央行嚴打炒房、壓低土融額度，第一季全台土地市場已「消風」，展望今年，指標案除了泰豐中壢廠標售案較具賣相、成交價有機會破百億元大關之外，捷運聯開案、都更案和BOT案，可望躍居為2022年開發商角逐的重點戰場。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，今年第一季全台土地市場已出現新變化，從央行去年四度實施不動產選擇性信用管制，一直到今年3月再宣布升息1碼，已能明確感受到，今年土地市場籠罩著一股「冷空氣」，儘管央行表示升息係為抑制通膨預期而非打炒房，但對中小型建商而言，今年要取得土地之難度將更高。

楊長達分析，今年建商除了必須謹慎面對政府抑制房價的政策，同時還要承受著人工、建材成本持續上漲的壓力，加上過去幾年取得的土地成本是年年高漲，整體而言無讓利空間，房價無下跌條件。

對於資本雄厚的大型建商而言，緊縮土地貸款成數或升息1～2碼，或許影響不大，獵地趨勢仍將持續，但出手前之評估將更趨謹慎，預期今年土地交易量將明顯萎縮，「估計全年2,800～2,900億元成交量，可能守不住了。」

楊長達表示，接下來土地市場指標，亮點會是豐泰中壢廠土地標售案，可望出現破百億元的成交價；不過，面對土地取得日益艱難的窘境，參與捷運土開及公辦都更，將是開發商另闢新戰場的絕佳途徑。

楊長達指出，以台北都會區來說，較看好捷運萬大線「中正紀念堂站」、「廈安站」、「加蚋站」和「金城機廠站」四站；另外，還有新北環狀線等沿線車站的捷運土地開發。至於公辦都更案，較受矚目的是「台北車站特定專用區E1E2街廓」及「台大紹興南街基地再生計畫」等。捷運土地開發及公辦都更免除購地成本，將是今年開發商角逐的戰場。

資料來源:https://tw.stock.yahoo.com/news/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E5%B8%82%E5%A0%B4%E6%B6%88%E9%A2%A8-%E9%96%8B%E7%99%BC%E5%95%86%E8%81%9A%E7%84%A6%E4%B8%89%E6%88%B0%E5%A0%B4-201000749.html

台灣現行的停車位，產權登記主要有兩種，一種是登記為公共設施，住戶雖有使用權，但無獨立權狀，停車位必須與房子一起賣，或賣給同一棟大樓住戶，另一種是有獨立的產權權狀，可以單獨買賣，不論是哪一種停車位，律師建議應確實載明於契約書，還要現場查看確認無誤，以免日後引發爭議。

內政部頒布的「預售停車位買賣契約書範本」，及「預售停車位買賣契約書範本簽約注意事項」，列舉的停車位有三種，其中法定停車位，是建商依建築技術規則等法規設置的停車位，無獨立權狀，以「共用部分」持分分配給承購戶，須隨主建物一併移轉（不能單獨買賣），另一種是「自行增設停車位」，指法定停車位以外，建商自行增設的停車位；另有少數中古屋，是「獎勵增設停車位」，後兩者「得」以獨立產權單獨移轉（單獨買賣），民眾購買前應確認停車位的種類。

律師徐承蔭指出，內政部的範本，有停車位詳細的記載，包括規格、基地座落的土地編號，「權利範圍」與基地持分、土地面積，及停車位性質等，包括是否為停車塔，停車空間是地下室，或機械式等。

他指出，如果賣方是建商，還可以主張消費者保護法規定，不得少於五日的審閱期，將契約攜回詳讀內容，此外，建議親自查看停車位，如果是成屋，建議請賣方提供大樓規約，或社區管理委員會、區分所有權人會議等與車位相關的決議，例如某些社區規定禁止將停車位出租給社區以外的人。

徐承蔭強調，如果停車位有瑕疵等問題，例如停車位上方有樓梯設施，不能停大型車輛，只能停高度低的自小客車等，得主張減少價金，或是解除契約。

資料來源:https://news.ltn.com.tw/news/society/paper/1509841

近日國際新聞都圍著俄烏軍事衝突，看到烏克蘭的處境，不少人也擔心「今日烏克蘭，明日台灣」，然而兩岸的情況畢竟和俄烏不同，除了我們有台灣海峽屏障，兩岸的產業、貿易迄今的關聯度仍十分緊密，非俄烏可比。一言以蔽之，兩岸和則兩利，爭則兩傷。

自2019年美中貿易戰愈打愈烈，政府倡議「歡迎台商回台投資方案」後，國內投資確實有不錯成長，但千萬別以為台商全從大陸搬回來了，事實上，在台商於返台投資的同時，在大陸投資的步調並未停止，多數業者仍依據市場法則在兩岸布局。

依經濟部投審會統計，去年我國製造業赴大陸投資45億美元，年增率34.6％，其中電子零組件業赴大陸投資20億美元更創下近十年最高，這反映業者在台灣投資的同時，也在大陸擴充產能，也正是因為業者持續在兩岸投資，去年「國內接單、海外生產」的三角貿易淨收入才能飆升至354億美元，而創下歷史新高紀錄。

早年台灣沒什麼三角貿易，隨著台商自1990年起西進投資，「國內接單，海外生產」逐年升高，三角貿易扶搖直上，2005年三角貿易淨收入升破100億美元，2014年升破200億美元，去年（2021）升破300億美元，並且一躍而至354億美元，大增五成，這說明儘管這些年兩岸政治上紛紛擾擾，但政治歸政治，經濟歸經濟，在市場那一隻看不見的手引導下，兩岸經貿仍繼續前進。

三角貿易反映的正是兩岸產業各取其優勢而拓展國際市場的成果，若台商於大陸沒有產能，在台灣徒有接單也成不了事，反過來說，在大陸有產能，而缺乏台灣的運籌，也做不成生意。去年三角貿易創歷史新高，說明兩岸產業分工在國際貿易上深具競爭優勢，這個合作一方面讓我國民間投資成長，另一方面也使得三角貿易飛快增加，這說明兩岸產業分工，並非彼長我就消的零和關係，而是有著相輔相成效果。

去年台灣經濟非常好，好到讓國發會主委龔明鑫於新春記者會上以「開創經濟奇蹟2.0」來形容，然而去年經濟成長之所以能夠超過6％，三角貿易貢獻不少，據主計總處估計，三角貿易淨收入為經濟成長率貢獻了0.5個百分點，少了三角貿易，去年經濟成長將大為失色，非但到不了6％，只怕也創造不了經濟奇蹟2.0。

除了三角貿易，兩岸的貨品貿易於去年也明顯成長，以我國海關統計，我國對大陸及香港出口1,889億美元，成長24.8％，以大陸海關統計而言，去年大陸自台灣進口2,500億美元，成長24.7％，兩岸統計差異是源於離岸價格、到岸價格的不同估算方式，然不論大陸海關或我國海關的數字都反映一件事，那就是雖然歷經五年的美中貿易戰，國際上不斷有供應鏈重組的風向，惟兩岸產業分工及貿易往來依然穩定成長，也依舊是推升兩岸經濟成長的關鍵力量。

雖然，從政治上而言，近六年兩岸關係是疏離的，甚至是倒退的，然而政治上的疏離並未降低兩岸經貿往來，兩岸貿易非但沒有減少，反而大大增加，除了前面所提到的三角貿易反映出這個趨勢，兩岸貿易統計也呈現這個現象。

依我國海關統計，我國2000年對大陸出口依賴度（對大陸出口占總出口比重）僅24.4％，去年（2021）升至42.3％，大陸依舊是我國最大出口地區。若以大陸海關統計而言，去年台灣已成為大陸最大進口來源，在大陸進口市場占有率高達9.3％，遙遙領先日、韓，過去日、韓總是名列大陸最大進口來源，近年我們後來居上，兩岸經貿關係較過去更緊密，於此可知。

從傳統的貨品貿易，到晚近的三角貿易都說明兩岸經貿不論對台灣，或者對大陸都居於非常重要的地位，今天執政當局固然有自己的政治偏好，但也不能忽視這一事實。儘管自2016年民進黨執政以來力圖以南向政策來淡化兩岸經貿關係，但在自由貿易那一隻無形之手的引領下，六年來兩岸不論是三角貿易或者是貨品貿易，反而有著更大的成長。

根據統計，民進黨執政六年（2016～2021年）以來的情況如下：2016年我國三角貿易淨收入238億美元，2021年達354億美元，2016年我對大陸香港出口依賴度40.1％，2021年達42.3％，寥寥幾個數字勝過千言萬語，說明六年來兩岸經貿關係持續前進，於此可知，如今的兩岸經濟已然是你泥中有我，我泥中有你，和則兩利，爭則兩傷，這個關係雖糾結於政治紛擾，卻也維繫著台灣經濟發展的命運，不可不慎。雖然，情緒在所難免，然而主政者自應宏觀全局，前瞻百年，以人民的幸福為念，平靜而前進，以讓兩岸關係成為台灣經濟發展的助力而非阻力，逞一時口舌之快，終非善策，甚將釀禍，願所有政治人物深思之。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20220328000087-260202?chdtv

第一太平戴維斯發布第一季商用不動產市場調查顯示，今年首季大型商用不動產交易與土地交易總金額為827億元，年減約二成，主要原因為建商投資金額減緩，尤其受到信用管制政策影響，建商投入土地與商用不動產的總金額僅有379億元，比去年同期大減三成。

調查顯示，今年首季大型商用不動產市場交易金額為337億元，年減34％，壽險業積極擴大投資型不動產布局下，辦公室與旅館成為最主流的交易類型，壽險業為主力投資人，貢獻商用不動產市場六成的交易，寫下繼2020年富邦人壽購置王朝酒店後的新一波交易高峰，包括中國人壽、全球人壽等都有大手筆購置商用不動產的記錄。

近期壽險業南向投資的力道加大，積極透過購置不動產或參與公部門招商增加雙北市以外的布局，。

隨著上周央行升息1碼，壽險業的不動產投資報酬率門檻升高到2.345％，接下來市場進入升息循環，壽險業投報率門檻逐步拉高，雙北市以外的主要都會區，辦公室、物流倉儲、或整棟售後回租的飯店，由於租金投報率較高，將能受到壽險業關注。

建商的投資動能則有縮減的趨勢，央行限縮土、建融成數，以及金管會提高銀行土地放款風險係數的聯手下，建商購地小幅放緩，金額僅達366億元，雖然購地規模縮減，但精華地區土地追價力道穩定。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20220329000237-260204?chdtv

央行斷金流影響浮現！最新統計顯示，2022年第一季全台土地市場「有感降溫」，單季只成交536億元，改寫2019年以來的近四年單季新低紀錄，年減近16％；高力國際董事總經理劉學龍表示，央行祭出五波不動產信用管制、加上升息，使得建商搶地已不會像過去兩年，「不買，手會癢！」重返蛋黃核心區域已成趨勢。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，第一季全台土地市場動能減弱，在政策打炒房力道發威下，僅成交536億元，顯示買家對政府出台金管政策「有感」。其中主要需求還是在住宅區土地，佔比達73％，其次是工業土地、佔25％。

趙正義說，預期在央行限縮土地融資政策、升息1碼後，將使建商購地「大者恆大」，小建商成為首當其衝的受影響者。

劉學龍透露，某台中大型建商因升息，使得每年購地利息將增加1.7億元，目前還可承受，但對一般小建商來說，恐怕是一大負擔。

高力國際資本市場服務部資深執行董事黃正忠表示，土地交易量減少，建商獵地趨緩，主要原因與貸款管制有關；另外，原物料、人力成本上漲，也是使建商購地腳步稍緩的原因，不過預期建商還是會持續物色優質地段不動產，以保持土地庫存能量。

展望2022年總體土地市場及商用不動產市場，劉學龍預期，將呈現「審慎評估，市場價平量縮」，在台灣經濟成長率預期保持4％~5％的驅動下，即便升息1碼，利率回到疫情爆發前的1.375％，投資型買家將持續評估具有潛力的標的。不過短期通膨問題難解，且全球貨幣緊縮方向明確，須注意接下來央行升息的腳步及幅度。

劉學龍指出，目前很多地主思維都還停留在以往，不過建商在預期升息趨勢下，在買地上，也開始採取比較保守的態度，未來在布局重點上，會拉回核心區域的核心資產，不會像過去兩年，「不買，手會癢！」

劉學龍建議，投資人也應趁此時好好檢視手中資產組合，汰弱留強，在資產配置上，應提高長期收益型不動產的配比，以抗通膨，追求資產保值。

資料來源:https://wantrich.chinatimes.com/news/20220331900059-420101

邁向淨零時代，交通運輸扮演減碳關鍵角色，但基礎工程還百廢待舉，好比改開電動車省錢又少空汙，但最基本的充電樁卻不夠，讓民眾縮手，仍回頭買燃油車；政府鼓勵客運業者買電動公車載客，但電池續航力好壞參半，讓業者信心不足。學者認為，交通減碳基礎工程應導向私人運具減量、提升公共運輸使用率，目前看不出交通部對二○五○淨零的具體解方。

負責充電樁維運的遠傳電信企業暨國際事業群協理張文津指出，國外電動車、充電樁的裝設比例是二比一。台灣純電動車約一點八萬輛，按此比例至少需要九千支充電樁。但據宅電App統計，截至去年底總數約三六五二支，完全追不上需求。

張文津表示，社區裝充電樁除了管委會考慮安全性，很多大樓都是機械車位，常要移動位置，裝充電樁難度高，且充電樁分快充、慢充兩種，設快充必須改電力迴路，這還牽涉大樓的電力迴路使用狀況，要避免造成大樓電網負載不平均而跳電。

內政部營建署已表明要修改「公寓大廈管理條例」，未來只要有充電設備安全認證，管委會不得拒絕安裝；經濟部也規畫二○二五年時，增加公共充電樁至七千八百支。但產業人士建議，設充電樁最好要因地制宜，否則恐造成局部電網無法承受。

交通部表示，二○五○淨零策略主要分為兩大塊，包括發展公共運輸系統和推動綠色運具，所以一直推動電動大客車。

以電動大客車為例，在高雄經營客運的業者感受兩樣情。高雄客運副總林隆萬說，幾年前首度採購十一輛電動公車跑國道快線，單程約卅公里，三年後電池耗損，常無法充飽電，去年全數淘汰。

港都客運經驗大不同，董事長賴文泰說，港都三一○輛公車，有一三○輛是電動車，「我沒有比較勇敢，只是比較精算，選對電池也很重要。」

台大土木系教授、台大先進公共運輸研究中心主任張學孔表示，提升公共運輸使用率，關鍵是做好最後一哩路，以台北捷運推出一二八○元月票為例，除了適用北市捷運、公車、共享單車外，也應該能搭鐵路、國道客運、區域巴士，甚至一併納入雙北周邊的桃園、宜蘭等大眾運具，「交通部應把建設快速道路的資源，合理移轉來推動公共運輸。」

消基會交通委員會召集人李克聰說，交通部近年力推高鐵宜蘭延伸案、基隆輕軌等軌道建設，如果只是移轉原本的公共運輸量，減碳效果就有限，加強當地公共運輸便利性更重要。

張學孔也說，政府對管理私人運具長期都不敢碰，必須以稅費等經濟手段，快點引導民眾正確使用低碳、節能的運輸工具，否則二○五○淨零目標絕對達不到。

資料來源:https://vision.udn.com/vision/story/122690/6198660

「這棟房子朝北邊開窗，有很好的採光，卻沒有東西曬的輻射熱。」成大規劃與設計學院副院長林子平說明校內「綠色魔法學校」的節能減碳設計，基本原則是正確的坐向、讓自然風能順利進出，不能當成冰箱四面全封起來、只靠空調，才有顯著的節能減碳效果。

綠色魔法學校原名孫運璿綠建築研究大樓，是台灣第一棟「零碳建築」，被國際公認世界最「綠」的建築。二○一一年由台達電創辦人鄭崇華捐建，由推動台灣綠建築制度的成大建築系教授林憲德設計。設計時預估比同級建築節能百分之六十五，啟用後曾創下節能百分之七十佳績；每平方公尺的年耗電量僅卅四度，遠低於一般住商建築。

由裡到外，幾個細節就能看出大樓節能減碳的企圖心。容納三百多人的會議廳使用白色波浪形天花板，能有效反射音響，音樂演奏效果好，演講也不用麥克風，全場聽得一清二楚；搭配體育場常用的陶瓷複金屬燈在兩側朝天花板投射，觀眾席的照度均勻，沒有刺眼的眩光，也比天花板布滿燈具省電。

灶窰原理 通風取代空調

林憲德借用早年家戶常見的灶窰通風原理，亦即氧氣從灶窰口進入助燃，熱廢氣從煙囱排出；他在會議廳講台下方挖了一排開口引進涼風，在階梯式觀眾席最高處的牆面做了壁爐式煙囱，把上升的熱氣帶往煙囱處排出，創造由低往高處流動的風場。偌大的會議廳全年至少五個月不必開空調，建築內另有兩個區塊採用相同設計，豔陽天置身其中仍感覺涼爽舒適。

海綿道路 透水貯水功能

大樓外牆使用高隔熱係數材料、裝修材盡量用國產回收再製品、回收雨水再利用、屋頂綠化並裝設高發電效率的光電板，戶外鋪面使用可透水、貯水的「海綿道路」鋪面，種種作為都在節能減碳、調節微氣候。林憲德說，節能還是有極限，最後減碳障礙靠復育四點七公頃森林完成碳中和。

綠色魔法學校讓台灣的零碳建築似乎看到曙光，現實卻非如此。林子平說，台灣接近零排碳的建築還非常稀有，很多建築設計還是當成密閉的盒子，外牆習慣用玻璃帷幕，冷熱、換氣全靠空調解決，用電、排碳自然減不下來。台灣綠建築制度對達成二○五○淨零已不夠用，要求高標準節能才能創造「深綠」的「近零碳建築」。

全球建物 碳排高於工業

聯合國環境規畫署指出，二○一九年統計建築耗能占全球總耗能三成五，碳排放更高達總量的三成八，甚至高於工業和運輸部門的總排放量，建築節能減碳是達成淨零碳目標的重中之重。

林憲德說，改善建築節能與排碳，亟待多項基礎工程。例如法令規範要全盤檢討，應取消綠建築的容積獎勵，把節能減碳當責任與義務；同時比照家電的「能源效率分級標示」，要求新舊建築提升能源效率，並在出租、買賣時列入紀錄，「但來自建築業的阻力很大，蔡政府要有Guts才行。」

內政部建築研究所所長王榮進說，已參考歐盟研擬建築能效評估及標示制度，把建築能效分七級，初期以最耗能的大型公有建築優先示範，並鼓勵民間業主參與，再分階段實施；估計實施後，整體建築節能可提升二、三成以上，碳排也大幅減少。但林憲德認為，要達成淨零目標，要加快也要更全面。

工程建築 思考生命周期

營造業者指出，建築在使用階段耗能排碳最大，另一重點是施工階段，目前政府尚未盤點排碳量，應盤點、訂準則讓業界遵循。

「工程、建築都要有生命周期減碳觀念。」台大土木系名譽教授陳振川指出，十年前行政院就提出永續公共工程節能減碳白皮書，但沒落實，例如應提高建築與設施的強度與耐久性，壽命拉長就能少用很多建材，這要改混凝土等規範，甚至讓建築軀殼成為儲能場。

資料來源:https://vision.udn.com/vision/story/122690/6198650

各部會猛打炒房，房價沒被打到，建商恐怕先被打趴。台北市不動產開發公會理事長陳勝宏表示，在近一年多打炒房政策中，殺傷力最大的，非央行連續四波的不動產選擇性信用管制措施莫屬，預料8、9月將因此出現一波建商「倒閉潮」！

陳勝宏表示，持續一年多來，各部會接連祭出連環拳打炒房，分析各樣政策，對建商殺傷力最猛的政策，就是央行的選擇性信用管制措施，尤其限縮土地融資貸款額度更是殺手鑑，成數從原來的七成，一路急壓到五成、另保留一成限定動工才予以撥用，等於只剩下四成。

最近央行更進一步加碼，限期18個月內動工，否則依比率收回土地融資、或調高利率。連續下了四道金牌之後，政策後座力已開始展現。

陳勝宏強調，有一些財務結構較欠完善、資金調度能力較弱中小型建商，或者新建商，是央行選擇性管制措施下首當其衝的受害者，不只面臨資金壓力，甚至開始求售手中的土地。他預期，接下來估計到8、9月時，會出現一波建商「倒閉潮」，而且「一定會出現！」

陳勝宏分析說，目前購地貸款財務槓桿，已無法操作得太大，自有資金必須非常足夠，再加上現在從請照到發包，碰到最大挑戰就是營建成本飆升，發不了包、買不到材料，即使搶工搶到了、發包下訂單了，成本又非常昂貴，「所以我估計，半年之後，這個效應就會出現。」

陳勝宏還說，對於大型建商來說，這一波波的央行選擇性信用管制措施，「傷不到的啦！」衝擊普遍不大，甚至已有不少大型、上市櫃建商備妥資金，準備伺機接手，其他撐不下去的中小型建商釋出的土地。而最近央行祭出18個月買地取得土地融資後，要限期動工，也使每家銀行都緊盯每一筆土地融資案件，天天向建商追進度。

另外，陳勝宏也談到現在建築業經營環境，「是我從事建築業30多年以來，第一次碰到過最具考驗的一次！」營建成本飆到史上最高點，讓建商採購不到建材，否則廠商報價是「時價」，這是建商最大的「痛點」，要推出預售屋，根本抓不到實際的成本；如果要改採先建後售，等房屋蓋好、成本確定再開始賣，又會面臨建商待售成屋囤房稅的夾殺；再加上升息趨勢確立、通膨壓力加劇，在在都考驗著建築業的經營智慧。

資料來源:https://ctee.com.tw/news/real-estate/618734.html

公司出租財產當起包租公，要留意營業稅問題。財政部高雄國稅局表示，營業人出租財產所收取的押金，要記得設算利息，並按月計算銷售額、開立發票，不過未滿一個月者可免予計算，且如果利息金額較零星，也可按年計算押金利息。

高雄國稅局表示，營業人出租財產應注意統一發票開立規定，押金應依規定設算利息，開立統一發票並報繳營業稅，原則上是按月計算、開發票，但為了簡化開立發票程序，營業人收取押金計息金額比較零星，可全年開立一張統一發票即可。

至於利率部分，不論按月或按年計算押金利息，利率都是以當年1月1日郵政定期儲金1年期固定利率為準。

國稅局舉例，甲公司在2022年1月1日出租房屋給乙公司，收取押金100萬元，當年1月1日郵政定期儲金1年期固定利率0.78%，每月押金設算利息650元（含稅；100萬元×0.78%÷12），甲公司應按月開立銷售額619元及稅額31元之統一發票給乙公司。

若甲公司想要一次開立全年發票，也可選擇按年計算押金利息7,800元，在2022年1月開立銷售額7,429元及稅額371元的統一發票給乙公司。

國稅局提醒營業人，如有出租財產，卻漏開押金利息發票等情形，在未經檢舉或稽徵機關調查前，請儘速自動補報及補繳稅款，以免因漏報而受罰。

此外財政部官員表示，如果是個人房東，個人出租房屋所收取的租金，是屬於所得稅法規定的租賃所得，應併入取得年度的綜合所得稅結算申報，如未申報經稽徵機關查獲，也將補稅並依規定處罰。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/6710/6200964