房市雖然冷，北市老屋的物件數，卻持續爆量，交易占比更延續了熱度，從五成以上持續上揚。儘管蛋黃區的三十年以上老屋，價格低不過新房子的八折左右，依然有行有市。各界普遍認為，這現象源自於購屋族和投資客的都更夢，但是追根究柢，房價難降恐怕才是不變的主因。

實地造訪台北市捷運昆陽站周邊一間屋齡40年的老公寓，雖然屋況不是美輪美奐，但坪數實在，空間體感也因為格局顯得寬敞，加上老屋市場行情仍熱，因此房仲業者對買氣相當樂觀。

北市屋齡40年老公寓，因為市場熱，售價依然看好（圖／TVBS）

當地不動產業者陳柏任帶看時，向記者介紹表示，公寓格局方正、屋內採光良好，加上該物件最小的房間，就等於現在新建案的主臥房型大小。另外在樓層的位置上，也不處於邊角，因此在市場上較為搶手。

陳柏任提到，目前南港區類似物件的供應量，每個月大概在十件左右，而每個月至少售出一間的機率算相當高。相較之下，新建的預售屋，在去年9月央行重拳打房之後，因為售價難以即時調降，加上銷售期間已經出售三分之一，讓建商不敢輕易地跟進降價，反而使得行情仍在攀升。因此，許多買家會這時轉而尋求中古屋。

儘管地理位置不俗、生活機能佳，近30坪大的老屋要價仍上看2,700多萬元，但與新成屋或預售屋相比，老屋價格相對友善，議價彈性也較大，助長買氣。比較從2019到2024近五年的老屋交易成長狀況，南港老屋物件如今占比增加了25個百分點以上，列各區之冠，平均單價也上揚了近19萬元。居次的是文山區，占比增加23.5%，單價也從39.5萬元來到52.5萬元。而大安區的老屋交易占比，本來就不低，如今再加上17%的增幅，使新舊屋交易比例來到3:7。士林、松山雖變化不大，但常態維持六成以上的老屋交易占比，仍是北市整體老屋銷售熱的重要基數。

北市新建案房價居高不下，使得購屋者目光多轉向中古屋（圖／TVBS）

建設集團董事長胡偉良指出，目前房價太高，相對而言，舊房因公設比較低，房屋稅也比新房少很多，吸引許多買不起新房的民眾趨向購買蛋黃區的舊房。不動產智庫創辦人何世昌也提到，目前台北市整體交易量有超過一半是屋齡30年以上的老房子，而2025年上半年的狀況仍一樣。原因是儘管去年9月央行重手打房，外界預期房價會大幅下滑，但至今房價仍居高不下。

盤點老屋物件爆量的主要原因，除了隨時間增加的老屋數量，台北各行政區預售屋每坪成交價，目前也已全數突破百萬元。使得更多預算有限的購屋族，多轉向期待能以新建案的五到八折價格，賭個房屋舊換新的都更夢。而這個風向，也吸引投資客提前布局，更使老屋市場溫度居高不下。特別是後者，房仲陳柏任以帶看物件為例，指出位於第一排的公寓一定比較貴，乘以容積率再加上都更獎勵，售價有機會翻倍。

北市12個行政區預售屋單價均已突破百萬元(示意畫面)（圖／TVBS）

然而現實是，現階段北市都更的變數實在不少，買方務必考慮能否接受長期抗戰卻不了了之的風險。何世昌指出，普遍大部分屋主對老房子都更重建，都有很高的分回期望值，希望能夠一坪換一坪之外，還加送一個停車位，但大部分建商根本做不到，導致都更牛步化。影響層面上，除了面對大型天災的整體居住安全，對整個市容也有礙觀瞻。綜觀我國中央和地方政府，近幾年確實以結構安全和市容美觀為由，獎勵並推動都更，而北市更喊出了「大都更時代」來臨。儘管房市冷清，但是在房價居高不下的現實下，更助長了購屋者的「押寶」心態。因為如此，業者建議政府應該從政策上評估以量制價。胡偉良認為，政府目前的限貸、集中度管理，看似因交易量縮減，房價不再上漲，但歸根究柢還是房價太高。他建議，如果量大規模大，使都更新建成本降低，透過供給量增加，房價也可以降低。

政府大力推動都更下，押寶心態助長老屋市場熱。（圖／TVBS）

鄉林北投桃源段新案將在第3季進場，距離復興崗捷運站200公尺。(圖/鄉林不動產研究室提供)

儘管台北市人口流失日增，但文山、北投及士林等三行政區的家庭戶數年增率卻達1.2%以上。鄉林不動產研究室指出，輝達選定北士科作為台灣總部基地，帶旺北投士林區發展，高科技業相關上下游產業跟進，將帶來新一波高科技就業人口遷徙潮，不僅北士科生活圈擴大，更外溢到關渡及中山區，使得北投、天母、士林、中山等四大商圈連結，將形成台北市的「北城新環科技生活圈」。

根據台北市民政局資料顯示，今年截至4月底止，北市設籍人口數246萬5,350人、家戶數107萬9,488戶，其中人口數和家戶數最多的前五大行政區，分別是大安區、內湖區、士林區、文山區以及北投區，與去年4月底數據作比較，家戶數年增率以文山年增率1.6%最高；北投1.6%次之，士林1.2%居第三。

鄉林不動產研究室表示，士林和北投是台北市面積最大的前二行政區，區域發展和生活機能非常成熟，不僅有豐沛文化資產與藝文空間，更有完善的醫療資源，包括榮民總醫院、新光吳火獅紀念醫院、臺北市立聯合醫院陽明院區、振興醫院等，光是北投區就擁有北投士林科學園區、關渡科技園區、北投影視音產業園區，形成「科技金三角」。

像是金仁寶集團斥資300億元打造的新總部大樓，預計2026年完工，可容納萬名員工；新光人壽也規劃了4棟商辦大樓，日前AI教父輝達執行長黃仁勳宣布輝達台灣總部園區將在北士科落地，不僅住宅有一波新行情，商辦租金更有機會向內湖科技園區看齊 。

鄉林集團董事長賴正鎰說，北投與士林挾著生活機能完善，捷運淡水信義線加上北士科規劃的輕軌系統，北從關渡科技園區，中到北投天母士林，南到中山商圈，將結合住宅、商辦、醫療、商業、休閒與公共設施等豐富的生活機能，而鄉林正在中山區推動「新松町新城計畫」要打造台北最美最高級的純住宅區，他預估未來五年，將會以北投士林科技園區為核心，形成一個「北城新環大生活圈」，快速帶動士林區及北投區的不動產全面發展。

鄉林不動產研究室指出，北投、士林挾著生活機能成熟與房價親民優勢，人口與家戶逐年成長，以北投區來說，區域內捷運站涵蓋明德、石牌、唭哩岸、奇岩、北投、復興崗等站，其中唭哩岸站及復興崗站生活圈房價基期低的優勢，也可避免回台北市區的塞車考驗，會是該區域科技族群購屋考量的重要因素，吸引科技新貴首購與在地換屋客層。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/24456

AI在減碳領域像把「雙面刃」，既能優化能源管理、提升碳盤查效率，卻也因其高耗能問題增加全球碳排放的壓力。圖／本報資料照片

AI於優化能源架構與溫室氣體盤查之應用

AI浪潮來襲，全球各國也正加速邁向2050年淨零碳排的目標。AI在減碳領域像把「雙面刃」，既能優化能源管理、提升碳盤查效率，卻也因其高耗能問題增加全球碳排放的壓力。為因應減碳趨勢與ESG法規要求，廠商正積極導入AI技術以優化生產流程，推動產業低碳轉型。

AI訓練與推理涉及高耗能的資料中心、深度學習模型的訓練、推理計算，以及硬體設備的製造過程，將會增加大量溫室氣體排放。Google、Microsoft等大力推動AI發展的科技廠商，碳排量近年增加30％～50％，影響原先設定的減碳目標。為此，Google已經於2024年宣布放棄碳中和承諾，並以2030年淨零碳排取而代之。

欲解決AI造成的碳排增加問題，需要從多個層面入手。在AI設計與開發階段，研究機構與廠商應採用更高效的模型架構以減少運算需求，降低AI訓練與推理的能耗。資料中心管理部分，可使用AI來優化伺服器負載分配，以降低閒置運算資源的能耗，並應用液態冷卻技術取代傳統的風冷散熱系統。

在優化能源管理層面，生成式AI可透過大數據分析、自動化報告產出、智慧調控與預測模型等方式提升能源使用效率，並優化碳排放管理。生成式AI與能源管理系統（EMS）結合，可根據天氣、用電高峰與歷史數據，自動調整建築物或工廠的空調、照明與設備運行，降低不必要的能耗。AI也可強化智慧電網營運，協助廠商平衡再生能源供應波動，確保電網穩定

針對溫室氣體盤查方面，傳統碳盤查往往需人工計算、整合多種來源的數據，而AI可自動處理廠商生產、供應鏈、物流與用電等資料，快速計算碳排放量，並確保符合ISO 14064與溫室氣體盤查議定書（GHG Protocol）標準。

目前全球廠商皆在尋找更高效、低成本的淨零碳排解決方案，以AI技術為基礎的數位減碳是一項可行做法。數位減碳結合AI、數據分析、物聯網與雲端運算等技術，以提升能源效率、促進產業低碳轉型，應用範圍涵蓋智慧電網、智慧建築、工業生產最佳化，並能作為新能源技術研發與碳捕捉技術的基礎。

許多國際廠商都積極運用AI推動減碳轉型。如IBM透過AI分析ESG數據，協助廠商精準掌握碳排放來源，並且提供最佳減碳策略，該技術可提升企業ESG報告的準確性，增加排放追蹤與能源管理效率。Oracle則是整合AI至能源、水資源管理，協助廠商優化資源使用，確保供應鏈的永續性。

台灣方面，中鋼軋鋼三廠推出iBurner智慧燃燒監控系統，利用AI取代傳統的人工調控，精準監測退火爐燃燒狀況，顯著提升燃燒效率並減少能源消耗。日月光半導體廠則自主研發AI冰水主機控制系統，能考量外界氣溫、水溫、流量等因素，智慧化調配冰水主機群，確保製程冷卻效率的同時降低能耗與碳排放。以上案例皆顯示，未來AI在數位減碳領域的發展，將成為廠商落實ESG目標、達成淨零排放的重要推手。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250611000187-260210?chdtv

台商回流、新創產業及SOHO族、遠距工作族群近年激增…

台商回流、新創產業及SOHO族、遠距工作族群近年激增，推升共享辦公室的需求，潮流快速席捲房市。圖／本報資料照片

台商回流、新創產業及SOHO族、遠距工作族群近年激增，推升共享辦公室的需求，潮流快速席捲房市，潤泰集團瞄準此一商機，引進日本「SHARE LOUNGE」共享辦公品牌來台，後續不排除插旗信義計畫區的「南山A21綠環塔」搶市。

看好共享辦公空間的市場需求，潤泰集團與台灣蔦屋書店合作，推出全新型態的共享辦公室SHARE LOUNGE，訴求同時具備「SHARE OFFICE」的便利性及「LOUNGE」的舒適性。

潤泰新協理陳柏宇表示，SHARE LOUNGE共享辦公室已進駐松山車站、南港車站大樓的台灣蔦屋書店，以coffee shop及共享辦公室結合的新型態商業空間，設計有可專注辦公的個人座位區，也有輕鬆閱讀的沙發區，採計時收費，每小時180元，上午特定時段還有半價早鳥優惠，除必備的插座、手機充電座、WIFI等之外，還有無限量不同種類的咖啡、紅茶、果汁等飲料，及堅果、巧克力等零食供應，標榜可以一面工作一面充電，也透過與南港、松山車站及內湖捷運站交通的連結，創造軌道經濟、互利共榮。

陳柏宇透露，最近蔦屋台中老佛爺店公設空間也開出「SHARE LOUNGE」最新據點，接下來將再朝向台北市核心辦公區擴大布局，瞄準信義計畫區核心辦公商圈，不排除在世貿三館原址改建的頂辦大樓「南山A21綠環塔」完工後，將SHARE LOUNGE開進A21。

陳柏宇指出，潤泰集團早在疫情前即前往日本東京澀谷，參訪第一家開幕營運的SHARE LOUNGE。隨著疫情促使企業重新審視辦公空間的使用效率，實體辦公室需求雖不至於消失，但在混合工作模式的興起下，彈性靈活工作空間將成趨勢，迄今SHARE LOUNGE在日本已發展達50個據點；在台灣，潤泰集團計畫把SHARE LOUNGE向需求更殷切的核心辦公商圈靠攏。

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20250610700169-439901

民眾出售原有自用住宅並購置新宅時，若符合規定可申請「重購自用住宅退稅」減輕稅負。國稅局提醒，重購退稅分為舊制所得稅、房地合一稅、土增稅共三種，適用稅目、主管機關、要件各不相同，應留意相關規定，以免錯失退稅機會。

有一則納保案例，就是因為不熟悉重購退稅差別，差點影響自身退稅權益。

高雄市一名陳姓納稅人出售市區一間屋齡逾20年、約40坪的集合式住宅，成交金額450萬元，再以750萬元購入高雄郊區一棟屋齡11年、總建坪逾60坪的透天厝，自認符合「小屋換大屋」，因此申請重購退稅，卻遭國稅局通知不符資格，甚至須補繳6,000多元綜所稅，令她錯愕不已。

經納保官了解後，兩間房屋表面上雖為「小換大」，但因為舊制房屋課稅案件，應以「房屋現值」為基準來比較，新購透天厝現值僅103萬元，低於原舊大樓的249萬元，反而是「大屋換小屋」，不符合退稅規定。

但納保官指出，雖在「房屋」方面無法退稅，「土地」卻有機會符合土增稅重購退稅規定，經聯繫高雄市稅捐稽徵處確認，果真能退稅2萬餘元。

納保官指出，這起案例凸顯一個重要觀念，常聽到的重購退稅其實有分成三種，舊制所得稅、房地合一稅、土增稅。

財政部表示，三種重購退稅機制，皆應符合自住規定，不能將房屋出租或拿來做生意；先買後賣、先賣後買都可以，但買房、賣房間隔都必須在兩年內。

而在適用細節上各有不同。以民眾最重視的退稅額度來看，土增稅方面，買入的新土地現值，必須超過賣出的舊土地減掉土增稅，才有機會退稅。

舉例而言，甲君賣出土地現值100萬元，土增稅30萬元，買入土地現值若超過100萬元，所繳的30萬元土增稅可全數退還；假如買入土地現值是80萬元，則可退還10萬元；若買入現值小於70萬元，將無餘額可退稅。

至於舊制綜合所得稅，則規定新買房屋價額應超過原出售房屋，也就是「小屋換大屋」才能全額退稅，大屋換小屋則無法退稅。新制房地合一稅，若為小屋換大屋，一樣是全額退稅；若是大屋換小屋，則仍可按比率退稅。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/6710/8795451?from=edn_subcatelist_cate

買房與賣屋交易風險增高 避開踩雷項目減少差錯

北台灣2025年520檔期新成屋、預售屋預估推案量為1926.3億元，較去年實際推案量減少約718.8億元，年減幅27.2%。(圖:住展提供)

央行從去年祭出第七波選擇性信用管制措施後，全台房市迅速降溫，銀行針對不動產放貸資金緊縮持續，讓不少購屋者貸款撥款期程拖延，而自2020年以來建商大舉推案，以工期3~5年計算，集中於近期交屋，致使今年第一季使照量暴增，達3萬1616宅，Q1全台住宅類建照量也高達3萬5221宅，建照爆量又強碰近年最大交屋潮，銀行限貸造成買氣觀望，造成購屋與交屋的風險都大增。專家建議，買賣雙方要避開踩雷風險，包括貸款核定、交易時間差、供需量體、現金流與交易安全等項目都需注意，以降低買房與賣屋出差錯的機會。

  房屋供給量體居高不下 買氣觀望拉長成交期

今年第一季使照量暴增，達3萬1616宅，Q1全台住宅類建照量也高達3萬5221宅，建照爆量又強碰近年最大交屋潮，銀行限貸造成買氣觀望，造成購屋與交屋的風險都大增。

據內政部統計，2025年第一季全台住宅類使用執照核發數量達3萬1616宅，較去年同期微幅成長0.9%，顯示住宅完工量持穩；區域方面，台北市第一季住宅類使照核發數量達2078宅，年漲幅達14.8%；而新北市則在六都中表現最為亮眼，核發量達6833宅，年增高達67.1%；桃園市也有13.5%的成長，第一季使照量來到6144宅；台中市則小幅成長7.8%，使照核發數量為5222宅；相較之下，南部表現較為疲弱，高雄市年減25.5%，使照僅核發3257宅，台南市亦下滑7.6%，為2200宅。

住展雜誌統計，北台灣2025年520檔期新成屋、預售屋預估推案量為1926.3億元，較去年實際推案量減少約718.8億元，年減幅27.2%。住展雜誌發言人陳炳辰指出，回顧近年該檔期，2020年的史上大降息，與2019、2024年的台股大幅走熱，讓建商推案可達兩千億元大關，但像2021到2023年，以及去年9月皆見政策干擾，包括2024年9月的寬限期限制措施，再加上銀行房貸放款緊縮，都波動此檔期供給量，建商保守以對。

陳炳辰分析，今年建商避風頭的延推心態明顯，不乏從329檔期延至520檔期，又或是再以拖待變，令蛇年推案量難有期待，雖然關稅大戰暫歇，股市回檔，但不確定因素仍存，台幣升值波及總經也是隱憂，若9月央行利率有調整的可能，卻恐出於經濟變動危機使然，多空變數不明，加上屆時已近年底，對今年房市無濟於事，2025全年衰況將成定局。

新案市場適逢市場趨冷氛圍，零自備款、低首付等模式的建案興起，專家多建議挑選具財力基礎的大型建商，以免遇到小型建商不堪貸款壓力而爛尾。

根據最新實價資料顯示，全國去年3月預售實價揭露1.38萬件，今年3月剩下約4300件，年減69%，預售市場3月份持續表現低迷，等於農曆年後預售市場也沒見到人氣回籠，出現近4年來首見連續3個月預售單月揭露不到五千件的市況，今年329檔期預售房市表現平淡。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從銀行限縮房貸政策上路後，預售市場就出現量縮，心態從不買會更貴轉變為停看聽，買方精挑細選適合自己的個案並謹慎購屋，現在預售市場已經呈現個案表現，具備有捷運站、總價控制得宜、大基地與有CP值的個案，是現在市場上還能順銷的關鍵，但整體來說，普遍案子銷售速度已從去年第三季前的熱銷市況校正回歸。

曾敬德提醒，新青安政策的確幫助不少年輕人購屋，不過隨央行第七波管制上路，加上銀行放款水位居高不下，部分公股銀行對於新青安案件承做態度也轉趨保守，有些銀行受理狀況已明顯不如政策上路當時積極，而新青安政策實施日期至2026年7月31日止，屆時視房屋市場情形及民眾之實際需求，再行檢討。

根據財政部每月公告新青安受理等資料，新青安今年前三月受理戶數1.24萬戶，比起去年同期減少29%，2月份只剩下4家公股銀行受理超過5百件，甚至有銀行跌破百件，3月則略有回溫，共有2家受理案件超過千件，可能受到部份交屋申請帶動，不過銀行間的落差甚大，可能礙於個別銀行放款水位等狀況，的確部分銀行對於承做新青安看起來偏向保守。

曾敬德建議，若從3月公布資料來看，土銀與台銀的承做量做大，若符合新青安資格且收入穩定的族群，建議仍優先選擇新青安房貸方案，即使未來利率不再補貼，仍會低於目前一般首購2.5%的房貸利率，且若是遇到甚麼經濟變動，政府進行補貼時也多會針對政策性房貸優先補貼。

  三大因素加持 全台爆發開工潮

屋主若因資金需求，考慮出售手上資產尋求資金調度，在急售情境下，需格外留意變現時間差。

住商機構統計內政部數據，第一季全台不含農舍之住宅量開工量達3萬3,232宅，此規模堪比2022、2023年的房市旺季。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，依據央行規定，業者購地後需於18個月內開工，以此推算此波開工潮起始於2023年下半年之後的推案，當時適逢新青安政策，吸引大批業者進場，而歷經2024年打房，房市急凍，業者雖想繼續延後開工，但受限於限期壓力，無奈之下只得開工，因此造就這一波開工潮。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，央行於2021年第四波信用管制中規定，建商購地貸款最高最高成數為5成，且限期18個月內開工，建商延期亦有限制，加上今年初尤其是美國尚未發起關稅戰前的3月期間，房市逐漸有打底回溫趨勢，同時近年來低首付、工程期零自備款逐漸成為預售案潮流，此類建商初期預售所獲得金流減少，為不影響後續銷售不得再延，因此讓建商選擇在年初果斷開工。

徐佳馨提醒，新案市場適逢市場趨冷氛圍，零自備款、低首付等模式的建案興起，建議挑選具財力基礎的大型建商，以免遇到小型建商不堪貸款壓力而爛尾，因此對消費者而言，眼下除房價之外，建商品牌實力的強弱與交易安全，才是購屋時最要緊的事情。

現階段房市交易仍處觀望期，部分屋主因資金需求，考慮出售手上資產尋求資金調度，在急售情境下，需格外留意變現時間差。信義代書葉惠玲也提醒，有變現打算的民眾應先掌握出售所需時間，一般情況下，若買方無貸款，交易流程約可在一個月內完成；若涉及貸款，則常需拉長至1.5至2個月，「不是想賣就能立刻變現」，賣方須評估資金時程與房產處分節奏。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/24475

產業與住宅同步推進 房價成長性強

看好區域發展，建商紛紛插旗北士科。（本報資料照片）

北投士林科技園區正快速成為台北市最具話題性與發展潛力的地區，吸引眾多建商與科技產業搶進卡位。不同於過去內湖科學園區與南港軟體園區「先產業、後住宅」的模式，北士科採「產業與住宅同步推進」的開發架構，高力國際業主代表服務部董事黃舒衛直言，全台僅有北士科採此發展模式，未來發展可期。

據了解，看好區域發展，目前在北士科插旗的建商眾多，涵蓋住宅與商辦兩大領域，如華固、長虹、永陞、潤泰、達欣、國泰、宏普、遠雄、興富發、鄉林以及味丹集團旗下的豐樂地產等。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，北士科的最大特點在於住宅用地配置遠高於傳統產業園區，具備強大居住發展潛力。「它不是純產業區，而是一個住宅與產業並重的複合型都市規畫，從一開始就設計好未來市民的生活型態，這是內科、南軟當初所欠缺的。」

回顧北士科過去3至4年發展，房價可謂一飛沖天。何世昌指出，當初建案剛推出時，成交單價便已落在每坪100至120萬元間，迅速達到價格高點。「等於是把之後幾年的漲幅，一次性拉升，導致這幾年價格停滯在每坪約110萬元，市場進入高原期。」

但何世昌認為，隨著「輝達效應」帶動AI產業投資熱潮，加上小坪數產品與河景住宅興起，北士科未來仍具5～10％的漲幅空間。

除了房市動能，科技產業也是北士科關注焦點。興富發副總廖昭雄指出，AI巨頭輝達日前宣布在北士科設立海外總部，凸顯台灣作為全球「AI樞紐」的地位。他進一步指出，從2020年起，全球500強企業在台投資已逐年擴大，涵蓋AI半導體、智慧製造、雲端運算與綠能等多元領域，「未來10年將是台灣產業黃金新10年，我們當然會緊跟這個趨勢。」

目前新總陽建設已推出位於大業路的「IBC環球企業總部」，每坪商辦價格已突破81萬元，象徵市場對北士科的高度信心。

談及北士科優勢，黃舒衛強調，其交通規畫遠優於內科與南軟。黃舒衛指出，北士科早在規畫初期便納入輕軌線設計，並結合洲美快速道路等交通動線，有效避免交通瓶頸。「不像內科先開發後補交通，結果補了10幾年問題仍然存在，北士科一開始就想得更遠、更全面。」

針對市場常以新竹竹北、內科對照北士科的發展潛力，黃舒衛直言，北士科的條件明顯優於竹北，北士科坐擁大型醫療、休閒設施、外僑學校等資源，是外國人、科技人理想的生活圈，且位於首都台北市，房價成長性更強。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250607000422-260110?chdtv

驗屋必懂5訣竅，遇到糾紛教你2招自保

2025年台灣房市將迎來史上最多的新建案交屋潮，然而自從疫情爆發之後，全台建案大缺工，為了趕工、省成本等各種因素，連帶也影響著施工品質。

內政部統計，全台2024年第4季房地產消費糾紛高達563件，其中主要糾紛對象為建商和仲介，又以建商最多達6成、共355件；再仔細觀察後發現，問題多集中在房屋漏水、施工瑕疵。

預售屋交屋前，建議初驗、複驗都要做

因此，購屋族愈來愈重視驗屋環節，就預售屋來說，驗屋分成初驗與複驗2個階段。

初驗》全面檢查，詳列缺失並要求修繕

當預售屋興建到近完工階段、申請到使用執照之後，建商就會通知已購客就自宅初驗。這個環節相當重要，建議民眾驗屋時，對房子進行全面檢查，包括：客變有沒有確實完成、水電、建材設備到天地壁等，再將發現的缺失詳列並要求建商修繕——務必在初驗完，確認房子沒有重大無法修繕的項目後，再行對保。

複驗》確認修繕完成後再撥款

第2次驗屋，就是檢視建商有沒有將房子缺失修繕完成，確認無誤後，再將申辦的房貸金額撥款給建商。這邊要注意的是，若對修繕結果不滿意，建議立刻打給貸款銀行，要求暫停撥出保留款，以確保自身權益。

驗屋細節多，主要有3大項目

事實上，驗屋也是一門學問，坊間就有不少驗屋公司，樂居驗屋服務部業務經理楊振弘指出，就他的觀察，目前有約7成～8成的預售屋主會找驗屋公司服務，以室內20坪大小來說，驗屋行情落在1萬5,000元左右。一般來說，驗屋會分成3大項目：

1.合約圖面

驗屋公司會請客戶攜帶購屋合約與客變圖，確認建商施工是否和圖面一致，譬如房間數、門開的位置等。

2.水電

楊振弘表示，水、電是驗屋相當重要的環節，譬如窗戶是否會漏水、冷氣排水順暢度、廁所和陽台是否會積水等；電的部分，則是檢測電線有無符合法規，以及電話、電視、網路等弱電是否通順，再到每個插座電壓與相關項目有沒有接到正確位置等。

3.建材設備

確認建商提供的建材可否使用、測試打開門窗時夠不夠通順，以及天地壁是否完善等。

最後，楊振弘指出，一般若檢測出缺失，會就合理性來評估是否要求建商修繕。譬如空心地磚，可能會因時間、天氣溫差，甚至地震產生爆裂，有危險疑慮；但實務上，若空心地磚出現在廁所地板，就會評估其是否位於日常使用一定會踩踏到的區域，若是的話就一定要修繕，但若該地磚位於廁所角落，平常並不會踩踏到，考量到修繕可能破壞防水層，就會建議屋主不處理。

驗屋發生糾紛怎麼辦？

1.事前保障權益

建議在房子初驗完成後，再進行對保申請房貸，也要交代銀行撥款前須經過屋主同意；此外，購買預售屋時，合約上會載明一筆總價5%的交屋保留款，此筆款項就是用來確保建商善盡修繕責任，若屋主對複驗不滿意，可要求銀行保留交屋尾款，待滿意修繕成果後再行撥款。

2.事後爭取權益

薪傳不動產智庫執行長何世昌表示，若對複驗不滿意，保留尾款的同時，也要發存證信函給建商，催告要求修繕，若建商仍不願修繕，就會進入打官司階段。但他也提醒，只要未繳尾款給建商，產權就不會過戶到自己名下，自然無法入住。

「坦白說，消費者在遇到驗屋糾紛時，是相當弱勢的，強烈建議不要跟建商撕破臉，務必坐下來好好談，否則進入司法程序、雙方鬧僵…。實務上就發生過，建商直接退錢，將房子轉售給第3人，因此消費者要有完全占不到便宜的心理準備。」

資料來源:https://smart.businessweekly.com.tw/Reading/IndepArticle.aspx?id=6019422