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2021/01/13
「只賣自住客」 建商廣告吸睛
政府去年底陸續祭出打炒房政策,是否能抑制房價尚屬未知數,卻有屏東建商主動宣示與民眾站同一陣線,刊登「房子不賣給非自用客戶」的廣告,引發議論。台中預售屋市場也有別於去年搶推案、炒紅單等亂象,不少業者放緩腳步,直言「先建後售」的銷售模式可能愈來愈普遍。
 
目標群眾集中屏東
成肯建築近期在屏東刊登廣告寫著:「對不起!!房子不賣給非自用客戶」「抑制房價,共同努力」,成肯建築董事長洪郁茗表示,「連我們都覺得房子真的太貴,畢竟人活在世界上只是想要一個家,卻得要付出這麼大代價!」畢竟對民眾來說,4萬元月收雖然很不錯,但拿來繳房貸還是很大壓力,繳完30年都變舊房子了。
 
「就算我們案子再小,第一句話就是問客人是不是自住?如果不是,就勸他不要買」。洪郁茗認為,少了這些買來不住的人,市場應會稍微緩下來,才不會讓部分的人放棄買房成家的夢想。笑言雖然成肯建築沒有什麼影響力,刊廣告起不了什麼作用,但期盼多少產生影響,讓大市場不要繼續往上走。
 
住商不動產企研室資深經理徐佳馨分析,該廣告標語除能表明自身立場、增加公司能見度外,更重要的是反映民眾的真實心聲、進而產生與在地情感的連結性,「在當前投資客受打炒房政策影響下,把廣告的目標群眾集中在屏東當地,不失為一種好方法」。
 
先建後售將成趨勢
而去年台中預售屋市場歷經秒殺建案頻傳、漏夜排隊搶買紅單等亂象,打炒房新政後,不少建商都緩下腳步,如櫻花建設未公開新案「櫻花恰恰好」,地下室已快完成,預計進行到一個階段後才會正式公開銷售。業務經理張日隆解釋,過去不少建商房子賣太快,隨著營建成本不斷上漲,若要加價賣、買方易反彈,「以後可能會慢慢偏向結構體1樓完成、營建發包都確認才賣了」。
 
《住宅週報》社長陸敬民指出,後疫情時代且造價不斷上漲,未開案的建商一來怕開價太低被秒殺,二來怕造價預算失準而吃掉獲利,「或許回歸成屋銷售模式,反而是相對穩當且安全的做法」,若在結構體後進場,不管房價漲或是跌,都會較有充足的應對空間。台中市不動產開發公會理事長林正雄預估,在打炒房政策後,建商資金槓桿被限縮,乾脆走先建後售模式來保障獲利,「之後預計將可以看到會有2~3成的案子先建後售」。
 


資料來源: https://tw.appledaily.com/property/20210112/5EJ6LQJM7JFDDCAOON46YPF2BE/


2021/01/13
修法打炒房 財長︰房地合一稅優先
具體方案還在規劃 最快下會期提出
政府祭「打炒房」措施,立委持續關注房市。財政部長蘇建榮昨表示,全國房價仍略漲,但各地結構不同,台南等地剛性需求仍在,部分地區炒作現象已受壓抑,將優先從「房地合一」稅制修法開始,抑制不動產短期交易,最快下會期提出修法。
 
國民黨立委曾銘宗昨在立法院財政委員會質詢指出,截至去年第三季,房價持續上漲,第四季也可能再向上,財政部如何看待房價走勢?是往下、向上或持平?將採取何種措施?
 
蘇建榮表示,各地區結構不同,例如台南市因台積電設廠或周邊城市居住圈外溢效應,屬於自住的剛性需求;但部分地區房價上漲,則是投機炒作導致,這部分的上漲力道已被壓抑。
 
他指出,根據金融研訓院發布的「十二月台灣金融風險指數(TAIFRI)」顯示,因政府採取不動產針對性審慎措施,影響市場實際交易及預期心理,住宅價格租金比已連續三個月下滑,創去年三月疫情高峰以來新低,顯示房價上漲已有放緩趨勢。
 
蘇建榮表示,財政部持續研擬相關租稅措施,目前優先從房地合一稅修法開始,但需要全面性考量,方案確定後還要與跨部會房價小組討論並向行政院長報告,確認後才會正式提出修正草案。
 
媒體追問修正草案能否於農曆年前提出,蘇建榮明確表示「不可能」,預估最快要等到三月後立法院下會期開議。財政部賦稅署也表示,目前修法方向還在規劃中,未有具體方案。
 
「短期炒作」定義兩年內 不排除拉長
據了解,房地合一稅初步方向可能修正「短期炒作」的定義,現行「短期炒作」為持有兩年內買賣,持有一年內出售稅率四十五%,持有兩年內出售稅率卅五%;若要調整,不排除將期間拉長,但目前尚未定案。


資料來源: https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1425190


2021/01/13
每坪近1230萬 新壽92.888億標下開發大樓
今年首宗大型公開標售案「中華開發大樓」昨吸引兩家壽險業者競逐,最終由新光人壽以九十二億八八八○萬元、高出底價逾十三億元拿下,溢價率約十六.八四%,拆算每坪土地單價近一二三○萬元,創下北市南京商圈土地新高價。
 
負責標售作業的戴德梁行董事總經理顏炳立指出,該案超過十組人馬領標單,包括建商、壽險及自用企業主,最終由兩家壽險業者競逐,出價金額相差二%以內,最終由新壽拿下。
 
該大樓坐落北市南京東路五段上、三面臨路,基地面積約七五五.六五坪、建坪約七九七八.八六坪,單純計算土地價值,每坪土地標脫單價約一二二九.二五萬元,若計算商辦價值,以一個車位三百萬元拆算,每坪商辦單價約一四二萬元,也是區域商辦新高單價。
 
新壽表示,南京商圈有台灣的「金融華爾街」稱號,新壽目前從一段到五段均持有大樓,包括新光纖維大樓、新光南東大樓、新光南京科技大樓、台北金融大樓、前瞻金融大樓等,加上甫標下的中華開發大樓,合計持有六棟。
 
新壽手中有三棟大樓正在都更,包括新光南東大樓、新光產物大樓及新光纖維大樓,甫標下的大樓短期內會以自用為主,未來再透過危老或都更重建,推估可興建地上十九層、地下四層的新辦公大樓。
 
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,該案是繼二○一九年京華城以總價三七二億元標脫後,南京東路四、五段商圈最受矚目的交易案;北市精華區土地一地難求,加上政策鼓勵都更、危老,法人對於可重建大型不動產的投資意願都很強烈;信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,新台幣強勁升值,壽險公司購置不動產除了長期保值外,也可避免海外投資的難測風險。


資料來源: https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1425191


2021/01/13
國揚頂級商辦 銷售開紅盤
國揚(2505)位於新北市汐止的頂級廠辦大樓「國揚矽谷」,尚未完工,銷售就開紅盤,12日公告其中十戶和60個停車位,被東碩資訊公司以6.35億元一次「打包」,預計處分利益達1.29億元,法人估計依該案完工進度,可望在上半年挹注獲利,依減資後股本38億元估,每股獲利貢獻度達0.33元,堪稱大補丸。
 
國揚喜訊不斷,繼2020年成功處分台北市「大南港土地」,加上2020年第四季新案「南方莊園」完工交屋,使得全年營收衝上142.78億元、年增6.42倍創新高,「國揚矽谷」未完工就售出十戶,平均每坪成交價達25.92萬元(不含雨遮坪數),停車位單價約120萬元,預計處分利益約1.29億元。
 
國揚表示,另原本預計2020年完工的三筆新案,將遞延到2021年交屋入帳,包括總銷22億元「翡翠森林-金澤區」預計第一季完工交屋,總銷70億元「國揚矽谷」也將於第一季完工交屋,至於總銷37億元的「早安國揚」則預計第二季完工交屋。
 
由於國揚今年初已完成減資45%,新股本為38億元,有助衝高EPS數字。法人估,國揚2021年完工量將達129億元。


資料來源: https://www.chinatimes.com/newspapers/20210113000252-260206?chdtv


2021/01/13
北市房市…南港漲幅最高 10月交易量最多
聯合報 記者鍾維軒/台北報導

都市地價指數 台北嘉市漲最多台北市政府昨公布去年10月房屋實價登錄交易量,去年10月有1050件,交易總額為249.81億元,比起9月983件、257.05億元,雖件數上升,但價格降低。交易量以南港區新增最多,從9月44件上升到62件,增加4成;士林區則減少最多,從9月的73件,下降至59件,跌幅近2成。
房價部分,北市內12行政區都上漲,其中漲幅最高為大同區,一坪53.64萬,比起9月上漲2.59%;漲幅最小的是萬華區,一坪45.81萬,比起9月漲0.27%。與去年同期相比,1年漲幅最高為南港區5.42%,漲幅最小為大同區1.79%。
 
各行政區交易總額依序由中山區42.19億元、大安區33.56億元及內湖區31.63億元位居前3名,總額最少為大同區,僅6.48億元。
 
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨分析,南港區這幾年有重大建設、大型公司、又有三鐵共構,過去就一直有新案陸續交屋,房屋移轉量比較大,不少民眾看準就業機會、交通方便而在南港區購屋。士林區相對沒有新建設,加上發展重心往東部移轉,民眾會選擇往潛力的區域置產。
 
徐佳馨指出,大同區地價房價上升最快,是因政府積極推動都更或危老重建,吸引地主改建,讓地價增加明顯;萬華區則是因長期發展遲滯,發展最久社區老舊導致改建困難,房價或地價自然比較差。資料來源:https://house.udn.com/house/story/5889/5169398?from=udn-referralnews_ch2artbottom


2021/01/13
土增稅衝高 連四月逾百億
去年房市交易熱絡,使相關稅收大進補,尤其土增稅已連續四個月單月突破100億元,且12月單月、全年土增稅雙雙創下2016年房地合一稅上路以來新高;全年契稅則是24年以來新高。
 
根據財政部統計,12月土增稅124億元,年增25.8%;全年土增稅1,133億元,年增12%。
 
財政部官員表示,各縣市全年土增稅增加最多的前三名依序為桃園市、新北市、台中市。其中桃園市主要是龜山、楊梅區等工業區及高鐵站附近的土地移轉;新北市主要動能則是法人間土地移轉;台中市則因為市地重劃,可觀察到建商、土地開發公司帶動的量能。
 
同樣是房市交易指標之一的契稅,去年實徵淨額161億元,是24年來新高。官員分析,整體而言是由於大型社區的交屋潮,例如台中、高雄;另外台南則因為科技公司廠房移轉,使契稅有較高表現。
 
若從地區性來看,去年契稅增加較多的區域包括新竹市東區及北區、台中市北屯區、新北市新莊區、桃園市桃園區、高雄市三民區等,多數為新開發區域,房屋標準單價較高,帶動契稅成長。其中新竹市是契稅稅額增加逾1億元的縣市中,年增率最高的縣市,成長逾六成二。
 
此外觀察去年房地合一稅,合計144億元,年增率達77.6%,不僅是上路以來新高,且增幅驚人。官員表示,持有房地愈久、適用房地合一稅率愈低,新制上路後,房屋達到一定年限時可能會拿出來交易,因此量能會逐漸增加,只能看出確實房地交易有回溫。
 

資料來源: https://udn.com/news/story/7243/5169477?from=udn-catelistnews_ch2


2021/01/13
政府打炒房 要修房地合一稅法
政府打炒房,財政部長蘇建榮昨(12)日在立法院表示,全國房價仍略漲,財政部持續研議租稅措施,會先從房地合一稅修法開始,主要鎖定短期炒房,至於是調高短期交易稅率、拉長短期持有認定、或是將國內企業納入房地合一稅等方向,則還在研議當中,尚未定案,最快希望立院下會期能提出修法。
 
至於房屋稅條例修法,財政部仍在綜合考量,避免傷及無辜,較為明朗的方向是修正第15條,將法人排除適用住家房屋現值免徵標準,避免以投資公司形式炒房;至於個人限制戶數、囤房稅調高等面向,則仍在蒐集意見。
 
立院昨日召開臨時會,立委仍關注打炒房議題。國民黨立委曾銘宗指出,根據內政部去年第3季住宅價格指數,房價持續上漲,去年第4季尚未公布,但預料仍維持漲勢。
 
蘇建榮表示,全國房價略漲,但各地區結構不同,有些是自住需求,像台南、新竹,因台積電設廠等因素帶動;至於有些房價不合理上漲,來自於投機炒作,觀察這方面的上漲力道已有壓抑。接下來還要視市場供需狀況。
 
對於何時祭出租稅工具?蘇建榮表示,房地合一修法須全面性考量。


資料來源: https://house.udn.com/house/story/5886/5169468


2021/01/13
財長:先檢討房地合一稅
為健全房市,財政部長蘇建榮昨表示,將優先檢討房地合一稅,以減少短期交易炒作,最快下會期提出修法。針對是否將延長短期持有的定義,以抑制不動產短期交易?蘇建榮表示尚未定案。至於外界呼籲加重囤房稅,蘇建榮表示,房屋稅影響全面,必須審慎整體考量,將先檢討房地合一稅,之後才會改革房屋稅制。
 
一○五年開徵的房地合一稅,是實價課不動產所得稅,有獲利就要繳稅,但持有期間愈短,稅率愈高,長期持有則享稅率優惠。持有未滿一年出售獲利,稅率百分之四十五;持有一年以上、未滿二年稅率百分之卅五;持有二至十年稅率百分之廿;持有超過十年稅率百分之十五。若未來修法將短期持有的定義拉長,就必須持有更久再出售,才能減輕稅負,業界解讀,此舉將是打炒房一記重拳。
 
財政部統計,房地合一稅實施首年稅收僅九億元,但隨著適用新制的案件增加,稅收也逐年增長,去年已經成長至一四四億元,創新高;房地合一新制上路五年以來,累計稅收已達二九六億元。
 
對於房價走勢,蘇建榮指出,根據金融研訓院最新台灣金融風險指數,因政府採取不動產針對性審慎措施,整體來看,房價上漲幅度放緩,且各地區上漲因素不同,有些地區是自住剛性需求帶動房價上漲,部分地區則是有炒作的因素。
 
蘇建榮表示,政策推動有順序先後,會優先檢討房地合一稅,配合行政院整體健全房市政策推動,預估最快下會期提出修法。也會提醒公股銀行不動產放款要注意授信風險,落實央行的選擇性信用管制措施。
 
此外,去年房市熱,除房地合一稅外,跟房市相關的土增稅及契稅也分別創房地合一稅上路以來及八十五年以來新高。股市表現更突出,財政部統計處副處長陳玉豐指出,去年股市日均成交值創新高,證交稅稅收也創史上新高。
 
對於台股不斷創新高,年輕人跟菜籃族搶進買股,金管會主委黃天牧昨提醒留意五大風險,包括要注意被投資標的基本面及可能風險、政治經濟變化、疫情、各國QE及主要國家貿易衝突等個體、主體風險。
 
雖股市、房市熱絡帶動稅收成長,但去年受疫情及減稅影響,營所稅大減一七三一億元,累計全年稅收二兆三八○四億元,是近七年來首度短徵,較前一年稅收大減九○一億元,終止連十年成長。展望未來,陳玉豐分析,疫情仍舊籠罩,不敢想像會有好的表現,整體持平看待,在營所稅已無新增減稅因素下,若疫情能有所控制,今年稅收會比去年樂觀。
 

資料來源: https://udn.com/news/story/7243/5169657


2021/01/13
92.888億 新壽拿下中華開發大樓
今年首宗大型公開標售案「中華開發大樓」昨標售,最終由新光人壽擠下中壽,斥資九十二點八八八億元拿下,若單純計算土地價值,每坪要價超過千萬大關,每坪標脫單價約一二二九點二五萬元,這也顯示出新壽對南京東路、南京西路的偏愛,目前新壽在南京東路、西路上共有六棟大型不動產。
 
中華開發大樓位於捷運南京三民站旁,屬於傳統辦公商圈,面積約七九七九坪。新壽表示,中華開發大樓交通區位、商業氣息佳,且面南京東路,具廣告效益。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析,壽險業者受疫情影響無法赴國外考察投資標的,今年投資標的將延續去年趨勢,投資重心依舊在國內。
 
目前新壽在南京東路、西路擁有五棟大樓,包含新光纖維大樓、新光南東大樓、南京科技大樓、前瞻金融大樓、台北金融大樓部分樓層,這次取得中華開發大樓,已成為南京東路、西路上的大地主。
 
新壽指出,為因應原自用大樓,如新光南東大樓、新光產物大樓、新光纖維大樓的都更,買下中華開發大樓後,階段性將作為短期自用使用,未來若危老重建,預計可興建地下四層、地上十九層的辦公大樓。中華開發大樓預估使用至少五年後,再推動危老重建。
 
受託負責標售作業的戴德梁行表示,實際領標人約有十餘組,其中包括建商、壽險、自用企業主,實際投標是兩家壽險業者,經開標、審標、決標等作業,由新光人壽得標,兩家出價相差在百分之二內。
 
戴德梁行指出,中華開發大樓坐落北市南京東路五段上、三面臨路,基地面積約七五五點六五坪、建坪約七九七八點八六坪,若單純計算土地價值,每坪超過千萬大關,創該區域土地單價新高,若計算商辦價值,地上層每坪單價約一四二萬元,也創區域商辦新高單價。
 
世邦魏理仕台灣估價及諮詢部主管施甫學表示,新壽主要看準都更增值潛力,未來若再加上容積移入的「雙利多」加持,不僅能有效稀釋土地購買成本,位處南京東路精華辦公型商圈更有利未來開發商辦產品,創造投資人穩定的現金流收入。


資料來源: https://udn.com/news/story/7239/5169659


2021/01/13
台商轉型 比誰腦筋動得快
去年1月23日武漢封城,一波突如其來的疫情,對大陸台商的衝擊絕對是空前的,加上兩岸及國際的隔離措施,永不認輸的台商第一次感到「力有未逮」的痛苦。不過,久經考驗的台商們還是發揮死裡求生的本事,各出新招,或是出口轉內銷,或是把全部或部分產能轉移到鄰近大陸的東協,或是就地轉型發展遠距上班的新模式,讓公司業務繼續下去。
 
多位已經到大陸超過20年的台商老闆反映,這次疫情的衝擊是20多年來首見。而總體統計數字也反映了台商的真實感受,去年2月財新中國製造業PMI降至40.3,是自2004年4月有紀錄以來最低,甚至低於2008年11月全球金融海嘯爆發時的40.9。
 
無畏變動 就有機會
 
不過,對於一些身經百戰的台商來說,變動就是機會;特別是目前還在運作中的台商,他們已經撐過1998亞洲金融危機、2008全球金融海嘯、2018中美貿戰,如果已經打開大陸內銷市場,那就拚現金、搶單,甚至可趁機搶到其他倒閉企業釋出的訂單。
 
特別是大陸政府力挺開工的民生產業,去年在疫情下反而逆勢爆發,聚焦大陸市場的旺旺、康師傅、統一中國,不管營收還是稅後淨利,去年全都逆勢成長。
 
大廠投資 逆勢加碼
 
綜合幾個國內外調查,台商未來在大陸的投資趨勢應該是:中小企業會暫緩增加投資,但大廠卻會逆勢加碼;即使到東協設廠也只是分散產能,並不會關閉大陸產線。
 
經濟部投審會去年12月21日公布的統計卻顯示,11月台商對大陸投資金額達新台幣269億元,年增71%,是連續第6個月成長。另據上海美國商會調查顯示,七成美企不會將生產線撤出大陸。對於向海外轉移部分產能的大陸台商來說,最接近大陸的東協是首選,據工總統計,有24.6%的大陸台商轉移大陸產能以台灣及東協為主。
 
仔細考察 慎選投資
 
投資東協也不能一窩蜂,跟著別人走。就像跑遍東協考察投資環境的連展投資控股總經理陳鴻儀之前說的,東協各國的發展程度差距很大,台商要根據自己的產業特性選擇投資地。陳鴻儀根據近2年多次考察河內的體驗指出,就供應鏈完整性而言,河內有點像昆山,但旺季一到,各個工廠就開始搶人、互挖,員工跳來跳去,結果當地工資平均每年漲10%,預估5年後工資水平就會追平大陸,而且還會缺工。


資料來源: https://www.chinatimes.com/newspapers/20210113000558-260301?chdtv


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