AI模型進入百家爭鳴時代，舊金山灣區企業如今更加重視「模型評估」。業者和學者受訪表示，企業面對更多AI模型選擇，如何找出最符合需求的模型，正成為AI導入的重要環節，相關評估能力也比以往更加重要。

「模型評估」泛指透過一系列測試與指標，衡量AI模型的能力、準確性、可靠性，以及是否符合特定應用需求。

美國許多企業如今面臨模型選擇難題，一方面要衡量AI成本，一方面又得在令人眼花撩亂的眾多AI模型中做出選擇。從醫療科技到企業軟體公司，都已出現將模型評估列入主要工作內容的職缺。

1名熟悉模型評估的業者向記者表示，不僅美國，包括台灣都需要相關單位和人才。

聖荷西州立大學（San Jose State University）工程系教授巴納法（Ahmed Banafa）接受中央社訪問表示，隨著各家AI模型之間的效能差距持續縮小，嚴謹的模型評估將成為企業採用與部署AI時「非常關鍵的一環」。

巴納法說，企業的焦點也正在從單純比較哪一款模型排名最高，逐漸轉向「哪一款模型最適合企業使用情境，同時又能符合成本、安全性與營運需求」。

他認為，企業和組織未來在評估AI模型時，將採用更廣泛的標準，包括推理能力、軟體開發表現、事實準確度、產生幻覺的頻率、回應速度、營運成本、安全性、多語言支援、工具整合能力，以及針對特定產業的實際效果。

AI資料科學家瑪哈瑪提（Nina Marhamati）告訴中央社，目前模型評估仍需要人工確認，專業領域的評估成本也可能相當高。

她進一步闡述，一般對話內容的評估未必需要高度專業知識，但若AI模型要應用於特定領域，例如醫療、化學，就需要具備相關專業知識的「領域專家」（domain experts）參與。

瑪哈瑪提表示，專業人才通常工作繁忙、相關人力不易取得，使模型評估往往耗時，成本也較高。這也凸顯在AI模型選擇日益多元情況下，模型評估的重要性更加受到重視。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5599/9693182

商辦不是限貸避風港？

商辦不是限貸避風港？商辦貸款限制、成數與「名下有一屋」的連動影響

當住宅市場面臨中央銀行多輪選擇性信用管制與放款水位緊縮，許多置產族與法人單位試圖將資金轉向商業不動產，誤以為「商辦」為不受政策約束的融資避風港。然而，央行與金融機構對資金流向的稽查日趨嚴格，不僅商辦貸款成數已非過去動輒七至八成，若申貸人名下已有住宅房貸，更可能觸發連動審查，導致融資額度大幅縮減。本文客觀拆解最新商辦貸款管制規定、審查機制，並以表格對照商辦與住宅貸款的利率、稅率與融資管道差異，為置產買方提供完整的風控評估指南。

一、 前言：住宅限貸下商辦避風港的迷思與真相

隨著金融機構不動產放款總量逼近法定天花板，加上中央銀行連續推出選擇性信用管制措施，傳統住宅市場的融資管道顯著收窄。多戶買屋族、投資置產客在住宅貸款面臨成數受限、無寬限期及利率上揚的壓力下，市場上一度盛行「資金轉戰商辦」的說法。

許多買方誤以為，商辦（辦公室、事務所、廠辦）屬於商業生產資產而非住宅，因此不受住宅選擇性信用管制的成數天花板約束，能順利取得高額融資。然而，金融監督管理委員會與中央銀行已高度關注資金「跨海過水」至商業不動產的現象。在銀行全面緊縮放款水位的背景下，商辦雖非央行明文管制的直接對象，卻面臨銀行自主風控的嚴格審查。

在金融機構總量管制與資金流向大稽查的背景下，銀行對商辦貸款的授信態度已轉趨保守。審查重點不再僅是「標的物是否為商辦」，而是深入穿透至「申貸人（含法人負責人）名下的整體負債狀況與資金實質用途」。將商辦視為資金槓桿避風港的作法，正面臨嚴峻的風控考驗。

二、 央行與金融機構最新管制：商辦貸款成數上限與寬限期現況

要理解商辦貸款的融資現況，必須釐清央行法令管制與銀行法總額控管兩個不同維度的限制：

1. 法定管制與公司法人限制

在中央銀行選擇性信用管制架構下，若以公司法人名義購置「住宅」，受到最高 4 成且無寬限期的嚴格剛性限制。針對純商業不動產（商辦、廠辦），央行雖未對自然人購置中小坪數商辦設定統一的成數天花板，但如果屬於高總價商業不動產（如符合各期別認定之高總價、豪宅等級商業大樓），或是涉及特定法人機構的投機性融資，仍列入央行與金管會專案金融檢查的嚴密審查機制中。

2. 銀行法第 72 條之 2：商辦與住宅共同搶占資金池

市場上常有「商辦不受銀行法第 72 條之 2 限制」的誤解。事實上，該條文規範的「住宅及企業建築放款」總額不得超過 30%，其中的「企業建築放款」即包含商辦與廠辦的購置與興建。
在整體不動產放款水位全面逼近天花板的壓力下，各大金融機構被迫拉高商業不動產的授信門檻，導致實務呈現以下現況：

• 成數受限： 目前市場上中小坪數商辦或一般辦公大樓，實際核貸成數多落在 5 成至 6.5 成 之間，過去常見的 7 成至 8 成核貸條件已極為罕見。

• 寬限期縮減： 金融機構對商辦「寬限期（只繳息不還本）」的審核極為嚴格。除了少數大型企業能提出完善的營運周轉計畫外，多數民營銀行原則上不提供寬限期，或以 1 年為限。申貸人自過戶撥款起，即須立刻承擔本息平均攤還的現金流壓力。

三、 資金大稽查：為什麼名下有住宅房貸，買商辦會被縮減成數？

許多自然人申貸人在名下已有一戶或多戶住宅房貸的情況下，嘗試以個人名義購買商業辦公室，卻在對保階段發現銀行核給的成數遠低於預期。這背後的關鍵在於金融機構的「綜合風險評估與資金穿透稽查」：

1. 償債能力比率（DSR）的擠壓

銀行在審核商辦貸款時，會將申貸人名下「所有既有住宅貸款之每月本息應繳金額」全部計入每月的債務支出。當名下已有住宅房貸時，申貸人的新購置住宅與既有負債收支比已被大幅拉高。除非具備極為優異且穩定的經常性收入，否則銀行為控管違約風險，必然會主動調降商辦的核貸成數，以確保申貸人每月總還款額不超過總收入的 50% 至 60%。

2. 嚴查住宅增貸/周轉金跨過水流入商辦

金融監理機構目前已建立嚴密的金流軌道稽查機制。許多置產族在住宅限貸後，試圖將既有住宅進行「增貸」或辦理「理財周轉金」，再將這筆錢拿來充當新買商辦的自備款。一旦銀行在審查時發現商辦自備款的金流來源，包含短期內從其他住宅貸出的款項，便會認定有高度跨市場套利、炒作嫌疑，進而採取直接調降商辦成數、調高利率，甚至拒絕核貸的防禦措施。

3. 地緣性與實質自用性審查

針對自然人購買商辦，銀行會詳細審查其職業類別與商業用途：

• 具備合理商業身分：若申貸人為自營商、高階經理人或自由職業人士，且購買商辦作為實質營業地址，核貸機會相對健全。

• 受薪階級與不合理標的：若申貸人為一般受薪階級，卻購買遠離居住地、坪數過小的商業套房或辦公室，銀行常認定其為「變相住宅使用（如違規改建為住家）」或「純投機行為」。這類標的在銀行內部的衍生風險極高，成數通常會被直接壓縮至 5 成以下。

四、 商辦 VS. 住宅貸款差異全解析

為了幫助置產族與企業主精算融資成本，以下整理商業不動產與住宅不動產在貸款條件、稅賦及融資管道上的客觀差異：

【商辦與住宅貸款及稅務特性對照表】

五、 置產買方與企業主：商辦融資四大避險策略

面對商辦貸款審核趨嚴的環境，若有實質商辦採購或資產配置需求，建議採取以下實務應變策略：

1. 以具備實體營運之「公司法人」申貸，但須留意負責人連保效應

若透過營運健全、有正式財務報表與營業稅申報（401 報表）的公司法人名義採購商辦，銀行可依據公司的營業收入與獲利能力進行企業金融（企金）授信評估。

公司若能提供足額擔保品，銀行原則上不得強制要求連帶保證人；然而在實務上，多數中小企業因財報健全度或擔保性仍有不足，銀行基於風險控管，普遍仍會要求負責人擔任連帶保證人。因此，負責人個人的聯徵紀錄、名下住宅房貸數量與負債比，仍會被納入銀行的「穿透式審查」中。企業主申貸前，負責人應盡可能降低個人無擔保負債，以維持良好的信用評級。

2. 優先鎖定「核心地段與完整產權」標的

銀行對於商業不動產的鑑價極度看重地段流動性與出租收益率。位於核心商業區（如信義計畫區、敦北商圈、中山松江商圈）或捷運節點的指標辦公大樓，因市場去化迅速且租金收益穩定，銀行核貸成數通常能站穩 6 成至 6.5 成。相較之下，蛋白區、舊型住商混合大樓或外圍工業區廠辦，在資金緊縮期極易被銀行降成數或拒貸。

3. 提高自備款安全邊際至 4 成至 5 成

在當前金融環境下，切勿以過往「貸款 7 成 至 8 成」的樂觀預估進行合約簽訂。建議買方在簽約前，帳面資金應預留 40% 至 50% 的自備款，並預留一定金額的流動性備用金，以因應銀行最終鑑價結果低於合約售價時的現金差額。

4. 審慎評估租賃公司或企金信用貸款輔助

若商辦購置出現短期資金缺口，部分企業會尋求融資租賃公司或銀行企業信用貸款進行補強。然而，此類融資管道之年化利率通常顯著高於一般房貸（約 4% 至 7% 以上），企業必須精算未來的租金收益或營運現金流是否足夠涵蓋利息支出，避免過高槓桿壓垮企業週轉能力。

六、 常見問題解答 (FAQ)

Q1：一般常見的一般事務所或工業區乙工事務所，貸款條件跟純商辦一樣嗎？

解答： 不一樣，審核通常更為嚴格，甚至可能拒貸。位於住商混合大樓的一般事務所或工業區的乙種工業區事務所，銀行會特別稽查其是否屬於違規作住宅使用。若該分區與標的被認定為違規風險較高，或過去有被檢舉紀錄，金融機構多會直接調降成數至 4 成至 5 成，甚至列為拒絕授信標的。購買此類產品前，務必確認其執照用途與實體使用規範。

Q2：名下已有住宅房貸，如果把住宅房貸結清，買商辦成數會立刻變高嗎？

解答： 有助於提升成數與降低利率。當結清名下住宅房貸並取得塗銷證明後，申貸人的個人負債比將大幅改善，銀行在評估其還款能力時的扣分項目消除。只要申貸人本身的經常性收入穩定，且購入的商辦地段優良，銀行給予 6 成至 6.5 成成數及較優利率的機會將顯著提升。實務作法提醒：由於房貸資料更新通常有 1 至 2 週的時間差，若要趕在第一時間送件，申貸人必須在對保/審核時，主動向銀行企金主管提供清償證明與塗銷後的最新建物謄本。

七、 結論：回歸資產收益本質，嚴格控管融資槓桿

總體而言，中央銀行與金融機構對不動產授信的控管，已從單純的「住宅市場」全面延伸至「整體不動產資金流向」。商辦從來不是可以無限制套用高槓桿的法外之地。對於意欲進場商辦市場的置產族與企業而言，應擺脫「用商辦規避住宅限貸」的僥倖心態。

回歸商業不動產的兩大核心本質——實體營運需求與穩定租金收益率。在簽約前落實銀行事先鑑價，精算名下整體負債比與現金流，預留足額的自備款安全邊際，方能在緊縮的融資環境中，穩健布局具備長期保值與收益價值的商業資產。

資料來源:https://lifenews.com.tw/560289

台灣大哥大昨（12）日宣布，將以換股加現金方式，公開收購國內資訊服務業龍頭業者精誠。 聯合報系資料照

台灣大哥大（3045）昨（12）日宣布，將以換股加現金方式，公開收購國內資訊服務業龍頭業者精誠；台灣大計劃，將在原本持股11.86%的基礎上再增持39%-58%股權，完成收購後將持有精誠股權50.86%至將近七成。

按規畫，精誠1股可換取台灣大普通股0.84股及現金92.5元，相當於每股收購價約184.5元，以昨日精誠股價142.5元計算，溢價率約29%，收購價金上限約291億元。

台灣大總經理林之晨表示，未來兩家業者在台灣資服市場合計市占率將倍增，擴大日本及大東南亞布局，台灣大企業事業群衝刺「千億」營收目標。

台灣大董事會通過以全資子公司台信電訊公開收購精誠，收購時間為8月18日至10月6日，完成收購後，加計之前策略入股，台灣大將持有精誠至少50.86%股權，總投資金額上限約330.7億元。

台灣大指出，換股是以先前台信電訊持有台灣大股權（類庫藏股）交換，不影響股本，精誠維持上市公司資格。

台灣大強調，收購案獲得精誠資訊董事長林隆奮的支持，並取得精誠創辦人家族投資公司卓銳、永威資本、卓威投資等持股超過10%股東出具應賣承諾書。

精誠是台灣最大資訊服務業者，去年營收約440億元，稅後純益21.5億元，每股純益7.91元，今年前7月營收321億元，年增36%，為歷史同期新高。

林之晨表示，取得精誠過半股權後，後續進行董事改選，將全面加速整合精誠的「資訊科技（IT）」與台灣大的「通訊科技（CT）」，共創三大ICT綜效，目標在AI時代企業資服市場市占率倍增，首年將加速貢獻台灣大營收、獲利，未來將逐年墊高，還可合併認列精誠營收、獲利。

2025年台灣資服市場年產值約6,596億元，精誠集團加上台灣大市占率僅逾7%，仍有巨大成長空間，林之晨表示，未來市占率持續墊高，可望在五、六年後倍增至14%，長期企業資服營收年複合成長可達20%以上，加速達成台灣大企業事業群衝刺「千億」營收規模。

林之晨認為，企業在AI時代加速轉型升級，ICT整合資服方案需求大增，台灣大與精誠全面整合算法、算力、算術，實現Ai4iA （AI for Industry Application） 願景，加大AIDC與高速網路資產投資，搶攻企業AI資服商機。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/11162/9688010?from=edn_subcatelist_cate

為了事業的成功與生存，20年內，所有企業都會把影響力置入其商業模式。這是消費者、投資人及員工所要的。他們將會把影響力傳遍全世界。——羅納德．柯恩爵士（Sir Ronald Cohen）

大約10年前，影響力投資的傳奇人物，人稱英國創投之父及社會投資之父的羅納德．柯恩爵士（Sir Ronald Cohen）就曾預示「影響力經濟」的到來。他在2013年的G8會議中接下重任，創辦了GSG Impact（全球影響力投資指導小組）。台灣影響力投資協會（tiia）也於2025年正式成為GSG Impact這個號稱影響力投資小聯合國的一員，共同在國際上推動影響力投資。

影響力投資的目的在於：用投資改變世界。因此，一開始都是從投資的角度入手，包括投資人類挑戰的解方（SDGs），投資的影響力理論（impact thesis），影響力的衡量與管理（IMM），及影響力的治理（impact governance）等。

最近GSG Impact推動的「影響力經濟」正是從投資全面擴張到所有的經濟活動，特別是企業的創新與解方，恰當的呼應了柯恩爵士10年前的預見與呼籲。

台灣影響力投資協會理事長陳富煒特別為文《從資本到影響⼒經濟： 台灣產業升級的新引擎》來闡明影響力經濟的策略方向，並於7月14日舉辦讀書會，與學者專家深入探討如何推進影響力經濟在台灣的實踐。

近年來，台灣在人工智慧（AI）與半導體浪潮的推動下，寫下了極為亮眼的經濟成長數據。然而，在這片繁榮背後，產業與社會卻逐漸走向失衡。要扭轉這個局面，我們需要跳脫傳統「唯GDP是從」的舊思維，引進全球影響力投資指導小組（GSG, Global Steering Group for Impact Investment）所倡導的「影響力經濟」（Impact Economy）理念，為台灣經濟成長注入包容與永續的新動能。

近年來，台灣在人工智慧（AI）與半導體浪潮的推動下，寫下了極為亮眼的經濟成長數據，然而產業與社會卻逐漸走向失衡。圖片來源／Shutterstock

GSG影響力經濟理念：重塑價值定義

衡諸過去的資本主義將利潤極大化視為唯一目標，常將環境與社會成本外部化。GSG推動影響力經濟（Impact Economy）的核心邏輯是：企業與資本在追求利潤的同時，必須將「解決社會與環境問題」納入核心商業模式，並產生可衡量的正面影響；對「社會與環境影響力」與「財務回報」並重。

影響力經濟主張：

1. 決策三維化：金融、企業與政府在做決策時，衡量指標不再只有「風險」與「報酬」兩維，必須加入「影響力」作為第三個核心維度。
2. 透明衡量：透過如 IFRS 的永續揭露準則（如 S1、S2），將企業對生態及社會的實質貢獻或傷害具體量化。
3. 資本導向：引導公私部門的資金，流向能解決社會痛點（如貧富差距、淨零碳排、少子與老年化及弱勢就業）的創新商業模式，達到「不只行善，還能致富」的雙贏格局。

台灣當前K型經濟現況：繁榮與失落的並存

當前台灣正處於一個「總體經濟數據亮眼，但內部發展不均」的特殊節點。受全球AI與半導體強勁需求的驅動，加劇了台灣科技業與傳統產業、一般服務業之間的「K型經濟」（K-shaped economy）」失衡狀態。

• K字的上端：以 AI 供應鏈、半導體及高科技產業為首，出口連創新高，受惠員工薪資豐厚、股東共享紅利，呈現「熱翻天」的強勢上行。
• K字的下端：佔據台灣就業人口高達八成的傳統製造業、中小企業與民生服務業，在通膨壓力與高通膨、低薪資成長夾擊下掙扎前行，甚至面臨無薪假攀升與青年失業惡化的困境。

這種「有AI吃肉，沒AI喝水」的失衡現象，不僅拉大了所得差距，更讓整體社會產生嚴重的集體焦慮與「體感景氣冷」的落差。

當前台灣正處於一個「總體經濟數據亮眼，但內部發展不均」的特殊節點。圖片來源／Shutterstock

以影響力經濟協助K型經濟的改變與成長

要拉近K型的兩端，讓經濟成長重回均勻分布，必須透過影響力經濟思維進行再造

1. 資本的引流與公正轉型：
 政府與金融機構應運用影響力投資工具（如社會成果債券、綠色融資），將科技業賺取的超額利潤與創投資金，引導至傳統產業的綠色轉型與低碳升級。

2. 科技巨頭的「影響力外溢」：
 鼓勵台灣高科技龍頭將社會責任延伸至供應鏈。藉由永續採購，將訂單有意識地分配給注重社會誠信、積極提供在地就業機會的中小企業，使科技紅利得以「向下渗透」至K字底端。

3. 支持社會創新與成果導向政策：
 政府應逐步導入「成果導向」的公共政策採購，支持以解決社會問題（如偏鄉醫療、高齡照護、青年就業）為職志的社會企業與新創，創造具備尊嚴工資的多元就業機會。

影響力經濟更具體的是要開始著重

1. 緩解「K型分化」，帶動百工百業有感轉型：

• 引導資本外溢：透過「影響力投資（Impact Investing）」，將科技業賺取的龐大資本，引流至高齡照護、永續農業、地方創生等傳產與社會企業。
• 科技賦能社會創新： 鼓勵將台灣領先的AI、5G技術應用於解決社會痛點（例如：運用AI建立偏鄉微型醫療網、智慧農業減碳系統），讓科技紅利轉化為跨產業的升級動能，提升基層勞工的薪資與產值。

2. 扣合綠色供應鏈，鞏固「護國神山」的國際地位

• 從「被動合規」到「主動創造影響力」： 過去企業將碳減排視為營運成本，但在影響力經濟下，循環經濟（如廢塑料再製、半導體廢棄物回收再利用）轉變為利潤中心。
• 強化供應鏈韌性： 協助台灣龐大的中小企業供應鏈進行結構性減碳，不僅能維持國際大廠的訂單，更能避免失去國際競爭力。

3. 多元化經濟結構，培育「永續內需」新產業

• 打造B型企業與社會創新聚落：加速這類「對世界最好的企業」規模化，能創造出以「綠色消費」、「循環經濟」為核心的強大內需市場。
• 發掘新能源與碳金融商機：圍繞離岸風電、地熱、智慧電網等永續能源轉型，將衍生出龐大的在地工程、綠電憑證交易、以及影響力金融產品，為台灣金融業開闢新藍海。

4. 解決人才荒，提升新世代勞動參與率

• 以「使命感」吸引人才回流： Z世代與新世代工作者高度重視工作對社會的價值。影響力經濟導向的企業，能透過明確的社會使命感（Purpose-driven），吸引更多優秀年輕人投入傳產升級或社會創新。
• 健全包容性就業：社會企業與影響力商業模式往往能提供中高齡、二度就業或弱勢族群更具包容性的就業機會，活化台灣逐漸萎縮的勞動力市場

影響力經濟對台灣的深化，是讓經濟從「單點爆發的科技代工」轉向「兼顧社會韌性與環境永續的全面生態系」

台灣的經濟再造，絕不能僅僅依賴幾座「護國神山」的孤軍奮戰。引進 GSG 影響力經濟的思維，是給予台灣中小企業與傳產一條「價值升級」的生路。當我們不再只追求冰冷的 GDP 成長率，而是將環境和社會共融視為新一波成長的火車頭，台灣才能真正告別 K 型撕裂，迎來一個更有韌性、更為溫暖的共榮經濟體。

回到最開始柯恩爵士10年前的預言及對全球企業的期許，不難發現，影響力經濟是必然的趨勢：就企業的角度而言，ESG創造了永續產品與服務的需求，企業如果能夠發展解方（無論產品或服務），不但可以解決永續難題，更可以獲得市場，員工，及投資人的青睞，進而為自己帶來新的發展與營收。既符合上述「決策三維化」，也完全利人利己。影響力獨角獸10年來，暴增10倍有餘，就是最好的明證。

資料來源:https://csr.cw.com.tw/article/44783

逾期30天申報遭註銷　「這筆錢」也不退

一旦土地增值稅逾期未繳，導致原申報案件遭註銷，先前已繳納的印花稅並不會因此退還。(圖/資料照)

土地買賣完成移轉申報後，別以為繳完印花稅就沒事！花蓮縣地方稅務局提醒，土地增值稅若超過繳納期限30日仍未繳清，稅捐稽徵機關將依法註銷土地增值稅申報案及查定稅額；更要注意的是，即使先前已繳納印花稅，後續因土地增值稅逾期遭註銷，已繳的印花稅也不會退還。

花蓮縣地方稅務局表示，民眾辦理土地所有權移轉時，須向稅捐稽徵機關申報土地現值，待土地增值稅核定後，應在繳納期限內完成繳稅。若超過繳納期限30日仍未繳清，申報案件就可能遭到註銷，後續還得重新辦理相關申報程序。

依《土地稅法施行細則》第60條規定，土地增值稅（土地現值）申報案件逾繳納期限30日仍未繳清稅款時，稅捐稽徵機關會先以雙掛號通知申報雙方當事人，限期繳清稅款或撤回原申報案。

若經合法通知後，逾期仍未繳清稅款，也沒有撤回原申報案，稅捐稽徵機關將依法逕行註銷申報案及其查定稅額。

稅務局特別提醒，部分民眾可能認為土地移轉既然已經申報，且相關印花稅也已繳納，就算土地增值稅晚一點處理應該不至於影響太大，但實際上並非如此。

一旦土地增值稅逾期未繳，導致原申報案件遭註銷，先前已繳納的印花稅並不會因此退還。換句話說，民眾除了可能需要重新辦理土地移轉申報，也可能增加額外的時間與成本。

稅務局因此提醒，民眾收到土地增值稅繳款書後，務必確認繳納期限，尤其涉及土地買賣、贈與或其他所有權移轉案件，更應留意相關稅款是否如期繳清，避免因一時疏忽逾期，導致原申報案件遭註銷，徒增後續處理成本。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/28604

當初央行強化信用管制的重要政策背景之一，就是控制不動產授信集中風險，如今集中度已明顯下降，加上房價與交易量同步降溫，央行接下來勢必要面對「政策是否需要進一步調整」的十字路口。(圖/資料照)

央行第七波信用管制實施至今已近2年，隨著房市交易降溫、房價修正，加上銀行不動產放款集中度持續下滑，市場對信用管制何時鬆綁的討論再度升溫。住宅週報社長陸敬民直指，不論第三季或第四季，今年底前央行都面臨鬆綁壓力；若第三季僅做小幅調整，恐怕只是「有鬆跟沒鬆一樣」，反而第四季若政策調整，幅度可能更為明顯。

陸敬民表示，央行過去祭出信用管制，主要考量不動產放款集中度過高，以及房市資金過度集中等問題，但如今市場環境已出現明顯變化，相關數據也逐步反映管制成效。他認為，若到了今年底仍維持現行政策，央行勢必要面對產業界對於信用管制是否還有必要持續的質疑。

事實上，國銀不動產放款集中度已出現連續下滑。2026年6月底，全體銀行不動產貸款占總放款比率降至34.93%，連續第7個月下降，也創下2019年10月以來新低。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，2024年央行開始強化不動產信用管制時，正是因為銀行不動產放款集中度攀高；當時全體銀行不動產貸款集中度在2024年6月底曾達37.61%的近期高點，如今已降至34.93%，短短2年下降近3個百分點。

何世昌指出，從央行最新資料來看，不動產貸款集中度持續降低，但不動產貸款餘額並非同步萎縮，主要是其他類型放款成長更快，帶動整體放款分母擴大。央行也曾說明，2026年5月底不動產貸款集中度降至35.17%，但不動產貸款餘額仍持續增加，反映銀行資金配置結構正在改變。

此外，房市本身也已從過去的高熱度轉向盤整。央行今年第二季理監事會議指出，房市交易降溫、房價漲勢減緩，市場看漲房價的預期也趨於緩和。

何世昌認為，當初央行強化信用管制的重要政策背景之一，就是控制不動產授信集中風險，如今集中度已明顯下降，加上房價與交易量同步降溫，央行接下來勢必要面對「政策是否需要進一步調整」的十字路口。

陸敬民則進一步預期，今年底前央行鬆綁的可能性不低，但真正的變數在於「鬆多少」。他認為，如果第三季就進行調整，政策可能偏向試探市場反應，幅度未必明顯；反之，若將時間點放到第四季，隨著政策環境與市場條件更為明朗，鬆綁幅度可能更有感。

值得注意的是，央行今年3月已先將全國自然人第2戶購屋貸款成數上限由5成調高至6成，顯示信用管制並非完全沒有調整空間。

因此，市場現在關注的已不只是「央行會不會鬆綁」，而是下一波調整究竟會落在哪些族群與貸款條件。對目前仍處於觀望階段的自住客、換屋族及建商而言，若第四季信用政策真的出現較明顯調整，可能成為下半年房市能否擺脫盤整、重新凝聚買氣的重要觀察點。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/28606

雙北存在著許多早期工業區，工業廠房房東逐漸從專注於租金能有多少？逐漸演變思索未來廠房如何升級成智慧廠房。(資料照)

內政部最新統計顯示，綠建築標章及候選綠建築證書核發件數，從2016年的687件增加到2025年的1,342件，10年間成長95.3％，幾乎翻倍，2025年更創下歷年新高。值得注意的是，在1,342件中，廠房類有22件，占比僅1.6％。

看到這個數字，筆者反而認為，這正透露出台灣工業區下一波很大的改變。這幾年我們接觸不少工業區地主與企業主，大家最常談的問題，已經慢慢從「廠房現在一坪租多少？」變成「這棟廠房還能不能再用20年？」

因為產業已經變了，但很多廠房還停留在20、30年前。過去一棟廠房只要樓高夠、貨車進得來、機器放得下，就能滿足大部分企業需求。但現在企業找廠房，還要兼具辦公空間，開始要求樓板載重、挑高、電力、節能、智慧管理、停車、卸貨動線，甚至員工辦公與研發空間。對於科技、電子、精密製造及高附加價值產業來說，廠房早已不只是生產空間，而是企業競爭力的一部分。
這也是為什麼，筆者一直認為未來工業區的問題不是「沒有土地」，而是「真正符合新產業需求的廠房太少」。

尤其雙北許多早期工業區，區位很好、交通成熟，周邊供應鏈與人才也都已經形成，但是區內仍有大量低樓層、低度利用的老舊廠房。土地其實很有價值，只是上面的建物沒有把土地價值真正發揮出來。

所以未來工業區最值得關注的，不一定是再去找一大片新的工業用地，而是如何讓既有工業區重新長高、重新配置、重新被新需求使用。

這就是筆者所言的「產業更新」，一棟老廠房拆掉重建，不只是把房子蓋新，而是一次重新思考企業未來10年、20年的機會。從智慧製造、自動化倉儲、能源管理，到綠建築、ESG及人才工作環境，都可能在重建過程一次到位。

對企業第二代而言也是如此。現在很多接班人想做數位轉型、設備升級，但回到現場才發現，最大的限制往往不是技術，而是原來的廠房根本裝不下新的生產模式。企業要轉型，空間也必須跟著轉型，因此住宅有都更，工業區其實更需要都更。

對工業區地主來說，接下來真正要思考的，已經不是「老廠房還能收多少租金」，而是這塊土地如果重新規劃，能不能從一棟傳統廠房，變成下一代企業願意進駐的智慧新廠辦。

最後，筆者認為，雖然現今廠房類綠建築占比僅1.6％，反而代表市場仍有相當大的開發潛力。當智慧製造，更可能成為工業不動產下一片值得期待的藍海市場。
 

資料來源:https://urbanrenewal.wealth.com.tw/celebrity-detail/2441

雙北下半年推案規模呈兩極化。（信義代銷提供）

今年下半年雙北預售市場規模兩極化，百億以上指標案與50億元以下中小案並立。信義代銷童莉婷指出，百億大案憑區域亮點與品牌力衝高房價、賣長期價值；中小案則以小坪數、低首付催買氣，搶攻首購現金流。

童莉婷分析，百億大案仰賴區域亮點、品牌實力與大型社區規劃，提升產品稀有性與長期持有價值，支撐高基期房價；50億元以下的中小型個案則著重小坪數、低首付，以資金彈性換取購屋可行性，提高買方進場意願。

其中，台北市「南港之星」是本波雙北規模最大的推案，全案採複合式開發，總銷約600億元、基地面積達7,879坪，規劃16至45坪，並提供輕裝修。南港在東區門戶計劃及科技產業聚落帶動下，居住與就業需求同步增長。

受惠於科技業發展題材，北士科也成為台北市下半年最受矚目的推案戰區。「璞真映輝」擁有水岸首排景觀，預期成交價格再度創下區域新高。北市個案透過核心地段、產業前景、景觀條件、品牌、建築設計及結構安全，強化產品稀有性，說服買方接受較高單價。

新北市百億大案則分布於中和、新店、林口及泰山，呈現「一區一題材」的多核心市場。林口由亞昕建設推出「擎天賦域」規劃32層地標雙塔、2~4房完整產品線，結合周邊產業聚落發展，強化區域住宅需求支撐；新店「昇陽央北案」搭上捷運十四張聯開題材，以品牌建商、大基地、高樓景觀，鎖定換屋客群。

相較百億案著重區域亮點，50億元以下個案更重視價格條件、產品配置與付款方式，精準對位目標客群。板橋預推案「縵庭吾境」位於江翠北側重劃區A、B區，基地近千坪，規劃21～43坪產品，並面向逾2公頃公園綠地。相較於板南線沿線指標建案憑藉捷運機能與核心區位優勢，成交單價已突破百萬元，A、B區因與捷運站距離較遠，房價相對親民，可望以大基地、多元坪數及景觀條件，承接自住需求。

三重最能反映首購型產品的競爭方式，推案普遍採取小坪數、低首付及延後付款。「星河帝寶」規劃15～30坪，主打3%低首付，解決自備不足問題；「悅田吾澍」規劃17～29坪，並提供結構工程0付款，保留充裕現金流，降低年輕家庭進場壓力。

童莉婷分析，百億大案雖擁有千坪基地，產品規劃仍以45坪內的中小坪數為主。建商利用大基地創造景觀、公設與完整社區環境，同時控制單戶總價、擴大可承接客群。未來個案能否順利去化，不只基地條件與區域題材有獨特優勢，更取決於產品坪數、總價及付款節奏，是否貼近購屋族負擔能力。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/28589

台北新北、基隆桃園雲林分享智慧治理解方

圖：「2026 SDGs永續城市交流論壇」邀請台北、新北、基隆、桃園、雲林等縣市代表，分享智慧治理、市政韌性與永續發展策略。(圖/今周刊提供)

城市加速數位轉型，如何兼顧永續發展成為地方治理新課題。《今周刊》與新北市政府今（8/4）共同舉辦「2026 SDGs永續城市交流論壇」，邀請台北、新北、基隆、桃園、雲林等縣市代表，分享智慧治理、市政韌性與永續發展策略，探討地方政府如何以科技創新回應城市未來挑戰。

AI發展帶動能源需求，城市如何平衡科技與永續發展？

數位發展部長林宜敬致詞表示，數位科技可協助城市推動永續發展，例如透過線上會議、遠距辦公等數位轉型，落實「多用網路、少用馬路」，降低交通碳排。AI技術導入智慧城市治理，也能提升城市管理效率；但另一方面，AI 算力中心龐大的運算需求也帶來可觀的能源消耗。

林宜敬表示，當今各國與城市正積極建置AI算力中心，提升數位競爭力，但也對能源供應與環境帶來挑戰。因此，如何在發展 AI 的同時兼顧能源效率、避免過度耗能，已成為各界共同面對的重要課題，也是減緩氣候變遷的關鍵方向。

圖：數位發展部長林宜敬。(圖/今周刊提供)

今周刊發行人梁永煌表示，《今周刊》自2020年起推動全台縣市SDGs永續評鑑，持續關注地方治理成果。去年「小公僕寫下創新驚歎號」封面故事深入報導各縣市創新案例，也獲得金鼎獎最佳財經時事獎肯定。本次論壇希望透過城市交流，讓各地方分享實務經驗，促進永續治理合作。

新北捷運三鶯線通車，推動「四環八線」生活圈

新北市副市長劉和然表示，城市治理必須從市民生活需求出發，涵蓋育兒、就業、高齡照護等不同階段。淨零轉型與氣候調適雖由中央制定方向，但真正落實仍仰賴地方政府推動。

他指出，大眾交通是城市減碳的重要基礎，新北近年推動淡江大橋，以及6月底甫通車試營運的捷運三鶯線，未來希望將捷運路網由「三環六線」擴展至「四環八線」，深化基北北桃跨域整合，希望透過完善交通網絡與生活圈，提升城市永續發展。

桃園AI算力園區導入LNG冷能，解決資料中心散熱需求

桃園市長張善政表示，桃園積極運用智慧科技改善公共服務，並成立「智慧城鄉發展委員會」，整合跨局處資源推動智慧治理。其中，「救護一路通」系統透過電子圍籬與智慧號誌，在救護車接近醫院時自動調整路口號誌，將最後2公里送醫時間由約4分鐘最快縮短至100秒，提升緊急救護效率。

圖：「2026 SDGs永續城市交流論壇」。(圖/今周刊提供)

面對AI帶來的高耗能挑戰，桃園規劃打造AI算力園區，並利用鄰近大潭電廠及中油第三天然氣接收站（三接）的液化天然氣（LNG）冷能，作為資料中心散熱資源。張善政表示，冷能應用將有助降低AI基礎設施能源負擔，目前已有國內外業者表達投資意願。

雲林農業大縣轉型智慧城市，5G遠距醫療提升OHCA存活率

雲林縣長張麗善表示，雲林身為「台灣的廚房」，近年透過智慧治理與循環經濟推動城市轉型，逐步翻轉外界對農業縣市的刻板印象。她指出，雲林近年連續入選ICF全球七大智慧城市，其中智慧救護結合5G與遠距醫療，讓OHCA（到院前心肺功能停止）患者存活率從7%提升至23%。此外，雲林也推動農業廢棄物循環利用，透過循環經濟模式提升資源利用效率。

台北再生水回補基隆河，智慧醫療救回94條生命

台北市副市長張溫德表示，城市治理應以人本、科技與韌性為核心，將永續理念融入日常管理。在環境治理方面，台北推動空氣品質改善、水資源管理，並透過再生水回補基隆河基流，提高水資源循環利用效率。在智慧醫療方面，導入5G技術進行遠端監測與數據回傳，縮短救護時間，去年成功挽救94條生命。

基隆北五堵智慧科技園區，推動港都產業轉型

基隆市副市長方定安表示，基隆正從傳統港口城市轉型為智慧與產業並重的城市，推動「北五堵智慧科技園區」，串聯基隆河科技廊帶，盼吸引企業投資並增加在地就業機會，降低青年外流與通勤負擔。同時，基隆也透過跨域合作推動基隆捷運，布局智慧港口與海洋產業，結合郵輪觀光發展新經濟動能。

資料來源:https://www.moneyweekly.com.tw/ArticleData/Info/Article/241148

入住捷運宅，是不少人的購屋目標。為提供消費者第一手訊息，《Smart智富》與永慶房產集團合作，每個月彙整各捷運站點周邊的公寓、大樓房價，並計算年漲跌幅。本月統計2026年4月至2026年6月的均價。

捷運三鶯線於6月30日正式通車，成為本月大台北房市最熱的話題。板南線頂埔站做為北捷路網中唯一的轉乘門戶，率先繳出公寓、大樓年漲幅雙雙站上12%的成績單。不過，第一線房仲觀察後指出，通車人潮在頂埔多半只是換車，買氣流向的是房價更低的三峽、鶯歌，交通利多誰受惠，恐怕不能以頂埔站的雙漲數據來作答。

文湖線

中山國中站公寓年漲43.4%、均價來到每坪94.9萬元，連續2個月居全大台北公寓漲幅之冠，且漲勢較上月放大。值得玩味的是，同站大樓年跌9.3%，反居該線大樓跌幅之首。公寓漲幅居次的是萬芳醫院站的10.9%與木柵站的5.9%。大樓部分，大直站年漲14.2%、均價每坪88萬元居冠，內湖站、辛亥站分別上漲7.7%、7.5%緊追在後。修正較深的區塊集中在南港廊帶，南港展覽館站公寓年跌18.6%、南港軟體園區站年跌16%。

 

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淡水信義線

淡水信義線北段本月火力全開。公寓漲幅前3名依序為竹圍站39.4%、劍潭站21.4%、奇岩站18.3%；大樓則由唭哩岸站以年漲20.8%奪下全大台北大樓漲幅之冠，復興崗站18.4%、台北車站17.1%分居2、3名。上期特別解析的復興崗站，同站大樓、公寓行情背離持續中，大樓漲幅18.4%，穩居該線第2，公寓則年跌13.6%，滑落至該線公寓跌幅之首。

本月更受矚目的是竹圍站。該站公寓年漲39.4%，僅次於中山國中站，居全大台北第2，但同站大樓年跌5.4%，背離方向與復興崗恰好相反。永慶房屋關渡捷運直營店店長張為閔分析買方輪廓指出，竹圍公寓以首購族為大宗，且不限在地客；電梯大樓客群則涵蓋馬偕醫護人員、在關渡上班的和碩、華碩等科技業員工，以及北市換屋的退休族。

張為閔進一步表示，竹圍近年買氣升溫，與北市高房價下的移居潮息息相關。不少家庭賣掉北市的房子、留下部分現金，「輕移民」到人口持續成長的淡水，而竹圍位居淡水第一站，一站即進北市，自然成為首選。且淡江大橋通車後，竹圍聯外交通明顯紓解，加上淡北快速道路預計2029年完工，交通題材仍是竹圍後市最大的賣點。此外，竹圍也受惠於北士科外溢效應，不過買方也會精算總價，一旦超出預算，便會轉往案量大、單價更低的紅樹林及其以北的新市鎮。

 

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松山新店線

公寓漲幅前3名由古亭站9.9%、中正紀念堂站8.3%、台電大樓站7.7%包辦，3站均價都落在每坪95萬元上下，文教蛋黃區的老公寓穩步墊高。大樓端則是西區雙雄領銜，西門站年漲18.9%、北門站年漲18.6%，萬隆站以11.7%跟進；西門、北門受惠於西區門戶更新題材與商圈人流回穩，電梯產品交易熱絡。不過，北門站公寓年跌12.4%，居該線公寓跌幅第2，小南門站公寓年跌14.3%更居第1，顯示西區的熱度目前似集中在電梯產品，老公寓仍待買盤回頭。大樓跌幅前3名為南京復興站7.6%、七張站7.1%、松江南京站7%，南京商圈廊帶的中古大樓連續修正。

 

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中和新蘆線

本月全大台北跌得最重的公寓在三重，跌幅前3名依序為先嗇宮站22.5%、三重站21.2%、菜寮站21%，另外，台北橋站也下跌19%。弔詭的是，同一時間該線大樓漲幅前3名同樣由三重包辦：台北橋站年漲11.9%、三重國小站10.3%、先嗇宮站5.5%。先嗇宮站內，公寓與大樓的年漲跌幅一來一回相差28個百分點，堪稱本月同站背離的極致。

永慶不動產三重集英金閎加盟店店長廖健閎表示，年輕買方偏好物業管理及車位，故幾乎不考慮公寓，無電梯的4樓以上物件更乏人問津，公寓買盤只剩鎖定2樓、3樓的投資客，導致屋主讓價情況明顯。重劃區新案接連登場，也排擠公寓買氣。

大樓端則受惠跨區買盤，一橋之隔的大同、大稻埕新案上看每坪120萬元，三重門牌相對親民；來自新莊重劃區、中永和的買盤亦持續挹注；加上新北第二行政中心、機場捷運與大台北都會公園等題材，支持電梯產品走揚。目前三重較新大樓成交價上看每坪80餘萬元。

 

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板南線

板南線呈現西熱東冷的格局。土城端的永寧站公寓年漲27.5%、居該線之冠；西區門戶的西門站、台北車站大樓分別年漲18.9%、17.1%。東端的南港廊帶則延續修正，南港展覽館站公寓年跌18.6%、南港站年跌15%、昆陽站年跌14.2%。

此線本月焦點落在頂埔站，因為捷運三鶯線甫於6月30日通車，該站是北捷路網中唯一與之銜接的轉乘門戶。觀察數據變化，本月頂埔站公寓年漲12.9%、大樓年漲12.3%，是板南線唯一公寓、大樓雙雙擠進漲幅前3名的站點。

不過，永慶房屋頂埔直營店店長王立男認為，三鶯線通車帶來的利多「有，但有限」。他指出，搭乘三鶯線的多是三峽、鶯歌居民，在頂埔僅是轉乘、並不會下車，通勤機能改善後，買氣反而流向房價更低的三峽、鶯歌；比較明顯的是心理面變化，先前不少買方觀望、擔心房價下修，通車定案後安心進場，來客增加，行情卻未因此走高。

他分析，頂埔本月雙漲的主因，是站點周邊500公尺內的預售案「若水泱翠」開價走揚、站上每坪約75萬元，比價效應帶動中古大樓跟漲，公寓則是隨勢盤堅。支撐買盤的核心則是在地就業，因為鴻海等企業總部坐落於此，土城工業區正由傳統製造業轉型高科技，中華工程的中工雲宇宙（AI）園區最快今年完工，多處商辦、廠辦興建中，就業人口將持續轉化為居住需求。

 

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環狀線

環狀線大樓罕見全面盤整，14個站點中僅新北產業園區站年漲9.9%、幸福站年漲7.7%，其餘站點大樓均價全數低於去年同期，跌幅以中原站7.2%、大坪林站6.3%、景平站5%較深。公寓端相對平穩，中原站年漲5.2%、橋和站2.6%、板新站2.1%；跌幅較深的則是幸福站15.6%與頭前庄站12.7%。值得注意的是，幸福站連續2個月上演大樓漲、公寓跌，且背離缺口較上月擴大。

資料來源:https://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL003018972