最新消息

  1. 首頁
  2. 最新消息

2020/08/03
資金潮 4大類房產建照量飆
今年房市資金潮加速各類房地產產品的投資興建，今年上半年住宅建照核發戶數達7.25萬戶，比起創下25年新高的2019年，同期還成長了6.2％；此外，辦公服務類、商業類均年增八成以上，工業倉儲類年增36.5％，資金全面湧入四大類房地產。
 
房市回溫，建商信心高漲、購地金額大增，加上危老條例助攻，2019年全年住宅建照核發14.8萬戶，創下25年以來新高，即便今年新冠疫情一度全球股災衝擊，導致房價過高、供給過剩的隱憂仍存，不過住宅建照核發戶數持續飆高，今年上半年已達7.25萬戶，還高於去年同期水準6.2％。
 
就各縣市來看，桃園及台中分別年增33％、20％，為六都中成長最多的直轄市，尤其台中住宅建照核發戶數成長動能最強，2015全年僅約1.27萬戶，逐年成長至去年2.9萬戶，今年上半年持續擴量達1.55萬戶，是全台住宅潛在供給量最大的縣市。
 
近年受惠都會區房市外溢效應，非六都推案量成長可觀，新竹縣、新竹市建照量成長均逾一倍，南投縣也年增近九成。
 
相對於近年住宅類投資興建持續高檔，商業不動產也有爆炸性成長的表現，代表辦公室的「辦公服務類」今年上半年建照核發41.1萬坪，年增97.1％；包含商店、旅館、遊樂場的「商業類」建照面積81.2萬坪、年增81.2％，商用不動產在低利時代具有收益和保值效益。


資料來源: https://www.chinatimes.com/newspapers/20200803000210-260204?chdtv


2020/08/03
中市府趁熱賣 180億精華地
後疫情時期，新建案紛紛傳出熱銷捷報，建商砸錢購地不手軟，地主與公部門打鐵趁熱、爭相將精華地拿出來公開標售！繼北屯區14期「地王」公開標售後，中市府也推出區段徵收配餘地標售案，聚焦在北屯機捷特區，預計將釋出總面積2.33萬坪、總底價近180億元，土地標售規模創台中單一重劃區之最，成為建商競逐焦點。
 
不過，14期「地王」公開標售案，戴德梁行日前突然登報指出，鑒於「台中大巨蛋」孵化成功、14期重劃區即將領回土地，將調整標售相關事宜，原訂今（8/3）日開標，將延至重劃完成取得土地所有權狀後再行開標；至於標售土地面積約4,989坪，標售底價32.88億元，維持不變。
 
由於該筆土地位處台中大巨蛋多功能綜合商場與漢神洲際娛樂商城之間，不僅地點佳，且土地完整，還可開發為商場。據悉，在標售案公開後，有意投標者不少，標售案卻宣布延後開標，讓開發商傻眼。
 
另外，備受建商矚目的中市府區段徵收配餘地標售案，這次標售的精華區土地，大都集中在北屯機廠捷運特區，共釋出多達13筆標號，幾乎都是商業用地；其中，最高價的碧柳段253、262、265地號，三塊土地合併面積達3,155坪，總底價28億元，換算每坪開價約88.9萬元，續創區域新高價。
 
北屯機捷特區松竹路兩筆合計2,067坪的「商二」土地，去年公開標售時，由富宇集團旗下的富宇地產與富宇建設、合計砸下17.6億元取得，換算單價每坪高達85萬元，當時已創下區域新高價！富宇建設今年趁熱進場推出「峰景」案，目前熱銷中。
 
隨著台中捷運綠線年底將通車，以及「COSTCO好市多」北屯分店年底將開幕，包括惠宇、登陽、華太、富宇、鉅陞、達麗、大漁等20多家建商爭相搶進推案，且案案熱銷。不過，北屯機捷特區土地飆高價，許多建商依然勇敢進場購地推案，卻也有部分建商打退堂鼓。
 
以鉅陞建設為例，去年進軍台中首案就在北屯機捷特區推出「鉅陞敦富花園」，因為產品規劃獲得購屋者青睞、新案銷售速度很快，但眼看區域土地持續飆漲，鉅陞已轉往台中成熟商圈另闢戰場。


資料來源: https://www.chinatimes.com/newspapers/20200803000213-260204?chdtv


2020/08/03
投資客進場 法拍屋市場升溫
國內疫情穩定後，法拍屋市場連帶升溫。根據各地政局統計，今年上半年六都法拍屋移轉量，新北市逆勢大增三成，而台北市則是千萬元以下物件占比突破四成，雙北為房市指標，顯示下半年法拍屋市場轉熱。
 
在指標方面，法拍業者指出，今年前七月法拍屋市場中，單一戶搶標人數超過20組的不少，其中，又以雙北市的狀況較為明顯，而在疫情趨緩後的6月起，眾多人搶標的情況更多，除了「持分」案件外，顯示投資客也開始進場。
新北市法拍屋市場方面，進一步統計拍定金額占比發現，不僅總價千萬元以下的占比過半數，總價1,000萬~5,000萬元的占比也有提升，顯見自住與換屋族需求強勁，連法拍屋市場也轉熱。
 
根據新北地政局資料顯示，今年上半年新北市拍賣移轉量達到535棟，較去年同期的411棟，大增三成，且是六都唯一年成長的地區。
 
寬頻房訊統計今年以來新北市拍定金額的總價帶占比發現，總價千萬元以下雖達56%，仍呈現略減，反倒是總價1,000萬至3,000萬元，從過去的31%~35%左右成長至37.1%，而總價3,000萬至5,000萬元也從過去的2%占比，略增至近4%。
 
寬頻房訊發言人徐華辰表示，新北市法拍屋量逆勢升溫，且從總價帶變化來看，中價位的總價帶有成長趨勢，主要是近年新北仍以自住需求為主力買盤，而過去新北又有不少建案落入法拍屋市場，投資人若有自住或換屋需求，則陸續進入法拍屋市場揀貨。
 
至於台北市地政局資料顯示，上半年拍賣移轉量落在340棟，與去年同期相比則是減少12.1%，不過根據統計，今年來北市拍定數量中，總價千萬元以下占比成長最多，從過去的三成多一點，一舉站穩四成的比率。
 
徐華辰指出，北市總價帶千萬元以下分為兩種狀況，其一是近年不少繼承案件屬共同持分，因此有部分持分案件，因個人財務狀況落入法拍屋市場，而共同持分者則到法拍屋市場投標。
 
另外，套房型產品拍定量也成長，由於目前利率來到歷史新低，租金指數仍處高水準，只要有投報率不錯標的，投資客也願意出手。
 
隨著國內疫情穩定後，不僅全台買氣升溫，投資人也開始想在法拍屋市場「撿便宜」。徐華辰認為，下半年投資人進場的意願可能提升，六都拍賣移轉量都有機會成長，法拍屋市場拍定的比率也可望連帶升高。


資料來源: https://money.udn.com/money/story/5621/4750528


2020/08/03
錢潮湧入 法拍屋市場頻見「破上拍」
今年熱錢湧入、房貸利率探底後，不僅房市交易開始增溫，法拍屋市場話題也升溫，甚至統計今年以來法拍屋拍定量中，就有8%的拍定案，屬於「破上拍」案件。
 
法拍業者指出，熱錢湧入市場後，投資人開始注意供給有限的法拍屋市場，也讓今年多件法拍案出現搶標的情況，而屢有「拍定價高於上次拍賣底價」的現象，也就是所謂的「破上拍」。
 
法拍業者指出，今年前七月法拍屋市場中，一案多人搶情況續有提升，而在疫情趨緩後的6月起，眾多人搶標的情況更多，「破上拍」也就屢見不鮮。
 
根據統計資料顯示，今年雙北「破上拍」的比率較高，都有超過一成，寬頻房訊發言人徐華辰表示，低利率環境壓抑法拍屋釋出，但在自住需求強勁的情況下，手上有資金的投資客，甚至法拍新手也想一試身手，又因進場投標的競爭者眾，有些投資人又志在必得，導致拍定價反而高於上次拍賣底價。


資料來源: https://money.udn.com/money/story/5621/4750529


2020/08/03
法拍屋下半年供給量 恐減少
近期房市熱轉，法拍業者認為，由於熱錢、低利等環境，下半年投資人進場意願不減，讓六都法拍屋移轉量料將成長，但也因此，下半年落入法拍的供給數量卻可能下滑，即形成「拍賣量增、待拍量減」的特殊現象。
 
在不動產市場話題增溫下，目前購屋信心提升，下半年的法拍屋拍定量仍維持向上格局，這也顯示，即使供給量可能下滑，但投資人從法拍屋市場取得房產的意願，卻不減反增。
 
寬頻房訊發言人徐華辰強調，這五年拍賣移轉量都維持在4,500~5,000棟左右的水準，主因之一是低利環境使然，由於近年遭查封拍賣的主因，多半還是清償債務為主，還不出房貸而遭到查封的案例則「屈指可數」。
 
徐華辰認為，遭法拍主因多是清償債務，譬如企業主有資金周轉的需要，拿房產抵押後，因資金出現困難而遭到查封。法拍供給量的增減，受到經濟景氣影響頗大。換言之，經濟轉壞導致中小企業主資金困難，抵押物件遭法拍的數量才有可能提升，但按目前市況來看，今年下半年落入法拍市場的供給量，要成長恐有難度。


資料來源: https://money.udn.com/money/story/5621/4750536


2020/08/03
新光1號REITs 話題再起
不動產投資信託基金（REITs）新光1號（新光R1）（01003T）繼之前清算下市未果後，將再度召開受益人大會，討論增設監察人並更換股務代理機構與律師，以及增訂清算計畫；此次提案的受益人持股比大增，且相關議案均非重度決議而是普通決議，預期受益人大會順利通過機率頗高。
 
這是新光R1在三個月內第二次召開受益人大會，寫下台灣REITs市場紀錄，而且受益人提案要求REITs增設監察人、更換股代與律師等，也同樣是史無前例。
 
新光R1之前在6月22日曾召開受益人大會討論清算下市案，結果以些微差距未能突破重度決議出席權數三分之二門檻，受託機構兆豐銀行上周公告將於9月11日再次召開受益人大會，討論設監察人等四項提案。

兆豐銀行指出，此次受益人大會是由持股達15%的受益人所提出，兆豐銀依法規召集會議，由於這次的議案都是屬於普通決議，無關清算下市與否，因此無須像上次大會因討論清算下市案，所以要求受益人頂著新冠肺炎疫情風險親自出席，可以書面投票替代，預期過程應可平順完成。
 
據了解，此次提案受益人與上次大會中超過六成投票贊成清算案的受益人，有高度重疊，再加上普通決議只要過半即可通過，因此預期四個議案應該都可順利過關。
 
兆豐銀指出，REITs相關規定有設立監察人的機制，只是目前上市的七檔REITs無一設置，較為特殊，另外，提案委任的監察人晶華公寓大廈管理維護公司，雖然是另一檔上市REITs樂富1號的管理機構，但職權不同，也於法規無礙。
 
事實上，目前幾檔壽險機構發起的REITs，也有同一公司擔任兩檔REITs管理機構的狀況。
 
據了解，由於新光R1密集召開受益人大會，且討論的幾項提案過去均無發生過，因此兆豐銀也特別向金管會報告，讓金管會了解提案內容與提案受益人的想法。
 
兆豐銀表示，一旦受益人大會通過相關議案，股代更換就只需要契約談判作業時間，不會太久，設監察人也可快速生效。


資料來源: https://udn.com/news/story/7239/4750563


2020/08/03
REITs補漲行情可期
美國REITs受到第2季獲利衰退的影響，近期股價呈現整理格局，展望後市，台新投信指出，聯準會（Fed）與政府做多力道發酵，隨經濟開始回溫，REITs可望利空出盡，目前美國REITs次產業收租率普遍仍在九成以上，基本面穩健，但NAV折價幅度已擴大至20%左右，進入超跌狀態，配合股利率3.7%，較美國公債高達310bps的利差，將吸引長線買盤進駐，展開補漲行情。
 
台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出，雖然美國市場開始擔憂第二波疫情感染，但隨著各州陸續開放，非農意外上升，失業人數下降，經濟數據持續改善，REITs在低利率環境下仍將持續受惠，許多產業被嚴重低估，一旦下半年經濟恢復成長力道，REITs將持續反彈。

李文孝分析，2020年REITs企業獲利僅小幅衰退，部分產業成長力道仍佳，隨各國家持續解封後，經濟活動緩慢復甦，加上央行持續提供市場流動性，有利REITs後市股價表現，RMZ指數（美國REITs指標）回跌1,000點以下時，為絕佳的買點，預期RMZ指數年底前有機會挑戰1,150點。
 
在各次產業表現上，李文孝表示，第2季租金收取狀況持續改善，除非必須消費店面收租率較低，其餘皆有八至九成的收租率。其中，住宅、工業與特殊型特別突出。
 
工業類持續在景氣高峰上，主因疫情影響，讓高階物流中心更供不應求，租金持續提升；數據中心與通訊基地台也因需求提高而加速獲利。分析師對多數產業樂觀看待，最看好工業、數據中心、通訊；零售與旅館則相對較不看好。
 
群益全球地產入息基金經理人楊慈珍指出，在不動產產業投資方面，以評價面而言，已顯現長期投資價值，現階段全球不動產股價相對淨值折價20%，遠高於過去20年平均水準，而購屋需求受到疫情影響也看似有限，加上處於低利環境，對不動產後市表現仍未看淡，次產業仍相對看好具結構成長機會之工業、住宅、資料中心等相關標的。


資料來源: https://money.udn.com/money/story/5618/4750516


2020/08/03
企業給付房租 留意代付稅費
企業給付房租時要留意，如果房東有另外要求代付各類稅費，高雄國稅局指出，這些額外代付的款項，也必須算入房租總額當中，依比例扣繳給國庫。
 
稅局官員表示，不論是公司組織、小商號或社福團體，依法都有代辦扣繳的義務，承租房屋時，常常會遇到房東要求代付扣繳稅、全民健保補充保費等稅費，這也會影響扣繳金額的計算方式。
 
這些稅費原本應由出租人負擔，官員表示，但既然已經在租約中要求承租人代付，不論是扣繳稅或是補充保費，都應視同租金，全部加總計算給付總額，再依總額扣繳稅款、憑單申報。
 
用實際數字舉例，假設某公司向一位黃姓房東承租辦公室，黃姓房東要求每個月要實收租金60,000元整，並在租賃契約當中明訂，包括10%扣繳稅款、1.91%全民健保補充保費，全都要由承租人負擔。
 
官員表示，如果幫這間公司試算，可以用「60,000元÷（100%-10%-1.91%）」為算式來計算，算出每個月房租給付總額為68,112元；應繳庫的稅金也會提高為6,811元，而不是依原租金6,000元繳庫。
 
官員表示，用這個例子來看，提醒企業若要幫房東代付扣繳稅，應繳庫的稅款也會因此提高，企業應於給付日隔次月10日前繳納國庫，並於隔年1月底前申報扣繳憑單。


資料來源: https://udn.com/news/story/7243/4750378


2020/08/03
企業吹總部風 內科近兩年 九棟廠辦整棟交易
近年企業吹總部風，據信義全球資產統計，近二年多來上市櫃公司在內科就有九棟整棟商用不動產交易，總金額60.13億元，隨著西湖、文德段開發飽和，未開發土地還有4萬坪的舊宗段成為潛力股，未來還有10棟以上廠辦將完工，新增2萬多坪面積，成為市場關注焦點。
 
信義全球資產統計內湖土地的開發率，西湖段及文德段土地開發率已接近飽和狀態，分別是86％及91％，幾乎沒有素地可供開發，大型廠辦供給逐漸減少，業者往舊宗及潭美段開發，而舊宗段目前開發率已達75％，近10年開發率增加26％。
 
未來舊宗段將會有10棟以上的廠辦即將完工，包含長虹新世紀大樓B棟整棟將釋出2,000多坪廠辦面積，以及聯虹識野科技大樓將釋出3,000多坪廠辦面積等。
 
信義全球資產經理王維宏表示，商用不動產市場雖被疫情打亂了投資步調，但也有部分企業危機入市，積極進場投資，近期上市櫃公司因合併及擴充需求，積極尋找大面積辦公大樓當企業總部，台北數百坪及千坪面積難尋，許多企業轉往內湖尋找整棟廠辦。
 
內科廠辦空置率維持在低檔，西湖段已趨近於飽和狀態，進駐西湖段成本相對高，選擇也較少，因此許多企業將目光轉往成本較低的文德段、舊宗段，做為自家總部，今年金額最高的一筆整棟廠辦交易就出現在舊宗段，萬海航運以22.88億元買下長虹新世代科技大樓A棟全棟。
 
王維宏表示，未來內科將會有二條捷運線完工，從動物園站到劍南路站的「環狀線東環狀」，貫穿舊宗段到文德段再到西湖段；另一條從大稻埕到汐止的民生汐止線，行經內湖舊宗段，預估舊宗段售價及租金將會有一波漲幅趨勢。


資料來源: https://www.chinatimes.com/newspapers/20200526000172-260202?chdtv


2020/08/03
民汐線與基隆輕軌部分重疊 盼交部整合
捷運民生汐止線第2期路線昨天在環保署環評大會審查通過，新北市長侯友宜表示，新北市一直努力改善汐止的交通壅塞問題，將和台北市政府協調，希望能盡速推動捷運興建；而雙北捷運局都提到，民生汐止線與基隆輕軌在汐止段有重疊，有介面競合的問題，希望交通部盡速協調整合，才能順利推動汐民線建設。
 
「等了20年終於要蓋了！」汐止居民陳小姐說，雖然聽到快要動工很開心，但聽到工期那麼久就覺得無奈，如果能將工期縮短會比較符合民意；住民生社區的黃小姐說，過去在汐止上班，公車路網很發達，若能讓民眾願意從汐止搭至松山車站轉搭綠線，也很方便，沒必要再多蓋一條捷運。
 
北市永樂里位在二期路網的大稻埕碼頭旁，里長林宗穎說，民生汐止通車後，捷運站將離迪化街更近，樂見發展，雖會擔心交通黑暗期，但若能帶動發展，在地都會支持；介壽里長蔡錦文也擔心交通問題，但捷運通車後交通便利、人潮也會進來，可帶動社區發展。
 
國民黨籍北市議員王鴻薇表示，早期柯文哲說民生汐止線是「盲腸線」，大家都覺得遙遙無期，但在地居民贊成意見仍占多數，既然程序過關，希望盡快推動；民進黨籍議員洪健益則說，民生汐止線有機會銜接基隆輕軌，民眾都很期待，不再只有公車火車，也多了捷運新選擇。
 
北市捷運局表示，由於二期的捷運機廠設在汐止社后，必須第一期汐止部分先建；捷運局長張澤雄指出，至於民生汐止線和基隆輕軌有重疊部分，現正跟交通部鐵道局商議如何處理重疊部分。大同路已有台鐵軌道，未來加上民生汐止線與基隆輕軌，雙向可能會有6條軌道，還要進一步協調。


資料來源: https://udn.com/news/story/7323/4746409