北市長蔣萬安（左二）、基隆市長謝國樑（右二）、新北副市長劉和然（左一）、桃園副市長蘇俊賓（右一）共同宣布升級為「我的減碳存摺2.0」。圖／北市府提供

力推節能減碳，台北市長蔣萬安、基隆市長謝國樑、新北副市長劉和然、桃園副市長蘇俊賓昨共同宣布「我的減碳存摺」升級為二點○，五月一日起將步行也納入減碳計算，也拋出「中央不做地方做」，北台四縣市當「領頭羊」，帶頭減碳。

「我的減碳存摺」前年推出，逾四十八萬人參與，累積減碳量七萬二千公斤以上，一點○版本以大眾運輸通勤為主，二點○每人每月只要達成走廿萬步，就送一百元悠遊付折抵金等兌獎條件。

資料來源:https://udn.com/news/story/7266/9444566?from=udn-catelistnews_ch2

圖為台北市一處建案資料照。   圖：蘇元和／攝

搶攻急單產能工業地產連三月交易破百億，受惠於AI與半導體供應鏈強勁的擴廠動能，商用不動產市場迎來爆發性成長，據信義全球資產公司統計，上市櫃法人今年已連續三個月購置工業不動產月交易額突破百億元。

隨著產業急單湧現，廠房需求持續發酵，預期工業不動產將持續成為今年商用不動產市場的鎂光燈焦點。

以下是信義全球資產統計3月最新資料內容：

據統計，3月上市櫃法人商用不動產交易量為294億 元，工業地產為推升本月交易的主力，交易額達221億元、佔月交易規模約75%；另辦公市場也貢獻了73億元的交易額，坐落在精華地段的中古商辦，因具備穩定收租與長期改建開發雙重效益，持續吸引大型開發商進場布局。

3月上市櫃法人土地市場交易額為67億元，住宅市場 買氣觀望，連帶影響土地市場交易動能，但仍有資金 實力雄厚的開發商，鎖定區位優、具立即開發效益的 標的，以儲備未來推案動能。

地上權大型交易上，上市櫃法人3月土地市場交易額為67億元，指標交易包括：華固建設以30.6億元取得信義計畫區501坪土地、新潤興業以10.94億元取得桃園三民段1,037坪土地、勤美以9.56億元取得台中西區壠子段375坪土地、櫻花建設以7.93億元取得台中烏日區新站南段815坪土地。

儘管受到經濟環境與房市政策影響，住宅市場觀望氛圍較為濃厚，但這並未完全阻斷大型開發商購地步伐，建商土地策略轉向「精準獵地」。若是標的區位條件優異、具備實質開發效益，開發商仍願意伺機出手，以備未來房市復甦預先儲備推案量能。

商辦大型交易上，3月上市櫃法人購置商辦、廠辦辦交易額為73億元，指標交易包括：興富發旗下元盛國際興業以60.02億元取得全棟全球人壽信義大樓、安連投資、嘉潤投資以7.03億元取得敦北長城大樓789坪辦公空間、晶呈科技以3.04億元取得微創智能大樓1,323坪辦公空間。

本月辦公市場動態，可見開發商獵地目光明確轉向市中心精華中古商辦。此類標的現階段可出租收益、待市場時機成熟再進 行開發改建，具備進可攻、退可守的優勢。且購置既有建物不受「土建融」限期開工與貸款成數限制，對於開發商來說，資金運用上也更為彈性。

工業地產上，3月上市櫃法人購置工業地產交易額為 221億元，指標交易包括：南茂科技以 63.25億元取得群創南科廠、凱基人壽保險以63億元取得功成資本楊梅物流中心、京元電子以25.8億元取得正達苗栗三廠、台灣杜邦以20億元取得富采光電竹南N9廠。

因應產業急單需求湧現，近期商用市場聚焦廠房交易，買方直接購置帶有基礎設施 的廠房，可大幅縮短建廠時程、搶占訂單先機，賣方亦可藉由資產活化達到資金回收目的；此外，廠房買賣還蘊含著上下游產業結盟與技術合作布局，工業地產交易進一步成為企業穩固供應鏈、強化競爭力的關鍵籌碼。

搶工業地產企業一覽表。   圖: 擷取自信義全球資產報告

資料來源:https://newtalk.tw/news/view/2026-04-09/1028850

內政部今部務會報安排建築研究所報告「近零碳建築推動重點與執行成果」，次長董建宏（左）主持部務會報會後記者會。圖／內政部提供

內政部持續推動近零碳建築，內政部長劉世芳表示，為落實「台灣2050淨零排放路徑」，已邁入全面執行階段，透過建築太陽光電、建築能效提升、能效資訊揭露及建築延壽碳權等多元策略逐步建構。內政部今表示，建置費用每瓩約為3萬8800元，設置12年即可收回設置成本，如遇斷電可供公共用電使用等，均有利管委會維護管理。

內政部今部務會報安排建築研究所報告「近零碳建築推動重點與執行成果」。內政部指出，在建築物太陽光電推動方面，已與經濟部會銜發布「建築物設置太陽光電發電設備標準」，將自今年8月1日起實施，針對新建、增建及改建且建築面積達1000平方公尺以上建築，規定每20平方公尺須設置1瓩太陽光電容量，預估每年可新增約66萬瓩裝置容量，並結合經濟部獎勵措施，至2030年可貢獻約319萬公噸CO₂e減碳量，占整體住商部門減碳目標約3成以上。

內政部建築研究所日前已完成北中南3場說明會，說明包括建置費用每瓩約為3萬8800元，設置12年即可收回設置成本，如遇斷電可供公共用電使用等，均有利於管委會維管；至於建築結構安全、消防安全風險等，亦有相關法規規範可遵循。

內政部次長董建宏說明，一般大樓的公共用電電費其實很高，若能透過光電支持，會大幅下降住戶的負擔，以建築研究所為例，因有儲能設施，假日沒人上班時產生的電會儲存起來，電費支出至少下降一半。此外綠電憑證的買賣收入也會回歸大樓管委會，專款專用於維護設施，根據計算每年賺到的錢約60到70萬，維護成本僅約12萬。

內政部建築研究所也推動立面光電實證示範，由公有建築帶頭導入，在建築研究所材料實驗中心進行第一期彩繪立面太陽光電設置，實驗結果發電比達73.6%，今年將持續擴大推動，預估累計裝置容量可達約424瓩，兼顧發電效益與建築美學。

為提升市場透明度，內政部推動建築能效揭露制度，將建築能效資訊納入不動產租售必要揭露項目，未來民眾於實價登錄系統即可查詢，促進市場機制帶動節能改善。

另外內政部與環境部合作推動「建築延壽碳權」機制，透過既有建築節能改善與太陽光電設置，可取得碳權並作為維運財源，提升民間參與誘因，逐步建立建築碳資產化制度，促進淨零轉型與綠色金融接軌。

內政部表示，近零碳建築推動已進入全面推動階段，建築將由過去的能源消耗者，轉型為具備發電、節能與碳管理能力的智慧載體，未來將持續深化建築全生命週期減碳路徑，結合科技應用與公私協力，帶動產業發展，提升居住品質，落實2050淨零排放目標。

資料來源:https://udn.com/news/story/7238/9432177?from=udn-catelistnews_ch2

在全球地緣政治風險升溫、油價可能持續走高的背景下，通膨壓力逐漸浮現。房市趨勢專家李同榮指出，一旦通膨推升央行啟動升息循環，台灣房市將面臨「油價上漲、通膨升溫、利率走高」三重衝擊，未來走勢恐呈現「短期撐價、長期低迷」的發展格局。

李同榮分析，油價上漲將帶動企業成本增加，從製造、運輸到建築產業都難以倖免，進而推升整體物價，形成具有「全面性」與「遞延性」特徵的輸入型通膨。在此情況下，若央行透過升息抑制物價，將進一步壓縮消費力與企業利潤，拖累經濟成長動能。

升息雖有助於抑制通膨，卻也帶來資金緊縮的副作用，包括投資減少與消費降溫，市場流動性收斂，資產價格勢必重新評價。

在股市方面，李同榮認為升息環境將導致「短期重挫、中期分化、長期下修」的走勢。高成長科技股因估值受壓首當其衝，而能源類股則可能相對受惠，整體市場將進入結構性調整階段。

至於房市，由於反應較股市遞延，其走勢將取決於升息幅度。若升息溫和，房價仍具抗通膨特性，市場可能出現「價穩量縮」；但若利率快速上升，房貸負擔加重，購屋需求恐急凍，形成「量先縮、價後修」的修正格局。

李同榮也警告，在油價上漲與升息同步發生的情境下，台灣經濟恐面臨「高通膨、低成長、高利率」的停滯性通膨風險，使政策操作空間受限。

此外，過去「股市資金轉進房市避險」的模式，在升息環境下未必成立。由於持有成本提高、信用管制限制資金流動，加上房市流動性偏低與市場修正壓力，資金可能轉向保守的儲蓄體系，而非流入不動產市場。

油價與通膨只是開端，真正主導市場走勢的關鍵在於利率變化，尤其是升息的速度與幅度。整體而言，在升息循環中，股市將率先修正，經濟逐步降溫，而房市則延後反應，最終呈現「短期支撐、長期走弱」的趨勢。

資料來源:https://n.yam.com/Article/20260408243684

戴德梁行公布最新商辦資訊，今（2026）年第一季，台北市A級辦公大樓市場迎來新供給釋出，帶動整體空置率較上一季上升1.1個百分點至9.0％，本季平均租金維持溫和成長，來到每坪每月2,860元，其中信義區持續站穩高點，顯示核心商業區對高品質辦公空間仍具穩定支撐力。戴德梁行估價及顧問服務部協理李易璇說，在新世代辦公產品持續進場的帶動下，市場需求並未轉弱，反而呈現以升級為導向的租賃轉換動能，而台北市除了內湖科技園區的商辦、廠辦市場發展成熟，北士科因輝達效應而成為未來北市住宅與商辦的一大亮點，南港也是新興的商辦潛力市場。

商仲專家認為，輝達進駐北士科，將讓北士科與整個台北市的產業更為蓬勃以及平衡，輝達的總部選址對於較偏台北市北邊的北士科及周邊區域，是一大利多。台北市已擁有內科這塊成熟產業園區，南港則是這幾年持續提升中的重要北市東區的產業亮點，現在再加上輝達帶動的北士科產業能量與聚落吸納，對於台北市的整體產業廊帶的形塑是很大的幫助。

隨著北士科南港的崛起，會衝擊內科嗎？圖／業者提供

而北士科未來將持續推進及發展，又有輝達與科技產業鏈的加持，商辦租金一坪上看月租2千元將是稀鬆平常。隨著北士科南港的崛起，會衝擊內科嗎？李易璇指出，內科發展已30年，產業聚落相當成熟、具備供應鏈優勢，雖然仁寶科技未來會將總部搬遷至北士科，會不會形成「商辦搬遷的牽引效應」，還需要觀察，但內科依舊擁有其一定的產業能量，目前尚未出現明顯外移。 

李易璇表示，內科因為發展已久，不少廠辦較為老舊，在現今訴求不動產淨零碳排與ESG的趨勢下，這些老廠辦的設備、規格等條件較為不足，也會面臨租金調整與去化的壓力，廠辦都更重建需求也不小。而租金方面，西湖段與文德段因部分既有產品競爭力轉弱，行情微幅調整至每坪1,535元與1,090元；而在新案帶動下，舊宗段租金則上揚至每坪1,030元，顯示市場對高規格產品仍具穩定支撐。他說明，內科的新世代廠辦憑著空間品質、軟硬體規格、ESG條件，租賃表現穩定。 

此外，很多民眾期待的捷運東環段於今年二月已經開工，未來東環段完工後，內湖科學園區往北到士林站只要11分鐘，往南至信義區象山站只要14分鐘，應可解決內科上下班交通壅塞情形，更將為內湖區帶來更多的便利性。李易璇指出，對於上下班本就車流量大且擁擠的內科來說，「黑暗交通期」是一定會有。 台北市捷運局說明，捷運施工必定對交通有所影響，將秉持傾聽地方意見、資訊公開透明原則，妥善規劃施工期程與配套作為，以確保在工程品質與安全前提下，對地方影響降至最低，與地方共同攜手推動城市建設。

資料來源:https://news.housefun.com.tw/news/article/196314483448.html

企業為留才而提供員工宿舍，支付租金的進項稅額能否扣抵營業稅？財政部南區國稅局表示，企業申請前要留意是否符合三大條件，若符合，即可依法申報扣抵銷項稅額，有助降低營業稅負擔。

首先，不得限定特定對象，也就是說，員工宿舍須開放給符合條件的一般員工使用，若僅提供給董事、高階主管或少數特定人員，容易被認定為個別待遇，與企業整體營運關聯性不足，可能會影響進項稅額扣抵資格。

再者，非屬酬勞性質，若企業提供宿舍實質目的，是作為員工報酬的一部分，例如變相加薪或額外福利，則該支出性質偏向人事費用，而非營業所需支出，其租金所產生的進項稅額，原則上不得申報扣抵。

最後，必須具有集中或統一管理。國稅局指出，企業應由公司統一訂定宿舍使用規範，並負責管理與分配，例如因應跨區派駐、集中管理員工住宿等需求，才能認定與本業或附屬業務相關，若僅單純提供住宿，缺乏管理機制，也可能影響扣抵認定。

國稅局說明，實務上企業為吸引跨區就業人才，常以公司名義租屋提供住宿，但是否能扣抵營業稅，仍須回到用途判斷。

國稅局提醒，企業在申報營業稅時，應審慎檢視員工宿舍的使用性質與管理方式，並保留相關證明文件，例如租賃契約、宿舍管理規範及使用紀錄等，以利日後查核，若誤將不符合規定的進項稅額申報扣抵，除須補繳稅款外，還可能被處罰。

國稅局表示，員工宿舍租金是否能扣抵營業稅，並非只看是否由公司支出，而是取決於用途與管理是否符合規定。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/6710/9427370?from=edn_subcatelist_cate

環境部今(7)日正式展示「環保心舞臺-循環之城」裝置藝術。本次展示是由環境部資源循環署與無機資源循環產業聯盟共同合作。環境部部長彭啓明表示，營建循環是環境部推動的目標，根據內政部2026年初最新的統計，全台超過30年以上的老舊建築已超過550萬戶，此展品是意象也是期許，期望每一棟老舊建築所拆下來的建材，每一噸工業廢棄物，經過處理後，都能在另一棟新建築上重獲新生，讓臺灣每一個城市都邁向「循環之城」。

據設計者宙白國際李劼滕設計師介紹，本裝置藝術「循環之城」由廢棄的鋼材（金）、木材（木）、磁磚（水）、紅磚（火）及爐碴（土）搭建，具有五行意象，隱喻資源不滅的循環系統，希望讓民眾體會到建材不是一次性的消耗品，而是一種可持續流動的資源。而中央的圓形裝置呈現「城市天際線」，隨圓盤轉動象徵建築物從拆除到重生的動態循環敘事。並且感謝立順興資源科技股份有限公司呂東璇總經理召集了宙白、立嘉成、樂土等公司，從設計、材料選用、施工共同成就此作品。

循環署說明，在建物拆除與工廠生產過程，混凝土、紅磚、玻璃、陶瓷與鋼鐵爐碴等無機材料從未消失，使用循環建材可以實踐五減：「減碳」、「減廢」、「減填埋」、「減焚化」及「減少非法棄置」；落實也很簡單，只要三大行動步驟：「好好拆」推動精細拆除現場分類、「好好做」強化再生建材產製及品質、「好好用」推廣營建工程使用再生粒料建材；這也是「資源循環推動法」一個重要的修法方向：不是只有少數的模範案例使用循環建材，希望從公共工程帶頭做起，有一定的比例使用循環再生建材，先創造出市場，讓更多廠商投入，它會形成一個再生建材的產業鏈，促進更多的營建產業投入。

立法院社會福利及衛生環境委員會召集委員林月琴委員於致詞時，除肯定環境部的政策方向，代表我們的國家現在要往循環經濟的方向去走。也承諾在立法院會協助推動，希望雙法能儘快審議，朝資源最大化，廢棄物最小化邁進。

循環署表示，都市更新、工廠副產物，是很多民眾關心的議題，除了鋼材、鋁條，這種有價貴金屬已經完全進入回收體系之外，其他像玻璃、磁磚、紅磚、混凝土、爐碴等等，大多拿去回填。但其實這些都是資源，不是廢棄物。目前再生建材的技術已相當成熟，循環署也結合製造業、營建業，在「循環再設計中心」舉辦「無機循環再設計展」，展示許多營建及工業廢棄物，如玻璃、陶瓷、混凝土、爐碴的處理再利用過程，到最終使用的案例（營建循環、工程循環、道路工程循環），同時也介紹許多無機資源優質建材產品，歡迎民眾前往參觀。

「無機循環再設計展」展期至115年5月15日

地點：循環再設計中心(台灣當代文化實驗場C-LAB服務中心，臺北市建國南路一段177號2樓）

「環保心舞臺-循環之城」展期至115年6月30日

地點：環境部大門口（臺北市中華路一段83號前人行道上）

附加檔案：

1. 2026無機循環再設計展介紹.pdf
2. 2026環保心舞台_循環之城介紹.pdf

資料來源:https://enews.moenv.gov.tw/Page/3b3c62c78849f32f/4d30c53d-f984-44be-b4d4-02c633a5df4d

等了3年交屋，賣掉卻被課45%重稅！預售屋換房的致命陷阱，很多人不知道

文／賣厝阿明知識+

很多人以為，買預售屋就是一種「時間換空間」的策略。先卡位、慢慢付工程款，等三年後交屋，如果房價有漲，再賣掉換更好的房子，看起來是一條很順的路。

但阿明要直接講結論：這條路現在有一個很致命的稅務陷阱，一不小心，賺的可能一半都被拿走。

一、關鍵就在於「你什麼時候開始算持有時間」

很多人直覺認為，持有時間是從簽預售屋合約那一天開始算。畢竟你已經買了、也開始付款，甚至可能已經等了三年。

但在稅制上，事情不是這樣算的。

依照現在的房地合一稅制度，持有期間是從「交屋取得所有權」那一刻才開始算，而不是你買預售屋的時間。

也就是說，你前面等的那三年，在稅制上是「不存在的」。

二、這會直接影響你的稅率

現在的規則很簡單：

持有期間在2年內出售，稅率是45%

持有2到5年，稅率是35%

時間越長，稅率才會逐步下降

問題來了。

假設你三年前買了一間預售屋，交屋後覺得市場不錯，想賣掉換更大的房子。你心裡可能覺得「我已經持有三年了」，但在稅法上，你是「剛交屋就賣」。

結果就是直接套用45%的最高稅率。

很多人就是在這一刻才發現，原本以為的「順利換屋」，瞬間變成「重稅卡關」。

三、而且這還不是唯一的問題

預售屋換房的另一個風險，是市場變動的不確定性。你在三年前下訂的價格，未來不一定如預期上漲，甚至可能遇到市場盤整或分化。

如果價格沒有明顯拉開，加上45%的稅負，你會發現一件很殘酷的事，不是沒賺，而是「賺了也帶不走」。

這也是為什麼，近年市場開始出現一種情況：不少人交屋後不急著賣，寧願先出租、或乾脆多撐幾年，就是為了避開高稅率。

四、那這是不是代表預售屋不能買？

也不是。問題從來不在產品，而在你怎麼規劃。

如果你一開始的打算就是短期轉手、賺價差，那現在這套稅制，其實已經大幅壓縮操作空間。

但如果你是自住，或是有長期持有的準備，那影響就相對有限。

真正該問的不是「預售屋能不能買」，而是你買的目的，是住，還是投資？

這兩個答案，會決定你是不是踩進這個陷阱。

五、阿明最後提醒一件很關鍵的事

很多人在規劃換屋時，只算了房價漲多少、可以多換幾坪，卻忽略了稅金這一塊。

但在現在的制度下，稅不是附帶成本，而是會直接決定你「能不能換上去」。

總結：預售屋不是不能當跳板，但如果你沒搞懂持有期間怎麼算，很可能還沒換房，就先被45%的稅率打回原點。

資料來源:https://94m.com.tw/articles/db4137

房市預售案來客量萎縮，建商持續打讓利策略牌，包括愛山林（2540）、興富發（2542）、亞昕（5213）等都有動作，其中又以愛山林、富華新等最為積極。

專家表示，建商只要有感讓利，通常都能催出銷量，近期市場上就不乏這樣的個案，顯見市場資金仍在，只是保守以待、伺機而動。儘管央行小幅鬆綁，但今年變數多，倘若市場持續低迷，或許能看到建商讓利幅度加大。

建商面對來客與交易量萎縮，住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，若撇開景氣與政策先不談，房市產品去化難易度首重品牌、地段、規劃，但若大家都賣不動，就只能退而求銷售策略。建商為了避景氣低谷，雖說可以緩推案，但終究還是得推，最終還是得為銷售而「變法」，換言之「讓利」是最後一步。

在特定地段與產品上有讓價求生的情況也開始發酵，而今年變數仍多，憂喜難明，業者恐怕都是邊走邊看，為了維持底氣、求現金流穩健，在房價上明確低頭的個案也值得期待。

此外，觀察建商動態，像是愛山林、興富發、亞昕等紛紛都有推出讓利策略，其中又以愛山林最為積極，愛山林表示，為了搶攻剛性買盤，預計今年將推出多項購屋方案，且有別以往市場認知的低首付、送裝修，將以更新穎的方式降低年輕族群進場購屋的門檻。

興富發則是以送裝潢及家電吸客，另外也有在價格上讓利，南台灣的建案主打比區域行情還便宜。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9423879?from=edn_subcatelist_cate

預售屋禁止換約效應發酵！2023後「卡住了」，交屋潮引爆「解約vs斷頭」兩難

「我兩年前買的預售屋，現在交屋在即，卻發現根本不能賣，我該怎麼辦？」

這不是單一個案的焦慮，而是2023年7月1日後購買預售屋的數萬名買方，正在共同面對的現實困境。

當年「平均地權條例」修法上路，其中最受矚目的變革就是「預售屋禁止換約轉售」。如今，隨著2023-2024年推案高峰陸續進入交屋期，第一批受禁令限制的預售屋買方，正面臨進退兩難的窘境。除了不能賣，還有「貸款成數不足」和「第二戶限貸」兩記重拳，正在交屋階段補刀。

當年搶進預售屋的投資客，現在只能選擇「撐到交屋」或「認賠解約」，中間幾乎沒有第三條路。

一、禁令回顧：2023.7.1後買的預售屋，一律禁止換約

2023年7月1日，《平均地權條例》修正案正式上路，其中第47條之4明確規定：預售屋買賣契約的「買受人」，在簽訂買賣契約後，不得將契約轉售給第三人。

這意味著，過去投資客常用的「紅單轉讓」、「換約獲利」手法，從此被徹底封殺。

至於2023年7月1日前已簽約的預售屋買方，則適用「不溯及既往」原則，仍可轉讓一次，但接手的新買受人同樣受禁令限制。

2023年7月1日是分水嶺。之前買的人還有一次轉售機會，之後買的人，完全被鎖死。

二、交屋潮來襲：當年進場的人，現在「卡住了」

2023-2024年是預售屋推案高峰期，如今這些案子陸續進入交屋階段。內政部預估2026–2028年將迎來32–36萬戶交屋潮，市場面臨史上少見的供給端壓力。

當年進場的買方，如今面臨三大困境：

困境一：想賣不能賣

根據現行規定，2023年7月1日後簽約的預售屋，在完工交屋前完全無法轉售。買方只能選擇：

撐到交屋，取得成屋所有權後再出售

直接解約，被建商沒收最高15%的價金

困境二：交屋後馬上賣，面臨45%重稅

財政部南區國稅局近期頻繁接獲民眾諮詢，特別警告：預售屋施工期間，完全不能計入成屋的持有期間。

舉例來說：

2023年9月買預售屋

2026年6月完工交屋

2026年8月出售成屋

國稅局認定成屋持有期間僅2個月，必須適用45%的最高稅率。如果誤以為可以從簽約日起算，誤判稅率為20%，將面臨鉅額補稅。

困境三：解約也難，訂金直接蒸發

如果選擇解約，根據《預售屋買賣定型化契約應記載事項》，建商可沒收最高15%的價金。以總價1,500萬計算，直接損失225萬。

三、致命補刀一：貸款成數不足，交屋前才發現錢不夠

這是當前最常見、也最讓購屋族措手不及的問題。為什麼會發生？

受到2023–2025年新屋大量開工影響，2026年開始進入交屋高峰期。然而，目前央行限貸令持續、銀行房貸額度接近上限，使貸款成數、估價及核貸標準都相當保守。

從實務面觀察，購屋族在交屋階段最常遇到的貸款問題有四類：

貸款成數不如預期：即便名義上銀行回歸自主審核，實務上仍採取保守放款策略，導致實際核貸成數明顯低於預期。

銀行估價轉趨保守：隨著房市交易量急縮，銀行估價以「近期低成交價」為基準，造成估價低於成交價，貸款金額跟著縮水。

核貸流程延宕：在銀行房貸滿水位情況下，授信審核時間拉長，部分買方交屋期限逼近，貸款卻遲遲未核准。

直接遭遇拒貸：最嚴重者，因貸款條件嚴審、收支比過不了、或銀行不動產放貸已滿水位，直接被拒貸，尤其集中在供給量大的重劃區或投資氛圍濃厚的區域。

四、致命補刀二：第二戶限貸令，換屋族、多戶持有者重傷

這是針對已有一間房貸的購屋者最痛的打擊。

現行規定：

央行目前對自然人「第二戶」購屋貸款，全國適用最高成數限制，過去一度壓到5成，2026年3月雖微幅放寬至6成，但仍遠低於首購族的8成。

更麻煩的是，第二戶貸款沒有寬限期。這意味著，從第一個月開始就要同時償還本金和利息，月付金壓力暴增。

誰最受傷？

換屋族：想先買後賣，卻被認定為「第二戶」，只能貸6成。多出來的1-2成自備款，動輒2-300萬，很多人根本拿不出來。

購買「預售合併戶」的買方：若購買兩戶打通，即便未合併產權，銀行仍會因名下已有房屋或房貸，對第二個門牌適用嚴格的限貸規定，導致自備款壓力瞬間翻倍。

名下已有房產的購屋者：不論是繼承、父母贈與，還是已有小套房，只要名下有房，再買預售屋交屋時就面臨第二戶限貸。

央行總裁楊金龍坦言，接獲許多民眾陳情，反映第一戶貸款用於購置父母或子女住房，反而使「第二筆自住貸款」受到限制，此類需求「應該要重視」。但他也強調，大幅放寬「時機不太好」，因為「民眾對房價上漲的預期心理」仍可能回升。

第二戶限貸從5成變6成，還是不夠。換屋族想先買後賣，門檻還是高到讓人窒息。

五、市場現況：解約案件暴增，建商出奇招留客

根據內政部統計，自2024年9月央行實施第七波選擇性信用管制以來，預售屋解約案件明顯增加。限貸令實施後10個月內，預售屋解約案件達到2,400件，平均每月240件，較政策實施前的每月平均53件增幅逾4倍。

面對貸款成數不足、客戶面臨斷頭，部分建商也開始採取彈性作法：

「一案換一案」：有建商願意協助客戶將即將交屋的A案，轉移到交屋期較晚的B案，已繳的自備款可以轉移，讓客戶爭取更多時間籌交屋款。

協商延後交屋：若交屋時間尚有彈性，與建商協商延後交屋，爭取銀行資金回補時間，也是實務上常見作法。

高雄市代銷公會理事長謝哲耀分析，相較解約沒買到房還要賠付高額違約金，「一案換一案」起碼「錢沒有不見」，但仍要協商建商願意如此操作。

建商也不想看到大量解約，協商空間是有的，但要自己主動去談。

六、專家建議：四大自保策略

策略一：提前進行壓力測試

永慶房屋研展中心副理陳金萍強調，在限貸令與銀行房貸滿水位的環境下，購屋族應提早做最保守試算，把「最壞情境」納入規劃。建議在交屋前半年，就向至少3家銀行進行貸款試算。

策略二：合約加註貸款保護條款

專家指出，買方在預售簽約時，應爭取加註「若非買方因素導致貸款成數不足，建商應予補足」或由建商提供「公司貸」之條款。在銀行限貸令下，不少建商為避免斷頭潮，私下多有協商空間，買方應積極對接。

策略三：夫妻分開登記，避開第二戶限貸

若購買兩戶打通或名下已有房產，建議採「夫妻各持一戶」登記，以避開單人名下「第二戶」的限貸限制。但需注意，銀行核貸仍會回歸個人還款能力評估。

策略四：評估是否提前解約

當房價跌幅已高、貸款落差過大，或風險已明顯超出可承受範圍時，預售屋解約反而可能是風險管理的一環。若已繳價款未達總價15%，建商只能沒收已繳款項；若已繳款超過15%，則只能沒收15%，其餘需退還。

M編：預售屋禁止換約政策，加上貸款成數不足、第二戶限貸令的雙重打擊，正在2026年交屋潮中產生連鎖效應。

給預售屋買方的建議：

第一，如果你是2023年7月1日後購買的預售屋，要有「至少持有到交屋後2年」的心理準備，否則45%重稅會吃掉獲利。

第二，提前半年進行貸款試算，不要等到交屋前才發現錢不夠。

第三，如果財務真的撐不住，主動與建商協商，看是否有「一案換一案」或延後交屋的空間。

第四，不要輕信「貸不到就可以解約」的說法。除非缺口超過30%，否則你得自己想辦法。

總結：預售屋「隨便買隨便賺」的時代已經結束了。現在賣房不是為了賺錢，而是為了不被套牢。

資料來源:https://94m.com.tw/articles/2686d6