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2021/01/22
保險業「錢」進私募基金 資金導引至52產業
國發會2月底提要點
國內保險業資金高達30兆元,為將資金導引至5+2、六大核心戰略產業及公共建設投資,國發會預計2月底提出「促進私募股權基金投資產業要點」,就投資國家重要策略性產業的私募股權基金(PE Fund)進行資格認定,若私募基金取得資格認定,保險業即可投資。
 
國發會主委龔明鑫表示,國內保險業資金龐大,但保險業資金來自民眾保費,監管上較為嚴謹,礙於現行法規,保險業者僅可投資投信及券商旗下私募基金,而目前國內私募基金並無主管機關,因此無法開發相關投資管道。他表示,「國發會願意出面擔任主管機關」,目前已與保險業者、併購、私募基金等公協會進行初步討論,預計2月底提出作業要點。
 
龔明鑫表示,開放保險業者可投資的私募基金資格認定上,將以3大投資標的為主,分別為5+2創新產業、六大核心戰略產業及具備自償性的公共建設投資。至於相關資格認定,他指出,將對私募基金資格審核建立一套機制,初期資格認定上將趨向謹慎開放,待機制建立後,規模將逐漸擴大。
 
不過,龔明鑫也強調,目前國發會對於私募基金資格認定僅為保險業者投資參考,對於投資私募基金可能引發的風險,業者投資仍需根據自身專業判斷,國發會也將在相關要點中建立規範、透明化機制等。


資料來源: https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1427182


2021/01/22
皇翔老董去年底 吃下敦南SOGO土地
賣方130億元脫手 省股權交易稅逾20億
順利閃過今年初上路的未上市櫃股權交易最低稅負20%,敦南SOGO趕在去年底最後一刻完成交易,這筆是股權交易,將設立逾50年、資本額僅9千萬的仁愛企業,以130億元賣給上市建商皇翔建設老董廖年吉的個人投資公司,不但讓賣方省下逾20億元稅負,買方未來透過都更興建豪宅可減徵40%稅負。
 
根據商工登記查詢,1月15日,仁愛企業董事長已從鄭資富核准變更為皇翔投資董座廖年吉,取得100%股權。而仁愛企業持有敦南SOGO產權,去年12月29日有最新貸款紀錄,擔保債權總金額96億元。房地產業者推測,該筆貸款是廖年吉接手後以敦南SOGO土地與建物擔保申貸。
 
根據北市建管處資訊,該百貨公司1988年10月取得使照,屋齡約33年,基地938.27坪、建物約7269.5坪,為地上7層、地下4層百貨公司,已經符合都更年限。
 
外傳成交總價130億元,以此拆算每坪土地1385.53萬元,也奠定忠孝敦南商圈每坪超過1千萬元的土地單價,加上附近幾乎沒有新建案釋出,若參考鄰近都更重建的豪宅「元大?悅」為例,每坪單價最高曾接近280萬元,整個社區每坪均價維持250萬元,推測皇翔老董吃下該資產後,未來每坪推案單價應該上看250萬元。
 
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出,該土地法定容積率約375%,初步評估該案有原建築容積高於法定容積的情況,未來申請都更或危老重建時,在容積獎勵申請上有優勢,可稀釋土地取得成本;但因此次採股權交易,賣方無需繳納土增稅,土增稅將轉嫁至買方;但若未來透過都更權利變換後再出售,可減徵40%。
 
房地產業者表示, 仁愛企業1967年買下敦南SOGO土地期間沒有移轉過,若是直接購買土地,要繳納50多年暴增的土增稅,金額相當嚇人,加上今年恢復未上市櫃股票交易所得納入最低稅負課稅20%,讓該案趕在去年底完成交易,推估股權交易稅負可省下逾20億元。


資料來源: https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1427186


2021/01/22
李志宏創造土地附加價值 品牌信譽擺第一
不同於一般建商買地蓋屋的開發模式,潤泰創新(以下簡稱潤泰新)總經理李志宏表示,「潤泰新定位是一個加工業者,要做的是創造土地、產品的附加價值,而不是去賺增值財」,這樣做最大優勢,就是品牌擁有高能見度、公司信譽獲客戶青睞。
 
自我定位加工業者
李志宏指出,雖然近期房市不斷有熱銷案出籠,不過對潤泰新來說,市場僅是「小幅波動」,集團認為房地產開發應該是一個事業的概念來去建構,「地價、房價一直漲對建商不是好事」,因為賣掉就沒有了。
 
李志宏強調,對潤泰新來說,公司經營觀念就是,「建商是一個加工業者,要做的是創造土地、產品的附加價值,而不是去賺增值財」,尤其近幾年中南部市場有許多建商搶進插旗,潤泰新雖然有評估但沒有布局,因為對公司來說,是否購地開發要評估的是投報率和風險性的高低。
 
李志宏舉例,早期市場常說的「林(口)三(峽)淡(水)地區」,因區域房市、房價波動大,對公司來說,一個投資開發案動輒要花費四、五年時間,公司不做長期市場預設,因此對此類市場布局,以「少碰」為原則。
 
李志宏分析,同樣的邏輯,近年不少建商布局中南部市場,不過對公司來說中南部沒有非要去不可的理由,尤其是「如果能找到更好的投資標的,創造更好的投報率,且風險相對較低,資金更應該往這部分去布局才對」。
 
利用合建取代獵地
他表示,雖然近年集團購地減少,不過土地庫存卻沒有減少,而是以合建取代獵地;像是總銷約300億元的「南港之心」,案量這麼大,光是一個案子平均就能挹注三年的營收、獲利,且公司不必花龐大自有資金去買地,IRR(年化報酬率)也最有效益。
 
李志宏指出,對潤泰新來說,集團並沒有特別的購地計劃,除非是具有特殊環境或條件的土地,像是之前公司購買「松濤苑」的土地,就是在金融海嘯時期遇到這樣特殊的原料才會出手。
 
他舉例,又像是最近集團砸下17.2億元,向大潤發流通買下溫仔圳重劃區內約6,142.19坪土地,就是看好該重劃區未來潛力,決定先行布局、卡位。
 
雖然按照新北市政府規劃,該區預計2026年才會完成重劃,之後才會配地給原地主,因此六年後才有機會開發,但對公司來說,剛好關係企業有土地,且看好重劃區未來發展,所以搶先在今年超前部署。
 
李志宏表示,相較於同業,潤泰新不會特別庫存土地,也不會去公開市場搶標土地,集團認為資金若有更好投資計畫,有一套評估IRR的標準,只要符合內部的年化報酬率,任何的投資計畫都有機會納入評估,資金不一定要放在土地。
 
重建海砂屋受肯定
他指出,像是潤泰新在2015年主動收回重建海砂屋,該棟社區是27年前集團所蓋的台北市「潤泰雙子星」,因該案出現海砂屋問題,因此集團決議積極承擔、主動面對。
 
李志宏說,雖然該案為海砂屋,適用海砂屋特別條例,原容積可放寬30%,不過多出的三成,僅多出13~15樓三個樓層,可售樓地板面積僅約371坪,全案幾乎確定不賺錢在做,但在潤泰新主動回收雙子星案進行重建。
 
不過,李志宏強調,在潤泰新主動回收「潤泰雙子星」重建過程中,已有臥龍街海砂屋地主主動接洽,邀請公司參與重建,算是另類的贏了面子;對公司來說,「庫存土地不如庫存信譽」,當品牌、信譽獲得客戶的認同,不管房地產市場怎麼變化,消費者對於建商的品牌擁有高度認同和信賴,這就是潤泰的經營管理之道。


資料來源: https://udn.com/news/story/7241/4848209


2021/01/22
合建分屋銷售額課稅 從高認定
財政部國稅局21日表示,若建商和地主採合建分屋方式興建住宅出售,建商多半會回饋數戶房屋給地主。但國稅局認定建商銷售額時,會以地主土地市價或回饋房屋市價兩者擇高認定實際銷售額,再以此課徵營業稅。
 
近年來不少地主和建商合作,地主出地、建商提供建造工程做合建分屋,待房屋建成後再依簽約分潤型態。
 
我國合建房屋基本上多為三種型態,第一種「合建分屋」,由建商提供資金興建、事後與地主依約定比例分配房屋,像是按照樓層分配,然後建商、地主個別出售其分得房屋,各自負擔收益。
 
第二種「合建分售」,地主與建商先行簽訂契約,雙方各自出售房屋,但依約定銷售收益分配比例。第三種則是「合建分成」,地主與建商以共同名義或委託建商名義與承購人簽訂不動產買賣合約,按比例併同移轉給購買者,價金依雙方約定比例分配。
 
官員指出,若為合建分售或分成,為建商與地主把手上房屋賣給第三人,銷售額即為買賣契約價格,但合建分屋等於是建商把土地同等價值的房屋回饋給地主,雙方為互利關係,因此若出現土地、房屋銷售價格不一樣情況時,採擇高計算銷售額較公平。
 
另外,採用合建分屋的地主未來若出售分回房地,需依照房地合一稅新制或財產交易所得舊制申報。若適用房地合一稅,房屋與土地交易所得依所得稅法14-4規定,持有十年以下一律適用20%稅率,而持有十年以上為15%。若為財交所得舊制範圍、土地交易所得免課稅,房屋所得併入綜所稅計稅。
 
舉例A地主跟B建商合作、採取合建分屋方式,地主提供持有一年內的土地(市價3千萬元),換得建商四戶房屋(市價2千萬元),則建商對地主銷售額為3千萬元。另外,地主若將房地出售則適用房地合一稅的合建分屋優惠條款,土地、房屋交易所得皆適用20%稅率。


資料來源: https://ctee.com.tw/news/tax-law/406710.html


2021/01/22
行庫:首季房市交易量能受衝擊
指標大型行庫內部最新評估指出,首季房市交易量能受主管機關打炒房政策衝擊。根據指標大型行庫最新出爐的評估報告,央行的選擇性信用管制措施除了在短期發揮抑制投機買盤的效果,由於以自住為代表的剛性買盤亦可能轉趨觀望,因此首季房市量能恐將一併受到衝擊。

大型行庫內部已從需求、供給、交易價格、交易量能、金融面等五個面向切入分析近期內央行的選擇性信用管制措施,除了上述的預期觀望心理發酵之外,加上疫情升溫因素,雙重夾擊會衝擊首季的房市成交量能。
 
大型行庫這份評估報告分析,政府採取健全房市措施的同時,再加上全球疫情未見減緩,將影響全球經濟復甦步伐,因此,在房市調控措施、議價空間縮小及疫情高度不確定性等因素影響下,今年首季房市交易量能成長將受衝擊。
 
大型行庫對選擇性信用管制評估重點
 
央行的選擇性信用管制措施是針對建商土建融或餘屋貸款,使外界一般認為以自住型買方為主的首購、換屋買盤並未受限,對此指標大型行庫這份調查報告則認為,「仍有相當的間接影響。」
 
行庫分析,這類自住及換屋型的非投資客買盤,除了可能會有房價將走低,怕「買貴」的預期心理,另一種預期心理,即在於未來貸款空間會否遭到政策方向進一步的壓縮,這些預期心理會使自住型的買盤轉呈觀望狀態、不敢出手買屋,至於影響到何種程度還必須持續觀察。
 
至於交易價格,大型行庫認為中南部的房價在前瞻基礎建設執行的助益之下,原本就是「有基之彈」,但反而因此使買賣雙方議價更不容易。
 
根據大型行庫的報告,中南部的房價,特別是桃竹以南地區,一方面基期低,一方面政府前瞻基礎計畫的落實,的確助益改善當地城鄉差距、提高區域就業、所得成長及住宅需求,因此比起台北市房價近一年來僅漲1.77%,台南市與高雄市分別年漲5.73%、5.02%,但由於自住型的剛性買盤原本就不像投資客有追高的動力,另一方面也會觀望政策方向評估是否會再降價,或是日後融資買房的空間會否受限縮,因此現在買賣雙方要完成議價,可能更不容易。


資料來源: https://ctee.com.tw/news/finance/406557.html


2021/01/22
亞太商辦 投資人首選
即使新冠肺炎疫情已使在家上班逐漸成為常態,但一項最新調查顯示,亞太地區的不動產投資人仍視商辦為投資首選;專家認為,這可能與商辦風險較低而且能提供穩定的報酬有關。
 
不動產投資業者高力國際(Colliers International)的「2021年全球資本市場投資人展望」報告指出,投資人今年最有可能投資的前三大不動產,分別為商辦、物流/工業用地及資料中心。其中31%受訪者最青睞商辦、25%看好物流/工業用地、11%偏好資料中心。
 
根據調查,在雪梨與墨爾本,有逾五成受訪者將商辦視為投資機會,新加坡也有42%持相同看法。
 
高力國際董事總經理鄧浩然說:「在這種不確定的環境裡,投資人將偏好把資金投入風險較低的機會,一線城市的辦公室仍是首選的資產。」他表示,雪梨、墨爾本、新加坡等城市提供較穩定的投資、波動性較低的收益報酬率,以及高品質的資產。
 
鄧浩然說,此外,擁有長期租約及「信譽良好」承租戶的辦公室,可能可以安全度過全球經濟的不可預測性。但他也承認,有些人認為新冠肺炎疫情和遠距工作將使辦公室走向滅亡。
 
摩根士丹利去年預估,亞洲商辦的承租戶可能永久減少3%至9%的辦公空間,但鄧浩然認為,現在就看壞辦公室或許「言之過早」。


資料來源: https://money.udn.com/money/story/5599/5194018


2021/01/22
專注文化與藝術 讓美學生活成為城市端景的建商
一句「建築是凝固的音樂」,德國哲學家謝林總結了千百年來建築對於人類生活的影響,生活累積成為文化、美的價值昇華成藝術,有些在於精神層面、有些則在日常生活的印記當中。跳脫銷售的既定框架,文心建設開設了書店,為內湖當地提供了心靈養分;達永建設則利用建築基地作為城市流動的人文博物館,在雙北地區開支散葉。方式雖有不同,卻各自成為不同區段獨特的城市端景。
 
位於內湖的「文心藝所」是文心建設旗下、結合咖啡、工坊、書店的藝文場域。自2019年成立以來陸續推出多檔精采展覽,旨在推廣當代藝術。位於二樓的書店是藝所的靈魂,囊括古今中外出版品,以建築為核心選書,再延伸藝術、文學、哲學、表演、設計、生活出版品。
 
文心藝所創辦人、也是文心藝術基金會董事長、文心建設總經理葉曉甄表示,建築有它脆弱的一面,極易受到市場、媒體、政策、資源等條件的制約,這讓藝所書店有了迫切存在的必要,唯有從閱讀中解放思想、拓展想像,並為建築點燃理想主義精神,方能扭轉我們的思維與工作方式,勾勒出嶄新的建築願景。「建築被視為一門交流的藝術,能對人的精神起積極作用,而文心藝所的經營就是以此為信念及目標。」
 
將藝術融入建築,葉曉甄將觸角伸至新店央北重劃區的新案「文心念念」當中,她請來建築師郭旭原操刀,打破建築既有限制,水平軸線的外觀設計,把光和風引進室內,與環境有了互動。視覺上簡單、讓建築成為藝術的代價卻極其複雜,她直言,「念念」可說是近年自己摸索出最適合居住的建築形式。
 
此外,不走傳統代銷預約、過濾客人的銷售模式,達永建設在每個基地上打造非典型的接待中心,裡面沒有工學館、銷售控台,取而代之的是咖啡店、書店、講堂甚至不同文化的展演所,從「達永春嶺」到「達永秋鄉」都看的出文青模式的影子;位於大安區的「達永秋鄉」接待中心就是書店、咖啡、餐點的自由空間,獨立書店的氣息非常符合大安區的人文精神;2 樓預留了一處講堂,每週末導入花藝、廚藝、陶藝講堂,吸引區域準客戶、外地網美、網紅慕名而來,讓該案在 30 天內就宣告完銷。
 
達永建設專案經理易柏霆表示,「讓路人走過看到、就算不買屋也想進來走走」就是他們最大的目的。籌備中的新案「達永冬慶」位於板橋新埔捷運站旁150米,易柏霆直言,板橋屬於新舊文化交融的生活區段,未來接待中心將以四季節慶的文化主軸,透過半年、8個月的時間,打造城市的流動人文博物館。
 
他表示,導入傳統糕點、花磚、窗花等元素,讓看屋客、路訪者坐在接待中心里感受濃厚的台灣文化,「我們就想在商業與文化中,找到一個令人舒服的平衡點。」


資料來源: https://house.udn.com/house/story/5887/5168653


2021/01/21
安撫看屋客 案場防疫升級
武漢肺炎疫情再起,衛福部桃園醫院爆發群聚感染,桃園各建案銷售現場嚴陣以待,房仲業者也如臨大敵。不過建案業者評估,恰逢房市淡季,影響不大,若疫情延續到329檔期才有顯著影響;鄰近染疫醫院的周邊房仲則表示,帶看組數減少1~2組,多要求延期或改線上看屋,整體影響不太明顯。
 
桃園市為近年推案及交易熱門縣市,去年尤以桃園區案量最多,根據數字科技旗下591新建案統計,2020年桃園市桃園區總銷戶數6449戶、金額達1076.5億元,為全台行政區推案冠軍,不過桃園區也是群聚感染醫院所在地,讓各案場業者格外小心。
 
海悅國際總經理王俊傑指出,去年初疫情開始,已有相關防疫措施因應,包含噴灑酒精消毒、落實戴口罩、量測體溫,也要求各接待中心打開窗戶保持通風,針對新一波疫情來襲,「會更小心、謹慎、確實」,落實防疫措施因應。遠雄建設協理蕭君如表示,接待銷售及交屋團隊,原已有分流等高標準防疫措施,將加強落實因應。
 
來人量待周末後評估
至於近期案場來人量是否受影響,業者均回應短期無法評估,待觀察周末案場人流狀況才較有評估依據。《住展》雜誌研發長何世昌認為,政府打炒房後,各案場來客數、成交數下滑,加上近期為房市淡季,來人本就不多,「疫情勢必影響來人量,但幅度不會太大。」
 
房仲店頭狀況也差不多,中信房屋中壢捷運加盟店指出,目前接到1~2組客戶要求延期2周看屋,想等疫情趨緩再出門,線上看屋需求也增加,「這波疫情的影響還不明朗,1~2組還算許可範圍,我們就先提供房子的圖片,等到疫情回穩再約時間。」強調「我們都會請客戶戴口罩、酒精消毒,還是很有信心。」永慶房屋八德大潤發加盟店則表示,店內運作暫無影響,「疫情從去年到現在1年了,感覺沒特別緊張,我們就是做好防疫,客戶也都如期看屋。」
 
中信房屋企劃部副理江龍名指出,疫情對房市的影響聚焦在信心層面,例如2003年SARS期間,和平醫院封院,衝擊附近房仲的業績,業者借鏡SARS經驗,原本擔心武漢肺炎會讓市場萎縮,但挨過了去年,發現影響沒預期大,尤其受低利率環境加持,市場更有復甦跡象,連帶推升業者信心,雖仍擔心疫情失控,但因桃園近年有大量建設題材,房市前景可期,預估建商及房仲短期不至於更改布局,但態度勢必轉趨保守。
 
329檔期後衝擊擴大
展望後市,何世昌認為,疫情若至農曆開年後的329檔期,疫情仍未受控制,對房市衝擊才會有顯著影響。蕭君如則預估,農曆春節年假可消化政府打炒房對房市的影響,在年前疫情若能有效控制,預估開年後,房市會有正面的發展。


資料來源: https://tw.appledaily.com/property/20210121/LS374XFPT5D35BLPI6BKPKF7ZQ/


2021/01/21
去年僑外投資91億美元 史上第六
經濟部20日統計,2020年全年僑外投資件數3,418件、年減17%;金額91.44億美元、年減18.32%,為歷年第六高、近10年第4高。

全球2020年受到新冠疫情影響,聯合國貿易暨發展會議(UNCTAD)預估外人直接投資減少幅度將達40%,但投審會表示,台灣守住疫情衝擊,僑外投資人對我投資環境深具信心,美國商業環境風險評估公司去年第3次「投資環境風險評估報告」中,更將台灣投資環境列全球第3名,因此疫情期間外人對台投資表現相對優異。

僑外投資中,2020年總計核准僑外投資件數3,418件、年減17%;核准金額部分,投增資金額91億4,433萬6,000美元,年減18.32%。投資金額減幅較大,官員說,主因2019年核准澳盛銀以160億元台幣增加台北分公司營運資金及澳大利亞商MACQUARIE CORPORATE HOLDINGS PTY LIMITED以50.72億元台幣增資海能國際等大型投資案拉高前一年基期所致。

陸資來台投資方面,2020年核准件數為90件,年減37.06%;投資金額1.26億元,年增29.98%,主要受去年核准包括香港商鵬鼎以對鵬鼎科技增資新台幣15億元、荷蘭商NEXPERIA B.V.以680萬美元增資安世半導體等兩大投資案。

對大陸投資,去年核准件數為475件,年減22.13%,核准投資金額59.06億美元、年增41.54%。投審會說,對大陸投資2016至2019年間呈現連4年負成長,2019年金額達近10年低點,比較基期相對較低,去年出現數起較大投資案、導致金額漲幅較大。

另對外投資,2020年全年對外投資件數為516件、年減22.99%,投資金額118.51億美元、年增72.31%,主要是去年12月核准台積電對美投資35億美元投資案所致。


 資料來源: https://ctee.com.tw/news/policy/405927.html


2021/01/21
鎖定首購族 銀行拚房貸業務
央行實施不動產貸款針對性審慎措施,公股行庫評估,雖影響一般民眾心理,但對於銀行來說,過去幾年多瞄準首購族,影響較小,今年將持續鎖定首購族、自住族,希望讓房貸業務持續穩健成長。
 
合作金庫銀行統計,央行這次採行的審慎措施,並不影響首購及換屋等大多數實質需求貸款案件,合庫銀目前房貸客戶以首購為主,依照2020年前11月新撥貸購屋貸款分析,首購撥款金額596.25億元,比重約占64.79%,對銀行房貸業務影響將相對輕微。
 
合庫銀主管指出,為提升銀行的房貸營運量,除了鞏固土建融衍生的整批分戶房貸外,非銀行土建融所衍生的整批分戶房貸也將擇優承作,並加強拓展擔保品座落地點良好、借戶資力佳的優質房貸業務,尤其著重首購族群的拓展,以降低銀行風險性資產及提升風險性資產報酬率。
 
合庫銀規劃,將會積極行銷購屋貸款以外的周轉金以及其他消費性貸款業務,以提升整體獲利。
 
房貸龍頭土地銀行統計,2020年11月底房貸餘額約為8,900億元,較2019年底增加30億元,成長原因是土建融建案陸續興建完工交屋撥款。
 
2020年,台灣房市受惠防疫佳、台商回流、史上最低房貸利率三大因素,房市景氣擴張力道亦趨強勁,惟面對央行推出選擇性信用管制的政策下,土銀預估今年的房屋貸款餘額,將呈現持平的走勢。
 
房貸策略上,土銀主管強調,將持續深耕以自用住宅為主的房貸對象,並配合政策性貸款業務,如財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」及內政部「自購、修繕住宅貸款」,以固守房貸市占率及穩定獲利來源。
 
由於台灣走向高齡化社會,不動產逆向抵押貸款金融商品逐漸成熟,具市場需求商機,今年也會持續推展商業型「樂活養老」貸款,擴大服務年長者,使以房養老產品更加多元化。


資料來源: https://ctee.com.tw/news/fund/405804.html


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