別再怪房價高！山哥 揭少子化真相：租屋族的「不確定性炸彈」才是元兇 | M傳媒

【房產達人 張惠山】

「年輕人不生小孩都是房價太高害的！」這句話聽起來順理成章，但你真的想過，問題真的是房價嗎？房產趨勢觀察家張惠山（山哥）最近直言，把少子化簡化成「買不起房」，不僅模糊焦點，還忽略了租屋家庭面臨的真正困境，他稱之為「不確定性炸彈」。換句話說，想養小孩，關鍵不是一張房子，而是能不能有安全感。

山哥分析：「大家可能吵錯重點了，養小孩不是看你買了多少房，而是看你對未來十年、二十年，生活是不是能掌握得住。」穩定感來自兩個支柱：住得安心、錢能規劃。對買房的人來說，雖然背著貸款，但住處長期掌控；租屋族呢？住在哪裡、房租多少，每一樣都可能變，生養計畫隨時被打亂。

第一顆炸彈是「搬家風險」。山哥描繪場景：「孩子剛適應幼兒園、交到朋友，房東突然說要賣掉房子，或收回自用，你一個月內得搬走。」對有小孩的家庭，這種變動超大。孩子得重新適應新環境，父母又得花時間找房子、搬家費用大增。而租給有小孩的家庭，房東續租意願本來就低，很多人因此連想生孩子的勇氣都沒有。

第二顆炸彈是「租金波動」。養育孩子費用本來就長期且固定，從奶粉、尿布到學費、才藝班，每一筆都要規劃。但租金一簽一到兩年就可能漲，財務規劃瞬間打亂。山哥反問：「連明年房租多少都不確定，你怎麼敢安心規劃孩子未來18年的教育基金？」

對於「租房可以省錢投資股市」的說法，張惠山更直接打臉：「股市是機會財，賺賠你可以停損；養小孩是責任財，開始了就沒得回頭，需要的是確定性，不是高風險的報酬機會。」換句話說，孩子的安全感比帳戶裡的股票波動更重要。

那該怎麼解？山哥建議，別只討論「買房才能生小孩」，社會應該思考怎麼讓租屋家庭也能安心成家。比如推廣包租代管、提供育兒家庭優先續租權、租金補貼與居住安定支持，讓人們不用因為租房就擔心孩子的成長環境。

張惠山總結：「真正的問題，不是房價，而是我們的租賃體系和社會政策還沒準備好，支持年輕人在租來的房子裡安穩成家。」

開放討論；你認為，是高房價害了下一代，還是我們沒給租屋族一個可以放心生孩子的家？

資料來源:https://94m.com.tw/articles/6ce347

【M傳媒綜合報導】

一場在營建工地掀起的「土方之亂」，正悄悄將震波傳遞到你家門前。這不只是建商的煩惱，更關乎家庭「安居」民生課題。當土方處理費飆漲10倍、工地第一鏟難以下挖時，預售屋的準屋主、計畫裝修的住戶，甚至想丟掉舊沙發的民眾，都可能感受到這場風暴帶來的陣陣寒意。

衝擊一：預售屋交屋恐「遙遙無期」 入住夢碎風險增
對於已簽約購買預售屋的家庭而言，「土方之亂」最直接的威脅是 「交屋日變得遙遙無期」 。由於工地開挖所需的土方無處可去，全台大量建案陷入「想動工卻動不了」的窘境，工程進度全面停滯。

專家警告，這將直接打亂成千上萬家庭的財務與生活規劃。如果建案因工期嚴重延宕而無法在合約期限內完工，後續可能衍生違約糾紛，讓購屋者陷入漫長的等待與法律風險中。尤其對於已賣掉舊屋、正等待搬入新家的換屋族，或為孩子就學而購屋的家庭，影響最為劇烈。

衝擊二：房價「下跌期待」落空 購屋負擔恐再加碼
許多民眾期待市場調整能讓房價更親民，但這場風暴可能讓希望落空。營建業者普遍反映，新制上路後，土方處理成本已從每立方公尺數百至千元，暴漲至3000元以上，部分地區漲幅更高達10倍。這筆瞬間暴增的巨額開銷，被業界視為「壓垮駱駝的最後一根稻草」。
若亂象持續，最快在農曆年後，重新定價的新建案就將開始反映這筆成本。換言之，上漲的營建成本，最終極可能轉嫁為更高的房屋售價，讓購屋者的負擔不減反增。

衝擊三：裝修、清運開銷變貴 丟大型家具更頭痛
風暴的漣漪效應，也開始波及家庭的日常修繕與清理。

裝修預算恐暴增：若你正計劃老屋翻新，打除產生的磚塊、混凝土塊等裝潢廢棄物，其性質與營建土方類似。當整個清運市場的車輛、人力與處理場容量被大型土方排擠時，民間裝修廢料的清運報價很可能水漲船高。原本幾萬元能解決的拆除清運費，未來可能翻倍成長，直接導致裝修總預算失控。

丟大型家具更難、更貴：這不僅影響裝修，連丟棄舊沙發、床組等大型垃圾也變得更棘手。一方面，民間清運業者因成本上漲可能調高收費；另一方面，更多民眾可能轉向預約各縣市環保局的免費清運服務，導致「幸福清運」的等待時間從數天拉長為數週甚至一個月，便利性大打折扣。

衝擊四：建築品質與安全的隱形風險
在成本暴增與銀行「18個月內需開工」的雙重壓力下，少數財務體質不佳的建商，可能在看不見的地方尋求壓低成本，為未來的建築安全與居住品質埋下隱患。

專家示警，需警惕建商是否會在結構、建材或施工細部上有所妥協。例如，為減少土方量而變更設計，縮減地下室開挖深度或停車空間，直接影響未來住戶的居住體驗與資產價值。

這場混亂的源頭，是內政部國土署為根治長期「假聯單、真亂倒」的國土瘡疤，而推動的「營建剩餘土石方全流向管制」新制。政策要求土方車全面裝設GPS、使用電子聯單，確保土石從工地到合法處理場的每一段旅程都可追蹤。

政策初衷是環保與永續，但倉促上路卻因全台合法土資場嚴重不足而引爆危機。產業界疾呼，設置一座合法的土資場需歷時數年，配套未完備就嚴格執法，如同「未鋪路先設測速照相」，最終的混亂成本卻由社會共同承擔。

那麼問題只剩一個：
當你買不起房、住不好房、連丟個舊沙發都要排隊甚至花數千元處理費，這筆帳，究竟該算在誰頭上？

資料來源:https://94m.com.tw/articles/72ed4d

信義房屋響應政府推動建築能效標示，台灣大學教授呂良正、成功大學教授林子平、環境部資源循環署副署長林健三、環境部綜合規劃司長洪淑幸、內政部建築研究所所長王榮進、環境部長彭啓明、信義企業集團創辦人周俊吉、豐譽營造董事長謝佶樺、冠軍磁磚總經理林祐宇、信義房屋鑑價部執行協理邱千惠（由左至右）皆共同響應。（信義房屋提供）

因應全球氣候變遷衝擊，環境部於13日舉辦「綠建築新思維：築綠而居 循環重生」記者會，集結產官學界共思台灣淨零未來；信義企業集團創辦人周俊吉表示，去年底的一場活動中，與環境部長彭啓明談到既有建築如何改善碳排的議題，信義房屋率先響應，於今年1月1日起的新接委託已取得建築能效標示與綠建築標章的建築物，會於不動產說明書揭示，響應政府、引領產業做「有意義的事」。

當天彭啓明、內政部建築研究所所長王榮進、環境部資源循環署副署長林健三、環境部綜合規劃司司長洪淑幸、信義企業集團創辦人周俊吉、成功大學教授林子平、台灣大學教授呂良正、豐譽營造董事長謝佶樺、冠軍磁磚總經理林祐宇、信義房屋副總經理信泓浚、信義房屋鑑價部執行協理邱千惠皆到場響應。

彭啓明表示，環境部設定2050年達成「淨零排放」的長遠目標，並訂定分階段的中期目標，包括2030年（相對2005年）減量28±2％，2032年減量32±2％，以及2035年減量38±2％。建築物從設計使用至拆除重建的全生命周期也是淨零的關鍵，彭啓明表示，「好好蓋也要好好拆，才能讓台灣環境更好！」

王榮進表示，地政司將推動不動產說明書應記載事項的修法，將是否取得建築能效標示納入不動產說明書，並於實價登錄上標示，透過揭示，讓消費者在購屋時可清楚能效標示資訊。

信義房屋總部大樓則是從12年前開始做節電，周俊吉說明目前大樓已減少60％碳排量，另外旗下信義開發新建案也都申請綠建築標章，今年1月1日起，若已取得建築能效標示與綠建築標章的建築物會在不動產說明書中揭示。

信義企業集團旗下的信義估價師事務所也同步響應，在出具房貸估價報告書時，估價師將參考集團資料庫即時比對，主動對於已取得建築能效標示、綠建築標章的建築物，在房貸估價報告書予以揭示。透過仲介端的「不動產說明書」與估價端的「房貸估價報告書」同步響應，提供銀行貸款評估資訊，有助於未來綠色金融的接軌。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20260114000444-260114?chdtv

信義房屋內湖實驗店驗證以人為核心服務新模式。（信義房屋提供）

房仲服務模式開啟新紀元！信義房屋於內湖推出「實驗門市」，嘗試以更貼近生活的方式，建立與在地居民的連結。信義房屋轉型辦公室協理張雅翕表示，過去在人脈經營與社區互動上，多半是走進社區、到外面辦活動，但從前年12月到去年12月這一年間，策略逐漸轉變，開始與異業及在地團體合作，並把活動地點拉回門市本身。迎接新的一年，將著重與在地團體合作，活動地點不限於店頭。

張雅翕指出，內湖並非都是新大樓，老舊華廈、公寓與透天占有蠻大比重，一般人走進房仲店頭時，往往會有壓力，認為有買賣需求的人才會進去，因此一開始確實是一項挑戰。為了降低民眾的心理門檻，實驗店在空間上做了相當大的改變，採取較為透明、開放的設計，整體空間中，將近三分之一是規劃給住戶使用，而非單純作為業務銷售場域。

這樣的調整也反映在實際成效上。張雅翕表示，實驗店的來客組數成長相當顯著，較一般傳統店頭多出7倍以上，顯示當門市不再只是交易場所，而是社區可以走進來的空間，自然能吸引更多人流。

實驗店內設有「想享時光」共享場域，希望讓民眾有時候可以停下來、稍微休息一下，讓生活與工作取得更好的平衡。民眾來到這裡，可以借用裝修工具，也可以坐下來喝咖啡，甚至免費借用空間辦活動。像是一些老舊華廈社區要開管委會卻沒有合適場地，就會到實驗店使用空間。

在活動內容上，實驗店與異業或在地團體合作。近期信義居家及王道銀行便合辦活動，分享生活金融議題，因為區內有不少退休族群，關心理財規劃，這議題正好符合需求；去年實驗店也與黑嘉嘉圍棋內湖分校合作，借用圍棋機器人，讓孩子與機器人下圍棋，並由講師說明基本概念，活動結束後仍開放孩子繼續使用一段時間，由於活動引發相當大的回響，今年將再度舉辦，不過對象由孩子轉為長輩。

張雅翕透露，今年仍會持續與在地團體合作，例如一月底與「島內散步」舉辦內湖的公園生態導覽，活動地點將不侷限在實驗店內。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20260110000445-260110?chdtv

戴德梁行統計，2025年第四季台北市A級辦公大樓市場迎來新光華山金融中心與元大銀星大樓完工，合計新增約12,700坪供給，且兩案都規劃為全棟對外出租；儘管大量新供給入市導致空置率波動，但市場去化表現依然穩健，2025年全年全市累計淨去化量約達2.5萬坪，維持在近年平均水準，顯示出市場需求不弱。

受第四季新供給集中釋出影響，西區與南京松江區的空置率分別出現顯著上升，進而帶動全市平均空置率由上季的6.6％回升至7.9％。然而，高品質新大樓的入市持續對租金產生拉抬作用，全市平均租金微幅上揚至每坪每月2,850元，較上季成長0.7％；其中，信義區以3,480元維持全市最高水準，西區則以2,750元位居次高。

統計截至2028 年，台北市A級辦公市場預計將累積釋出約24.5 萬坪的新增供給，為因應未來的供給高峰，房東已開始提前布局。圖／好房網News記者林和謙／攝

戴德梁行觀察發現，新供給之所以能順利逐步去化，核心動能源自企業對於「辦公空間規格升級」與「ESG 永續承諾」的殷切需求。隨著全球供應鏈對綠色能源及碳排標準的要求日益嚴苛，企業辦公空間「汰舊換新」的趨勢日益明顯。近年完工的新大樓多標榜高品質綠建築認證（如LEED、WELL），精準符合高端租戶的需求，不僅提升了選址彈性，也有效優化了企業的空間使用效率與品牌形象。 展望未來，統計截至2028 年，台北市A級辦公市場預計將累積釋出約 24.5 萬坪的新增供給，市場競爭勢必進入白熱化階段。戴德梁行分析，為因應未來的供給高峰，房東已開始提前布局，透過延長租期、提供彈性承租條件等方式鞏固現有優質租戶，以降低未來的空置風險。對於目前仍受租約約束的企業而言，隨著未來租賃選擇多元化，將獲得更大的議價空間與選址主動權；而房東則需要加速老舊大樓投入都市更新，才能在高標化的競爭環境中維持資產價值。

資料來源:https://news.housefun.com.tw/news/article/114475479749.html

台灣正同時面臨「人老、屋老」的雙重結構轉變。

台灣房市的結構性風險正在形成／僅為情境圖，取自unsplash

這幾年，社會對房地產的討論，幾乎都圍繞在「房價會不會跌」這個問題上。但若從資產保值與世代傳承的角度來看，我始終認為，真正值得關心的，其實不是短期價格波動，而是台灣房地產的資產結構是否正在發生質變。專家胡偉良提醒：這個變化，已經不是未來式，而是正在進行中。

一、老屋正在「實質貶值」，而非只是價格盤整

近期多項市場調查顯示，全台六大都會區的老舊公寓，雖然名目價格未必出現劇烈下修，但其增值率已長期落後通貨膨脹。換言之，許多老屋資產即使帳面價格看似穩定，實際購買力卻正在悄悄縮水。

這不是景氣循環問題，而是一種結構性的資產流失。

以雙北地區 2025 年第四季主要住宅類型價格變化為例，差異已相當明顯：

這組數據清楚說明一件事：

市場並非全面下跌，而是不同產品類型正在快速分化。老舊公寓已明確落入「價值下修區」，而符合新規、具管理與耐震條件的住宅大樓，仍展現出相對強的抗跌性。

對多數以老屋作為核心資產的家庭而言，這是一個極為嚴肅的警訊。

二、雙北都更風潮下，市場權力已經翻轉

在雙北地區，都市更新與危老重建近年確實蔚為風潮，但從實務觀察來看，市場權力結構早已翻轉。

過去是「地主挑建商」，如今卻愈來愈常見「建商挑地主」。

原因並不複雜。隨著營建成本快速上升、審議期拉長、金融條件趨嚴，每一個改建案都必須精算到極致。只有基地條件成熟、整合度高、效益明確的案件，才具備改建的經濟合理性。

這也意味著，並非所有老屋都有改建機會。無法啟動都更或危老的老屋，正快速被市場邊緣化，其資產價值自然同步弱化。

三、成本結構已不可逆，新舊房價差距只會擴大

更關鍵的是，當前營建成本的上升，已不再只是缺工、缺料等循環性問題，而是制度性、不可逆的結構改變。

包括碳費、節能減碳要求、綠化與綠容率規範、營建廢棄物處理、虛坪改制，以及設計與耐震標準全面提升，正一層一層推高新建住宅的成本基準。

這並非建商獲利擴張，而是成本結構全面上移的結果。未來的新屋，只會在更高的成本起點上誕生；而無法升級的老屋，與新規格住宅之間的價格與價值落差，勢必持續擴大。

四、打房只壓需求，在供給同步限縮下，反將得不償失

在這樣的結構背景下，政府近年以金融與稅制手段壓抑購屋需求，表面上似乎回應了年輕世代的居住焦慮，但實際效果卻值得深思。

當需求受到壓抑，而供給端卻因老屋改建受阻、新屋量能下降而無法同步擴張，市場往往呈現的不是價格下跌，而是交易量萎縮、價格僵固。

一旦資金環境出現變化，反而更容易引發房市的報復性反彈，讓原本想「壓房價」的政策，承擔更大的後座力。

更值得注意的是，這類政策在短期內，或許能獲得部分尚未具備購屋能力族群的支持；但隨著時間推移，當民眾逐漸發現房價未顯著下跌、新屋更貴、老屋卻愈來愈不值錢，政策效果與實際生活感受之間的落差，反而可能轉化為新的反對力量。

五、台灣房市的結構性風險正在形成

若將視角拉至國際，新加坡與中國多將住宅與城市更新視為重要的內需產業與城市安全工程，並在金融、技術、制度與人力培育上提供系統性支持。

相較之下，台灣在產業政策整合與鼓勵更新方面，明顯落後，使老屋問題被一再延後，卻逐漸累積為結構性風險。

台灣正同時面臨「人老、屋老」的雙重結構轉變。老屋改建已被普遍視為解方，但若缺乏金融、稅制、技術與人力的政策配套，更新速度勢必長期落後於老化速度。其結果，不只是居住安全的問題，更將侵蝕家庭資產保值能力，影響世代傳承，並削弱內需動能。

偉良觀點：政府政策不改，將禍留子孫

房地產問題，早已不只是房價高低的問題，而是關乎資產安全、社會穩定與經濟韌性的結構課題。若政策仍停留在單純壓抑需求，而未正視供給、更新與產業支持，代價終將由下一個世代承擔。

後記

我無意預測市場的頂點或底點，那是神仙的工作。

我的職責，是指出當前市場中潛藏的非理性風險，並提供一套邏輯框架，協助每一位資產持有者，做出最有利於自身與下一代的判斷。

* 專欄內容僅反映作者觀點，不代表本社立場。

資料來源:https://www.gvm.com.tw/article/127310

建物現況確認書修正草案，將自今年4月1日生效。(資料照）

為強化賣方資訊揭露義務，保障消費者購屋權益，並配合「建築物混凝土結構設計規範」等法規修正，內政部研提「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項第2點附件1(建物現況確認書)修正草案，經行政院核定，將自今年4月1日生效。

內政部表示，修正重點包括   更新「混凝土中最大水溶性氯離子含量檢測標準」之備註說明，對於鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量之檢測標準及其容許值，過去均以CNS3090新拌混凝土為通用標準。

但考量建物興建完成後，混凝土已為固態，無法再進行新拌混凝土氯離子含量檢測，內政部修正「建築物混凝土結構設計規範」等法規，改以「硬固混凝土中最大水溶性氯離子含量」作為檢測標準。

另外，明定賣方應揭露「用戶加壓受水設備」相關資訊，建物所在地區「非位於」自來水事業供水區域者例如：高地社區，賣方應揭露該建物是否有設置自來水「用戶加壓受水設備」，例如：加壓設備、蓄(配)水池、操作室、受水管、開關及水栓等設備)及管理維護責任。

最後，則是明定賣方應揭露「太陽光電發電設備」相關資訊  ，賣方應揭露建物「有無設置太陽光電發電設備」、「依法規設置或賣方自行設置」、「設置位置」及「由何人負責管理維護」等資訊。
    
行政院消費者保護處提醒消費者，簽約前除應逐條檢視契約條款是否符合「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定外，亦應注意「建物現況確認書」所揭露之各項內容，對於房屋現況有充分之了解後，再行評估是否簽約購屋。

消保處也呼籲業者，銷售成屋所使用之契約，應符合「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，並詳實勾選「建物現況確認書」各項內容。契約內容倘有與前開規定未合，依消費者保護法第56條之1規定，經主管機關限期改正而屆期不改正者，處新臺幣3萬元以上30萬元以下罰鍰；經再次令限期改正而屆期不改正者，處新臺幣5萬元以上50萬元以下罰鍰，並得按次處罰。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/26609

資料來源:https://news.housefun.com.tw/media/2026/1/article/169954479672.html?utm_source=hf_mag&utm_medium=agent_franchise&utm_content=hf_mag_agent_franchise_sale_article_top&utm_campaign=hf_mag_agent_sale#mag-article

2026年全國公告土地現值出爐，較去年調漲1.9%、為近5年調幅最低的年度。（記者徐義平攝）

二〇二六年全國公告土地現值出爐，較去年調漲一．九％、為近五年調幅最低；各縣市中，僅台北市調降〇．三一％、為近八年首見，金門縣則調漲五．三七％，為各縣市漲幅之最。至於每兩年調整一次的公告地價，今年全國調漲五．二四％，為近五次調整中漲幅第二高，其中新北市、金門縣漲幅超過十％，桃園市、新竹縣漲逾七％。

僅北市調降〇．三一％ 近八年首見 金門調漲五．三七％ 各縣市之最

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，公告土地現值每年元旦更新，主要是做為土增稅、契稅、遺產稅、贈與稅等移轉增值及房地合一稅的減項稅基，可反映中長期地價變化。

對比疫情以來，公告現值漲幅確實為波段新低，房市趨緩態勢底定。今年北市公告現值微幅下跌、為二〇一八年以來新低，相較二〇二五年上漲五．二四％，落差最大。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，公告現值調漲會提高房產交易、贈與等稅負成本，公告地價則影響地價稅。由於各縣市普遍提高稅基，無論有沒有賣房，交易稅與持有稅均會加重；但出售房產的民眾，可利用房地合一稅扣除土地漲價總數額少繳一些稅。

黃舒衛指出，公告地價做為地價稅、地上權地租等持有稅的稅基，以目前地方的公共資本化、房地租金持續向上趨勢來看，頗有與售價走勢脫鉤的現象。例如新北市環狀線、三鶯線、萬大樹林線，以及桃捷等各站在通車、聯開招商等利多下，漲價動能仍強。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，公告現值反映統計期間的房價與對地價影響，近期多數區域房價止漲、甚至回檔，反映到地價自然沒太多調升空間。

資料來源:https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1739520