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劉千綺

台北辦公室出租、台北市辦公物件出售

瑞光團隊 | 台北辦公室出租、店面出租推薦

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2026台北市不動產/台北廠房資訊 最新消息

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2026/11/04

壽險業強攻商用不動產 藉由長期出租收益 創造穩定現金流


壽險業不動產投資持續升溫，投資策略也逐漸從過去押注房價增值，轉向鎖定具備長期租金收益的商用不動產，包括商辦大樓、科技廠辦及物流中心等，藉由長期出租創造穩定現金流，支應壽險業長年期保單的資金需求。示意圖。聯合報系資料照

壽險業不動產投資持續升溫，投資策略也逐漸從過去押注房價增值，轉向鎖定具備長期租金收益的商用不動產，包括商辦大樓、科技廠辦及物流中心等，藉由長期出租創造穩定現金流，支應壽險業長年期保單的資金需求。

中央銀行統計，截至今年9月底，整體壽險業不動產投資餘額達1兆7,165億元，續創歷史新高，單月增加19億元，較去年同期增加1,048億元，年增率6.5%。

觀察壽險業近期不動產交易，9月凱基人壽與南山人壽接連出手，合計投入逾257億元，投資標的分別鎖定台北市南港商辦及新竹竹北科技廠辦，顯示壽險資金持續布局科技產業聚落與企業辦公需求，也反映壽險業對收益型不動產的配置需求仍高。

其中，凱基人壽9月23日宣布，以206億元（含售後租回實際投入金額，交易金額為202.18億元），向潤泰新旗下潤泰創新開發，購入位於台北市南港區的「潤泰南港玉成廣場」全棟商辦大樓。




該大樓為輝達（NVIDIA）台灣研發中心所在地，交易金額創下全台單一商辦大樓最高成交紀錄。

南港近年隨著科技企業進駐、軟體園區及大型商辦開發持續推進，已成為台北重要的科技產業與商業辦公聚落。凱基人壽此次購入整棟商辦，除了看好南港區域發展及商用不動產長期需求，也透過既有租賃安排，掌握可預期的租金收益。相較於單純等待房價上漲，這類具備企業租戶及實際使用需求的商辦，更符合壽險業長期持有、穩定收租的投資模式。

另一筆交易則由南山人壽出手。南山人壽9月24日發布重大訊息，宣布以51.68億元，向保樂資產管理股份有限公司（昌益集團旗下）購入新竹縣竹北市「昌益科技產發園區」第一期A棟大樓，總樓地板面積約2.1萬坪。

此次投資主要著眼於長期穩定租金收益，也看好新竹地區科技產業聚落發展所帶動的辦公及廠辦需求。

值得注意的是，兩家壽險公司選擇的標的雖然不同，但投資方向相當一致：凱基人壽布局台北南港科技商辦，南山人壽則鎖定新竹竹北科技廠辦，均以科技產業聚落為核心，透過企業租賃需求創造長期收益。


資料來源:https://money.udn.com/money/story/5613/9852949


2026/11/03

央行議事錄：購地貸款刪除動工切結 都更危老貸款占建築貸款25

重點摘要

  • 央行2026年10月29日公布議事錄摘要：購地貸款刪除須切結於一定期間內動工興建的規定，動工時程回歸銀行依授信實務辦理。
  • 議事錄顯示，7月底本國銀行的都更危老重建貸款占建築貸款餘額25.2%，較3月底的24.7%上升。
  • 7月底全體銀行不動產貸款集中度降至34.44%，本國銀行購置住宅貸款與建築貸款逾放比率均為0.08%。

【台灣建築時報／編輯部】想買地蓋房的建商和地主，這份議事錄補了一個關鍵理由。記者2日查閱央行新聞稿頁，央行10月29日公布9月17日理監事聯席會議的貨幣政策議事錄摘要，其中購地貸款刪除須切結於一定期間內動工興建的規定。

不動產貸款集中度34.44%2026年7月底，3月底為35.56%
都更危老占建築貸款25.2%2026年7月底，3月底為24.7%
第2戶購屋貸款7成最高成數上限，原為6成
修正實施日9月18日2026年起實施

購地貸款：動工時程回歸銀行授信

議事錄寫明，自2021年12月規範購地貸款應切結於一定期間內動工興建以來，銀行已審慎辦理相關案件，並依個案覈實訂定動工興建的時程，相關規範宜回歸銀行依授信實務辦理，因此刪除該項規定，自2026年9月18日起實施。修正對照表顯示，購地貸款仍是5成、保留1成動工款，也仍須檢附具體興建計畫。

同次調整中，自然人第2戶購屋貸款最高成數上限，由6成調升為7成。議事錄同時寫明，考量青安貸款與房價上漲預期，現行相關管制措施放寬幅度尚不宜過大。

銀行授信的3項指標

議事錄列出的指標顯示，7月底全體銀行不動產貸款集中度續由3月底的35.56%降至34.44%，已較近期高點下降。本國銀行辦理的都更危老重建貸款，占建築貸款餘額的比率，由24.7%升至25.2%；購置住宅貸款與建築貸款的逾放比率均為0.08%，低於總放款逾放比率。

對建商、地主與營造發包的影響

刪除切結後，買地後何時動工，改由銀行在個案授信中與借款人訂定。營造廠和設計單位承接新案時，可向業主確認貸款條件寫的動工時點，再對照自己的進場與請款節點；購地貸款仍要檢附具體興建計畫，承接新案前也可請業主說明計畫書內容。議事錄寫明，銀行信用資源持續優先支應無自用住宅者購屋貸款及都更危老重建等政策性貸款的資金需求，承接重建案的營造與拆除業者可留意。

3個重點

  1. 購地貸款刪切結不再要求切結於一定期間內動工興建。
  2. 成數與動工款不變仍為5成、保留1成動工款，須檢附具體興建計畫。
  3. 都更危老占比升占建築貸款餘額由24.7%升至25.2%。

議事錄3項指標：3月底與7月底對照

指標3月底7月底
全體銀行不動產貸款集中度35.56%34.44%
無自用住宅者購屋貸款占比64.4%65.1%
本國銀行都更危老占建築貸款24.7%25.2%

無自用住宅者購屋貸款占比，為本國銀行該類貸款占購置住宅貸款餘額的比率；2024年6月底的近期高點，不動產貸款集中度為37.61%。

整理自：中央銀行貨幣政策議事錄摘要。

常見問題

央行取消購地貸款切結動工後，購地貸款還有什麼限制？

購地貸款成數仍是5成，仍保留1成動工款，還要檢附具體興建計畫；刪除的是須切結於一定期間內動工興建的規定，這項修正自2026年9月18日起實施。

央行為什麼取消購地貸款要切結動工？

議事錄寫明，自2021年12月規範以來銀行已審慎辦理相關案件，並依個案覈實訂定動工興建時程，相關規範宜回歸銀行依授信實務辦理。

央行措施時程

  1. 央行規範購地貸款應切結於一定期間內動工興建
  2. 理監事聯席會議決議調整選擇性信用管制措施
  3. 修正規定開始實施
  4. 央行公布議事錄摘要

本文原刊於台灣建築時報

資料來源

  • 中央銀行，〈第21屆理事會第7次理監事聯席會議貨幣政策議事錄摘要（新聞稿第175號）〉，2026-10-29，cbc.gov.tw
  • 中央銀行，〈中央銀行第21屆理事會第7次理監事聯席會議貨幣政策議事錄摘要〉，2026-10-29，cbc.gov.tw


本文出處：台灣建築時報（ACTA東盟媒體智庫）
原文：央行議事錄：購地貸款刪除動工切結 都更危老貸款占建築貸款25.2%

本文出自：索引新聞 INDEX News
原文連結：https://news.org.tw/cbc-minutes-land-loan-start-construction-pledge-removed-urban-renewal-loan-share-2026/
歡迎分享，轉載請註明出處。


資料來源:https://sunmedia.tw/news/collaborative/grDEzz3lCa3W6dBBkVQk8lFA42HzFVNqMLFP6zRANxIiErQc2OFmzUkkf3f8O6lInU55Xb53w8wBm52Dlr28dcsgHUibdHnf4U7VLl7jpJhZTx0std4ZXL0s4vPhR7EOCf62Fc8T

2026/11/03

AI時代 超級分工與智慧協同


AI時代來臨。路透

回顧科技產業發展，每一次重大典範轉移，都會重新改變產業結構與價值分配，也決定新的贏家與輸家。如今人工智慧（ＡＩ）快速發展，我認為人類正邁向「超級分工」的新時代。這不只是產業革命，更是一場深遠的社會革命。

過去企業強調垂直整合，從研發、製造到行銷服務，盡可能自行掌握。隨著科技進步，產業逐漸走向專業分工，各企業專注最具優勢的能力，透過合作創造更大價值。

半導體產業就是典型案例。Intel過去以ＩＣ設計與晶圓製造垂直整合的ＩＤＭ模式稱霸，但台積電開創專業晶圓代工，帶動ＩＣ設計與製造分工，形成新的產業生態。NVIDIA善用全球分工體系，結合晶片設計、軟體與平台能力，在ＡＩ時代崛起；Intel則面臨轉型挑戰。這場典範轉移，也造就台灣的重要競爭優勢。

然而，ＡＩ時代的分工已超越產業價值鏈，而是垂直分工、水平分工與跨領域協作同時展開，形成「超級分工」。

未來，不只是科技企業，工程、自然科學、醫學、社會科學、人文、藝術與文學等各種專業，都可以透過ＡＩ跨越產業、組織及地域界線，重新組合、共同創新。

值得強調的是，整合本身也是一種專業分工，建立品牌與信任同樣是分工。有人專精技術，有人負責整合各種智慧與能力，創造完整產品及服務，也有人專注品牌、通路與顧客信任。各種專業相互合作，才能實現真正的價值。

超級分工將影響教育、醫療、文化、企業經營與公共治理，進而改變社會運作方式。因此，ＡＩ帶來的不只是產業革命，更是社會革命。

但我認為，革命（Revolution）其實是長期不斷進化（Evolution）累積的結果。每一次創新看似微小，經過持續演進，當變化累積到足以改變原有結構，回頭看便是一場革命。

超級分工雖能提升效率，卻不保證決策正確，更不能保證各方合理分享價值。因此，還需要「智慧協同」。未來不是由ＡＩ取代人，而是人、人的智慧分身與不同ＡＩ能力共同協作，透過經驗、分析、反思與相互校正，減少偏差，持續提升判斷能力。

我長期倡議的新王道，強調創造價值、利益平衡、永續發展三個核心，並以人性本善、利他共贏為信念。衡量價值，更應兼顧直接與間接、有形與無形、現在與未來的「六面向總價值」。

未來值得努力發展「智慧內核」（Wisdom Core），讓人類累積的經驗與價值判斷，結合ＡＩ的分析能力，成為智慧協同的重要基礎，並在實踐中持續驗證與進化。

台灣過去掌握垂直分工的機會，成為全球科技產業的重要力量；未來更應以新王道智慧，參與ＡＩ時代的社會變革。

超級分工、智慧協同、共創價值、共享進化。讓人與ＡＩ共同學習、共同創造價值，透過持續進化，為人類社會帶來真正有益的革命。（作者為宏碁集團創辦人、智榮基金會董事長）



資料來源:https://udn.com/news/story/123296/9852947

廠辦出租/店面出租/商辦出租/辦公室租賃須知

更多商辦出租/辦公室租賃須知

辦公室租賃須知-「商辦出租/辦公室出租/廠辦前應注意事項」

內湖科技園區辦公大樓出租時，瑞光不動產提醒辦公室/商辦或房屋出租人應注意事項：

1.辦公室出租前，辦公室所有權人可以請廠辦仲介公司提供出租標的物附近之租金行情，及已成交物件之行情資料，作為您出租的參考（西湖段標準層現在租金行情每坪1100-1300元，文德段900-1100元，舊宗段800-1000元；車位每位月租金2500-4000元另計）。

2.商辦出租前，可以向廠辦仲介經紀人員諮詢房地產租賃辦公室相關之法務、稅費等問題。

3.現有辦公室屋況及改善：如果待租辦公室標的物現有之裝潢、辦公設備在水準之上，可以縮短待租時間及提高成交辦公室租金，尤其在不景氣時。假使現有辦公室屋況較為凌亂，瑞光不動產建議花小錢作適度整理，或折讓辦公室免租期，由承租方自行整理。

4.辦公室相關稅費負擔：辦公室租賃期間中地價稅、房屋稅仍應由辦公室出租方負擔。租賃所得稅視辦公室屋主為個人或法人，若辦公室承租方是公司時，由承租方代個人屋主預扣10%租賃所得稅，若屋主為法人時，則開立發票予承租方，繳納5%營業稅。其他辦公室水、電、管理費則於點交、起算免租金裝潢期時開始由承租辦公室方負責。

5.辦公室進駐適法性：辦公室租賃契約簽訂前，瑞光不動產建議讓承租方充份明瞭本出租標的物屬科技園區A區（工三）、科技園區B區（工二）或其他土地使用分區，是否能讓辦公室承租方合法進駐；此部份相關問題可向會計師或工商代書咨詢；若辦公室承租方行業需繳納回饋金時，雙方應於辦公室租賃契約簽訂前事先談好負擔條件。

6.事先瞭解辦公室用途，作純辦公室使用？或是倉庫、生產性使用？會影響房屋損耗。

7.辦公室租賃契約公證，花小錢，縮短日後違約時申請強制執行程序及時間。

8.辦公室出租條件：每月辦公室租金只是租賃條件最重要的一部份，其他尚包括辦公室免租金裝璜期、辦公室租金調幅，皆會影響未來辦公室租賃收益。市場免租金裝璜期視辦公室租期長短給予一至三個月，調幅為每兩年調高3%、或市依物價指數調整。此部份皆會因租賃市場供需而變化。

9.好的辦公室房客優先於好的辦公室租金

10.委託仲介出租辦公室時，一般尚未成交不用支付任何服務費；成交時辦公室租期若兩年以內支付半個月、兩年以上支付一個月辦公室租金作為仲介報酬為市場正常慣例。

瑞光不動產專精內湖科技園區、南港軟體園區、汐止科學園區內工業不動產、商辦出租、辦公室租借、收益型不動產、商用不動產、商務中心、商務辦公室出租、商務住宅、商場、賣場、廠辦、商業不動產、土地、店面出租、會議室、租辦公室 停車位等多類型產品出租出售延伸服務。瑞光不動產同時擁有堅強專業商用不動產仲介團隊，熟悉不動產開發、不動產銷售、不動產投資、不動產代銷等多觸角產品行銷推廣，為內湖、南港及汐止最專業的不動產仲介顧問公司。

辦公室租賃須知-「承租辦公室前應注意事項」

內湖科技園區辦公大樓出租時，瑞光不動產提醒辦公室/商辦或房屋承租人應注意事項：

1.承租辦公室前可以請仲介公司提供預定承租區域附近之廠房及辦公室租金行情，及已成交物件之行情資料，作為您承租辦公室的參考（西湖段標準層現在租金行情每坪1100-1300元，文德段900-1100元，舊宗段800-1000元；車位每位月租金2500-4000元另計）。

2.承租辦公室前可以向經紀人員諮詢房地產租賃相關之法務、稅費等問題。

3.承租現有辦公室的屋況及改善：如果您欲承租標的物現有之裝潢、辦公設備合乎使用，可以縮短裝潢時間及節省裝潢成本，不景氣時更可顯現優勢。假使現有辦公室或廠房屋況較為凌亂，除要求辦公室屋主花小錢作適度整理外，或也可要求辦公室屋主折讓免租期，由辦公室承租方自行整理。

4.稅費負擔：租賃期中地價稅、房屋稅應由辦公室出租方負擔。租賃稅視屋主為個人或法人，若承租辦公室是公司時，由辦公室承租方代個人屋主預扣10%租賃所得稅，法人屋主則請其開立發票，繳納5%營業稅。水、電、管理費則於點交、起算免租金裝潢期後開始由辦公室承租方負責。

5.公司進駐內湖科技園區適法性：辦公室租賃契約簽訂前，辦公室承租方應充份明瞭本承租標的物屬科技園區A區（工三）、或科技園區B區（工二），是否能讓承租方合法進駐使用辦公室；相關問題可向會計師或工商代書咨詢；若辦公室承租方行業需繳納回饋金時，雙方應於辦公室租賃契約簽訂前事先談好由負擔條件。

6.事先瞭解辦公室用途，作純辦公室使用？或是倉庫、生產性使用？卸貨區、貨梯、停車場等設備需事先評估。

7.租賃契約公證，花小錢，日後若發生違約情事時，可縮短申請強制執行程序及時間。

8.辦公室承租條件：每月辦公室租金只是租賃條件最重要的一部份，其他尚包括辦公室免租金裝璜期、辦公室租金調幅，皆會影響未來辦公室租賃收益。現在實務免租金裝璜期視租期長短給予一至三個月，調幅為每兩年調高3%、或市依物價指數調整。此部份皆會因租賃市場供需而變化而定。

9.好的辦公室房東、長期穩定的租約優先於便宜的辦公室房租。

10.委託仲介承租廠辦大樓時，一般尚未成交不用支付任何服務費，除非要求提供其他辦公室諮詢顧問；成交時，支付半個月至一個月辦公室租金作為仲介報酬是市場正常慣例。

瑞光不動產專精內湖科技園區、南港軟體園區、汐止科學園區內工業不動產、收益型不動產、商用不動產、商務中心、商辦出租、辦公室租借、商務住宅、商場、賣場、廠辦、商業不動產、土地、店面、會議室、出租辦公室、停車位等多類型產品出租出售延伸服務。瑞光不動產同時擁有堅強專業商用不動產仲介團隊，熟悉不動產開發、不動產銷售、不動產投資、不動產代銷等多觸角產品行銷推廣，為內湖、南港及汐止最專業的不動產仲介顧問公司。

辦公室租賃-「租賃契約簽約注意事項」

瑞光不動產提醒訂立廠辦租賃契約時應注意之相關事項：

一、瞭解辦公室租賃契約簽定內容，雙方出具身分證明，出租人須出示房屋合法使用權源；並確認屋主即為房屋所有權人。

二、辦公室租賃契約期限、每月辦公室租金、付款方式應載明完整，繳交辦公室租金時，請房東簽收。

三、辦公室水電費、瓦斯費、辦公大樓管理等費用，房屋稅捐的負擔由何人繳交。何時起算？

四、辦公室押金依市場慣例不宜超過兩個月租金。

五、承租人可否另行轉租辦公室。

六、雙方當事人一方違約罰則。

七、辦公室租賃期約屆滿，押金退還方式。

八、房客有義務維護房屋完整、清潔。

九、房東有義務維護房屋內部水電設備正常使用。

十、房屋有損毀時，其修繕責任如何劃分。

十一、房東可否擁有租屋鑰匙，應在辦公室租賃契約註明，以維護個人隱私與安全。

十二、雙方姓名、身分證字號、戶籍地址等應完整，辦公室租賃契約由雙方當事人於騎縫處簽名蓋章，保證人各執一份為憑以維護雙方權益。

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廠辦出租與廠辦出售常見疑問總整理

Q1：租用廠辦前應注意哪些主要條件？

A1：租賃前應仔細評估以下幾點：

  • 土地使用分區與建物用途：確認廠辦是否位於工業區或其他合法使用區，並擁有可供公司或工廠登記的使用執照。
  • 坪數與樓層：根據產業需求選擇合適坪數、是否需挑高空間、電梯配置等。
  • 交通與物流條件：評估是否臨近主要幹道、高速公路出入口，及是否可供大型車輛進出。
  • 附屬設施：如卸貨碼頭、貨梯、天車、車位數量等，依實際作業需求選擇。

Q2：租賃廠辦時，物件資料通常包含哪些資訊？

A2：常見資訊項目包括：

  • 建物類型（廠辦、鋼構廠等）
  • 建坪面積與樓層
  • 格局配置與空間彈性
  • 租金、押金、租期
  • 是否含車位或管理費
  • 是否可登記公司或工廠
  • 是否可進出大車、建物使用執照等附屬資料

Q3：廠辦是否可辦理公司登記？

A3：這需視物件的土地使用分區與建物使用執照而定。建議承租或購買前，確認標示是否為「可公司登記」，並進一步與地方主管機關或專業經紀人查詢確認。

Q4：購買廠辦時需留意哪些重點？

A4：包含土地分區、建物用途、產權狀況、交易流程與稅費。建議透過內政部實價登錄查詢價格行情，並諮詢不動產經紀人取得專業協助。

選擇廠辦時，企業主應留意的幾大關鍵

選擇合適的廠辦不只是看價格或坪數，還有許多細節會影響日後營運效率與發展潛力，以下幾個關鍵因素都應特別注意：

  • 交通動線與停車空間：是否方便貨運車輛進出、設有卸貨區或專屬車位。
  • 樓地板承重與挑高空間：是否符合設備配置、堆高需求與未來彈性。
  • 空間格局與使用彈性：是否容易隔間、結合辦公與倉儲需求。
  • 是否可設立公司登記或進行生產作業：避免後續法規限制。
  • 裝潢與機電規劃建議：是否已設有基礎裝修、水電、空調、消防等基本設施。

技術與法規資訊：廠辦出租與廠辦出售不可忽略的事

除了物件本身條件外，法規相容性與登記合規性也是重要考量：

  • 土地使用分區：是否為工業區、商業區，符合企業經營用途。
  • 建物用途執照：是否可辦理公司登記、工廠設立或生產用途。
  • 建築結構與耐震、消防等安全標準是否合格。
  • 是否可申辦貸款：部分廠辦可辦理商業貸款，貸款成數與條件不同於住宅。

若不熟悉上述法規與實務流程，建議盡早尋求專業協助。瑞光不動產團隊深耕市場多年，熟悉各地廠辦法規與使用需求，無論是廠辦出租還是廠辦出售，皆可提供最貼近產業實務的選址建議與交易協助，幫助你選得安心、用得放心。歡迎聯繫我們，一起找到最適合你的辦公空間。