類型搜尋

物件相片
內湖辦公室/廠辦
物件相片
廠辦店面精選
物件相片
裝潢隔間廠辦
物件相片
南港辦公室/廠辦
物件相片
汐止辦公室/廠辦
物件相片
土地

優質嚴選

更多

瑞光團隊

更多

最新消息

更多
2021/03/27

飯店旅館轉生術 危老、建商獵地兩大途徑

 
 
2021/02/27近3年不動產活化成為新議題，不少飯店業者在武漢肺炎襲捲全球之際，把握危老重建時程容獎激勵，一舉投入重建之路，此外，這波疫情並未影響房市，反而讓購屋人勇於錢進房產，使得建商購地腳步不停歇，根據信義全球資產統計，光是近3年來，上市法人買賣旅館類產品總金額達到446.2億元，投入危老重建的飯店也多達9間。
 
根據信義全球資產統計，近3年飯店業在危老重建當中非常活躍，且又以台北市業者最積極投入，像是位於松山區南京東路五段的「台北馥敦飯店」、中山區近四面佛的「六福客棧」，同在中山區的還有老牌飯店「國賓飯店」、「優美飯店」位處內湖五期的「義功工業飯店」、南港中坡北路的「祥大旅社」、士林區「罡美精品飯店」、中正區「洛碁大飯店」等，2019~2020年2年之內即有8間飯店通過危老審議，其中「國賓飯店」則是第一間提出危老申請的五星級飯店。
 
武漢肺炎打亂 飯店逆勢重建轉生
信義全球資產經理林建勛指出，在2008年時開放陸客來台後，外國旅客來台旅遊人次由每年380萬人次快速成長到2015年破1,000萬人次，讓旅館需求快速攀升，當時在蓋新飯店成本高且緩不濟急下，當時市場興起將屋齡老舊的辦公大樓改建為旅館的風潮，不料去年武漢肺炎疫情爆發後，外國人來台旅遊人次從2019年1,186萬人次銳減到2020年只剩137萬人次，嚴重衝擊旅館業，不少飯店在等不到旅客的狀況下，加上政府開始推動危老改建獎勵政策，反倒讓一些屋齡老舊的旅館擁有誘人重建價值，帶動飯店業者投入危老重建。
 
而北市老飯店在改建後，多半維持飯店、酒店用途，部分改建為商辦大樓，另有一些案例則是會結合飯店及精品住宅之複合式開發。旅館土地價值高 成建商囊中物
除了危老改建，也有不少飯店、汽車旅館是透過建商獵地重生，根據信義全球統計上市櫃法人交易，近3年全台各地皆有飯店、商旅成功出售，區域散佈於台北市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市及台東縣，總金額高達446.2億元。
 
以台北市而言，位於松山區、鄰近「文華苑」的慶城福華大樓，由璞真建設以27.1億元買下，附近豪宅區已經成形，未來推案後也有機會加入新興豪宅聚落，近期最大手筆的交易則為富邦人壽用268億元天價買下「王朝酒店」，在台北市以外，又以台中市、台南市、高雄市旅館類交易最為熱絡，去年三地開發以8.7億元買下台南市中西區的「湖水岸人文休閒旅館」，今年1月獵地王興富發集團則在台中市七期以17.9億元買下知名的沙夏精品汽車旅館。
 
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年雖然國旅復甦，但是多半在觀光型的度假村或民宿，但部分商旅飯店住房和餐飲狀況仍不如往年，尤其若建物已有一定屋齡，維修更新的成本高，因此思考面臨轉型，而中古汽車旅館或飯店一般而言，基地大小、交通位置都有一定水準，產權也單純，若在開發中重劃區內，就更具頗具開發潛力，因此近年不少開發商，除了著眼素地標售，更把眼光放在這類開發價值的飯店商旅。林建勛指出，建商投入旅館改建轉型主要看準的是土地開發價值，多數由老舊辦公大樓改建的旅館，多具有位在市中心臨近捷運或車站等交通便利的條件，以吸引旅客入住，而這樣的區位條件，對建商而言剛好就是一地難求的一級戰區，具有很大的重新開發價值，而武漢疫情對旅館業的衝擊，剛好也有助建商切入危老重建，將這些在精華區的老舊建築，重新打造成豪宅、甚至是目前市場供不應求的頂級商辦。
 
資產活化蔚為風潮 飯店命運端看疫情
世邦魏理仕估價及諮詢部主管施甫學進一步解釋，不動產資產活化的管理在這3年尤其熱絡，原因有二，其一是近2年商辦需求湧現推升改建商機，其二是疫情觸發投資人趁危入市滿足避險，加上危老申請政策激勵作用，包括重建除容積獎勵上限40%優惠及獎勵項目明確簡單化、經建築結構鑑定符合危老建築資格即可申請重建施工，還可避免走都更審查程序，以上都讓改建、危老申請成為投資人資產活化時心目中最佳解決方案。
 
施甫學認為，商用不動產價值走升唯一關鍵無非就是區位優勢，以自有資產的投資人而言，申請危老重建除了可順勢調整營運體質，自有資產也不存在產權整合疑慮，以購買取得資產的投資人而言，土地開發價值是左右此類投資人出手的關鍵，也因為如此觀察市場上改建、危老申請案例有許多是位於精華地段的飯店類型資產。
 
然而未來飯店、旅館是否將持續改建出售風潮，林建勛點出關鍵在於，國外疫情是否能緩和，若外國旅客無法來台，市區型旅館如果有經營壓力，改建轉型可能仍會是選項之一，但在需符合危老條例下，以產權單純、或屬於自有資產的旅館可改建轉型機會較高，不過，觀光景點的旅館則可能有些不同，因國人在疫情無法出國下，國內旅遊反而趁勢興起，位在熱門觀光區域的老舊旅館為爭取國旅商機，則有可能藉此機會將原本老舊的建築物，重建打造為新穎的旅館，有助更長期經營。資料來源：https://estate.ltn.com.tw/article/11268
2021/03/27

房貸、土建融餘額 元月雙創新高

2021/02/27 工商時報 呂清郎2020年房市不畏疫情，買氣旺到年底，雖然12月政府啟動打炒房，但根據中央銀行公布的2021年1月全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額統計，房貸達8.105兆元，土建融為2.498兆元，仍續雙創歷史新高，且年增率各為9.17％及18.70％，分別創172個月及115個月以來新高。
 
央行官員指出，每年12月都是第四季購屋旺季的高峰，雖然央行2020年12月8日啟動新一波選擇性信用管制，但主要是針對投機炒作躉有多戶的投資客，並不影響自住購屋人，因此對餘額的影響較預期來得小。加上房貸及過戶，作業時間往往均逾一個月，及基期因素，即2020年農曆年落在1月，2021年落在2月，工作天數較多，因此餘額年增仍維持向上不變。
 
統計顯示，1月房貸餘額已連續48個月創歷史新高，餘額月增634.61億元，低於2020年12月的929.56億元及11月的724.56億元。央行官員認為，房市管制影響，後續是否擴大，應觀察整個第一季的變動，比較能完全顯現，因為2月又有農曆年假期，工作天數僅16日，同樣會產生季節性因素的影響。
 
供給側的建商土建融，1月也與房貸同步衝高，已連續23個月創歷史新高，餘額月增365.63億元，低於2020年12月的510.55億元。銀行授信主管表示，2020年台商回流效應，廠房及商用不動產炒熱，加上疫情引爆全球推出史上最大寬鬆，造成資金外溢，閒錢浮氾嚴重，紛紛轉進房市，造成住宅跟進漲風，經過新一波管制後，1月已顯現降溫。
 
央行官員強調，這次為杜絕投機炒作，適時祭出的新管制，加上各主要房貸銀行落實風險控管，如各主要房貸銀行承作的房貸總量，不少均已接近規定上限，陸續展開自行管控，均有利引導房市重返相對健康的方向。
 
回顧房市買氣在2019年及2020年熱滾滾，才二年間房貸餘額就連續衝破7兆元及8兆元大關，合計就增加達1.065兆元，觀察過去要跳一級、增加1兆元，通常需要4～8年的時間。銀行房貸主管說，從餘額快速膨脹來看，政府超前部署打炒房，可說打得有理、打得即時，否則等陷入前一波一樣的飆漲之後，再啟動打炒房，恐怕結果就是「回不去了」。資料來源：https://www.chinatimes.com/newspapers/20210227000125-260202?chdtv
2021/03/05

台北關渡平原開發 大度路以南先做

台北市關渡平原占地約800公頃，但因涉及中央的國土計畫，以及徵收公共設施保留地，導致20年開發皆無進展，台北市長柯文哲昨出席北投區里長座談會，高達35位里長連署，要求柯市府加速推動關渡平原開發案，北市府目前擬先處理大度路以南、涉及徵收公共設施保留地的部分，將以容積移轉或標購方式收回。
 
公設保留地 容積移轉或標購
台北市都發局表示，關渡平原地區開發案分成大度路南、北兩部分，以北的農業區涉及中央國土計畫，以南部分，涉及徵收公共設施保留地，包含運動公園和景觀公園，北市府目前的解決方式是容積移轉或標購。
 
柯文哲聽完簡報後表示，市政有先後順序，未來兩年內將先解決社子島開發案，接下來就是關渡平原，已交辦副市長黃珊珊、副秘書長李得全成立專案小組，並邀集里長討論。
 
北投里長要求加速推動
洲美里長蘇府庭發言指出，全北市12行政區最落後就是北投區，市府不應擺著放爛，盼加速推動開發案；議員黃郁芬表示，北投大片土地屬公設保留地，市長說要待社子島處理完，再處理關渡平原，對北投居民不公平。
 
柯文哲於現場回應，北市府目前有90億元可處理徵收土地問題，但台北市公設保留地徵收經費高達2兆，他想不出解決辦法，僅能優先處理一部分。黃珊珊補充說明，北投區的運動公園及景觀公園這兩塊預定地，市府已裁示朝向公共設施保留地收回，將用容積移轉方式取得兩塊用地。


資料來源:https://news.ltn.com.tw/news/life/paper/1434910