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2026台北市不動產/台北廠房資訊 最新消息

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2026/10/13

專題／退休族不動產生錢術　以房養老、留房養老、包租代管一次看

台灣進入超高齡社會，老一輩堅信有土斯有財，熱衷於投資房地產，然而等到退休年齡將至，固定收入減少，大部分資產卻都投入難以迅速轉換為現金流的不動產，該如何妥善利用房產安排現金流？專家從「以房養老」、「留房養老」、「包租代管」三種方式說明。 臉書粉專「賣厝阿明 知識＋」表示以房養老屬於銀行逆向抵押貸款；留房養老是保留房屋、利用出租及信託等工具安排退休現金流的資產運用模式；包租代管則是把出租與租務管理交給專業業者處理。三種方式可以個別使用，也可能互相搭配，退休族可以從居住需求、現金流、管理能力及房產傳承四個方向評估。一、以房養老：房子繼續住　現金來自銀行貸款

「以房養老」一般指銀行辦理的商業型不動產逆向抵押貸款。屋主將房屋設定抵押給銀行，銀行依房屋鑑價、申請人年齡、貸款期間及個別授信條件核定貸款額度，再依契約約定方式分期撥款。 這種方式最大的特色，是屋主仍然持有房屋，也能繼續居住，透過房屋價值取得退休期間所需資金。銀行撥付的資金屬於貸款，不是政府補助，也不是租金收入。貸款本金及利息會依契約逐步累積。未來發生繼承時，繼承人除了取得遺產，也需要依實際繼承及貸款關係處理尚未清償的債務。因此，希望繼續住原本住宅、名下有房，但每月退休收入較不足的族群，可以把以房養老列入評估。


退休族不動產生錢術，以房養老、留房養老、包租代管一次看。示意圖／好房網News資料照


二、留房養老：保留房產　利用租金安排退休生活

「留房養老」比較接近退休資產運用模式，不是單一法定金融商品，也沒有全市場統一的契約內容。基本概念是保留房屋所有權，把原本住宅出租，以租金增加退休現金流；依個人需求，也可以再搭配租務管理、信託等工具。例如退休族搬到子女家、較小住宅、銀髮住宅或安養機構後，原本空出的住宅就可以轉為出租資產。部分規劃還會把租金收入與安養信託結合，由信託機制依契約管理資金，運用於生活、醫療、照護等支出。 這種模式的收入主要來自租金，實際金額會受到房屋所在地、租金行情、空置期間、修繕、稅負及管理成本影響。房屋市價高，也要另外計算租金投報。退休生活需要的是每個月可以實際使用的現金，因此租金收入扣除各項成本後的淨現金流更具參考價值。

三、包租代管：房子拿來出租　管理工作交給業者

退休族願意把房屋出租，又不希望自己處理找房客、簽約、收租、修繕及退租點交，可以使用包租代管服務。包租代管本身主要解決的是出租管理問題，不是銀行貸款。一般市場上的包租代管與政府推動的社會住宅包租代管也要分開。 一般市場型包租代管，由屋主與租賃住宅服務業者依契約約定服務內容、租金、管理費用及雙方責任。社會住宅包租代管則依政府計畫辦理，符合資格及相關規定的房東，可以適用租稅優惠及修繕等相關措施。

社宅包租、代管不同　房東租稅優惠也有條件

社會住宅包租代管主要有「包租」及「代租代管」兩種模式。包租是由業者向房東承租房屋，再轉租給符合資格的房客；代租代管則由業者協助媒合房東與房客，並提供後續租務管理服務。 依現行社會住宅相關租稅規定，符合規定的房東，每屋每月租金收入最高1.5萬元部分可免納綜合所得稅。超過免稅額度的應課稅租金收入，房東如果無法提出確實的必要損耗及費用證據，可依規定以該租金收入的60%計算必要損耗及費用。房屋稅、地價稅另有相關優惠規定，實際稅率及適用方式仍須依所在地地方政府規定辦理。 社宅包租代管也有相關修繕獎勵措施，實際補助項目、金額及資格依當期計畫與地方執行規定認定。一般市場上的包租代管契約，則不會因為委託業者管理，就自動取得社宅包租代管的租稅優惠與政府補助。

3種方式比一比　最大的差別在「錢從哪裡來」

1.以房養老的現金來自銀行貸款：房子設定抵押，屋主繼續居住，銀行依契約撥付資金，貸款本金與利息逐步累積。

2.留房養老的現金主要來自房屋租金：房屋所有權繼續保留，屋主通常另外安排住所，再利用租金支應退休生活，也可以依需要搭配信託管理。

3.包租代管則是出租管理工具：現金來源仍是租金，業者主要協助處理招租、簽約、管理及其他約定的租務工作。因此，包租代管也可以成為留房養老的一項執行工具。

房子都能留下　傳承結果仍有差異

以房養老、出租養老及包租代管都可能維持屋主的房屋所有權，但未來留給下一代的資產狀況不同。以房養老屬於貸款，房屋設定抵押後會產生債務。隨著銀行持續撥款及利息累積，未清償貸款也會影響未來房屋的淨資產價值。出租房屋取得租金，則不會因「出租」這個行為本身增加逆向抵押貸款本金，但仍會產生房屋修繕、稅負、管理及空置等成本。重視房產傳承的家庭，可以把未來可能剩下的房屋淨值列入比較；重視退休生活品質的家庭，則需要優先確認每個月實際可支配的現金流。

退休房產先算4筆帳

第一是居住需求。繼續住原屋、搬到子女家、換小宅或入住銀髮住宅，各有不同成本。

第二是每月現金流。退休金、租金、利息、投資及其他收入加總後，要能支應日常生活。

第三是房屋持有成本。房屋稅、地價稅、管理費、修繕、保險、租務管理及空置成本都要計入。

第四是傳承安排。家庭希望保留多少房屋淨值，以及下一代是否願意承接房屋與相關債務，都可以提前討論。

先決定住哪裡　再決定房子怎麼產生現金

賣厝阿明建議，退休後仍希望長期住在原本住宅，又需要增加現金流，可以評估銀行的以房養老方案。已經有其他居住安排，原住宅可以評估出租，利用租金補充退休生活費；希望降低自己處理租務的負擔，可以再搭配包租代管；希望將租金更有制度地運用於生活、醫療及照護，也可以進一步了解適合自己的信託安排。

以房養老是貸款、出租養老靠租金、包租代管負責租務管理。把三者的功能分清楚，再比較居住需求、每月現金流、成本與傳承安排，房子才能從帳面資產轉成適合退休生活使用的資源。



資料來源:https://news.housefun.com.tw/news/article/286446489771.html







2026/10/13

房東租金收入怎麼報｜10%扣繳、2.11%二代健保、43%費


房子出租每月收到租金，個人房東原則上要申報租賃所得。

不過，一般出租、租給公司、公益出租人與社會住宅包租代管，適用規則並不完全相同。

房東先分清楚三件事：

租賃所得、所得稅扣繳、健保補充保費。

三者是不同制度，計算方式也不同。

一般出租沒單據　43%可列必要費用

個人出租房屋取得租金，申報綜合所得稅時，是以租金收入減除必要損耗及費用後的餘額，列為租賃所得。

如果房東有保存單據，可依規定核實列報房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅、產物保險費，以及符合規定的購屋貸款利息等費用。

無法逐項提出證明時，目前房屋出租可直接以租金收入的43%計算必要損耗及費用。

例如一年收租24萬元：

240,000元 × 57%＝136,800元

這13萬6,800元是「租賃所得」，再和薪資、股利等其他所得合併計算綜合所得稅。

不是直接繳13萬6,800元的稅。

個人房客自住　通常不會先扣10%

一般自然人承租住宅自住，通常不是所得稅法上的扣繳義務人，因此每月付租時，不會先從租金扣掉10%。

房東仍然要在隔年綜合所得稅申報租賃所得。

如果承租人是公司、機關、團體、學校、事業或符合規定的扣繳義務人，支付租金給我國境內居住的個人房東時，租金所得原則按10%扣繳。

現行規定也明定，境內居住個人每次應扣繳稅額不超過2,000元時，可以免予扣繳。

以10%租金扣繳率計算，每次給付租金2萬元時，應扣稅額正好2,000元，符合免予扣繳門檻。

已被扣掉的10%也不是額外多繳一筆稅，而是房東年度所得稅的預繳稅款，申報時再依法計算抵繳。

二代健保2.11%　單次租金2萬元是門檻

公司等扣費義務人支付租金給符合健保身分的個人房東時，也可能涉及健保補充保險費。

目前補充保險費率為2.11%。

租金收入單次給付達20,000元時，就達到補充保費扣取門檻，而且是以該次租金全額計算，不是先扣掉2萬元再計費。

例如單次租金30,000元：

30,000元 × 2.11%＝633元

如果月租剛好20,000元：

20,000元 × 2.11%＝422元

實際是否扣取，仍要看出租人是否具有健保投保資格，以及承租人是不是補充保費的扣費義務人。

所得稅2萬元可能免扣　健保2萬元已經要扣

這裡也是房東最容易混淆的地方。

同樣每月租金20,000元，公司支付給境內居住個人房東：

所得稅部分：

20,000 × 10%＝2,000元

因為「應扣繳稅額不超過2,000元」可免予扣繳，因此所得稅可適用免扣規定。

健保補充保費部分：

20,000 × 2.11%＝422元

因為租金收入單次給付「達20,000元」就進入扣費範圍，因此原則上要扣。

兩個制度的「2萬元」看起來一樣，法律效果其實不同。

契約寫「房東實拿2萬元」　租金要往回推

公司承租辦公室、店面或住宅時，租約有時會寫成「房東實收2萬元」，並約定10%所得稅與2.11%健保補充保費由承租人另外負擔。

這種情況不能直接把2萬元當成全部租金。

健保署現行案例的計算方式為：

20,000 ÷〔1－（10%＋2.11%）〕＝22,756元

22,756元才是該案例的實質租金及補充保費費基。

補充保費為：

22,756 × 2.11%＝480元。

因此，公司承租時，租約最好直接寫清楚：

租金總額多少、房東實收多少、所得稅與健保補充保費由誰負擔。

公益出租人　每屋每月1.5萬元免稅

房東將住宅出租給符合租金補貼資格的承租人，並經主管機關認定符合公益出租人資格，可享有租賃所得優惠。

目前是每屋每月租金收入最高15,000元免納綜合所得稅。

這裡的「每屋」是以門牌認定。

例如一棟透天只有一個門牌，即使分成多層出租，也不是每一份租約各有15,000元免稅額，而是整個門牌每月合計最高15,000元。

超過15,000元的部分，如果沒有逐項舉證費用，目前仍可按43%必要費用率計算。

例如月租18,000元：

18,000－15,000＝3,000元

應稅租金收入3,000元再依43%必要費用率計算：

3,000 × 57%＝1,710元

每月列入租賃所得為1,710元。

社宅包租代管　超過1.5萬元部分可扣60%費用

如果房東將住宅出租給符合《住宅法》第23條規定的單位供社會住宅使用，同樣享有每屋每月最高15,000元租金收入免稅。

差別在超過免稅額後的費用率。

沒有逐項舉證時，超過1.5萬元的應稅租金收入，可以按60%計算必要損耗及費用。

例如月租18,000元：

18,000－15,000＝3,000元

必要費用：

3,000 × 60%＝1,800元

租賃所得：

3,000 × 40%＝1,200元

也就是每月只有1,200元列入租賃所得，再依房東全年綜合所得狀況計算所得稅。

小編提醒：先認身分　再算租金稅

一般住宅出租、公司承租、公益出租人與社會住宅包租代管，適用規則都有差異。

房東簽約前，可以先確認：

承租人身分、租金如何支付、是否需要扣繳所得稅、是否涉及2.11%健保補充保費，以及自己適用哪一種租賃所得優惠。

其中最容易搞混的三個數字，就是：

43%：一般房屋出租無單據時的必要費用率。

10%：扣繳義務人支付境內居住個人租金時的原則扣繳率。

2.11%：符合條件的租金補充保險費率。

公益出租與社會住宅還多了一個重要數字：

每屋每月15,000元租金收入免稅。

社會住宅包租代管符合《住宅法》第23條規定時，超過15,000元的部分，無單據還可使用60%必要費用率。

把身分與制度先分清楚，租金報稅就不會把所得稅、扣繳與健保補充保費全部混在一起。

關鍵字：房東報稅、租金收入報稅、租賃所得、租金扣繳10%、二代健保、補充保費2.11%、租金2萬元、公益出租人、租金免稅1.5萬元、社會住宅包租代管、43%必要費用、60%必要費用、日盈不動產


資料來源:https://94m.com.tw/articles/259b13


2026/10/13

AI洩密 成營業秘密侵害新態樣

營業秘密侵害的種類也來到「AI時代」。經濟部智慧財產局近日公布國內外營業秘密侵害司法案例研析成果，常見包括以在職員工、離職員工或協力廠商等行為主體的洩密類型；智慧局特別指出，在AI廣為使用後，國際間已出現員工將營業秘密輸入生成式AI，導致該模型可能使用這項營業秘密給提出類似問題的其他公司員工答案，導致洩密風險。


智慧局表示，長期蒐集分析國內外營業秘密司法案例，實務上常見以在職員工、離職員工或協力廠商等行為主體的洩密類型。

生成式AI受到廣泛使用下，智慧局分享，韓國三星公司曾發生公司員工將一項營業秘密輸入ChatGTP，該模型可能從該輸入中學習；亦即，如果有其他公司員工向ChatGTP提出類似問題，AI系統可能會使用被輸入的三星公司營業秘密內容來產生答案，使三星公司面臨被洩密風險。

智慧局建議，企業應將AI的使用納入公司保密政策，並且運用公司內部資訊系統管制，亦將AI的使用納入員工保密教育訓練。

同時，智慧局整理出12種營業秘密侵害類型，其中五種最為常見。員工離職前後，可能出現離職前，以隨身碟、電腦螢幕截圖或手機拍照等方式重製營業秘密檔案；或離職後，以不法取得原公司員工傳送的營業秘密，再轉寄洩漏給新任職公司員工使用。

在職員工洩密方面，例如員工為規避公司管制措施，將標示為「中高機密」等級營業秘密檔案，改為「一般」等級，電郵傳送外部人員；或員工以電子郵件將公司營業秘密檔案，傳送私人信箱使用或洩漏給其他公司。

另外，協力廠商在執行業務過程中，取得委託公司的營業秘密後，非法使用或據以申請專利，這一類型也相當常見。


資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20261012000184-260202?chdtv


廠辦出租/店面出租/商辦出租/辦公室租賃須知

更多商辦出租/辦公室租賃須知

辦公室租賃須知-「商辦出租/辦公室出租/廠辦前應注意事項」

內湖科技園區辦公大樓出租時，瑞光不動產提醒辦公室/商辦或房屋出租人應注意事項：

1.辦公室出租前，辦公室所有權人可以請廠辦仲介公司提供出租標的物附近之租金行情，及已成交物件之行情資料，作為您出租的參考（西湖段標準層現在租金行情每坪1100-1300元，文德段900-1100元，舊宗段800-1000元；車位每位月租金2500-4000元另計）。

2.商辦出租前，可以向廠辦仲介經紀人員諮詢房地產租賃辦公室相關之法務、稅費等問題。

3.現有辦公室屋況及改善：如果待租辦公室標的物現有之裝潢、辦公設備在水準之上，可以縮短待租時間及提高成交辦公室租金，尤其在不景氣時。假使現有辦公室屋況較為凌亂，瑞光不動產建議花小錢作適度整理，或折讓辦公室免租期，由承租方自行整理。

4.辦公室相關稅費負擔：辦公室租賃期間中地價稅、房屋稅仍應由辦公室出租方負擔。租賃所得稅視辦公室屋主為個人或法人，若辦公室承租方是公司時，由承租方代個人屋主預扣10%租賃所得稅，若屋主為法人時，則開立發票予承租方，繳納5%營業稅。其他辦公室水、電、管理費則於點交、起算免租金裝潢期時開始由承租辦公室方負責。

5.辦公室進駐適法性：辦公室租賃契約簽訂前，瑞光不動產建議讓承租方充份明瞭本出租標的物屬科技園區A區（工三）、科技園區B區（工二）或其他土地使用分區，是否能讓辦公室承租方合法進駐；此部份相關問題可向會計師或工商代書咨詢；若辦公室承租方行業需繳納回饋金時，雙方應於辦公室租賃契約簽訂前事先談好負擔條件。

6.事先瞭解辦公室用途，作純辦公室使用？或是倉庫、生產性使用？會影響房屋損耗。

7.辦公室租賃契約公證，花小錢，縮短日後違約時申請強制執行程序及時間。

8.辦公室出租條件：每月辦公室租金只是租賃條件最重要的一部份，其他尚包括辦公室免租金裝璜期、辦公室租金調幅，皆會影響未來辦公室租賃收益。市場免租金裝璜期視辦公室租期長短給予一至三個月，調幅為每兩年調高3%、或市依物價指數調整。此部份皆會因租賃市場供需而變化。

9.好的辦公室房客優先於好的辦公室租金

10.委託仲介出租辦公室時，一般尚未成交不用支付任何服務費；成交時辦公室租期若兩年以內支付半個月、兩年以上支付一個月辦公室租金作為仲介報酬為市場正常慣例。

瑞光不動產專精內湖科技園區、南港軟體園區、汐止科學園區內工業不動產、商辦出租、辦公室租借、收益型不動產、商用不動產、商務中心、商務辦公室出租、商務住宅、商場、賣場、廠辦、商業不動產、土地、店面出租、會議室、租辦公室 停車位等多類型產品出租出售延伸服務。瑞光不動產同時擁有堅強專業商用不動產仲介團隊，熟悉不動產開發、不動產銷售、不動產投資、不動產代銷等多觸角產品行銷推廣，為內湖、南港及汐止最專業的不動產仲介顧問公司。

辦公室租賃須知-「承租辦公室前應注意事項」

內湖科技園區辦公大樓出租時，瑞光不動產提醒辦公室/商辦或房屋承租人應注意事項：

1.承租辦公室前可以請仲介公司提供預定承租區域附近之廠房及辦公室租金行情，及已成交物件之行情資料，作為您承租辦公室的參考（西湖段標準層現在租金行情每坪1100-1300元，文德段900-1100元，舊宗段800-1000元；車位每位月租金2500-4000元另計）。

2.承租辦公室前可以向經紀人員諮詢房地產租賃相關之法務、稅費等問題。

3.承租現有辦公室的屋況及改善：如果您欲承租標的物現有之裝潢、辦公設備合乎使用，可以縮短裝潢時間及節省裝潢成本，不景氣時更可顯現優勢。假使現有辦公室或廠房屋況較為凌亂，除要求辦公室屋主花小錢作適度整理外，或也可要求辦公室屋主折讓免租期，由辦公室承租方自行整理。

4.稅費負擔：租賃期中地價稅、房屋稅應由辦公室出租方負擔。租賃稅視屋主為個人或法人，若承租辦公室是公司時，由辦公室承租方代個人屋主預扣10%租賃所得稅，法人屋主則請其開立發票，繳納5%營業稅。水、電、管理費則於點交、起算免租金裝潢期後開始由辦公室承租方負責。

5.公司進駐內湖科技園區適法性：辦公室租賃契約簽訂前，辦公室承租方應充份明瞭本承租標的物屬科技園區A區（工三）、或科技園區B區（工二），是否能讓承租方合法進駐使用辦公室；相關問題可向會計師或工商代書咨詢；若辦公室承租方行業需繳納回饋金時，雙方應於辦公室租賃契約簽訂前事先談好由負擔條件。

6.事先瞭解辦公室用途，作純辦公室使用？或是倉庫、生產性使用？卸貨區、貨梯、停車場等設備需事先評估。

7.租賃契約公證，花小錢，日後若發生違約情事時，可縮短申請強制執行程序及時間。

8.辦公室承租條件：每月辦公室租金只是租賃條件最重要的一部份，其他尚包括辦公室免租金裝璜期、辦公室租金調幅，皆會影響未來辦公室租賃收益。現在實務免租金裝璜期視租期長短給予一至三個月，調幅為每兩年調高3%、或市依物價指數調整。此部份皆會因租賃市場供需而變化而定。

9.好的辦公室房東、長期穩定的租約優先於便宜的辦公室房租。

10.委託仲介承租廠辦大樓時，一般尚未成交不用支付任何服務費，除非要求提供其他辦公室諮詢顧問；成交時，支付半個月至一個月辦公室租金作為仲介報酬是市場正常慣例。

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辦公室租賃-「租賃契約簽約注意事項」

瑞光不動產提醒訂立廠辦租賃契約時應注意之相關事項：

一、瞭解辦公室租賃契約簽定內容，雙方出具身分證明，出租人須出示房屋合法使用權源；並確認屋主即為房屋所有權人。

二、辦公室租賃契約期限、每月辦公室租金、付款方式應載明完整，繳交辦公室租金時，請房東簽收。

三、辦公室水電費、瓦斯費、辦公大樓管理等費用，房屋稅捐的負擔由何人繳交。何時起算？

四、辦公室押金依市場慣例不宜超過兩個月租金。

五、承租人可否另行轉租辦公室。

六、雙方當事人一方違約罰則。

七、辦公室租賃期約屆滿，押金退還方式。

八、房客有義務維護房屋完整、清潔。

九、房東有義務維護房屋內部水電設備正常使用。

十、房屋有損毀時，其修繕責任如何劃分。

十一、房東可否擁有租屋鑰匙，應在辦公室租賃契約註明，以維護個人隱私與安全。

十二、雙方姓名、身分證字號、戶籍地址等應完整，辦公室租賃契約由雙方當事人於騎縫處簽名蓋章，保證人各執一份為憑以維護雙方權益。

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廠辦出租與廠辦出售常見疑問總整理

Q1：租用廠辦前應注意哪些主要條件？

A1：租賃前應仔細評估以下幾點：

  • 土地使用分區與建物用途：確認廠辦是否位於工業區或其他合法使用區，並擁有可供公司或工廠登記的使用執照。
  • 坪數與樓層：根據產業需求選擇合適坪數、是否需挑高空間、電梯配置等。
  • 交通與物流條件：評估是否臨近主要幹道、高速公路出入口，及是否可供大型車輛進出。
  • 附屬設施：如卸貨碼頭、貨梯、天車、車位數量等，依實際作業需求選擇。

Q2：租賃廠辦時，物件資料通常包含哪些資訊？

A2：常見資訊項目包括：

  • 建物類型（廠辦、鋼構廠等）
  • 建坪面積與樓層
  • 格局配置與空間彈性
  • 租金、押金、租期
  • 是否含車位或管理費
  • 是否可登記公司或工廠
  • 是否可進出大車、建物使用執照等附屬資料

Q3：廠辦是否可辦理公司登記？

A3：這需視物件的土地使用分區與建物使用執照而定。建議承租或購買前，確認標示是否為「可公司登記」，並進一步與地方主管機關或專業經紀人查詢確認。

Q4：購買廠辦時需留意哪些重點？

A4：包含土地分區、建物用途、產權狀況、交易流程與稅費。建議透過內政部實價登錄查詢價格行情，並諮詢不動產經紀人取得專業協助。

選擇廠辦時，企業主應留意的幾大關鍵

選擇合適的廠辦不只是看價格或坪數，還有許多細節會影響日後營運效率與發展潛力，以下幾個關鍵因素都應特別注意：

  • 交通動線與停車空間：是否方便貨運車輛進出、設有卸貨區或專屬車位。
  • 樓地板承重與挑高空間：是否符合設備配置、堆高需求與未來彈性。
  • 空間格局與使用彈性：是否容易隔間、結合辦公與倉儲需求。
  • 是否可設立公司登記或進行生產作業：避免後續法規限制。
  • 裝潢與機電規劃建議：是否已設有基礎裝修、水電、空調、消防等基本設施。

技術與法規資訊：廠辦出租與廠辦出售不可忽略的事

除了物件本身條件外，法規相容性與登記合規性也是重要考量：

  • 土地使用分區：是否為工業區、商業區，符合企業經營用途。
  • 建物用途執照：是否可辦理公司登記、工廠設立或生產用途。
  • 建築結構與耐震、消防等安全標準是否合格。
  • 是否可申辦貸款：部分廠辦可辦理商業貸款，貸款成數與條件不同於住宅。

若不熟悉上述法規與實務流程，建議盡早尋求專業協助。瑞光不動產團隊深耕市場多年，熟悉各地廠辦法規與使用需求，無論是廠辦出租還是廠辦出售，皆可提供最貼近產業實務的選址建議與交易協助，幫助你選得安心、用得放心。歡迎聯繫我們，一起找到最適合你的辦公空間。