營建股最近最熱門的購地和推案策略，就是「跟著台積電走！」台積電（2330）進駐台南、竹南投資設廠的效應，被名軒（1442）、愛山林（2540）、華固（2548）、遠雄建（5522）和達麗（6177）等建商鎖定，看好產業群聚效應帶動電子新貴購屋置產潮。

在台積電投資設廠加持下，名軒相中其帶動員工置產及中下游產業進駐所帶來的外溢效應，將鎖定苗栗推出兩大案，包括苗栗後龍車站附近維真段456戶新案，總銷約33億元，及高鐵站旁龍倚段92戶，總銷約7億元，兩筆新案推案時程正規劃中。

愛山林多年前即進駐新竹寶山買地，剛好台積電要在距離竹科不遠處投資設廠，全案產品規畫將配合台積電投資設廠、竹科園區龐大的就業人口帶來的潛在需求，將包括辦公、商業、別墅和住宅等，基地達8.2萬坪，2021年可望取得建照並動工，總銷上看700億元，第一期預計今年推出。

華固也沒錯過「護國神山」題材，看好台積電工程師購屋潛力，華固月前才砸下5.85億元在新竹購地1,671.826坪，預計經過重劃分回後推案，目前總銷未定。

達麗未來推案策略，就是要跟著台積電及附近產業聚落走，包括台中、台南，台積電到那，達麗就跟著到那，去年已在台南歸仁推出「國家強棒」第一期，銷售成績亮眼，第一期182戶推出即完銷，第二期約300戶，月前才緊接著推出；至於台中水湳「達麗創世紀」則為區內第一案，總銷88億元，銷售成績也出乎預期。

看好台南除南科園區、台積電投資設廠等題材外，還有中研院南部院區 、工研院綠能科技中心、沙崙綠能科學城、大台南會展中心等重大建設，吸引眾多建商插旗獵地，達麗已著手規劃第二期接著登場。

至於遠雄建則已耕耘台南多年，自2016年推案已陸續開花結果，推出新源邸、安南町、頂美及北府苑等，其中新源邸已率先於去年5月完工交屋，加入貢獻行列，總銷17億元，全數完銷。接下來，遠雄建計畫在歸仁、東區、永康等陸續推案2,000多戶，總銷逾200億元，為未來一到三年的推案重點。


資料來源: https://ctee.com.tw/news/stock/404032.html

內湖五期重劃區以美式生活圈著稱，棋盤式道路規劃，緊鄰高架橋、快速道路和眾多量販店賣場，全區採住商分離，綠覆率高，吸引包括遠雄、國泰、宏泰、長虹、華固等各大建商進駐推案，歷經多年開發，生活圈已然形成，目前新建案不多，每坪價格多在70∼80多萬元，部分社區可到9字頭行情。
 
五期重劃區範圍西起舊宗路一段、東至成功路、北以行善路為界、南至南京東路六段，總面積約40.3公頃，區內有1.2萬坪明美公園，並以公園分為西側住宅區和東側商業區，住宅區面積僅有8.1公頃，區內社區除了1樓有少許店面、餐飲店外，多為純住宅，且進出僅能從行善路，間接保有住戶隱私和寧靜，仿若封閉型社區，因而吸引不少名人或高端客群目光。
 
聯外交通便捷 大賣場商圈成形
五期雖然沒有捷運站經過，但開車動線相當便捷，可快速上國道1、3、5號，還有堤頂大道、環東快速道路，通往台北車站、南京東路、信義計劃區都很快速，經民權大橋可到松山機場，走堤頂大道到美麗華商圈只要10分鐘，另外還可經成美橋、麥帥二橋到大台北各區。公車則可在舊宗路搭乘，公車路線眾多。
 
五期重劃區規劃初期就採住商分離，住宅區有萬坪明美公園環繞，銜接至河濱公園，整體綠覆率高，區內指標建商眾多，包括遠雄、國泰、宏泰、長虹、華固等，又以遠雄的系列推案最多，從「遠雄四季妍」開始，陸續推出「香堤苑」、「米蘭苑」、「三名園」、「金華苑」、「遠雄賦邑」、「遠雄新都」等，較新的有去年推出的「遠雄晴空樹」，產品也從過往大坪數規劃，到近年改走中小坪數產品。
 
可用建地漸少 新案開價8字頭
目前線上銷售中新案不多，位在新富街的成屋案「御青川」，基地面積471坪，鄰近明美公園，規劃雙併93坪產品，室內採毛坯交屋，每坪開價73∼82萬元。行善路上有成屋案「宏泰元苑」，規劃81坪均質產品，並引進歐洲恆態技術，使用全置換新風系統取代傳統空調，搭配平頂恆溫技術、外牆隔熱等，讓室內保持恆溫、恆濕環境，並可阻隔PM2.5，每坪開價在86∼88萬元。
信義房屋五期店專案執行經理董柏廷表示，五期重劃區開發多年，生活圈已然成形，但區內尚沒有捷運線經過，較適合開車族群，不管是上國道或高架道路都相當便利，通往信義計劃區、松山機場或南京商圈只要10∼15分鐘車程，而採買則可到好市多、大潤發、家樂福等賣場，也是對開車族較為便利，另外新設不久的潭美國小是北市滿額學校之一，不少人為了設籍來購屋。
 
區內社區以遠雄建設系列推案為首，屋齡11∼7年左右的社區每坪在70∼75萬元，屋齡6年內社區每坪75∼80萬元，預售屋開價多在8字頭，指標中古社區有遠雄的「御東方」、「米蘭苑」、「三名園」、「金華苑」等，每坪開價在70∼80萬元間，「元大之星」最高曾成交在百萬元，目前行情每坪在85∼95萬，董柏廷說，五期行情還沒有回到歷史最高點，但房價目前穩定緩漲，成交也有成長。
董柏廷表示，五期多數社區都是大坪數產品，近幾年建商才將坪數縮小，像是「國泰沐善」、「遠雄紐約」就是小坪數的產品，每坪價格在81∼87萬元。而重劃區另一側為辦公服務區，登記為辦公室或一般事務所，每坪行情在50∼60萬元，靠近重劃區的新明街也有公寓可選擇，每坪只要40∼45萬元，算是與五期名宅僅一路之隔。
 
五期重劃區環境單純寧靜，加上鄰近內科、媒體總部，吸引不少演藝名人住戶，區內多數是大坪數產品，入住門檻最低5千萬起，去年整體買氣不錯，尤其是總價4000∼5000萬的產品相當搶手，市場幾乎呈現缺貨狀態，未來五期最大利多就是捷運民生汐止線和環狀線開發，但還需一段頗長的時間興建。
 
小提醒
區內鄰近多個高架快速道路，部分社區面臨高架橋第一排，會有噪音或粉塵問題；區內還沒有捷運站經過，需搭乘公車轉乘至鄰近捷運站。區內的潭美國小學區為滿額學校，需提早設籍，國中為三民國中，步行路程稍遠。


資料來源: https://estate.ltn.com.tw/article/11064

去年房市火熱，各地成交傳捷報，但在年底中央出奇招，針對炒作投資客、建商土建融貸款進行選擇性信用管制，今年市場將回歸自住買盤，為了爭奪客戶目光，建商競爭更顯激烈，不論是在產品設計或是建材、公設規劃都更精益求精，而《地產天下》整理出2021年推案六大趨勢，民眾購屋前不妨參考這幾項重要指標。
 
2020年房市回溫，全台六都買賣移轉棟數達到25萬棟，創下近7年新高，此外，591新建案統計去年六都及新竹縣市進場新案，全年總銷金額突破1.6兆元，相較於2019年成長近一成，隨著台灣抗疫有成，熱錢回流，房市持續火熱，不少建商提高建案規格吸引消費者目光。
如「防疫建材」、「隔音建材」及「電動車充電裝置」在2021年成為新案標配，至於在推案型態上，市區、重劃區主力坪數大相其去，市中心小坪數為主、重劃區則以40坪以內2~3房為主，且大坪數豪宅逐漸冒出頭，此外，大台北危老都更案量有增無減，將是今年眾所矚目之焦點。
 
趨勢1 剛性需求M字型
根據591新建案觀察，無論是市中心或是重劃區，首購產品均為主力，而市中心的坪數規劃會落在25坪以下的1~2房小宅，而在新北市第一環重劃區普遍落在40坪以下2~3房規劃，591新建案編輯部副主任李威志補充，在市中心高單價路段以外，多數建商仍選擇小3房、正3房為推案首選。
 
住展雜誌研發長何世昌則發現，近期推案坪數有逐步大趨勢，雖然比例遠低於小宅，但出現明顯增長狀況，主因在於，近期房價攀回近年高點，不少換屋族願意以屋換屋，以台北市而言，40~70坪數比例會漸漸回升，另外，桃園市新興重劃區也將出現豪宅型產品，這是過去幾年未見之景象。
 
科達機構房產研究中心經理曹鈞富認為，受惠台商、企業回流台灣，加速大坪數、豪宅產品去化，逆轉大坪數產品買氣式微之狀態，部分建商仍有大坪數產品銷售醞釀中。
 
至於中部地區，台中市代銷公會理事長蘇興民指出，大台中地區近一年房價翻揚，1字頭地區漲到2字頭、2字頭上升到3字頭，3字頭地區則得用4字頭單價才能買到了，因此建商在產品規劃上坪數再縮水，今年以2~3房為主力，2房從傳統的26、27坪縮小至23坪上下，3房也降低至30~32坪，過去精華地區多推百坪以上豪宅，今年則降至50~70坪中坪數，提供給客戶合併多元選擇。
 
趨勢2 熱門重劃區換人當
李威志指出，北台灣重劃區遍地開花，過去幾年推案量集中於江翠北側重劃區、中路特區，光是2020年兩地案量就衝破500億元，但觀察今年第一季推案趨勢反倒集中於新店央北重劃區、三重仁義重劃區，另外，第2季、第3季重點則落在龜山A7特區、中路特區、小檜溪重劃區、青埔特區，受惠於桃園建設陸續到位，建商更積極推案，至於新竹縣市，由於素地稀少，新推案集中於竹北地區，像是縣治三期外圍區域。
 
而2021年值得注意的是「塭仔圳重劃區」，李威志表示，該區為近期新北市開發面積最廣大的重劃區，目前建商多半在自辦重劃區部分推案，預估開發完成後將會是未來數年推案亮點。
 
科達機構董事長賴建程分析，新北市府將塭仔圳列為重點發展區域，面積約400公頃，近期更啟動「塭仔圳旗艦計畫」，分為第一、第二區，最快2025年完工，塭仔圳內「新泰重劃區」、「港泰重劃區」因鄰近機捷A5站，交通串連三環三線、匯集國道，且鄰近宏匯廣場、新泰商圈、幸福佳瑪商圈、中平路商圈、新莊國民運動中心，吸引大型上市建商積極布局塭仔圳，除了新泰重劃區有新潤機構去年推出「新潤A5」，開價每坪42~46萬元，總銷達37億元。
 
賴建程指出，光是「港泰重劃區」插旗圖近1年也持續變化中，目前已吸引八大建商搶進，除了茂德、寶佳、海悅插旗推案，銷售多有不錯表現，其中，海悅、科達機構合資「海研建築」推出首案「新莊海悅花園」僅花4個月即完銷，成為重劃區最大亮點，去年也有科達機構、新潤、華固、丞石、宏國等建商加入戰局，基地面積多數達千坪，華固、新潤等新案今上半年蓄勢待發，科達機構也預計預計第1~2季間推出「新莊科達花園」，總銷25億元，在大品牌建商佈局下，今年塭仔圳可望朝累計300億元推案高峰，房價更全面站穩4字頭以上。
 
而2020年各大建商南下角逐台中土地，蘇興民指出，今年最大亮點仍在北屯區，但從機廠特區轉移到十四期重劃區，該地區近期已經配地完成，由於建商土地取得成本從40多萬元報漲到近7字頭，預估第二季將會陸續有推案公開，建案價格至少4字頭起跳，將會對市場造成轟動，但許多開發商也在觀望市場對於4字頭價格的反應，若有4字頭成定調，未來台中市價格恐怕跟著水漲船高。
 
趨勢3 危老續熱 建商預售態勢不變
根據住展雜誌統計，去年大台北都更案推案量已達2041億元，年增率近七成，主要是雙北市土地稀缺，危老都更陸續爆出天量，李威志認為，2021年北台灣都更危老量體還是維持高峰，主因在於時程獎勵逐年遞減，且建商購地受到選擇性信用管制，但危老都更土地不受土建融管制，預估未來都更危老案源會持續增加。
 
至於，土建融管制是否會改變建商偏愛預售推案的習性，何世昌認為，房市買氣不減、房價不跌之下，建商搶市搶錢，預售案不僅不會消失，還會是今年推案主流，尤其是台北市多為都更危老案，利益分配早已完成，建商不會冒險延後推案，預估北市預售比例仍會是全台之冠、居高不下。
 
趨勢4 全面防疫 建材納標配
曹鈞富指出，受新冠肺炎影響，「防疫建材」話題仍是2021年推案趨勢，包括公共空間、住家配備防疫建材皆升級。
 
在公設部分，除了常見的基本當層排氣、衛浴管道逐層封閉等工法，在管道通風、排水系統搭配的防疫配備，此外，社區住戶進進出出，尤其電梯和生活息息相關，且屬封閉式空間，因此，不少建案電梯、梯廳都會裝置負離子、紫外線殺菌、空氣潔淨裝置等。
 
住家空間內，則多主打各知名品牌空氣潔淨過濾系統、全熱交換器等，維持室內良好空氣品質與溫度，已成不少新建案必備的話題建材。
 
趨勢5 樓板隔音新制正式上路
不僅防疫題材仍是趨勢，「隔音建材」也是消費者重視的議題，曹鈞富分析，內政部營建署2016年修正「建築技術規則」，要求建築隔音要達到58分貝，以此標準計算，15公分厚的鋼筋混凝土造樓板，鋪設的表面材需達到17分貝以上的隔音效果，或取得內政部綠建材標章之高性能綠建材，今年7/1開始執行，因此，因應法規，近年多數建案皆規劃吸音地板、隔音墊等，至於氣密窗方面，也多強打厚度、多層、日系品牌等能強力阻隔噪音效果等，也成為消費者觀察建案的購買指標。
 
潤泰精密材料指出，過去豪宅案常見的加厚、中空、保麗龍球，都是樓板隔音的作法，但往往佔掉許多空間、施工不易，增加不少建築成本，而2017年潤泰成功研發「消能隔音地坪」，價格工法更親民，目前已陸續應用於各大指標建案，建議近期有購屋需求的民眾，記得聽看看建商樓板隔音的作法和效果，避免錯失這項政策美意，也保障自己和家人不受樓板衝擊噪音驚擾。
 
趨勢6 電動車充電系統成趨勢
電動車逐漸成為近年趨勢，未來10年全球將突破3000萬台，曹鈞富表示，去年電動車市場大幅上升，故新建案也多會加入「電動車充電裝置」議題宣傳，甚至被市場認為是未來房價增值潛力，目前充電站設置私人車位、獨立電表最受民眾青睞，社區充電站電力來源又分為「既有公電」、「私電」與「新設公電電錶」等類型，又以私電電費成本、管理方式較為輕鬆，至於新設專用電錶主要可向台電申請一個獨立的「電動車專用電錶」獨立計費、獨立供電、每層限1座、無需額外門牌號碼，此外，規劃出優良的共同走線路徑是增值指標，無論是採用管線並行吊管，或設置線槽，社區良好規範是重要關鍵之一。


資料來源: https://estate.ltn.com.tw/article/11070