內湖科技園區辦公大樓出租時，瑞光不動產提醒辦公室或房屋承租人應注意事項：

一、確認出租人為所有權人

簽約當下，需確認出租人能為所有權人，如簽約時所有權人不克親臨簽訂租約，代理人除了出示個人相關證件外，且須出具有效授權(包括蓋有所有權人印鑑章及檢附有效之印鑑證明)；所有權人到場親簽，仍須核對身分證明文件。

二、租期要多長才合理

可視公司規模、設備及投入之裝修成本而租期長短而調整。如果公司為剛成立之小型新創企業適合簽訂短約，為企業成長預留調整應變空間；反之，公司如為一定規模或承租大型面積且置放昂貴設備於租賃標的物上並投入巨額的裝修費用則建議簽訂長約，以免租約到期後的不確定性，包括能否續約或重新議定租金的增幅都是不可控。

三、超過五年的租約須注意

超過五年之租約如未經公證在法定上視為無效租約，所以建議超過五年租約須經公證。

四、租約期間可以終止租約嗎

在台灣實務上，願意無償提前終止租約的所有權人誠屬鳳毛麟角，所以建議盡量與所有權人協商降低違約的金額並且縮短提前通知的期限。

五、如何知道租金是否合理

承租辦公室前可以請仲介公司提供預定承租區域附近之廠房及辦公室租金行情，及已成交物件之行情資料，作為您承租辦公室的參考（西湖段標準層現在租金行情每坪1300-1950元，文德段900-1650元，舊宗段850-1150元；車位每位月租金3500-4500元另計）。

六、續約時租金大漲怎麼辦

除了租約約定租期外，如為大面積租賃承租人應與所有權人先行議定續約租金調幅的上限，防止續約時所有權人趁機大幅調漲租金，屆時進退維谷。

七、押金不得超過２個月

民法規定一般住宅或所有權人為自然人時，押金上限為兩個月，但所有權人為法人者不在此限。

八、稅費要由誰負擔

租賃期中地價稅、房屋稅應由辦公室出租方負擔。租賃稅視屋主為個人或法人，若承租辦公室是公司時，由辦公室承租方代個人屋主預扣10%租賃所得稅，法人屋主則請其開立發票，繳納5%營業稅。水、電、管理費則於點交、起算免租金裝潢期後開始由辦公室承租方負責。

九、房屋管理費是什麼

(1)  須了解大樓提供服務的項目及頻率

(2)  有無包括廁所的備品，如:洗手乳、擦手紙、衛生紙等

(3)  有無包括公共水、電費用

十、修繕維護等大樓相關費用要由誰支付

十一、可以分租轉租嗎

能否分租、轉租或轉讓。

十二、交屋及房屋返還條件是什麼

(1) 是否為現狀交屋及返還

(2) 或恢復至雙方約定同意的狀態(可否用現金替代)

十三、如果標的物違建
是否為已報備列管且每年繳付怠金?

十四、停車位的考量重點

(1)有無訪客停車
(2)平面或機械
(3)數量是否充足
(4)車道大小
(5)車道入口高度

十五、空調系統的考量重點

(1) 中央空調 or獨立空調?

(2) 水冷式 or氣冷式?

(3) 正常空調運轉時間?超出者是否需要支付加班空調費用?及加班空調費用計算基礎

十六、貨物進出動線的考量

如有大型機器設備或常態進出貨物需求之企業則須留意貨梯的尺寸及是否有卸貨平台/碼頭設置，卸貨平台是否有雨遮，雨遮是否能充分阻擋雨水淋濕貨物。

十七、進駐內湖科技園區的適法性

辦公室租賃契約簽訂前，辦公室承租方應充份明瞭本承租標的物屬科技園區A區（工三）、或科技園區B區（工二），是否能讓承租方合法進駐使用辦公室(詳見內湖科技園區進駐法規)；相關問題可向會計師或工商代書咨詢；若辦公室承租方行業需繳納回饋金時(計算回饋金)，雙方應於辦公室租賃契約簽訂前事先談好由負擔條件。

十八、委託承租需要付仲介服務費嗎

委託仲介承租廠辦大樓時，一般尚未成交不用支付任何服務費，除非要求提供其他辦公室諮詢顧問；成交時，支付半個月至一個月辦公室租金作為仲介報酬是市場正常慣例。

瑞光不動產服務項目

1. 專精地區：內湖科技園區、南港軟體園區、汐止科學園區
2. 不動產類型：工業不動產、收益型不動產、商用不動產、商務中心、商務住宅、商場、賣場、廠辦、商業不動產、土地、店面出租
3. 延伸服務：會議室租用、租辦公室、租辦公室停車位
4. 專業顧問：內湖、南港及汐止地區最專業的不動產仲介顧問公司

瑞光不動產專注於內湖科技園區、南港軟體園區和汐止科學園區的工業不動產、商用不動產和收益型不動產等類型的出租和銷售。同時提供商務中心、商務住宅、商場、賣場、廠辦、土地、店面出租等延伸服務，並擁有專業的商用不動產仲介團隊，致力於不動產開發、銷售、投資和代銷等多個領域。作為內湖、南港及汐止地區最專業的不動產仲介顧問公司，瑞光不動產致力於提供客戶專業的服務和優質的顧問諮詢。
 

延伸閱讀：辦公室租賃-「出租人簽訂租約須知」

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更多辦公室相關資訊：優質嚴選辦公室物件｜內湖廠辦/商辦租售

內湖科技園區辦公大樓出租時，瑞光不動產提醒辦公室或房屋出租人應注意事項：

壹、簽訂租約前要先了解什麼

簽約前可先了解承租公司狀況

• 何時成立
• 資本額
• 公司基本營業項目
• 可親臨成租人租用的場所實地了解承租人公司對租賃物的使用習慣及鄰居/大樓管理處的評價

貳、超過五年的租約須注意

超過五年之租約如未經公證在法定上視為無效租約，所以建議超過五年租約須經公證。

參、租約期間可以終止租約嗎

租賃期間有權出售不動產，承租方是否有優先議約權，可於租約中協商；惟須訂定承租方行使優先權的租約期限，逾期不行使視同棄權。另外，大面積的承租方須要求較長的期前終止租約通知。

肆、是否有免租期

可視租賃面積大小或是逢鬼月或年節長期休假及租金條件綜合考量。

伍、租金要如何訂定

出租前，所有權人可以請廠辦仲介公司提供出租標的物附近之租金行情，及已成交物件之行情資料，作為出租的參考（西湖段標準層現在租金行情每坪1300-1950元，文德段900-1650元，舊宗段850-1150元；車位每位月租金3500-4500元另計）。

陸、押金不得超過２個月

民法規定一般住宅或所有權人為自然人時，押金上限為兩個月，但所有權人為法人者不在此限。

柒、親簽租約 vs 代簽租約 

簽約時，如承租方負責人不克親臨簽訂租約，代理人除了出示個人相關證件外，且須出具有效授權(包括承租人公司出示登記事項卡正本及加蓋與公司事項卡相符之印鑑章影本留存)；承租負責人到場親簽，仍須核對身分證明文件。

捌、修繕維護等大樓相關費用要由誰支付

合約中需載明修繕保養及相關費用之繳納義務人

玖、 租客可以擅自分租轉租嗎

租約內就能否分租、轉租或轉讓載明。

拾、委託出租需要付仲介服務費嗎

委託仲介出租廠辦/辦公室時，一般來說尚未成交不用支付任何服務費，成交時辦公室租期若兩年以內支付半個月、兩年以上支付一個月辦公室租金作為仲介報酬為市場正常慣例。

拾壹、出租的重點法則
出租方最重要就是須慎選承租人，如承租人公司穩健、信譽卓著，則對於初租條件應展現誠意來爭取優質之承租人，租賃期間則可高枕無憂。

瑞光不動產服務項目

1. 專精地區：內湖科技園區、南港軟體園區、汐止科學園區
2. 不動產類型：工業不動產、收益型不動產、商用不動產、商務中心、商務住宅、商場、賣場、廠辦、商業不動產、土地、店面出租
3. 延伸服務：會議室租用、租辦公室、租辦公室停車位
4. 專業顧問：內湖、南港及汐止地區最專業的不動產仲介顧問公司

瑞光不動產專注於內湖科技園區、南港軟體園區和汐止科學園區的工業不動產、商用不動產和收益型不動產等類型的出租和銷售。同時提供商務中心、商務住宅、商場、賣場、廠辦、土地、店面出租等延伸服務，並擁有專業的商用不動產仲介團隊，致力於不動產開發、銷售、投資和代銷等多個領域。作為內湖、南港及汐止地區最專業的不動產仲介顧問公司，瑞光不動產致力於提供客戶專業的服務和優質的顧問諮詢。


延伸閱讀：辦公室租賃-「承租人簽訂租約須知」
 

一、何謂公證與認證

1. 公證是由公證人證明當事人間有某一種法律行為(如契約)或私權事實之成立或存在。
2. 認講是由公證人證明其一特定私文書上的簽名或蓋章確實是由當事人本人所簽章；或證明私文書的正本與影本完全相符。

二、公證的好處

1. 預防訴訟
2. 強制執行(承租人如果沒有如期支付租金、期限屆滿沒有返還房屋、出租人沒有返還保證金，均可以向法院聲請強制執行)
3. 堅強的證據力(法諺：舉證之所在，敗訴之所在) 經過公證的事件，如無相反的證據，當事人任一方或第三人都應承認其效力，萬一將來涉訟，只要提出公證書或認證私文書，法院就根據它的記載作裁判。
   
4. 免費的公證法律諮詢
5. 促使當事人慎重行事：由於當事人須在公證人面前簽約，公證人依法會行使闡明權，說明公證後之法律效果，促使當事人謹慎考慮，避免輕率決定，事後反悔。
   

一. 辦公室面積需求

二. 希望辦公室租期

三. 辦公大樓硬體設備

1. 辦公室是否備地板、天花板、燈具。
2. 辦公室是否備獨立空調系統、冰水主機、室內送風機。

四. 辦公室設備

1. 現有辦公室是否附隔間。
2. 現有辦公室是否附辦公桌椅。
3. 現有辦公室是否附電話門號及其他資訊設備。

五. 費用分攤

1. 水費、電費。
2. 管理費。
3. 其他費用。

六. 辦公室可提供的停車位數量、擴充性及租金。

七. 辦公室租金

八. 辦公室租期彈性

瑞光不動產提醒訂立廠辦租賃契約時應注意之相關事項：

1. 瞭解辦公室租賃契約簽定內容，雙方出具身分證明，出租人須出示房屋合法使用權源；並確認屋主即為房屋所有權人。
2. 辦公室租賃契約期限、每月辦公室租金、付款方式應載明完整，繳交辦公室租金時，請房東簽收。
3. 辦公室水電費、瓦斯費、辦公大樓管理等費用，房屋稅捐的負擔由何人繳交。何時起算？
4. 辦公室押金依市場慣例不宜超過兩個月租金。
5. 承租人可否另行轉租辦公室。
6. 雙方當事人一方違約罰則。
7. 辦公室租賃期約屆滿，押金退還方式。
8. 房客有義務維護房屋完整、清潔。
9. 房東有義務維護房屋內部水電設備正常使用。
10. 房屋有損毀時，其修繕責任如何劃分。
11. 房東可否擁有租屋鑰匙，應在辦公室租賃契約註明，以維護個人隱私與安全。
12. 雙方姓名、身分證字號、戶籍地址等應完整，辦公室租賃契約由雙方當事人於騎縫處簽名蓋章，保證人各執一份為憑以維護雙方權益。