租辦公室的注意事項一：空調開放時間，是否僅限上班時段?

日頭赤炎炎，大部分租辦公室的空調開放時段都有限制，如果有額外加班需求即須額外付費，此時，請注意，要詢問清楚大樓管理委員會是否有提供額外加班空調，加班時間是多久，六日是否有配合加班...等。而且這些費通常都是跟管理費一起支付，有些大樓辦公室是不提供加班空調，這樣若有需要加班的公司就會影響很大，員工留下來加班卻沒有冷氣可吹，在這大熱天是

租辦公室的注意事項二：付款資訊?

日頭赤炎炎，大部分租辦公室的空調開放時段都有限制，如果有額外加班需求即須額外付費，此時，請注意，要詢問清楚大樓管理委員會是否有提供額外加班空調，加班時間是多久，六日是否有配合加班...等。而且這些費通常都是跟管理費一起支付，有些大樓辦公室是不提供加班空調，這樣若有需要加班的公司就會影響很大，員工留下來加班卻沒有冷氣可吹，在這大熱天是

租辦公室的注意事項三：空調開放時間，是否僅限上班時段?

不管是租賃辦公室或是買賣的付款詳細資訊需要注意的有以下幾點：

1. 價格為未稅or含稅：

通常來說租/售辦公室皆以未稅價格進行報價，而針對法人跟個人戶又有稅率5%及12.11%的差異，詢問價格時須注意要額外加稅金額。

２. 押金（保證金）金額：

除了買賣之外，租賃基本上都有押金（保證金）的需求，為了防止租客損毀屋主的房子及保障屋主權益，通常都會在簽約時要求租客付保證金，金額約為兩個月的租金。若租客有延遲繳交租金（可能產生逾期金，約為萬分之五）或損毀，導致屋況差無法原狀交屋時，將會扣除保證金金額，而當期滿後屋主將保證金餘額無息返還租客。

3. 付款方式：

依照租期長短及金額大小，付款方式也較不一定。舉例以大公司而言，可能都會承租較長的時間及較大的辦公室，付款方式可能就會是十二個月的支票。若出租方為中小公司或個人戶，可能就會是以匯入的方式居多。不管是哪種方式都可以，主要還是以方便為主。

租辦公室的注意事項四：違約罰則

在簽約前，需要特別注意違約罰則。例如，提前解約的金額、逾期未交款項的罰則、簽約時臨時毀約的款項...等。

畢竟簽約是一件需要深思熟慮的行為，找到好的辦公室也是需要花很長的時間。

不管如何都需要好好注意才行。

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　首先，挑選合適的租辦公室服務。

　　有人會問，這不就是仲介嗎？不是要收仲介費嗎?
　　是的，不過收取仲介費都是在＂成交＂時才會收取，畢竟當您需要一個好的辦公室提出需求後，自己花時間找可能會花上大半年，但找仲介幫忙不但可以事半功倍，更可依據需求為您挑到更好的辦公室。
　　一般每個仲介公司都會有擅長的地區、找更合適的辦公室、處理細節、協商；為企業爭取更多優惠等等。找合適、專業，最盡責的仲介才能最有效率的幫到您。

　　再者，就是找辦公室出租之前需要明確幾個問題：
 

1. 確認要尋找的辦公室出租的區域、地段、面積等需求，以及找辦公室出租的原因(例如擴張、換地段等)。
2. 是否需要辦公室出租單元內帶裝修，有無座向要求，是否有忌諱?是否拒絕或者希望有同行在同一棟大廈裡?
3. 需要辦公室出租入駐的時間，最好將這個及早告訴仲介，因為有不少辦公室出租會在空置前提前2-3個月通知，因此您現在的辦公室出租到期時間或者您需要進駐的時間需要告訴仲介；
4. 整體預算，這個包含了辦公室租賃的大部分費用(租金、管理費、公證費、車位租金等)。

　　您委托的服務機構掌握了以上4點的准確資料，您就等於至少節省了一半以上的時間了。

　　另外，辦公室出租租賃跟住宅租賃很不一樣，其中關於各類型要求，也有一些約定俗成的常規：
 

1. 辦公室出租一般要租至少一年以上，如果考慮半年或者幾個月的，除了商務中心，多半都是面積很小、價格較高的物件。租期超過三年的，一般業主需要評估，或者是需要一定幅度租金的遞增
    
2. 辦公室出租的價格很多時候分為“未稅”與“含稅”，“含稅”即是租金內已經包含稅費，“未稅”則是不含。
    
3. 管理費一般來說，通常包含公共部分的水電，維修保養、清潔衛生等等。但也有不少大廈會將管理費獨立，這點，專業的經紀人一般會主動提醒您。
    
4. 辦公室出租的中央空調除少數是24小時供應外，大部分都是供應上班時間(多為8：30-18：30)，另外加班需要支付一定的加班空調費。
    
5. 辦公室出租內是不可以住宿(有商務公寓的除外)，不可以明火。
    
6. 停車費為包月計算，一般業主會提供車位出租，但為數不多。若進駐有員工需要車位需求，要找管委會協助
    
7. 辦公室的租賃一般是先付兩個月的保證金+兩個月的管理費及一個月的租金（有些租期較長或金額較多的會做調整），也有部分業主要求三個月租金+三個月管理費作為保證金的，如果提前退租一般是不退回的，這點需要多注意。
   簽訂合約時即需付兩個月的租金+兩個月的管理費+首個月的租金費用，最重要的是，不要忘記還有＂經紀人的佣金＂哦
    
8. 免租期一般要看業主的決定，可以跟經紀人討論，若為毛胚或是帶裝修需要多少免租期
    
9. 合約簽訂：一般簽訂租賃合約會走一個流程：客戶預約--》帶看物件--》客戶相中，然後簽訂《租賃意向書》給屋主--》談妥條件價格--》預約時間簽訂合約。
    
10. 商務中心的租賃合約一般會簽兩份：一份是地政局的備查用的，一份是補充協議。地政局的合約比較籠統，寫清楚租金、年限雙方蓋章簽字就可以了。

　　另外，目前辦公室得租賃行情水漲船高，我們也需要注意幾點事項，其主要有以下的幾點：
 

1. 不要輕易的相信網站或個人口頭報出的超低價，從而影響您對市場的判斷，導致經紀人出現被動的情況。最好咨詢專業的仲介經紀人出，能夠得到比較正確的租金價格信息。
    
2. 企業找辦公室出租的核心需求需要明確的目的，如預算、到期時間等具體需求要明確；如果需求發生改變，需要及時的與仲介進行相應的溝通，從而避免延誤黃金時間。
    
3. 對找尋的物件收費需要了解，以免在簽合同之後又出現額外的費用產生。
    
4. 在爭取條件時，務必需要核對仲介及業主提供的相關文件，如委托書、意向書等重要文件。

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內湖/南港廠辦.倉庫.廠房.工廠.等工業區土地使用管制(建蔽率與容積率)參考如下表：

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瑞光不動產專精內湖科技園區、南港軟體園區、汐止科學園區內工業不動產、收益型不動產、商用不動產、商務中心、商務住宅、商場、賣場、廠辦、商業不動產、土地、店面、會議室、停車位等多類型產品出租出售延伸服務。瑞光不動產同時擁有堅強專業商用不動產仲介團隊，熟悉不動產開發、不動產銷售、不動產投資、不動產代銷等多觸角產品行銷推廣，為內湖、南港及汐止最專業的不動產仲介顧問公司。

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			新店	永和	中和	板橋	土城	三重	新莊	泰山	樹林	蘆洲	五股	八里	淡水	汐止	瑞芳	澳底
住 宅 區	住一	建蔽率 容積率	30 60	60 300	60 300	60 300	60 180	60 300	60 300	60 200		60 200	60 200	60 200	60 200	50 200	60 200	60 200
	住二	建蔽率 容積率	60 120				60 240									50 240
	住三	建蔽率 容積率	60 280
	住四	建蔽率 容積率	60 300
商 業 區	商一	建蔽率 容積率	60 180	80 440	80 440	80 460	80 240	80 440	80 440	80 300	80 380	80 320	80 300	80 300	80 320	80 360	80 280	80 280
	商二	建蔽率 容積率	80 420				80 320
	商三	建蔽率 容積率	80 440
工業區		建蔽率 容積率	70 210	70 210	70 210	70 210	70 210	70 210	70 210	70 210	70 210	70 210	70 210	70 210	70 210	70 210	70 210	70 210
學 校	文小/中	建蔽率 容積率	50 150	50 150	50 150	50 150	50 150	50 150	50 150	50 150	50 150	50 150	50 150	50 150	50 150	50 150	50 150	50 150
	文高/職	建蔽率 容積率	50 200	50 200	50 200	50 200	50 200	50 200	50 200	50 200	50 200	50 200	50 200	50 200	50 200	50 200	50 200	50 200
	文大	建蔽率 容積率			50 250	50 250	50 200		50 250	50 250		50 250
市 場	零售	建蔽率 容積率	50 240	50 240	50 240	50 240	60 240	50 240	50 240	50 240	50 240	50 240	50 240	50 240	50 240	50 240	50 240	50 240
	批發	建蔽率 容積率						50 120
公園		建蔽率 容積率	15 30	15 30	15 30	15 30	15 30	15 30	15 30	15 30	15 30	15 30	15 30	15 30	15 30	15 30	15 60	15 30
機關用地		建蔽率 容積率	50 200	50 250	50 250	50 250	50 250	50 250	50 250	50 250	50 250	50 250	50 250	50 250	50 250	50 250	50 250
保 存 區	存一	建蔽率 容積率	60 160		50 160	50 160	40 160	50 160		50 160	50 160	50 160		50 160	50 160			50 160
	存二	建蔽率 容積率					60 240
加油站		建蔽率 容積率	40 120	40 120	40 120	40 120	40 120	40 120	40 120	40 120	40 120	40 120	40 120	40 120	40 120	40 120
停車場		建蔽率 容積率	立體80 *		立體80 *	立體80 *		立體80 *	立體80 *	立體80 *	立體80 *	立體80 *		立體80 *		立體80 *	立體80 *	立體80 *
醫療區		建蔽率 容積率	40 320		40 400	40 400			40 400
變電所		建蔽率 容積率		50 250	50 250	50 250		50 250		50 250		50 250	50 250	50 250		50 250
文教區		建蔽率 容積率	50 250				40 80	50 250				50 250			50 250
社教用地		建蔽率 容積率						50 250		50 250
體育場		建蔽率 容積率			50 -	50 -			50 -		50 -
電信用地		建蔽率 容積率		50 250				50 250	50 250		50 250
風景區		建蔽率 容積率	10 30		20 60											20 60		20 60
倉儲區		建蔽率 容積率							60 210

 
備註：面臨計畫道路寬度未達八公尺(不含)者，其住宅區容積率不得大於200，商業區容積率不得大於320。
※最後修正日期：86年08月15日。
※本管制表僅供參考，實際數字以公告之都市計畫書為準。
※來源：台北縣政府城鄉發展局



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內湖科技園區廠辦大樓、辦公大樓公共設施及配比漫談

一. 一般建商規劃內湖科技園區辦公室個案之小公

當樓層之梯廳、樓梯間、電梯間、走道、機房、管道間、廁所、茶水間。

二. 一般建商規劃內湖科技園區辦公室個案之大公

一樓大廳、地下樓梯廳、管理員室、機車位、卸貨車位、及兩者持分之車道、卸貨平台、中央監控室、蓄水池、台電受電室、電信機房、進排氣機房、消防機房、緊急發電機室、屋突、其他附加設施。

三. 一般建商規劃內湖科技園區辦公室個案之汽車位

不論為法定、停獎汽車位皆屬建商、地主、持有人個別產權，不計入大小公，否則公設比率會在45%以上，並會衍生日後使用之麻煩。

四. 市場討喜之公共設施：

1. 一樓大廳氣派。
2. 當樓層應有之設施皆有，且配比適當。
3. 市場最能接受之公設比率為30-35%。

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內湖科技園區廠辦分佈-「西湖段」

西湖段即台北市內湖區西湖段四小段(地政名詞，就像身份證統一編號之於個人；每一筆土地皆有區、段、小段、地號，每一建物皆有建號；戶政上每一房子皆有門牌)，廠辦大樓及辦公室個案分佈介於內湖路一段、港墘路、堤頂大道間，為內湖科技園區最精華區，區域內尚有貫穿園區的瑞光路、洲子街、基湖路等，緊鄰內湖路、江南街住宅區及大直商業區，文湖線西湖、港墘兩捷運站即在此區設站。

區域內有明碁電通1、明碁電通2、普立爾、聖立科技、台聯電訊、、敦吉科技、崇越科技、友尚科技、友立資訊、彩富電子、利達視聽、仁寶電腦、華邦電子、台灣固網、光泉企業、國泰人壽、台灣產物、NASA科技、元吉企業、致伸科技、倫飛電腦、享承科技、獨身貴族、淳郁企業、數位聯合、精業集團、太欣半導體、光寶集團、神通電腦、遠傳電信、聯邦大樓、自由時報、八大影視、亞矽科技，等企業總部。

內湖科技園區廠辦分佈-「文德段」

文德段即台北市內湖區文德段五小段，廠辦大樓及辦公室個案分佈介於瑞光路、民權東路六段、行忠路、舊宗路、堤頂大道、港墘路之間。文德段依中山高速公路、高級別墅區劃分為三區，三區周遭環境、人文景觀、交通動線截然不同：

1.廠辦大樓及辦公室個案分佈介於瑞光路、陽光街321巷、高速公路、舊宗路、堤頂大道、港墘路之間；瑞湖街、陽光街兩條重要次幹道貫穿；和住宅區隔著瑞光路，能利用江南街商圈餐飲等生活機能，未來尚能享受捷運港墘站的便利。區域內有速博科技、台新集團、大眾集團、富邦集團、洪氏英科技、捷泰科技、辰昀企業、三美企業二、是方電訊2、台達電子、是方電訊1、倚天資訊、普合企業、三美企業、安傳電子、鍾榮企業、匯揚企業、南京資訊、麗嬰房、陞技電腦、汎新企業，等企業總部。

2.廠辦大樓及辦公室個案分佈介於瑞光路、民權東路六段、高速公路、瑞光路112巷之間；瑞光路、民權東路兩條主幹道在此交會；能利用民權東路六段商圈餐飲、銀行、員工交通等生活機能。區域內有浩鑫企業、捷元科技、凱楠汽車、研華科技、瑞好企業、華聯食品、中國時報、晟銘科技，共8棟企業總部。
F區：介於中山高速公路、行忠路、舊宗路之間；利用民權大橋穿越基隆河進入台北市區；本區和D區皆能享受堤頂交流道之便利；民權高爾夫球場、貝克漢運動休閒、內湖運動公園等，有機會結合各大賣場成OUTLET一日商圈。區域內有興洋科技、台灣錄霸、順益汽車、普林通、貝里尼鞋業、中興保全、恆昶，等企業總部。

3.別墅區介於瑞光路、瑞光路112巷、中山高速公路、陽光街321巷之間；位於內湖科技園區的高級別墅區，相當難得，利用公園綠帶和內湖科技園區適度區隔。

內湖科技園區廠辦分佈-「舊宗段」

舊宗段範圍內，廠辦大樓及辦公室個案分佈依土地的使用劃分成「第二種工業區(工二區)」、「倉儲區」及「商業區」、「住宅區」：

舊宗段工二區：分成兩大區域，

1.廠辦大樓及辦公室個案分佈介於介於行忠路以南，民善街，舊宗路一段之間；區域內有誠泰銀行、成豐、中國電子、所羅門、良友、創見資訊、雅新、欣融、雅歌丹、中國郵報、維熹科技、瑞銘大樓、民視電視台、飛瑞科技、飛捷科技、蘋果日報、壹周刊、友訊科技、大鵬科技、增你強、精技電腦、海天、新光保全、三立電視台、華泰、智邦、昇恆昌、弘奇、遠見科技、連亞網通等企業總部。

2.廠辦大樓及辦公室個案分佈介於新湖一路以南、行善路以北、堤頂大道以東、舊宗路一段以西之間，已有長榮傢俱、麗車坊等進駐；家樂福營業後，本區域更加繁榮。

舊宗段倉儲區：廠辦大樓及辦公室個案分佈介於民權大橋以南，新湖一路以北，堤頂大道以東，舊宗路一段以西之間。堤頂及環東兩條快速道路在此交會，此一區塊內有好市多量販店、大潤發量販一、二、三館及家樂福三大量販賣場。結合區域內的in base（銀鯨）、LEECO（禮客）、力麗傢俱、燦坤3C、特力屋、統一皇帽，加上之後花市的遷入，OUTLET一日商圈儼然成型。

舊宗段商業區、住宅區：鄰星辦公室個案分部佈介於行善路及環東大道、舊宗路、堤頂大道之間的範圍。區域內已有睡眠王國及專賣寵物用品的DOGGY HOUSE等賣場；及基河國宅、低密度住宅區等。

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辦公室小辭典-「權狀相關名詞」

「主建物」

各區所有建物得單獨使用，非屬附屬建物之室內部分。

「附屬建物」

較常受一般購屋人注意之附屬建物為陽台、露台、平台、花台，即供主建物使用之建築設施，原則上 與主建物相連，從屬於主建物。

「陽台」

係指直上方有遮蓋物之平台。

「露台」

直上方無任何頂遮蓋物之平台。

「公共設施」

大樓或房屋各個獨立使用部分具有單獨所有權，此稱為區分所有建物，而對於共同使用部分則定為各區分所有人共有，一般稱此共有部分為公共設施。

「大公」

係由全體住戶共同分擔，例如配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、清水池等。

「小公」

係由部分住戶共同分擔（若由當層全部住戶分擔者），如電梯間、通道、走廊、門廳等。

「抵押權」

對於債務人或債務人以外之第三人不栘轉占有而供擔保之不動產，得就其賣得價金受清償之權。

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「建造執照」

辦公大樓建築物之新建、增建、改建及修建，向主管建築機關請領之執照。

「使用執照」

辦公大樓建築物建造完成後之使用或變更使用，應領使用執照。

「起造人」

辦公大樓建築物之起造人為建造該建築物之申請人。

「完工日」

一般規定不一，以「申請使用執照日」或「實際領得使用執照日」為準。

「開工日」

辦公大樓建築物起造人會同承造人、監造人依建築注規定，向建築處申報開工，並在工地現場實際開始工作。

「工作天」

辦公大樓建築物能實際施工的天數而言。將日曆天扣除無工作或國定例假及星期例假日下工作之天數。

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