(圖片來源：永誠地政士事務所)

一、 產權調查：

為確保交易安全，不動產經紀人應先申請不動產相關產權資料並確認產權狀況，製作「不動產說明書」，由賣方/出租方確認無誤後交付予買方/承租方，以便買方明瞭產權狀況，避免買賣糾紛。 

二、稅費負擔：

簽約前，由不動產經紀人及地政士(代書)核算出雙方各自應負擔之稅費金額。

賣方：簽約手續費、塗銷費、土地增值稅、財產交易所得稅、仲介服務報酬…等稅費。

買方：簽約手續費、塗銷費、過戶登記、抵押設定、契稅、印花稅、買賣登記、仲介服務報酬…等稅費。

三、簽約【付第一期款】

1. 定義：買賣雙方就不動產買賣契約(私契)之各項條件，如買賣價款、價款給付方式、買賣 流程，其他買賣條件達成協議後，以文字記載於契約書上，由買賣雙方親自簽名蓋章，並經不動產經紀人見證蓋章。
2. 不動產經紀人：申請謄本(第一類)確認產權，並交付予買方、通知買賣雙方簽約的時間與地點及各自應履行之義務。
3. 應備文件： 
   買方(公司法人)：公司負責人身分證正本、大小章。 

   買方(自然人)：身分證、印章。 

   賣方(公司法人)：土地及建物權狀正本、公司負責人身分證正本、公司印鑑章、公司事項表、 公司法人完成處分程序證明、銀行貸款餘額證明。/strong>

   賣方(自然人)：土地及建物權狀正本、身分證正本、印鑑章、印鑑證明。

4. 用印可與簽約一併辦理。

四、 用印(備證)【付第二期款】

1.  定義：買賣雙方將報稅、產權轉移登記所須的證明文件交付予地政士，地政士並於填妥的 土地增值稅申報書、契稅申報書、土地與建築改良物所有權轉移契約書(公契)、登記申請 書上蓋好買賣雙方印鑑章的手續，稱之為用印。(買方貸款申請)
2.  不動產經紀業：通知買賣雙方用印的時間與地點及各自應履行之義務。 
3. 作業期：簽約至用印估約 3~7 個工作天。 
4. 應備文件： 

• 買方(公司法人)：公司大小章、公司事項表(貸款用)。 
• 買方(自然人)：印章、戶口名簿或戶籍謄本 2 份、財力證明。 
• 賣方(公司法人)：公司印鑑章、公司事項表、房屋及地價稅單。 
• 賣方(自然人)：印鑑章、印鑑證明、戶口名簿或戶籍謄本 2 份、房屋及地價稅單。

五、 完稅：

1. 定義：土地增值稅單及契稅單核發下來後，地政士(代書)/屢約保證人會通知買賣雙方繳交稅款，買賣雙方繳 納稅款後，方可進行產權轉移登記(過戶)的程序，此稱為完稅。
2. 不動產經紀業：通知買賣雙方繳納稅款及各自應履行之義務。
3. 作業期：用印至完稅估約 10-21 個工作天。

六、 過戶(貸款) 

1. 定義：即賣方將買賣之不動產轉移所有權於買方或其指定之登記名義人名下。 
2. 不動產經紀業：向買賣雙方報告過戶及貸款的進度及各自應履行義務，通知買賣雙方支付過戶款的時間與地點。
3. 作業期：完稅至過戶估約 3-5 個工作天，如需貸款者估約 18-20 個工作天。

七、 交屋(尾款) 

1. 定義：買方支付尾款領取新權狀，買賣雙方結清地價稅、水費、電費、管理費等費用，若買賣標的設有公司或工廠登記者，賣方須先行將公司或工廠登記設址遷移，並將房屋騰空 才可移交給買方使用，並以現場點交方式為之。
2. 不動產經紀業：通知買賣雙方支付尾款及交屋的時間與地點及各自應履行之義務。 
3. 作業期：視買賣雙方約定之交屋時間而定

(圖片來源：永誠地政士事務所)

何謂履約保證

指以銀行或建經公司做為履行契約的保障方，在交易過成中，買方陸續付出的買屋款，都先保留在「履約專戶」中，等所有買賣手續全部完成、房屋過戶到手後，價金才會提出撥給賣方；如此，可免除詐騙集團從中做手腳，甚至如賣方房屋延遲交屋、查封、違約等狀況，買方價金就會被凍結在中間人的帳戶，不至被賣方取走。

履約保證分為兩種：　

1.一種是買賣價金履約保證 也就是說如果交易失敗而有一方已經取得的非法利益~~
銀行會把剩下的價金或物品補齊給受損失的一方 這種履保要收萬分之5.5~6的手續費。

2.而另一種是已收價金履約保證 也就是說銀行只對已收之價金做保證的動作~ 交多少賠多少。
買房子如果遇到一屋兩賣、買方領走貸款、或是房屋被法院查封等問題時，多半沒有保障。
　
而這些問題如果能透過第三方的銀行保證，除了能保障交易安全，也可讓成交的風險降低，消費者資金獲得保障。為了保障客戶安全，減少客戶產權、付款等相關的風險，為客戶權益保證，讓買賣雙方皆有放心且安全的交易流程。
確保買賣雙方在不動產交易過程中對買賣價金的應有權益，並能有效防制惡意的詐害行為，避免可能遭致的傷害。依法依約為不動產買賣當事人及交易輔助人執行買賣價金安全的必要事宜。不受金融機構房貸業務的限制及要求，
承辦物件範圍寬廣、作業簡便迅速、流程機制彈性務實。買賣價金以信託方式專戶分帳列管，避免管控作業的風險。

【買方】保障產權清楚 風險發生時，依約定保障已支付款項的安全，履約保證專戶控管購屋款，若賣方違約，經買方完成法律程序解除買賣契約確定後，履約保證專戶將歸還買方已支付之買賣價款。 
【賣方】不動產過戶前，買方如果違約不買，賣方經過法律程序解除買賣契約確定後，賣方可取得專戶中買方已繳存的款項。

風險發生時，依約定保障尾款給付的安全。

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