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2018/05/02
汐止區大同路,勤樸大臻附近銀行、郵局
陽信銀行  汐止分行   新北市汐止大同路一段175號1~2樓(經緯大樓)

彰化銀行  汐科分行   新北市汐止區大同路一段217號(華鎮生活家)

玉山銀行  汐止分行   新北市汐止區大同路一段237號(台灣科學園區)

華南銀行  樟樹灣分行 新北市汐止區大同路一段276號(世紀經貿大樓)

第一銀行  汐止分行   新北市汐止區大同路一段280號(樟樹灣大樓)

土地銀行  汐止分行   新北市汐止區大同路一段306之3號(亞太經貿中心)

第一銀行  汐科分行   新北市汐止區大同路二段133號(遠東科技中心)

台灣銀行  汐止分行   新北市汐止區大同路二段175號(遠東科技中心)

國泰世華  汐止分行   新北市汐止區大同路二段196號(國泰人壽大樓)

中國信託  汐止分行   新北市汐止區大同路二段210號(寰宇首席大樓)

星展銀行  汐止分行   新北市汐止區大同路二段231、233號(甲山林天廈)

永豐銀行  汐止分行   新北市汐止區大同路二段508、510號(百神米蘭大樓)

汐止樟樹灣郵局       新北市汐止區大同路一段322號

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2018/05/10
台鐵汐科站對面的勤樸大臻-公車路線
605 公車              汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-台北車站
605副公車           汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-松山車站
668 公車              汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-公館
629公車               汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-南松山
711公車               汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-圓環
藍22                    汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-南港花園社區
F912B                 汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-
F913                   汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-
內科通勤專車7    汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-內湖科技園區
1191                    基隆-台鐵汐科站(勤樸大臻)-中崙
955                      汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-捷運劍南路站
919                      五堵-台鐵汐科站(勤樸大臻)-捷運忠孝復興站
1032                    基隆-台鐵汐科站(勤樸大臻)-板橋
1191                    基隆-台鐵汐科站(勤樸大臻)-中崙
2021                    瑞芳-台鐵汐科站(勤樸大臻)-板橋

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2021/01/22
政府不動產標案 今年上看2千億
房市旺，政府加碼「作莊」大舉標售不動產。仲量聯行預估，2021年政府重大不動產標案投資招商金額將突破1,900億，甚至上看2,000億大關；其中，公辦都更、捷運聯開及BOT和地上權案，投資金額分別有近830億、578億及503億元。
 
仲量聯行董事總經理趙正義表示，在精華區土地稀缺下，今年政府將大舉招商，市場持續高度關注土地開發案，預料環狀線招商案、士北科園區、高雄亞灣特貿三等開發案，將成為今年焦點。
 
趙正義表示，最新保險業公開資訊觀測站統計資料顯示，2020年第三季國內前十大壽險業者可用於不動產投資資金持續成長，季成長1.4％、年成長5.3％，來到6.42兆元，顯示市場資金仍相當豐沛，建議政府應適度引導保險業豐沛游資進入公共建設或大型開發案。
 
趙正義表示，新冠疫情持續肆虐，全球經濟復甦前景仍不明朗，多數投資人皆採取較為守的態度；國內在疫情保持平穩及商業信心轉為樂觀下，經濟活動也已大幅回溫，呈現經濟成長高、外銷出口高、股市創新高的三高情況，多數經研單位也上調今年經濟成長率，有助不動產市場持續活絡。
 
趙正義指出，據調查今年政府將積極招商，在公辦都更案方面，指標大案為高雄亞洲新灣特貿三，預估投資金額達300億元，第三季可望決標；另台北車站E1、E2案估計投資額達200億，預計第四季決標；台電南港舊址（AR-1-2）案估計110億元，第二季決標。
 
在捷運聯合開發案方面，環狀線十四張站一案估計投資金額達500億元，預計第四季決標；環狀線板新站約35億元，預計第三季決標。在BOT和地上權招標案方面，以台北市北投士林科技園區一案最受矚目，投資額將達305億元，第二季有機會決標；台中高鐵案也有百億的投資規模，第二季可望決標。
 
新壽、全聯搶進高雄地上權
高雄財政局舊市立總圖、漢神百貨商圈的兩筆地上權21日脫標，分別由新光人壽、全聯實業以3.02億、2.62億得標，分別高出底價12.60％、30.35％，高雄地上權案在2021年開春就傳出「雙囍」。
 
高雄財政局指出，位於新田路與自強三路口的商業區開發案，鄰近大立百貨、漢神百貨商圈，面積469.48坪，土地使用分區「商四」，建蔽率60％、容積率630％。該筆地上權存續期間70年，權利金每坪底價約44.73萬、總底價2.01億，由全聯實業以每坪55.81萬、總價2.62億元得標。
 
至於捲土重來的舊市立總圖地上權開發案，基地面積556坪，土地使用分區為「商五」，建蔽率70％、容積率840％，權利金底價約2.69億元，地上權存續期間70年，換算每坪底價約48.38萬，該案由新光人壽以每坪54.48萬、總價約3.02億得標。
 
財政局表示，兩件開發案地租為申報地價3％，其中2％與消費者物價指數連動，在消費者物價指數平均數上漲幅度累計逾10％時才調整該部分地租，以降低基地開發因公告地價上漲不確定因素。
 
富住通商用不動產研展部主任許值瑋表示，全聯實業其實已有競標高雄地上權的經驗，例如2019年就曾參與漢神百貨正對面的地上權土地，可惜未能如願，不過，從全聯近期的大動作可以看出，只要是位於商圈成熟的區位，都是全聯評估做大型商場的標的。另外一筆市位圖書館舊址由新壽得標，距上一次壽險業者參與高雄市地上權開發案已睽違三年；2018年高雄財政局招標捷運凹子底站旁「舊龍華國小」商業區開發案，當時由富邦人壽以78億取得70年開發權利。


資料來源:https://ctee.com.tw/news/real-estate/406679.html 


2021/01/22
受污土地種電 研擬鬆綁
為使污染土地多元化利用，環保署於21日公布修正「受污染土地設置太陽光電設施審查作業原則」，將污染改善中及改善完成污染土地納入光電種電適用範圍，預計逾600公頃污染土地可做設置太陽光電使用。
 
總統蔡英文21日接見太陽光電發展系統公會幹部時表示，政府正推動屋頂、漁電共生專案，希望讓國內太陽光電朝「多元複合利用」方向發展；她說，提升再生能源不但符合國際潮流，更可幫助台灣打進蘋果、微軟、亞馬遜、Facebook等綠電供應鏈，讓台灣在這波供應鏈重組過程把握住關鍵位置。
 
環保署本次修正行政命令，鬆綁受污染土地可種光電，據環保署統計，正在列管進行污染改善中土地約41公頃，已完成改善565公頃，總計超過600公頃土地未來可設置太陽光電設備，這些土地以彰化最多，其餘桃園市、新竹市、台中市都有。
 
環保署說，只要由申請者取得土地所有人同意後，向地方環保機關提出申請文件，並確保污染改善不受太陽光電設施設置作業影響。同時並要求申請者與地方政府簽訂行政契約，繳還相關代為支應改善費用，確認雙方權利義務與土地所有人權益，由申請者管理環境，保障土地資源不受污染，以永續經營方式發展綠電。
 
這次作業原則修正也明確定義，受污染土地及農業用地兩項名稱，只要是完成除污農地，農民可以恢復耕作，且若開發商想要進行地面型太陽光電設備裝置，同樣須取得地主農民同意。此外，蔡英文21日也提到，有些光電案場遇到比較複雜程序，需跨部會協調，已請政院副院長沈榮津成立「太陽光電專案推動小組」，協調、解決問題。政府近期已盤點公告「漁電共生先行區」土地，排除有爭議區域，並簡化申請程序。


資料來源: https://ctee.com.tw/news/policy/406680.html


2021/01/22
打炒房 未動搖房市樂觀預期
中央銀行在二○二○年十二月七日宣布四大穩定國內房市措施，包括新增全國公司法人購置住宅貸款限制，第一戶貸款成數最高限制為六成；第二戶（含）以上貸款，最高貸款成數為五成，皆沒有寬限期。新增自然人第三戶（含）以上購置住宅貸款限制，最高貸款成數為六成，沒有寬限期。為避免建商囤房、囤地，央行新增借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制，要求檢附具體興建計畫，最高貸款成數為六點五成，並保留其中一成待動工興建後始得撥貸；另外，新增建商餘屋貸款限制，最高貸款成數為五成。
 
在央行啟動房市選擇性信用管制政策後，中央大學台灣經濟發展中心在十二月廿八日發布台灣消費者信心指數調查結果，其中「購買房地產時機」指標，十二月份調查結果為一一四點八，與十一月份調查結果相同，繼續維持樂觀狀態，顯示民眾買房信心並未反轉。
 
中華經濟研究院在二○二○年十二月卅日發佈十二月份非製造業採購經理人指數（ＮＭＩ）為五十五點，較十一月份上升一點二點，其中營建暨不動產業指數為五十九點三，較十一月份上升三點五點，表示營建暨不動產業仍然維持擴張狀態。
 
由此可見，央行的四大穩定房市措施沒有動搖房市供需兩方對房地產景氣的樂觀預期。主要原因是央行的管制對象是房市投資客的投機需求與建商的購地、囤房需求，然而，房市投資大戶與大型建商在二○二○年房市中已大幅獲利，滿手現金，沒有太多融資需求。
 
即使有資金需求，在當前全球貨幣過度寬鬆的環境中，也有能力經由外資銀行或海外籌資等其他管道取得資金。
 
展望二○二一年，在房市需求部分，國內自住與換屋剛性需求在強勁的購屋信心與低利率的金融環境下可望繼續成長。台灣防疫績效卓著也將持續吸引台商回流定居與境外華人（特別是香港華人）移居台灣。
 
在房市供給部分，全球資金氾濫在二○二○年已經造成各國股市、房市大漲，資金更流入大宗商品交易，目前國際原油價格已經超過一桶五十美元，鐵礦砂價格二○二○年漲幅高達百分之八十，這些原物料價格上漲將帶動建築材料成本上升，加上二○二○年營建業工資大幅上漲，此將導致建築成本上升（隱含房市供給下降）。
 
房市一旦呈現需求上升與供給下降情況，房市價格勢必上漲。房市交易量則需視需求與供給變動幅度而定，如果需求上升幅度大於供給下降幅度，交易量將增加，反之，如果需求上升幅度小於供給下降幅度，則交易量下降。


資料來源: https://udn.com/news/story/121739/5194092


2021/01/22
保險業「錢」進私募基金 資金導引至52產業
國發會2月底提要點
國內保險業資金高達30兆元，為將資金導引至5+2、六大核心戰略產業及公共建設投資，國發會預計2月底提出「促進私募股權基金投資產業要點」，就投資國家重要策略性產業的私募股權基金（PE Fund）進行資格認定，若私募基金取得資格認定，保險業即可投資。
 
國發會主委龔明鑫表示，國內保險業資金龐大，但保險業資金來自民眾保費，監管上較為嚴謹，礙於現行法規，保險業者僅可投資投信及券商旗下私募基金，而目前國內私募基金並無主管機關，因此無法開發相關投資管道。他表示，「國發會願意出面擔任主管機關」，目前已與保險業者、併購、私募基金等公協會進行初步討論，預計2月底提出作業要點。
 
龔明鑫表示，開放保險業者可投資的私募基金資格認定上，將以3大投資標的為主，分別為5+2創新產業、六大核心戰略產業及具備自償性的公共建設投資。至於相關資格認定，他指出，將對私募基金資格審核建立一套機制，初期資格認定上將趨向謹慎開放，待機制建立後，規模將逐漸擴大。
 
不過，龔明鑫也強調，目前國發會對於私募基金資格認定僅為保險業者投資參考，對於投資私募基金可能引發的風險，業者投資仍需根據自身專業判斷，國發會也將在相關要點中建立規範、透明化機制等。


資料來源: https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1427182


2021/01/22
皇翔老董去年底 吃下敦南SOGO土地
賣方130億元脫手 省股權交易稅逾20億
順利閃過今年初上路的未上市櫃股權交易最低稅負20%，敦南SOGO趕在去年底最後一刻完成交易，這筆是股權交易，將設立逾50年、資本額僅9千萬的仁愛企業，以130億元賣給上市建商皇翔建設老董廖年吉的個人投資公司，不但讓賣方省下逾20億元稅負，買方未來透過都更興建豪宅可減徵40%稅負。
 
根據商工登記查詢，1月15日，仁愛企業董事長已從鄭資富核准變更為皇翔投資董座廖年吉，取得100%股權。而仁愛企業持有敦南SOGO產權，去年12月29日有最新貸款紀錄，擔保債權總金額96億元。房地產業者推測，該筆貸款是廖年吉接手後以敦南SOGO土地與建物擔保申貸。
 
根據北市建管處資訊，該百貨公司1988年10月取得使照，屋齡約33年，基地938.27坪、建物約7269.5坪，為地上7層、地下4層百貨公司，已經符合都更年限。
 
外傳成交總價130億元，以此拆算每坪土地1385.53萬元，也奠定忠孝敦南商圈每坪超過1千萬元的土地單價，加上附近幾乎沒有新建案釋出，若參考鄰近都更重建的豪宅「元大?悅」為例，每坪單價最高曾接近280萬元，整個社區每坪均價維持250萬元，推測皇翔老董吃下該資產後，未來每坪推案單價應該上看250萬元。
 
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，該土地法定容積率約375%，初步評估該案有原建築容積高於法定容積的情況，未來申請都更或危老重建時，在容積獎勵申請上有優勢，可稀釋土地取得成本；但因此次採股權交易，賣方無需繳納土增稅，土增稅將轉嫁至買方；但若未來透過都更權利變換後再出售，可減徵40%。
 
房地產業者表示， 仁愛企業1967年買下敦南SOGO土地期間沒有移轉過，若是直接購買土地，要繳納50多年暴增的土增稅，金額相當嚇人，加上今年恢復未上市櫃股票交易所得納入最低稅負課稅20%，讓該案趕在去年底完成交易，推估股權交易稅負可省下逾20億元。


資料來源: https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1427186


2021/01/22
李志宏創造土地附加價值 品牌信譽擺第一
不同於一般建商買地蓋屋的開發模式，潤泰創新（以下簡稱潤泰新）總經理李志宏表示，「潤泰新定位是一個加工業者，要做的是創造土地、產品的附加價值，而不是去賺增值財」，這樣做最大優勢，就是品牌擁有高能見度、公司信譽獲客戶青睞。
 
自我定位加工業者
李志宏指出，雖然近期房市不斷有熱銷案出籠，不過對潤泰新來說，市場僅是「小幅波動」，集團認為房地產開發應該是一個事業的概念來去建構，「地價、房價一直漲對建商不是好事」，因為賣掉就沒有了。
 
李志宏強調，對潤泰新來說，公司經營觀念就是，「建商是一個加工業者，要做的是創造土地、產品的附加價值，而不是去賺增值財」，尤其近幾年中南部市場有許多建商搶進插旗，潤泰新雖然有評估但沒有布局，因為對公司來說，是否購地開發要評估的是投報率和風險性的高低。
 
李志宏舉例，早期市場常說的「林（口）三（峽）淡（水）地區」，因區域房市、房價波動大，對公司來說，一個投資開發案動輒要花費四、五年時間，公司不做長期市場預設，因此對此類市場布局，以「少碰」為原則。
 
李志宏分析，同樣的邏輯，近年不少建商布局中南部市場，不過對公司來說中南部沒有非要去不可的理由，尤其是「如果能找到更好的投資標的，創造更好的投報率，且風險相對較低，資金更應該往這部分去布局才對」。
 
利用合建取代獵地
他表示，雖然近年集團購地減少，不過土地庫存卻沒有減少，而是以合建取代獵地；像是總銷約300億元的「南港之心」，案量這麼大，光是一個案子平均就能挹注三年的營收、獲利，且公司不必花龐大自有資金去買地，IRR（年化報酬率）也最有效益。
 
李志宏指出，對潤泰新來說，集團並沒有特別的購地計劃，除非是具有特殊環境或條件的土地，像是之前公司購買「松濤苑」的土地，就是在金融海嘯時期遇到這樣特殊的原料才會出手。
 
他舉例，又像是最近集團砸下17.2億元，向大潤發流通買下溫仔圳重劃區內約6,142.19坪土地，就是看好該重劃區未來潛力，決定先行布局、卡位。
 
雖然按照新北市政府規劃，該區預計2026年才會完成重劃，之後才會配地給原地主，因此六年後才有機會開發，但對公司來說，剛好關係企業有土地，且看好重劃區未來發展，所以搶先在今年超前部署。
 
李志宏表示，相較於同業，潤泰新不會特別庫存土地，也不會去公開市場搶標土地，集團認為資金若有更好投資計畫，有一套評估IRR的標準，只要符合內部的年化報酬率，任何的投資計畫都有機會納入評估，資金不一定要放在土地。
 
重建海砂屋受肯定
他指出，像是潤泰新在2015年主動收回重建海砂屋，該棟社區是27年前集團所蓋的台北市「潤泰雙子星」，因該案出現海砂屋問題，因此集團決議積極承擔、主動面對。
 
李志宏說，雖然該案為海砂屋，適用海砂屋特別條例，原容積可放寬30%，不過多出的三成，僅多出13~15樓三個樓層，可售樓地板面積僅約371坪，全案幾乎確定不賺錢在做，但在潤泰新主動回收雙子星案進行重建。
 
不過，李志宏強調，在潤泰新主動回收「潤泰雙子星」重建過程中，已有臥龍街海砂屋地主主動接洽，邀請公司參與重建，算是另類的贏了面子；對公司來說，「庫存土地不如庫存信譽」，當品牌、信譽獲得客戶的認同，不管房地產市場怎麼變化，消費者對於建商的品牌擁有高度認同和信賴，這就是潤泰的經營管理之道。


資料來源: https://udn.com/news/story/7241/4848209


2021/01/22
合建分屋銷售額課稅 從高認定
財政部國稅局21日表示，若建商和地主採合建分屋方式興建住宅出售，建商多半會回饋數戶房屋給地主。但國稅局認定建商銷售額時，會以地主土地市價或回饋房屋市價兩者擇高認定實際銷售額，再以此課徵營業稅。
 
近年來不少地主和建商合作，地主出地、建商提供建造工程做合建分屋，待房屋建成後再依簽約分潤型態。
 
我國合建房屋基本上多為三種型態，第一種「合建分屋」，由建商提供資金興建、事後與地主依約定比例分配房屋，像是按照樓層分配，然後建商、地主個別出售其分得房屋，各自負擔收益。
 
第二種「合建分售」，地主與建商先行簽訂契約，雙方各自出售房屋，但依約定銷售收益分配比例。第三種則是「合建分成」，地主與建商以共同名義或委託建商名義與承購人簽訂不動產買賣合約，按比例併同移轉給購買者，價金依雙方約定比例分配。
 
官員指出，若為合建分售或分成，為建商與地主把手上房屋賣給第三人，銷售額即為買賣契約價格，但合建分屋等於是建商把土地同等價值的房屋回饋給地主，雙方為互利關係，因此若出現土地、房屋銷售價格不一樣情況時，採擇高計算銷售額較公平。
 
另外，採用合建分屋的地主未來若出售分回房地，需依照房地合一稅新制或財產交易所得舊制申報。若適用房地合一稅，房屋與土地交易所得依所得稅法14-4規定，持有十年以下一律適用20％稅率，而持有十年以上為15％。若為財交所得舊制範圍、土地交易所得免課稅，房屋所得併入綜所稅計稅。
 
舉例A地主跟B建商合作、採取合建分屋方式，地主提供持有一年內的土地（市價3千萬元），換得建商四戶房屋（市價2千萬元），則建商對地主銷售額為3千萬元。另外，地主若將房地出售則適用房地合一稅的合建分屋優惠條款，土地、房屋交易所得皆適用20％稅率。


資料來源: https://ctee.com.tw/news/tax-law/406710.html


2021/01/22
行庫：首季房市交易量能受衝擊
指標大型行庫內部最新評估指出，首季房市交易量能受主管機關打炒房政策衝擊。根據指標大型行庫最新出爐的評估報告，央行的選擇性信用管制措施除了在短期發揮抑制投機買盤的效果，由於以自住為代表的剛性買盤亦可能轉趨觀望，因此首季房市量能恐將一併受到衝擊。

大型行庫內部已從需求、供給、交易價格、交易量能、金融面等五個面向切入分析近期內央行的選擇性信用管制措施，除了上述的預期觀望心理發酵之外，加上疫情升溫因素，雙重夾擊會衝擊首季的房市成交量能。
 
大型行庫這份評估報告分析，政府採取健全房市措施的同時，再加上全球疫情未見減緩，將影響全球經濟復甦步伐，因此，在房市調控措施、議價空間縮小及疫情高度不確定性等因素影響下，今年首季房市交易量能成長將受衝擊。
 
大型行庫對選擇性信用管制評估重點
 
央行的選擇性信用管制措施是針對建商土建融或餘屋貸款，使外界一般認為以自住型買方為主的首購、換屋買盤並未受限，對此指標大型行庫這份調查報告則認為，「仍有相當的間接影響。」
 
行庫分析，這類自住及換屋型的非投資客買盤，除了可能會有房價將走低，怕「買貴」的預期心理，另一種預期心理，即在於未來貸款空間會否遭到政策方向進一步的壓縮，這些預期心理會使自住型的買盤轉呈觀望狀態、不敢出手買屋，至於影響到何種程度還必須持續觀察。
 
至於交易價格，大型行庫認為中南部的房價在前瞻基礎建設執行的助益之下，原本就是「有基之彈」，但反而因此使買賣雙方議價更不容易。
 
根據大型行庫的報告，中南部的房價，特別是桃竹以南地區，一方面基期低，一方面政府前瞻基礎計畫的落實，的確助益改善當地城鄉差距、提高區域就業、所得成長及住宅需求，因此比起台北市房價近一年來僅漲1.77％，台南市與高雄市分別年漲5.73％、5.02％，但由於自住型的剛性買盤原本就不像投資客有追高的動力，另一方面也會觀望政策方向評估是否會再降價，或是日後融資買房的空間會否受限縮，因此現在買賣雙方要完成議價，可能更不容易。


資料來源: https://ctee.com.tw/news/finance/406557.html