營利事業出售適用房地合一稅的房屋時，計算交易所得不能直接拿出售價格減掉當初買價。台北國稅局提醒，若出售的房屋帳列為固定資產，計算交易損益時，應以「原始取得成本扣除累計折舊後的未折減餘額」做為成本，若誤以原始取得成本計算，恐因少報所得而遭補稅。

依《所得稅法》規定，營利事業出售2016年1月1日以後取得的房屋、土地，應依房地合一稅制度計算交易所得或損失，也就是以出售收入減除相關成本、費用或損失後的餘額作為所得額。

國稅局指出，若出售的房屋原本列為公司固定資產，持有期間已依法提列折舊，出售時計算成本就不能再以原始取得成本全額列報，而應扣除歷年累計折舊，以剩餘的未折減餘額作為成本基礎，據以計算房地交易所得及應納稅額。

舉例來說，甲公司於2024年度營所稅申報時，列報出售一筆在2021年間取得的房地，計算房地交易所得為2,300萬元，因持有期間未滿2年，適用45%的房地合一稅率，申報應納稅額1,035萬元。

不過，國稅局查核過程中發現，該房地中的房屋部分原本列為固定資產，甲公司在計算交易所得時，未將房屋累計折舊60萬元自取得成本中扣除，導致成本高估、所得低報。經調整後，房地交易所得增加60萬元，依45%稅率計算，補徵稅額27萬元。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/6710/9588800?from=edn_subcatelist_cate

自住客相當在意高端住宅的施工細節，品牌建商開始推動「工程透明度」。圖／業者提供

台中品牌建商工地文化與工程透明化亮點。表／業者提供

梅雨鋒面接連報到，全台強降雨頻傳，住宅防水與施工品質面臨嚴峻考驗，也讓購屋族的評估標準出現轉變。在房市回歸自住需求主導下，消費者不再只看地段、價格與品牌，更重視防水工程、結構安全、建材品質及工地管理等看不見的細節，「工程透明化」正逐漸成為衡量建商實力與住宅價值的重要指標。

每年5、6月的梅雨季，向來被視為檢驗建築品質的重要時刻。近年短延時強降雨事件愈趨常見，從屋頂防水層、外牆接縫處理、窗框收邊施工，到地下室排水與防洪設計，每一項細節都直接影響住宅未來數十年的居住品質。

地產專家表示，相較於建案外圍精緻的植生圍籬、華麗的接待中心與樣品屋規劃，真正決定建築耐久性與居住安全的，往往是購屋客平時難以看見的工程品質與工地管理文化。

也因此，「工程透明化」逐漸成為近年預售屋市場最受重視的品牌價值之一。愈來愈多自住客不再滿足於銷售簡報與樣品屋展示，而是希望深入了解施工過程、建材規格及品質管控機制，藉此降低預售屋資訊不對稱所帶來的不確定性。

在台灣預售市場中，已有不少品牌建商率先推動工程透明化。北部如潤泰、冠德等建商，長期以嚴謹施工品質與完善工地管理建立市場口碑；中部則有長安、精銳、寶輝、陸府、豐穀等品牌建商積極落實工程公開制度，透過定期工程紀錄、工地參訪、施工進度揭露及第三方品質驗證等具體作為，打破預售屋過去被視為「黑盒子」的資訊盲區，讓購屋者在交屋前便能掌握建築品質與施工進度。

以科博特區指標案「長安大序」為例，該案首度引進「卜大整體衛浴」與「同層排水」工法，從根本降低漏水機率並提升檢修便利性；更令市場矚目的是，該案在一樓戶外區、頂樓及露台區的防水施工接採用「拜鐵膜」建材施工確保防水無虞。

長安建設總經理陳光柏表示，「長安大序」極度重視工地秩序。例如在混凝土灌漿前，工班會先包覆柱筋，避免水泥漿沾附，以確保後續新舊混凝土接合時的抓握力；封模前也會進行高壓清洗，徹底清除木屑與粉塵。陳光柏強調：「確保結構體零雜質」的細節在施工階段就已定調，這才是入住多年後仍能維持穩定居住品質的底氣。

同樣高度重視工程品質的豐穀建設，從基地條件評估、結構規劃、建材測試到後續養護，每一道工序都經過反覆確認。為此，建商特別提供「工程白皮書」，向消費者完全公開施工理念與工法細節。豐穀建設強調，蓋房子追求的不是速度，而是長久穩定的居住品質，透過扎實的按部就班，打造經得起時間考驗的建築。

陸府建設在工地管理上則訴求「每週聯合巡勘」，結合設計、工程、行銷、客服、品牌等跨部門團隊，並邀請合作建築師、室內設計與景觀團隊共同實地踏勘、逐一檢視細節。這份細緻度更延伸至售後服務，交屋時從玄關電子鎖、廚房設備、浴室排風到陽台排水系統，皆由專人逐一解說操作與維護方式。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，建商所採用的每一道工法、每一項工地管理措施，背後代表的都是願意投入的營造成本，而這些努力，最終都會在消費者入住後的長期居住體驗中獲得驗證。尤其梅雨季、強降雨與颱風季，更是檢視住宅質量的嚴格試金石。

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20260625701984-430601

建築能效正從過去較專業的技術標章，轉變為影響房屋持有成本、貸款條件與資產保值的重要指標。示意圖／好房網News記者林和謙／攝

房價高漲、房貸壓力沉重，許多購屋族看屋時仍習慣先考量地段、總價、坪數、公設比與屋齡；不過，未來買房可能還要多問一句：「這棟房子省不省電？」隨著建築能效標示、房屋稅減免、不動產說明書揭露、實價登錄資訊整合與綠色房貸逐步銜接，建築能效正從過去較專業的技術標章，轉變為影響房屋持有成本、貸款條件與資產保值的重要指標。S.D.I 恆達空間智庫建設事業部執行副總柯登耀以「買房新指標：你的房子會不會省電、減稅、好貸款？」為題，從綠建築、建築能效到綠色金融，說明未來房市規則如何改變。

柯登耀指出，過去民眾買冷氣、冰箱、洗衣機時，通常會看能源效率標示，知道一級能效比較省電；但買一間動輒數百萬、數千萬元的房子時，卻很少有人追問：「這棟房子到底耗不耗能？」他表示，這正是未來房市必須改變的觀念。房子不是短期消費品，而是可能持有30年、50年，甚至傳給下一代的長期資產，因此不只要看買進價格，也要看後續電費、稅金、管理費、維修成本與轉手保值能力。.

柯登耀說，若用白話說明，綠建築像是房子的「環境與健康體檢報告」，建築能效BERS則像是房子的「能源效率標籤」，低碳建築則是在看一棟房子從建材、施工、使用到維護的整體碳足跡。這些制度過去多半被視為建築專業或政策語言，但現在已開始與民眾真正有感的事情連在一起，包括房屋稅、房貸利率、交易揭露與未來保值。

其中最具指標意義的，就是臺北市建築能效房屋稅減免新制。依政策方向，臺北市政府自115年7月1日起，針對首次取得建築能效標示第1級、第1+級或第0級的房屋，給予房屋標準單價減價5％優惠，優惠期間5年，首次延續認可後最長可達10年。柯登耀提醒，這並不是房屋稅單直接打95折，而是計算房屋現值時使用的「房屋標準單價」減價5％，進而降低房屋現值與房屋稅。

柯登耀分析，這項政策真正重要的地方，不只是減稅金額本身，而是政府首次透過地方稅制，把建築能效與財務誘因直接連結起來。換句話說，房子省不省電，未來不只是環保問題，也可能成為影響持有成本與資產價值的市場訊號。

以大型辦公大樓為例，若取得第1+級建築能效標示，每戶每年可能減少數萬元房屋稅，若以10年計算，整棟建築累積節稅效果將更為明顯；一般住宅單戶金額雖然較小，但若再加上長期電費節省、可能取得的綠色房貸優惠，以及未來轉手時的保值效果，就不能只看單一年度稅額，而要看整體總持有成本。

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20260625700928-430601

你是否也感到焦慮？面對AI科技的爆發式成長，過去我們熟悉的模式、觀念，甚至職場生存法則，似乎在一夕之間都不再適用。

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本期影片，胡偉良博士將從科技與房地產的第一線視角出發，為你全面拆解：AI時代下，我們該如何重新定義自己？未來的走向又將如何被重新洗牌？

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本頻道由品嘉建設與胡偉良博士 共同經營，專注於 房市解析、房地產趨勢、台灣房價、都市更新、危老改建、房市政策 等議題，帶您掌握最新房市走勢。

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資料來源:https://www.youtube.com/watch?app=desktop&v=IRM27rrt9ZU&ra=m

2026年上半年在科技業擴張與企業升級需求支撐下，台北市辦公室租賃市場維持穩健去化。高力國際最新「2026年第二季台北市商辦市場調查」顯示，第二季平均租金微幅上升至每坪每月2,702元，空置率由第一季7.28％降至6.82％。單季淨去化量達6,639坪，反映企業對辦公空間需求仍具韌性。

AI外商撐盤　A級大樓成去化主力　頂級大樓動能放緩

高力國際企業客戶服務部資深執行董事陳頌民指出，受惠企業擴張與升級需求，整體供需結構短期仍平衡。七大商圈空置率普遍下滑，其中仁愛新生商圈因新大樓去化順利，空置率由10.33％大幅降至6.99％，改善幅度最顯著。租金方面，各商圈小幅走揚，西區及仁愛新生商圈在新大樓成交支撐下，表現相對強勁。

台北市信義計畫區商辦群。圖／好房網News記者李彥穎攝

從大樓等級觀察，市場呈現「A級熱、頂級冷」分化。頂級大樓去化速度趨緩，空置率上升至11.62％，租金已連續數季持平在每月每坪4,339元。相較之下，A級大樓仍是主力需求，空置率續降至7.17％，租金微揚至每月每坪3,060元。

陳頌民分析，近年AI供應鏈相關外商科技業持續擴大在台營運，需求面積從數百坪至上千坪不等，且高度偏好高規格、高效率辦公空間，特別重視電力承載、樓板載重及樓高等硬體條件。這股搬遷升級潮，讓A級大樓與新完工大樓成為主要受惠者，支撐上半年去化動能。

下半年6.6萬坪新供給將進場　年底空置率恐回升至8.96％

然而，供給壓力已在眼前。陳頌民表示，第三季及第四季預計將有約6.6萬坪新增供給投入市場，全年合計約7.5萬坪。由於新增供給釋出速度可能高於短期去化能力，預期空置率將逐步回升，2026年底恐接近8.96％。

值得注意的是，儘管空置率有微升隱憂，但在需求穩定擴張下，房東對租金仍樂觀，市場暫未出現明顯讓利。陳頌民認為，現階段尚未全面反映新供給帶來的潛在壓力，預估至年底租金仍將維持溫和上漲走勢。

五年39萬坪巨量衝擊　區位、規格、租賃彈性決勝負

真正考驗在2026年之後。根據高力國際統計，2026至2030年間，台北市中心累計新增供給將達約39萬坪，市場進入供給放大、競爭加劇的新階段。 

陳頌民提醒，隨著租戶可選擇物件明顯增加，單靠「地段」已不足以保證去化。辦公大樓的三大關鍵將決定勝負：第一是區位條件，是否鄰近捷運、產業聚落；第二是產品規格，能否滿足AI科技業對電力、載重、智慧化的高標需求；第三是租賃策略彈性，包括租期、分期給付、裝修補貼、客製化空間等，能否對應企業擴張的不確定性。 

「39萬坪是過去五年總和的數倍量級。」陳頌民指出，當供給從稀缺轉為充足，市場話語權將從房東轉向租戶。硬體規格不到位、租賃條件僵化的舊A辦或B辦，恐面臨租金修正或去化期拉長壓力。反之，具備ESG認證、智慧樓宇系統、且願意提供彈性方案的新A辦，將在企業升級潮中持續吸

房東樂觀心態待調整　2027年起恐現讓利潮

雖然2026年租金在需求支撐下仍看漲，但陳頌民示警，39萬坪供給量自2027年起將逐年大量釋出。若全球景氣反轉或AI擴張放緩，空置率攀升速度可能超乎預期。屆時房東若仍維持「不降租」態度，去化空窗期恐拉長，財務壓力將浮現。 

對租戶而言，未來五年是議價黃金期，可望爭取更長免租期、裝修期或冠名權。對開發商與壽險房東而言，如何在規劃階段就超前部署智慧化、低碳化，並預留空間分割彈性，將成為新大樓能否快速滿租的關鍵。 

陳頌民強調，台北商辦正從「房東市場」走向「規格與策略決勝」的買方市場。39萬坪新供給既是挑戰，也是產業升級的契機，誰能精準對接AI世代企業需求，誰就能在下一輪競賽中勝出。

資料來源:https://news.housefun.com.tw/news/article/404400486206.html

高力國際：科技業強勁擴廠需求挹注，H1成交金額逾1,500億元

高力國際公布全台商用不動產市場報告，上半年累積達1,528億元，為近20年最強。圖／本報資料照片

2026年H1前十大商用不動產交易案

在科技產業擴產需求強勁帶動下，台灣商用不動產市場維持高溫，高力國際24日公布上半年商用不動產市場報告，全台商用不動產第二季交易金額達530億元、上半年累積達1,528億元，為近20年最強。

高力國際台灣資本市場及投資服務部副董事總經理黃正忠表示，上半年不動產投資市場成交量已達1,528億元的大量，幾乎是去年全年交易金額，主要來自科技業強勁的擴廠需求，其中廠房、倉儲物流等工業地產表現更突出，交易金額1,252億元、占比達82％。

在成交的投資人類型中，以科技業占比達8成最高，上半年就砸1,216億元購置商用不動產，包括光美、日月光、京元電等都是大買家，顯示企業自用需求驅動市場蓬勃發展。

黃正忠觀察，商用不動產投資資金明顯向產業聚落集中，桃竹苗上半年交易金額達879億元，占整體比重近6成，為全台之冠。

台南市受惠半導體聚落效應支撐，上半年也成交329億元，排名第二；台北市則以172億元，排名第三。

黃正忠表示，上半年前十大指標案，多以自用需求為主，其中美光528億元購買苗栗銅鑼廠房，金額最高。

在土地市場上半年交易只693億元，創下近三年同期低點，年減18％。

黃正忠表示，建商還是土地市場最大買家，上半年購地金額僅280億元，比往年低，反映建商在市場不確定性下，投資信心仍偏保守。

另上半年也不乏一些製造業法人，包括科技業與非科技業，基於自用需求購地金額達267億元，為土地交易動能主要來源之一。

在地上權土地方面，上半年有二筆百億級交易案出現，其中輝達以122億元取得北士科園區地上權土地金額最高。

在區域表現方面，上半年僅台北市與桃園市土地交易金額突破百億元，其中台北市因第一季地上權大型案件帶動，交易金額達276億元；桃園市受工業用地及製造業需求支撐，成交量達156億元，排名第二。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20260625000370-260210?chdtv

許多營業人以為沒有營業收入就不用申報營業稅，但其實只要完成稅籍登記並開始營業，即使當期完全沒有銷售額，仍須依規定辦理營業稅申報，否則仍可能挨罰。

中區國稅局提醒，我國營業稅採自動報繳制度，營業人切勿因沒有收入就忽略申報義務。

依《加值型及非加值型營業稅法》規定，營業人原則上以每兩個月為一期辦理營業稅申報；適用零稅率者，經申請可改按月申報。營業人應於次期開始15日內，向稅捐機關申報上一期銷售額及應納或溢付稅額。

國稅局指出，不少新設立公司、工作室或小規模營業人誤認為當期沒有開立發票、沒有收入，就不需要申報營業稅，但只要稅籍仍存在，就必須如期辦理申報。即使當期銷售額為零、應納稅額也為零，未依規定期限申報，仍會面臨罰鍰處分。

或結束營運，也應依法辦理相關變更或註銷登記，以免因疏忽未申報而遭補稅處罰，增加不必要的稅務負擔。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/6710/9586420?from=edn_subcatelist_cate

高力國際董事長暨董事總經理劉學龍24日表示，過去股房連動效應，股市獲利資金會進入住宅市場，但這次不同，這波效應主要反映在商用不動產。記者朱曼寧／攝影

高力國際董事長暨董事總經理劉學龍昨（24）日表示，過去股房連動效應，股市獲利資金會進入住宅市場，但這次不同，這波效應主要反映在商用不動產，尤其是商辦廠辦、工業地產兩大領域，認為在台股長線多頭支撐下，商用不動產是這波最大受惠市場之一。

劉學龍昨在第2季商用不動產季報記者會中指出，近三年在AI高需求帶動下，不僅科技業積極擴廠，更同步帶旺台股；在台股大漲之際，過去股房連動效應在去年下半年就可見端倪。

劉學龍分析，不同的是，過去股市獲利資金會轉進住宅市場但這波卻是出現在商用不動產，一來這波AI需求帶起的高科技業商辦或擴廠效益旺盛，高資產客群購入商用不動產標的後，在持有期間通常可獲得投報率比銀行利息高的固定投資收益。再者，投資人在長期持有後賣出資產，也能獲取資本利得，雙重優勢下，讓這波不少股市獲利的資金「錢進」商用不動產。

劉學龍指出，這波投資人資金轉進商用不動產，以商辦廠辦、工業地產兩大領域為主；辦公產品部分，高資產族群主要是鎖定符合國際標準的高規格頂級商辦投資，廠辦方面則是具備辦公室效益，同時另一側空間又能展示企業產品的廠辦合一大樓，但不論單純辦公大樓或是廠辦合一大樓，都要是最高規格的產品，如備援電力、通訊設備等，符合國際標準的頂級規格產品，才是投資人要的標的。

工業地產方面，劉學龍認為，像是工業土地，或是可變更為產專區土地，倉儲物流、算力中心等都是高資產客戶鎖定的投資標的，但這種高規格的商辦廠辦產品，或是工業地產，目前市場供給不多，因此儘管投資人詢問度高，但標的不好找。

劉學龍強調，先前台積電（2330）到美國設廠，引發「美積電」、弱化台灣投資動能之說，是炒作出來的假議題；當下正值AI基礎建設的快速發展期，不僅國內高科技業不斷擴廠投資，連國際廠商輝達、超微半導體（AMD）、美光等紛紛加大在台投資，在國內外大咖廠商的投資下，不僅科技業飛速成長，台股也是長線看好，在這之下，國內商用不動產無疑是這波最大受惠的市場之一。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9586606

政府近年大力推動社會住宅包租代管計畫，祭出各式稅賦減免，看似雙贏局面，只要房客符合資格，房東就能自動升格為公益出租人。不過，許多有意主動加入計畫的房東，在實務操作上卻碰了一鼻子灰。近日網路討論區引發熱烈迴響，許多房東紛紛吐苦水，指出這項制度不僅存在難以突破的租金天花板，還有稅務認定及市場運氣等隱憂。

房東們指出，政府的包租代管計畫看似美好，但實際執行面卻存在落差，房東若想獲取公益出租人資格，核心前提是租客需符合租金補貼申請資格，而非房東主動提出即可。這樣的條件限制，使得許多位於精華區、裝潢優質的物件，因租金水平較高或租客結構未達標，導致房東在稅賦優惠與實際收益之間陷入兩難。

房東成為「公益出租人」關鍵門檻

中信房屋研展室副理莊思敏指出，實際上許多人對政策有所誤解，以為主動權全在房東身上。成為公益出租人的核心前提，是房東必須將住宅出租給符合政府租金補貼申請資格的房客。如果房客不符合條件，政府的大門就不會為你而開。此外，公益出租人的租金天花板限制，台北市上限5.5萬元、新北市4.5萬元，這直接導致高檔物件被排除在外。

莊思敏進一步分析，房東還擔憂未來若想轉回民間出租，報稅紀錄將被稅捐處鎖定。且房屋一旦有了出租事實，未來若要出售，房地合一稅2.0及土增稅的自用住宅認定恐受影響。因此，即便包租代管能省下繁雜收租與修繕事務，但考慮到稅務隱形成本與轉售稅負，許多房東在稅賦優惠面前仍選擇抱持觀望態度，不敢輕易將物件投入計畫中。

社宅包租代管的租金補貼與稅賦無衝突

中華民國租賃住宅房東服務總會理事長陳柏勳則表示，房東對於租金補貼的邏輯存在許多誤解。其實租客申請租金補貼與房東本身並無直接關聯，法令明文規定房東不可阻止租客申請，且租補是在租客繳納房租後才申請，與房東的稅務並無法律上的利害衝突。房東應先釐清租補與稅賦的運作機制，避免因資訊不對稱而錯失合法的稅賦優惠。

陳柏勳特別提到，房東若能主動加入社宅包租代管，無論出租給弱勢戶或一般戶，目前皆可享有政府提供的各項稅賦優惠，當然也不否認有設租金門檻上限，如新北市3萬5千元、台北市3萬9千元，正常情況下，如果超過這上限，通常這樣的房屋也不會出現在社宅包租代管市場了。

他指出，市場上部分房東過度焦慮稅務問題，反而忽略了專業代管能減少租賃糾紛的實際益處，建議房東可透過與專業的包租代管業者諮詢，建立正確觀念，在了解政策面向與自身利害關係後，達到利益最大化，並與房客建立雙贏局面。

資料來源:https://fuhouse.setn.com/news/1861076

2月，有企業一口氣承租「國泰環宇大樓」7個樓層。（翻攝自Google Map）

近幾年台北市新落成辦公大樓陸續開出租賃紅盤，甚至出現長租期「包層」、甚至一口氣承租多個樓層的現象。根據內政部實價網最新揭露，台北市新落成辦公大樓「元大人壽銀星大樓」、「國泰環宇大樓」、「皇翔台北廣場」等，均在今年租金揭露中出現「包層」實價紀錄。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，由於高科技業持續在台灣擴增經營、投資規模，帶動A辦的租賃需求，根據高力國際統計，去年新簽及搬遷租約有67%來自科技業需求，成為拉動商辦租賃需求的主角。

根據最新實價揭露，今年台北市辦公大樓租金揭露中，每月租金金額破100萬元的實價紀錄至少有9筆，分布在大同、中山、中正、松山、信義以及南港等6個行政區，其中「國泰環宇大樓」一口氣揭露3筆租金實價，其中2月，有企業一口氣承租6、7、12至16樓等共7個樓層，合計月租金高達1812.6萬元（包括水電以及管理費）、承租面積約4357.2坪、拆算每月每坪租金單價4160.01元，租期從2027年3月至2034年3月、長達8年。

房產業者指出，4月，中山區「元大人壽銀星大樓」揭露20、21樓月租金達270.3萬元，承租面積約705.2坪，拆算每月每坪租金單價約3833元，且租期長達12年，另2月、17樓月租金達129.6萬元，租期長達10年。

辦公室租約長達12年

而中正區的「新光人壽華山金融中心」今年也有多筆租金揭露紀錄，又以4月揭露的2至4樓等3個樓層租約較受到矚目，月租金達353.3萬元、承租面積約1262.83坪，拆算每月每坪單價約2850元，租期則長達10年。

更早一些時間的租金揭露，則可看到「皇翔台北廣場」、「遠雄金融中心」以及「國泰置地廣場」均有包層、長租約的承租現況。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，隨著景氣表現旺盛，企業的辦公室租金預算明顯提升，帶動新完工的辦公大樓租賃需求。今年台北市預計有7棟辦公大樓完工，總面積超過6萬坪，預計有3萬坪會進入租賃市場招租。

資料來源:https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/5479908