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2021/09/14
台電南港都更案 冠德勝出
 
2021-09-14 工商時報 蔡惠芳,邱琮皓台北市南港指標都更案－「台電公司北部儲運中心南港舊址（AR-1-2）特定商業區（十）土地都市更新事業實施者案」，經多年規畫和評選，13日公布由冠德建設擊敗七家競爭者，獲選為最優申請人，將規畫興建地上22樓、地下4層的複合式商業和住宅大樓，預估全案開發後市值上看300億元。
 
　這是冠德繼8月簽下「新北市板橋府中府中段472地號周邊公私有土地都市更新事業公開評選實施者」、「臺中都會區大眾捷運系統烏日文心北屯線四維國小站土地開發案」二筆公辦都更和捷運聯開案之後，今年拿到的第三個公部門都更案或聯開案，堪稱最大贏家，遙遙領先建築同業。
 
　台電北儲中心案為台電首次採「公辦都更」公開徵求實施者，配合台北市政東區門戶計畫，推動大規模閒置土地開發，並由仲量聯行擔任招商顧問。冠德建設副總張勝安表示，這是繼冠德多年前在中研院附近推出「冠德中研」住宅案後，再度揮軍南港，台電北儲中心案位於忠孝東路六段，鄰近松山車站、捷運後山埤站及南港運動中心等，面積約4,740坪，使用分區為「特定商業區（十）」，將規畫22層的辦公大樓1棟、總樓地板面積約2萬7,830坪，及22樓的住宅大樓2棟、總樓地板面積約1萬5,424坪，預計12月底簽約。
 
　台電昨天表示，台電9月11日順利完成北儲中心南港舊址都更案公開綜合評選作業，冠德建設從八家競爭者中，脫穎而出，獲得最優申請人資格，全案預估開發後市值逾300億元，未來台電將透過權利變換方式分回獨棟商用辦公大樓，並由未來實施者冠德建設保證回租10年，以持續出租收益。
 
(時報資訊)資料來源：https://wantrich.chinatimes.com/news/20210914S472204


2021/09/14
營建資產股 短多點火

美中兩大經濟體通膨壓力居高不下，市場焦點轉向美聯準會（Fed）下旬舉行的貨幣政策會議，台股昨（13）日半導體股轉弱，具抗通膨特性的太子（2511）、士紙等營建資產股點火轉強，吸引部分避險買盤進駐。

美股四大指數上周五漲跌互見，台股昨日通膨、長假效應等雙重賣壓湧現，由晶圓雙雄、日月光投控等大型半導體股領跌，一度下殺87點，所幸金融、傳產股發揮穩盤作用，跌幅有所收斂，季線失而復得，盤面資金聚焦金融、鋼鐵、水泥、生技、資產營建等族群。

法人分析，美國8月生產者物價指數（PPI）持續走揚，創近11年來新高，主要是供應鏈瓶頸，以及疫後需求強勁，將使Fed內部鷹派聲量放大；至於中國大陸8月PPI年增9.5%，高於市場預期，為13年高點，顯示官方壓抑效果有限。

除通膨題材外，建商於928檔期推案爆量，以及台積電傳出將赴高雄建廠等聯想效應，亦激勵短多先行卡位京城、隆大、太子、嘉泥、士紙、南紡、裕隆、國產、台肥等具有南部地緣關係的營建股，以及帳上土地不少的相關營建股。

法人認為，營建資產股受制於政府打房，以及5月本土疫情爆發，相較具題材的電子股或傳產原物料股，股價已沉寂一段時間，籌碼相當穩定，昨日漲幅相對較大的嘉泥、士紙、南紡、農林、欣陸等，近期都見到外資買盤默默承接。

太子今年上半年每股稅後純益（EPS）達0.98元，法人看好，隨財務體質持續優化，全年EPS可望寫下近六年新高；台肥除肥料及化工事業營運提供穩定現金流外，在全台土地資產約52萬坪，不動產帳面價值僅381億元，具想像空間。

展望後市，法人認為，台股在季線附近多空震盪，由於上檔解套賣壓仍大，短線若成交量遲遲無法有效放大，指數要再連續上漲挑戰18,000點機會不高，有再度回測月線機會，現階段操作以短線為主，除做好資金控管，也要注意類股輪動節奏。




2021/09/14
台電北儲都更案 冠德奪標
台電北儲都更案完成綜合評選作業，由冠德建設獲得最優申請人資格。圖為模擬示意圖。 台電／提供
台電昨（13）日宣布，11日已完成北部儲運中心南港舊址都更案公開綜合評選作業，由冠德建設獲得最優申請人資格，規劃興建二棟地上22層，地下四層之複合式商業及住宅大樓，全案預估開發後市值逾300億元，目標2025年前完工。

台電指出，北儲都更案為國內首宗由國營事業主辦公開評選的公辦都更案。該案基地面積達1.57公頃，使用分區為「特定商業區（十）」，建蔽率55%、容積率353%，基地緊臨忠孝東路六段，並鄰近松山車站、捷運後山埤站及南港運動中心等公共設施，更是位居東區門戶計畫銜接信義計畫區起點位置。

該基地的土地所有權人包括台電、北市府及中央政府。台電透過權利變換分回獨棟商用辦公大樓；冠德建設將可取得住宅大樓。北市府則除了分回基地北側的C庫、N1N2庫、交貨台機房等文資，也分配到402戶的玉成公共住宅，該公宅基地已於去年10月已開工，並搶在2025年完工。中央政府因產權太小，包括台鐵、國產署、北市財政局等持份才0.11%，之後將分得回饋金。

台電表示，分回的複合式商業大樓將由實施者保證回租十年，招商目標包括企業總部、共享辦公室、青創事業等；至於十年到期，台電將會依照到時候狀況決定是否繼續承接租約，亦或是內部有需求可自行使用。

台電表示，本都更案於2020年12月31日正式公告及開放申請至2021年4月29日，5月進行資格審查後共有八家申請人符合資格，日前經綜合評選，選出冠德建設為最優申請人，台電與冠德建設簽約後將由其送出都更事業計畫。

值得一提，因為台北市都更處推出「都更168專案」，只要所有權人百分之百同意、無爭議都更基地，就會優先在六個月內審核都更事業計畫，事業計畫與權變計畫併送者八個月內審核，以加速都更推動；因此若一切順利，該案預估有機會在明年通過都更計畫。

台電說明，北部儲運中心曾是台電唯一的公司級倉庫，負責供應、管理各項電力設備元件。隨著都市發展且原先建物老舊不敷使用，2014年將儲運中心搬遷至桃園，並將舊北儲土地釋出，規劃透過都市更新方式辦理活化，期能帶動南港地區繁榮發展。


資料來源:https://udn.com/news/story/7241/5743826



2021/09/13
員工宿舍租金享優稅 兩要件

財政部。圖／本報資料照片


近年科學園區廠商為員工租用宿舍的情況愈來愈普遍，財政部賦稅署近期發布最新解釋令，針對企業為員工承租宿舍，若符合兩項要件，在計算營業稅時，宿舍租金的進項稅額可准予扣抵銷項稅額。

兩項要件包括，第一，未限制一定層級以上員工才能住；第二是為集中管理目的而提供。

一般營業稅的算法是以銷項稅額減掉進項稅額，不過並非所有進項稅額都可以作為減項。

營業稅法中就有明確規定，營業人買進非供本業及附屬業務使用的貨物或勞務，以及酬勞員工個人的貨物或勞務，其進項稅額都不能扣抵銷項稅額。

因此在判斷能否准扣銷項稅額時，是否專供業務所用、是否酬勞特定員工等，都是重要的判斷基準。

賦稅署官員說明，財政部曾在1986年發布解釋令，當時企業向外承租宿舍，多數是專為企業董總提供，因此當年的解釋令認為，公司承租宿舍的租金，具有「酬勞員工」性質，因此不得扣抵銷項稅額。

不過如今時空背景不同，現今許多科學園區廠商都會承租宿舍，多數都是基於業務考量，方便調職到外縣市的員工住宿，或集中管理外籍移工，財政部也認為，承租宿舍給員工住宿，可有助企業形象並提高營運效率等，間接提升生產量或銷售額。

財政部檢討後，也認為承租宿舍租金應准予扣抵，不過必須符合兩要件，第一是未限制一定層級員工才能使用，例如若僅限總經理以上才能入住，就不符規定；第二則是為集中或統一管理員工目的，例如由公司統籌管理宿舍使用規範等。



資料來源:https://money.udn.com/money/story/11994/5741285



2021/09/13
建商大獵地 七都40區單價飆

圖／本報資料照片


通膨隱憂加劇，房產保值效應看好，充沛資金湧入土地市場，建商信心爆棚，高價標地、購地，全台土地市場發燒！據統計，全台七大都會區有近40個行政區，在過去一年土地交易成交單價刷新當地歷史新高；業者認為，地價、營建成本居高不下，房價欲跌不易。

去年下半年以來，全台北、中、南各地，無論蛋黃區、蛋白區甚至蛋殼區，都有土地交易飆出當地史上新高單價，台北市寶路集團113億元所購入北投振興段的都更案土地，每坪460萬元；興富發以85億買下新莊副都心土地，其中多筆土地單價達每坪288萬元；全聯實業每坪20.2萬買下金山土地；喬喬文創建設每坪93.8萬買下泰山土地，都創下當地新高。

亞昕國際、昇貿建設分別以每坪195萬、180萬，購入桃園青埔高鐵特區的土地，創下中壢、大園區最高單價；富宇建設每坪166萬元買下新竹光武段土地，創新竹市最高價。此外，平價區的桃園平鎮、楊梅、觀音，新竹湖口也都有創下當地新高的40多萬單價交易。

台中市土地更是全面發燒，過去一年有12個行政區土地交易單價創高，興富發每坪350萬買下西屯區惠國段土地、豐邑每坪174.9萬買下北屯東新段土地、達麗每坪96.4萬買下烏日新高鐵段土地等；此外，精銳建設取得龍井土地、僑龍機械取得沙鹿土地站上5字頭；麗寶取得的梧棲土地、親家建設取得的大肚土地站上4字頭；富宇買下的東勢土地、良昱建設取得的梧棲土地站上3字頭，均創下當地新高單價。

台灣房屋趨勢中心經理陳定中表示，大環境維持「利率低、游資豐、需求旺」條件，大台北蛋黃區土地稀有，一旦土地釋出，便吸引各大小建商競逐，而全台各地不少新興重劃區、二線蛋白區的公共建設已臻完善、題材豐富，吸引人口移居，近一年來創下各區地價新高者多位於重劃區，高價購地的買主絕大多數均為資金實力雄厚的大型建商。


資料來源:https://ctee.com.tw/news/industry/516376.html




2021/09/13
疫情苦撐 旅店、商辦降價求售


商仲業者調查︰至少3宗資產要變賣

無重建規劃須忍受價格調整

武肺疫情揮之不去，旅館、商場業者經營壓力大，部分業者乾脆賣掉原要用來拓展新據點的資產變現求脫困；根據商仲業者調查，目前至少有三宗合計底價逾一百億元的資產要變賣，其中兩宗甚至直接調降底價。

根據商仲調查，已曝光要賣掉變現的資產分別為台中李方艾美酒店、ATT吸引力集團台中烏日近一．五三萬坪土地，以及北市西門町「力福大樓」部分樓層。

普華國際不動產總經理田揚名指出，三宗預計出售或標售的資產，已有兩宗調降過底價，其中台中李方艾美酒店底價從八十億元減為七十億元，降幅約十二．五％。

另一宗調降底價的是「力福大樓」，賣家為新華開發、負責人為潘思源，也就是晶華酒店集團董事長潘思亮的哥哥。當初新華開發買下該大樓部分樓層，原規劃為捷絲旅其中一個分館，但後來空置，因疫情延燒至今，僅防疫旅館住房率維持高檔，其餘商旅、觀光飯店都在苦撐，今年五月選擇公開標售，當時底價五．五億元，卻碰上三級警戒，導致標售作業延後，如今調降底價至五億元、降幅逾九％，預計九月三十日標售開標。

另外，ATT委託商仲業者公開標售原本規劃為商場的台中烏日近一．五三萬坪土地，市場估算其底價落在四十至五十億元。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為，零售、旅館是疫情海嘯第一排重災區，以致投資市場仍保持觀望，寧繼續重押租金收益率越來越薄的投資產品，也不敢進場摸零售、旅館的底部，因此無重建、活化翻身的物件，仍須忍受價格調整的壓力。

黃舒衛分析，若以房地產投資偏好及增值潛力角度，土地的管理、持有成本低，且還不急著投入建築成本，中長期來看還是可實現增值的投資標的。

素地中長期可增值 想像空間大

他說，商用不動產就算租金收益較高，還要看用途、市場趨勢及營運能力，這三宗出售案中，單純素地想像空間最大；熱鬧商圈老屋除了租金穩定，還帶有改裝或未來重建的期待價格，增值能力也可被期待；但是飯店需要以品牌、營運、市場三步都同時到位，才能逐漸彰顯其市場價值，就算是全新裝修、國際品牌，在市場展望不明下，折價空間會比較大。

資料來源:https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1472498



2021/09/13
台中工業區 上半年漲幅最高

近幾年工業地產市場炙手可熱，呈現價量齊揚的多頭格局，其中，中部工業區土地最搶手，買家追價動能豐沛，累計上半年漲幅居冠、達4.4％，每坪來到8.65萬元。圖／本報資料照片

近幾年工業地產市場炙手可熱，呈現價量齊揚的多頭格局，尤其北、中、南、東部的工業區土地，更是全面上揚；其中，中部工業區土地最搶手，買家追價動能豐沛，累計上半年漲幅居冠、達4.4％，每坪來到8.65萬元。

據世邦魏理仕統計，2021上半年北部工業區土地，每坪平均行情已來到28.29萬元，年漲幅為0.8％；中部工業區則漲勢最凶，每坪來到8.65萬元，年漲幅4.4％；南部工業區土地方面，每坪也大漲4.1％、達7.58萬元；至於東部漲幅最平穩，年漲幅約0.4％，目前每坪平均約6.4萬元。

世邦魏理仕台灣估價及諮詢服務部主管施甫學表示，北部工業土地行情經過連續數年上漲後，目前漲勢已趨緩，漲幅也較往年縮小；不過中南部工業區土地的漲幅，還是相當明顯。總體觀察自用型買家的需求，目前追價意願已相對降低，預期未來北部漲幅已高的工業區土地，將呈現逐漸平穩的態勢。

從工業地產的成交量來看，世邦魏理仕調查，今年1～8月全台灣北中南的各類工業用不動產，自用型買方就至少砸進600億元收購，其成交金額比去年同期激增32％，顯示工業地產市場量能，並未因疫情而受阻。

施甫學表示，多年來工業地產市場動能，主要是受惠於電子零組件產品外銷出貨暢旺，自用型買方持續擴廠增產的剛性需求，成為帶動工業地產交易的主力。

施甫學指出，從工業區土地價格的走勢來觀察，北部購地成本居高不下，且缺乏大面積土地的背景下，預計未來大型建商、和自用型買家，將陸續投入新廠辦開發，以及啟動舊廠房都更升級計畫，尤其是在傳統工業地產交易熱區，包括新北市、桃園市。

瑞普萊坊總經理劉美華則看好中部的工業地產市場，她認為，這波台商回流的趨勢，台中擁有勞動力充沛、土地供給量充足、產業發展成熟、區域建設完整等四大優勢，因此帶動中部工業地產發展，續航力最強。


資料來源:https://ctee.com.tw/news/industry/516400.html



2021/09/12
預售屋實價登錄 爆六漏洞
2021-09-12 經濟日報 記者陳美玲╱台北報導

7月上路的預售屋實價登錄查詢系統出現六大漏洞，由於新制未要求申報方主動申請變更，又以「換約不需更正資料」、「預售屋合約解約，原登錄價格不用撤銷」兩大缺失最離譜；專家指出，若不「校正回歸」，不僅恐淪為墊高建案房價的工具，更會推民眾「入坑」導致錯估行情。
 
實價登錄2.0系統是揭露預售屋行情，但上路一個多月來，顯而易見的缺失就有六大部分，其中又以「換約後不需更正資料」、「解約後原登錄資訊不用撤銷」兩項最誇張；住展雜誌研發長何世昌分析，由於政府並未要求申報方主動申請變更成交資料，預售合約只要換約、解約退戶後的新資料，在「交屋前通通不用重新申報」，交屋後再備註轉售成交價就可。
 
一般來說，購買預售屋後，需在交易30日內登錄資料，一旦預售屋「首次」實價登錄後，即使該戶換約、轉手，按照規定，申報方僅需在「交屋階段、再備註轉售成交價」，過程中建案歷經二、三年興建期就成為無人可管的作價空窗期，不僅交屋前的預售轉手資料全被「蓋牌」，更為有心人士作價大開方便之門，讓民眾錯估建案行情。
 
據悉，市場盛傳已有部分業者找「暗樁」作價之潛規則，先以高價登錄、之後再退戶，為建案行情定錨；一旦民眾誤信價格，但房價早就「定錨」，這麼大的缺失不僅存在實價登錄2.0版，連上路長達九年的1.0版也有類似這種情形，若漏洞不補上，原先要幫民眾「解盲」預售屋行情的系統平台，反而會讓消費者更「盲」然。
 
何世昌表示，若政府有心要杜絕買賣雙方合意「作價」弊端，就要讓其中一方動機消除才能達到目的，像是美國的實價課稅方式就相當有效，一旦房價作價、墊高，對買方來說是不利的，因需繳更多持有稅，直接阻絕、扼殺其中一方的動機，就不用疲於奔命的從下游、嚴厲稽查，也能大幅降低市場作價情形。
 
預售屋實價登錄系統上路一個多月，六大漏洞包括「換約後不需更正資料」、「解約後原登錄資訊不用撤銷」，「建案改名後更名前資料無法銜接、查詢」，「實價1.0、2.0兩大版本無法串接」、「住宅一樓之店面或透天店面行情無法單獨查詢」、「特殊產品交易，如約定專用露臺、庭院等，無特別載明」，不僅造成預售屋房價嚴重失真，更讓預售屋揭露資訊大混亂。資料來源：https://money.udn.com/money/story/12926/5740084


2021/09/11
公園宅 大坪數 市場搶手
 
2021-09-11 中國時報 王莫昀

新冠本土疫情自5月爆發以來，持續延燒，顛覆國人生活習慣，食衣住行出現質變與量變，對「家」的需求條件，也正悄悄出現變化，首先實施2個多月的三級警戒，讓民眾開始注重自宅周邊環境，休閒綠化場域是否足夠，令公園宅當紅；第二是家的空間要求提升，購屋坪數放大；最後則是期望社區公共設施的防疫配備也能跟著升級。
　公設緩衝區 增加防疫空間
 
　海悅總經理王俊傑表示，受疫情影響，特別是三級警戒時期，民眾宅在家的時間變多，財務有能力的人，在感覺房子空間狹小下，就會想換大一點、較舒適的房屋，另外就是社區公設配備及緩衝空間的要求也會提升。
 
　例如以前快遞來時，直接下樓拿即可，現在有一定規模的個案或是豪宅案，紛紛規畫社區緩衝空間，快遞等貨品，會先消毒後才拿回家，如台北巿的百億大案「敦仰」、大陸建設位於台中七期新案「豐蒔」等，都納入了這項設計；第三公設要能分區分流，健身中心也會規畫個人使用空間，確保住戶擁有好的防疫空間與生活品質。
 
　台中別墅案 成交量增30％
 
　興富發行銷企劃總監張淑真則透露，旗下位於台中單元二的別墅成屋案「赫里翁城堡」成交量較疫前成長30％。她表示，由於總價高、1棟約6000萬元，所以客戶多是企業主。受青睞主因有三，一為坪數較大，為135坪至270坪；其次，為大面寬透天別墅，較少接觸外人；第三，面對萬坪公園，環境較健康，要出去走走也有一定空間，亦為個案加了許多分數。
 
　張淑真指出，日前就有已購客戶要加買，因身體還算硬朗的父母親，原本住在環境不錯的安養院，惟疫情下，讓為人子女的他非常不放心，決定再買一戶，接父母住在隔壁，可以就近照顧。
 
　大坪數成屋也因疫情關係銷售速度變快，張淑真指出，近來集團推出的「國家一號院」，有買家原本住在對面坪數較小、約十年的物件，在疫情發生後，決定換屋入住坪數較大的「國家一號院」實品屋。「因有不少人想在短時間換屋，讓旗下成屋案的實品屋買氣明顯升溫。」
 
　換屋族需求 轉進中大坪數
 
　住展研發長何世昌表示，台北巿自去年開始中大坪數產品變多，主要原因是建商看到景氣好轉，景氣好，台北換屋族需求就會升溫，另一個原因是，小坪數產品單價雖可賣得較高，但因多隔間牆、衛浴，成本也會墊高，加上之前景氣不好時，大家一窩蜂搶推小坪數案，去年建商就開始擔心供給過剩，會暴量，因此轉進中大坪數巿場。
 
(時報資訊)資料來源：https://wantrich.chinatimes.com/news/20210911S469417


2021/09/11
營造工程物價 漲勢驚人
 
2021-09-11 經濟日報 記者葉卉軒／台北報導
 
營建工程火熱，營造工程物價更是漲不停。主計總處發布國情統計顯示，今年8月營造工程物價指數上漲13.57%，因國際廢鋼行情上揚，8月鋼筋漲逾五成、電纜漲逾三成，漲幅極猛，且今年1至8月營造工程物價指數平均漲了10.03%。主計總處指出，近年國內在台商回流建廠及半導體業者擴大投資帶動下，工程量體大幅成長，推升國內營建勞務及材料需求，加上國際相關材料價格上揚，使得我國營造工程物價指數持續走升。
 
今年以來營造工程物價指數與2020年同期相較，漲勢更為顯著，5月起漲幅均呈雙位數，7 月漲13.71%，為2008年9月以來最高，8月續漲13.57%，今年1~8月平均漲10.03%。
 
若進一步從1至8月平均營造工程材料及勞務兩大類指數觀察，材料類指數較上年同期漲12.39%，其中權重最大（占比19.5%）之金屬製品漲27.17%，主因國際廢鋼行情上揚，鋼筋、鋼板及型鋼分別上漲38.27%、36.52%及23.92%所致；機電設備類漲10.54%，亦因國際銅價行情走高，帶動電線電纜漲32.55%所致。
 
且8月漲幅態勢持續明顯，材料類8月年漲16.98%，其中，金屬製品8月上漲37.13%，鋼筋、鋼板及型鋼8月分別上漲50.03%、53.38%、31.13%，漲勢最是驚人。至於機電設備類8月年增14.66%，累計前八月漲10.54%，也是因為國際銅價行情走高，帶動電線電纜8月漲34.83%，累計前八月漲32.55%。
 
缺工推升營造勞務價格，今年8月營建工程勞務類漲7.98%，1~8月年增6.16%。工資類8月上漲8.14%，1至8月累計上漲6.60%，機具設備租金類亦漲7.65%，1至8月累計漲5.23%。資料來源：https://money.udn.com/money/story/12926/5738193