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2021/04/07
北市A辦空置率 十年低點
今年首季台北市A級辦公大樓空置率為3.8%,較上季下降0.7個百分點,下探十年新低;商仲業者認為,在商辦需求穩定下,今年商辦租金將持續微幅成長,成三年內最穩健的投資產品。
 
據戴德梁行最新統計,今年首季台北市A級辦公大樓新供給面積約16,200坪,主要供給來自敦北民生商圈的中國人壽總部大樓,不過因該案為中華開發金控集團自用大樓,釋出極少,整體市場仍呈現需求大於供給。
 
在新增供給稀少下,今年首季台北市A級辦公大樓空置率降至3.8%,較上季下降0.7個百分點,探十年新低;戴德梁行指出,在商辦需求穩定下,也讓台北市辦公大樓平均每月每坪租金較上季微幅上漲0.4%,來到2,610元,其中金融重心重鎮的信義區每月每坪租金達3,210元最高,其次為敦南商圈每坪月租金2,420元。
 
高力國際董事總經理劉學龍認為,台灣目前正站在全球產業重組商機的浪頭上,接下來若能將資金引導至商用不動產,今年市場將「順勢而上」,辦公、廠辦、廠房及倉儲將是接下來幾季的熱門產品,尤其商辦產品在需求穩定下,認為辦公室租金將持續微幅成長,成為三年內最穩健的投資產品。


資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/5362783


2021/04/05
殺到1.31% 低利購屋買氣旺


央行打「炒房」,但國內不動產熱度仍高。房仲業者指出,觀察近期買屋族都是看準低利環境,因現階段不論民營或公股行庫,利率最低甚至都可以談到百分之一點三一,符合購屋族低利買房條件。

 

吉家網董事長李同榮表示,在利率維持低檔、資金依舊充沛的條件下,全台房市仍會持續熱絡,尤其基期較低區域會更明顯,包括都會蛋白區及鄉鎮地區,仍將優於精華地段的蛋黃區,房價也還會有一波漲勢,不過漲勢若過猛,預期政府仍然會有另一波打炒房措施。

 

房仲業者指出,近期房市仍然不錯,主因央行此波打炒房鎖定的是建商及公司戶,對自住剛性需求與手中有餘裕資金購屋族影響不大。

 

根據內政部不動產資訊平台統計,中國信託商銀、彰化銀行的公教人員房屋貸款利率最低可談到百分之一點三一;台企銀的幸福貸房屋擔保貸款、兆豐銀優利房貸利率,也可談到百分之一點四以下。

 

金融業者指出,雙北市、新竹市平均物件貸款利率都有談判空間,主因考量不動產物件品質及貸款人的信用與還款能力。推估金融業喜愛的借貸人,從過去的軍公教已再增加竹科人,應都與考量貸款人還款能力有關。

 

房仲業者並指出,近期台北市買屋包含換屋族及首購族,總價多在二千萬元左右,觀察首購族發現通常都有長輩幫忙才能支付。

 

另外,近期台北市三千萬元以上高總價房屋買氣也逐步出爐,多半鎖定十幾年新成屋,且貸款成數可談到七成以上,高總價買氣出爐,推估也與低利率有關。至於四十、五十歲以上購屋族,會傾向選擇大坪數約四十到五十坪左右,「這類購屋族也包含台商」。

資料來源:https://house.udn.com/house/story/5886/5364497

 


2021/04/05
生前售房地尚未過戶 僅列遺產可免稅

民法第758條規定,不動產物權取得、設定、喪失及變更者,只要未經登記,則尚未生效。換言之,房地必須要做移轉登記後才能算是完成過戶。

官員指出,我國高齡者多抱持「有土斯有財」觀念,將畢生積蓄投入不動產市場,不少投資人過世前還在出售房地、簽訂買賣契約書情況,惟至死亡時尚未辦理土地移轉登記給買方。

若親屬過世前還有已交易、但未移轉房地,官員表示,繼承人在計算遺產時,必須將該筆房地併入遺產,同時繼承人因繼承過世者財產、債權等,對房地產的買家需履行過戶移轉義務。

但在申報遺產稅時,繼承人可檢附房地交易契約,依遺贈稅法第10條規定,可從遺產總額中扣除土地的公告土地現值或評定標準價格、房屋的評定標準價格。

舉例來說,年邁的A小姐生前與B先生簽訂土地買賣契約,將公告現值1,200萬元土地以2,500萬元出售給B,該筆土地直到A過世前尚未做移轉登記,但B已給2千萬元款項、剩尾款500萬元未給付。

A的繼承人C在辦遺產稅申報時,須將該筆土地依公告現值1,200萬元列入遺產,但可檢附交易契約,將同額土地價值認列為未償債務、從遺產總額中扣除。至於B已給付的2千萬元款項(遺產)與後續尾款500萬元(遺產債權)仍要列遺產總額中課徵10%~20%遺產稅。

官員也表示,若被繼承人過世前已完成移轉登記,僅依照交易價款列入遺產課稅,例如A生前完成移轉登記,遺產總額就不會有土地、只會有該筆2,500萬元款項。

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資料來源:https://ctee.com.tw/news/real-estate/439970.html
 


2021/04/05
房地合一稅2.0重拳揮向哪裡
打炒房,政府準備祭重拳了。立法院財委會3月29日初審通過房地合一稅2.0,確定回溯至2016年後取得房地、預售屋納入房地合一稅2.0。短期交易課35%以上重稅,由二年延長為五年,即二年內出售課45%,超過二年、未逾五年出售課35%。
 
不過,房地合一稅2.0上路日期將交由朝野黨團協商。最有可能的時間點為今年7月或明年1月。
 
根據立院財委會初審通過的「所得稅法」修正草案,重拳將揮向哪裡呢?首先房地合一稅2.0課稅範圍,與現行1.0版一致,回溯自2016年後取得房地起算,自施行日期起交易案件,二年內出售交易所得課45%,超過二年、未逾五年出售課35%。
 
其次,課稅對象新增預售屋及特定股權交易,以打擊預售屋炒作和假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。其中,衝擊最大的就是預售屋買賣,因預售屋和成屋階段,「短期交易」持有期間要分開起算,因此,課35%以上重稅的閉鎖期可能由目前的二年延長為八年。
 
至於所謂特定股權交易,指的是交易未上市櫃、興櫃股票或出資額時,交易額度若超過總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成,就得納入2.0版課稅。
 
第三,這次修法境內企業也納入房地合一稅2.0,境內企業二年內出售課45%,超過二年、未逾五年出售課35%,換句話說,境內企業短期交易稅率由目前的營所稅率20%大幅提高至35%或45%。
 
第四,境外個人、企業房地合一稅2.0課重稅也延長一年,二年內出售課45%,超過二年課35%。
 
此外,有排除條款,因財政部公告的非自願因素出售持有期間五年以內房地,及企業以自有土地與其他企業合作興建房屋,自土地取得日起算五年內完成銷售,可適用20%稅率。
 
資料來源:https://ctee.com.tw/news/real-estate/439973.html
 


2021/04/05
〈觀察〉銀行尋資金去化管道 貸款方案各自出招

國內游資充裕,銀行為替資金尋找去化管道,鎖定特定族群與產業推出專案貸款優惠,其中消金部分瞄準自家薪資轉帳戶與房貸戶,祭出專案優利貸款;企金部分則結合 ESG 議題,符合永續發展要件,貸款利率可再享減碼優惠。

 

根據中央銀行最新統計,定存單未到期餘額仍多達 9.2 兆元,資金餘額持續處於歷史新高水位,為替資金尋覓去化管道,銀行除了比拚放款利率與手續費優惠外,更鎖定自家的薪資轉帳與房貸客戶,推出專屬的優利貸款,透過精準化拉高存放比重。

 

舉例來說,彰銀近期就鎖定薪轉戶推出「薪速貸」線上貸款服務,標榜快速核貸、利率與手續費優惠,向自家的薪轉戶招手;凱基銀行則鎖定自家房貸戶的轉貸市場,推出優於市場牌告的放款利率,吸引房貸戶申辦信貸。

 

對銀行來說,小額信貸缺乏擔保品設定抵押,授信風險也相對較高,而薪轉戶與房貸戶,分別有固定的薪資轉帳金流入帳與不動產作為授信抵擔保品,對於銀行而言,在尋求資金去化之際,也能兼顧授信風險。

 

也有銀行將授信放款結合 ESG 議題,以星展銀行為例,近年推動的永續連結貸款商品 (Sustainability-Linked Loan),透過銀行讓利模式,鼓勵企業客戶重視永續發展,以檢核企業目標年度的企業永續報告書為基礎,只要企業達成雙方相關訂定之環保門檻後,次月起即可適用較優惠利率。

資料來源:https://news.cnyes.com/news/id/4623604

 


2021/04/05
先人舊墓也要「危老」  基隆1.4萬塔位搬家等入新厝

清明節要灑掃先人墓地,不過基隆南榮公墓納骨塔因為屋齡達36年,外觀老舊、內部無門,導致照明及通風不良,基隆市政府計劃砸5.2億元重蓋新厝,原址將改建為地下1層、地上6層的生命典藏館,塔位量預計增4倍達5.5萬多個,而現有1.4萬戶將於6月喬遷至暫厝,等待2024年新厝完工再搬回。

 

 

現有的南榮公墓納骨塔為地下1層、地上7層建物,1984年啟用迄今已逾36年,因遭嚴重風化,外部常有水泥石塊掉落,內部也陳舊不堪,不僅地下室滲水、照明及通風不良,櫃體也外露、無任何遮掩,結構內外問題叢生。基隆市府因此斥資5億2350萬元,規劃拆除先人舊厝,在原地興建更現代化的「生命典藏館」。

 

 

基隆市府民政處宗教禮儀科黃姓專員表示,市府陸續舉辦13場家屬說明會,預計6月10日舉行法會,將現有1.4萬戶遷移至臨時暫厝區,明年元月動工生命典藏館,預計2024年完工啟用,屆時會依原樓層、原坐向將塔位再遷入。遷出、遷入部分,家屬無須繳納任何費用,如要自行選位,才需補價差。

舊厝納骨塔目前收費標準,1樓收1.5萬元,至6樓皆每一樓層遞減2000元,依序為2樓1.3萬元、3樓1.1萬元等,依此類推,7樓則為4000元、地下樓7000元。黃姓專員說,未來新館總樓地板面積達1736坪,環境好且櫃櫃有遮掩,收費標準會提高,目前仍在研議中,經議會同意後,會上網公告。(施智齡/台北報導)

資料來源:https://tw.appledaily.com/property/20210404/DCJRLFAMUNCWNPSDEV23CEUP6A/

 


2021/04/05
汐止房市新利多 興富發打造北部企業中心

看好後疫情時代,台商加速回流,對交通方便、成本合理的商用空間需求日益殷切,興富發宣布,攜手新隆儲運,在汐止工建段,打造北部企業中心,個案基地1.43萬坪,預計興建三棟辦公大樓、一棟飯店,可提供三萬個工作機會。

 

個案在大同路、工建路、新台五路交會處,就在Costco好市多汐止店對面,一直延伸至基隆河岸,土地總面積1萬4353坪,為乙種工業區用地,容積210%、建蔽率60%,建坪可達8.6萬坪。

 

興富發副總廖昭雄表示,這塊地為新隆儲運游家所有,游家跨足經營儲運已快半世紀,近年因汐止交通建設大起飛,東區開發全速改善汐止的潛力,因此決定活化起家庴資產,由於興富發開發理念和游家相同,因此決定交由興富發主導開發。

 

此一逾萬坪土地預計興建四大棟建築,三棟規劃為大坪數頂級辦公室、企業總部,另一棟計畫引進日系飯店進駐,客房約200間,全案總銷預估可達370億元,最快2026年完工,興富發將可分回200億元,為興富發歷來最大商辦造鎮。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/5364968

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,新北市政府近來積極推動汐止科學園區,針對不合時宜貨櫃、傳統倉儲進行轉型,力求串聯南港、內湖、成為產業廊帶軸線。遠雄U-town已帶動一波企業移入潮,帶來就業及居住需求,建商搶進,預料可帶動一波汐止房市。

 


2021/04/04
低利率 購屋族進場主因

央行打「炒房」,但國內不動產熱度仍高。房仲業者指出,觀察近期買屋族都是看準低利環境,因現階段不論民營或公股行庫,利率最低甚至都可談到1.31%,符合購屋族低利買房條件。

根據內政部不動產資訊平台統計,中國信託商銀、彰化銀行的公教人員房屋貸款利率最低可談到1.31%;台企銀的幸福貸房屋擔保貸款、兆豐銀優利房貸的利率,也可談到1.4%以下。

金融業者指出,雙北市、新竹市平均物件貸款利率都有談判空間,主因考量不動產物件品質及貸款人的信用與還款能力。推估金融業喜愛的借貸人,從過去的軍公教已再增加竹科人,應該都與考量貸款人還款能力有關。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5930/5364459



2021/04/04
晶片荒緩解 缺車可望改善

車用晶片缺貨問題緩解,帶動台灣3月車市創下近16年來同期新高。車廠指出,因去年下半年車廠下修晶片需求,今年初遭遇缺貨考驗,經積極對應,第2季起陸續增加晶片供應,畢竟車用晶片不算太高階,並非太難取得,只是需要時間,預期隨供應量逐步增加,進一步帶旺車市表現。

 

 

3月受惠國內景氣穩定升溫,加上車用晶片缺貨問題稍微緩解及進口車大量到港,總市場達到43,222台,年增16%,包括和泰車(2207)、福特、本田、裕日車等品牌銷售都較去年同期大增。

 

裕日車原本缺貨嚴重的Nissan KICKS,需求強勁但受限晶片缺貨影響出貨。裕日車透露,原本短缺的車用晶片可望從5月開始供應量逐步增加,預期5月後車市供應將增加,原本市場缺車局面即將改善。

 

龍頭車廠和泰車指出,由於市場需求強勁,汽車供應不足,通路端銷售折讓明顯縮減,顯示買氣強勁,消費者不願意等待太久,急於擁有新車。

 

和泰車的Corolla Cross 3月交車台數仍超過4,000台,除了需求強勁,原廠晶片料件供應是重要功臣。

 

業者指出,日本豐田在311事件造成汽車供應鏈斷鏈多時後,原廠對供應鏈掌控就相當深入,除確實掌握供應商產能供量外,第二供應來源也是豐田確保料件的重要策略。因此今年車用晶片缺貨,豐田體系受影響較小。

資料來源:https://udn.com/news/story/7241/5364460



2021/04/04
台南變身科技城 房市喊燒

高雄、台南房地產市場在329檔期間各有擅場,但基本上在產業蓬勃發展助攻下,台南房市表現明顯比高雄亮眼,詢問度也比高雄來得高。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨說,台南與高雄近年在話題上的分水嶺,應是2018年的九合一大選,高雄在選後勢不可擋,也吸引了很多外地買方轉進,不過因為漲幅太快,讓買方卻步,加上沒有大企業進駐,表現不如以往。

相較之下,台南受惠於南科發展,加上台積電大舉徵才,讓能見度大幅提高,從觀光懷舊城搖身一變成為南台科技城,也吸引了很多買方進駐。

 

徐佳馨指出,「護國神山」台積電南科擴廠消息、三井國泰安平合作案等,為台南房市添柴火,看準未來就業人口購屋需求,台積電廠區所在地的善化區出現50億元的大量體建案「桂田磐古2期」進場,同樣也是受惠建設題材利多的高鐵特區,去年新案快速完銷,今年本次檔期推案也吸引不少關注。

反觀高雄,今年推案略減超過一成,329檔期中大量體建案進場少,因高雄缺工嚴重,土地成本居高不下,種種外在因素讓營造成本估算困難,不少建商轉為保守推案,寧願不推也不要賠錢,觀望氣息濃厚,僅剩大型品牌建商像是興富發、龍騰及京城等推案撐場。

徐佳馨說,高雄、台南房市雖有消長,可是價格都表現驚人。目前高雄幾乎沒有1字頭新案,在總價考量下,新案也逐漸走向小坪數化。在中古屋行情表現,而在台南推案狀況上,以2019與2020相比,公寓類型表現突出,台南漲幅高達21.4%,高雄雖僅有5.8%,但為高雄單價漲幅最高的類型。大樓單價表現上,台南達5.2%,高雄達4.4%;華廈產品單價漲幅在台南達5.2%,高雄達1.9%。

台灣房屋中華加盟店店東張文龍表示,台南近年受護國神山台積電加持,讓善化、新市這個小城鎮變成台南指標房市熱區。另安南區土地每坪最高成交價已有逼近6字頭的實力,市中心更上看80~90萬元,考量成本效益,建商產品從透天轉蓋住宅大樓。台南中古大樓平均房價從五年每坪均價12萬~13萬元,到近年每坪約15萬左右,漲幅近三成。

台灣房屋明誠龍勝加盟店店東馮紹清表示,高雄蛋黃區10~20年中古大樓行情,每坪約17萬~20萬元左右,與五年前相比漲幅約一至二成。豪宅特區鼓山區,近兩年土地交易最高成交單價,更創下每坪200萬元的高天價,地價推升房價,讓部分指標豪宅最高成交單價飆上6字頭。

高雄人口連年衰退,從去年1月到今年2月、連續14個月更只減不增,對房地產市場造成壓力,受到業界關注。高雄在面臨地稀價高、缺工缺料的情況下,建商從透天產品改推坪效收益較高的住宅大樓,樓層也越拉越高,鎖定高端客層,高雄的摩天景觀豪宅也越來越多,然而受少子化、房價攀升影響,一些小家庭喜好大樓產品相較透天厝則有增多趨勢,購屋偏好回歸總價接受度,以二至三房小坪數住宅大樓最受青睞。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5930/5364299



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