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2020/08/03
新光1號REITs 話題再起
不動產投資信託基金（REITs）新光1號（新光R1）（01003T）繼之前清算下市未果後，將再度召開受益人大會，討論增設監察人並更換股務代理機構與律師，以及增訂清算計畫；此次提案的受益人持股比大增，且相關議案均非重度決議而是普通決議，預期受益人大會順利通過機率頗高。
 
這是新光R1在三個月內第二次召開受益人大會，寫下台灣REITs市場紀錄，而且受益人提案要求REITs增設監察人、更換股代與律師等，也同樣是史無前例。
 
新光R1之前在6月22日曾召開受益人大會討論清算下市案，結果以些微差距未能突破重度決議出席權數三分之二門檻，受託機構兆豐銀行上周公告將於9月11日再次召開受益人大會，討論設監察人等四項提案。

兆豐銀行指出，此次受益人大會是由持股達15%的受益人所提出，兆豐銀依法規召集會議，由於這次的議案都是屬於普通決議，無關清算下市與否，因此無須像上次大會因討論清算下市案，所以要求受益人頂著新冠肺炎疫情風險親自出席，可以書面投票替代，預期過程應可平順完成。
 
據了解，此次提案受益人與上次大會中超過六成投票贊成清算案的受益人，有高度重疊，再加上普通決議只要過半即可通過，因此預期四個議案應該都可順利過關。
 
兆豐銀指出，REITs相關規定有設立監察人的機制，只是目前上市的七檔REITs無一設置，較為特殊，另外，提案委任的監察人晶華公寓大廈管理維護公司，雖然是另一檔上市REITs樂富1號的管理機構，但職權不同，也於法規無礙。
 
事實上，目前幾檔壽險機構發起的REITs，也有同一公司擔任兩檔REITs管理機構的狀況。
 
據了解，由於新光R1密集召開受益人大會，且討論的幾項提案過去均無發生過，因此兆豐銀也特別向金管會報告，讓金管會了解提案內容與提案受益人的想法。
 
兆豐銀表示，一旦受益人大會通過相關議案，股代更換就只需要契約談判作業時間，不會太久，設監察人也可快速生效。


資料來源: https://udn.com/news/story/7239/4750563


2020/08/03
REITs補漲行情可期
美國REITs受到第2季獲利衰退的影響，近期股價呈現整理格局，展望後市，台新投信指出，聯準會（Fed）與政府做多力道發酵，隨經濟開始回溫，REITs可望利空出盡，目前美國REITs次產業收租率普遍仍在九成以上，基本面穩健，但NAV折價幅度已擴大至20%左右，進入超跌狀態，配合股利率3.7%，較美國公債高達310bps的利差，將吸引長線買盤進駐，展開補漲行情。
 
台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出，雖然美國市場開始擔憂第二波疫情感染，但隨著各州陸續開放，非農意外上升，失業人數下降，經濟數據持續改善，REITs在低利率環境下仍將持續受惠，許多產業被嚴重低估，一旦下半年經濟恢復成長力道，REITs將持續反彈。

李文孝分析，2020年REITs企業獲利僅小幅衰退，部分產業成長力道仍佳，隨各國家持續解封後，經濟活動緩慢復甦，加上央行持續提供市場流動性，有利REITs後市股價表現，RMZ指數（美國REITs指標）回跌1,000點以下時，為絕佳的買點，預期RMZ指數年底前有機會挑戰1,150點。
 
在各次產業表現上，李文孝表示，第2季租金收取狀況持續改善，除非必須消費店面收租率較低，其餘皆有八至九成的收租率。其中，住宅、工業與特殊型特別突出。
 
工業類持續在景氣高峰上，主因疫情影響，讓高階物流中心更供不應求，租金持續提升；數據中心與通訊基地台也因需求提高而加速獲利。分析師對多數產業樂觀看待，最看好工業、數據中心、通訊；零售與旅館則相對較不看好。
 
群益全球地產入息基金經理人楊慈珍指出，在不動產產業投資方面，以評價面而言，已顯現長期投資價值，現階段全球不動產股價相對淨值折價20%，遠高於過去20年平均水準，而購屋需求受到疫情影響也看似有限，加上處於低利環境，對不動產後市表現仍未看淡，次產業仍相對看好具結構成長機會之工業、住宅、資料中心等相關標的。


資料來源: https://money.udn.com/money/story/5618/4750516


2020/08/03
企業給付房租 留意代付稅費
企業給付房租時要留意，如果房東有另外要求代付各類稅費，高雄國稅局指出，這些額外代付的款項，也必須算入房租總額當中，依比例扣繳給國庫。
 
稅局官員表示，不論是公司組織、小商號或社福團體，依法都有代辦扣繳的義務，承租房屋時，常常會遇到房東要求代付扣繳稅、全民健保補充保費等稅費，這也會影響扣繳金額的計算方式。
 
這些稅費原本應由出租人負擔，官員表示，但既然已經在租約中要求承租人代付，不論是扣繳稅或是補充保費，都應視同租金，全部加總計算給付總額，再依總額扣繳稅款、憑單申報。
 
用實際數字舉例，假設某公司向一位黃姓房東承租辦公室，黃姓房東要求每個月要實收租金60,000元整，並在租賃契約當中明訂，包括10%扣繳稅款、1.91%全民健保補充保費，全都要由承租人負擔。
 
官員表示，如果幫這間公司試算，可以用「60,000元÷（100%-10%-1.91%）」為算式來計算，算出每個月房租給付總額為68,112元；應繳庫的稅金也會提高為6,811元，而不是依原租金6,000元繳庫。
 
官員表示，用這個例子來看，提醒企業若要幫房東代付扣繳稅，應繳庫的稅款也會因此提高，企業應於給付日隔次月10日前繳納國庫，並於隔年1月底前申報扣繳憑單。


資料來源: https://udn.com/news/story/7243/4750378


2020/08/03
企業吹總部風 內科近兩年 九棟廠辦整棟交易
近年企業吹總部風，據信義全球資產統計，近二年多來上市櫃公司在內科就有九棟整棟商用不動產交易，總金額60.13億元，隨著西湖、文德段開發飽和，未開發土地還有4萬坪的舊宗段成為潛力股，未來還有10棟以上廠辦將完工，新增2萬多坪面積，成為市場關注焦點。
 
信義全球資產統計內湖土地的開發率，西湖段及文德段土地開發率已接近飽和狀態，分別是86％及91％，幾乎沒有素地可供開發，大型廠辦供給逐漸減少，業者往舊宗及潭美段開發，而舊宗段目前開發率已達75％，近10年開發率增加26％。
 
未來舊宗段將會有10棟以上的廠辦即將完工，包含長虹新世紀大樓B棟整棟將釋出2,000多坪廠辦面積，以及聯虹識野科技大樓將釋出3,000多坪廠辦面積等。
 
信義全球資產經理王維宏表示，商用不動產市場雖被疫情打亂了投資步調，但也有部分企業危機入市，積極進場投資，近期上市櫃公司因合併及擴充需求，積極尋找大面積辦公大樓當企業總部，台北數百坪及千坪面積難尋，許多企業轉往內湖尋找整棟廠辦。
 
內科廠辦空置率維持在低檔，西湖段已趨近於飽和狀態，進駐西湖段成本相對高，選擇也較少，因此許多企業將目光轉往成本較低的文德段、舊宗段，做為自家總部，今年金額最高的一筆整棟廠辦交易就出現在舊宗段，萬海航運以22.88億元買下長虹新世代科技大樓A棟全棟。
 
王維宏表示，未來內科將會有二條捷運線完工，從動物園站到劍南路站的「環狀線東環狀」，貫穿舊宗段到文德段再到西湖段；另一條從大稻埕到汐止的民生汐止線，行經內湖舊宗段，預估舊宗段售價及租金將會有一波漲幅趨勢。


資料來源: https://www.chinatimes.com/newspapers/20200526000172-260202?chdtv


2020/08/03
民汐線與基隆輕軌部分重疊 盼交部整合
捷運民生汐止線第2期路線昨天在環保署環評大會審查通過，新北市長侯友宜表示，新北市一直努力改善汐止的交通壅塞問題，將和台北市政府協調，希望能盡速推動捷運興建；而雙北捷運局都提到，民生汐止線與基隆輕軌在汐止段有重疊，有介面競合的問題，希望交通部盡速協調整合，才能順利推動汐民線建設。
 
「等了20年終於要蓋了！」汐止居民陳小姐說，雖然聽到快要動工很開心，但聽到工期那麼久就覺得無奈，如果能將工期縮短會比較符合民意；住民生社區的黃小姐說，過去在汐止上班，公車路網很發達，若能讓民眾願意從汐止搭至松山車站轉搭綠線，也很方便，沒必要再多蓋一條捷運。
 
北市永樂里位在二期路網的大稻埕碼頭旁，里長林宗穎說，民生汐止通車後，捷運站將離迪化街更近，樂見發展，雖會擔心交通黑暗期，但若能帶動發展，在地都會支持；介壽里長蔡錦文也擔心交通問題，但捷運通車後交通便利、人潮也會進來，可帶動社區發展。
 
國民黨籍北市議員王鴻薇表示，早期柯文哲說民生汐止線是「盲腸線」，大家都覺得遙遙無期，但在地居民贊成意見仍占多數，既然程序過關，希望盡快推動；民進黨籍議員洪健益則說，民生汐止線有機會銜接基隆輕軌，民眾都很期待，不再只有公車火車，也多了捷運新選擇。
 
北市捷運局表示，由於二期的捷運機廠設在汐止社后，必須第一期汐止部分先建；捷運局長張澤雄指出，至於民生汐止線和基隆輕軌有重疊部分，現正跟交通部鐵道局商議如何處理重疊部分。大同路已有台鐵軌道，未來加上民生汐止線與基隆輕軌，雙向可能會有6條軌道，還要進一步協調。


資料來源: https://udn.com/news/story/7323/4746409


2020/07/31
疫情衝擊 亞太區不動產投資 衰退32％
仲量聯行30日指出，2020年上半年受到新冠肺炎影響，許多國家和城市實施封鎖和旅遊限制，使得亞太市場不動產投資額、辦公租金雙雙下跌，其中不動產投資額較去年衰退32個百分點。不過，台灣商用不動產租賃、土地市場表現「免疫力」強，預期下半年展望正向樂觀。
 
仲量聯行董事總經理趙正義表示，儘管亞太區不動產市場動能於第二季大幅度放緩，但台灣在疫情影響下仍展現十足韌性，依舊是最佳資金避風港。
 
趙正義表示，上半年台灣辦公租賃市場租金未有大幅波動，空置率也維持在歷年新低2.36％；至於投資市場由於標的有限，商用不動產成交額年減47個百分點，成交量為153億元。不過土地市場方面，台灣表現卻令人驚豔，2020年上半年全台土地投資額創歷史新高，年增780億來到1,617億元，顯見買方對台灣長期看好，預期台灣商用不動產市場朝正面樂觀發展。
 
反觀香港、新加坡衰退最嚴重，第二季投資額較去年同期分別大幅衰退68％、65％。仲量聯行亞太區資本市場部CEO Stuart Crow表示，亞太地產交易額銳減，顯示復甦前景未明，但總體資金流動性仍然充裕，預估隨著各國逐漸解封，下半年成交量將有望恢復。
 
辦公租賃市場方面，報告指出亞太區也普遍受疫情影響而暫緩，其中又以香港最為嚴重，第二季租金年下滑近9.3個百分點，主因在於空置率持續攀升、租賃需求疲軟；至於北京、上海、新加坡等地辦公租金也分別年減4.1％、3.5％和3.3％。至於疫情相對穩定的大阪、首爾，核心區租金逆勢成長，年漲幅皆近2個百分點。


資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20200731000304-260204?chdtv


2020/07/31
金聯釋地 可供產業設廠
後疫情時代，部分產業需地殷切，台灣金聯資產管理公司為協助解決廠商設廠或擴廠需求，正釋出台北市內湖、苗栗銅鑼及彰化員林等三筆物件，坪數落在上千坪至萬坪，可供建廠的大面積房舍或建築用地，將於8月13日開標。
 
台灣金聯公司董事長施俊吉表示，此次標售之物件包括位於苗栗縣西湖、銅鑼交界之萬坪丁種建築用地及占地約3,060.58坪之彰化縣員林市僑信段乙種工業區土地，以及位於台北市內湖區之1,300多坪地下室等，都屬於市場上較少釋出之產品，相信會受到產業界歡迎，目前詢問度非常高。
 
施俊吉指出，本次標售標別一的物件，為台北市內湖區1,356.1坪之大型商用地下室，距捷運內湖線葫洲站僅240公尺，內含一坡道平面車位，有面寬超過5米之獨立出入口，適合大型超市、量販店、藝術展覽館、辦公室等行業進駐，因地點佳，目前已有數組買家積極評估。
 
至於標別二的苗栗縣西湖鄉10,460.47坪之工業用建築素地，施俊吉說，此物件自該公司取得產權後，因容積率為300%，且地勢平坦，即有多組買家詢問。
 
若以此狀況賣斷恐無法根本解決當地土地汙染問題，故自行投入數千萬元整治，於歷經三年後整治完成，並於2019年8月29日經苗栗縣政府公告解除土壤汙染控制場址，有需要的廠商可連絡安排帶看。
 
標別三的3,060.58坪工業區土地坐落於員林市浮圳路二段與育英路交會處，施俊吉強調，該土地對面為即為華成市場，位處精華地區，地形方正且相當完整，可獨立開發，而土地分區深富變更使用之彈性，且鄰近台鐵員林車站約700公尺，且有台1線及台76線連接國道一號以及國道三號，對外交通十分便利，外界詢問度相當熱烈，脫標可能性高。


資料來源: https://money.udn.com/money/story/5613/4743786


2020/07/31
北中台大面積工業用地 台灣金聯8月13日開標
後疫情時代，部分產業需地殷切，台灣金聯為協助解決廠商設廠或擴廠需求，釋出台北市內湖、苗栗銅鑼、及彰化員林等千坪至萬坪可供建廠的大面積房舍或建築用地，將在8月13日開標。
 
台灣金聯公司董事長施俊吉表示，這次標售的物件包括位於苗栗縣西湖、銅鑼交界的萬坪丁種建築用地，及佔地約3,060.58坪的彰化縣員林市僑信段乙種工業區土地，還有台北市內湖區1,300多坪地下室等，都屬於市場上較少釋出的產品，相信會受到產業界矚目，目前詢問度非常高，廠商可於8月13日前投標，投標相關訊息及文件可至台灣金聯網站下載。
 
施俊吉說明，標別一的台北市內湖區1,356.1坪大型商用地下室，適合大型超市、量販店、藝術展覽館、辦公室等行業進駐，地點佳吸引多組買家積極評估。
 
標別二的苗栗縣西湖鄉10,460.47坪工業用建築素地，已經苗栗縣政府公告解除土壤汙染控制場址，有需要廠商可連絡安排帶看。
 
標別三的員林市3,060.58坪工業區土地，地形方正且相當完整，可獨立開發，土地分區深富變更使用彈性，對外交通十分便利，詢問熱烈下，脫標可能性高。


資料來源: https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200730004073-260410?chdtv


2020/07/31
營建、資產股 吸睛

盤勢分析

美聯準會（Fed）利率決議按兵不動，並表態將動用所有工具，支持在新冠肺炎疫情中搖擺不定的美國經濟，且近期美國科技股財報多優於預期，其中晶片大廠超微（AMD）調高財測帶動股價大漲，激勵台灣半導體族群延續強勢表現，後續若蘋果財報也能優於預期，對台股激勵作用將更加顯著。

投資建議

美國6月成屋銷售呈增長局面，為四個月來首見，後續在利率偏低下，加上資金行情簇擁，美國房市應可表現不錯，近期美家居裝飾用品零售商家得寶、勞氏股價頻創新高，預期將可帶領國內相關手工具機、窗簾等房市復甦股有機會表現。國內營建與資產股預期也可在這波資金行情受惠。


資料來源: https://money.udn.com/money/story/9008/4743217


2020/07/31
住都中心都更十案 估產值千億
國家住都中心扮演領頭羊的角色，積極推動都更，今年下半年至少有信義兒福A基地、中和保二基地、板橋浮洲基地、南港玉成段等四案登場，手中其他公辦都更案也正在緊鑼密鼓進行，據悉，目前在手累計有十案，合計至少創造上千億元產值。
 
國家住都中心明（1）日成立滿二年，昨天舉辦媒體茶敘，執行長張溫德強調，住都中心是以專責機構身分與中央、地方共同合作，不僅透過都更帶動周邊發展，也要兼顧公益性，創造「都更國家隊」典範。
 
張溫德指出，除成立時手上的台銀圓山案、信義兒福A基地、信義兒福B基地、台電嘉興街、板橋浮洲案、中山女中南側、中正區行二行三及新竹建功高中南側都更案等八大案，今年陸續與新北市政府、國產署合作，推動中和保二基地、南港玉成段都更等兩案，等於有十案在手。
 
張溫德預告，下半年包括南港玉成段、信義兒福A基地、中和保二、板橋浮洲等四案有機會招商。
 
南港玉成段基地是國產署今年初交付的最新案件，使用分區為住宅區，面積約1,200坪，鄰近昆陽捷運站，產權單純，95%是國有地，目前正進行相關規畫。
 
據了解，近期南港房市熱絡，包括大南港土地標售案等，是市場獵地新熱點。國產署這塊閒置土地鄰近捷運站，生活機能良好，未來分回的房地，可能做為都更分回宅標售或社會住宅使用。
 
信義兒福A基地已將地上物產權清理完畢，預計年底順利招商，採出租住宅模式，同時帶入商業服務，並配合北市府社會宅、住宿型長照等需求；中和保二產權單純，預計興建200戶社宅，視情況給予警消及一般民眾申請。
 
板橋浮洲案則是高達6,100坪左右的商業區，還在先期規劃，預計今年底規劃輪廓會更清晰。中山女中南側、行二行三、新竹建功高中南側等三案，分別涉及文資審議、私地主整合等問題，仍須時間，最快明年才有機會推出。
 
另外，危老重建案愈來愈夯，國家住都中心辦理「危老協參」業務也在今年6月出現首案，新北市永和區恆岳案因基地內有一處國有地，透過國家住都中心價購國有地、參與協議合建，搬開最後一塊石頭，讓此案順利前進。


資料來源: https://money.udn.com/money/story/5621/4743801