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2021/01/18
全台地價齊漲　北市1.54%衝第1
全台房市自去年下半年起怒甩疫情陰霾一路向上，連帶衝高地價，內政部最新全國都市地價指數為101.95，較上期漲1.04%，且全台縣市除連江縣外全漲，以台北市漲1.54%最多。專家分析，從去年台商回流、廠商辦交易熱絡及小建商搶不到地的現象，地價實際漲幅應遠高於地價指數。
 
都市地價指數以半年為一期，針對各縣市都市土地，採平均區段地價面積加權法編製指數，最新一期統計去年4至9月，全國指數101.95，較上期漲幅1.04%，全台縣市均漲，唯獨連江縣微幅下跌 0.09%。其中台北市因交易市場回穩，漲幅1.54%最多；其次為嘉義市漲1.35%，主因是湖子內區段徵收區持續開發，交易熱絡帶動地價上漲；第3多為新北市漲1.30%，主要受惠捷運環狀線通車。
 
危老都更帶動漲幅
住商不動產企研室資深經理徐佳馨分析，台北市土地交易不及全盛時期熱絡，但近年都更危老案陸續推出，反映整體不動產價值增加。屋比房屋總監陳傑鳴認為，去年地價實際漲幅遠比地價指數明顯，從小建商搶不到地、台商回流使商場辦交易熱絡等現象可見一斑，且目前資金回流蛋黃區，令北市因這波熱潮補漲明顯。
 
各分區指數漲幅分別為住宅區1.12%、商業區0.85%、工業區0.96%。其中住宅區以台北市漲1.76%最多；商業區由嘉義市漲1.15%居首；工業區屬台南市1.66%最明顯。
 
徐佳馨表示，台南工業地受惠台積電設廠題材，地價上漲；嘉義商業區因基期低，受重大建設拉抬。
 
甲山林機構總經理張境在提及，國有財產署標地，「賣出來的價格還高出市價」，房地價上漲，其實政府也間接推了一把，卻將房價上漲原因都推給業者，相當感嘆。


資料來源: https://tw.appledaily.com/headline/20210116/FXBAYTV7VVDNLOTGXTQI3WZQCE/


2021/01/18
七家中小企擴大投資台灣 總金額達31億元
投資台灣事務所昨（15）日「中小企業加速投資行動方案」聯審會議再添七家中小企業擴大投資31億元，包括天毅企業、自力耕生、泰和製粉廠、金龍冠食品、世茂農業生技、中設工業及建通國際。
 
經濟部表示，目前「中小企業加速投資行動方案」已通過483家中小企業投資約2,067億元，帶來1萬9,804個本國就業機會。截至目前總計投資台灣三大方案已帶動790家企業、投資約1兆1,810億元，預估創造9萬8,895個本國就業機會，後續尚有34家企業排隊待審。
 
在昨日通過審查的廠商中，天毅企業為不織布購物袋、保冷袋、帆布袋製造與直營販售，義美、統一及中華航空等皆為合作廠商。計劃斥資逾1億元在宜蘭五結鄉興建廠房，增設機台進行原物料製造，以達到一貫式作業模式，天毅企業將為國內增加40個就業機會。
 
自力耕生主要由清華大學、台灣大學科研團共同成立，主要服務業務範圍有動物醫學、食品科學與動物保健等，同時擁有「汪喵星球」品牌是寵物食品市場首選。由於海外市場銷售量每年屢創新高，產線之產能已無法應對自力耕生之海外市場需求，計劃增聘30名本國員工，擴大投入逾4億元在苗栗興建頭份三廠，增設寵物主食生產線。
 
泰和製粉廠為全台前十大的麵粉生產工廠，為提升製造水準，計劃斥資近5億元在台中大肚區興建廠房，引進自動化製程設備，將為國內增加八個就業機會。
 
金龍冠食品是由海產批發轉向食品加工業者，銷售通路與國內統一超商、星巴克及全聯等知名連鎖商店有長期合作關係。為穩健提高市場佔有率，計劃招募65名本國員工，斥資逾3億元在嘉義民雄建立十萬級無菌無塵綜合食品廠。
 
建通國際主要提供裝卸倉儲承攬業務，為滿足未來潛在顧客及配合高雄港煤炭政策發展，計劃斥資14億元，在高雄港州際二期S19號碼頭興建智慧化密閉式煤倉，導入一條龍物流服務。
 

資料來源: https://udn.com/news/story/7238/5178168


2021/01/18
打炒房效應 預售屋掀拋貨潮
央行打炒房政策奏效，預售屋拋貨潮湧現。據房仲業者最新統計，央行政策祭出後，全台預售屋的網路待售房屋在一個月內暴增逾5,000件、月增17.6%，顯示短線投資客急於撤出資金槓桿操作較大的預售屋市場。
 
據屋比房屋最新統計，去年12月7日央行實施信用管制前後一個月，全台預售屋的網路待售物件從29,104件拉高至34,228件，一個月大增5,124件，增幅17.6%。
 
屋比房屋總經理葉國華表示，從此次央行實施的信用管制內容來看，包含針對公司法人、以及擁有三戶以上的自然人，限制較低的貸款成數和不能擁有寬限期等，都是針對「投資客購買多屋、一般公司置產炒樓」做出應有的對策，明顯對於尚未交屋的預售屋衝擊最大。
 
屋比房屋總監陳傑鳴分析，這些持有多戶預售屋的屋主，原先預期交屋後在低利，以及寬鬆的償貸條件像是只繳息不付本金的寬限期、高成數的銀行貸款之下，透過低持有成本坐等房屋增值財後再轉手獲利。
 
但因央行祭出信用管制措施，不僅限縮房屋貸款成數且無寬限期的規定，讓手中多戶的預售屋完工後將面臨鉅額的房貸差額需補足，資金壓力相當大，只好開始出脫，才會出現預售屋網路待售物件在一個月中大增逾5,000件情況。
 
值得注意的是，六大都會區中，台中市預售屋待售房屋的增幅最高、達25.1%，新增待售房屋達2,361件占所有新增件數比重進逼五成，成為拋貨潮壓力最重的地區。
 
陳傑鳴指出，2014年房市從高點反轉向下後，台中市房市一直都有供過於求的狀況，從區域住宅存量約105萬戶，但家戶數則約達100萬戶左右，顯示供給多出約5萬戶。
 
2015至2018年房市盤整期，區域市場一直都在消化龐大的賣壓，包括西屯區存在不少一直賣不掉的大坪數豪宅，再加上近兩年南屯、北屯區大量推案的中小坪數產品供給，在需求追不上供給之下，一遇利空如打炒房政策，才會讓區域賣壓隨即湧現。


資料來源: https://money.udn.com/money/story/5621/5182107


2021/01/18
父母贈房給子女 省稅有眉角
父母規劃贈送房子給子女時，除留意贈與稅問題，也要考慮子女日後出售時的房地交易所得稅。財政部中區國稅局指出，一般而言，房地交易所得稅率都高於贈與稅率，父母贈送房地給子女，兩種稅都要考量，以免省了贈與稅，卻反而須繳納更多的房地交易所得稅。
 
有一位父親想贈送一筆房地給子女，這筆房地房屋評定現值加上公告土地現值合計為300萬元，市價則為1,000萬元，不過為了節稅，精打細算的父親也在思考，到底是直接給現金讓子女去買房比較省稅？還是把房買下來送給子女比較有利？
 
他首先考慮到贈與稅問題，直接給子女1,000萬元現金，以及贈送現值為300萬元的房地給子女，兩者就差700萬元，若以贈與淨額2,500萬元以下的稅率10%來計算，直接贈送房地較為有利，可省下70萬元贈與稅。
 
不過國稅局提醒，若子女後續將房地出售，在計算房地取得成本時，若直接房地是受贈而來，則成本為贈與時現值300萬元；若是受贈現金，則是以自己買房的1,000萬元價金作為成本。
 
在計算房地交易所得時，成本愈低當然所得就愈高，此時受贈房地的所得額就比受贈現金多700萬元，若短期持有就賣出，稅率高達45%，比受贈現金多繳315萬元房地合一稅。這種情況下，反而一開始直接贈與現金，整體稅負較為有利。
 
房地合一交易損益的計算，是以出售時成交總價減除取得成本及因取得所支付的費用後餘額為所得額，若房地是受贈取得，則是以受贈當時房屋、土地現值並按政府發布的消費者物價指數調整後價值作為成本。
 
稅率方面，贈與稅率在贈與淨額2,500萬元以下均為10%；而房地合一稅除符合規定的自住房地外，稅率依持有期間不同，分別為持有一年內者稅率45%、持有超過一年未逾兩年者稅率35%、持有超過兩年未逾十年者稅率20%、持有超過十年者稅率15%。


資料來源: https://udn.com/news/story/7243/5181735


2021/01/18
美國REITs 補漲力道強
疫情衝擊實體店面銷售動能，以及疫苗施打進度落後的影響，導致美國REITs自2020年以來的漲勢相對落後，展望後市，投信法人指出，拜登上任後會加速疫苗施打進度，並有機會提出更大經濟刺激方案，此外，目前美國REITs股利率水準3.5％ 與公債利差高達240bp，遠高於歷史平均130bp，將有利REITs展開補漲行情。
 
美國REITs短期指數陷入狹幅整理，但長線將逐季走階梯式上漲，RMZ指數（美國REITs指標）若回跌1千點以下，為絕佳的買點。
 
台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出，美國經濟指標維持穩健，2020年12月ISM製造業指數攀升至60.7，創近二年半新高，ISM服務業指數亦維持在57.2高檔水準。而在低利環境下，房市明顯轉熱，根據「房地美」（Freddie Mac）報告，30年期的平均「定率型抵押貸款」（FRM） 跌到2.71％，幾乎是歷史新低的房貸利率，帶動成屋銷售激增。
 
據「美國全國房地產經紀人協會」統計，截至2020年10月，成屋銷售連續第五個月增長，「房地產中價」（median home price）與2019年同期數字相比，約上漲16％，同時，房屋庫存比2019年同期下降19.8％，只有142萬戶。
 
李文孝表示，就產業表現分析，美國2020年第四季租金收取狀況持續改善，旅館因年底節慶而住房率上升，零售業租金收取平均在85％以上，其餘產業皆在90％以上，已跟疫情前差異不太大；工業類持續在景氣高峰上，高階物流中心需求上升，2020年第三季新約租金持續提升10～15％，承租率也提高；數據中心受惠企業外包與雲端應用大幅增長而獲利激增。
 
分析師將美國REITs在2021年整體獲利成長率上修至6.5％，目前折價9％，股價仍屬偏低，可望吸引長線買盤或法人機構加碼。
 
群益全球地產入息基金經理人楊慈珍表示，預估不動產企業獲利穩定成長，股利率在低利率時代具吸引力。具租金概念的不動產類股獲利穩健增長，再搭配相對高息水準，有望吸引防禦性買盤流入，REITs及不動產類股仍有向上空間。
 
除了傳統型地產，跟隨著網路發達所崛起包含數據中心、電塔、數位化工廠／迷你倉庫（Self Storage）及受惠老年人口增加的養老照護等特殊型REITs亦蓬勃發展，特殊型REITs如通訊電塔、資料處理中心、物流中心等占比最大，接近39％，占比在美國房產指數中也是最高，在當前全球網路通訊蓬勃發展、電子商務盛行下，特殊型REITs的受惠程度高，獲利成長快速。


資料來源: https://ctee.com.tw/news/fund/403991.html


2021/01/18
未來世代REITs 市值翻倍
疫情催化數位時代腳步，人們被迫更快進入虛擬、無接觸、雲端的時代，一般投資市場所熟知的REITs基金也隨之進化。法人指出，傳統由商辦、零售、公寓等房地產組合而成的REITs演化為由科技、倉儲及新型態住宅所組成的「未來世代REITs」。根據NAREIT統計，未來世代REITs近五年市值成長一倍，由2015年市值3,280億美元上升至2020年的6,940億美元。
 
凱基未來世代關鍵收息多重資產基金預定經理人羅世明表示，虛擬世界與實體資產的發展是密不可分的，電子商務轉變消費體驗從實體變成虛擬，惟後端的實體服務也是不可偏廢，整體作業流程從「資訊流」到「物流」都有實體資產蹤影，因此，數位基礎建設，包含5G基地台、數據中心等實體建設的投資商機值得重視。
 
此外，羅世明表示，人口老化與城市化為長期不可逆趨勢，人口結構及房價與收入結構改變，以租代買的趨勢愈發明顯，新型態住宅的需求因此產生。其次，人口聚集城市的趨勢不變，自助倉儲可緩解高單價的生活空間，這些都是未來世代REITs涵蓋的範圍。
 
近年數位化趨勢也持續拉抬美國科技股表現，科技股的成長爆發力強，科技軟體及硬體股票於近年各年度報酬互有領先，且多優於美股大盤。未來世代REITs股息成長高，故相對傳統REITs可提供更高的總報酬，投資組合中再搭配科技股可進一步加強成長潛力。
 
第一金全球不動產證券化基金經理人葉菀婷表示，進入2021年，市場普遍期待經濟將回歸正軌，企業獲利可望谷底反彈，有利整體REITs租賃需求。加上REITs目前股價明顯落後全球股市，又以北美、亞洲、澳洲表現最差，即使經歷第四季的大反彈行情，累計2020年仍下跌9％左右，補漲行情可期。
 
除了基本面好轉，REITs股利率水準有3～5％，在全球零負利率環境下，將吸引對股息收益有興趣的投資人青睞。隨著2020年第四季財報陸續出爐，商用REITs無論營收、獲利都面臨衰退壓力，若因此出現較大幅度的修正，反倒是不錯的進場機會。


資料來源: https://ctee.com.tw/news/fund/403993.html


2021/01/18
2020房貸衝6,000億新高
中央銀行本周22日（五）將公布2020年12月五大銀行新承作房貸統計，儘管整年面對新冠疫情肆虐，但房市買氣仍相當火熱，就算央行12月祭出新的房市管制措施，但以當月六都移轉棟數續增加來看，估計全年新增房貸將衝破6,000億元大關，超越2011年的5,958.85億元，創統計以來的新高紀錄。
 
2020年房市不畏疫情，延續2019年的熱度不減，甚至因台商回流，大買商用不動產，使得行情節節高，連動住宅也跟著衝，買氣顯現愈來愈強，因此央行副總裁陳南光發表專文，提醒房市有過熱之虞，也引爆打炒房聲再起。
 
結果由行政院主導，相關部會提出因應的舉措，央行更在12月的第四季理事會舉行之前，開出第一槍，祭新一波針對性審慎措施。
 
但儘管政府12月出手打炒房，由於移轉以及房貸的相關作業，往往費時逾一個月，因此12月數據尚未完整反應。
 
統計顯示，北市為主的六都，當月買賣移轉棟數合計仍是月增6.6％，其中僅北市小幅月減0.6％，其他五月增各在2.0～14.4％。以此預估五大銀行新增房貸高於11月579.54億元的可能性高。
 
據央行統計，2020年1～11月五大銀行新增房貸金額合計已達5,611.6億元，即平均單月新增510億元，其中11月新增579.54億元，若就12月移轉棟數續增為基礎來看，新增房貸不排除將較11月增加，就算僅用月平均數510億元來計算，五大銀行全年合計新增房貸都會衝破6,000億元，創新高紀錄。


資料來源: https://ctee.com.tw/news/real-estate/404297.html


2021/01/18
全國地價出爐 北市漲1.54％居冠
內政部昨發布最新都市地價指數，去年4到9月全國都市地價總指數為101.95，較上期上升1.04％，較2019年同期上升1.21％。內政部表示，仍屬穩定微幅上升狀態。各直轄市、縣巿中除連江縣下跌0.09％之外，台北市上升1.54％最多，其次為嘉義市上升1.35％、新北市上升1.30％及台南市上升1.09％。
 
產業聚集效益 南港受惠
內政部指出，台北市主要因上期指數受新冠肺炎疫情影響下跌，而本期隨疫情趨緩，不動產交易市場回穩，因此上升幅度較大，其中又以南港區上升1.86％最為明顯，主因為該區交通便捷，並受東區門戶計畫及產業聚集效益所致。新北市則受惠捷運，以三峽區及樹林區上升幅度較大。
 
南部方面，嘉義市因湖子內區段徵收區持續開發，交易熱絡帶動地價上漲；而台南市則受科學園區投資效應，以永康區、善化區及新市區上升幅度較大。
 
落後補漲 南市地價飆升
值得注意的是，台南市近5年房價、地價指數翻揚。官員說，台積電的投資及科學園區固然有影響，但相關因素是近2年影響較大，台南以外的5都地價，早在2013及2014年就已經起來了，台南市地價飆升，有「落後補漲」因素。
 
此外，本期全國都市地價總指數與上期比較，以住宅區(101.90)上升1.12％較大，工業區(102.26)上升0.96％次之，商業區(101.99)上升0.85％。
 
內政部指出，都市地價指數是將各縣市都市計畫範圍內的住宅區、商業區、工業區土地，以統計方法選取中價位區段，查估其平均區段地價，據以編算某地區內，土地價格在一定期間內的相對變動（上漲或下跌）的百分數，其性質類似物價指數，並定期於每年1月15日及7月15日發布。


資料來源: https://www.chinatimes.com/newspapers/20210116000496-260102?chdtv


2021/01/18
公園變生活核心 都市計畫應重修
新冠肺炎帶來的封鎖、居家隔離，讓人們在家中的時間變長。傳統各自獨立的居家和辦公空間將重新定義與融合，而城市空間規畫也將隨之轉變。建築師張清華認為，在後疫情時代，住宅區、商業區等傳統都市分區已然鬆動、不符時代所需，政府應該重新修訂幾十年沒修的都市計畫法。
 
因應「居家辦公」趨勢，建築師趙化宇說，光是一個書房還不夠、現代住宅必須擁有讓男女主人可同時在家辦公的「家庭辦公室」，燈光設計和網路電線設計都須更靈活精準。
 
張清華則說，過去集合住宅的排水往往是集中到最底層排出，為了避免感染危機，如今必須變成「分層排水」，每層都有自己的排水系統。
 
疫情期間，許多餐廳被迫移到室外以繼續營業。紐約為此啟動「開放餐飲計畫」，允許餐廳使用戶外公共空間進食。這項政策在疫情過後仍將持續。張清華認為，公園等戶外空間，將在後疫情時代成為城市生活的核心之一，即使辦公空間都有可能被搬到戶外，政府有必要重新檢討都市計畫。
 
趙化宇也認為，台灣現階段已經開始為居民的老化重新設計，但是在後疫情時代，必須再為傳染病重新設計，如讓辦公空間與公園綠地相連；或讓自然環境「垂直化」，一棟大樓便可擁有陽台花園、屋頂農園等自然空間。


資料來源: https://udn.com/news/story/7314/5182063


2021/01/18
疫情翻轉 辦公室分區成顯學
新冠肺炎改變人類生活，也翻轉建築形式。為避免感染，後疫情時代的辦公室強調分區，重視陽台與屋頂平台等戶外空間，並設法減少員工對密閉空間如電梯的依賴。潘冀聯合建築師事務所協同主持人趙化宇表示，事務所這半年設計的廠辦、辦公大樓重視分區設計，連便利商店都要分成兩區，避免一人感染，全公司隔離。
 
二○二○年是廿世紀建築結束的一年。今年起，包括辦公室、住宅、醫院等各種建築，都將因疫情徹底轉變。趙化宇表示，事務所去年三月開始研究新冠肺炎對建築產生的影響，近期事務所接下的辦公室、醫院建築，業主也紛紛提出針對疫情的新需求。
 
無隔間、刺激員工跨界交流的開放式辦公室曾風行一時，如今隨疫情迅速退燒。趙化宇說，後疫情時代的辦公室必須做好分區隔間設計，遇感染時才可保持一定的工作力。潘冀事務所正進行設計的辦公大樓，將一層樓分成二到三個區域，連便利商店都要分成兩區。事務所還為企業打造「疫情調度中心」，裡頭放置各種隔間設備，可隨疫情迅速改變公司隔間。
 
還要減少人與人的接觸。趙化宇舉例，最近設計的一個辦公室案子，業主把訪客員工的體溫檢測列為必要設計，櫃台則「無人化」，檢測由機器執行。此外還設計通風採光佳、顏色外型吸引人使用的「活力樓梯」，除了避免使用電梯可能造成的感染，也鼓勵員工多運動。
 
新冠肺炎造成醫療空間不足。建築師張清華四月設計可拆解回收的負壓病房「防疫方舟」，並將設計圖放在網路上公開供全世界取用。此一病房可防感染、接水電，三天組合完成。潘冀事務所也設計「臨時檢疫所」，讓訪客在進入醫院前便先做好檢驗與分流。
 
張清華觀察，因應防疫誕生的建築與空間設計，往往為了避免人與人接觸，讓使用者產生孤獨感。因此後疫情時代的辦公室設計必須加強陽台、屋頂平台等戶外空間，除了引進陽光和空氣，也能排消除員工的心理陰影。集中辦公的大型廠辦也將打散成小型辦公室，並與公園綠蔭等戶外空間緊密相連。


資料來源: https://udn.com/news/story/7314/5182062