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2021/04/09
近一月REITs基金 前十強漲逾5％
全球景氣持續邁向復甦，在各產業承租情況改善下，先前估值較低的REITs獲得市場資金關注，依指數表現來看，近一月富時全球REITs指數上漲近3.04％，連帶投信發行的REITs基金和相關ETF表現亦隨之走揚。近一月全數產品績效都繳出正報酬佳績，前十強的漲幅更都在5％之上。
 
群益道瓊美國地產ETF（00714）經理人李鈺涵表示，疫苗問世及投入使用後，全球經濟復甦腳步可望更為推進，近期也可見總經數據表現回升，以不動產而言，各產業的承租情況亦有所改善，因此在基本面持續好轉下，有助提高不動產需求。
 
就美國市場來看，公寓型產品承租狀態良好，租金衰退幅度改善，旅館型產品也可望在疫情趨緩下逐步改善，直投商用不動產交易金額亦有所回升，顯示整體產業基本面往復甦方向發展。
 
另一方面，具結構成長機會的工業、特殊REITs，如通訊電塔、資料處理中心、倉儲等等中長期表現持續看好，而從價值面來看，目前美國REITs股利率與10年期公債利差仍具吸引力，亦有利於吸引市場資金配置，後市表現仍值得期待。
 
台新全球不動產入息基金經理人黃俊晏表示，全球REITs業績在疫情蔓延下仍算穩定，因此不乏評價相對偏低且成長性與價值兼具的標的，可逢低中長線布局。
 
第一金全球不動產證券化基金經理人葉菀婷表示，疫苗誕生、歐洲多國採取嚴格管制措施，可望讓疫情在2021年大幅改善，有利經濟活動重啟，預估2021年工業REITs仍將維持強勢成長，每股盈餘達10.1美元；商用REITs也將扭轉頹勢，獲利上看5.3美元。
 
凱基未來世代關鍵收息多重資產基金經理人羅世明表示，2020年疫情期間流動性緊縮，導致REITs報酬遭受衝擊，但未來世代REITs多數較為抗跌，其中科技及倉儲相關REITs今年以來報酬均已收復疫情期間跌幅，甚至可受惠於疫情，加速數位生態圈帶來的影響，參與長期成長趨勢，搭配科技股可進一步加強成長爆發力。
 
群益全球地產入息基金經理人楊慈珍指出，雖然先前美債殖利率走升稍微抑制REITs市場表現，不過在基本面修復趨勢不變下，仍有助支撐不動產需求，加上當前利率環境仍處低位，REITs的股利優勢仍有助吸引訴求穩健收益投資的資金配置，整體表現仍不看淡。


資料來源:https://ctee.com.tw/news/fund/442315.html


2021/04/09
台中土地交易量 5年暴增九成
台中房市買氣熱，加上捷運綠線通車效應發酵，吸引全台建商爭相南下台中插旗搶地，帶動地價紛紛締造區域新高。據台中市地政局統計，自2016年實施房地合一開始，當年第一季台中市土地交易筆數僅1萬餘筆、總交易面積274萬平方公尺；到了2021年第一季，土地交易筆數已逼近2萬筆、總交易面積481萬平方公尺，五年來成交面積暴增75％、交易筆數大增90％。
 
鄉林不動產研究室指出，去年台中市土增稅以188.5億元居六都第二，土增稅超徵近55億元、契稅超徵22％，顯示台中土地交易火熱！
 
此外，台中今年第一季土地交易量前三大熱區，分別是北屯區93.7萬平方公尺、西屯區22.04萬平方公尺、太平區27.6萬平方公尺；至於台中房屋交易熱區，仍以擁有捷運題材的北屯區、西屯區及南屯區，賣相最佳。
 
鄉林集團董事長賴正鎰表示，儘管政府打炒房，台中房市今年第一季仍維持800億元推案量，顯示剛需市場不變；尤其隨著台中捷運綠線通車後，大幅縮短台中市區與高鐵特區的距離，水湳經貿園區與台中高鐵特區標售配餘地，分別出現每坪280萬元、近百萬元的區域新高價，預估未來上述兩區，每坪房價將上看60萬元與35萬元，台中房價將直追新北市。
 
台中市人口每年正成長2萬多人，總人口數已突破282萬人，人口成長率為六都最高，十年來增加約16萬人。
 
鄉林不動產研究室表示，人口移入與就業機會的成長，成為台中服務業有力的支撐，以七期百貨雙雄新光三越、大遠百為例，去年聯手締造逾356億元營業額，分居全國單店最高紀錄，顯示中台灣消費力驚人，及中科園區科技廠大方給薪與紅利，科技人成為台中購屋的主力。
 
賴正鎰表示，台中市面積最大的14期重劃區，總開發面積高達404公頃，2,000多筆土地今年上半年將陸續釋出，加上太平、大里與北屯區還有新興重劃區規劃中，串聯起大里、太平、清水、沙鹿與龍井等行政區域，屯區與海線將是未來台中重點開發區域，甚至外溢到彰化、南投地區。


資料來源:https://ctee.com.tw/news/real-estate/442510.html


2021/04/09
打房反變補血 恐助漲下半年房價
房地合一稅修法將首度納入預售屋課稅，預定7月1日上路，市場專家預期，這波打房效應恐將出乎外界意料，出現打房反助漲房價，政策意外為房市「補血」，此一效應預期下半年逐漸發酵。
 
住展雜誌8日公布最新調查指出，首季建商推案量在打房風頭下縮手，僅有2,359.46億規模，較上季萎縮三成、年減16.4％。
 
預期新制上路後，推案量恐更緊俏，反而容易助漲房價，房市意外被「補血」，躲過原本市場擔心的爆量危機，預期房市多頭走勢可望延續。
 
繼戴德梁行董事總經理顏炳立日前針對打房效應抱持看多觀點後，昨日住展雜誌也發表相同看法。
 
住展雜誌研發長何世昌表示，營建成本快速攀升，加上預售屋首度納入課稅範圍，使得供給量可能縮減，預估房價多頭格局短期內不會結束。
 
鄉林建設集團董事長賴正鎰也表示，若房地合一2.0在七月上路，在建商觀望或延推下，全台今年推案量可能從原本預估的1.6兆，下修至1.2～1.3兆元。
 
至於第一季推案量銳減三成，何世昌分析，顯示建商對政府打房的擔憂，並紛紛避鋒頭，調整推案腳步來因應市場變化。
 
最明顯的是桃園，第一季推案明顯偃兵息鼓，案量約444億、年減34％。台北市方面，第一季推案量也萎縮23％至647億元，有不少新案正等待政策塵埃落定再推出。
 
至於新北市也不到900億，年減近一成，推案主要集中在三重二疏洪道和新店央北重劃區，共約5百多億，囊括新北市五成以上。另外先前紅單炒風猖獗被政府盯上的新竹，第一季推案量微增，但只有230億元低量。
 
何世昌認為，房地合一稅新制將預售屋納入課稅範圍，將逐漸降低建商推預售屋意願，長線來看預售屋供給量將因此減少，原本估計推案量會持續二、三年大爆量，如今受壓抑延後，紓解供過於求的隱憂，甚至供給量縮小，尤其下半年恐出現供給緊俏，屆時反而容易助漲房價。房市躲過爆量危機，預料房市多頭格局還不會結束。
 
3月社宅包租代管首破千戶
內政部8日表示，今年3月社宅包租代管新增媒合戶數為1,227戶，是單月首次突破千戶門檻，而今年第1季每月平均906戶也是歷來最多。內政部表示，5月將啟動社宅包租代管第三期計畫，目標兩年內新增4萬戶。
 
蔡政府8年20萬戶社會住宅中，有8萬戶是辦理社會住宅包租代管，目前已與各地方政府和業者合作推出二期，預計在5月份推出第三期。
 
內政部統計，3月社會住宅包租代管新增媒合1,227戶，首次單月突破千戶門檻。社宅包租代管計畫推動3年多來共媒合1萬6,172戶，距離目標8萬戶還有相當大差距，其中第1期媒合5,157戶，第2期媒合1萬1,015戶。
 
官員指出，各縣市政府、包租代管業者、國家住都中心等單位積極推動社會住宅包租代管，隨著政策越來越成熟，3月媒合戶數正式突破1,000戶。官員說，第三期社宅包租代管不再像過去一樣，用租金高低計算補貼，屆時將按件計費，依據各地方不同居住水準，給予開發費、媒合費、服務費，希望提高業者開發與媒合案件的積極性。
 
此外，為提高房東參與包租代管誘因，行政院會8日通過《住宅法》修正草案助攻，針對參與社會住宅包租代管計畫房東，提高租金所得稅免稅額度，由1萬元調高至1萬5,000元。
 
同時新增社會住宅包租代管租賃契約資料，僅作為租稅減免使用，不得作為租賃所得查核的依據，以鼓勵房東加入深具公益性的包租代管政策。內政部強調，希望透過公、私部門齊心努力，協助無力購屋家庭有更多元居住選擇，落實照顧青年及弱勢安居的目標。
 


資料來源:https://ctee.com.tw/news/industry/442411.html


2021/04/08
房地合一2.0 7/1上路// 上半年房市 有波逃命潮
立法院財政委員會昨協商攸關「房地合一稅二．○」的「所得稅法部分條文修正草案」，朝野對生效日期達成共識，擬自今年七月一日起上路；院會討論前不需經黨團協商。
 
立院朝野達共識 不需黨團協商
立法院民進黨團總召柯建銘昨表示，此法案朝野有共識，黨團排定為優先處理的法案，最快下週二程委會、下週五院會就有機會通過。
 
立院財委會三月二十九日初審通過「所得稅法部分條文修正草案」，修正「短期持有」定義，個人、法人持有兩年內賣房將課稅四十五％，三至五年內課三十五％，並溯自二○一六年後取得房地者適用。但朝野對生效日期有歧見，財政部主張應由行政院訂定，國民黨認為應自總統公告後立刻施行，決議保留到朝野協商討論。
 
財委會昨進行協商，財政部長蘇建榮原堅持依照政院版本，主因相關作業細則還要公告，可能需費時兩至三個月，估「最快」七月一日可上路施行。
 
國民黨立委賴士葆表示，若此案還要送到黨團協商，有時候又要拖一、兩年，外界會認為立法院在「打假球」，要是朝野同意實施日期訂在七月一日，就不用再協商了。時代力量立委邱顯智、民眾黨立委張其祿也支持七月一日實施，主持協商的國民黨立委曾銘宗宣布完成協商，送院會討論前不需經黨團協商，「搞不好下禮拜就會過」。
 
預售屋投機買氣 新制可望抑制
此外，協商新增相關排除條款，個人、營利事業參與都更或危老分回房地，若在五年內第一次移轉登記，可適用較低的二十％稅率。
 
對於新制上路有譜，房地產業者認為，上半年房市恐會有一波逃命潮，交易量將增加，尤以二○一八年左右購買預售屋但尚未交屋者影響最大；整體而言，新制將抑制預售屋的投機買氣，但房價整體下跌有限。


資料來源:https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1441685


2021/04/08
北市Q1商辦空置率僅2.1% 租金創21年新高
平均每月每坪租金2828元
北市辦公室租賃市場供給持續緊縮，今年第1季空置率2.1%，創21年以來新低；平均每月每坪租金2828元、創21年以來新高，年增0.7%，明年有機會挑戰3000元租金門檻。
 
每坪租金明年挑戰3千元
根據仲量聯行調查，今年第1季北市辦公室租賃市場計有72棟辦公室大樓、約75.4萬坪，空置率僅約2.1%，等於僅不到1.6萬坪待租，使得整體租金持續攀升，預估2023年較大規模新增面積釋出前，整體市場仍偏向房東市場。
 
至於辦公室租金，今年兩棟新完工大樓已預租的租金逐步揭露後，租金有機會持續攀升2%至3%；新成交租約將聚焦於預租2022年的新供給、有較多釋出的郊區，如內湖南港區或較有彈性的共享空間，預估短期內空置率會維持在5%內低檔。
 
2024年供給才會爆大量
不過，2024年北市辦公室新增供給將爆大量，市區加南港估計近20萬坪面積釋出，房東市場恐將直接轉變租客市場，甚至掀起一波搶客大戰。根據高力國際統計，未來6年北市市區計有19棟、南港則有18棟辦公大樓陸續完工，多數大樓預計完工時間集中在2024至2026年間，預期空置率將直接跳高。
 
高力國際辦公樓及工業服務部資深執行董事楊慧明指出，去年雖然受到疫情影響，許多企業紛紛縮編，但因低空置率，平均租金仍上漲，預期未來3年租金仍有機會上漲，但漲幅受限，除疫情尚未完全消弭外，2024年後北市出現大量且強勁新增供給，預期會出現一波搶客潮。
 
根據高力國際調查2021至2024年北市市區辦公室新增供給達18.45萬坪，其中2024年便有9萬坪將釋出，包括京華城開發案、敦南金融大樓、元大空官總部、國泰環宇大樓等，預期該年度空置率將突破10%，成為市場供需轉變的分水嶺。2024年南港也有10萬坪新增供給釋出，租金欲漲不易。


資料來源:https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1441815


2021/04/08
REITs落後美星　「好標的壽險自己吃下」
談起REITs（不動產投資信託），在國內發展近20年，整體市場卻遠遠不及美、星，業界私下說，比起美國及新加坡的REITs，佔整體市場動輒6~7%，台灣與新加坡差不多時間開始發展，卻只有0.2~0.3%，關鍵就在於管理機構只收管理費，卻什麼都沒做，以及架構出了問題。
 
銀行少有懂REITs人員
專家說，目前國內7檔REITs，管理機構年年收取管理費，但實際上有所作為的REITs卻相當少，且全球幾乎沒有像台灣這樣是由壽險業去推動REITs的，業者說，講得難聽一點，壽險業看到好的標的，第一時間絕對不是透過旗下的REITs去收購，而是用自身的壽險資金去買，如此偏廢REITs，就很難讓市場發展起來。
 
此外，國內的REITs架構也有很大的問題，主要是受託機構擔負很大的責任，而受託機構又清一色是銀行，銀行內部也少有懂REITs的專家，自然就會阻礙REITs的未來發展空間。專業建議，以國內的情形，應該讓管理機構擔負全責，包括決策及指揮，至於受託機構的銀行，應站在適法性角度，給予管理機構意見。
 
也就是說，管理機構應該負責帶領決策、衝鋒陷陣，而受託機構只要負責給予法律意見，當管理機構提出大膽的構想時，仔細研究該構想及決策是否合法，而不是成為管理機構的絆腳石。
 
業界建議，國內的REITs發展，有很大的問題，建議主管機關應該多參考國外發展經驗，並到國外多多取經。


資料來源:https://tw.appledaily.com/finance/20210408/XBSW7MLJH5FWRGESOQE5XEQEVA/


2021/04/08
內湖瑞光社宅 今起開放申租
台北市內湖區瑞光社會住宅今起至21日開放申租，此次北市府將30%保留給在地里民的戶數擴大至全內湖區，再增15%戶數提供大內湖科技園區就學、就業者；台北市長柯文哲表示，內湖每天15萬人上、下班，此次提供45%做為在地上班、上學者申租。
 
瑞光社宅共389戶，一房型304戶、二房型66戶、三房型19戶，另有56間套房，月租金依家庭年所得分位點區隔，最低15坪套房6900元、最高40坪三房型3萬4700元，4月9、10日、17日開放現場參觀；北市府都發局強調，陽台面積超過5坪的部分由市府吸收、不納入租金面積，定價經北市住審會審議通過。
 
過去為消弭地方反彈興建社宅，北市府釋出30%的社宅「睦鄰戶」，但遭批排擠外地移居、就學居住權益；北市府修改瑞光社宅招租辦法，將原保留給在地里民的30%睦鄰戶擴及內湖區有就業事實、連續設籍在地區滿1年以上民眾申租，並新增15%提供大內湖科技園區就學、就業者，合計45%。
 
北市府去年推出的明倫社宅最高月租破4萬，瑞光社宅最高月租3萬4700元；柯文哲表示，社宅定價約為周邊的64折，且已吸收陽台超過5坪部分租金，還是要考量成本，將有新的設計準則套用後續興建的社宅，但仍不願調降破4萬的高租金，強調「法不溯及既往、簽約就簽約了」，下次換約時會再考慮。


資料來源:https://news.ltn.com.tw/news/life/paper/1441702


2021/04/08
工業區新定位 憶聲園區受矚目
近來台商回流掀起狂潮，企業尋覓據點需求大增，帶動全台工業地產新趨勢。桃園在工業軸帶成形、商業發展加值雙引擎的催動之下，成為企業設廠的首選，經濟部三大投資台灣方案，更吸引逾2,400億的資金投資桃園。
 
　中壢工業區老牌廠商憶聲電子，近年來積極轉型、轉業，推動資產活化，成立子公司亞憶開發投入30億元，在中壢總部所在地興建「憶聲智匯科技園區」，預計規劃單層960坪、每單位80至100坪的廠辦大樓，將於近期正式公開銷售，據了解已有多組買家積極洽商，表達入主意願。
 
　以發展最成熟的中壢工業區來說，面積約433公頃，相當於三個內湖科技園區，擁有鄰近交流道的地利優勢，吸引超過540家廠商進駐，包括電子、金屬、化學、機械等各產業龍頭，年產值高達4,377億元，在桃園名列前茅。不僅聯外交通便捷，周邊成熟商圈、購物中心林立，商家機能便利，加上各上中下游產業鏈完整群聚，成為企業爭相在此設立廠房、辦公總部、倉儲據點的主要原因。
 
　桃園以華亞科技園區、龜山工業區至中壢工業區所形成的產業軸帶，讓商業氣息成熟，包括桃園市政府推動捷運路網、鐵路地下化，以及亞洲矽谷計畫、航空城計畫等公共建設，更讓桃園成為全台工商投資最閃耀的一顆新星。
 
　由於土地及廠房取得日益困難，憶聲智匯科技園區配合政府推動工業4.0，匯集新創、研發、展銷、物流、5G、物聯網、人工智慧、大數據等產業為主的升級發展基地。未來將成為兼具研發、展銷、客流的「新型態工業4.0」產業園區，和研發育成基地，將是中壢工業區「工業區更新立體化發展方案」的轉型代表作、桃園產業升級的新亮點。


資料來源:https://reader.turnnewsapp.com/cm/20210407/a40ac4/q01fmjaymta0mddfqzrfnq2/share


2021/04/08
新大發工業園區23,000坪 分坪出售 每坪7.8萬起
合法工業土地-新大發工業園區，位處國3交流道旁， 23,000坪大基地，採彈性分割出售，每坪7.8萬起，即日起受理申購。
 
近年受中美貿易大戰影響，全球貿易環境改變，眾多大陸台商大舉遷廠返台，加上國內半導體蓬勃發展，供應鏈持續在台擴、建廠，造成國內合法工業土地供不應求，也壓縮小企業要找到合法、合宜地點、面積、價格的工業用地，愈趨不容易。
 
也因如此，許多中小型工廠，在成本的考慮下，部分選擇委身狹小巷道內的農業區或住宅區鐵皮屋，不但進出貨物不方便，由於使用分區不合法，常招抗議檢舉，讓企業發展受阻礙。
 
聰明的企業主，相較於花錢租廠，倒不如買塊合法工業土地自建廠房，讓事業可以永續經營。
 
位處國3交流道旁的新大發工業園區，占地23,000坪，地點佳，是合法丁種工業用地，建商採分坪出售，可視需求170～18,000坪彈性分割、可合法申請三照、廠登，適合企業營運總部、生產基地、中央廚房、生鮮物流倉儲、量販、轉運中心等進駐。
 
新大發工業園區臨12米路，地標明顯，進出動線順暢，且基地地勢高、不淹水。該園區整體開發規劃完善，建蔽率70％、容積率300％，基地目前水電、排水、道路已完成，免變更、免回饋金，申購後可立即建廠。
 
合法用地、不淹水、交通便利，是選購工業用地重視的要件；新大發工業園區鄰近國道三號交流道，可連結88快速道路，進出高雄港貨運碼頭、小港機場、左營高鐵站都很方便，附近並有大發工業區、和發工業區、屏東工業區、高雄工業區、屏南工業區…等工業園區，產業鏈結快速便捷。
 
新大發工業園區價格合宜，現在進場注定是贏家；接待會館在高雄市大寮區光明路一段891之3號（大發工業區內


資料來源:https://ctee.com.tw/industrynews/building/434856.html


2021/04/07
央行出手 土地交易降溫
據戴德梁行最新統計，今年第1季土地市場交易量為470億元，是2019年以來單季最低交易量；戴德梁行分析指出，今年第1季土地交易量驟降，除了無大型指標性土地供給外，另一大重要原因就是央行限縮貸款的貨幣政策影響。
 
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達認為，央行限縮貸款的貨幣政策，並不會減緩大型建商購地的腳步，但獵地態度將更趨謹慎，將看準優質投資標的才會下手；至於財務槓桿過大與規模較小的建商，接下來則面臨購地資金緊俏的窘境。
 
戴德梁行總經理顏炳立認為，接下來土地市場將看三把刀－稀少性、效用性、市場性，只要土地符合三大特性仍會獲得投資人青睞；不過在政策影響下，認為今年土地投資市場金額可能僅有2,800億元，較去年破3,000億元交易量減少近一成。


資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/5362781