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2021/01/21
銀行：估房市價量微幅下滑
2020年六都的建物買賣移轉棟數達25萬棟，年增8％，預估將公布的2020年全台的房市交易量，預估將較2019年的30萬棟，可望突破32萬棟。對於2021年房市，公股行庫主管預估，投資客數量減少下，因此價量預估會呈現微幅下滑情形。
 
第一銀行主管指出，今年國內房市因央行不動產貸款針對性審慎措施，對投資客影響較大，房市或有降溫，轉以剛性自住買盤為主，交易量及房價預估微幅修正。
 
合作金庫銀行分析，房市景氣呈現復甦成長，惟央行於去年12月8日實施不動產貸款針對性審慎措施，且政府相關部會打擊炒房亂象的政策亦陸續推出，將影響民眾對房價的預期心理。
 
展望2021年房市景氣，雖然預期政府政策多少能杜絕短期內投機、投資房市的風氣，使房市交易重回以自住型買方市場為主的結構，惟國內低房貸利率、大量游資等利多條件並未消失，將有利於未來房市需求表現，預估未來價格可能持平或小幅波動、交易量呈現小幅增加的市場格局。
 
房貸龍頭土地銀行分析，在政策宣示性的心理預期之下，購屋意願恐轉趨觀望，短期投資交易氛圍降溫，展望今年房市將回歸剛性需求、個案表現等正常發展機制，價量表現仍須視經濟實體面發展而定。
 
多方因素上，包含台商資金回流、外商加碼投資、央行實施低利及寬鬆貨幣政策，加以外銷訂單自去年3月開始年增率為正，央行預期今年經濟將溫和成長，有利於房市發展前景，且央行措施可適度調控投機炒作現象，長期將有助於健全房市良性發展，有助房價合理化，預期在國內經濟表現相對穩定下，剛性買盤持續進場。
 
空方因素上，則是要觀察美國總統大選過後對全球經貿及兩岸關係政策變化的不確定性，加上歐美疫情再度肆虐，市場擔憂封鎖措施延後可能削減全球經濟復甦時程及力道，由於台灣對外經貿依存度高，國內部分行業的勞動市場恐再度緊縮，致薪資成長減緩，進而衝擊房市需求端的追價能力及購屋信心。


資料來源: https://www.chinatimes.com/newspapers/20210121000381-260208?chdtv


2021/01/21
寶成家族砸6.88億 收北市「飯店宅」店面
台商回台置產又一例！寶成集團大股東家族19日透過開泰投資砸下6.88億元買進北市南京東路「飯店宅」唯一店面，若加上去年6月砸23.1億元買進金錢豹旗下台中寶麗金餐廳土地，近年已在房地產市場砸下近30億元。
 
根據公開資訊觀測站，寶成大股東買下的店面為都更案「琢豐」的唯一店面，坐落台北市南京東路二段、松江路口，該店面為1、2樓，坪數239.17坪，另有2個平面車位與6個機械車位，總價6.88億元。房地產業者拆算，1樓每坪約350萬、2樓每坪約250萬元。
 
去年23.1億購金錢豹餐廳土地
房地產業者指出，台商回台投資，除了實質生產需求外，多少也參與房地產投資，包括中國糖果大王徐福記家族、製鞋大廠豐泰，到近年寶成大股東家族都是相當出名的案例。其中，寶成大股東去年6月砸下23.1億元買進金錢豹旗下的台中寶麗金餐廳土地，該地位於崇德路、崇德五路口，約1674.17坪，拆算每坪土地約138萬元，若加計前天買進的北市店面，合計已在房地產投資29.98億元。
 
「琢豐」1-9樓寒舍品牌飯店
房地產業者指出，該建案為欣陸投控旗下大陸建案在北市的都更案，找來寒舍餐旅集團合作，1至9樓為寒舍品牌飯店，10樓至24樓引進愛馬仕御用建築師打造稀有飯店寓邸，僅規劃一戶店面，寶成大股東買下後該案正式完銷。
 
瑞普萊坊零售物業代理部資深總監李誠慶表示，該案鄰近捷運南京松江站，有「台北華爾街」之稱的金融街核心，周邊未來有元大人壽兩棟新商辦大樓，以及新壽南東大樓、六福客棧、東元大樓的危老或都更案，前景可期。另外，零售店鋪的樓上就是旅館及豪宅，服務內容易於塑造，也是吸引買方的關鍵。
 
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，近年來受到網購影響，店面租金成長趨緩，高價店面交易也減少，本次揭露的店面每坪350萬元，幾乎是近2年北市成交的店王。


資料來源: https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1426964


2021/01/21
供給吃緊 北市「老辦」迎來補漲行情
又有北市老辦創新高單價。根據台北市地政局最新實價揭露資訊，北市南京復興商圈、屋齡逾30年的辦公大樓「揚昇金融大樓」，去年11月14樓成交總價近5.36億元，拆算每坪約115.44萬元，創該區老辦成交單價新高實價紀錄。
 
房地產業者指出，北市辦公室租金、售價漲勢並未停歇，除頂級辦公大樓租售價格往上，大面積、高土地持分、主幹道上與近捷運的舊辦公大樓也展開一波補漲行情。根據最新揭露，該老辦14樓約464.03坪，由建商以5億3567萬元買下，每坪115.44萬元。
 
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，南京東路上辦公室林立，因有許多金融機構進駐，過去素有「台北華爾街」的稱號。
 
不過，隨建築物逐漸老舊，加上商圈轉移至信義計畫區與新興內科園區，該區域的老舊辦公大樓也沉寂一陣子；但近幾年北市辦公室供給緊縮，加上舊大樓紛紛走危老或都更重建，讓供給端更加吃緊，促使北市老辦租金與售價出現一波補漲行情。
 
他指出，近幾年南京東路沿線成交不少指標大案，包括1月以92.8億元成交開發金總部大樓，地價單坪也近1300萬元；另，去年南京敦化商圈還有富邦人壽以268億元買下王朝酒店，華固建設也在區域內整合老舊辦大樓推出豪宅個案，商圈內的商用大樓交投熱絡。
 
根據信義全球資產公司統計，未來7年敦化南北路沿線辦公商圈將有至少9萬坪辦公面積釋出，擬興建或都更的商辦大樓有9棟，地標型頂級A辦焦點將重返敦北敦南，加上復甦的南京東路辦公商圈，將成為北市未來重要的十字辦公軸帶。


資料來源: https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1426965


2021/01/20
贈屋子女 短期拋售恐繳高額房地合一稅
財政部國稅局指出，父母安排贈與不動產給子女，必須同時考慮贈與稅與房地合一稅，因贈與稅率為10％～20％，房地合一稅率則為10％～45％，若子女是短期出售，可能變成省下小額贈與稅、卻虧了高額房地合一稅情況。
 
我國房地合一制自2016年上路，為區隔新舊制差異、財政部明訂適用範圍，若不動產為2016年以後自行取得、或2014年以後透過親屬贈與或繼承獲得的房地，轉賣時皆適用房地合一稅新制，依照房地出售價格減除取得成本課稅。
 
依房地合一稅新制，如我國個人要轉賣適用新制不動產，持有一年內出售適用45％稅率、一至二年內出售稅率為35％、二至十年稅率為20％，十年以上稅率為15％，另屬自住之房地持有滿六年稅率10％。
 
官員指出，贈與稅是以房屋評定現值為課稅基礎，但子女未來出售時計算成本也會以評定現值為基準，若贈與給子女之後短期內賣出，贈與稅負雖低但適用高額房地合一稅負，不如直接處分房屋並贈與現金、稅負較輕。
 
舉例來說，A將自住十年的房屋贈與給女兒，若房地現值合計為300萬元，扣除每人每年220萬元贈與免稅額後，贈與總額為80萬元、適用贈與稅率10％，即為8萬元贈與稅負。
 
若女兒持有房屋一年內以1千萬元賣出，房地合一稅為出售價1千萬元減除成本300萬元後、適用房地合一稅率45％，即為315萬元，加上贈與稅負總計為323萬元。
 
不過官員指出，若A自行處分房屋、以1千萬元賣出，課稅所得為700萬元，因適用房地合一稅自住減免優惠、課稅所得400萬元以下免稅、超出部分適用10％稅率，房地合一稅負僅30萬元。
 
另A將售屋收入1千萬元贈與給女兒，減除贈與免稅額後，贈與總額為780萬元、適用贈與稅率10％，即為78萬元贈與稅負，加上房地合一稅負總計為108萬元，相比A贈與女兒房屋再轉賣方式可節稅215萬元。


資料來源:https://ctee.com.tw/news/tax-law/405435.html


2021/01/20
REITs失色 北美獨紅
隨股市基本面持續好轉，加上美國聯準會主席鮑爾再度重申「縮表時間尚未到來」，寬鬆利率政策調整機率不高，REITs在股利率達3%~5%的水準下，對於股息收益有興趣的投資人具一定吸引力，預期REITs後市有表現機會。
 
第一金全球不動產證券化基金經理人葉菀婷表示，受到疫情升溫衝擊，全球股市近一周普遍回檔整理，不過，北美REITs卻逆勢突圍，累計單周上漲近2.3%，相較於歐洲、亞洲、澳洲等地REITs全數下跌，表現一枝獨秀。
 
葉菀婷分析，主要原因有二：一是宅經濟需求旺盛，讓Netflix、Google等相關的數位串流、遠距服務公司不斷擴充辦公空間，支撐商辦租金行情。二是進入2021年，市場預期經濟可望回歸正軌，高盛證券也上修美國GDP預估，企業獲利可望谷底回升下，有利不動產租賃市場。
 
台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出，美國確診與住院病例持續走揚，多個城市開始局部做限制，但經濟數據仍還不錯，且法案順利過關，不確定性大幅消除。
 
此外，美債利率反映未來財政政策將擴大而緩步上揚，但仍在很低的水準， REITs在低利率環境下未來仍將持續受惠，先前許多產業在疫情下受到打擊，在疫苗注射普及後將持續反彈，短期整理後美國REITs仍將往正向發展。
 
目前美國REITs市場整體NAV折價9%，未來一年的本益比約20倍，股利率達3.5%，仍相當吸引人，在產業基本面改善利多下，REITs將穩健上漲。
 
李文孝表示，就產業表現分析，去年第4季租金收取狀況持續改善，旅館因年底節慶而住房率上升，零售業租金收取平均在85%以上，其餘產業都在90%以上，已跟疫情前差異不太大。
 
工業類持續在景氣高峰上，高階物流中心需求持續，去年第3季開始新約租金持續提升10%~15%，承租率也提高；數據中心受惠企業外包與雲端應用大幅增長下而獲利大幅成長。
 
目前相對看好新經濟下的產業，如工業、數據中心、通訊，不過商辦、零售、住宅則利空出盡加上評價偏低，未來將持續反彈補漲。


資料來源: https://money.udn.com/money/story/5618/5184385


2021/01/20
專家看房市 快牛變慢牛
低利、政府健全房市政策以及台商持續回流、市場熱錢充斥下，三大房產專家均認為，有助於今年的剛性需求買盤進場，今年房市將呈現健康、穩健方向持續穩步向前。
 
永慶房屋業管部協理謝志傑指出，房市從2016年以來逐步復甦成長，去年交易量初估將寫下近七年新高。展望今年不動產市場來看，在適逢疫苗問世，以及美國總統大選底定，認為買方觀望氛圍減弱，加上政府健全房市政策引導之下，有助於2021年的剛性需求買盤進場，認為接下來不動產市場將朝健康、正成長方向邁進。
 
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行於去年12月祭出限貸政策，或許會讓部份投資人轉為觀望，但實際的市場反應，估計會在今年的1、2月逐漸發酵，但這些政策對剛性需求買盤影響不大，認為2021年的房市交易，應會往穩健成長的方向發展。
 
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2021年在疫苗開始施打後，全球疫情可望逐漸恢復穩定，各國經濟可望落底復甦，但短期內低利環境仍會維持一段時間，認為2021年房市仍會延續2020年自用回流的格局，依舊是自住當道的一年。
 
不過在政府打炒房的氛圍下，金牛年房市從快牛變慢牛，但在台商持續回流與擴廠趨勢不變下，不動產市場基本面仍相對穩健。
 
資料來源: https://house.udn.com/house/story/5889/5147600


2021/01/20
幸福城市第4站／柯文哲 建設宜居永續城市
台北市長柯文哲表示，市政府的願景是「成為宜居永續的城市」，「讓市民過更好的生活」是台北市府團隊最重要的施政理念。解決市民面臨的問題，並站在市民的角度來思考，是把台北市帶向幸福城市最重要的祕訣。
 
他說，市政推動是以長期深入打底的思維，未來兩年，除了西區及東區門戶計畫、無圍牆博物館5+3計畫皆依進度進行外，捷運環狀線第一階段已完工通車，萬大線第一期、信義線東延段施工中，環狀線的南北環及萬大線第二期預計今年開工。環狀線東環段綜合規劃亦將提報中央爭取核定，完成首都環狀線最後一塊拼圖，期有效緩解城市交通壅塞的問題。
 
為建構以大眾運輸導向型發展的都市，近期台北市提出士林站、劍潭站及劍南路站的開發大樓，目的在提前布局緩解未來城市發展的問題，優化城市結構及資源配置。
 
柯文哲認為，要真正舒緩高齡化和少子化的困境，唯有照顧好長輩和幼兒，有效減輕青壯年工作者在這方面的負擔，讓他們無後顧之憂。
 
台北市除了提供育兒津貼及友善托育加碼等學前補助，直接緩解父母的經濟壓力，更積極透過公辦民營托嬰中心、社區公共托育家園、準公共化托嬰中心等多元托育服務模式，持續擴充公共服務量能，在未來五年，托嬰機構會從現在的75處增加到106處，公共化幼兒園比率從現在58%增加到70%，非營利幼兒園數量維持全國第一。
 
對於長者，提出「台北與我好好慢老」的願景，持續增加日照中心並加強住宿式長照機構的品質，讓長者快樂且有尊嚴地享受老年時光，並致力打造高齡友善環境、促進老人社會參與，擴大敬老悠遊卡使用範圍，提供多元交通工具，以及市有公營場館入館優惠，讓長輩活得好、活得健康。
 
年輕人最大的壓力來源就是住房問題。居住正義方面，在柯文哲任內，社會住宅預計開工42處、13,209戶。
 
在教育方面，柯文哲說，市府團隊致力用職人精神重振技職教育、以實驗學校落實適性發展、建構智慧教育弭平數位落差、發展雙語教學及國際文憑提升學生競爭力，更規劃以教育為導向的都市發展勾勒未來「社區學校」的藍圖。


資料來源: https://money.udn.com/money/story/6688/5187345


2021/01/20
解套缺地 台糖將釋地423公頃
投資台灣三大方案帶動790家企業投資約1兆1,810億元，預估創造9萬8,895個本國就業機會，其中包括208家台商帶回投資約7,909億元，這讓「土地」成為業者最擔心的問題。經濟部長王美花19日接受中央社專訪時透露，預計今年底將釋出5塊、共計423公頃的台糖土地，力拚年底前通過變更、環評，解決廠商的用地荒。
 
中美貿易戰展開至今，不少赴陸投資的台商成為鮭魚返鄉，經濟部投資處統計，過去兩年台商返台投資已落實6,322億元。但台商回台將面臨最重要的「三缺」，其中最難的就是土地。
 
王美花指出，經濟部已開始著手盤點土地，目前鎖定台糖位於雲林縣褒忠鄉99公頃、嘉義縣中埔鄉67公頃、嘉義縣水上鄉99公頃、台南市98公頃、高雄市60公頃等5塊、共計423公頃的土地，預估未來廠商進駐後，一年能創造新台幣1,800億元產值，創造超過1萬個工作機會。
 
另外，王美花指出，從她當次長以來，周周都會召開例行會議，不但追著廠商的投資計畫，也會緊盯每一個問題的解決進度。面對廠商在投資時遇到的各種問題，不管是缺水、缺電、缺勞工，或者是需要與地方政府溝通的部分，經濟部都會設法解決，「有共同理解後才能往下尋找障礙突破口」。她更透露，上周才與桃園市長鄭文燦協調廠商投資問題。


資料來源: https://www.chinatimes.com/newspapers/20210120000132-260202?chdtv


2021/01/20
大黑馬 新北市重登招商王
財政部促參司昨（19）日公布去年公共建設招商成果，民間投資金額寫下十年新高。而地方政府招商排名出現「大洗牌」，由新北市睽違七年再度奪下招商王，第二名、第三名都是黑馬，分別為台南市、新竹縣。
 
往年招商常勝軍台北市，這次則因為北投士林科學園區招商不如預期，排名下滑到第四名。
 
促參司長李建賢表示，2020年民間參與公共建設案共簽約94件，簽約金額1,449億元，由於市場資金豐沛，去年簽約金額創近十年新高，也較2019年成長15%，成績相當亮眼。
 
而公共建設招商成果，向來是地方首長極為重視的施政成績單。去年新北市招商告捷，共19件簽約，民間投資金額達224.2億元，成果傲視各縣市，睽違七年奪下地方政府招商王寶座。
 
攤開新北市公建招商成績單，最大的功臣當屬林口媒體園區，去年招商完成後，四塊基地分別由三井、東森、三立取得，合計引資189億元。
 
分居第二、三名的台南市、新竹縣，簽約件數都不多，但由於有「大魚入港」，衝高簽約金額。其中台南市簽約兩件，投資金額114.2億元，主要是與知名導演魏德聖合作的「台灣三部曲歷史文化園區BOT案」，該案投資額達99億元。
 
新竹縣只有一案「高效能垃圾熱處理設施投資BOO案」（焚化爐）簽約，但金額達65.1億元，一舉讓新竹縣榜上有名，這也是首度有非六都縣市擠進招商前三名。
 
意外的是，台北市原本寄予厚望的北投士林科學園區兩度流標，去年僅簽約12件，民間投資金額約40.8億元，已蟬聯三年的招商王只好拱手讓人，招商排名落到第四名。
 
此外去年中央機關的招商王，這次也換人做做看。財政部去年推出世貿三館、國泰營區等重量級地上權案，使去年簽約件數達到15件，金額約499.8億元，睽違六年奪下中央招商王。
 
居次的交通部，去年招商成績也不俗，簽約件數共14件，金額315.6億元，最大一案是「台中港西11~12土地契約」（中油台中港天然氣接收站擴建案），光是這案金額就171.6億元。
 


資料來源: https://udn.com/news/story/7238/5187757


2021/01/20
工料雙漲不解決 房價下不來
受新冠肺炎疫情影響，移工進不來台灣，連帶衝擊國內營造業，工地面臨「等師傅」窘況，全台不動產聯盟總會理事長林正雄大聲疾呼，建議政府積極解決工料雙漲、開放移工引進等問題，房價才有可能下降。
 
　台商回流，加上公共建設陸續興建，工地常面臨「等師傅」的困境。富宇地產執行長張世欣表示，缺工又缺料，本來3年工期，為避免延期交屋，有的改為5年完工期，預售屋也隨著混凝土價格漲不停，成本暴增。
 
　他說，從覓地到完工要花7、8年時間，投入成本高，平均1年獲利不到5％，建商不是大家想的好賺，建議政府重視全國性建築人力短缺問題，針對引進移工提出配套措施，解決缺工潮。
 
　麗明營造董事長吳春山承攬很多公共工程，他表示，政府放寬經費逾10億元以上的公共工程可申請引進移工，希望也能開放民間工程比照辦理。
 
　大台中不動產開發商業同業公會理事長王至亮強調，營建成本增加，房價不可能下跌，且科技廠人力不足，施工延宕也影響國家競爭力，土地、營造成本雙漲，政府應趕快開放移工，補足市場需求。
 
　儘管疫情當前，全台六都因土地等原物料頻頻上漲，10年來房價一去不回頭，因移工人力不足導致成本增加，建商大嘆火車頭產業的建築業變成微利產業。
 
　鄉林建設董事長賴正鎰認為，疫情衝擊營建砂石物料供應，加上嚴重缺工，工資上漲，風聞部份建商蘊釀推案開價可能有一波調幅。
 
　台灣行動菩薩助學協會結合學校傳授「匠人」出師，磐興建設總經理游金洲提供工作場域，培養工地人力，但年輕人通過考驗者不多，無法補足缺工潮。


資料來源: https://www.chinatimes.com/amp/realtimenews/20210110000431-260503