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2021/06/15
房市萎靡 高端住宅逆勢開紅盤
本土疫情大爆發衝擊各行各業，不過「信義首席公館」、「玥隱信義」、「冠德天映」等房市中高單價、總價產品，卻紛紛開出紅盤，甚至「玥隱信義」和「冠德天映」已悄悄低調結案，在處於半店休狀態房市中，表現相對亮眼。
　疫情席捲全台，房市預約、帶看和成交的量能和速度都萎縮，但仍有少數指標案傳出光榮結案喜訊。其中，國泰霖園集團三公子蔡鎮宇旗下寶豐隆地產投資的「信義首席公館」，總銷逾160億，近期才完工落成，謄本顯示頂樓樓中樓在三月已成交，買家為創見束家以法人名義萬安科技訂購，包括三個樓層共約408坪，交易總價估超過12億，每坪成交單價估計超過300萬大關。
　戴德梁行董事總經理顏炳立透露，「信義首席公館」可謂是「鴕鳥蛋」的「蛋黃」、精華中的鑽石地段，據他了解確實已成交，且價格會很令外界驚豔，等到實價登錄揭露資訊，將會進一步證實。
　另一筆信義計畫區信義路五段巷內的「玥隱信義」豪宅案，總銷達120億元，為今年規模最大指標案，上月也光榮完銷，每坪平均成交價站上230萬，創北市今年來最高。
　新聯陽實業副董事長林徹人證實「玥隱信義」已完銷，只剩零星戶數待自國外返台的客戶簽約，每坪成交均價逼近230萬，略低於「信義首席公館」的250萬以上。
住展雜誌研發長何世昌表示，豪宅市場並沒有外界想像中的冷，最近傳出「玥隱信義」完銷頗令人訝異；而今年銷售中豪宅案普遍採慢賣策略，價格幾乎都守得住。另新北市高單價產品「冠德天映」開賣未久，就低調光榮結案，該案為冠德位於三重的先建後售案，分回可售總銷約12億元，每坪開價平均68萬刷新區域新高，開賣不過短短一個月就傳出完銷喜訊。
 
資料來源: https://readers.ctee.com.tw/cm/20210615/a14aa12/1130175/79dce11b7927eb1dd2444afa8f4c8f12/share


2021/06/15
低利環境 新加坡REITs深具魅利
新加坡房地產投資信託（REITs） 於2002年推出，隨著投資者興趣、流動性以及發行人參與度的不斷提升，已發展成為一個表現強勁、持續增長且良性循環的生態系統。新加坡REITs業務發展快速且持續創新，已成為新加坡證券市場的重要組成部分，截至去年底止，共有43檔房地產投資信託在新加坡交易所（SGX）掛牌，市值約占新加坡全部上市證券市值的12%，日平均交易額則超過市場的20%，為新加坡交易所重點發展板塊之一（資料來源：新加坡交易所）。
母公司位於新加坡的大華銀投信指出，新加坡REITs擁有大量的機構法人投資者，亦深受散戶投資者歡迎。目前全球普遍低利率的金融環境下，相較於政府債券、定期存款，新加坡REITs股息收益率更有吸引力，有助於長期投資者財富的累積。新加坡REITs是散戶投資者參與投資新加坡與國際房地產的一種方式，既可避免複雜的行政手續，也無須支付持有房地產所需的高昂費用。
2019年，全球有超過40％以上的REITs首次公開發行（IPO）在SGX上市，顯示新加坡已成為全球最重要的REITs 中心之一。新加坡REITs近年來規模成長快速且高度國際化，超過80% REITs持有海外資產，投資標的分布在不同的地區及行業，已成為全球關注REITs投資機會的投資人不可忽視的市場。
新加坡REITs發展成功的推手- SGX為持續擴大規模並吸引全球資金，陸續開辦了交易所買賣基金（ETF）和房地產投資信託期貨，希望能透過創新的產品滿足投資者對於投資的避險需求，增加流動性及交易規模，吸引更多投資者參與；此外，SGX也長期關注永續投資議題，使新加坡REITs在環境、社會責任和公司治理（ESG）方面處於領先地位。近幾年新加坡REITs已經建立起一個良性循環的生態系統，群聚效應開始形成，未來的發展及投資機會值得投資人加以關注。
資料來源: https://money.udn.com/money/story/5636/5532064


2021/06/15
營建缺工3萬人 半年爆增一倍
近年全台住宅、廠房和公共工程大興土木，除了營建成本大幅提升，缺工已成為各項工程如期完工最大壓力，根據勞動統計查詢網統計，今年上半年營建工程類職缺高達3.04萬人，較去年底大增107％，居各行業職缺之冠，雖然不少縣市政府因疫情祭出建照工期自動展延以舒緩業主壓力，不過缺工難解，將大幅延遲各類工程交屋、完工進度。
勞動部統計資料顯示，今年上半年各產業職缺人數達26.9萬人，較去年底增加17.5％，其中製造業職缺增加遠大於服務業。今年各產業職缺所增加的4萬人中，製造業即增加3萬人、營建工程業增加逾1.5萬人，整體服務業約減少0.3萬人，其中過去職缺約在1.1～1.3萬人的營建工程業，去年下半年已提升至1.46萬人，今年上半年更爆增至逾3萬人。
去年全台各類建築申報開工面積達980萬坪，創下有統計以來新高，今年開工量體仍居高不下，前四月亦達265萬坪、年增0.5％，業者分析，近年房市景氣回升，建商大力投資興建；另台商回流、加上製造業訂單滿手、人員擴編，建廠需求大增；加上桃園捷運、桃園機場第三航廈等前瞻基礎建設等公共工程推動，使營建業人力需求大增，成為缺工最嚴重的產業。
屋比房屋總經理葉國華表示，以占建築開工面積約六成的住宅類來說，去年全台就有13.4萬戶開工，創下有統計以來新高，營建業缺工問題在去年下半年開始出現，如今受到疫情衝擊影響，全台營建業大缺工的情形愈演愈烈。
疫情重災區工地配合政府政策採分工、分流等措施，造成不少建案與工程開工拖延，興建進度落後，若疫情遲遲無法緩解，市場中搶工情形也會增加，建商未來在原物料及人力成本持續攀升下，將壓縮獲利、甚至無利可圖；此外，預期未來不少建案面臨無法如期交屋，違約情形可能明顯攀升，工進與交屋問題恐衍生更多房屋交易糾紛。
資料來源: https://ctee.com.tw/news/industry/474654.html


2021/06/14
本土疫情衝擊 央行房市管制新措施縮手
本土疫情嚴重衝擊房市，據了解，中央銀行17日召開理監事會議，暫不會對不動產選擇性信用管制採取新措施，但等防疫指揮中心解除三級警戒後，央行仍將密切關注房市買氣「回籠」的狀況，若有必要，不排除在第三季理監事會議召開前出手。
 
金融圈人士指出，本土疫情爆發之前，央行曾一度想把房貸成數緊縮措施延伸到二戶房貸，對二戶房貸成數擬調降一至兩成，不過除了被詢問意見的國銀均表反對，其後本土疫情在5月中旬大爆發，對房市在短期間內就已造成相當大的衝擊，央行也發現近期內包括房市成交量等指標全面衰退，且由於第二次理監事會議的期間就在三級警戒期間，因此決定再觀望一陣子，暫不在此次理監事會議上採取新措施。
 
根據國銀業者向不動產業了解的最新市況，現在不僅建商因為缺工問題而延後交屋的情況更加嚴重，預售中心、房仲公司等更因民眾不敢上門看房而陷入急凍，在響應政府政策下，有不少預售中心直接「封館」以避免又再因為人群群聚而成為染疫破口。
 
民眾不上門看屋、預售中心、房仲停業，等於就沒有新成交量，因此一下子就使房市陷入蕭條。
國銀業者指出，其實先前央行二度採取選擇性信用管制措施，就已在房價上發揮相當的壓抑效果，因此包括人工、建材等成本，原本就已漲了20％、30％，而房價此時不漲：「等於建商大幅吸收了成本上漲的幅度」，疫情對建商更是雪上加霜，對一般民眾而言，再緊縮房貸成數亦更為不利。
 
據悉，對此央行也評估，既然房市已受到疫情衝擊，對選擇性信用管制採取新措施就不是當務之急，因此央行傾向在此次理監事會議暫不再對房市信用管制祭出新措施。
資料來源: https://ctee.com.tw/house/housinginvest/474401.html



2021/06/14
醫療保健REITs 前景亮

隨著歐美國家疫苗施打、大規模刺激方案的推出，帶動全球價值型資產展開補漲行情，自2020年3月低點以來，至今年5月底MSCI世界指數上漲81.5%，全球富時REITs亦有63.3%漲幅，而在各類型REITs中，則以醫療保健REITs指數挾著受惠疫情優勢以及長線需求龐大，上漲108.7%脫穎而出。

日盛長照產業收益不動產證券化基金擬任經理人王亨表示，雖然目前全球疫情發展仍未有明顯趨緩，但醫療及長照生態的改變，未來將有更多醫療辦公室、醫院、檢測設施和康復中心需求湧入，為醫療保健REITs提供強有力的支撐。由於醫療檢測與健康照護屬剛性需求，這意味著醫療保健REITs的價格表現及整體收益性，較其他REITs更加穩定。

以2006年至2020年數據來看，當美國GDP與通膨成長率兩者皆較上年走升的情況下，醫療保健REITs平均仍能繳出15%的年報酬，表現遠優於全球股票的8%，更優於全球債券的3%。凸顯在景氣復甦，但通膨增溫的時期，醫療保健REITs擁有良好的增值契機。

凱基未來世代關鍵收息多重資產基金經理人羅世明表示，投資應更鎖定受惠於產業型態變革或商業服務走向，這波疫情也點燃生命科學REITs需求，像是各國政府提高對醫療照護、長期照護等產業的關注，驅動醫療照護住宅REITs產業復甦。

 

人口老化、防疫隔離等需求可望為獨立式住宅、行動模組住宅等拓寬市場發展性，目前整體市場需求大於供給，後續走勢持續看俏，看好未來世代REITs成為現下黑馬的趨勢資產，建議趁勢透過定期定額或單筆分批加碼策略，持續納入核心資產配置之中。

 

整體來看，保德信全球基礎建設基金經理人楊博翔指出，近期市場持續聚焦通膨議題，不過，對於REITs、基礎建設類股影響有限，由於REITs、多數基礎建設類股等在成本通膨與增稅風險具有極高的轉嫁能力，且有鑑於殖利率要再次出現急升的風險較低，目前應會維持溫和緩漲，過去經驗顯示，殖利率只要處於溫和緩升期間，最利於包括REITs、基礎建設類股等表現。
資料來源: https://money.udn.com/money/story/5618/5530306?from=edn_catehotlist_story



2021/06/14
醫療保健REITs 前景亮

隨著歐美國家疫苗施打、大規模刺激方案的推出，帶動全球價值型資產展開補漲行情，自2020年3月低點以來，至今年5月底MSCI世界指數上漲81.5%，全球富時REITs亦有63.3%漲幅，而在各類型REITs中，則以醫療保健REITs指數挾著受惠疫情優勢以及長線需求龐大，上漲108.7%脫穎而出。

日盛長照產業收益不動產證券化基金擬任經理人王亨表示，雖然目前全球疫情發展仍未有明顯趨緩，但醫療及長照生態的改變，未來將有更多醫療辦公室、醫院、檢測設施和康復中心需求湧入，為醫療保健REITs提供強有力的支撐。由於醫療檢測與健康照護屬剛性需求，這意味著醫療保健REITs的價格表現及整體收益性，較其他REITs更加穩定。

以2006年至2020年數據來看，當美國GDP與通膨成長率兩者皆較上年走升的情況下，醫療保健REITs平均仍能繳出15%的年報酬，表現遠優於全球股票的8%，更優於全球債券的3%。凸顯在景氣復甦，但通膨增溫的時期，醫療保健REITs擁有良好的增值契機。

凱基未來世代關鍵收息多重資產基金經理人羅世明表示，投資應更鎖定受惠於產業型態變革或商業服務走向，這波疫情也點燃生命科學REITs需求，像是各國政府提高對醫療照護、長期照護等產業的關注，驅動醫療照護住宅REITs產業復甦。

人口老化、防疫隔離等需求可望為獨立式住宅、行動模組住宅等拓寬市場發展性，目前整體市場需求大於供給，後續走勢持續看俏，看好未來世代REITs成為現下黑馬的趨勢資產，建議趁勢透過定期定額或單筆分批加碼策略，持續納入核心資產配置之中。

整體來看，保德信全球基礎建設基金經理人楊博翔指出，近期市場持續聚焦通膨議題，不過，對於REITs、基礎建設類股影響有限，由於REITs、多數基礎建設類股等在成本通膨與增稅風險具有極高的轉嫁能力，且有鑑於殖利率要再次出現急升的風險較低，目前應會維持溫和緩漲，過去經驗顯示，殖利率只要處於溫和緩升期間，最利於包括REITs、基礎建設類股等表現。
資料來源:https://money.udn.com/money/story/5618/5530306?from=edn_catehotlist_story



2021/06/14
REITs收益穩健 抗通膨首選
美國勞工部週四（6月10日）公布5月消費者物價指數（CPI）年增5%，創2008年8月以來最大增幅，部分受低基期效應影響；排除食品和能源等波動性因素後，核心CPI年增3.8%，更創1992年以來最高。5月CPI報告顯示，對於重啟經濟較為敏感的項目，已連續2個月主導了物價壓力。
 
美國聯準會（Fed）將於6月15日至16日召開會議。有一些市場猜測，如果通脹看起來過高，美聯準會可能會推遲開始討論削減債券購買的時間框架。許多經濟學家一直預計美聯儲將在8月底的傑克遜霍爾（Jackson hole）經濟研討會上首先討論縮減債券購買規模，然後在2021年底或明年實際削減購買規模。
 
目前資本市場針對通膨升溫感到擔憂，在此特別說明一下，通膨目前走揚來自於兩個原因：①現階段消費者物價指數（也就是CPI）對應到去年疫情時非常低的基期所導致；②疫情過後，許多業者正積極回補庫存因應景氣復甦，但供給端由於產能尚未完全恢復、短期缺工的影響，導致暫時性供需吃緊。但這兩個皆非結構性因素，下半年基期因素淡化後，通膨有望回落，因此投資人不需過度擔心。
 
REITs 具保值力、抗通膨
如果投資人仍希望手上持有能抵禦通膨的資產，建議可考慮將REITs基金列入考慮之列。由於REITs主要收入為不動產租金，股息收益較穩定，一般配息也會來得較高，相對具保值力，屬抗通膨資產之一。
 
台灣投資人對不動產投資信託（REITs）以及該類別之共同基金並不陌生，惟過往REITs多以辦公大樓、商場等不動產為投資標的，在線上交易與在家辦公盛行的現在稍嫌過時，然而「長照REITs」特殊之處便是將老年人口最需要、且獲得妥善管理的醫療辦公大樓、急症後護理設施、高齡住宅和記憶保健社區等不動產加以證券化，並將相關不動產標的之「租金收益」及「土地增值收益」以配息的形式發放給投資人。隨著人口老化趨勢與需求倍增，長照相關不動產擁有良好的增值契機，加上REITs特有的定期租金收益特質，使「長照REITs」已然成為趨避「長壽風險」的投資焦點。
 
醫療保健REITs股息報酬成長 打敗通膨
由於醫療保健REITs主要股息配發來源為租金收入，而其長年呈現穩定調漲，因此能提供不錯的股息率，報酬相對穩定，統計2006~2020年，醫療保健REITs的年股息報酬成長皆打敗通膨。
資料來源: https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1454683


2021/06/14
房地產防疫大作戰
新冠病毒本土病例快速蔓延，全國在五月中進入三級警戒，企業營運受到衝擊，「保有並提高現金部位」成為企業存活最關鍵的條件，除了海嘯第一排的零售與觀光業外，我認為對整個房地產業的衝擊都相當大。
 
我們把房地產參與者分為三類，第一類是租客及營運業者、第二類是建商，第三類是業主與投資人，提出可能的衝擊及因應對策。
 
第一類的租客及營運業者指餐飲、零售、影城、百貨、育樂場所、旅館等，這些都仰賴人流創造金流，但現在全民減少外出，企業分流或居家辦公，實體消費急凍，讓原本的營收來源瞬間斷鏈，時間一拉長恐將面臨斷炊命運，即便靠外帶外送方式也只是苦撐，延長喘息而已。每個月的租金或貸款、人事、水電及管銷等營運費用，還有商品進貨及通路成本等都是沉重的負擔，業者除了先從人事及管銷費用下手，例如減薪、無薪假，或暫時閉店等方式減少固定支出，應加速去化進貨商品與庫存，透過促銷或是擴大線上消費，盡快將現貨轉成現金。
 
而政府應寬列受影響對象，加大紓困力道，像是加碼紓困金、貸款延長、利息補貼、稅賦減免或甚至外送服務補貼等，協助產業走得長遠。提供營業場所的房東們，應趁此時審慎檢視手中資產的使用狀態，評估租客的營運及付租能力，調整資產配置類型以避免風險過度集中，必要時給予租客協助。
 
第二類的建商則應謹慎保守，提高現金部位，加速餘屋去化，讓存貨變現回收。這波疫情何時可控還未知，看屋人數已明顯減少，疫情延燒除將進一步造成民眾恐慌及悲觀預期心理，最直接影響的是民眾收入，即便低利率持續，但購屋行為勢必轉趨保守，之前的房市榮景恐將回歸平淡。過往產業者強調的「剛性需求」很可能在這波疫情過後流失一大部分，建議建商趁此機會調整公司財務及業務結構，降低負債率，提高現金持有部位，除傳統住宅之外，應積極擴展其他類的住宅開發機會，如樂齡養生宅與智能科技宅等。
 
對最後一類的投資人來說，本土疫情爆發之下大家莫不以防疫為優先，企業將更謹慎資本支出的分配，勢必延緩房地產投資決策，交易量將萎縮。不過危機就是轉機，民眾防疫在家帶來的是另外一波宅經濟及遠端辦公與教學的大爆發，我預期倉儲物流及數據通訊的需求將延續去年的熱度，持續增長。
 
台灣正面臨疫情爆發，生活型態大幅改變，以前我們能做的一些小事，現在看來都是奢望；去年台灣以疫情控制得宜，穩定經濟成長傲視全球，雖然現在疫情嚴峻，但也無須氣餒，以台灣經濟及企業的韌性，若政府能加速全民疫苗施打的速度，盡快讓企業營運及民眾生活步上正軌，相信我們依然能迎接全新的未來世界。
資料來源: https://udn.com/news/story/121739/5530671


2021/06/12
新創事業紓困 補貼、貸款齊下
 
工商時報陳碧芬, 于國欽 2021.06.12創投公會10日為新創事業、數位產業爭取紓困，財經部會11日在立法院回應解決方案，包括一是經濟部同意成立「新創紓困補助專案辦公室」，二是國發會下周將拍板「新創貸款營運資金方案」，以「營運補貼+貸款融資」的雙管齊下，放寬紓困加碼納入新創。
 
並有立委進一步建議，將現行國發會「台灣新創資訊平台」2,809家團隊皆納入紓困範圍，逐案協助。
 
國發會主委龔明鑫11日隨即透過視訊會議，向新創社群表示「國發基金新創紓困加碼方案」，將在下周國發基金管委會通過後，對外公布。國發會規劃放寬新創適用條件、信用保證成數及利息補貼再加碼。考量受衝擊事業需要協助甚急，也將會大幅簡化行政程序。
 
創投公會理事長邱德成呼籲行政院重新檢視紓困4.0的對象，因多數新創事業無法從中獲得任何紓困，儼然是紓困4.0孤兒。
 
據台灣數位經濟平台協會統計，2021年數位經濟因疫情受創五成以上者達76％；創業者共創平台也倡議，數位新創團隊需要雙軌政策協助，49％需員工薪資補貼、30％需融資貸款。創投事業是新創事業的主要投資人，尤其是正處企業發展前期的新創團隊，需要花費7～10年的長期培養與注資，去年以來一波波國際與國內的疫情衝擊，讓許多新創難以招架。邱德成指出，新創事業未被認列於受疫情衝擊的商業服務業，再加上新創事業具『尚無營收』的特殊性，被排除於此次紓困4.0方案。
 
有立委舉例，如Wemo、Uspace、Alton 等交通數位服務新創，Eztable、Funnow、Eatgether等餐飲、娛樂、觀光線上服務平台，以及小樹屋提供空間租借的數位媒合等，皆無法享有現行紓困營運補貼。傳統內需行業如運輸、觀光、餐飲、零售享有一次性紓困補貼，但衍生的數位服務卻完全被排除。
 
創投公會表示，多數新創團隊甚至都有獲得國發會天使基金投資，以及進駐經濟部及科技部之新創園區，一旦挺不過此波疲情，勢必牽連衝擊到更大的新創生態系。資料來源：https://ctee.com.tw/news/finance/473688.html


2021/06/12
房地合一2.0 個人非自願售屋 增繼承房債條款
 
工商時報 林昱均 2021.06.12財政部11日完成預告房地合一2.0子法規非自願售屋排除條款，只要個人符合七種情況、法人符合四種情況，短期出售皆適用20％稅率，免課重稅，預計7月1日上路。其中，僅個人部分增列繼承不動產與擔保債務且無力償還情況。
 
依照房地合一2.0子法規，法人非自願售屋有四種，涵蓋銀行法第76條四年內需處分不動產、依民法第796條房屋遭越界建築、欠債或欠稅遭強制執行、依土地法第34條共同持有房屋未經同意遭變賣等四種情況，不論年限，法人售屋可一律適用20％稅率。而個人非自願售屋有七種，較過去房地合一1.0時期（六種）多了一種，原本個人六種非自願售屋包括受家暴或人身安全威脅而搬家賣屋、非自願離職或調職、無力還債或補稅遭強制執行、負擔重大傷病醫藥費、房屋遭鄰居越界建築、共同持有房屋未經同意遭變賣等。
 
本次個人非自願售屋預告期間新增了一種情況，若個人同時繼承房地與不動產擔保債務時，若無力償還該筆債務，可變賣房地還債。若個人為非自願售屋者，持有不動產十年內出售皆可適用20％所得稅率，十年以上則回歸房地合一2.0母法適用15％稅率。
 
官員指出，目前房地合一2.0子法規已完成預告，預告期間僅增列個人同時繼承不動產與擔保債務條款，其餘皆與預告條款相同，新版非自願售屋情況將搭配房地合一2.0於今年7月上路。
 
房地合一2.0課稅範圍包括個人、法人2016年後取得的房地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地，還有特定股權交易。
 
在稅率部分，持有兩年內出售課45％，逾兩年、未滿五年出售課35％，法人持有五年以上還有個人逾五年、未滿十年皆適用20％，至於個人持有十年以上皆適用15％。
 
官員指出，非自願售屋實務上多為急售，像是強制執行、共同房屋被變賣等，可能會有賠本賣屋情形。若有房地合一交易虧損可適用虧損扣除制度，個人房地合一交易損失可在1+3年內減免房地合一稅負；至於法人房地合一交易損失則比照營所稅虧損扣除規定，其虧損額度可在1+10年內減免房地合一稅。資料來源：https://ctee.com.tw/news/policy/473705.html