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2021/06/23
上市櫃商用地交易 創高
公開資訊觀測站資料顯示，今年上半年上市櫃法人大型商用不動產交易總金額達717億元、年增103%，是歷年同期新高；商仲業者表示，上半年科技業有擴廠需求，帶動工業地產交易火熱，是推動商用不動產買氣主要動能。
 
商用不動產市場上半年主要買方動能來自科技業，占整體買盤36%，其次為壽險與傳產業。從交易產品看，以工業地產類357億元最高、占50%；信義全球資產公司總經理柯宏安表示，科技業在擴廠強勁需求下，推動工業地產的交易升高，成為上半年推升商用不動產交易攀升的主因。
 
柯宏安指出，也有建商看好廠辦需求跨入工業土地開發，是推升工業地產交易升溫的另一重要原因，如京城建設以33.8億元買下台南1.6萬餘坪工業地，是今年上半年建設業投資工業土地金額最大的一筆。
 
疫情下大量線上購物衍生的物流倉儲需求也浮現，除國泰人壽在5月以15億元買下桃園大溪9,000多坪丁建土地，包含全家便利商店、華元食品等傳產零售業者，上半年也積極布局倉儲物流儲備用地。
資料來源: https://money.udn.com/money/story/5612/5550936


2021/06/22
現行租賃市場之法律紓困因應
COVID-19自我國發布三級警戒迄今，許多基層民生商鋪均因疫情影響而紛紛倒閉，隨之發布三級警戒期間的時間延長，民眾消費型態的改變，往年需要親身體驗類型的餐館，也無力轉型。
 
在雙北市較為熱門的消費熱區，紛紛有許多招租或頂讓的告示，這也意味著即便在三級警戒告一段落後，現今的社會面臨的是集體現象的履約爭議。
以最簡單的租金遲延為例，現行作為商用的不動產租金通常押金會是3個月左右。若係因租金遲延繳納，依照法律規定合法會被沒收的押租金較一般的住宅押租金更高。因許多的民眾因為疫情影響工作，也因為政府的防疫政策而改變生活習慣，進而影響消費習慣。在收入大幅度的降低時，進而遲延給付而違約的人數將會倍增。出租人本身也可能因此面臨到無法順利收取到租金的情況，即便可以合法的斷水斷電，或是扣留押租金，但這對於租賃當事人雙方都是一種傷害，因為出租人或可以合法的終止租賃關係，但疫情影響也可能無法順利地出租而無法物盡其用，而沒有效率。
本來無論是民法或特別法，為的是謀求雙方當事人間的公平，尤其在契約法理面講究的是雙方當事人因為合意而產生的拘束性。但當疫情的爆發非可歸責於雙方當事人時，一方當事人的違約狀態是否應該調整。也許大家會說民法上有情勢變更原則可以個案衡量，但因為並不是所有的爭議都會進到法院來個案衡量。
依照我國法院對於情勢變更原則與誠信原則適用的嚴格解釋程度，個案民事案件一旦因為疫情而累積成為普遍現象，在租賃類型的解約或是履約爭議大量出現時，我國法制面所欲平衡的價值，整體觀察下會因此而產生失衡。據此，現行民事法律關係，應否有特別法在疫情期間下，有一定的法律政策緩和在現行疫情嚴峻底下的法律規定，實為一重大民生議題。
資料來源: https://view.ctee.com.tw/legal/30172.html


2021/06/22
趁疫掃貨 地上權爆11搶1
土地稀缺，地上權產品成為建商、業者獵地目標，財政部國產署今年首批國有地上權昨開標，全台推出廿宗標的標脫十宗，標脫率達五成，部分標的甚至出現「十一搶一」盛況，銀彈充足的業者趁疫情掃貨。民眾買房意願也隨疫情升級而回升，國泰金控昨公布六月國民經濟信心指數，包括景氣、就業薪資展望，及賣房意願等都出現墜崖式下降，但民眾購屋意願卻逆勢較五月成長，顯然部分民眾想「危機入市」。
 
地上權市場熱絡，國有設定地上權標的標脫率達五成，其中鄰近北市松山區微風南京的一塊二三二坪、寸土寸金的「燙金地」搶破頭，吸引高達十一封標單搶標，創史上第二多的紀錄，包括建商、壽險業者爭相高價搶地，最後由皇翔建設出價約八點五四億元得標，創區域新高價，溢價率達百分之六十一點五五。全聯這次大舉在中南部搶地，出手四宗地上權標的，順利抱回兩宗，相當積極拓展中南部版圖。
住商不動產企研室經理徐佳馨表示，在疫情期間仍能吸引眾多業者搶標並寫下佳績，顯見業者對產業前景仍有信心，才會積極增加土地庫存。瑞普萊坊市場總監黃舒衛表示，雖然疫情尚未解封，但土地資源稀少，尤其好學區、公共設施完整的精華區，一地難求，再加上土地開發看長不看短，因此在資金潮的助攻下，國產署標售土地，依然連創佳績。
 
徐佳馨分析，鄰微風南京的這塊土地可獨立開發，對業者而言，做成飯店、出租型住宅等收益型不動產，都極具開發價值，再加上現在北市精華地段一地難求，業者為增加土地庫存，即便是地上權也會積極爭取。信義全球資產總經理柯宏安則認為，該地上權案，規畫商辦可能性較高，預計月租金可挑戰每坪三千元大關。
 
值得注意的是全聯本次出手搶進高雄與屏東地上權，徐佳馨認為，除中南部仍具開發價值外，流通業提前布局土地資產也是顯學，相信全聯過去在租金上吃了不少悶虧，可能希望透過不動產開發，自己當房東，也能控制成本。全聯表示，標下地上權將用來開設全聯門市，雖有疫情影響但展店計畫並未變，仍以每年約六十店的規模進行，目前全台逾千店中，土地自有的比率極低，甚至低於百分之五，而此次正好是因為地點適合，因此才自購土地展店。
 
另外，國泰金控六月國民經濟信心調查顯示，隨著疫情進入三級警戒，民眾大額消費意願受到抑制，對股市的樂觀情緒與風險偏好，以及售屋意願皆大降。百分之五十六民眾預期，未來就業會變困難，符合消費意願、風險偏好，與賣房意願大降的趨勢。
資料來源: https://house.udn.com/house/story/5886/5548396?form=udn_ch2_common3_cate
 


2021/06/22
僑外資加碼工業用地 瞄準新北
市場資金豐沛，僑外資企業入手新北廠辦交易案頻傳，今年來包括開發新冠快篩試劑的僑外資「泰博科技」及定河資產管理、木木子投資等僑外資公司，均購入新北五股、三重等地廠辦、廠房，顯示具自用、收益價值的工業地產仍是不少海外資金鎖定的標的。
 
　實價登錄顯示，泰博1月以約3.76億買下五股區五工一路的一層樓廠辦，可做倉儲和試驗研究用；3月定河資產管理砸9.4億買下五工三路整棟六層樓逾3500坪廠辦，為今年新北最高總價廠辦交易，目前分租給其他公司使用；此外，木木子投資1月也以4.75億買下三重區溪尾街整棟七層樓廠房。
 
　台灣房屋新莊頭前旗艦特許加盟店店東鄭文凱表示，新北產業園區是早期的五股工業區，已發展20至30年，此次成交的兩件整棟廠辦均位在五股和新莊交界處，近機場捷運A3站和國道一號交流道。
 
　鄭文凱指出，去年全球疫情爆發，台灣相對防疫措施做得好，陸續吸引僑外資投資，整棟廠辦及100～200坪的辦公大樓買氣增加，再加上新莊有不少新興重劃區開發，原本舊工業廠房陸續遷移至鄰近的樹林、三峽、鶯歌等地區，新莊和五股工業廠房、廠辦日趨稀有。
 
　台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年貿易戰和疫情使台商陸續轉移台灣，僑外資來台設廠也增加，新北、桃園等地區如土城、林口、五股及三重區廠辦需求提高，這類型廠辦產權單純、使用面積大、貨車進出方便，又可做倉儲、廠房等多元使用，租賃需求穩定，許多僑外資公司資金豐沛，買下廠辦置產收租，也讓資金有去處。
資料來源: https://readers.ctee.com.tw/cm/20210622/a15aa13/1131278/share



2021/06/22
商用不動產 未來一年樂觀看
疫情進入三級警戒滿月之際，高力國際21日公布「2021年台灣投資人問卷調查」顯示，85％在未來一年內仍會投資台灣，其中以壽險業及開發商最積極；至於投資額度，有高達67％會加碼投資不動產；有近八成對未來價格抱持穩健樂觀看法；至於最受青睞產品為土地、廠辦、倉儲物流、辦公室。高力國際調查對象包括機構投資法人、資產管理公司、飯店業、金融壽險業、製造業、開發商及個人投資者和家族企業等，有效問卷共33份。
 
　調查顯示，有85％表示在未來一年內仍會持續評估具潛力物件，以壽險業及開發商最積極。另有55％其投資組合很可能是買入＞賣出，尤其以金融壽險業44％最積極，其次為開發商33％；只有15％表示未來可能是買入＜賣出。至於投資額度，有2/3表示會加碼，其中24％表示增加的投資額度在30％以上。
 
　在預期未來12個月商用不動產價格走勢方面，儘管有疫情干擾，但仍有高達76％投資人預期將穩健樂觀，其中有48％預期價格將呈0～10％的小幅成長。在未來12個月最感興趣的標的，基於對原物料價格上漲、通膨的擔憂，投資人對土地最感興趣，比例達23％高居榜首；區位方面首選為台北市，其次是新北市、台南市。
 
　至於最受青睞的商用不動產類型，投資人偏好避險、收益穩定的資產，其中以廠辦17％、倉儲物流17％、辦公室15％居前三名；不過，實體零售店面、觀光旅館因疫情衝擊，未來12個月投資人最為疑慮，排名敬陪末座。
資料來源: https://readers.ctee.com.tw/cm/20210622/a15aa13/1131277/share



2021/06/22
雙子星都審中 拚年底拿建照
被視為台灣「國門」的台北雙子星開發案，雖已進入都審階段，但到5月仍處於第一階段的幹事會，尚未進入審議大會，兩年前簽約時預計最快今年第2季取得建照的希望已相當渺茫。不過，宏匯集團強調，還是力拚今年底取得建照。
 
宏匯集團事業發展處總經理崔梅蘭表示，過去幾次與私地主的協商，的確有提到私地主家族持分地買賣移轉的問題，除非已與北市府達成並簽訂權益分配協議，不會限制私地主買賣。
 
宏匯：未拿到建照 無法談分配
她說，現在整個開發案還處於都審階段，在未確定取得建照前，無法拍板整個開發案量體，因此不能進一步跟北市府或是私地主洽談權益分配；希望能夠在今年底順利取得建照，取得後就可跟北市府進行權益分配協商，權益分配拍板後，才能以北市府的權益分配版本跟私地主協商。
 
房產業者指出，因多數私地主持分地並不大，所分回的產權分散，甚至可能分不到最小單位，考驗宏匯集團的協調智慧。
 
若分回 商辦為優先項目
崔梅蘭表示，目前可確定的是私地主分配的產權會集中在某一個區塊，且以商辦為優先分回給私地主的項目；部分私地主也提議因分回坪數不足最小開發面積，希望能自行掏錢買足最小單位面積，但在未取得建照前，最小單位面積並無法敲定，因此尚未能有確切答案
資料來源: https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1456261



2021/06/22
皇翔砸8.53億 搶下小巨蛋商圈地上權案
財政部國產署今年首批地上權案昨開標，列標20案共10案標脫，其中，位於台北微風南京旁的232坪精華區素地，吸引11家業者搶標，最終由皇翔建設以8.54億元搶下，溢價率高達61.55%。
 
 
台北市針對雙子星開環評會。（記者蔡思培攝）
 
溢價率達61.55%
這批地上權案推出20案，面積合計10.27公頃，權利金底價合計38.5億元，存續期間70年，地租年息3.5%，其中2.5%固定、1%隨地價調整；而昨日共標脫10案、標脫率5成，決標權利金總計30.5億元、整體溢價率約18%，且北中南地上權市場熱度平均，未受疫情影響。
 
11封標單搶標 創紀錄
其中，最受矚目的北市松山區敦化段二小段基地，位於微風南京店斜對面，緊鄰敦化國中、小巨蛋，面積約232坪，為營改基金土地，過去是舊憲兵司令部東區辦公室，權利金底價5.28億，吸引11封標單搶標，創下史上次多標單紀錄。
 
國產署表示，11封標單出價都不低，最終由皇翔建設以8.54億元得標、溢價率61.55%，而寶贊開發事業、新光人壽出價均逾7億元；華南金資產管理公司、永陞建設、聯合安豐公司出價也逾6億元。
 
中南部 全聯獵地積極
中南部則有7案標脫，尤其以全聯公司搶地最積極，鎖定中南部4案投標，最終搶下2案，包括以5.8億元標下高雄前鎮區憲德段基地、0.75億元標下屏東市勝興段基地，溢價率分別為0.5%、3.8%。
 
另，台中市南區樹仔腳段基地也吸引5封標單，最終由厚榮實業公司以0.93億元拿下、溢價率約31%；位於成功大學周邊的台南市北區仁愛段基地，也有4組人馬競標，由寶贊開發公司以3.59億元得標、溢價率約20%。
 
國產署表示，今年原訂推出2批地上權案，為加強活化國有資產，將增加第3批，第2批將於7月初公告，第3批預計9月公告。
資料來源: https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1456263



2021/06/22
士紙抱萬海股 身價飆
士紙（1903）因與萬海是關係企業，持有29,933張萬海股票，持股比率1.35%，以萬海昨收249元概算，持股市值近75億元，是士紙資本額近三倍；再者，士紙持有的土地資產也一路水漲船高，今年將陸續啟動開發案。
 
士紙總經理蔡丞哲昨（21）日表示，士紙對萬海是長期持有，沒有處分的打算，且看好海運市場後市，以及投資萬海帶來的穩健收益，以今年為例，估計第3季將有近3,000萬元的股利挹注。
 
除了轉投資備受關注，士紙今年在土地資產布局也有新進展，蔡丞哲表示，士林紙廠舊廠土地開發案預計今年底前確定開發模組，決定商場、辦公、住宅的比例，另外，福德路18號自有土地案、光華段案皆預計今年第2季取得建造執照，並在第4季動工，而五號倉庫旅館都更開發案也預計在第3季動工。
 
在資產方面，蔡丞哲表示，士林紙廠舊廠土地開發已於去年第4季經台北市政府都委會附條件審查通過，今年度將與台北市政府續行完成都市計畫相關待辦事項，透過都市更新途徑分期分區規劃，完成開發作業。市府日前已針對建蔽率、建築高度限制鬆綁，士紙也將回饋20%綠地予市府。
 
其次，五號倉庫旅館都更開發案預定7月動工興建，規劃為地上12層地下三層的旅館大樓，未來將委託國際連鎖飯店品牌進行管理，房間數估為140-160間。
 
至於福德路18號自有土地，士紙規劃興建地上九層地下三層旅館及商場大樓，預估6月取得建造執照，第4季正式動工。光華二小段鄰地合建案，興建地上10層地下三層住宅大樓，也同樣預定第2季取得建造執照，第4季開工興建。
 
另外，旗下的陽光士林珮柏旅館已轉型防疫旅館，由於疫情尚未結束，今年度持續整合各項資源擴大營收與住房率。
 
在自有品牌產品方面，士紙的獅子寶寶以國內市場為主，並持續擴大品項，受到疫情帶動需求，包括酒精擦拭巾、酒精噴霧等，5月銷售皆是翻倍成長。
資料來源: https://money.udn.com/money/story/12972/5547924?from=edn_memberonlytab_index



2021/06/22
全台首檔長照REITs基金 明開募
美國景氣熱絡，也因此聯準會在結束為期兩天的6月利率政策會議後，大幅提高通膨和經濟成長預期，美國債市因此承受壓力，然而觀察美股不論是指數點位或本益比也都來到歷史高位，後續伴隨市場波動升溫，絕大多數投資人可能將面臨是否要追高的難題。
 
　但迎接美國經濟升溫，除了股票之外，投資人還可以考慮評價較便宜、擁有補漲行情，且具備高股息與長線成長優勢的REITs資產。
 
　6月23日即將募集的日盛長照產業收益不動產證券化基金，是全台首檔結合長照醫療與REITs的基金，著眼銀色浪潮長照大趨勢。除了收益，基金也重視成長性，同時布局REITs與股票雙資產。在追求成長與收息的同時，更有機會抓準未來投資主流大趨勢。
 
　日盛投信表示，三點利多將支撐醫療保健REITs於2021年表現。
 
一、趨勢機會：隨著戰後嬰兒潮世代變老，至2030年，預估美國每天將增加10,000個65歲以上老人，老了以後最花錢的就是住的問題和醫療相關支出，醫療保健REITs兼顧這二項高齡者需求，是最具結構性機會的REITs，在銀色商機中受惠大。
 
　二、滿足收益：全球進入低利時代，債券收益無法滿足投資人，醫療保健REITs收益相對較高，股息收益較穩定，對抗通膨能力佳，許多投資人會利用REITs收息的特性來做為生活中固定現金流的收入。
 
三、長期成長：以過去一個完整的經濟上升周期(金融海嘯後至新冠疫情爆發前)來看，醫療保健REITs指數報酬率達353.2%，成長性更勝MSCI世界股票指數的264.7%。隨著本次全新的經濟上升周期展開，醫療保健REITs 成長力道看好。
 
　相對於標普500指數已漲破2020新冠疫情前高點超過30%，REITs的補漲行情還是進行式，以醫療保健REITs來看，目前離2020年高點還有20％的空間，評價相對便宜。
資料來源: https://readers.ctee.com.tw/cm/20210622/a40ac4/1131368/share


2021/06/21
房市今年起跑點 落在928檔期
疫情三級警戒狀況未除，加之時序又將進入農曆鬼月的房市淡季，如疫情延續到7月還未能解封回復正常生活，預期下半年房市起跑點可能直接跳到928檔期。房產業者雖對房市不看淡，推估將呈現「短緩長多」格局，但因疫情及政策打炒房，北台灣推案金額恐面臨1兆元保衛戰，全台2021年推案金額恐怕會跌破1.5兆元大關。
 
住展雜誌研發長何世昌表示，受疫情干擾，許多上半年預計推出的新案紛紛遞延，在遞延效應下，預期下半年推案量將會明顯激增，但去年底以來政策不斷打炒房，7月起房地合一和實價登錄兩個2.0版將同步上路，就目前建商推案布局來觀察，在打炒房政策下，推案意願已趨於保守謹慎，所以下半年雖然推案量會比上半年成長，但應不至於爆量。展望全年，何世昌認為，北台灣都會區推案金額恐將會下修，面臨1兆元保衛戰，估計加上中南部都會區，全台2021年推案金額恐怕會跌破1.5兆元大關。
 
愛山林建設總經理張境在表示，本土疫情爆發，在疫苗陸續施打後，估計8月應可望普及化，樂觀預期，房市在9月、10月，交易量可望逐步恢復正常。
 
就房價走勢來觀察，業界普遍不看淡，主要認為土地、缺工、營建三大成本同步攀升，勢必會反應在房價上，因此，打房政策和疫情撼動不了房價。
 
張境在指出，目前疫情衝擊房市，愛山林每周成交只有2億元，比平常每周成交20～30億元，只剩下十分之一不到，買氣大幅萎縮；但進場購屋的客戶幾乎都認為土地、缺工和營建成本只會持續推升房價，在疫情緩和後，房價不大可能下跌，只會持續上漲，因此危機入市，逆勢進場置產；預期疫情緩和後，房市下波報復性消費出現，房市成交放量之後，房價一定上漲，估計下半年房市呈「短緩長多」。
 
何世昌分析，疫情畢竟是短暫的，但政策才是長期影響因素，目前政策頻頻打房，對房市比較不友善，再加上缺工、原物料大漲，影響建商推出預售案的意願，賣一戶恐怕會賠一戶，這才是導致推案量縮小的主要原因。
 
業者說，今年「329檔期」受打炒房影響，已量縮三成，「520檔期」又碰到疫情大爆發而泡湯，上半年推案已經快要真空期，緊接著碰到農曆鬼月，今年房市起跑點可能直接跳到「928檔期」。
 
何世昌表示，有些業者確實這樣觀察，乾脆等「928檔期」再推出新案，不過疫情說變就變、市場也是說變就變，短期要觀察疫情發展，若7月可解除三級警戒，看屋人數高於預期，推案步調可望陸續恢復。
資料來源: https://ctee.com.tw/house/housinginvest/477213.html