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2021/01/26
科技大廠防疫 啟動分流上班
宏達電總部5成居家上班 日月光禁跨區出差
因應疫情升溫，包括鴻海、日月光等企業大廠再度啟動居家或分流上班等舉措，確保生產力不會受到影響。中央流行疫情指揮中心指揮官陳時中表示，目前全國防疫管制仍維持在第一級，不會有強制作法，但不反對企業、地方政府自主超前部署等積極作為。
 
宏達電在上週三晚上即提前展開緊急防疫應變措施，從一月二十一日（週四）至二十九日（週五），凡居住地在桃園的員工都必須居家上班；經過高層討論後，昨天起新店總部也協調五十％員工居家上班、五十％到公司上班，先分流上班到本週五。
 
鴻海桃園員工改在地廠上班
配合政府防疫工作，鴻海昨也啟動相關措施，包括居住在桃園市，有跨地區上、下班的員工，調整為在地廠區上班；各廠提高疫情等級，啟動網格化分流上班；各廠間環廠線接駁車暫停，跨廠區會議改以視訊為主。
 
鴻海也透過企業即時通訊平台APP「香信」，針對高危險區域盤點人流，廠區接駁車限制搭乘人數，員工用餐改便當避免群聚，禁止訪客進入辦公區；鴻海今年二月六日尾牙也改為遠距方式。
 
封測大廠日月光昨也決定禁止員工跨區出差，高雄廠區員工暫不能到桃園以北出差，北部員工也暫不能到高雄廠出差，桃園以北行程更禁止駐廠，生產線則不中斷；台北辦公室暫不考慮分流上班，但已不讓外人進入會議室參加會議。
 
面板大廠友達全台各廠區則啟動五大相關措施，包括禁止非必要之出差行程及跨廠區移動；跨廠區及內外會議改以視訊為主；非必要訪客暫停進入廠區；非營運必要之公司內外部活動集會均暫停；用餐分流，採取梅花座及個人位置用餐形式。
 
台積電不准曾進桃醫者入廠
晶圓代工龍頭廠台積電昨宣布，員工與持有長期工作證廠商，若於一月六日至十九日期間，曾至桃園醫院就醫、看診、陪病與探病，或於該期間密切接觸上述人士，將停止入廠權限。
 
台積電防疫新規定另包括：減少來賓及訪客進入台積電，盡量採取線上或遠端會議模式，減少同仁參加外部教育訓練或商業、學術性的交流活動等。


資料來源: https://news.ltn.com.tw/news/life/paper/1427908


2021/01/25
5大銀行新增房貸 去年衝破6千億
12月單月683.37億 創2016年房地合一稅上路來新高
去年下半年以來房市轉趨熱絡，根據中央銀行統計，二○二○年十二月台灣銀行等五大銀行新增房貸金額衝上六八三．三七億元，創下二○一六年房地合一稅制上路以來新高；累計二○二○年五大銀行新增房貸達六二九四．九七億元，創下統計以來新高，年增六．二三％。
 
央行限貸令 效應估今年Q1顯現
二○二○年全球籠罩在疫情下，台灣因防疫表現佳，加上美中貿易戰引爆台商回台投資潮，帶動房市、商辦大樓甚至工業用地大漲，引發房市過熱疑慮，央行去年十二月開出「打炒房」第一槍，祭出四大限貸令。
 
央行官員表示，雖然央行房市管制措施於十二月八日上路，但年底原本就是購屋旺季，由於房屋買賣登記到銀行撥款至少有一個月落差，相關措施對房市的影響最快今年一月或第一季才會看到。
 
不過，官員也說，央行限貸令主要是避免投機客炒房，但還是有一些剛性需求，尤其自住客不太受到影響。官員指出，十二月五大銀行新承作房貸飆高，主因六都買賣移轉棟數增加，另有些銀行整批分戶貸款增加，也使購屋貸款利率略降至一．三五六％。
 
根據內政部統計，十二月六都買賣移轉棟數月增六．六三％、年增十七．五二％；累計二○二○年六都買賣移轉棟數增七．八二％，其中又以桃園市交易最熱絡、年增十三．一九％，台北與台中也有雙位數成長，唯一負成長的是台南市。
 
至於桃園疫情對當地房市是否有衝擊？官員認為，短期或許減少看屋行為，但疫情影響只是當下，買房是人生大事，長遠看的應是基礎建設以及房價上漲潛力。
 
另外，十二月新增資本支出貸款高達一二三六．九一億元，創近十年新高。官員表示，主要是十二月有一些個案土建融資增加以及有投資公司增加股權投資所致。


資料來源:https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1427404


2021/01/25
中市標售地上權 干城案最受矚
台中房市正旺、成為投資熱點。財政部國產署2020年在台中市標售不動產成果良好，標脫率高達七成、溢價率甚至達到五成以上。另國產署也鎖定台中市商機，預計在2021年下半年推出台中地上權大案、為干城八宗標的，有望打造都心地上權商圈。
 
我國今年買賣移轉棟數上看32萬棟、創2016年以來新高。若以內政部六都買賣移轉棟數統計，六都2020年前11月移轉棟數合計為22.4萬棟，其中以新北市4.9萬棟居冠、台中市4.3萬棟居次、桃園市4.1萬棟居第三。值得一提的是，台中市自下半年以來移轉棟數大幅提升，2020年11月甚至出現單月移轉0.5萬棟、年增53％的亮眼成績。
 
台中房市升溫，從國產署標售成績也可窺見一二。國產署在2020年9月公告標售國有非公用不動產暨代管無人承認繼承遺產，台中市列標十案、標脫七案，標脫率高達七成，遠超過雙北都更宅標售成績。
 
不僅如此，台中市標售案件甚至有多人搶標，最炙手可熱的是台中車站後站的立德街不動產，出現20個投資人搶標，最後以1,288.9萬元標脫、溢價率高達55％。
 
房仲業者認為，中彰投為台商重鎮，台商若透過解釋令匯回資金、不走資金專法，可排除投資不動產禁令，部分台商將錢匯回台灣是衣錦還鄉與傳家需求，因此大舉購買台中住宅給子孫傳承資產。
 
嗅到房市商機，國產署也配合台中大車站暨干城再生整體規劃，2021年推出八宗干城地上權案，該案一旁是知名景點宮原眼科冰淇淋、另一側是台中車站，距離一中街僅2公里，堪稱台中都心地上權。
 
官員建議，投標廠商參與2021年干城地上權案，可效仿南山人壽參與北市信義區地上權方式，事先選定臨近標案投標、自行規劃聚落，有效創造規模經濟效益，可在台中車站旁打造「商辦＋商圈中心」。


資料來源: https://ctee.com.tw/news/policy/407741.html


2021/01/25
活絡創投環境 加速產業創新轉型
為協助年輕人創業，近年來許多部會推出各類型的創業競賽、加速器及補助計畫，但成效並不是很理想，顯然創新到創業環節中出了一些問題，如何思考關鍵要因以謀求解決之道，絕對比推出更多的創業競賽或補助計畫更為重要。
 
基本上台灣不缺乏創意，但為何無法產生亮眼的新創公司和產業？基本上，除了創業養成之外，資本市場及科技研發之間無法形成完整的生態體系，尤其是過去擔任各環節之間溝通的創投機制逐漸失去應有的功能，使得每個環節各自為政。唯有改善這些產業環境面的問題，才有機會提升創業創新的績效。以下是幾點思考：
 
首先，一個創業投資環境的建構，從橫向來看，就是更多元的資金參與，例如吸引更多國際級資金願意到台灣投資。國際級資金都有自己的管道，可主動協助新創團隊出海、鏈結大市場。也有相當的關係及了解科技巨頭思維，藉此規畫新創團隊在滿足那些特定條件下能會被科技巨頭注意到，甚至成為被併購標的。
 
其次，台灣要打造一個鼓勵創業的投資環境，須有完整的階段分工投資環境，有些資金投資初創階段的團隊，提供資金讓團隊把想法落實成產品；有些投資在早期，讓團隊把產品通過市場初步驗證；有些資金投資在成長期，讓團隊把產品快速規模化地放大部署；有些資金投資則在成熟期，甚至上市前之階段。
 
過去台灣創投多半受限於需要在有限時間中完成基金獲利退場的目標，而投資新創團隊到有相當營收獲利規模的IPO階段，往往都超過十年的時間，因此過去台灣創投多選擇往成熟期階段集中。台灣如果要打造一個創新創業環境，就必須讓投資人看到合理可行的多元出場機會、出場方式，及相當的潛在報酬。
 
不過，從種子、天使等一棒接一棒直到IPO，這是一個很好的理想，但要怎麼讓每一個階段的投資人都有足夠的報酬及獲利空間才是關鍵。因此對台灣新創團隊來說，創業的第一天就必須規畫面向全球市場。
 
台灣基本上屬於一個相對淺碟的市場結構，不易養成市值十億美元的新創獨角獸，但如果無法在未來成為一個市值夠大的公司，或是不能被國際巨頭看上高價併購，也就不能讓每一階段的投資人都有足夠的獲利空間，讓其願意承擔不同階段的風險進行投資。
 
因此，在地的新創團隊創業必須有宏觀的全球格局和執行步驟，積極思考如何拓展國際市場的策略與行動，更必須思考每個階段多元投資人承擔的風險、出場方式及出場報酬，才有機會獲得更多資金的挹注！


資料來源: https://udn.com/news/story/121739/5200993


2021/01/25
土地活化 紡纖股潛在利益豐
台幣升值，國內傳統老牌紡纖廠遠東新（1402）、嘉裕（1417）、南紡（1440），因全台各地土地廠房正進行活化，潛在開發利益可觀，加上股價長期處於低檔，可望因抗通膨價值，成為資金進駐標的。

中和（1439）在國揚集團入主後，積極投入土地開發及商場投資；宜進（1457）集團多元朝商用不動產發展，可獲得優於定存的長期固定收入。

可以算是國內紡織族群擁有土地最多的遠東新，估在全台擁有土地總面積達57萬坪，包括台北遠企中心、新北市板橋、五股泰山等極具開發價值土地。遠東新粗估，這些土地資產的原帳面價值為353億元，在2020年按台灣IFRS規定，採公允價值模型評估的市值達1,349億元。

其中，遠東板橋廠已完成「台北遠東通訊園區」，現已進入第三期開發，包括亞馬遜等都已進駐；遠東集團也在此推出住宅社區「T-PARK」，現已進入第二期，後續將陸續推出。　　

南紡在全台有超過22萬坪土地，其中，持續開發中的南紡台南購物中心共分三期，一期已在2014年開幕營運，投資20億的二期商場也在去年12月試營運，第三期的5,700坪土地將朝住宅規畫，預計三年後推出。
 
另外，南紡台南仁德廠開發計畫，也在去年第四季上路；依南紡規劃，仁德暨化纖廠區土地資產活化規劃，是將既有46公頃工業區土地轉型為「南紡科技園區（TST PARK）」，規劃以5G、AI智慧相關產業為園區產業發展主軸，滿足5G產業需求的全方位科技園區。

市場估，以當地目前市場行情及可開發樓地板面積計，「南紡科技園區」開發完成後，未來總銷金額將超過350億元。

嘉裕則計畫將占地超過8,000坪的楊梅廠開發轉型為「綜合型的文創商業園區」；此開發計畫將由大股東台元紡織負責規劃，規劃設置小型生活商場、餐飲玩樂特區，另有成衣相關文化傳承展示區域等。

宜進近幾年來積極投入的商用不動產，包括內湖德孚瑞光11樓，以及台中振興路土地，汐止遠雄U-TOWN和國揚矽谷11～13樓等。宜進估，這些不動產的投報率約在2.9％～3.2％間。

資料來源:https://ctee.com.tw/news/stock/407662.html


2021/01/25
大型商場交易案火熱 2年5案730億
國內商用不動產指標交易案，以往多是辦公大樓獨領風騷，偶見指標大型飯店交易案插花；至於商場、百貨、大賣場等交易案，除北市信義計畫區A8、A11館外，鮮少躍居主角，但過去兩年卻出現五宗交易案，累積總額近七三○億元。
 
自二○一九年起，商場、大賣場的交易案頻傳，前年一月，新掛牌REITs（不動產投資信託）與德國最大退休基金ＢＶＫ各出資六十五億、合計一三○億買下台茂購物中心；同年九月，中石化砸三七二億吃下威京集團關係企業京華城。
 
二○二○年一月，板信劉家以興輝建設名義砸逾五十一億元，吃下新北市中和美式大賣場好市多建物租約與所在土地；同年十月，國泰人壽以四十六．八億元買下桃園廣豐新天地商場；同年十二月底，上市建商皇翔建設董事長廖年吉以家族投資公司砸下一三○億元買下北市敦南SOGO整棟。光是二○一九至二○二○年，就有近七三○億元買下商場與大賣場。
 
瑞普萊坊零售物業代理部資深總監李誠慶表示，近兩年利率超低、房市旺，讓屋主惜售心態更高，加上收益穩定、租金持續走高的辦公室供給緊縮，甚至出現「現貨」買不到便跑去掃「期貨」（正在興建的商辦）；例如北市南港「世界明珠」以及去年四月取得使照的「國票金總部」（預售案名「亞太置地」）。此外，此波商辦供給緊縮，相較疫情衝擊讓零售市場前景混沌，因而出現業主獲利了結需求。李誠慶分析，近兩年成交的商場具三項特色，包括整棟產權單一；基地及量體面積大而完整，有利重建或變更；品牌好，聚客力強、產生現金流，具未來話題性。
 
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，近年店面交易清淡，但動輒五十億或百億元的大型商場交易案卻屢見不鮮，主因大型商場有專業經營者及長租約，租金收入穩定，整棟購入還有重建潛力，像京華城就是中石化買入後打掉重建商辦。


資料來源: https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1427617


2021/01/25
板信劉家斥資51億 買下中和好市多
去年最大宗賣場交易案
去年最大宗賣場交易案被遺漏在十大榜單外。根據內政部實價網，二○二○年一月，中和好市多建物租約及近六四○○坪土地被板信劉家旗下的興輝建設以逾五十一億元買走；房地產業者指出，若僅看工業地價值，該案是實價揭露上路逾八年來，中和最大的土地交易案。
 
根據地籍資料，該案賣家為統一纖維工業，買家則是去年一月才設立的興輝建設，推測是為了買該地而專門成立的公司，新設建商地址與負責人都與板信劉家的三輝建設相同。
 
房地產業者指出，統一纖維工業是一家老牌公司，成立超過五十年，關係企業還有永大針織等。不過，該地要出售已有一陣子，當初每坪開價一○八萬元，總價近七十億元，去年一月以開價七四折成交，算是相當不錯的價格。
 
開價74折成交 拆算每坪80萬
這宗交易案位於新北市中和區板南路上、鄰近健康路，土地面積高達約六三九五．九四坪、成交總價五十一億一八八○萬元，拆算每坪土地八十．○三萬元；目前地上物為好市多自行興建，土地租期到二○二五年一月底，月租約五二三萬元，年租約六二七六萬元，若以土地交易總價推估，租金收益率僅約一．二三％。
 
推測長期目標工轉住商
該地為乙種工業區，建蔽率六十％、容積率二一○％，推測板信劉家買下後，長期目標應是將工業地經程序變更成住商用地後再推出新建案，目前中和、三重都可以看到工轉住商的案例，例如已核准的大洋塑膠及華隆紡織舊廠變更案。
 
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，中和因雙捷運線及產業結構調整，住商需求暴增，甚至成為日資開發商插旗的首選，因此工業地轉用的需求極強。對於長期經營區域的建商來說，買進大型商業設施，前期收租，待區域機能完整再行開發，確實是進可攻、退可守的好選擇。
 
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，近年新北市不乏大型工業土地或舊廠房出售與活化的案例，包括德林建設旗下的德恩建設以三十八億元購入土城廠房、上市建商長虹建設以六十一．四億元買下壹傳媒持有的土城舊廠，為去年工業地買進總額最大宗交易案；另外，遠雄建設以十一．七億元買入中和近一五○○坪工業地。


資料來源: https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1427616


2021/01/25
土地買賣失色 大減76%
今年1月以來商用不動產交易突破百億元規模，土地交易則僅37億元，較去年1月累計159億元減少76%，主要是去年1月興富發出售南港土地單筆來到53億元，基期較高，致今年土地交易量能下滑。
 
商仲業者分析，去年底央行對建商實施信用管制，會抑制建商出手意願，加上缺工缺料等問題高漲，民間土地交易恐會較去年減少，但政府釋出的土地及標案仍有機會吸引投資人目光，預期今年土地交易雖不會超過去年規模，但仍維持一定動能。
 
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，央行去年12月無預警祭出限縮措施、限縮建商購地貸款與餘屋貸款成數，財務槓桿過大之建商可動用資金減少，未來將更精準評估投資標的並減少囤屋；壽險業資金充沛，看好其今年仍將持續投入商用不動產、地上權及BOT案。
 
在政府重大標案方面，仲量聯行預估，今年政府標案投資招商金額將有望突破1,900億元，包括公辦都更、捷運聯開及BOT、地上權案等，且在精華區土地稀缺，市場仍會關注政府標案，包括環狀線招商案、士北科園區、高雄亞灣特貿三開發案將會成為下個焦點。


資料來源: https://money.udn.com/money/story/561/5198892


2021/01/25
商用不動產交易熱 成交達123億
今年開年未久就迎來不少商用不動產交易，包括商辦大樓、旅館、店面都有成交個案，合計今年來商用不動產交易已來到123.02億元，較去年1月全月的22.61億元成長達444%。其中不乏壽險與建商出手，顯示市中心標的稀缺，只要具開發價值物件釋出，買方出手意願仍強。
 
今年1月商用不動產最大筆交易，是日前中華開發大樓公開標售，新光人壽以92.888億元得標，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，該案換算每坪土地單價達1,229.24萬元，顯示連台北市中心蛋黃區邊緣土地都破千萬元，寫下區域新高紀錄。
 
興富發建設1月也砸下17.91億元買下台中西屯七期重劃區「沙夏精品汽車旅館」，占地面積728.16坪，據悉該汽車旅館已歇業。興富發表示，購入後打算走危老程序進行開發，未來將規劃20~30多坪首購型產品，最快也要今年底或至明年推出。
 
此外，寶成集團大股東家族日前透過開泰投資，以6.88億元買進北市南京東路大陸建設「琢豐」店面。根據第一太平戴維斯統計，今年以來商用不動產交易金額達123.02億元，相較去年1月全月年增444%。
 
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，今年1月商用不動產交易多元，包括商辦大樓、旅館及店面等，最大宗的新光人壽標下中華開發大樓，主要是近年台北市商辦供不應求，買方應看準其都更增值潛力，有機會開發成頂級商辦產品，能帶來穩定收益。
 
除了新光人壽看好未來都更增值潛力，丁玟甄指出，興富發拿下台中汽車旅館也是看準未來開發價值，顯示在合理情況下，壽險與建商對未來具開發性標的仍抱持興趣，今年若商用不動產具開發增值潛力，仍能吸引投資人出手。


資料來源: https://money.udn.com/money/story/5621/5198890


2021/01/25
北市蛋黃區 掀改建潮
受惠危老改建、都更重建政策，台北市繼南京松江商圈後，敦化南北路也迎來改建潮，未來五到七年沿線上演豪宅、豪辦大噴發。業界指，這兩大商圈儼然台北市改建、都更雙核心，未來帶動的整體價值備受矚目。
 
敦化南北路除了「敦南御所」、「富邦藝樹」兩大案近期已開賣外，第2季還有總銷上看130億元「蘇黎世大樓」豪宅大案登場，敦化南北路沿線重建產值至少飆破400億元。
 
前此，傳統辦公商圈－松江南京商圈成為壽險業者另一大房市改建新戰場，如國泰人壽的中興商業及民生復興大樓，大樓更新後將大幅提升資產價值，將帶動未來商辦租金超越區域行情。
 
據信義全球資產公司統計，未來七年內敦化南北路沿線辦公商圈將陸續有至少9萬坪辦公面積釋出，擬興建或都更的商辦大樓至少就有九棟，平均一年就有一棟新大樓完工，接下來地標型豪宅大案、頂級A辦、飯店案將襲捲敦化南北路，沿線將上演豪宅、豪辦大噴發。
 
台北市敦化南北路沿線藉由都更、危老重建產值破400億元，成為政策推動下，重建最積極的鑲金路段。
 
信義全球資產公司總經理柯宏安分析，隨著政府力推都更、危老改建，尤其危老重建對於地主相對單純的基地來說，因大幅降低整合問題，且申請到核准拿到建造及容積獎勵最快只需要半年時間，可省去繁瑣的都更流程，加上政府提高容積獎勵誘因，因此讓產權相對單純的大樓掀起一波改建潮。
 
總銷80億元、已在去年落成的「華固名鑄」豪宅案，率先成為北市敦化北路40年來首個千坪以上大面積土地都更案；其次為今年初完工的「敦南御所」，約有總銷20多億元成屋已在近期銷售；該案正對面還有「富邦藝樹」豪宅預售案，其中富邦分回可售金額約20多億元。
 
值得注意的是，總銷高達120~130億元的「蘇黎世大樓」豪宅大案，為港系私募基金豐泰地產整合逾七年新案，預計今年第2季上膛。據悉，新案為豐泰地產、璞永建設聯手推出，每坪開價在220~240萬元，每坪單價將創下敦化北路新高。
 
房產專家表示，以今年來說，除了「敦南御所」豪宅案外，中國人壽總部、玉山銀行第二總兩大頂級商辦大樓也將在今年完工，另外「全錄大樓危老案」也將在今年登場，2022年「華固敦品」豪宅、凱越建設「敦南安和公辦都更案」也將落成、2025年還有國泰建設為三井不動產量身打造的「敦北旅館大樓」也將完工，甚至面積超過6,000坪的超級大案「台塑總部都更案」也正走更新程序中，敦化南北路未來沿線風貌將大改變。


資料來源: https://money.udn.com/money/story/5621/5200670