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房地產新聞

2018/05/02
汐止區大同路,勤樸大臻附近銀行、郵局
陽信銀行  汐止分行   新北市汐止大同路一段175號1~2樓(經緯大樓)

彰化銀行  汐科分行   新北市汐止區大同路一段217號(華鎮生活家)

玉山銀行  汐止分行   新北市汐止區大同路一段237號(台灣科學園區)

華南銀行  樟樹灣分行 新北市汐止區大同路一段276號(世紀經貿大樓)

第一銀行  汐止分行   新北市汐止區大同路一段280號(樟樹灣大樓)

土地銀行  汐止分行   新北市汐止區大同路一段306之3號(亞太經貿中心)

第一銀行  汐科分行   新北市汐止區大同路二段133號(遠東科技中心)

台灣銀行  汐止分行   新北市汐止區大同路二段175號(遠東科技中心)

國泰世華  汐止分行   新北市汐止區大同路二段196號(國泰人壽大樓)

中國信託  汐止分行   新北市汐止區大同路二段210號(寰宇首席大樓)

星展銀行  汐止分行   新北市汐止區大同路二段231、233號(甲山林天廈)

永豐銀行  汐止分行   新北市汐止區大同路二段508、510號(百神米蘭大樓)

汐止樟樹灣郵局       新北市汐止區大同路一段322號


勤樸大臻,售價每坪24~26萬元

租金每坪500~700元,請洽廠辦租售專家瑞光不動產



勤樸大臻0952-783-709李訢煒





2018/05/10
台鐵汐科站對面的勤樸大臻-公車路線
605 公車              汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-台北車站
605副公車           汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-松山車站
668 公車              汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-公館
629公車               汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-南松山
711公車               汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-圓環
藍22                    汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-南港花園社區
F912B                 汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-
F913                   汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-
內科通勤專車7    汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-內湖科技園區
1191                    基隆-台鐵汐科站(勤樸大臻)-中崙
955                      汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-捷運劍南路站
919                      五堵-台鐵汐科站(勤樸大臻)-捷運忠孝復興站
1032                    基隆-台鐵汐科站(勤樸大臻)-板橋
1191                    基隆-台鐵汐科站(勤樸大臻)-中崙
2021                    瑞芳-台鐵汐科站(勤樸大臻)-板橋

勤樸大臻,售價每坪24~26萬元;租金每坪500~700元,請洽勤樸大臻0952-783-709李訢煒
廠辦租售專家瑞光不動產




2022/05/13
「實價登錄2.0」上路10月 房價不減反升

我國實價登錄自2012年8月1日開始實施,2021年7月1日改革後的「實價登錄2.0」正式上路,雖然修法內容多數與預售屋相關,但其中「地號、門牌完整揭露,並溯及到已揭露的案件」這項,則是針對成屋及土地交易,讓購屋者在購屋前可更清楚房價趨勢。

猶記門牌資訊從區段化(每30號為一區段)改成逐戶揭露實施前,引發許多民眾、建設公司業者反彈,認為將嚇跑投資客,造成房價崩跌,甚至亦有屋主擔憂危害身家財產安全,個人資料一覽無遺。然而實施至今10個月,上述情況非但沒有發生,房價更屢創新高,其中關鍵原因在於,實價登錄的揭露僅是一個解決資訊不透明、不對等問題的工具,有利於買賣雙方更快速達到交易平衡點,而非用來抑制或提升房價,房價的漲跌因素眾多,景氣、大環境、通貨膨脹、物價、股價等皆有影響,絕非一個實價登錄可控制的。

在我看來目前的實價登錄2.0是一個正確的做法,按門牌號一一確實登錄,可以讓消費者更容易比對,使得市場價格公開透明,有助於買賣雙方的誠信,也讓沒有經驗的首購族比較能夠掌握市場行情,而不至於被銷售業者矇混價格。

當然所謂上有政策下有對策,也不代表所有的登錄價格都百分之百的可信,因為價格可以利用一些技巧美化,比較常見的幾種作法有:

(1)低報車位價格,使房屋坪單價提高。

(2)登錄價格包含裝潢、家電,墊高房屋總價。

(3)製作AB合約,以假合約登錄。

買賣不動產價位的高低,會因為地點、時間點、環境景氣的不同而有相當大的落差,實價登錄僅是一個參考指標,勿作為出價的唯一衡量標準。最重要的還是購屋者本身的財力狀況,特別是需要貸款的人,還要考慮未來5到20年內的預期收入,所以一定要先找到合適的產品,做好市場調查及評估本身的財務狀況、預算等,最後才能買到最適合自己的不動產。


資料來源:https://house.udn.com/house/story/122168/6273882



2022/05/13
央行第5波信用管制要來了?楊金龍首曝3大措施

我國央行升息後,房貸族壓力增加,房價是否降溫成為觀察指標。本報系資料照片

市場關注中央銀行是否祭出第5波選擇性信用管制措施,央行總裁楊金龍今天在立院備詢時明確表示,我國銀行不動產貸款集中度平穩,但還是偏高,確實是有精進信用管制的空間,將瞄準3大方向,第1是縮短20年或30年以上房貸期限,第2是鎖定地方性的選擇性信用管制,例如六都或漲幅較高的地區調整貸款成數,第3也可能針對第2戶納入貸款成數規範。

楊金龍今赴立法院財政委員會,針對「我國央行是否跟進美、歐、英、澳等國 採行包含升息等貨幣緊縮政策,並調整房地產市場選擇性信用管制措施」進行報告並備詢。

朝野立委關注央行是否推出第5波選擇性信用管制,楊金龍說,我國不動產貸款集中度平穩、但還是高的,還是有採用選擇性信用管制措施的可能性,例如可針對第2戶購屋貸款成數下調,也可能推出地方性的選擇性信用管制。

楊金龍強調,信用管制也是央行緊縮政策之一,目的是希望信用資源不要太過集中在不動產,作法可能瞄準20年或30年以上房貸,或是六都及漲福較高的特定地區調整貸款成數,以及第2戶都還能再有相關作法。

楊金龍說明,提到20年或30年,主要是因為房貸年限太長、利息負擔越高,若可縮短年限,應能讓民眾更加審慎;此外,第2戶目前只有寬限期(付息不還本金的期間)管制,成數並無限制,可以考量針對特定地區有進一步考量。

楊金龍強調,目前全球都在朝緊縮方向,包括俄烏戰爭、通膨議題及全球景氣都是影響因素,股市也持續在修正,整體來看,希望我國房市能夠有「緩步軟著陸」機會。

民進黨立委郭國文則提到,痛苦指數上升,美國聯準會六月還會升息2碼,但國內房貸族一堆,央行可能升息、信用管制「兩箭齊發」,還是擇一推出?楊金龍強調,這並非選擇題,都有可能;也提醒央行升息下,因為升息是普遍性,不管幾戶都會受影響,對於財務的槓桿管理必須謹慎。

資料來源:https://house.udn.com/house/story/5886/6307818



2022/05/13
他收到房仲A4白紙開發信氣炸「像白包」 鄉民褒貶不一

原PO收到房仲的開發信後氣得火冒三丈。 圖/翻攝自臉書「靠北苗栗」

相信不少人都有過這樣的經驗,打開信箱發現裡頭被塞了一大堆房屋買賣的廣告通知,有些還是地方房仲的開發信,有一名網友表示日前就收到這樣的開發信,但白白的一張紙摺起來後大小就像辦喪事的白包,也讓這名網友氣得上網抨擊太過分。

從原PO在臉書「靠北苗栗」貼出的照片看到,他收到這張房仲投遞的開發信,大小為一張A4白紙,摺成3摺後寫上「發財秘笈」4個大字,白紙內還寫著是某某地產公司,有客戶想購買原PO這地區的房子,如果有人想要售房、售地,可以跟地產公司聯絡。

原PO不滿地表示,「我絕對不會給你們機會的,因為你們搞得像辦喪事的白包一樣丟到人家的信箱裡,第一時間還不敢打開來看,真的很靠北」。

不少人看了也覺得太擾人,「這真的太北七了」、「不說我還以為是小學生的惡作劇」、「買一本A4紙就能賣房系列」'「好扯哦~主管看到應該會吐血」、「至少用個精美信紙並打字影印吧」、「現在的房屋業務蠻多常做這種瞎事的」、「我家信箱也收到,真的很白痴的行為」、「人家不開心的是用白紙,書局很多有顏色的列印紙,可以更有誠意的寫好嗎?」、「我是覺得很困擾,我的信箱大概一個禮拜就被塞滿廣告信」。

但也有網友幫忙緩頰,「還不錯,有創意,裡面完全沒有攻擊到人,純粹就是吸引人去看他寫這封信,業務去發開發信代表平常有在跑客戶」、「蠻有創意的呀,表示有吸引到你的眼球」、「可是人家也沒有害到你呀,何必認真靠北呢,而且做業務不是最需要創意嗎?」、「這個應該是剛出來的年輕人,比較沒有經濟能力及禁忌」、「創意力十足啊」。

房仲投遞的開發信引起鄉民們反應兩極。 圖/翻攝自臉書「靠北苗栗」


資料來源:https://house.udn.com/house/story/5909/6310666



2022/05/13
升升不息 購屋族的算盤該怎麼打

央行升息,影響所及,廣大房貸族房貸利率也將等幅增加。圖/聯合報系資料照片

美國聯準會5月5日又升息兩碼了!台灣購屋族們雖然不意外,但是心裡肯定不愉快!畢竟因疫情遞延兩年的瘋狂買氣,讓許多買家趁著低利進場,然而現在升息風聲頻傳,大家不免開始重新盤算手上房貸利息可能有的變化!

為何政府要升息?主要因為國際長時間奉行貨幣寬鬆政策,導致通貨膨脹,於是在經濟成長率穩定的情況下,政府就用升息,漸進式的把市場資金收回,可以說是一種金融調控的手段。

到底台灣會不會跟進美國升息的腳步呢?讓我們一起冷靜來分析。美國傾向大幅度升息,是因美國的通膨率,已連續數月超過6%,可是台灣相對美國,並未發生這麼大的通膨;另外,央行的利率政策,也不是一味跟著美國走,就拿2015年來說,當年底美方升息,央行隨後非但沒跟著調升,反倒還降息1碼,所以即使央行持續升息的可能性不低,但幅度應該不盡然會跟上美國的腳步。

觀察央行近20年來的升降息狀況,其中以2007年因應通膨壓力,利息調升幅度最大,分四次調升了2.5碼,更早亦曾於2005和2006年調升2碼;不過2008年因應金融危機,降息幅度高達6.5碼,2009年再降3碼,顯示國內升降息態度,採「緩升息、降有感」的方式調節整體經濟。

如果做最壞打算,今年央行真的追平21世紀以來的紀錄,全年升息累計達2.5碼,且行庫全數比照調升,對貸款1000萬元、30年期利率1.35%購屋的自住買家來說,利率將變為1.975%,每月本息攤還的房貸金額,將從約3.4萬元,增加約3000元,到3.7萬元左右。

3000元,對家庭來說,大約等於是一頓大餐,對女性來說相當於一次美髮的費用,男性則約為一次汽車大美容的價格,雖然不是無痛,也仍在可負擔範圍內,既然已經買了房,咬個牙省一點,少一次聚餐消費,或是努力一點兼個差,還是撐得過去。

利息調升,房貸成本提高,那還沒買房的購屋族,是否該乾脆收手不買呢?根據過往升息循環的歷史經驗,可發現央行升息的時機點,多半是認為國內經濟相對樂觀的成長階段,也較能承受升息壓力的能力,在基本面好的情況下,仍能維持民眾消費購買力;且近期市場雖然多空交雜,但近年產業、資金、人才大量挹注,台灣經濟基本面長期還是看多,房市回到基本的剛需,房價政府積極調控,展望未來多大於空,不動產走勢應該趨向溫和。

不過消費者仍應以未來可能再升息的前提下,謹慎作購屋規劃,買在能力和需求上,畢竟在通貨膨脹鈔票變薄的情況下,不動產還是重要的選項之一;而置產族也應依照自己的狀況規劃,優先選擇具備未來發展性、或是優質長期穩定收租產品,避免高槓桿操作投機行為,以穩健的心態應對房市變化。

資料來源:https://house.udn.com/house/story/122168/6293689



2022/05/13
建築產業面臨環境永續議題 該如何進行改變?

近年來,ESG的討論熱度逐年提升,乃是因為極端氣候事件、全球疫情所影響,使得永續環保的意識被社會大眾所重視。ESG結合環境保護(Environment)、社會責任(Social)、公司治理(Governance)三項指標作為企業營運評估標準,替社會、環境與經濟帶來正面效益,已成為當前各行各業追求永續發展而興起的國際趨勢。

 根據全球建築聯盟(Global Alliance for Buildings and Construction)的《2020年全球建築狀況報告》,建築行業占全球碳排放量的38%和全球能源使用量的35%,營建產業從材料生產、施工營建、日常使用、拆除到回收利用,這之間深深地影響著地球環境,推動綠能建築、使用資源循環綠建材,對降低碳排放、減少天然資源開採及減少廢棄物產生的環境污染等等,在因應氣候變遷、自然資源保育及減少污染等環境主題上,建築產業被視為影響環境變化的關鍵項目。

 因此,房地產業者未來應積極尋求創新技術來因應世界各地永續經營的主流趨勢。「Alfa Safe耐震系統工法」將一體式的彎折加工應用到柱、牆與梁鋼筋,使施工品質提升並強化耐震韌性,工法包括:系統柱、系統牆、柱中柱及梁穿孔補強配件等,運用「鋼筋系統化的設計規劃」及「自動化加工技術」解決鋼筋的加工綁紮與組裝問題,與全世界傳統鋼筋工程以一根一根剪斷綁鐵線的做法大相逕庭,不僅可減少傳統鋼筋中搭接部分之鋼筋用量及鋼筋耗損率,更可使鋼筋加工配件化、綁紮標準化與防呆化,同時取得低碳建築聯盟「低碳工法標章」確實有效降低總體碳排放,並可解決營建業缺工問題達成最佳的鋼筋施工品質,經國家級實體試驗證實能有效提升房屋結構整體耐震力。

▌營建業採用「Alfa Safe系統化工法」施工,不僅減少總體碳排放量,更可改善...
▌營建業採用「Alfa Safe系統化工法」施工,不僅減少總體碳排放量,更可改善缺工的困境,同時達成最佳的鋼筋施工品質,並有效提升房屋結構整體耐震力。

 除政府積極推動永續發展之餘,消費者在購買房屋或進行危老都更重建時,亦可選擇具有對地球環境友善的低碳建材、工法、或設備系統,一同加入節能減碳的行列。「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發表示,在地球環境及氣候嚴重惡化之際,建築產業正面對日益嚴重的環境威脅,隨著世界各國對於ESG永續經營的重視及努力,使得占全球碳排放量高的建築產業被迫採用新技術轉型成為世界趨勢,不僅能提高建造效率更同時降低對環境的威脅。

資料來源:https://house.udn.com/house/story/122168/6293589



2022/05/13
工業區裡為什麼可以有住宅和商店?3要點一目了然

我們在看日本節目的時候,如果你有注意到他們的街道,就不難發現日本把商業區、工業區、住宅區這三區分得十分清楚,很少有混雜不清的情況發生,所以主角往往要步行很長一段距離才能到商店買東西。

與日本單一的街道相比,台灣的街道就「豐富」多了!不但工廠與住宅混雜,商店街外不遠的地方就有住宅社區,而工廠商店住家全在同一條街的情況,是不是也曾經見過呢?

台灣其實也有《都市計畫法》來規定住工商的用地分離,但為了民眾生活方便,工業區裡也可以「有條件地」進駐商店,民眾甚至聰明地「舉一反三」將辦公室做為住宅使用,這才導致住商工都聚集在了一塊。

對於這樣的情況,到底是怎麼發生的呢?以下三點讓你迅速明白:

一、同時有「住商工」用途的是哪一種土地分區呢?

二、工業住宅是怎麼開始盛行起來的?

三、為何建商敢在工業區蓋一般住宅?不怕被罰嗎?

詳細解答:

一、同時有「住商工」用途的是哪一種土地分區呢?

答案是「乙種工業區」!該工業區允許「公害輕徵之工廠」與其必要附屬設施、「工業發展有關設施」、「公共服務設施」、「公用事業設施」設立,所以在這塊區域內你有機會可以看到零售超市、餐廳、銀行這些場所。

在105年《都市計畫法臺灣省施行細則》第18條修正以前,乙種工業區內允許一般商業設施以「工業發展有關設施」的名義進駐工業區,這些設施包括:

1、一般零售業、服務業、餐飲業

2、一般事務所(容易被做為住宅使用)

3、運動設施

4、銀行、信用合作社、農漁會信用部、保險公司

5、一般大型商務中心或展示中心

6、倉儲批發業

7、旅館

原本工業區裡有商業設施是為了方便上班族的生活,法條也規定這些商業設施的面積不得超過工業區總面積30%,避免工業用地遭濫用成商業用地,不過在工業用地越來越少的情況下,105年修改了法條,降低非工業使用的面積及項目。

在法條修正後,拿掉了可進駐一般零售業、服務業、餐飲業及一般事務所的規定,並將一般商業設施裡的其他項目合併到「公共服務設施及公用事業設施」的條款底下,其面積不得超過工業區總面積20%。不過法律不溯及既往,所以在105年之前設立的商業設施還是可以使用。

另外補充一點,工業區現在雖未允許再新增商業設施,但在「工業園區」內就不用擔心這個問題了。所謂的工業園區是指圈定一定範圍的土地,專供工業設施設置,知名的工業園區,例如新竹科學園區。

舉凡旅館、餐廳、便利商店、診所等等商業設施都可以「支援產業」的名義進駐工業園區,不僅如此還規劃了社區用地,讓工作人員直接住在裡面,讓園區自成一個完整的生活圈。

二、工業住宅是怎麼開始盛行起來的?

原因一:

工業區一開始並沒有便利的生活機能,只是單純地做為工業使用,直到產業外移的情況變嚴重,為了不讓土地閒置,遂開放一般商業設施也可進駐工業區,讓工業區與一般都市地區的差異性逐漸變小,一般人也願意入住。

原因二:

相較於昂貴的住宅區房子,大部分工業區住宅的價格相對平易近人地多,同樣格局的房子,住宅區與工業區會有好幾萬的價差,這是因為工業區土地成本相對便宜的緣故,建商覺得有利可圖,便在工業區大量蓋起一般住宅。

原因三:

住宅區的房子容積率與建蔽率,都為住商工三區裡最少的一區,同樣的土地面積,商業區與工業區裡的房子都可以蓋得比住宅區更寬更高,對於喜歡大房子的民眾來說容易有物超所值的感覺。

三、為何建商敢在工業區蓋一般住宅?不怕被罰嗎?

建築物應依照土地分區規定來使用,若違反土地分區規定,可依《都市計畫法》第79條處6~30萬的罰緩。那麼所謂的「乙種工業區住宅」又是如何躲過規定的呢?

乙種工業住宅因為法令限制,都是以「一般事務所」或「工廠」的名義登記,但卻對外廣告是一般住宅,而且依財政部的規定,只要有遷入戶籍並向稅捐單位申請部分變更為住宅使用,就可以按住宅使用面積課徵地價稅、土地增值稅、房屋稅,電費也可按住家費率計算,水費則不分住宅或營業使用。

由於違規數量太過龐大加上行政機關人力不足,若沒有人檢舉就不會去稽查,等於是地方政府默許了這樣的行為發生,所以根本不是乙種工業住宅合法,而是法規漏洞再加上違規積年累月地難以收拾而造成今天的結果。

目前新北市有條件可讓工業住宅申請變更為一般住宅,建商可以透過捐贈公共設施用地+回饋金的方式,將原本的工業區用地變更為住宅區用地,等於是讓工業宅就地合法。而台北市則是大肆開罰違反法規用途的工業宅,並強調不會就地合法,要求工業住宅所有權人限期改善,否則將連續開罰。

從以上的例子和政府修法限制工業區內設置一般事務所,我們可以看到工業宅的問題已經逐漸被重視,不再像以前一樣會被默許發生,民眾將來若要入手工業區附近的房子,最好先詢問房仲建物登記是否為住家用,避免買到工業宅。

圖為大新板工業區。聯合報系記者江婉儀/攝影


資料來源:https://house.udn.com/house/story/122168/6305210



2022/05/13
央行恐限縮房貸期數 房市專家:殺到建商也殺到首購族

央行總裁楊金龍今(12)日表示,國內銀行不動產貸款集中度仍偏高,選擇性信用管制「還有空間」,可能瞄準3方向,包括縮短30年以上房貸期限、六都或漲幅較高的地區調整貸款成數、第2戶納入貸款成數規範,對此,房產專家坦言,沒有30年房貸,首當其衝的就是首購族與建商。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為,從大環境來看,升息加上第五波打房措施,比較要留意的是降低實質購買力,直接從買方進行截斷,可能產生房市流動問題,對建商來說,土建融升息壓力之外,沒有30年房貸後,未來交屋時,房貸違約率恐將攀升,引發金融不穩定的問題。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,近幾年長年期房貸是造成房市熱潮的主因之一,不少首購族可能是硬著頭皮買房,央行得做避險措施,讓財務能力不佳、受到通膨恐慌的購屋族冷靜下來,暫時不再讓資金流向不動產,避免對銀行的槓桿過高,爆發像美國次貸危機的風險。

黃舒衛指出,內政部禁止預售屋換約,已經讓大量投資客忙著出貨,不再進場,央行再限縮30年以上房貸,不僅首購族首當其衝、建商慘兮兮,過去房價價大幅上漲的區域,包括新竹、台中,台南,高雄也會量縮,甚至房價可能也會降溫,短期將有陣痛期,但對房市長期來說,是較為健康的發展。

特定熱區管制方面,全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,這也是早年央行總裁彭淮南選擇性信用管制的方式,目前有實價機制與房地合一,加上升息循環風聲鶴唳,或許能比起早年有更好的效果,尤其因產業概念而興起、引來投資客的特定區域影響最大,造成壓力的情況下,預期先前賣方市場強硬的態度會逐漸放軟,而買方將能有更好談價的空間。

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

資料來源:|https://house.udn.com/house/story/11137/6308911



2022/05/06
工業用地於建廠期間即可申請適用優惠稅率

高雄市稅捐稽徵處表示,地價稅一般用地基本稅率為千分之10,土地所有權人在同一縣市土地地價總額,如果超過累進起點地價者,則依超過之倍數適用從千分之10至55不同的累進稅率;而工業用地則享有特別稅率千分之10,屬於單一稅率,不必累進課稅。

  依法劃定的工業區土地及政府核准工業或工廠使用之土地,如按工業主管機關核定規劃使用者,無論自用或出租供興辦工業人使用,均得適用土地稅法第18條規定之工業用地特別稅率千分之10課徵地價稅。

  該處進一步說明,如果持有規劃作工業使用之土地,即使還在建廠期間,並依照工業主管機關核准之開發計畫及範圍使用,即可先向當地稽徵機關申請按工業用地稅率課徵地價稅,申請時則必須檢附建造執照(建築物用途欄載明物品製造、 加工有關之用途)及工業主管機關核准之使用計畫書圖或工廠設立許可等證明文件。

  該處呼籲,土地所有權人如符合規定者,請於每年地價稅開徵40日(即9月22日)前,向土地所在地之地方稅稽徵機關提出申請,以適用特別稅率而節省地價稅,如逾期申請,則自申請之次年開始適用。

資料來源:https://www.king2000.com.tw/real_estate_news/detail/5022



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