內湖、南港、新竹，在台三大據點漸成型

總部計畫出現變數，也引發市場對輝達是否轉向其他據點的關注。圖／美聯社

AI晶片龍頭輝達（NVIDIA）近年積極強化在台灣的布局，原規劃於台北市北投士林科技園區（北士科）T17、T18基地打造台灣總部，並打造成「AI創新心臟地帶」。然而，與新光人壽簽署的合作意向書（MOU）已於9月底到期卻未果，相關協商停滯，總部計畫出現變數，也引發市場對輝達是否轉向其他據點的關注。

事實上，在北士科之外，輝達早已鎖定南港作為新據點。輝達已與潤泰集團洽談，承租潤泰玉成大樓部分空間，最快年底正式進駐並設立研發中心。

南港園區鄰近軟體產業聚落與交通樞紐，未來可望與輝達內湖辦公室形成互補，串聯出「南港—內湖」科技走廊。

輝達在台三大據點輪廓已愈發清晰。首先是內湖辦公室，為輝達最早設立的營運與研發中心，長期扮演AI軟體開發、企業客戶技術支援與業務協調的重要角色。第二是年底即將啟用的南港研發中心，將承擔更多AI創新與開發任務。第三個據點則位於新竹，聚焦半導體供應鏈合作，支援晶片設計、驗證與先進封裝，並與台積電、聯發科保持密切互動。市場人士指出，台灣完整的半導體生態與AI人才優勢，是輝達選擇在台設立總部的重要理由。

然北士科總部案卡關，卻為近期火熱的北士科房市投下變數。今年以來房市呈現「全台皆冷、北士科獨熱」局面，一旦輝達進駐落空，北投、士林新案買氣恐遭衝擊。

馨傳不動產執行長何世昌指出，輝達若能維持T17、T18方案不變，對房市助益較大；但若改選T3、T4，或整合T12及鄰地，恐需更長時間規劃，短期將使購屋族轉為觀望。

住展雜誌發言人陳炳辰指出，全台房市仍未走出陰霾，若還有人氣大多為個案表現，北士科則為難得全區強勢地帶，一方面北士科是目前台北市最後一塊重劃區，腹地小、開發飽和，供給受限能創造稀有搶手性，另一方面輝達效應，北投區房價能破每坪110萬～120萬元、乃至於140萬元以上的預售單價案都由北士科包辦，新洲美段的遠雄案創北投區單價新高外，預期文林北路的潤泰案將更上層樓，若價格稍低、小坪數案更受歡迎。

一旦輝達進駐駐落空，陳炳辰認為，未來可能較難期待價格持續創高，但北士科有首都門牌、難得重劃區、醫療與AI產業園區，品牌建商齊聚、未來捷運開通等優勢，不必太過悲觀。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20251001000138-260202?chdtv

中信房屋統計內部成交件數，9 月全台交易量相較於上月減少約 6.9%，較去年同期減少約 27.6%。中信房屋張世宗今 (30) 日指出，房市築底 還需持續關注央行政策與貸款環境變化。

中信房屋總經理張世宗。(鉅亨網記者張欽發攝)

進一步觀察全台六都的成交量數據變化，9 月成交狀況，台北市月減 9.2%、年減 6.3%；新北市月減 7.5%、年減 25%；桃園市月減 3.6%、年減 29.8%；台中市月增 9.5%、年減 27.8%；台南市月減 8%、年減 29.6%；高雄市月減 7.8%、年減 35.2%。

資料來源:https://m.cnyes.com/news/id/6172505

科技業、商辦升級雙需求引擎催動，今年第3季商用不動產交易額達689億元，累計前三季則達1,166億元、寫下近十年同期次高。

仲量聯行董事總經理侯文信表示，受AI浪潮推動，科技業、尤其半導體及伺服器企業，加碼購置商辦、廠辦，加上企業對商辦升級有高度需求，讓第3季商用買賣市場、商辦租賃市場各自寫下不錯表現；其中第3季商用不動產交易額光是來自科技業剛性需求就占65%。

侯文信分析，以第3季交易產品來看，以廠房交易最突出，單季交易額達273億元、創今年新高，占整體交易比重達六成、季增率高達86%，主要買方來自科技業與製造業、因應出口訂單與產能需求加速擴廠。

光是第3季科技業在商業不動產市場的投資金額占比達47%，不僅展現其市場主導地位，更反映台灣科技產業在全球供應鏈重組下，持續強化在地產能布局，鞏固市場競爭優勢。

侯文信認為，隨著第4季交易案加入後，今年全年商用不動產交易量有望創下近十年次高水準。

不僅商用買賣市場，商辦租賃市場也有科技業出手。據仲量聯行最新第3季商用不動產季報顯示，第3季台北市再度迎來新供給，新增辦公出租空間總計16,537坪。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9044345?from=edn_subcatelist_cate

緯穎科技董事長洪麗寗表示，AI需求太大緯穎需要更多的空間生產。記者林澔一／攝影

緯穎總部大樓新建工程，今天在台北市內湖區石潭路開工動土，台北市長蔣萬安與緯穎科技董事長洪麗寗等人出席典禮。緯穎規畫於此打造地上8層、地下4層的企業總部大樓。

緯穎科技董事長洪麗寗致詞時向市長蔣萬安喊話，指出AI需求太大還需要更多空間。蔣萬安承諾會盡最大努力打造科技廊帶。緯穎總經理林威遠受訪時表示，所有的客戶都在加大投資力道「我很難不樂觀」。洪麗寗說2026年相當樂觀，「不只我們公司好，整個產業大家都很好」。

洪麗寗表示，第三季業績漲很大是ASIC的伺服器，所以占比也變很高，「但是我想長期走下去，明年我們不會只有在ASIC，我們也會在其他像是GPU方面有所發展，請大家期待」。

緯穎總部大樓新建工程，今天在台北市內湖區石潭路開工動土。記者林澔一／攝影

緯穎總部大樓新建工程，今天在台北市內湖區石潭路開工動土，台北市長蔣萬安（中）與緯穎科技董事長洪麗寗（右二）等人出席典禮。緯穎規畫於此打造地上8層、地下4層的企業總部大樓。。記者林澔一／攝影

緯穎科技董事長洪麗寗與台北市長蔣萬安握手致意。記者林澔一／攝影

資料來源:https://udn.com/news/story/7241/9045464

央行實施選擇性信用管制逾一年，重挫房市信心，現在市面上的投資客群幾乎銷聲匿跡，民眾對房價走勢的看法也出現明顯轉變。根據中信房屋第3季宅調查結果顯示，有56.7%的民眾認為房價將持平，23%的民眾認為可能下跌，僅20.3%預期房價上漲，對比去年第4季的宅調查數據，當時僅11.5%看跌、29.1%看漲，顯見民眾對房價的看漲預期已有所降溫。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，過去許多人深信房價只漲不跌，但近一年來的市場表現顯然已打破這一迷思，當前房市進入盤整階段，蛋黃區因供需穩定，房價相對有撐；然而部分僅靠建設題材支撐、生活機能尚未完善、且房價明顯超漲的蛋白區或新興重劃區，隨著投資客大量離場，區域房價也出現鬆動跡象。

近一年建商停工與爛尾樓事件頻傳，也讓不少民眾對預售屋購買感到擔心。為保障消費者權益，內政部預告修正《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，重點聚焦三大方向，包括購屋款專款專用、明載信託帳號、提供權益說明書，旨在避免建商資金挪用或資訊不透明，導致購屋民眾權益受損。

根據中信房屋第3季宅調查，只有7.7%民眾認為內政部此舉能明顯提升購買意願。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9032655?from=edn_subcatelist_cate

三年砸下 708 億元購屋

受產業景氣及金融環境影響，辦公市場買賣氣氛連帶受影響，今年前 9 月台北市辦公市場交易量較去年同期減幅約 20%，但受惠於產業剛需基本盤支撐，台北辦公市場連三年來，仍維持兩百億元以上的成交熱度，值得關注的是，關鍵買方除了近年最夯的新興科技業外，資金雄厚的傳產企業也是辦公室購買大戶。

上市櫃法人三年內砸 708 億元購置辦公與廠辦

據信義全球資產公司統計，今年截至 9 月 20 日為止，上市櫃法人台北辦公市場交易額為 215 億元，這是市場連續第三年來站上兩百億元水位。累計近三年，上市櫃法人已在台北市投入 708 億元購置辦公與廠辦產品。

科技業成最大買家，近三年投入 238 億元

總經理林三智分析，近年台北辦公市場買盤以自用需求為主，AI、半導體等新興科技發展，推升相關廠商及供應鏈業者辦公空間需求，科技業躍居重量級買方。

總計科技業近三年在台北共投資 238 億元購置辦公室，包括：崇越科技於 2023 年砸下 54 億元購入內科洲子街全棟大樓；台達電 2024 年以約 48 億元包下內科利豐大樓、瑞光大樓；祥碩科技今年以 19 億元入手全球新創科技中心部分樓層。

傳產資金進場，三年內投資 168 億元

其實另一產業也挾著雄厚資金進場。總經理林三智說明，許多傳產企業營運穩健，多年來累積豐厚的資產底蘊，除了考量自用需求外，在通膨環境及金融市場多重不確定性下，企業主更重視靈活的資金配置及資產活化，辦公產品成為企業布局熱門標的。

近三年傳產業者在台北市共投資 168 億元購置辦公產品。包括：金地遠實業 2023 年時以 72 億元買下新光中山大樓部分樓層；統一超商今年透過信義全球資產公司以 43 億元包下內科 V PARK 全棟大樓。

內科園區累計交易 290 億元，穩居熱區之首

台北辦公市場交易最熱區，由內科園區拿下，近三年累計交易量達 290 億元。總經理林三智分析，內科園區有成熟的產業發展題材，辦公室買賣單價比起市區大樓也更有競爭力，加上屋齡普遍較新，買方通常不需負擔過高的裝修費用，使得內科躍居台北辦公市場交易重心。

大坪數總部型辦公室受矚目，整棟產品稀有

進一步分析，在近三年內科成交辦公產品中，千坪以上（含整棟）交易件數佔約 48%，顯見大坪數、企業總部產品受買方高度關注。信義全球資產公司於內科堤頂大道有全新落成整棟辦公大樓銷售中，3,594 大坪數使用空間，滿足企業多元辦公使用需求。

業務總監康錫晃表示，全棟產品在市場中具備高度稀缺性，不僅空間規劃可直接因應企業需求量身打造，還可藉由大樓冠名提升品牌形象與廣告效益，是目前內科市場中少見的優質產品。

台北市中心辦公需求穩定，高價使買氣放緩

總經理林三智說明，除了內科聚落，台北市區核心商圈也是辦公市場焦點。市區辦公產品位在精華商業區、大樓具指標性與知名度、更有後續都更改建效益等優勢，持續吸引買方目光。

但隨著市中心屋齡較新的指標商辦大樓單價陸續推升至百萬元水準，價格超出部分買方預期，致使洽談時程拉長，是今年辦公交易熱度趨緩的主因。

因此，建議有處分需求的屋主，在定價策略上可貼近市況彈性調整，適度價格修正將有助於縮短洽談週期，提高市場接受度，加速在今年完成成交進程。

資料來源:https://applealmondrealty.com/posts/43495

今年科技業購置廠房、辦公等商用不動產，買氣強勁。圖／本報資料照片

儘管美國對等關稅為台灣經濟帶來隱憂，衝擊以外銷出口為導向的產業擴張動能，但電子高科技產業對於擴張廠房、自用辦公需求，總體市場仍穩健。

最新調查顯示，科技業已躍居為2025年前三季商用不動產市場的最大咖買家，至少砸下500億元；其中年度前三大指標案買家分別為台達電、日月光半導體、遠見科技，都被科技業囊括。

今年科技業購置廠房、辦公等商用不動產，買氣強勁，至少斥資503億元，占全台商用不動產成交金額1,224億元，已超過四成，躍居為最大買家。

觀察2025年以來成交金額最高的前三筆商用不動產，全數都被科技業包辦。包括台達電以69.5億元，買下泰豐輪胎楊梅廠；日月光半導體斥資65.0億元，買下高雄路竹穩懋半導體廠房；遠見科技以62.4億元買下桃園廠房。前三大成交案，都被科技業寫下紀錄。

除此此外，今年交易金額排名第四高的商用不動產，買主也是科技業，和碩聯合科技以56.4億元買下桃園廠房，也是今年的大手筆。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，其中台達電斥資69.5億元購買泰豐輪胎位於桃園科技工業區的廠房，創下近十年來桃園市廠房最高交易；另外今年日月光半導體購置不動產，也是來勢洶洶，統計去年至今，日月光投控及集團旗下的企業，包括矽品及日月光半導體等，購置商用不動產累計就高達207億元。

丁玟甄分析，科技業在今年前三季累積購置商用不動產的金額，已突破503億元，雖然比去年同期小幅減少16％，但在關稅戰及國際情勢不確定性的影響下，科技業表現已超出原先預期。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250930000201-260210?chdtv

掌握「三抗跌、三不碰」穩渡波動期

買房別再盲目追高！2025房市新法則：掌握「三抗跌、三不碰」穩渡波動期

【M傳媒房產中心／專題報導】

2025年的房市，依舊籠罩在政策與市場交錯的迷霧之中。央行連續數季維持利率「凍漲」，意味著升息壓力暫緩，但同時選擇性信用管制依舊緊縮，並未出現鬆綁跡象。這種「資金無法大舉湧入、剛性需求卻仍在」的矛盾局面，讓房市走向更添不確定性。網友焦慮詢問：「到底該進場，還是觀望？」專家則直言，雖然整體市場高檔震盪難免，但有三類產品在供需結構與資金布局下，展現出相對抗跌的特質。

首先，市場普遍認為，「捷運宅」仍然具備強大韌性。

交通便利不只是自住需求的首要條件，也是轉手時的保值關鍵。尤其在雙北與新竹科學園區周邊，軌道經濟效應讓通勤需求穩固，即便總價高，仍有穩定的剛性買盤支撐。專家指出：「房市不景氣時，交通便捷的產品仍有人承接，因為日常需求不會消失。」

其次，小宅產品持續發燒。

由於房價基期高企，市場總價帶逐漸壓縮，20坪左右的2房或2+1房，已成為首購與小家庭最能負擔的選項。與其等待大環境下修，許多買方轉而追求「小而巧」，這類產品因貸款門檻相對可控，空屋率低，抗跌力道相對強。

第三類則是「具備產業支撐的區域型住宅」。

以台南、高雄科學園區周邊為例，科技廠進駐不僅帶來就業機會，也形成住房需求的長期支撐。不同於純投資炒作，這些區域的需求來自實際人口與產業結構，因此即便市場景氣波動，價格下修幅度往往有限。

然而，市場另一面卻不容忽視。專家提醒，大

坪數豪宅、純投資型商辦與偏遠重劃區，則屬於風險較高的區塊。當利率不降、資金面偏緊，這些產品的成交週期勢必拉長，議價空間也隨之擴大。對於投資人來說，若缺乏長期資金實力，輕率進場可能會成為資金套牢的開始。

M觀點：

2025年的房市，既不是全面崩跌，也不是再度起飛，而是進入「政策壓制、剛需支撐」的膠著期。對自住族而言，選擇交通便利、總價合理的小宅，仍是較為穩妥的策略；對投資族來說，與其追逐短線利差，不如關注具備產業發展與人口支撐的區域，才能兼顧保值與長期收益。房市走向雖難以預測，但只要掌握核心需求與供需平衡，就能在迷霧中找到相對清晰的方向。

資料來源:https://94m.com.tw/articles/01361b

近一年捷運交會站周邊的租金行情中，新北產業園區站周遭單坪只要千元以下。房市示意圖／永慶房屋提供

串聯兩條捷運線的交會站，上班通勤方便，是租屋族租屋熱門選項。永慶房產集團盤點近一年雙北捷運交會站周邊住宅租金，租金最貴交會站是中山站，單坪租金高達2千元；租金最親民的交會站則是在新北產業園區站，平均一坪879元，10坪房子不到9000元。

觀察台北捷運交會站周邊住宅租金，中山站單坪租金每坪高達2000元，超越大安站，若租10坪的物件，月租金就要大約2萬元。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，中山站串聯淡水信義線與松山新店線，周邊有多個商圈串聯以及百貨林立，生活、商業機能發達，加上近年危老與都更建案完工，屋齡普遍較新，也推升周邊租金水準，成最貴捷運交會站。

除了中山站外，忠孝復興站和民權西路站的單坪租金將近2000元。陳金萍表示，忠孝復興站是板南線與文湖線交會站，位於東區商圈核心，百貨、辦公大樓與商業活動高度集中，使得短期與長期租屋需求多，帶動租金走高。

民權西路站則是淡水信義線和中和新蘆線的交會站，周邊住、商混合，有商辦坐落，同時也鄰近商圈，商業、生活機能兼具，還有學區加持，加上出租物件中有近半數屋齡低於20年以下，顯示通勤便利與地段優勢持續推升租金水位。

相較於蛋黃區租金高昂，新北市的雙捷交會站，租金就相對親民。最便宜的是新北產業園區站，平均每坪月租金879元，是唯一低於千元的交會站，10坪房子不到9000元。

陳金萍分析，新北產業園區站是環狀線及機場捷運線交會站，雖然位於新莊邊陲區域，租金相對便宜，不過該站兩站就能進北市，且鄰近新莊副都心和頭前重劃區，隨著產業與建設陸續進駐，周邊機能發展逐漸受到帶動，對於小資租屋族是不錯的選擇。

租金親民的捷運交會站還有頭前庄站和大坪林站，月租金平均每坪只要1000元左右，就能租到房子。

陳金萍表示，頭前庄站是環狀線與中和新蘆線交會站，且周邊有IKEA及連鎖超市，交通和生活採買機能完善，不過該站位在新莊區邊緣地段，因此租金相對親民。

大坪林站則是松山新店線和環狀線的交會站，位於捷運網路較邊緣的站點，加上開發早，出租物件的屋齡一半都是30年以上老屋，租金親民，周邊機能成熟，加上一站就能進北市，吸引不少通勤族。

陳金萍補充，相較於台北市的高檔行情，新北市雙捷交會站的租金水位明顯親民。以新北產業園區站的租金來觀察，甚至不到台北市中山站租金的一半。

這樣的價差主要來自地段稀缺性與區域定位差異，台北市租金反映核心地段稀缺性與高度商業化環境，而新北則承接北市外溢的租屋需求，隨著捷運環狀線逐步延伸，跨區通勤更便利，對通勤族而言更是一大福音。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9031064

由於地政機構多年來的努力，結合實價登錄系統的台灣不動產「自動估價模型」（AVM）在亞洲已經非常先進，現在又得到生成式AI技術的加持，等於如虎添翼。

在不動產估價系統導入AI，首先，可以解決估價師長期不足的問題。全聯會主委陳碧源2024年透露，全台估價師有676人，開業人數僅498人；與此同時，2024年辦理土地登記有362萬筆、辦理建物有209萬棟。不動產估價師人力明顯缺乏。

內政部地政司長林家正表示，內政部在107年（2018年）推動地價查估技術精進及實價登錄資料應用發展計畫，開始研究地價工作導入AI技術應用，並透過ANN（類神經網路）技術工具協助公部門估價。

林家正說，長期以來，地價工作需要靠估價人員的經驗與專業，工作相當燒腦、負擔重，因此AI的運用與技術導入，極具前瞻性且很有意義。此外，地政機關登記審查的工作也相當耗時，也需要人力，近年地政人力比較吃緊，因此，內政部目前也正積極研究運用導入AI技術來協助審查，節省人力。

林家正指出，運用AI輔助來查估地價時，可能會面對民眾詢問「地價怎麼算出來的」？如何清楚「解釋」AI計算方式，以及如何讓地政同仁更熟悉AI技術，這些都是要再精進的地方；而更重要的是，如何精進利用AI輔佐搭配人的智慧，達到更SMART、有效率的地價查估工作，都是未來的挑戰、也是展望。

內政部統計處長饒志堅指出，建置不動產估價的AI系統要秉持「數據為基、AI為器、治理為綱」的三大原則：首先，由政府建構的數據資料是AI估價的燃料和基石，而政府資料的核心優勢在於擁有高品質、全面性的大數據；其次，AI是強大的工具，而非取代專業的萬靈丹，鑑別式AI負責精準預測，生成式AI負責提效輔助，兩者皆需人類專家的監督與引導；第三，健全的資料治理是通往信任的唯一途徑，沒有治理的AI應用，將是高風險的空中樓閣，效率、正確、公平，缺一不可。

台北市估價師公會理事長鐘少佑就提到國際不動產估價公司因忽略AI治理而失敗的案例；美國不動產估價公司Zillow 推出的iBuying系統，原本利用算法快速評估房屋價值，24小時之內就能提供現金報價，然後，業主可透過簡單翻新快速轉售，依賴規模化及速度優勢，快速搶占美國不動產銷售市場。

但2021年11月，在損失50億美元後，Zillow關閉了經營iBuying的部門，並裁員25%員工，最慘的是，公司市值因此減損300億美元。

探討iBuying系統失敗的原因，鐘少佑指出，Zillow在建置iBuying系統時，大量聘用資訊人員，忽略估價師的作用，因此，接手的不動產都是市場不容易賣掉的建案；為了很快把建案轉手，出售前只做簡單的翻新，形成「劣幣逐良幣」的趨勢，結果就是消費者不再買單。

所以，鐘少佑從iBuying失敗案例中得到的啟發是：技術不能完全取代人工判斷；算法模型有其局限性；需要理解市場激勵機制；速度與準備性難以兼得。

政大不動產研究中心主辦的「AI時代的地價革新：電腦大量估價於公部門的應用與展望」論壇，26日在台北舉行，台灣不動產界的產官學專家群集分享交流，探討AI導入地價評估流程的必要性及可行性。

政大不動產研究中心主任楊松齡表示，AI運用與電腦大量估價的影響、作用，以及如何更為公平與客觀，都是產官學界很關心的部分，透過這次論壇的機會，主辦方特地邀請產官學界代表來討論與交流，找出未來更清晰的不動產估價發展方向。

資料來源:https://n.yam.com/Article/20250926251112