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2023/10/31
房價驚現下跌!一圖拉響房市警報 周昆立:買氣已垮3個月

周昆立指出,新案銷售率連3個月低檔,且今年Q3房價還出現下跌,房市警鐘已響!(示意圖/記者陳韋帆攝影)

還想著靠買預售屋賺錢嗎?根據國泰房產地產指數,7~9個月新案「月銷售率」分別為8.3%、8.4%、12.2%,平均下來不到1成。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,即使近期的新青安貸有助剛性需求,但政府打炒針對的預售屋,買氣明顯升幅有限,過往靠短炒預售屋賺錢的方式,已明顯步入歷史,且房價出現反轉,房市警鐘已響!

 ID-4383436

周昆立表示,2022年H2《平均地權條例》修正草案風聲傳出,新建案買氣就已開始低迷不振,其中,「預售屋禁轉」主要就是針對預售屋炒作行為,即使市場仍有不少人士放出利多消息,事實上,觀察「月銷售率」就是很差,2022年建商餘屋已達到歷史新高,顯見過往盛況,大多就是投資買盤撐起。

他指出,以新案銷售慘況來說,也難怪不少學者都不斷強調,「潮水退了、就知道誰沒穿褲子!」如今銷況好的建案,明顯已成為個案表現,估計賣壓仍會持續攀升,房市未來仍有步入空頭的可能性。

周昆立進一步說明,根據內政部資料,2022年Q4,全國「新建餘屋」111年Q4達8萬2,307宅,創史上新高;加上今年新案銷售率持續處於低檔,建商壓力明顯持續處於高壓下,即使建商放緩推案步伐,盼抑量撐價,若後續仍無法加快去化,其壓力可見一斑。

他特別提到,7~9個月「全國建物買賣移轉棟數」連續3個月攀升,該數據並不虛假,不過,「全國建物買賣移棟數」的交易構成包括「二手屋買賣」、「新建案交屋潮」、「新成屋買賣」,三項數字揭無法代表預售屋現況,所以民眾千萬不要將兩者劃上等號。

周昆立說,目前新案去化緩慢,且2023年Q3新案成交價已小跌1.27%,出現「轉跌」跡象,對於長年房價只漲不跌的台灣來說,是一大警訊,買房風險已明顯攀升,未來如果新案銷售率還是這麼差,不排除口袋淺的小建商會領頭降價,甚至出現爛尾樓,購屋者千萬要小心。

最後,他提醒,想靠買賣房子大賺差價,這樣的情況已不易發生,除非是「瑕疵物件」、「屋主急用資金」、「潛力都更」才有可能獲取較大的獲利空間,建議民眾投資思維應當開始轉變,房市若非自用,而是投資的話,應更加審慎決策。

資料來源:https://www.setn.com/news.aspx?newsid=1374089



2023/10/27
平均地權管住不管商!財團法人以2.9億元無貸款掃樓

《 平均地權條例》修法已於今(2023)年7月上路,法人購屋「管住不管商」,致法人投資標的從豪宅轉向商用不動產,9月松山區「航廈大樓」高樓層戶,以總價約2.9億元交易,由財團法人無貸款買下,而418.79坪,每坪成交單價為97.5萬元,是該社區目前實價登錄的最新高價格。此外,少有交易的中山區「萬宜成大樓」,屋齡高達51年,首次有實價揭露,8月交易中高樓層約1.4億元,每坪90萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,台北市中心商辦稀缺,尤其大坪數商辦釋出有限,因此若空間符合需求,頗能吸引企業法人目光,且坐落在捷運站附近或主幹道路口的商辦更是燙金。

雖然這類商辦屋齡大多超過20年以上,甚至有的已高達50年以上,但經過外觀拉皮後,大樓換上新貌,加上交通機能便利等條件,買方購入後可自用或收租彈性運用,未來還有重建開發價值,更讓這些老商辦價格穩定保值。

另外,今年法人購置大坪數商辦交易案例,像是內湖區「東京企業總部」,中樓層成交總價2.91億元、每坪58.7萬元,共627.93坪;大安區「敦南摩天大樓」中高樓層成交約4.67億元、每坪105.2萬元,共454坪;信義區「環球世貿大樓」中樓層成交約1.6億元、每坪75.2萬元,共233.17坪。

第一建經研究中心副理張菱育觀察,排除透天厝、地下室等特殊物件後,今年北市前三季百坪以上作為商業用、工業用的大樓華廈商廠辦交易,截至目前為止,以中山區15筆最多,中山區的高價商辦坐落在南京東路、松江路、建國北路以及大直重劃區居多,由於商業發展成熟,交通便利,商辦群聚效益,其中南京東路二、三段金融機構密度高,更有台北華爾街之稱,屬於鑲金地段,公司設立在此,對客戶拓展、業務往來有很大的助益。

資料來源;https://www.moneyweekly.com.tw/ArticleData/Info/Article/131135



2023/10/27
星展銀行(台灣) 認養內湖大港墘公園

星展銀行(台灣)宣布臺北市內湖大港墘公園3年認養計畫,未來預計投入新台幣2,000萬元,與生態圈夥伴共同推廣多樣化的永續實踐行動。星展銀行/提供

星展銀行(台灣)宣布臺北市內湖大港墘公園3年認養計畫,未來預計投入新台幣2,000萬元,與生態圈夥伴共同推廣多樣化的永續實踐行動。

臺北市內湖大港墘公園將迎來更為優化的永續改變。星展銀行(台灣)10月25日宣布臺北市內湖大港墘公園3年認養計畫,未來預計投入新台幣2,000萬元,與生態圈夥伴共同推廣多樣化的永續實踐行動;同時,星展銀行(台灣)更攜手臺北市政府、新加坡駐台北商務辦事處,自10月25日起一連5天在大港墘公園打造「星展新加坡歡樂城」,規畫精采多元的活動,邀請民眾感受多元文化的獅城魅力。

星展銀行(台灣)董事長伍維洪表示,作為深耕亞洲的領導銀行,星展除追求業務成長外,亦積極持續投入企業資源以因應社會面臨的永續挑戰。為強化既有的社區支持計畫並發揮更深遠的影響力,星展承諾未來10年將挹注10億新幣推動社會共融,致力成為讓世界更美好的最佳銀行。

星展銀行(台灣)總經理黃思翰指出,今年星展不僅慶祝進入台灣市場40周年、成為台灣最大外商銀行,星展必須更加努力深耕在地、回饋社會。內湖大港墘公園周邊共環繞3棟星展主要辦公大樓和一家分行,並有2,600多位員工在此服務,透過3年的長期認養公園計畫,未來將集結員工志工、社會企業與星展永續生態圈的夥伴,積極在此打造一個蘊含永續生態、環境教育體驗,同時滿足市民休憩需求的共好園地。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/6722/7532323



2023/10/26
國泰房地產指數 Q3修正緩跌
第三季國泰房地產指數呈「價穩量縮」,表現偏弱。圖/本報資料照片

第三季國泰房地產指數呈「價穩量縮」,表現偏弱。

第三季房市成交量呈兩極發展,中南部地區因基期低,表現較佳。圖/本報資料照片

第三季房市成交量呈兩極發展,中南部地區因基期低,表現較佳。

第三季新推案房價
第三季新推案房價

囤房稅2.0的新政策持續發酵,最新公布第三季國泰房地產指數呈現「價穩量縮」,比起第二季的「價漲量穩」、第三季房市表現偏弱,呈現修正緩跌格局。從長期趨勢觀察,房價漲勢有趨緩現象,成交量呈現兩極發展,桃竹以北地區仍處相對低檔,中南部地區因房價基期低,成交表現較佳。惟近期均有下降趨勢。

根據國泰房地產指數顯示,今年第三季全台新推個案數共218件,推案1.87萬戶,總推案金額3,467億元,均較上季及去年同季下降,整體市場議價率擴大、銷售率降低,成交量約較第二季衰退29%。

房價方面,台北市較上季下跌10.48%,跌幅最深,並回到一年前起漲點,由於新建案每坪均價仍在百萬元以上,仍以精品小宅總價控制個案銷售率較佳。新北市由於市中心素地逐漸稀缺,推案地點轉往林口、泰山、五股、淡水等相對低基期區域,致房價迅速攀高,第三季有4.95%的季漲幅,為六都最高。

國泰建設指出,全球經貿成長力道仍緩,國內經濟成長不如預期,央行下修今年經濟成長率至1.46%,並維持政策利率不變;建築貸款與購置住宅貸款餘額成長持續走緩,房市信用管制則未再調整,此外,囤房稅2.0目前立法院進行審議中,預期效果持續發酵,使第三季新推案市場表現偏弱,並出現修正緩跌格局。

而第二季為搶在平均地權條例修正預售屋換約轉售新制上路前交易,及避開選舉干擾,出現推案量大增、房市偏熱的狀況,不過到了第三季,推案量明顯萎縮,加上總統大選干擾、市場變數仍多,影響消費者購屋信心,進而影響成交表現。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20231026000164-260202?chdtv



2023/10/26
看不出公設比價值?網列「2關鍵」:30%是基本的
有些人買房除了在意地段、格局,「公設比」也是一大重點。圖/好房網News資料照
有些人買房除了在意地段、格局,「公設比」也是一大重點。圖/好房網News資料照

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有些人買房除了在意地段、格局,「公設比」也是一大重點,畢竟沒有人希望花了大錢卻買到低價值的房子,然而,現今大樓公設比超過30%已經為普遍型態,有些更高於40%,那麼合理公設比到底是多少?又包含哪些設備呢?

一名網友在PTT上表示,最近去看幾間大樓物件,公設比大約都落在34%,但只有接待大廳、交誼廳,較高級的有空中花園,不過他印象中34%的公設比,理應還有健身房、親子遊樂室、閱覽室、瑜珈教室等設施,讓他很疑惑為什麼會差這麼多?

問題曝光後,網友們表示公設設施不是只有娛樂性質的,「有些是車道被算入公設」、「公設大宗都在樓梯跟電梯,不是那些xx室」、「水塔,機械室,電梯,逃生梯,垃圾收集室,公共管道空間原來都不是公設喔」、「雙逃生梯、車道、機電室有去看過了嗎?」、「樓梯、電梯、你家門口的梯廳才是公設大宗」。

另外,也有些人指出戶數多寡也會影響公設比,「看建案大小」、「建案不大就這樣,是分母太小問題」、「基地小沒辦法」、「一層四戶雙樓梯雙電梯加梯間小公起碼佔掉20%,再加大公30%基本的」、「戶數太少的話連保全管理負擔都很大」、「小基地+法規的雙逃生梯+電梯井數個+走廊梯廳=高公設比」。

公設比是依據《公寓大廈管理條例》的共有部分來計算的,為公共設施面積/建物總坪數面積×100%,建物總坪數面積為主建物+附屬建物+共有部分。舉例來說,公設8坪、權狀坪數面積40坪,公設比20%,計算方式:8÷40×100%=20%,而室內實際使用面積大約會落在32坪。

社區大樓公設比到底包含哪些項目?景文物業管理機構董事長郭紀子曾表示,公設比有分「大公」及「小公」,「大公」通常是大廳與休閒公設等全體住戶都共同使用的,包括警衛室、電氣室、配電室、電機房、休閒公設等;「小公」則是各層電樓梯,只有部分住戶可以使用到。

至於網友們提到的「基地大小及戶數多寡」,房產達人「賣厝阿明」曾指出,這的確為影響公設比高低的原因。基地越大,建商可以規劃的建坪相對來得多,戶數一增加平均分攤後,公設比也跟著降低。

賣厝阿明進一步解釋,以現在房產市場來看,有兩種條件的物件公設比較低,屋齡越高的物件規劃的公設較少,除了大廳及電梯走道外沒有另外的公共空間;戶數多的物件能平均分攤公設面積,每戶分到的公設面積變少。

那麼合理的公設比到底是多少呢?賣厝阿明表示,認為這沒有一定的標準,但一般房屋種類與公設比還是有數值範圍可以參考。像是集合式公寓及社區型透天產品為15%-25%;一般住宅型華廈20%-35%;套房及擁有中庭社區式住宅25%-35%;商辦大樓30%-40%;新型態住宅大樓(附設多元休閒設施)35%以上。

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20231024700551-430604




2023/10/26
政院出手 為高科技廠覓地
行政院24日召集跨部會討論台積電在內的設廠需求。圖為政治大學地政系教授徐世榮(右一)本月13日代表反徵收自救會,與台積、竹科管理局進行三方會談。(本報資料照片)

行政院24日召集跨部會討論台積電在內的設廠需求。圖為政治大學地政系教授徐世榮(右一)本月13日代表反徵收自救會,與台積、竹科管理局進行三方會談。

行政院24日召集跨部會討論台積電在內的設廠需求,會中盤點現有高科技廠的長期發展計畫,檢討用水、用電、土地等。但並無觸及台積1.4奈米設廠改設何地,後續步驟會先向台積來回討論需求,再與地方政府溝通,還要開很多次會才會去撮合,不會那麼快敲定地點。

行政院副院長鄭文燦表示,對高科技廠商布局都有長期發展計畫,開會是盤點讓用水、用電等計畫,而未來10年如龍科、竹科、南科三期,以及銅鑼科學園區、中科二期、屏科等用地都在開發中,有望提供包含台積在內所有高科技廠商多元選項。

由於台積似乎還是比較喜愛建廠在科學園區,且第一選擇能在北部,經濟部還要進一步跟他們討論需求,再跟各地方政府展開溝通,屆時綜整後,會配合國科會去進一步撮合,不會那麼快敲定落腳地點。

台積進駐龍科三期,位處主要徵收區域的居民組自救會10月13日與竹科管理局、台積代表的三方會談,究竟會中談什麼?與會的政治大學地政系教授徐世榮昨表示,會議一開始台積代表就傳達高層不願看見這件事造成社會紛擾,表明不願進駐。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20231025000484-260110?chdtv



2023/10/26
台塑遷內科 引爆新總部經濟
台塑總部從敦北商圈搬遷至內湖,多達4,600位員工進駐,創造區域「新總部經濟」。圖/台塑提供

台塑總部從敦北商圈搬遷至內湖,多達4,600位員工進駐,創造區域「新總部經濟」。

台塑企業內湖總部員工新辦公生活支援方案
台塑企業內湖總部員工新辦公生活支援方案

台塑內湖總部大樓周邊近年房價
台塑內湖總部大樓周邊近年房價

台塑總部從敦北商圈搬遷至內湖,不僅是史上最大的企業搬遷行動,多達4,600位員工進駐,衍生龐大消費需求,創造區域「新總部經濟」。為讓員工儘快適應新生活,台塑總管理處規劃系列支援方案,包括交通接駁車,過往神祕的台塑招待所也開始對外營業,並開賣便當;就連臨時就醫,都有安排接駁車往返台北長庚醫院。

房仲業更看好台塑總部進駐內科後,會複製台積電進駐南科、艾司摩爾林口工一設廠的模式,將帶動當地餐飲、店面、租屋、置產需求起飛。

台塑總管理處表示,當初規劃進駐就鼓勵員工搭大眾運輸工具,除北市公共運輸處規劃的16線公車,上下班時段台塑還提供往返松山車站接駁專車,車型並從原本的20人座中巴升級為40人座的大巴,舒緩員工通勤壓力。就連員工就醫的交通需求,台塑也一併照顧,台塑總裁王文淵特別交代安排內湖往返敦北的接駁專車,提供員工就醫的移動支援。

員工用餐需求部分,台塑跟外包廠商合作,讓員工透過App團購便當,直送到辦公大樓;台塑招待所也開放對外營業,並開賣便當;台塑生醫除在內湖總部設立門市,台塑生醫董事長王瑞瑜更規劃11月起在中午時段推出定價90元的健康養生便當。此外,台塑總部一樓還有全家便利商店進駐,滿足員工消費需求。

房仲業者指出,台塑內湖總部啟用,大量上班族進駐帶來交通、餐飲需求,將大幅改變周邊商圈生態;雖受限內科潭美段廠辦型態,新總部周邊多為工業區街廓,目前附近租金每坪開價不到1,600元,未來上升空間很大。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,大型企業總部進駐,大量通勤人口移轉將帶來交通、餐飲等上班消費商圈的轉變,甚至進一步可能影響員工購屋規劃,增加周邊租賃買賣需求。

以台積電為例,其設廠動態牽動區域房價,像是近年台積電擴廠的南科、竹南等廠周邊,房價由1字頭上漲至3字頭;林口工一工業區自艾司摩爾宣布進駐後,原本發展較落後的林口新市鎮後段,文化北路店面全部待價而沽、預售房價衝上4字頭。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,許多企業總部選擇在低價區域或重劃區,因交通不便,租屋市場的租金會率先反應;店家因尚未有集市效應,加上外送平台發達,往往發酵還需要一段時間。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20231023000098-260202?chdtv



2023/10/26
房地合一重購退稅 三要件
換屋購屋是人生大事,財政部南區國稅局表示,個人在2016年元旦後出售且重購自住房地,如同時符合三條件,可申請適用房地合一重購退抵稅優惠。房市示意圖。圖/聯合報系資料照片

換屋購屋是人生大事,財政部南區國稅局表示,個人在2016年元旦後出售且重購自住房地,如同時符合三條件,可申請適用房地合一重購退抵稅優惠。

換屋購屋是人生大事,財政部南區國稅局表示,個人在2016年元旦後出售且重購自住房地,如同時符合三條件,可申請適用房地合一重購退抵稅優惠。

首先,「出售舊房地」及「購置新房地」時間差距在二年內,無論是「先買後賣」或「先賣後買」,出售舊房地與重購新房地的「房地完成移轉登記日」差距必須在二年內。其次,新、舊房地均為自住,皆不可出租或供營業、執行業務使用;第三,個人或其配偶、未成年子女須於原屋及新屋辦妥戶籍登記並有居住事實。

南區國稅局指出,先賣後買者,須在重購自住房地完成移轉登記或房屋使用權交易次日起五年內,向國稅局申請退稅;先買後賣者,則須在申報出售舊房地房地合一稅時,一併申請扣抵應納稅額。

國稅局提醒,重購自住房地適用扣抵或退稅優惠,於重購五年內未設戶籍登記及居住、改作其他用途或再行移轉者,國稅局將追繳原扣抵或已退還稅額。

資料來源:https://house.udn.com/house/story/123589/7522504?from=udn_ch1025_menu_v2_main_index




2023/10/26
全年交易額估1,400億 雖壽險縮手 商用不動產超預期

預估今年商用不動產交易突破千億是極大挑戰,原為市場的主流意見,但受需求強、資金充裕等因素影響,據宏大國際資產調查,至10月底商用不動產交易總額已近1,200億元,明顯優於預期,全年規模估近1,400億元。

值得注意的是,今年商用不動產前五大交易案,未見過去大咖買家壽險業者的身影,主因投報率無法得到滿足,壽險業處於「滿手現金、無法下注」的窘境。

宏大國際資產調查顯示,由於工業擴產需求放緩,加上賣方憂市況不佳對售樓意願降低,今年前十月全台商用不動產交易量1,197億元、年減19%,不過仍遠優於年初時的預期。

以今年前五大商用交易案來說,「新光一號」REITs就占了三件,另二件分別為日前以125億元出售的基泰忠孝大樓,及鴻海集團以75.5億元取得中工「雲宇宙AI園區」廠辦案。有獲利的大型企業自用需求,取代了壽險業者,成為大型物業的主要買方。

宏大國際資產總經理陳益盛表示,上季壽險業者評估案件要求投報率約2.85%,本季已提升至3%以上,然而以今年易手五大標的來看,有四件投報率低於3%,也因壽險縮手,讓其他非專業投資法人能趁勢進場。

商用不動產市場因收益及保值效益優於住宅類,加上平均地權修正案明定法人禁購住宅,市場價格仍穩定甚至微幅成長,也使得投報率無法滿足壽險業者。

陳益盛指出,今年市場資金充裕,加上有好標的釋出,使前十月商用不動產交易突破千億元,近三年台商回流資金逾2兆元,上市櫃公司營收創新高,國內仍有不少企業持續設廠、擴廠或擴編,也將多餘的錢用來置產。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20231026000169-260202?chdtv




2023/10/26
新建物屋頂逾300坪 強制架光電板

初步拍板了!政府今年中修法通過強制未來新建與改建物屋頂要裝太陽光電,經濟部子法近日敲定門檻與比例,預計明後年起,凡新建物屋頂面積300坪(1000平方公尺)以上,依容量與效率,需裝設4到5成以上光電板。粗估大型集合住宅、商辦、工廠,都在強制裝設對象內。

為利用空間裝設光電,立法院5月通過《再生能源發展條例》修正案,要求未來新建、增建或改建達「一定規模」建物,需建置「一定比例」太陽光電,至於詳細規模、裝置比例,都留待子法中去訂定。

經過約半年討論,經濟部能源署已經初步完成子法草案,將強制裝設門檻,設定為建物屋頂1000平方公尺(300坪)起,然後每20平方公尺(6坪)需裝設1瓩光電,相當300坪要設50瓩容量光電。

能源署官員解釋,依據太陽能板發電效率不同,300坪面積鋪設比例大概有4到5成。如果建商用效率較好的光電板,覆蓋面積可縮小到4成,反之可能就要到一半。

依照此門檻,官員指出,符合對象就是大型集合住宅、商辦、工廠,至於透天厝、華廈等,基本就不在納管範圍內。年底子法即會出爐,屆時會給緩衝期,可能於明年或後年實施。

另外,能源署也給3大類對象「豁免權」,首先是「日照條件不好」,建商可在申請建照時提出,經主管機關同意後即可排除。其次「紀念型、特殊型建物」,例如博物館、宗教會所、運動場等。

最後是「目的事業主管機關核准免設」,例如軍事機關,如覺得機密設施不可曝光,國防部同意後就可免除。官員解釋,這項屬彈性機制,還未定案。

目前每瓩光電裝置成本在6萬元左右,因此50瓩建置量建商成本約是300萬,不過官員強調,這是現有建物施工成本,新建物可在一開始設計時即納入,成本一定比後裝便宜,能達到省時省工省錢好處。

裝設光電板後,現有發電可躉購售給台電20年,每度賣4.5元左右,平均是9年回本。官員說,建商蓋好後雖會把成本攤在房價上,可是中長期後,管委會售電收入就會多過當初成本,等於社區回本賺錢,所有權人可以少繳管理費。

資料來源:https://tw.news.yahoo.com/%E6%96%B0%E5%BB%BA%E7%89%A9%E5%B1%8B%E9%A0%82%E9%80%BE300%E5%9D%AA-%E5%BC%B7%E5%88%B6%E6%9E%B6%E5%85%89%E9%9B%BB%E6%9D%BF-201000039.html#amp_tf=%E4%BE%86%E6%BA%90%EF%BC%9A%251%24s&aoh=16979352255195&referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.com



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