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2021/06/12
類封城＋成本增 交屋糾紛恐竄升
 
2021/06/12 中國時報 王莫昀三級警戒再延長，營建成本飆升，商總、建築大老紛向政府喊話，要求展延建照期限，訂定《因疫停工及延後交屋補償辦法》，內政部次長花敬群表示，疫情衍生的三級警戒為「不可抗力」因素，在不動產定型化契約中已給彈性，營造成本影響交屋部分，應先由地方調處單位處理；至於建照展延，已行文地方，目前僅剩2、3個縣巿尚在討論中。
 
營造大缺工、原物料價格飆漲，本已衝擊不動產開發商施工期程，如今疫情肆虐，全國三級警戒，更令工程停擺，部分中小型建商應變力低，受衝擊最大，恐引發交屋糾紛。商總主席賴正鎰出面喊話要求訂定《因疫停工及延後交屋補償辦法》。
 
因延後交屋有罰則問題，花敬群不諱言近期確實針對交屋糾紛進行討論，基本上，目前看起來還不至於很嚴重，他表示，建商在與民眾簽訂契約時，就完工交屋日期本來就會預留緩衝，另在定型化契約中也都有「不可抗力」機制在裡面，若真有問題，可以透過地方調解委員會來協商，分析是疫情導致，還是個案自己管理問題，還有很多討論空間。
 
花敬群強調，「沒有辦法，不管任何理由，直接由政府宣布全部延後交屋，對消費者不公平。」
 
若真的有小建商，因工程、原物料成本高漲，或請不到工人，影響施工期程，花敬群認為，這需要大家來協調，無法從中央角度直接跳下來處理，如果這種個案真的很多，有地方政府反映，中央會協助，也較有跡可循。
 
至於建照延長上，花敬群說，因應疫情，去年已延長建照期限1次，今年疫情再起，營建署也已發文各縣巿，目前絕大多數縣巿都已決定延長1至3年，不同縣巿延長的時間不太一樣，只剩2、3個縣巿尚在研議要延多久，目前全國各縣巿初步來看以延長1年居多，逾半以上。
資料來源：https://www.chinatimes.com/newspapers/20210612000412-260110?chdtv


2021/06/12
趁疫租農地濫倒 東港溪畔堆150噸
2021/06/12 
巡守隊察覺異狀 急通報
〔記者陳彥廷／屏東報導〕武漢肺炎本土疫情未見明顯趨緩，中央與地方政府正忙於抗疫大作戰之際，南部廢棄物濫倒集團疑趁此時機，相中屏東縣竹田鄉東港溪旁一處高灘地，承租後一車車運來偷倒，累積迄今高達一百五十噸，從空拍圖來看令人怵目驚心。
 
雖然政府機關忙於抗疫，但屏東民間環境守望相助巡守隊近來發覺情況不對，向環保局通報可疑車輛在該處連續濫倒廢棄物，經環保局和警方人員蒐證埋伏，本月十日前往取締，在現場逮捕四十五歲方姓男子等五人，查扣大貨車及挖土機，將一干嫌犯移送法辦。
 
會同官方逮到濫倒5人
環保局與警方調查，方男是從怪手司機起家，因被人找去開怪手整理工地和廢棄物，發覺偷倒廢棄物有暴利可圖，竟自組濫倒集團，相中人煙較少的竹田鄉該處高灘地做為偷倒地點，非法收取廢棄物後，利用夜間或適合時段、以化整為零方式載來，隨意傾倒就走。
 
警方及環保人員發現，現場堆置大量裝潢木板、廢樹枝、布袋蓮及椰子殼等廢棄物。
 
方男供稱，他是在上個月承租了三公頃私有農地，以每車次三千元的費用收受廢棄物；經環保局初步清查，現場粗估有一百五十噸、四十五車次的廢棄物。
 
每次僅兩車進入防洩跡
環保人員與警方將貨車司機、隨行人員及在現場開怪手的方嫌等五人帶回。偵辦發覺，該處位在東港溪旁，人煙稀少，業者採化整為零方式，每次僅兩輛貨車進入，減少外界注意力，所幸巡守隊眼尖察覺有異，跟監後果然發覺偷倒犯行。
 
環保局表示，方嫌沒有向環保機關申領廢棄物清除處理許可證，不具備廢棄物再利用檢核資格，卻稱可收受廢木材進行處理「再利用」，意圖魚目混珠；五名現行犯移送屏東地檢署後，檢方考慮疫情，分別諭令三至五萬元不等交保。
 
主嫌可判5年罰1.5千萬
環保局指出，方嫌非法收取廢棄物後，牟取不當得利再棄置的行為，已違反廢棄物清理法，可處一年以上、五年以下有期徒刑，得併科一千五百萬以下罰金。目前這批廢棄物屬刑案證物，將待檢方指示清除。資料來源：https://news.ltn.com.tw/news/society/paper/1454288


2021/06/12
不畏打炒房 新北房價微揚
 
2021/06/12 中國時報 王莫昀政府去年第四季開始，跨部會推出多項打房措施，風聲鶴唳，不過根據實價登錄資料顯示，買賣移轉量占六都首位的新北巿，整體成交價格持平，微幅上揚0.3％，惟第一圈蛋黃區房價卻呈現兩樣情，板橋、中永和房價上揚，反觀新莊、三重房價卻略為走弱。
 
新莊三重走弱 產品結構有關
 
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，就整體巿況分析，房價其實皆呈現上揚態勢，新莊等區下跌，應跟巿場產品結構有關，如價格較低的下新莊交屋、交易案件較多，將整體房價拉下來。
 
展望後巿，業界人士認為疫情發展是影響房巿關鍵因素，若6月28日後，三級警戒再度延長，長期籠罩類封城狀況，不僅影響內需，波及經濟發展，房巿也難逃衝擊。
 
受到全球疫情影響，許多台商在去年紛紛回台投資，加上市場資金充沛，讓房市自年中起升溫，六都全年買賣移轉棟數也創下近7年來新高，其中又以新北市交易量占全台之冠。
 
第一圈蛋黃區 中和成長最多
 
惟去年政府陸續提出健全房市政策，包括實價登錄2.0、房地合一稅2.0等，預計將在7月上路，另央行針對自然人第3戶房貸的貸款成數，從6成降至5.5成、第4戶降至5成；高價住宅房貸也從原本6成，調整為已有3戶以上，房貸降至4成等。
 
據內政部實價登錄資料，經過一連串震撼教育後，今年前5月新北市全市住宅產品成交均價，較2020年下半年持平。第一圈蛋黃區中，中和區去年下半年均價為每坪41.8萬元，2021年前5月均價則提升至每坪42.8萬元，成長2.4％最多。
 
板橋區今年上半年住宅每坪平均44.9萬元，上漲2%居次。台灣房屋板橋特許加盟店店東賴玉枝表示，因房地合一稅制調整，原本預期今年會有預售屋拋售潮，不過因疫情影響看屋人潮，反而並沒有出現大量拋售現象，江翠北側重劃區D區買氣熱絡，因近捷運、屋齡新，吸引買方進場，總價落在1200~2000萬元最受買方青睞。
 
新莊區去年下半年均價每坪39.4萬元，不過今年上半年卻微幅下滑至38.3萬元，跌幅2.8％，台灣房屋新莊頭前旗艦加盟店店東鄭文凱指出，新莊整體單價減少1萬元，其實市場的感受並不明顯，政府提出房地合一稅2.0，對於在副都心、頭前重劃區內，房屋持有2~5年的屋主較有感，因為原本稅制是獲利課徵20％，而新制則會拉高至35％，所以希望趕在5月底之前出售房屋，也會有輕微的讓利空間。
 
買賣雙方僵持 新屋房價有撐
 
新屋巿場部分，承做房貸業務行庫主管指出，由於成本攀升，建商惜售，買方也不願埋單，雙方僵持不下，房價就撐在哪裡。新北巿熱門重劃區如新莊副都心，新案維持原來每坪50幾萬價格；總價較副都心低的土城暫緩重劃區，幾年前每坪才38萬元上下，近半年來已來到47、48萬左右高點。房價上揚較明顯區域為新店的央北重劃區，新案以前每坪單價為50幾萬，現在均價來到55、58萬間，部分個案成交價可到60萬出頭。資料來源：https://www.chinatimes.com/newspapers/20210612000407-260110?chdtv


2021/06/12
疫情籠罩 商用不動產命運大不同
 
2021/06/12 中國時報 信義全球資產顧問發展部經理林建勛前幾個月大家還在關注的是，政府對於房市有過熱疑慮而陸續祭出打炒房政策，但現在所有人緊盯關心的都是疫情變化，並希望疫情趕快過去。政府法規政策會預告可因應，與法令相比，病毒疫情卻是無聲無息進行，讓人無法事前預估掌握。商用不動產市場因與產業發展與需求息息相關，各類產品市場在目前疫情衝擊下，也就可能會有不同的影響。
 
首先土地部分，疫情衝擊下許多預售案場暫停作業，推案銷售速度停滯下，對於推案多、餘屋多、財務體質較差的建商恐會出現壓力，售地變現狀況可能增加。不過，對於多數大型或體質佳建商，土地是其長期經營的重要存貨，預期應仍會持續購地，但是在推案時程規畫上，就可能會視市場變化策略性的放緩調節。
 
工業廠房方面，在民眾防疫居家與避免外出下，開始利用線上購物，不論對於民生用品、生鮮或冷凍食品、防疫相關產品等需求都明顯大增，讓製造商、物流業者出現滿單塞車現象。此外，上班族居家辦公、學童在家線上課，也帶來對電腦、通訊設備、數位課程、甚至兒童遊戲用品等軟硬體產品需求，讓相關製造業者與銷售通路都加緊趕工鋪貨，可望衍生倉儲廠房的購置需求。
 
至於辦公室，多數企業歷經去年疫情，在經營策略上多已有相關因應避險措施，面對目前國內更嚴峻的疫情，會讓企業更加專注謹慎於本業運營，因此短時間可能讓辦公室需求與交易有趨緩影響。
 
店面與旅館更無疑是受疫情衝擊最大產品，去年在國內疫情穩定下，尚可激發出一波國旅與消費小盛況，但這次國內疫情嚴峻，在政府第三級防疫管制下，對餐飲業影響尤其甚鉅，業者透過提供外帶外送服務、投入網路線上行銷、甚至價格優惠來設法因應維持營運，但對傳統模式經營店家，在沒有線上通路下，將會更艱辛，店面求售求租狀況仍會持續。至於旅館業，狀況更是嚴峻，可能會促使一些具改建效益的老舊旅館加速思考投入改建開發。
 
疫情絕不是大家樂見的，但在疫情背後，我們仍看到契機，企業在疫情下紛紛找出因應之道，也有更多企業積極投入營運轉型、數位轉型，這對於未來產業的經營力與服務模式相信都會更提升，讓企業更有能力面對變動的環境與市場。資料來源：https://www.chinatimes.com/newspapers/20210612000410-260110?chdtv


2021/06/11
房市交易升溫 三稅目豐收
房市交易升溫 三稅目豐收
房市熱度不減，挹注稅收。據財政部5月稅收統計，房市交易升溫挹注三大稅目，5月土地增值稅為108.6億元、年增25％，主因北桃高陸續出現企業購地潮。而5月契稅稅額達到16.9億元、年增六成，為六都新成屋進入交屋潮。另外，5月房地合一稅為15.9億元、年增1.1倍，為適用新制房屋交易案穩定增加。
 
　土增稅為土地移轉時，國稅局針對持有期間地價漲幅課稅，主要成長原因多為兩項，包括建商大舉收購土地、企業投資設廠前大量購入工業區土地。
 
　財政部官員分析，從趨勢上來看，今年以來除台北市、台中市、屏東縣、嘉義縣與嘉義市以外，其他17個縣市土增稅收皆為正成長，前五月全國土增稅總稅收為465.2億元、年增一成，多半為六都市地重劃區興起帶動土地交易，還有其他如新北市法拍屋大額案件買賣成交，建商購入高雄市精華地段土地交易，金控企業買下桃園市綜合專用區土地興建物流中心等，產生高價土地移轉情況。
 
　契稅主要來源為房屋買賣時、買方繳納房屋現值6％交易稅負。據內政部統計，前五月六都買賣移轉棟數為10.94萬棟、年增24.1％，雙北、台中以及高雄年增率均突破兩成。官員說，前五月契稅73.1億元、年增三成，主要來自六都買賣移轉熱度不減及新建案交屋潮。
 
　至於房地合一稅收屢創新高，從2017年11.9億元逐年成長到2020年119.1億元態勢，短短四年就成長約10倍，今年前五月也有66.9億元規模，官員估計全年可再創新高。另從今年稅收來看，目前僅看到房地合一稅額增加，但尚未統計短期交易案件如持有五年內標的，因此還無法判斷是否為房地合一2.0上路前出現拋售潮現象。
資料來源: https://readers.ctee.com.tw/cm/20210611/a05aa5/1129607/share


2021/06/10
房地合一2.0效應 屋主急售
今年前四月的個人房地合一稅創歷年同期新高，房產專家表示，稅收創新高不僅顯示房市交易熱絡，且有可能是部分屋主趕在7月房地合一新制上路前加速交易，進一步推升稅收大增。
 
據財政部統計資料庫資料顯示，今年前四月個人的房地合一稅稅收為50.9億元，不僅年增83%，更較2019年同期激增2.7倍，創歷年同期新高。財政部今（10）日將公布5月稅收，屆時今年前五月房地合一稅收數據將更明朗。
 
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，此波房地合一稅收從去年9月就呈現走高趨勢，單月的房地合一稅收連續幾個月都超過10億元，近三個月更達到每月平均14.5億元的高峰，反映當前房市交易熱絡。
 
曾敬德強調，尤其今年3月初房地合一2.0稅制改革明朗化，也可能讓部分屋主加速交易。不過以整體來說，今年前四月個人房地合一稅收增加，主要還是反映不動產市場景氣交易熱絡。
 
據財政部統計，今年前四月個人的房地合一稅稅收為50.9億元，不僅較去年同期27.9億元大增83%，更比2019年前四月13.6億元2.7倍；住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，2016年上路的房地合一稅，是針對當年度開始取得的房屋或土地，「轉手有獲利」（扣除相關成本）所課徵的稅負，因此稅收創新高也可看出近幾年低點入手的賣方，在轉手多能有增值空間，因而推升交易稅收大增。
 
以各縣市來看，今年前四月房地合一個人稅收王仍是台中市，合計金額達12.2億元，超過雙北各達6.1億元，顯示一個台中市的稅收就抵過雙北市；稅收排名第二名是高雄市約6.5億，之後是雙北市，桃園市、台南市各是5.7億元、4.7億元。
資料來源: https://money.udn.com/money/story/5621/5521851#prettyPhoto


2021/06/10
房地合一2.0將上路 六都掀獲利了結潮
前4月房地合一稅收50.9億 台中12.2億貢獻最多 相當於雙北加總
房地合一2.0上路前，六都均出現獲利了結現象，尤其台中市最為顯著。根據財政部統計，今年前4月房地合一稅收50.9億元、年增82.45%，以台中12.2億元貢獻最多，光是一個台中就相當於雙北市的加總金額。
 
今年前4月六都房地合一稅的稅收，分別為北市約6.1億元、新北6.1億元、桃園5.7億元、台中12.2億元、台南4.7億元、高雄6.5億元，而全國前4月房地合一稅稅收合計50.9億元。
 
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅收從去年9月就走高，連續多月超過10億元，近3個月更達到每月平均14.5億元的高峰，反映當前房市交易熱絡；尤其3月初房地合一稅制改革逐步明朗化，可能讓部分民眾加速交易，但2至4月房地合一稅收增加，主要還是反映不動產市場景氣交易熱絡。
 
雙北稅收年增皆逾1.5倍
六都中，台中市仍穩居六都稅收王，前4月房地合一稅收相當於雙北市總和；不過，雙北市房市似乎逐步增溫，雙北市的房地合一稅收均年增逾1.5倍，是增幅較明顯區域。
 
台中市近年工業區與科技園區蓬勃發展，也吸引許多台商回流，加上許多重大建設陸續完工，房市有許多題材發酵，區域內更有許多重劃區推出，帶動地價與房價走揚，整體房市景氣走揚，對於房地合一稅收也有明顯貢獻。
 
曾敬德表示，房地合一2.0將於7月1日上路，原本預期市場上可能有一小波出售潮，但因疫情影響，讓這波出售潮可能提前結束；但在新制上路前，預售換約還趕得及提前轉手適用舊制。
資料來源: https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1453894


2021/06/10
疫情衝擊 法拍屋暫停執行 １季恐損80億成交額
受到武漢肺炎疫情衝擊，不僅上門看屋人數雪崩式下滑，建案無限期延後公開，連法拍屋也全面暫停執行。若以去年法拍屋拍定總額近330億元推估，停擺一季可能少掉80億元成交額；若下半年無法解封，恐造成160億元房產交易額泡湯。
 
若下半年無法解封 160億元房產交易額恐泡湯
根據內政部不動產資訊平台的資料，去年法拍屋拍定總數為2880件、拍定總額約329.5億元，以去年第3、4季最熱，單季拍定金額均近100億元。
 
寬頻房訊指出，5月中全國升為三級警戒，法院也宣告暫停執行所有法拍屋作業，整個法拍作業停擺。近年因房價高漲，部分民眾想到法拍市場撿便宜，加上投資風氣也高，整體法拍市場相較過往熱絡，此次疫情等於澆了法拍市場一盆冷水。
 
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，法拍因應疫情而停拍，可能要等解除三級警戒後才會重新啟動；所幸目前銀行逾放比非常低，也不至於積壓太多案件，對於市場與銀行的影響相對有限，但相關周邊從業人員短期生計就會受到衝擊。
 
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，各類紓困從去年紛紛展開，到今年的擴大加碼，會舒緩部分物件流入法拍市場的緊張性；紓困作業也讓銀行出現人力吃緊，間接排擠法拍物件的辦理，這些因素都讓法拍市場冷卻。市場動能是否在解封之後重開機，或是疫情衝擊時間過長，帶動法拍市場兩年後的大多頭，值得觀察。
資料來源: https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1453895
 



2021/06/10
錢進REITs 有「基」可乘
全球REITs業績在疫情蔓延下維持穩定態勢，因此不乏評價相對偏低且成長性與價值兼具的標的。法人指出，現階段，市場投資風格仍偏好景氣循環股，在全球REITs投資範圍中，以價值導向且折價較大的個股受惠最多，反彈空間大。
 
第一金全球不動產證券化基金經理人葉菀婷表示，美國4月CPI（消費者物價指數）年增率達4.2%，超越市場預期，並創下金融海嘯以來新高，市場預期，本周公布的5月CPI將進一步攀高，敲響通膨警鐘，更促使資金轉向REITs等實質資產。
 
根據過去資料統計，當CPI年增率連續三個月高於3%時，富時REITs指數三個月平均上漲1.2%。由此可見，CPI年增率高低與資產價格表現息息相關。4月首度突破3%，5月再攀升的機率大，將有利REITs表現。
 
觀察近一周，北美REITs累計上漲2.2%，遠超越S&P 500指數0.6%的漲幅，顯示資金明顯流向REITs資產。葉菀婷認為，除了通膨因素外，歐美景氣復甦，百業重啟，都會拉動各類商辦、住宅、工業廠房等租賃需求，REITs產業基本面看旺，為股價提供有力支撐。
 
中國信託全球不動產收益基金經理人陳雯卿分析，隨著美歐各國的疫苗接種率高達40%以上，經濟重啟在即，通膨率溫和上揚，根據NAREIT回測1972年至2020年期間，當市場出現溫和通膨，美國權益型REITs的含息總報酬表現相對好於標普500指數。
 
資料來源: https://money.udn.com/money/story/5618/5521662


2021/06/09
REITs商品 績效傲人
今年全球REITs指數表現亮麗，美歐成熟市場REITs指數都有一成至兩成的漲幅，國內投信發行的REITs基金和ETF表現也不俗，平均績效高達8.6%。
國內投信發行的REITs基金和ETF前十名績效都有一成以上，分別是群益道瓊美國地產ETF、群益全球地產入息、台新北美收益資產證券化、復華富時不動產證券化、元大全球不動產證券化、台新全球不動產入息、野村全球不動產證券化、中國信託全球不動產收益、富邦全球不動產、復華全球資產證券化。 
 
市場法人表示，近期市場關注通膨升溫議題，在通膨隱憂牽動市場情緒下，也令股市波動加劇，在抗通膨投資標的選取上，不妨留意提供穩定配息收益REITs基金或地產ETF。
 
群益全球地產入息基金經理人楊慈珍表示，全球REITs指數今年來表現出色，統計至6月7日止，全球各區域REITs指數今年表現以美國22.9%%表現最佳，其他依序為日本18.6%、加拿大18.3%、歐洲15.4%、英國12.6%、澳洲6.4%、香港5.5%。
 
一般來說，不動產租金會隨通膨走升而提升，因此可將REITs視為抗通膨資產。從地產景氣循環角度來看，許多區域和產業正處仍在復甦軌道上，加上市場消化全球債券利率彈升的波動逐漸減小，有利REITs後市表現，但在市場資金輪動快速及各國景氣階段不見得一致的情況下，法人說，看好REITs的投資人不妨以全球布局的方式來因應，一來掌握各市場投資契機，二來也分散投資風險。
 
群益道瓊美國地產ETF（00714）經理人李鈺涵說，美國經濟數據多優於預期，顯示景氣仍在穩健擴張中，住宅、工業物流、建商等相關標的表現仍值得期待，有望吸引資金配置，就類型來看，中長期具備結構性成長機會的工業物流、資料中心、電塔等特殊型REITs表現可期，以美國地產ETF來參與可一舉掌握不同類型REITs次產業的投資契機。
 
儘管聯準會縮表進程為市場所關注，但其背後皆隱含著美國景氣穩定復甦，有利REITs表現，不僅坐擁租金收益外，更有機會享有景氣好轉帶動股價走強的資本利得，看好美國地產的投資人不妨透過美國地產ETF布局，掌握投資契機。
資料來源: https://money.udn.com/money/story/5618/5518873