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2021/04/07
自住需求強勁 六都Q1交易 75％行政區量增
政府加重打炒房，在自住需求強，反而帶動一波買氣，六都第一季買賣移轉棟數創下十年來同期新高，台中潭子、高雄橋頭、桃園龜山等四行政區，移轉棟數年增率均超過一倍，近年大量推案新興重劃區進入交屋高峰期，成為房屋移轉熱點，未來限貸、加稅雙管齊下，新成屋交屋的接手狀況，將是後續房市的觀察指標。
 
根據六都地政局統計顯示，六都今年首季交易超過100棟的93個主要行政區中，就有70個行政區超過去年同期，比例高達75％。台北中正、新北八里、桃園龜山、台中潭子、台南新市、高雄橋頭，分居六都今年房市交易年增率最高的行政區。
 
各都會區今年交易增幅最大的行政區，台北交易量增區在危老改建效益發酵下，回歸傳統市中心蛋黃區，中正、大安、萬華等區年增均逾三成，反應過去著重在外圍平價宜居蛋白區的買氣，漸回歸地段思維。
 
不過台北市以外的房屋高周轉的區域，則往新興重劃區移動，二年前開始大量推案的龜山A7重劃區，逐漸進入交屋高峰期，首季買賣移轉1,617棟、年增127％，成為桃園除了桃園區、中壢區之外的另一個新興熱點；台中北屯區在廓子及北屯機廠等新重劃區進入交屋高峰期，加上在捷運通車題材下，首季買賣移轉3,268棟，冠居全台各行政區，年增72％，也帶旺周邊潭子、大雅等房市交易熱絡。
 
大家房屋企研室專案副理郎美囡表示，政府去年底起陸續推出限貸令和房地合一2.0，雖然讓投資買盤趨於觀望，自住買方需求穩定，仍是接手買盤主流。不少賣方想獲利了結、或因為對前景疑慮而尋求出場，而買方認為有機會撿便宜，加速了成交率的提升。
 
近年因政府投入新公共建設、產業園區而吸引建商大量推案的新興重劃區，陸續進入交屋高峰期，在政策轉向貸款成數限縮、未來可能增加稅負，交屋順暢與否將是未來市場移轉動能增減的關鍵之一。


資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20210403000181-260204?chdtv


2021/04/07
政府應鼓勵企業投資回收水
前內政部長李鴻源昨接受POP Radio廣播訪問時表示，政府每年有10％預算都用在補貼能源上，過去每年倒貼補貼給竹科的水錢是20多億元，應該趁缺水，大家重視水資源的機會，要求產業投資回收水，否則等到不缺水時，大家又忘了缺水的痛苦。
 
李鴻源指出，高科技產業沒辦法停水，所以竹科、南科很多公司都去台中水湳回收廠買水，然後再用水車載回，每天光是運水車的錢就上千萬，每度水成本約600元，但自來水約每度10元，差到60倍。
 
李鴻源說，竹科若缺水50％，無法產能全開，1天損失就是30億，這是2011年的數字，現在可能更高；中鋼只要斷水1天，損失就是7億，他們的生產線不能停。
 
李鴻源指出，過去只要缺水，就拿農業用水來補，這些是農民救命的水，然後再補助每季1甲農地8萬元，這要農民怎麼過日子？科技業拿農民的水賺了很多錢。
 
李鴻源說，現在自來水1度10元，但開發成本1度是30元，政府每賣1度水就倒貼20元，竹科1天30萬噸用水，等於1天補貼600萬，1個月就是1.8億，1年是20餘億。
 
李鴻源指出，國家預算有10％用在補貼能源上，每年要補貼上千億，結果產業越補越沒競爭力，因為水電太便宜，工廠用水的回收率比例一直很低。
 
李鴻源說，1980年代時，荷蘭就已要求工廠回收水要達80％，2011年台積電投入5千萬要讓用水回收達85％，因為台積電的廠若產能全開，1天耗水約30萬噸，大概等於1個苗栗縣的用水量，而台積電投入5千萬，事實上，半年就回收了。
 
李鴻源表示，因為缺水，回收水的議題被拿出來討論，等到不缺水的時候，一定又會說「不好意思，我不做1度要18元的回收水，用1度10元的自來水就好。」


資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20210406000374-260114?chdtv


2021/04/07
柯文哲任內5委外案 「超額利潤」進帳0元
議員質疑柯說得「冠冕堂皇」 財局︰甫營運或興建中 尚未進入利潤分成階段
台北市長柯文哲昔對大巨蛋、共享機車權利金等爭議，不斷重申應建立超額利潤機制，讓廠商賺錢後合理回饋市民；但北市議員游淑慧發現，柯文哲任內僅20件委外經營案納超額利潤機制，且扣除延續前朝的15件運動中心營運移轉案，竟只剩5件、實際進帳0元，怒批柯文哲在外說得冠冕堂皇、面對財團卻「雷聲大雨點小」。
 
內科之心 今年財報才能計算利潤
台北市政府財政局解釋，因已簽約的BOT（民間興建營運後轉移模式）案甫營運或興建中，尚未進入利潤分成階段，未來進入營運期後，應可為北市創造一定收益，如去年8月營運的內科之心，依合約須於今年取得財務報表始能計算利潤分成，因此尚未進入利潤分成階段；而運動中心的超額利潤計算公式也以兼顧廠商營運與市府收益平衡進行調整。
 
柯文哲去年於議會市政總質詢時，因共享機車權利金過低，遭議員質疑圖利業者，柯當時直言應建立超額利潤，使業者回本後回饋；而北市府近期將與遠雄集團展開台北文化體育園區（大巨蛋）議約，柯去年也曾承諾，最公平方式是採超額分潤處理營運權利金問題。
 
20案納超額利潤 柯任內招商僅5案
游淑慧調查柯文哲上任後，各項BOT、OT等委外經營案共196件，卻僅20件納入超額利潤機制，佔總數10%，且其中的15件體育局運動中心的營運移轉案，皆為延續前市長郝龍斌所建置機制，剩餘屬柯任內招商且納超額利潤僅5件、2.5％，且雖簽約金額高達343億元，但北市府的超額利潤進帳金竟是0元。
 
議員︰業者訂高淨利 市府收不到錢
過去許多議員認為，北市府與財團議約談判幾乎「任人宰割」；游淑慧以松山菸廠文化園區案為例，市府與業者議定的超額利潤機制竟是依照業者比較投資計畫書內當年度稅後淨利作為標準，超出才須繳超額利潤，意即，若業者刻意訂出高淨利目標，市府恐一毛錢都收不到，要求財政局立即檢討。
 
市府︰南港轉運站等有訂分成機制
財政局指出，柯市府任內簽約的BOT案包括內科之心、南港生技聚落及南港轉運站，皆訂有一般利潤及超額利潤分成機制，但因剛營運或興建中，尚未進入利潤分成階段；至於如學校體育館、游泳池、托嬰托幼、老人、身障等公益性質委託經營案，民間投資難有利潤，反須政府補助，因此多以一般利潤分成機制為主；未來會持續落實契約管理，達成政府、廠商、民眾三贏。


資料來源:https://news.ltn.com.tw/news/Taipei/paper/1441159


2021/04/07
商用不動產市場 浮現2隱憂
隨新冠肺炎疫苗問世，全球經濟可望溫和復甦，短期內寬鬆貨幣政策、低利環境依舊，預期台灣經濟基調仍朝正面樂觀，但整體商用不動產市場未來存在兩個隱憂，包括現階段過度集中某一項投資標的類型，以及政府連續出手「打炒房」將影響房地產後續走向。
 
各類型不動產沒有一路看好或一路看壞，開發商或投資人也切勿因一時的表現而過度改弦易轍原先的開發計畫。
 
以最明顯的開放陸客為例，根據高力國際分析，過去受惠陸客來台旅遊商機，二○○八至二○一五年期間，全國新增廿八間飯店，新增房間數高達六五二○間，一年平均新增八一五間個房間；其中光北市就有十六棟Ｂ辦整棟或是多數樓層改裝為旅館，推估總建坪達四點五萬坪，主要規畫一百間房間規模的旅館為主。
 
隨著陸客旅遊紅利不再，又碰到疫情衝擊，旅館反成為燙手山芋，然近幾年，受過往建商主攻住宅建案、老舊辦公室改裝成旅館等多重因素影響，北市辦公室量體呈現減少趨勢，反而助長辦公室租金持續往上漲。
 
此舉讓開發商將重心轉向興建全新商辦建案，二○一九年至二○二○年建照、開工量體雙創新高，預計三至五年興建完成後，會爆出大量供給，以台北市為例，至二○二六年時恐增加近百萬坪的新供給釋出，衝擊辦公室租賃市場是必然的。
 
除北市外，台中市七期也出現辦公室新增供給爆大量情況，根據高力國際統計，目前七期辦公室量體約有廿二點三萬坪，五年內將再新增廿萬坪，將近一倍、為現在量體約百分之八十九點六九的新增供給，即便扣除自用需求，新增量體仍相當大，恐會造成供需失衡，可預見空置率將大幅攀高。
 
第二個隱憂，也是目前最大的隱憂就是政府接連出手「打炒房」。過去兩年，受需求穩、資金多與信心強等三大要素加乘，台灣商用不動產加土地交易總額連兩年突破四千億元，全台買賣移轉棟數上也連兩年回升至卅萬棟。
 
不動產交易的熱度及民眾的反彈，促使政府接連端出降溫政策，包括央行兩次出手進行信用管制、內政部修法通過「實價登錄2.0」，及行政院強力推動「房地合一2.0」修法，都箭指抑制房地產，預期將造成後續業者、投資者與買家的觀望態度，恐使住宅市場流動性差，交易量萎縮，而民眾對購屋的觀望或悲觀也將直接影響建商出手購地的態度，預期今年土地交易將較去年降溫不少。
 
細看抑制房市政策，明顯打擊短期進出獲利了結的投資客，住宅市場影響層面較大。若以商用不動產來看，通常台灣商辦租期是五年為基準，至少會有五年的持有期，商辦投資人短期快進快出的機率較小，將是個將充沛游資導向小額商用不動產的機會點。


資料來源:https://udn.com/news/story/121739/5366084


2021/04/07
三都掀商辦潮 頻創區域天量
商辦市場崛起！在政策「打住不打商」，及企業辦公升級與擴廠需求推升下，建商紛紛在三大都會區加碼商辦市場，包括潤泰創新「南港之心」辦公案總銷上看700億元；興富發建設則是插旗汐止，籌備總銷逾370億元商辦大案；台中達新工業原址改建頂級豪辦案，總銷317億元，開發規模都刷新區域最大量指標。
下波商辦潮，在台北仍以市中心、南港、北士科、汐止、土城、新莊等為重點戰區，包括「台北雙子星」、「富邦大南港」、「國泰調車廠公辦都更」、「宏盛南港」、「台肥南港」、潤泰和日本三菱玉成段、潤泰「南港之心」公辦都更案等。
其中，規模最大的將是「南港之心」，投資300億元、未來總價值上看700億元，預計2025年完工落成；潤泰和日本三菱南港玉成段預計2023年完工，總銷上看200億元。
在台中挾著中科龐大就業人口、隱形冠軍台商匯集，近期台中捷運綠線通車試營運等題材，辦公大樓、商業不動產的新開發案相當活躍。像台中洲際娛樂商城、環球購物中心、台中巨蛋等，都規劃籌備中，帶動周邊建商獵地熱潮。
在商辦大樓方面，興富發建設最積極。興富發建設副總廖昭雄表示，以其購入達新工業原址改建的頂級豪辦案最具看頭，總銷將達317億元；另外，總銷48.73億元的「TOP 1環球經貿中心」已推出，預計2022年完工；市政惠民段還有124億元商辦案，將是下波的指標案。
在高雄今年商辦市場呈現多頭態勢，超級大案非南台灣建築業龍頭京城建設農十六「京城IFC」莫屬；據悉，每坪開價將挑戰區域新高。京城建設發言人周敬恆表示，全案是南台灣少見頂級辦公大樓，總銷65億元。
另外，富邦人壽揮軍高雄，開發指標商辦大案「富邦人壽綜合百貨商業大樓BOT」案已動工興建。
興富發也將開發「CBD經貿中心」，總銷約28.43億元，預計明年完工。
三發地產也將推出高雄辦公大案，位於夢時代後方特貿五土地，原在2013年買進土地，規劃住商混合大樓，現改為辦公產品，規劃第三季登場。


資料來源:https://ctee.com.tw/news/real-estate/440273.html


2021/04/07
廠辦火熱 建商、投資人湧進
今年初以來工業廠房買氣強勁，更吸引大型專業投資人搶進。第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，看好這一波台商資金回流、廠商擴廠，及產業榮景，多家建商紛紛宣布跨足工業不動產市場。
 
據調查，「南霸天」京城建設大手筆斥資33.8億元，購入台南仁德工業區土地，將開發為工業園區；另外，寶徠建設及璞園建設與春保鎢鋼集團合作，將在桃園華亞科技園區打造廠辦園區。
 
至於大型傳產集團也積極活化旗下舊廠資產。丁玟甄表示，紡織大廠南紡將占地9萬坪的台南仁德廠，轉型為南紡科技園區，以掌握這波台積電產業鏈商機。
 
丁玟甄表示，受惠科技業需求帶動，今年初以來工業廠房買氣強勁。最近景碩科技以44.85億元購置勝華科技楊梅廠，寫近五年科技業購買工業廠房第二高價記錄，僅次於去年台積電購買瀚宇彩晶南科廠房的48.4億元。
 
同時，屬於半導體產業鏈的家登精密、中華精測及昇陽半導體，最近在新北土城、桃園平鎮及台中加工出口區購置工業廠房擴大產能。
 
科技產業前景看俏，吸引大型專業投資人將目光轉向具產業題材的投資標的，新光人壽首度進軍新竹，斥資56.4億元投資新竹「萊恩廣場」，租金收益率高達3.8％；另外，中華郵政及第一金人壽購置雙北市的分層科技廠辦。
 
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，雖然政府陸續打炒房，對於自用廠商來說影響有限；至於房地合一2.0已通過立院初審，投資期間將鎖到5年以上，預料將影響短期炒作。未來投資型買方對投資標的將更謹慎，租金收益、招租難易度及區域重大發展，將是評估重點。


資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20210405000170-260204?chdtv


2021/04/07
地主出租空地供人蓋房 取得所有權須繳納契稅
最近市場上也出現租客希望蓋房，但是最後房屋產權，卻約定由地主取得的情形，桃園市政府地方稅務局表示，這種模式視為買賣的一環，屬於契稅的課稅範圍，須按6%稅率申報納稅。
 
稅務局指出，依照《契稅條例》第2條規定，不動產的買賣、承典、交換、贈與、分割，或因占有取得所有權者，應申報繳納契稅。
 
稅務局表示，不過近來發現，坊間有土地承租戶於承租土地上自費興建房屋，但最後卻約定以地主為起造人，最後由地主取得使用執照。如果土地出租人與承租人簽訂土地租賃契約，雙方約定由承租人於承租土地上自費興建房屋，但最後房屋產權，卻約定由出租人取得，當事人雙方約定互相移轉「金錢以外之財產權」，因此準用關於買賣的規定。


資料來源:https://money.udn.com/money/story/6710/5367511


2021/04/07
壽險不動產 信義區漲最大
壽險投資性不動產，信義計畫區租金最高、身價漲最多。據壽險業揭露，2020年底壽險公司帳上投資性不動產達1兆4,690億元，比前年增加15.6％，有些是投資加碼，亦有不動產鑑價利益增加，其中國泰人壽去年信義計畫區三棟大樓即因租金增加，身價上漲不少，加上台北市一棟大樓拿到建照增值，去年國壽投資的大樓光增值利益就達32億元。
 
但整體壽險業去年全年租金收入281.4億元左右，較前年增幅僅3.14％，創2011年之後的九年租金增幅最低，主要是去年有疫情紓困方案，壽險業對部分房客有進行減租或給予免租期。
 
2020年全台最大壽險包租公仍是國壽，帳上已收租的投資性不動產金額達4,645億元，年租金收入106.76億元，比前一年略高一些，亦是壽險業中唯一一家租金收入破百億元的公司。
 
國壽在信義計畫區有國泰置地廣場（樓下即信義微風）、國泰世華銀總部大樓及國泰信義經貿三棟大樓，去年因為信義計畫區Ａ級商辦每坪平均租金已拉上3,580多元，以租金還原法鑑價的國壽三棟大樓身價自然拉高。
 
去年底租金收入第二高的公司已變成富邦人壽，全年有42.56億元，其有租金收益的投資性不動產金額近2,467億元，是壽險第二大；富邦人壽在信義計畫區也有新光三越百貨A8與A11館、微風松高的地上權及A25地上權，其中A25尚未對外出租，但富壽已表示，中長期會再持續加碼國內不動產，金額是數百億到上千億元，且其大樓陸續完工招租，租金收入也會提升。
 
原本租金收入第二高的新光人壽，去年全年收租41.99億元，比前年的42.26億元略低，排名落到第三。新壽在信義計畫區亦有三棟大樓，且今年也已準備活化不動產，增加租金收入，且其多棟大樓今年陸續招租，希望全年將租金拼上50億元，要重新拿回第二名的位置。
 
至於積極在全台布建商辦、商場與廠辦的南山人壽，去年租金收入41.29億元，暫排第四。南山在信義計畫區除南山總部大樓外，還有南山廣場（即微風南山）地上樓、信義行政中心，也是拉高信義區租金的主力。


資料來源:https://ctee.com.tw/news/finance/440447.html


2021/04/07
預售屋被打趴 329檔期催不動
住展雜誌1日公布最新市調指出，雖然1、2月房市淡季不淡，但在房地合一2.0修法、央行祭出第二波打房措施下，3月預售屋市場卻旺季不旺，出現中古屋大賣，建商卻當替死鬼的局面。預期若政策面持續打壓，建商在土地成本攀升、營建工料雙漲等多重壓力下，預售屋恐難有降價空間，房市將進入「量縮價漲」的僵局。
 
住展風向球3月分數出爐，單月來到37.7分，中止連三個月下滑，對應燈號則維持黃藍燈，已連續十三個月亮出黃藍燈。在風向球六大構成項目中，預售屋推案量、新成屋供給量、報廣量等三項分數上升，議價率、來人與成交組數等三項分數持平。
 
住展雜誌研發長何世昌表示，近來政府頻頻打房，建商無福「銷售」，預售新屋市場慘淪重災區，尤其來人、成交組數都沒有明顯成長，顯示房市正籠罩在擔憂與觀望的氛圍中，329檔期恐將旺季不旺。
 
其中，在報紙廣告方面，雖然推案量激增，但因近期政府不斷打房，嚴重衝擊建商、代銷的銷售信心，3月釋出的報紙廣告量僅約0.4萬批；何世昌表示，也許是由於大量釋出報紙廣告的新案數量不多，部分大打廣告的建案，普遍來人都頗為熱門，甚至有單周來人破百組大關的建案。
 
指標案平均每周來人方面，3月平均為40.1組，較2月的38.6組小增1.5組。至於指標案平均成交組數，單周約3.1組，比2月的2.7組微增0.4組。何世昌說，全年最大檔期人潮、買氣卻停滯不前，整體銷售成績恐不樂觀。他分析，雖然1、2月淡季不淡，但政府打房下手越來越重，使得房市措手不及，3月預售房市旺季不旺，出現中古屋大賣，建商卻當替死鬼的局面，目前買盤幾乎只剩自住需求。
 
何世昌認為，若打房政策持續出手，預料預售新屋市場成交量不易放大，但建商被土地、營造工料成本卡死，也沒有降價空間，房市恐怕會進入「量縮價漲」的僵局。


資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20210402000138-260202?chdtv


2021/04/07
商用不動產Q1成交衝高 達414億
「需求穩、資金多與信心強」三大動能加持，高力國際統計，今年首季商用不動產成交總額達414億元，創下2007年統計以來歷年同期新高；戴德梁行總經理顏炳立認為，今年商用不動產投資市場金額有機會達1,500億元，較去年增逾一成。
 
 
據高力國際最新統計，今年首季商用不動產交易金額達414億元，比去年同期129億元成長2.2倍，更創下歷年同期以來新高紀錄。
 
高力國際董事總經理劉學龍表示，今年首季投資交易市場在需求穩定、游資氾濫、投資人看好後市的信心之下，讓商用不動產交易傳出捷報。
 
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，戴德梁行統計數據中首季商用不動產交易金額年增率也高達1.3倍，尤其首季買盤全為國內資金，且自用型占比高達74.7%，其中又以新光人壽以92.9億元購入中華開發大樓為最大筆，其次則是新光人壽以56.4億元購入新竹萊恩廣場，光是兩筆交易合計占第1季交易額的49.1%，顯示壽險資金大舉重返投資市場。
 
以交易產品類別來看，首季交易產品由工業不動產扮演撐盤要角，交易金額達176億元居冠，占整體比重約43%，其次為辦公室約101億元、占約24%；第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，這一波工業地產成長動能強勁，電子科技業擴廠需求扮演重要推手，不少建商看好這一波產業榮景也跨入工業不動產市場。
 
黃瑞楠舉例，像是京城建設斥資33.8億元購入台南仁德工業土地，將開發為工業園區；寶徠建設及璞園建設與春保鎢鋼集團合作，將在桃園華亞科技園區打造廠辦園區；另外大型傳產集團也趁此波台廠回流、積極活化旗下舊廠資產，如紡織大廠南紡宣佈將占地9萬坪的台南仁德廠，轉型為南紡科技園區，以掌握這波台積電產業鏈商機。
 
展望今年，劉學龍強調，全球經濟可望溫和復甦，短期內寬鬆貨幣政策及低利環境暫不退場，加上國內製造業出口及擴廠動能仍強，台灣經濟基調屬正面樂觀，尤其政府打房鎖定住宅、非商用不動產，對今年整體商用不動產持前景樂觀看待。
 
顏炳立指出，今年商用不動產投資市場金額有機會達1,500億元，較去年同期增加逾一成，不過他認為工業土地價格已到頂，接下來雖然市場交易會持續熱絡，但價格將呈緩漲格局。


資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/5362782