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2021/01/20
捷運西湖 增值性佳
台北內湖「西湖捷運站生活圈」,位在內湖科學園區範圍內,當地有不少科技新貴,加上區域內「食衣住行育樂一應俱全」,使當地房市的保值性和增值性俱佳。
 
「西湖捷運站生活圈」區內主要幹道包括內湖路一段、環山路一段和麗山街等,算是在內湖科學園區的範圍內,附近有鴻海、仁寶、光寶、明基等許多科技廠商,帶來大量工作機會,而且也催生許多科技新貴。
 
信義房屋內湖港墘店主任賴政群表示,由於內湖地區上下班尖峰時間塞車嚴重,許多科學園區的上班族,為了節省上下班通勤時間,索性就近購屋,包括西湖站、港墘站等捷運站沿線周邊都是交易熱區。
 
扣除上下班尖峰時間,西湖捷運站生活圈的交通其實相當方便,大眾運輸方面,除了本身的西湖捷運站,左右距離港墘站和大直的劍南路站都不遠,區內也有多線公車;如果自己開車,可接環東大道、堤頂大道等快速道路,要到信義計畫區、台北東區,或是連接高速公路北上南下也都相當方便。
 
在採買等生活機能方面,西湖捷運站的出口就是西湖市場,因為有重新整合規劃,環境相當乾淨,二樓還有美食街,要購買生食熟食都很方便。如果是大賣場或百貨公司,附近的大直有美麗華、家樂福;內湖舊宗路也有Cotsco、大潤發等許多大賣場。
 
學區方面,區內有西湖國中國小,其中西湖國小有數理資優班;旁邊的麗山國小和麗山國中更是明星學校,麗山國小被教育部核定為永續校園,吸引不少家長為了孩子的學區到當地置產。休閒空間方面,區內有西康二號公園,北面的金面山有休閒步道,是最近網紅IG拍照打卡的聖地;東面則有碧湖公園。內湖運動中心也不遠,步行十分鐘左右可達,附近也有很多的健身房可供運動。
 
「西湖捷運站生活圈」的指標建案包括「遠雄上林苑」,為當地知名豪宅,樓高24樓,屋齡11年,屋型都是73-128坪的大坪數。包括室內泳池、健身房、中庭花園、會議室、宴會廳、媽媽教室、遊戲室、視聽中心等公設一應俱全。遠雄上林苑靠近捷運西湖站、挑高3.6米相當氣派。
 
上林苑目前每坪單價大約85萬至95萬元,加上標準配置二至三個車位,換算總價約從7,000萬元起跳,大坪數則要上看億元。
 
「璞山鄰」同樣走豪宅路線,房型是61-107坪,總共只有41戶,戶數相當單純,加上緊鄰西湖公園、鬧中取靜。璞山鄰因為屋齡比上林苑新一些,單價也略高一些,每坪價格大約落在87萬至95萬元,但因為入門坪數比較小,最低總價大約6,000萬元起。至於「長虹天璽」屋齡只有四年,為地上28樓建物,屋型都是百坪起跳,從135到160坪,公設齊全、住戶單純,而且管理嚴謹,還有獨特的60米迎賓車道。


資料來源: https://money.udn.com/money/story/5930/5159195


2021/01/20
全台第二大傳銷商 葡眾總部曝光
只靠30幾項產品,就成為國內本土第一大、國內第二大傳銷商的葡眾,是葡萄王(1707)重要子公司,去年傳銷業績稅前達91億元,尤其12月25日新產品益生菌洗面乳上市,創下葡眾單日銷售歷史新高達1.48億元。
 
葡萄王董事長曾盛麟表示,去年上半年因疫情影響葡眾會員實體活動,6月起才陸續恢復,而去年葡眾共推出4項新產品,比往年的1-2項明顯增加,且去年光是新品就貢獻4.5億元營收,因此,今年起葡眾每年計畫推出3-5項新產品,將成為未來主要成長動能。
 
除益生菌洗面乳外,曾盛麟透露,葡眾去年還推出益生菌牙膏,一組3條也是賣得嚇嚇叫;此外,看好寵物商機,前年推出給狗狗的益生菌,今年計畫推出貓的益生菌,接下來還會推出許多功能性保健品。
 
葡萄王與葡眾在2013年共砸下逾30億元,向統一集團的太子建設(2511)購買內湖區潭美段大樓,該大樓於2018年啟用,過去罕見在媒體上曝光;其中葡眾擁有多樓層,尤其3樓為葡眾會員訂貨及取貨區,相當特別,訂貨區類似銀行櫃檯,共有10幾個櫃位,還要抽號碼牌叫號。曾盛麟說,雖然葡眾有新的訂貨App上線,每天晚上3樓仍門庭若市,多數會員還是習慣與葡眾客服互動接觸。
 
大廳掛艾未未藝品
此外,葡眾1樓大廳掛了艾未未的當代裝置藝術作品—自行車水晶燈,曾盛麟說,由102輛自行車組成的水晶燈,象徵樸實、勤奮、健康的葡眾精神,5萬8320顆的水晶代表葡眾眾多會員們,由下往上看意謂著持續向上的目標。


資料來源: https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1426512


2021/01/20
拚政績亮點 柯文哲主打捷運、社宅…
台北市長柯文哲任期剩1年11個月,柯拚亮點政績,重大建設主打捷運、市場改建、社宅興建等。副市長彭振聲說,民眾之所以覺得柯文哲只拆橋,對捷運等建設無感,是因過去幾年捷運都蓋在新北端,接下來環狀線南北環段開工,東環段拚任內細部設計核定,柯要讓捷運「建得好、養得好、管得好!」
 
柯市府昨天舉行建設6周年施政成果記者會,柯本人未出席,由副市長彭振聲率六局處首長,大陣仗說明柯市府這6年來建設成果,除柯任內完成16站、21.7公里的捷運路網;6大市場改建也將於2028年之前陸續完工;柯任內社宅興建戶數也將達1萬9659戶。
 
不過議員王世堅說,柯文哲早該在第一任期,就積極推動環狀線南北環、東環段興建,尤其從陳水扁、馬英九到郝龍斌等幾任市長,每位市長任內都有交出捷運路線完工的成績單,但柯文哲卻一條通車路線都沒有。甚至社宅,民眾最在意的是租金,柯文哲卻每一筆錢都要算,跟建商有什麼兩樣?
 
議員吳世正也說,柯文哲第一任期時,為凸顯施政與前任不同,常對前朝規畫有意見,導致環狀線路網耽誤。甚至柯第一任期喊出8年5萬戶,當初政見也提出租金一坪500元,現在卻做不到,柯施政就是虎頭蛇尾。
 
北市府昨說明北捷路網的未來進度,包括萬大中和樹林線第一期進度已達41%;第二期工程將於今年發包;環狀線南北環段也將今年動工。捷運局長張澤雄說,南北環段工程今年發包後,預計2028年底完工、2030年通車;至於最後一塊拼圖的東環段,目前正報中央綜合規畫與環評,盼能在柯市長任內,核定細部設計。
 
彭振聲說,柯任內的6大市場改建,已投入290億經費、協調4500個攤位遷移或移至中繼市場,預計2028年之前,將全部改建完成。
 
至於租金爭議多的社宅,柯文哲任期內的興建戶數將達1萬9659戶,並達到永續經營,民眾可負擔、政府可承擔。
 


資料來源: https://udn.com/news/story/7323/5184429?from=udn-catelistnews_ch2


2021/01/20
開春半月 建商砸36億狂獵地
看好房市及企業設廠需求,今年開春短短半個多月,興富發、國揚、皇普三大建商就砸下逾36億元購置土地;土城又是工業地和科技廠辦市場兵家必爭之地,去年至今躍居為一級戰區!
 
去年5月成功處分台北市「大南港土地」的國揚滿手現金,18日董事會決議砸下18.56億元,購入新北市土城忠義段365地號等19筆土地,總計3,199.576坪,取得該土地50%持分;另外,國揚與集團關係企業等其它五家公司簽訂共同投資興建契約,將開發為頂級廠辦園區。
 
國揚實業總經理彭邵齡表示,國揚首度插旗土城,計畫開發為頂級廠辦園區,主要是看好土城產業聚落成形,這是國揚在兩個月以來第四度購地。
 
國揚實業財務處協理王正怡表示,近年國際大廠高端產品供應鏈積極布局,使得台灣產業形態由傳統產業逐漸轉型為高科技產業,土城工業區也從以前老舊廠房變為更多高科技廠辦群聚。國揚購置土城土地位於金城路,擬申請適用工業區立體化方案,加上基地可能再整合擴大,因此預計2022年才會推出。
 
儘管央行宣布祭出限縮購地貸款成數至65%等四大打炒房措施,但建商拚業績,購地需求殷切,累計2021年初以來短短半個多月,興富發、國揚、皇普三大建商就砸下逾36億元購置土地。
 
據調查,土城又是工業地和科技廠辦市場的兵家必爭之地,去年躍居為一級戰區,尤其長虹建設以61.4億元向黎智英的香港商查德威公司買下土城大安段土地,就一舉躋身年度第五大土地交易案。
 
德恩建設去年也以38億元買下達欣工程的景德製藥土城廠土地;至於中華工程AI智慧園區規模最大,已動工興建總樓地板面積達6.7萬坪的廠辦園區;另外,還有安澤建設廠辦案。
 
至於金融壽險業,也積極卡位土城,國泰人壽早在2012年進場布局,砸下43.9億元購置1萬多坪土地,計畫打造為廠辦大樓;華南金控也進駐土城,規畫土城資訊大樓兩棟。
 
儘管建商購地已被央行限貸,但今年初以來大型建商搶地不手軟。興富發11日率先砸下近18億元,收購台中知名Motel「沙夏精品汽車旅館」,占地728.16坪,計畫開發為總銷至少55億的二房、三房小宅產品;皇普建設也以1,200萬元,簽下新竹竹北的興聚建設合作開發案,合資占比為10%。


資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20210119000812-260204?chdtv


2021/01/20
工業物流地產最夯 亞太投資人 六成加碼不動產
世邦魏理仕研究報告指出,疫後潛在通膨壓力浮現,「補償性投資」效應可望發酵,有高達六成亞太商用不動產投資人將加碼不動產部位。其中,最熱門投資標的首推工業物流地產,計畫收購投資人占比達44%,其次是辦公大樓占比26%,為近五年最低;排名最後二位則為飯店旅館7%、零售店面4%,占比創歷年最低。
 
世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶18日表示,此次調查結果令人意外的是,爆發變異型病毒的背景下,疫情退散的不確定性提高,卻仍有六成投資人有意加碼不動產持份,包括具穩定收益的核心資產、槓桿型高回報資產。
 
研判投資人此波逆周期入市,主要受到「補償性」的投資心理激勵,擔心再度錯過難得的投資機會,而疫情下不動產價格僅出現微幅修正,是穩定投資人的定心丸。
 
調查顯示,亞太投資人今年最希望買進資產類別,與往年首選辦公室大不同,改由工業物流地產類型躍居榜首,達歷年最高點,著眼工業物流地產在未來三年相對高的回報率。
 
世邦魏理仕台灣估價及諮詢部主管施甫學表示,疫情爆發以來,市場波動時刻考驗投資人的靈活度與遠見,投資人關心的並非該不該進場,而是該買什麼。
 
這項調查是在2020年11月至12月進行,針對亞太區資產管理公司、開發商、機構投資人、不動產投資信託、高資產人士等調查,樣本數492份。


資料來源: https://www.chinatimes.com/newspapers/20210119000819-260204?chdtv


2021/01/20
南港C3堆土含氨 停挖、禁外運
 
 
2021-01-20聯合報 / 記者林麗玉/台北報導
保險
台灣人壽保險公司的台肥南港廠舊址開發案新建工程,營造廠去年4月間開挖出土方有異味,遭土資場拒收,上萬立方公尺含氨土石方就堆在工地裡,周邊居民也陳情有刺鼻氣味。環保局一度查無汙染源,直至去年11月接獲檢舉,年底到工地稽查時要求停挖,且不得將土方運出,等改善計畫通過才可復工。
 
2015年時,南港C3地上權案曾創當年史上標脫總價最高的地上權紀錄,台灣人壽保險以近400億元總權利金,標下C3地上權案,預計2022年底完工,將成台北新東區最大亮點。
 
不過,去年陸續有民眾向三重里里長江輝吉反映,空氣中飄散刺鼻的阿摩尼亞味,很難受。江輝吉說,里辦收到十多通里民陳情,當時向環保署及環保局陳情,都找不到汙染源。
 
環保局表示,去年11月接獲內部人士舉報,12月前往工地稽查,發現工地現場堆置3區、約200包的太空包裝疑為含氨土石方,合計數量約1萬3千立方公尺。
 
稽查大隊長顏伶珍表示,營造廠榮工工程去年4月13日前後挖出這些土方,因有異味土資場拒收,才將土方暫存工地。但經長時間日曬雨淋,巡查時無聞到明顯異味,但當天已責成榮工工程,釐清含氨土石方汙染來源及處理方式。
 
顏伶珍說,南港C3地上權案,土地所有權人為台肥、開發單位為台灣人壽保險,市府已要求開發單位提改善計畫,等相關機關審查通過,依計畫執行後,才能復工,至於挖出的土方為黏土,初步研判應無汙染水源。
 
不過,環保局表示,民眾暴露在高濃度氨氣空氣中,可能對皮膚、眼睛、喉嚨和肺部造成刺激,產生咳嗽、甚至灼傷等症狀;目前工地內及周邊未檢出氨氣濃度。
 
議員游淑慧說,去年開發單位挖到疑汙染土壤時就應立刻通報,市府應檢討申報義務和責任,否則不當處理或棄置,恐造成二次汙染。她也質疑,C3地上權案為環評開發案,量體龐大,環保局應該都有定期稽查,怎麼從去年4月至12月均無發現土壤遭汙染,環保局應確認內部同仁稽查的確實性。
 
議員李明賢也表示,先前曾接獲里民投訴,但環保局一直找不到汙染源,現在查到土壤含氨,應立即強制處理,尤其周邊居民多,除了土壤汙染,應擴大追查是否有空汙、水質汙染等狀況。資料來源:https://udn.com/news/story/7323/5187488


2021/01/19
缺地 台中政府、民間工業區開發熱
 
工商時報 劉朱松 2021.01.19因工業用地一地難求,台中市政府積極利用公有地開發工業區,連民間開發商也想分一杯羹,相繼投入園區開發案。台中市經發局18日表示,繼豐興鋼鐵提出后里新廠報編工業區案,及台糖的仁化工業區提出產二用地,變更為產一用地之後,包括明傳、永隆、和興、澄駿、磯鑫、南屯台安段、清泉崗智慧產業,及台中高鐵產業創意等工業區或園區案也將陸續推動。
 
台中市民間參與「產業小區開發」案近年來相當熱絡,包括豐興后里新廠報編工業區8.38公頃、台糖仁化工業區29.76公頃、台中烏日明傳產業園區10.34公頃、永隆工業區5.28公頃、和興產業園區9.35公頃、澄駿產業園區8.67公頃、台中神岡磯鑫工業區9.24公頃、台中南屯台安段工業區報編案21.73公頃、台中清泉崗智慧產業園區18.05公頃,及台中高鐵產業創意園區7.93公頃。其中,清泉崗智慧產業、南屯台安段、台中高鐵產業創意、和興及澄駿等工業區或產業園區案,均已提送可行性規劃報告或報編案,其餘上述工業區或產業園區開發案,市府均已核定同意。
 
台中市經發局強調,以產創條例第35條規定,自核定設置公告之日起3年內,須取得建築執照。
 
因應中央及地方產業政策方向,品信土地開發公司整合有設廠或擴廠意願的製造業廠商,勘選台中市烏日區省道台74線東側、省道1乙線(新興路)南側的土地,依據「產業創新條例」及相關法規,申辦「烏日區明傳產業園區」,計畫引入基本金屬、金屬製品、機械設備等製造業及倉儲業。
除台中市民間參與「產業小區開發案」外,為解決企業界缺地問題,台中市政府積極利用公有地,加速辦理包括太平、潭子聚興、神岡豐洲二期,及大里夏田等四個產業園區開發、擴大神岡都市計畫產業園區、新訂大里塗城都市計畫(產業型)整體發展規劃案、新訂烏日溪南產業發展特定區,及台中精密機械科技創新園區三期計畫,總規劃面積超過500公頃。
 
資料來源:https://ctee.com.tw/news/real-estate/404622.html


2021/01/18
建商緊跟台積電 成業績保證
營建股最近最熱門的購地和推案策略,就是「跟著台積電走!」台積電(2330)進駐台南、竹南投資設廠的效應,被名軒(1442)、愛山林(2540)、華固(2548)、遠雄建(5522)和達麗(6177)等建商鎖定,看好產業群聚效應帶動電子新貴購屋置產潮。

在台積電投資設廠加持下,名軒相中其帶動員工置產及中下游產業進駐所帶來的外溢效應,將鎖定苗栗推出兩大案,包括苗栗後龍車站附近維真段456戶新案,總銷約33億元,及高鐵站旁龍倚段92戶,總銷約7億元,兩筆新案推案時程正規劃中。

愛山林多年前即進駐新竹寶山買地,剛好台積電要在距離竹科不遠處投資設廠,全案產品規畫將配合台積電投資設廠、竹科園區龐大的就業人口帶來的潛在需求,將包括辦公、商業、別墅和住宅等,基地達8.2萬坪,2021年可望取得建照並動工,總銷上看700億元,第一期預計今年推出。

華固也沒錯過「護國神山」題材,看好台積電工程師購屋潛力,華固月前才砸下5.85億元在新竹購地1,671.826坪,預計經過重劃分回後推案,目前總銷未定。

達麗未來推案策略,就是要跟著台積電及附近產業聚落走,包括台中、台南,台積電到那,達麗就跟著到那,去年已在台南歸仁推出「國家強棒」第一期,銷售成績亮眼,第一期182戶推出即完銷,第二期約300戶,月前才緊接著推出;至於台中水湳「達麗創世紀」則為區內第一案,總銷88億元,銷售成績也出乎預期。

看好台南除南科園區、台積電投資設廠等題材外,還有中研院南部院區 、工研院綠能科技中心、沙崙綠能科學城、大台南會展中心等重大建設,吸引眾多建商插旗獵地,達麗已著手規劃第二期接著登場。

至於遠雄建則已耕耘台南多年,自2016年推案已陸續開花結果,推出新源邸、安南町、頂美及北府苑等,其中新源邸已率先於去年5月完工交屋,加入貢獻行列,總銷17億元,全數完銷。接下來,遠雄建計畫在歸仁、東區、永康等陸續推案2,000多戶,總銷逾200億元,為未來一到三年的推案重點。


資料來源: https://ctee.com.tw/news/stock/404032.html




2021/01/18
內湖五期 美式氛圍 總價5千萬最搶手
內湖五期重劃區以美式生活圈著稱,棋盤式道路規劃,緊鄰高架橋、快速道路和眾多量販店賣場,全區採住商分離,綠覆率高,吸引包括遠雄、國泰、宏泰、長虹、華固等各大建商進駐推案,歷經多年開發,生活圈已然形成,目前新建案不多,每坪價格多在70∼80多萬元,部分社區可到9字頭行情。
 
五期重劃區範圍西起舊宗路一段、東至成功路、北以行善路為界、南至南京東路六段,總面積約40.3公頃,區內有1.2萬坪明美公園,並以公園分為西側住宅區和東側商業區,住宅區面積僅有8.1公頃,區內社區除了1樓有少許店面、餐飲店外,多為純住宅,且進出僅能從行善路,間接保有住戶隱私和寧靜,仿若封閉型社區,因而吸引不少名人或高端客群目光。
 
聯外交通便捷 大賣場商圈成形
五期雖然沒有捷運站經過,但開車動線相當便捷,可快速上國道1、3、5號,還有堤頂大道、環東快速道路,通往台北車站、南京東路、信義計劃區都很快速,經民權大橋可到松山機場,走堤頂大道到美麗華商圈只要10分鐘,另外還可經成美橋、麥帥二橋到大台北各區。公車則可在舊宗路搭乘,公車路線眾多。
 
五期重劃區規劃初期就採住商分離,住宅區有萬坪明美公園環繞,銜接至河濱公園,整體綠覆率高,區內指標建商眾多,包括遠雄、國泰、宏泰、長虹、華固等,又以遠雄的系列推案最多,從「遠雄四季妍」開始,陸續推出「香堤苑」、「米蘭苑」、「三名園」、「金華苑」、「遠雄賦邑」、「遠雄新都」等,較新的有去年推出的「遠雄晴空樹」,產品也從過往大坪數規劃,到近年改走中小坪數產品。
 
可用建地漸少 新案開價8字頭
目前線上銷售中新案不多,位在新富街的成屋案「御青川」,基地面積471坪,鄰近明美公園,規劃雙併93坪產品,室內採毛坯交屋,每坪開價73∼82萬元。行善路上有成屋案「宏泰元苑」,規劃81坪均質產品,並引進歐洲恆態技術,使用全置換新風系統取代傳統空調,搭配平頂恆溫技術、外牆隔熱等,讓室內保持恆溫、恆濕環境,並可阻隔PM2.5,每坪開價在86∼88萬元。
信義房屋五期店專案執行經理董柏廷表示,五期重劃區開發多年,生活圈已然成形,但區內尚沒有捷運線經過,較適合開車族群,不管是上國道或高架道路都相當便利,通往信義計劃區、松山機場或南京商圈只要10∼15分鐘車程,而採買則可到好市多、大潤發、家樂福等賣場,也是對開車族較為便利,另外新設不久的潭美國小是北市滿額學校之一,不少人為了設籍來購屋。
 
區內社區以遠雄建設系列推案為首,屋齡11∼7年左右的社區每坪在70∼75萬元,屋齡6年內社區每坪75∼80萬元,預售屋開價多在8字頭,指標中古社區有遠雄的「御東方」、「米蘭苑」、「三名園」、「金華苑」等,每坪開價在70∼80萬元間,「元大之星」最高曾成交在百萬元,目前行情每坪在85∼95萬,董柏廷說,五期行情還沒有回到歷史最高點,但房價目前穩定緩漲,成交也有成長。
董柏廷表示,五期多數社區都是大坪數產品,近幾年建商才將坪數縮小,像是「國泰沐善」、「遠雄紐約」就是小坪數的產品,每坪價格在81∼87萬元。而重劃區另一側為辦公服務區,登記為辦公室或一般事務所,每坪行情在50∼60萬元,靠近重劃區的新明街也有公寓可選擇,每坪只要40∼45萬元,算是與五期名宅僅一路之隔。
 
五期重劃區環境單純寧靜,加上鄰近內科、媒體總部,吸引不少演藝名人住戶,區內多數是大坪數產品,入住門檻最低5千萬起,去年整體買氣不錯,尤其是總價4000∼5000萬的產品相當搶手,市場幾乎呈現缺貨狀態,未來五期最大利多就是捷運民生汐止線和環狀線開發,但還需一段頗長的時間興建。
 
小提醒
區內鄰近多個高架快速道路,部分社區面臨高架橋第一排,會有噪音或粉塵問題;區內還沒有捷運站經過,需搭乘公車轉乘至鄰近捷運站。區內的潭美國小學區為滿額學校,需提早設籍,國中為三民國中,步行路程稍遠。


資料來源: https://estate.ltn.com.tw/article/11064


2021/01/18
2021年房市 推案六大趨勢當道
去年房市火熱,各地成交傳捷報,但在年底中央出奇招,針對炒作投資客、建商土建融貸款進行選擇性信用管制,今年市場將回歸自住買盤,為了爭奪客戶目光,建商競爭更顯激烈,不論是在產品設計或是建材、公設規劃都更精益求精,而《地產天下》整理出2021年推案六大趨勢,民眾購屋前不妨參考這幾項重要指標。
 
2020年房市回溫,全台六都買賣移轉棟數達到25萬棟,創下近7年新高,此外,591新建案統計去年六都及新竹縣市進場新案,全年總銷金額突破1.6兆元,相較於2019年成長近一成,隨著台灣抗疫有成,熱錢回流,房市持續火熱,不少建商提高建案規格吸引消費者目光。
如「防疫建材」、「隔音建材」及「電動車充電裝置」在2021年成為新案標配,至於在推案型態上,市區、重劃區主力坪數大相其去,市中心小坪數為主、重劃區則以40坪以內2~3房為主,且大坪數豪宅逐漸冒出頭,此外,大台北危老都更案量有增無減,將是今年眾所矚目之焦點。
 
趨勢1 剛性需求M字型
根據591新建案觀察,無論是市中心或是重劃區,首購產品均為主力,而市中心的坪數規劃會落在25坪以下的1~2房小宅,而在新北市第一環重劃區普遍落在40坪以下2~3房規劃,591新建案編輯部副主任李威志補充,在市中心高單價路段以外,多數建商仍選擇小3房、正3房為推案首選。
 
住展雜誌研發長何世昌則發現,近期推案坪數有逐步大趨勢,雖然比例遠低於小宅,但出現明顯增長狀況,主因在於,近期房價攀回近年高點,不少換屋族願意以屋換屋,以台北市而言,40~70坪數比例會漸漸回升,另外,桃園市新興重劃區也將出現豪宅型產品,這是過去幾年未見之景象。
 
科達機構房產研究中心經理曹鈞富認為,受惠台商、企業回流台灣,加速大坪數、豪宅產品去化,逆轉大坪數產品買氣式微之狀態,部分建商仍有大坪數產品銷售醞釀中。
 
至於中部地區,台中市代銷公會理事長蘇興民指出,大台中地區近一年房價翻揚,1字頭地區漲到2字頭、2字頭上升到3字頭,3字頭地區則得用4字頭單價才能買到了,因此建商在產品規劃上坪數再縮水,今年以2~3房為主力,2房從傳統的26、27坪縮小至23坪上下,3房也降低至30~32坪,過去精華地區多推百坪以上豪宅,今年則降至50~70坪中坪數,提供給客戶合併多元選擇。
 
趨勢2 熱門重劃區換人當
李威志指出,北台灣重劃區遍地開花,過去幾年推案量集中於江翠北側重劃區、中路特區,光是2020年兩地案量就衝破500億元,但觀察今年第一季推案趨勢反倒集中於新店央北重劃區、三重仁義重劃區,另外,第2季、第3季重點則落在龜山A7特區、中路特區、小檜溪重劃區、青埔特區,受惠於桃園建設陸續到位,建商更積極推案,至於新竹縣市,由於素地稀少,新推案集中於竹北地區,像是縣治三期外圍區域。
 
而2021年值得注意的是「塭仔圳重劃區」,李威志表示,該區為近期新北市開發面積最廣大的重劃區,目前建商多半在自辦重劃區部分推案,預估開發完成後將會是未來數年推案亮點。
 
科達機構董事長賴建程分析,新北市府將塭仔圳列為重點發展區域,面積約400公頃,近期更啟動「塭仔圳旗艦計畫」,分為第一、第二區,最快2025年完工,塭仔圳內「新泰重劃區」、「港泰重劃區」因鄰近機捷A5站,交通串連三環三線、匯集國道,且鄰近宏匯廣場、新泰商圈、幸福佳瑪商圈、中平路商圈、新莊國民運動中心,吸引大型上市建商積極布局塭仔圳,除了新泰重劃區有新潤機構去年推出「新潤A5」,開價每坪42~46萬元,總銷達37億元。
 
賴建程指出,光是「港泰重劃區」插旗圖近1年也持續變化中,目前已吸引八大建商搶進,除了茂德、寶佳、海悅插旗推案,銷售多有不錯表現,其中,海悅、科達機構合資「海研建築」推出首案「新莊海悅花園」僅花4個月即完銷,成為重劃區最大亮點,去年也有科達機構、新潤、華固、丞石、宏國等建商加入戰局,基地面積多數達千坪,華固、新潤等新案今上半年蓄勢待發,科達機構也預計預計第1~2季間推出「新莊科達花園」,總銷25億元,在大品牌建商佈局下,今年塭仔圳可望朝累計300億元推案高峰,房價更全面站穩4字頭以上。
 
而2020年各大建商南下角逐台中土地,蘇興民指出,今年最大亮點仍在北屯區,但從機廠特區轉移到十四期重劃區,該地區近期已經配地完成,由於建商土地取得成本從40多萬元報漲到近7字頭,預估第二季將會陸續有推案公開,建案價格至少4字頭起跳,將會對市場造成轟動,但許多開發商也在觀望市場對於4字頭價格的反應,若有4字頭成定調,未來台中市價格恐怕跟著水漲船高。
 
趨勢3 危老續熱 建商預售態勢不變
根據住展雜誌統計,去年大台北都更案推案量已達2041億元,年增率近七成,主要是雙北市土地稀缺,危老都更陸續爆出天量,李威志認為,2021年北台灣都更危老量體還是維持高峰,主因在於時程獎勵逐年遞減,且建商購地受到選擇性信用管制,但危老都更土地不受土建融管制,預估未來都更危老案源會持續增加。
 
至於,土建融管制是否會改變建商偏愛預售推案的習性,何世昌認為,房市買氣不減、房價不跌之下,建商搶市搶錢,預售案不僅不會消失,還會是今年推案主流,尤其是台北市多為都更危老案,利益分配早已完成,建商不會冒險延後推案,預估北市預售比例仍會是全台之冠、居高不下。
 
趨勢4 全面防疫 建材納標配
曹鈞富指出,受新冠肺炎影響,「防疫建材」話題仍是2021年推案趨勢,包括公共空間、住家配備防疫建材皆升級。
 
在公設部分,除了常見的基本當層排氣、衛浴管道逐層封閉等工法,在管道通風、排水系統搭配的防疫配備,此外,社區住戶進進出出,尤其電梯和生活息息相關,且屬封閉式空間,因此,不少建案電梯、梯廳都會裝置負離子、紫外線殺菌、空氣潔淨裝置等。
 
住家空間內,則多主打各知名品牌空氣潔淨過濾系統、全熱交換器等,維持室內良好空氣品質與溫度,已成不少新建案必備的話題建材。
 
趨勢5 樓板隔音新制正式上路
不僅防疫題材仍是趨勢,「隔音建材」也是消費者重視的議題,曹鈞富分析,內政部營建署2016年修正「建築技術規則」,要求建築隔音要達到58分貝,以此標準計算,15公分厚的鋼筋混凝土造樓板,鋪設的表面材需達到17分貝以上的隔音效果,或取得內政部綠建材標章之高性能綠建材,今年7/1開始執行,因此,因應法規,近年多數建案皆規劃吸音地板、隔音墊等,至於氣密窗方面,也多強打厚度、多層、日系品牌等能強力阻隔噪音效果等,也成為消費者觀察建案的購買指標。
 
潤泰精密材料指出,過去豪宅案常見的加厚、中空、保麗龍球,都是樓板隔音的作法,但往往佔掉許多空間、施工不易,增加不少建築成本,而2017年潤泰成功研發「消能隔音地坪」,價格工法更親民,目前已陸續應用於各大指標建案,建議近期有購屋需求的民眾,記得聽看看建商樓板隔音的作法和效果,避免錯失這項政策美意,也保障自己和家人不受樓板衝擊噪音驚擾。
 
趨勢6 電動車充電系統成趨勢
電動車逐漸成為近年趨勢,未來10年全球將突破3000萬台,曹鈞富表示,去年電動車市場大幅上升,故新建案也多會加入「電動車充電裝置」議題宣傳,甚至被市場認為是未來房價增值潛力,目前充電站設置私人車位、獨立電表最受民眾青睞,社區充電站電力來源又分為「既有公電」、「私電」與「新設公電電錶」等類型,又以私電電費成本、管理方式較為輕鬆,至於新設專用電錶主要可向台電申請一個獨立的「電動車專用電錶」獨立計費、獨立供電、每層限1座、無需額外門牌號碼,此外,規劃出優良的共同走線路徑是增值指標,無論是採用管線並行吊管,或設置線槽,社區良好規範是重要關鍵之一。


資料來源: https://estate.ltn.com.tw/article/11070


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