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2021/01/13
打炒房 房地合一稅2.0先上
為健全房市打炒房，財政部定調房地合一稅2.0先上。財政部長蘇建榮12日在立法院財政委員會表示，2021年將推動兩階段修法，先修正房地合一稅，最快立法院下會期提出，之後才會修正房屋稅條例，調整住家房屋現值免課稅門檻。
 
立法院12日召開臨時會，蘇建榮列席財政委員會備詢。立委曾銘宗關切財政部如何看待房價走勢，是往下、向上或持平。蘇建榮認為，全國房價略漲，但強調各地區結構不同，台南、新竹、桃園等地，因台積電設廠或周邊城市居住圈外溢等效應，自住剛性需求正在上升，相對，有些地區先前房價上漲，是因為投機炒作帶動，觀察這塊房價上漲力道，目前已被壓抑。
 
蘇建榮指出，規劃房地合一稅修法會先進行，將短期炒作（風氣）熄掉，之後才會是房屋稅修正。他說，房地合一稅修法需全面性考量，方案確定後要先送跨部會房價小組討論，之後向行政院長報告，評估衝擊、影響，確定後才會正式提出修正草案，時程預估最快也要等3月後立法院下會期開議。
 
有關房地合一稅修法，據悉，財政部初步研議方向有二，一是檢討短期持有定義，考慮將現行短期持有二年定義，拉長為四或五年，課35～45％以上重稅。現行短期持有二年內買賣，持有一年內出售稅率45％，持有二年內出售稅率35％。二是檢討國內企業即法人買賣，是否一併納入房地合一稅課稅。
 
目前境內公司交易房地所得是併入隔年營所稅申報，現行稅率是20％，惟境外公司則納入房地合一稅，交易房地持有一年內出售稅率45％，超過一年稅率35％。
行政院跨部會研商時，曾提出兩個版本，短期持有定義拉長為五年，三年內出售稅率45％、三至五年內出售稅率35％；短期持有定義拉長為四年，二年內出售稅率45％、二至四年內出售稅率35％。高層表示，目前仍在行政院健全房地產小組討論中，最快要農曆年後才會研擬草案。
 
至於修正房屋稅條例，擬調整住家房屋現值免課稅條件，其中10萬元免稅門檻未改變，據了解，財政部也要研議方向排除法人適用。
 
官員強調，租稅政策為財政部最後工具，若內政部房市指標趨於穩定，各部會意見一致、不用打炒房，屆時財政部未必需要修法。


資料來源: https://ctee.com.tw/news/tax-law/401726.html


2021/01/13
三利多加持 今年IPO家數上看60家
2021資本市場動能，有望迎接高度成長。勤業眾信審計服務部營運長洪國田12日指出，2020年受疫情影響、台灣IPO家數僅29家，但2021年在台灣創新板及戰略新板、拜登新政、大陸十四五規劃等三大利多，資本市場掛牌家數有望成長至60家，IPO募資額約新台幣200億元～240億元、年增率上看五成。
 
勤業眾信12日舉辦「2021年台灣資本市場發展暨趨勢與展望」記者會。洪國田指出，2020年我國IPO總募資額為新台幣147億元，企業平均募資額為5億元；前五大募資股依序為「汎德永業」、「昇佳電子」、「威鋒電子」、「安普新」、「ABC-KY（瑞磁生技）」，每家募資額約7.1億元～23億元，顯見我國2020年資本市場動能仍以消費產業和高科技產業為主。
 
展望2021年，洪國田認為台股資金行情未減、站穩萬五，另有創新板、拜登上任與大陸新政策等三大利多。
 
我國金管會宣布在2021年第三季推動證交所「台灣創新板」及櫃買中心「戰略新板」。創新板為關鍵創新企業設立滿2年、股份發行總額達1億元且股數達1千股以上並符合財務面條件，即可申請掛牌創新板，若在創新板掛滿兩年且符合上市條件、即可轉板上市。
 
戰略新板則針對政府六大核心戰略政策產業，包括資訊及數位、資安卓越、精準健康、綠電及再生能源、國防及戰略、民生及戰備等公司，只要有兩家券商推薦且認購發行公司股份、即可掛牌戰略新板，掛滿四個月可轉至興櫃市場、在興櫃掛滿兩個月可轉上櫃。
 
國際因素方面，洪國田指出，拜登上任仍會將關鍵產品供應鏈拉入「全美製造」領域，台商除了評估赴美設廠以外，也會逐步轉型智慧工廠，開創台企新局勢。另大陸十四五規劃主攻5G技術、半導體晶圓設計、電動車、再生能源等九大戰略性新興產業，台商在陸產業鏈未來可供應大陸內需、同時善用大陸《區域全面經濟夥伴關係協定》（RCEP）境外優惠。


資料來源: https://ctee.com.tw/news/tax-law/401728.html


2021/01/13
92億 新壽標下中華開發大樓
今年年開春最大標售案「中華開發大樓」昨（12）日開標，吸引二家壽險業者競標，最後由新光人壽以92.888億元得標，拆算每坪土地單價近1,229萬元，創南京商圈土地新高。
 
負責標售作業的戴德梁行董事總經理顏炳立表示，該案產權單一且是北市難得釋出完整所有權土地，算是「買到賺到」。
 
新光人壽指出，該大樓初期將先自用，以因應新壽其他幾棟大樓危老重建時期的相關員工辦公進駐，但看好台灣商辦市場，規劃約五年後，大樓若危老重建，預計規劃蓋成地上19樓、地下4樓，面積9,000多坪的大樓。
 
新壽指出，中華開發大樓交通區位、商業氣息佳，且面南京東路具廣告效益。標下原因有二，第一，因應原自用大樓如新光南東大樓、新光產物大樓、新光纖維大樓都更，階段性將作短期自用使用；第二，未來若危老重建，預計可興建地下四層、地上19層辦公大樓。目前中華開發大樓地上為16層。
 
新光人壽表示，中華開發大樓位於南京東路五段，標下後，新壽在南京東路從一段到五段都有布局，包括新光纖維大樓、新光南東大樓、新光南京科技大樓、台北金融大樓、前瞻金融大樓，響應政府推動台灣成為亞洲研發中心，將吸引更多外資企業進駐，看好過去有金融華爾街之稱的南京商圈。
 
中華開發大樓此次標案，有十組領標，二組投標，新壽以92.888億元得標，氣走另一投標者中壽。土地價格單價每坪約為1,229萬元，若以商辦價值來算，以每個車位300萬元拆算，商辦每坪單價約142萬元，不論土地、商辦價值均創區域新高。
 
世邦魏理仕台灣估價及諮詢部主管施甫學表示，新壽標得中華開發大樓，主要看準增值潛力，未來加上容積移入的「雙利多」加持，投資人不僅能有效降低土地購買成本，位處南京東路精華辦公型商圈更有利未來開發商辦產品，創造現金流。
 
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，壽險業者現在受疫情影響無法赴國外考察投資標的，今年的投資重心依舊在國內。


資料來源: https://udn.com/news/story/7239/5169621


2021/01/13
開發金售總部大樓 處分利益80億
開發金控（2883）南京東路總部大樓昨（12）日順利標脫，由新光人壽以92億8,880萬元標下，開發金預計將可有約80億元的龐大處分利益落袋，挹注2021年每股獲利逾0.53元，作業若順利，則估計第1季應可入帳。
 
開發金南京東路總部大樓是今年開年的第一宗商辦大樓標售案，目前開發金正在進行第二次公開收購中壽，這筆處分利益入帳之後，對於開發金蓄積最終拉高中壽持股至百分百的收購資金，將有裨益。
 
開發金控目前南京總部大樓共有開發金控與子公司開發資本、凱基銀行總行、開發資產管理（AMC）、開發資本管顧等多家子、孫公司，大樓產權則是由開發資本持有。
 
去年開發金與開發資本董事會通過將標售大樓，並與子公司中國人壽簽署租約，今年將搬遷到中壽投資興建的敦化北路新總部大樓，租約並自今年元旦起算。
 
也就是說，開發金已開始支付新總部大樓的租金，以利遷入前裝潢等各項前置作業。
 
開發金昨天表示，還沒有預估確切的搬遷日期，而與現有總部大樓得標者新壽，還要進一步協商詳細的交割事宜，如須回租要多久等，還有待商議。


資料來源: https://udn.com/news/story/7239/5169620?from=udn-catelistnews_ch2


2021/01/13
布局都更 新壽搶下中華開發大樓
新光人壽昨以92.88億元，標下中華開發總部大樓，若以土地換算，每坪單價約達1229萬元，創區域新高。新壽表示，短期規畫自用，後續會做危老重建，看準距離捷運南京三民站出口非常近，將會興建辦公大樓，替新壽帶來增值利益。
 
新光人壽表示，集團原有相關的自用大樓，包括新光合纖、新光南東、新光產物等大樓，早有危老、都更的計畫，因應需求，這些企業員工未來會搬進這棟得標大樓辦公，5年後新蓋大樓陸續完成後，原企業員工會搬回原有辦公地點，中華開發大樓再做危老重建，預計可興建地下4層、地上19層辦公大樓。
 
新壽表示，位於南京東路上的中華開發大樓，目前樓地板面積約7979坪，交通便捷、屬傳統辦公商圈，商業氣息佳，且面南京東路具廣告效益，待都更後可以興建9000多坪的辦公大樓，可說是「進可攻、現在可自用」，怎麼算增值利益都不錯。
 
標下中華開發大樓後，新壽表示，從南京西路到南京東路五段都有布局，顯現人壽將這個路段視為重點不動產配置區域。
 
新壽去年底特別成立資產活化小組，著眼新光200棟資產活化運用，可望為公司創造最大效益，提升資產價值並創造更高的租金收入。
 
開發金控南京東路總部大樓順利標售，將與新壽洽談交屋時間表，進一步掌握開發金搬遷至位於敦化北路台北學苑新總部大樓的時程。
 
而標售後得到的資金，開發金表示，可作為金控發展策略、整體資本配置規畫，以充實營運資金、強化資本結構，提升資本使用效率。


資料來源: https://www.chinatimes.com/newspapers/20210113000408-260110?chdtv


2021/01/13
北市不動產仲介爭議增6成 滲漏水最多
台北市法務局昨發布消費警訊，因去年不動產交易市場回溫，不動產仲介的消費爭議申訴案件也暴增6成，其中以永慶房屋申訴案量最高，逾申訴總量3分之1；分析消費者申訴內容，大多反映購屋後發現房屋有瑕疵，其中又以滲漏水問題為大宗。
 
永慶︰年成案萬件 統計方式不公
對此，永慶房屋回應，法務局計算方式採累計申訴案件數，而非依比例計算，永慶深表遺憾，因永慶是大台北成交市占第一名，一年成案近1萬件，難免有因消費者認知落差產生申訴，若照申訴案件發生率計算約0.5%，公司高度重視客戶的意見，向來最積極處理消費爭議；法務局統計方式不公允，如同拿台北市一年的車禍案件數去跟屏東市的車禍案件數比，永慶房屋提出嚴正抗議。
 
法務局表示，因去年不動產交易回溫，消費者透過不動產仲介購屋的意願也攀升，但消保官也接獲許多消費者反映，指購屋後發現房屋有瑕疵，質疑房仲沒有盡到把關責任。
 
消保官表示，前年受理不動產仲介消費爭議申訴案約110多件，去年申訴案件暴增達180多件，成長幅度超過6成。其中永慶房屋被申訴案量超過總量3分之1；申訴內容以滲漏水問題為大宗，質疑房仲業者沒有做到充分把關責任，事後協助態度亦不夠積極。
 
法務局指出，雖房仲業者多表示大部分滲漏水屋況無法事先發現，消保官仍呼籲房仲業者，應確實加強教育訓練，如教導業務人員判斷滲漏水技巧、加強業務人員與賣方及買方間的溝通訓練等，並於爭議發生時，積極協助處理；另外，也提醒消費者，購屋前應審慎確認房屋現況，並挑選信譽較佳的仲介業者簽約，以保障消費權益。
 
消保官提醒，若消費者有任何消費疑義，可撥打消費者服務專線「1950」或「1999」轉7812詢問，法務局將會提供消費諮詢及協助申訴，以維護消費者權益。


資料來源: https://news.ltn.com.tw/news/life/paper/1425082


2021/01/13
國內最大都更 南港調車場動土
國內最大都更案、台鐵南港調車場都更案，昨舉辦連續壁開工動土典禮。交通部台鐵局說，未來園區有6600坪公共開放空間，包含台鐵總部大樓，另有商場、住宅、飯店、影城等，預計2026年完工，開發價值超過千億，可為台鐵挹注逾600億收入。
 
該案位於松山車站通往三鐵共構的南港車站及台北流行音樂中心主動線上，鄰近捷運松山站與昆陽站間，南側緊臨市民大道，占地面積約1.64萬坪，為台鐵土地資產，由國泰人壽、三商美邦人壽、華泰大飯店、國泰建設、國泰商旅共同投資成立的南港國際一、二股份有限公司共同推動。
 
台鐵局長張政源說，南港調車場都更案2015年就簽約，期間克服非常多困難，總算可以動工。張政源說，該案打破許多紀錄，一是開發面積最大都更案，二是台鐵首次自主推動都更案，三是使用都更權利變換，未來可開發總金額300多億，開發價值超過千億，台鐵可獲得600多億，對地方經濟繁榮以及台鐵都是重要收入，彌補台鐵虧損。
 
此外，張政源說，商場可回租給開發商經營，不但是一次性收入，還有長期源源不斷資金收入，創下台鐵都更案首例。最後是首次引進壽險基金，開發量體很大，組成龐大投資團隊，把案子順利推動。
 
交通部長林佳龍說，該案位於北市東區門戶計畫，對投資者來講是對的投資。他去年促成以南港車站附近為主的軌道路網協調，未來不只台鐵，高鐵延伸到宜蘭也會在南港當做樞紐，加上板南線、環評通過汐止民生線，還有基隆捷運，都會在南港共站。
 
林佳龍說，屆時這裡將有商辦、旅館、商場跟500戶高品質住宅，還有生活機能，空出6600坪做為開放公共空間，創造2000個新的工作機會。


資料來源: https://udn.com/news/story/7323/5169376


2021/01/13
北市房市…南港漲幅最高 10月交易量最多
台北市政府昨公布去年10月房屋實價登錄交易量，去年10月有1050件，交易總額為249.81億元，比起9月983件、257.05億元，雖件數上升，但價格降低。交易量以南港區新增最多，從9月44件上升到62件，增加4成；士林區則減少最多，從9月的73件，下降至59件，跌幅近2成。
房價部分，北市內12行政區都上漲，其中漲幅最高為大同區，一坪53.64萬，比起9月上漲2.59%；漲幅最小的是萬華區，一坪45.81萬，比起9月漲0.27%。與去年同期相比，1年漲幅最高為南港區5.42%，漲幅最小為大同區1.79%。
 
各行政區交易總額依序由中山區42.19億元、大安區33.56億元及內湖區31.63億元位居前3名，總額最少為大同區，僅6.48億元。
 
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨分析，南港區這幾年有重大建設、大型公司、又有三鐵共構，過去就一直有新案陸續交屋，房屋移轉量比較大，不少民眾看準就業機會、交通方便而在南港區購屋。士林區相對沒有新建設，加上發展重心往東部移轉，民眾會選擇往潛力的區域置產。
 
徐佳馨指出，大同區地價房價上升最快，是因政府積極推動都更或危老重建，吸引地主改建，讓地價增加明顯；萬華區則是因長期發展遲滯，發展最久社區老舊導致改建困難，房價或地價自然比較差。
 


資料來源: https://house.udn.com/house/story/5889/5169398


2021/01/13
投信發行REITs 拚明年問世
金管會擬做大台灣REIT市場，參考星、日、港等國外經驗增加基金架構REITs，跟銀行信託架構雙軌並行，昨（12）日預告修改投信投顧法，讓投信也可以發行不動產基金受益憑證，基金可融資、收購或出售不動產，募集的投信也負責管理不動產，預計今年底前拚立法院三讀通過，最快2022年下半年可望正式問世，為我國資本市場注入另一股活水。
 
我國於2003年發布不動產證券化條例，允許REITs採信託架構發行，由信託業即銀行擔任發行主體，不過設計先天不良，法規上沒有足夠彈性，發展遭限制，且不像國外追求發行高報酬而積極操作，至今市場冷颼颼，只有七檔發行，規模更只有968餘億元，相較於日本2.98兆元、新加坡2.3兆元及香港上兆元規模者都差異甚大。
 
金管會證期局副局長蔡麗玲表示，金管會因此參考日本、新加坡及香港等地之不動產投資信託制度，開放REIT採基金架構發行，是提供多元投資管道、提升資產管理產業競爭力，活絡我國不動產證券化市場，並協助總體經濟發展，但REITs標的多為商辦極少住宅，此次修法並不會因此炒熱房價，此次修法60天預告後公告，不過還需要再修訂子法，最快年底前可望完成三讀，第一檔基金架構REITs在2022年下半年才有機會問世。
 
金管會表示，基金架構REITs與銀行信託不同，一是基金架構引入不動產信託事業擔任管理機構，有利發揮專業，銀行信託業則委外不動產建經公司管理，保管亦由銀行來做。而基金架構將保管與管理分離，權責畫分更明確。
 
此外，基金架構REIT有更多彈性，包括可利害人關係，因不動產來源多為不動產開發商或發起人，而且管理機構也多屬同一集團，有利活化資產，讓資產配置更彈性。此外，也享有簡化追加募集流程、確保取得優先購買權與收益支持等優勢。
 
借款額度也不同，銀行信託架構依信評不同，可借款額度占資產總規模2%~45%，分母的總資產規模是計入REITs的資產；而投信基金架構採單一比重，最高不得逾基金淨資產規模40%。海外投資方面，二架構均可投資，但信託上限49%，基金的門檻還需子法再討論。


資料來源: https://money.udn.com/money/story/5613/5169502


2021/01/13
興富發 台中推兩建案
興富發（2542）在台中七期推出總銷150億元大案「市政愛悅」，銷售順利突破八成，主力買盤為中科新貴及台商企業主；興富發表示，今年上半年乘勝追擊，將在台中七期與台灣大道一口氣推出兩案，總銷達140億元。
 
目前已知，預計今年上半年進場的兩案，分別位於七期的「市政一號院」，每坪單價已上看5字頭，總銷90億元；另一案位於台灣大道近中港交流道，總銷約50億元。
 
興富發持續加碼台中房市，日前才剛公告以總價17.91億元、換算每坪約246萬元買下台中市七期河南路、近市政路原沙夏汽車旅館728坪土地，預計最快今年底或明年推出首購型產品。
 
興富發表示，台中七期作為市政、商務核心，在財團千億投資及交通建設發展等利多帶動下，全球菁英湧進，加上鄰近的中科園區持續擴建，廠商積極招募科技人才，均成為房市剛性買盤的支撐主力。
 
尤其，市調指出，未來十年台中七期將至少有15棟商辦、百貨及酒店大樓陸續完工，初估可吸引4萬人進駐，這些白領階級若以30%自住購屋需求換算，潛在客戶就超過1萬餘人。
 
「市政愛悅」為興富發去年下半年在中部的最大案，基地2,452坪，位於台灣大道三段興富發「TOP 1」商辦旁，規劃1,244戶住宅（含八戶店面），坪數在23至36坪的二、三房格局，每坪單價43萬至45萬元，主力總價1,100萬至1,500萬元。
 
興富發祭出購屋圓夢計畫，標榜兩房加車位自備（簽約至交屋）僅需58萬元，三房加車位自備78萬元優惠，吸引許多台積電、友達等大廠員工出手。


資料來源: https://udn.com/news/story/7252/5169395