房市9月移轉棟數有回溫的跡象，業界多認為房市已漸利空出盡。不過，戴德梁行董事總經理顏炳立昨（4）日表示，今年房市大勢已去、房價下跌趨勢不變，後市不容樂觀。

顏炳立說，利率攀升使資金緊俏，未來房價下跌趨勢不變，利空出盡得要出現大量，但現在沒有，不能說政府打炒房無效，因為打炒房是「慢性藥」。

針對本季房市走勢，顏炳立維持先前態度，認為今年房市是「黯淡的月」，房價會鬆動，但不會突然暴跌。以蛋黃區來看，大約一年跌2.5%左右，跌幅較小，一般人感受不出來，蛋白區可能跌10%左右。今年房價漲勢放緩，但拋售壓力未到，價格跌幅不大。

量能方面，今年量縮格局不變，住宅市場不降價，就看不見買盤，因此現在建商多以低首付來搶買盤，現階段量需要用價來換，只要自用價格合理就買。

政府推出多項打房措施，包括平均地權條例、囤房稅2.0，乃至近期的虛坪改革等，顏炳立認為，政府打炒房是有用的，這個慢性藥藥效正在慢慢發酵，例如去年某戶單價103萬元能成交，今年要再賣到更高就不太可能，至於囤房稅，政府實際上想逼出量，但要逼出來也不容易。

今年仍有部分區域有創新高單價的個案，顏炳立認為只是曇花一現，單價創新高只是建商用總價掩蓋單價，實際上，未來去看成屋後，還能不能賣到比原價位更高就知道了，若盲目繼續追高單價，只能給予祈禱與祝福。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/7485003?from=edn_subcatelist_cate

今年下半年新法上路後，打炒房效應讓全台房市產生波動，在政策「管住不管商」原則下，反到讓建商及高資產族將目光轉往商辦市場，在疫情後全球供應鏈重組的浪潮下，資金大舉回流台灣帶動產業發展，也點燃下一波的商辦戰火。

資金大舉回流的趨勢下，政策也正面回應，除了全面調降海外資金匯回的稅率，由目前的20%下修至8%至10%，若台商境外資金投資經審查合格，稅率還可再降一半。不動產業者不諱言，保值、抗通膨的優勢，促使投資在商辦、廠辦或擴廠等商用不動產需求，成為現下最熱門的投資標的。

雖然目前政府打炒房氛圍影響買氣，讓投資人不敢貿然前進，但不動產業者分析，由於平均地權條例修法政策當中，限制私法人的購屋彈性，改採許可制，但「僅針對住宅型產品，純商用不動產則不在此限」，也就是說商用不動產成為炙手可熱的資產配置首選。

從「平均地權條例的修法『管住不管商』，私法人將目光從豪宅轉向商用不動產。」的趨勢來看，多數企業看準商辦不受囤房稅限制, 貸款成數也不受限制，紛紛出手購置。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，在通膨的預期心理下，高資產族對於優質商辦購置規劃更加積極，在央行升息至今已達3碼的情況下，預期投報率也應隨之上調0.75%，特別是精華區商辦具「高投報」特色以及「高出租率」的地段優勢，預期接下來精華區商辦將成為交易重點。

受惠資金回流及外資在台投資 頂級商辦點燃戰火

確實受惠台商回流及國際政經因素，促使外商投資台灣移轉的趨勢下，頂級商辦市場需求熱度高，從今年的億元級商辦交易來看，包括是「書田大樓」10樓、「環球經貿中心大樓」7樓、內科「長虹NASDAK」5樓、「聯虹識野科技大樓」3樓等，都看到法人置產蹤跡，顯見商辦產品已成為現在不動產交易的大宗。

商仲業者進一步分析六都商辦整體交易熱度，在這幾年台商回流下，又以台北市的商辦為交易熱區的一級戰場，累計吸引高達828億元的交易規模。商仲業者表示，目前精華地段的商辦市場供不應求，再加上指標A級商辦聚落信義計畫區內的商辦大多「只租不售」，若有物件釋出，不乏有自用需求的買家願意積極以高價購入，在這樣的趨勢下，連帶引爆台北市五大商辦熱區，無疑將點燃北市精華區下一波的商辦戰火。

台北市多數指標商辦「只租不賣」 稀有可銷售頂級商辦釋出搶手熱門

今年房市交易中，商辦從配角變主角！根據信義全球統計，今年第二季台北主要辦公商圈平均租金為每坪2,465元，較前一季增幅1%、較去年同期增幅5%；整體空置率維持在3%以下低水位，來到2.53%。台商回流強勁辦公室需求下，助攻商辦租金年年漲，吸引投資人佈局精華地段的商用不動產。

近年辦公租賃市場空置率持續維持低水位，尤其信義計畫區的頂級辦公室更是吸引大型企業或國際集團搶租，A+級辦公大樓空置率更是降至2.44%。

不動產業者指出，台北市多數指標商辦只租不賣，且A級商辦租金年年上漲，買方動機從節稅、置產、穩定租金收益角度持有。稀有釋出可銷售的頂級商辦，一公開即吸引買家出手。

看準商辦中長期的穩定投資收益，除了有專業投資機構、企業集團等大型買方攜雄厚資金進場，鎖定位處精華地段，積極買進布局，不少高資產的自然人，也決定將商辦放入資產配置的選項之一，成為目前商辦交易持續增溫的主因。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5638/7484116

台塑（1301）企業總部搬遷配合都更時程，總裁王文淵坐鎮，未來兩周搬遷完畢。台塑總管理處昨（4）日公告，9月中起陸續搬遷到內湖，10月20日起正式在內湖大樓辦公。新台塑大樓預估最快2028年完工，房仲業者估算，台塑敦北總部大樓都更後的整體開發價值逾900億元、上看突破千億元。

配合敦北總部都更時程，台塑企業2018年5月斥資187億元，購入位於內湖「T．CBD」三棟商辦大樓，做為臨時新總部。近九個月裝潢完成，台塑總部近5,000名員工將分兩批次搬遷到「台塑內湖大樓」，三棟大樓合計面積近3萬坪，還將採用人臉辨識系統自動打卡，兼顧效率與社交距離。

台塑第一批搬遷從9月19日開始至9月底，包括四大公司、總管理處第一組人員；第二組人員則是四大公司、管理中心等的幕僚單位、核心高層，自10月初開始到10月19日止，10月20日正式進駐內湖新總部。

台塑敦北總部大樓位在台北市敦化北路和民生東路口的商業精華地段，土地面積廣達6,380坪，早在2014年9月台塑集團就拍板將進行都更，是全台最大自辦都更案，備受各界矚目。

依據台塑都更案規畫，維持現有前段二棟A級商辦大樓（地上22樓、地下5樓、樓高約90公尺）、後段一棟高級住宅大樓（地上22樓、地下3樓、總戶數約100戶），全部樓地板面積5.8萬坪。原本預計2028年完工，不過因受疫情影響，加上近來持續傳出缺工、缺料，可能延後到2029年落成。現有台塑總部中庭區域的封閉停車場將轉為綠地，開放式空間與周邊居民分享。

考量未來集團運作以及後續AI、綠能、儲能等新事業項目開展，台塑敦北總部都更新大樓完成之後，回歸新大樓的將是企業管理中心、行政中心以及四大公司決策、營運等核心單位，部分後端運作事業單位未來將續留內湖據點。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/10871/7484997

台北市地政局公布最新一期實價登錄統計，今年6月全市僅成交830件，12個行政區中僅中山區超過百件，中正區、南港區、大同區整月交易都不到50件，南港更只有37件，堪稱窒息量。不過，房價仍持續上漲。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，房市交易清淡，房價卻仍上漲，主要是供給量太少，由於市場缺貨，少少需求就造成房價上揚。至於供給量會這麼少，則是政府政策造成的。

根據台北市地政局統計，今年6月實價登錄交易件數830件，較5月減少54件。12行政區中，僅中山區超過一百件，其他都在一百件以內，士林、文山區都只有50多件，中正、大同區只有40多件，南港僅37件。

房價部分，全市均價一坪58.2萬，已連續三個月上漲，其中大樓均價每坪70.4萬元，再創歷史新高。

何世昌表示，本來房市價量連動，交易量增加，房價跟著上漲，買氣下滑，賣屋不易，交易量減少，房價就下跌。

然而政府近年一連串政策，如房地合一2.0規定5年內轉手課稅35%~45%，許多人為避重稅，延到5年後才賣，不少人為了400萬元自住免稅額以及10%稅率，更決定持有6年再賣，市場供給為此減少不少。

新上路的平均地權條例規定預售屋禁止轉售，也讓市場供給減少，本來預售屋轉售量一年大約6萬到10萬件，但新制上路，以之前房仲統計25%一年交易比例來算，市場將減少一萬多間預售屋轉售。

央行之前推出第二戶限貸，從最高八成，降至七成， 此一規定，也讓很多想換屋的人，因為自備款不足問題，延後換屋。由於換屋族原本想賣掉的第一戶通常房子比較小，是市場剛需主力，如今不換，也讓市場供給減少。

何世昌表示，在政策干擾下，傳統房市價量關係已被打破，近年「量縮價漲」已成常態，南港、大同即便一個月只有三、四十間房子成交，賣方仍老神在在，房價還是喊漲，預料這種情況短期內不會改變。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/7476079

被視為年度最大黃金大檔的第四季「雙十節檔期」，即將醞釀登場，與往年相較大異其趣的趨勢是，不少建商紛紛重押商用不動產市場，使得這波推案檔期，商辦和廠辦案將挑下大樑，最受矚目的指標案包括「華固時代置地」、「華固中央置地」、「中工雲宇宙AI園區」，三大案總銷逾428億元。

自「928檔期」之後，第四季年度壓軸黃金檔期「雙十檔期」即將登場，住宅市場推案動能轉強，住展雜誌估北台灣都會區至少有2千億元以上新案，將陸續公開；其中與往年大異其趣的是，今年商辦和廠辦大樓暗潮洶湧、搶客積極。

最受矚目指標案，即台北市中山區堤頂大道「華固時代置地」總銷達96億元，南港捷運昆陽站旁「華固中央置地」總銷達132億元，以及新北市土城「中工雲宇宙AI園區」可售約至少200億元，三大案總銷逾428億元。其中，光是百億級大案就有兩筆。

華固建設近年布局商辦大樓市場，來勢洶洶，光是雙北市就卡位五大案，其中「華固時代置地」規劃地上17樓、地下5層，未來擁有東環線雙捷交匯的交通優勢；「華固中央置地」則規劃地上26樓、地下5層。

另外華固北士科總銷46億元「華固樂富中心」，還沒蓋完就已被100％訂購一空：中和「華固中原置地」總銷約52億元，目前仍鴨子划水衝剌中；土城「華固國家置地」總銷80億元則只剩下二戶店面；另外北投「正大商辦案」總銷估計將有255億元，台北市大直「合璞案」未來總銷也有44億元，目前仍在規劃中。

至於中工「雲宇宙AI園區」位於含金量高的土城工業區，為新北市最重要產業樞紐，最近上樑，近期可望正式推出，兼具AI智能、環境永續、共享循環、健康安全及符合ESG劃時代意義的指標廠辦，更運用最先進雲端科技和數位雙生科技，為產業鏈連結脈絡；估可售金額可望有200億元，將是第四季商辦市場的超級大案。

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20231002700119-430601

▲基隆到桃園火車站周圍的房價曝光，涵蓋1~7字頭。

基隆到桃園火車站周圍的房價曝光，涵蓋1~7字頭，最貴是松山、最親民是八堵，每坪均價僅15.4萬元。而漲幅最高的是汐科站，年增8.1%，房仲表示，該區近年補漲力道強，新案與指標社區開始見到6字頭成交。

據據實登資料，統計台鐵基隆到桃園各站平均房價，涵蓋1字頭到7字頭，房價差距大，松山站均價最高，每坪78.3萬元，基隆各站都在1、2字頭，其中最親民的是八堵站，每坪僅15.4萬元。

住商不動產基隆七堵加盟店長黃義隆指出，基隆老社區多，尤其火車站周邊素地難尋，一直以來新建案供給稀少，不容易見到房價大幅攀升，「但這幾年雙北房價高漲，許多新婚、首購族移往基隆購屋，像七堵站這樣的大站周邊機能佳，購屋詢問度高。」

至於廣為討論的基隆捷運，黃義隆說：「捷運預定路線與目前台鐵路線相同，票價可能高於區間車，所以通勤族對捷運的期待感不如外界預期高。」

▲汐科站的房價漲幅最高 。

而成長最多的是汐科站，年增8.1%，平均每坪來到41.3萬元。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，汐止與南港一橋之隔，通往內湖也方便，又是雙北唯一雙國道區域，加上汐東捷運建設題材，吸引不少北市客「以時間換空間」，近年補漲力道強。

曾敬德說，汐止、汐科站周圍同樣新案稀缺，汐科站旁新成屋「鉌田心境」成交單價已達55~60萬元，另外指標中古社區如「甲山林天廈」、「寰宇首席」小坪數也都陸續出現6字頭交易。

資料來源:https://house.ettoday.net/news/2582736

受惠企業自用需求殷切、及辦公總部升級潮的加持，台北市A級辦公大樓租金身價再創新高，最新調查顯示，台北市A辦平均每坪月租突破3,000元大關，來到3,052元，年漲幅達3.6％；接下來，台北市信義計畫區最新完工的「富邦A25」可望成為亮點，據悉中高樓層每坪月租開價站上5,000元，將挑戰最高平均開價的頂級辦公大樓。

仲量聯行3日公布2023年第三季商用不動產市場季報，聚焦在辦公租賃市場。仲量聯行董事總經理侯文信表示，最近市場的焦點，一個是辦公租金已突破3,000元大關創新高；另一個則是「富邦A25」可望出現亮眼的租金行情。

仲量聯行副總經理游淑芬表示，「富邦A25」因有近3萬坪辦公空間釋出招租，使得北市A辦平均空置率攀升至4％以上；但由於自用、去化、預租的總面積逾1.4萬坪，促使成交租金持續向上攀升，信義頂辦的最高租金亦被推升至每坪月租站穩5,000元大關。整體來說，辦公租賃市場仍屬強勁的房東市場格局。

游淑芬分析，下半年以來辦公去化量急遽攀升，主要來自於業主自用，及辦公室升級搬遷需求，需求產業則多為科技、金融、醫藥業。展望未來，除南港區域，北市核心商業區於五年內將有22.2萬坪新供給，其中約14.5萬坪屬可租賃樓地板面積，預計2027年開始市場需求壓力可望紓解。

市場對於綠建築的需求日益漸增，因此對既有建物的房東卻也形成競爭上的壓力，積極尋求維持競爭力的解決方案，由此可見於今年度台北市有屋齡30年以上的「國貿大樓」、「宏國大樓」，分別取得LEED黃金、白金級認證的案例，但由於ESG的範疇很廣，企業可選擇最適合自身的方案與策略逐步落實。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20231004000170-260202?chdtv

商仲業者指出，未來要躋身頂級A辦，除了要有便捷的交通，如高鐵與捷運共構串連外，還必須符合「綠建築」的淨零碳排大趨勢，租金才可望穩居層峰位置，依此條件，預期台北市南港區將成為頂辦下個新戰場。

全球朝向淨零碳排趨勢，ESG綠建築結合大眾運輸系統的TOD開發已成為市場趨勢，仲量聯行盤點台灣各高鐵站，步行十分鐘內可達、三鐵共構車站轉乘捷運站點總路程十分鐘內可達之52棟大樓，辦公樓地板面積達約105.7萬坪。其中，既有建物綠建築商辦樓地板面積以南港、板橋、台北站面積最大。

仲量聯行董事總經理侯文信表示，由於北市核心商業地帶用地取得困難，過去大型廠房林立的南港地區在都更推動下，具整體規劃的大型開發案林立，成為企業選擇設置總部的首選地區。

目前，北市南港站附近可供租賃之既有綠建築辦公大樓，空置率僅約1.5%，但預計於2030年待更多大型開發案完工後，南港地區之綠建築將達到約27.3萬坪之可租賃樓地板面積，躍身成為台北新興核心商業區。

其中最具代表性的案例如台壽C3，為東區門戶南港經貿園區之最後萬坪商業地，將在2024年第3季提供南軟地區約2.6萬坪之最大商辦租賃量體，以綠色空中走廊連接中信金融園區、南港展覽館、捷運南港軟體園區等站，預期將成為近期市場矚目的焦點。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/7482111?from=edn_subcatelist_cate

今（2023）年第三季台灣央行理監事會議於9月21日舉行，決議利率連二凍，也沒有新一波的選擇性信用管制措施，央行總裁楊金龍提及貨幣政策緊縮將持續的訊息，緊縮可能將維持一段時間。房產專家、寶麟廣告副總經理管清智分析說，央行這次的利率及房市決策符合預期，「代表央行不希望房價暴起，當然也不希望房價暴落」；而有購屋需求的民眾，管清智也給予幾點建議。

央行指出，綜合國內外經濟金融情勢，考量國內通膨緩步回降趨勢，明年通膨率可望降至2％以下，且今年國內經濟成長不如預期，預估今、明兩年產出缺口都為負值，央行理事會認為這次維持政策利率不變，將有助整體經濟金融穩健發展。至於信用管制部分，隨著相關制度與措施，今年以來房市交易減緩，房價漲勢漸緩，預期效果將持續發酵，央行會持續檢視不動產貸款情形與房地產市場發展情勢，以及管制措施執行成效，適時調整。

管清智認為，央行政策利率維持在1.875％，就利率的走勢，完全符合自己去年升息循環開啟時的預判，這波利率高點會落在1.875％，若突破2％，台灣的經濟、產業面將不易承受。

對於央行的利率政策與房市管制考量，管清智提出幾點分析，代表通膨已稍受到壓制；高利率、高資金成本仍將維持一段時間；台灣利率高點已到，資金成本最高的時間就是現在；高油價是未來經濟的變數；央行關注房市的重點在交易量。

管清智指出，央行希望確保房市交易量溫和持平，代表「央行不希望房價暴起，當然也不希望房價暴落」，管制措施主要在壓制短期投資客、多屋族，鼓勵首購與自用，確保房地產可長線平穩的發展。

至於以現況來說，想購屋自住、置產的民眾適合進場嗎？管清智表示，短線資金投機需求者幾乎消退、也不太會進場；中長線資金置產需求者，建議可積極進場、比較，選擇自身熟悉區域的不錯標的；單純自住需求者，可把握今年第四季絕佳進場時間，房市環境對於買方也更友善，可掌握機會選購符合自身需求及購屋預算的產品。

資料來源:https://news.housefun.com.tw/news/article/102178394256.html#news-article

▲高力國際企業租戶服務部資深執行董事陳頌民今（27）日表示，據最新調查顯示，儘管全球景氣影響外商跨國企業的辦公室升級和需求動能，但在本土企業撐盤下，第3季不論頂級、A級和B級辦公室，租金行情都全面攀升。

今年第3季新北市辦公租賃市場繳交出亮眼的成績單，高力國際企業租戶服務部資深執行董事陳頌民今（27）日表示，據最新調查顯示，儘管全球景氣影響外商跨國企業的辦公室升級和需求動能，但在本土企業撐盤下，第3季不論頂級、A級和B級辦公室，租金行情都全面攀升。

高力國際今（27）日公布第3季商用不動產市場，在辦公租賃市場方面，租賃動能第三季起略有復甦，租金持續緩漲。

陳頌民表示，高力國際最新「2023年第三季台北市商辦市場調查」，本季有新投入市場的凱越敦南大樓與國壽松江大樓等兩棟供給約8,429坪，市場整體存量來到103.7萬坪。需求方面，第三季淨去化量3,111坪，在供需相互抵銷下，本季空置率略升至6.44％，平均租金維持過往走勢，持續走升至本季的每月每坪約2,478元。

從商圈跟等級來看，因有跨國企業調整空間及人力編制，本季頂級大樓市場去化量為負值，空置面積增加1,211坪，空置率小幅上揚至9.69％，且大樓滿租比例也較上季下降。

A級大樓市場主要受到兩棟新大樓落成影響，空置率增加至5.36％，但以大樓出租狀況來看，滿租比例反而較上季提高。

B級大樓需求相對穩定，空置率僅微幅上升至3.68％，大樓滿租比例也是較上季增加。從商圈來看，信義、敦南與南京松江等三個商圈因為有新大樓尚未去化完全，空置率較上季增加，其餘商圈則都較上季微幅下降。

本季租賃供需的變動仍未影響平均租金走勢，以單季0.66％的幅度來到每月每坪約2,478元，其中B級大樓漲幅0.79％最明顯，來到每月每坪約2,034元，且議價空間也最小，甚至有些B級大樓租金也已逼近A級大樓水準。

商圈方面，敦南商圈與信義商區雖今年度都有新增供給釋出，租金依然持續走揚，本季分別以1.17％與1.05％的單季漲幅來到每月每坪約2,313元與3,194元。

高力國際企業租戶服務部資深執行董事陳頌民認為，有別於前半年租賃活動的平淡，第三季可以明顯感受到市場動能回溫。他也觀察到本季幾個重點：第一、租賃活動以本國企業較為主力，決策速度與先前相比較為積極快速；第二、跨國企業受限於當地的資本支出多數都需要呈送至區域總部決策，即使本季雖也有感受到租賃詢問度提高，但決策過程仍長，要見到大幅度復甦可能仍需一段時間；第三、租金成長動能主要來自於原址續約，而此租金調整主要也是反應這過去3-5年的合理租金漲幅，而新簽訂的租約由於已是當前最新租金行情，繼續往上拉抬租金的空間已小。

接下來即將進入年末，陳頌民表示，第四季預期會有皇翔台汽北站、上海商銀總部與遠雄大巨蛋等三棟大樓落成，加上前三季的新供給，整體年度的新增供給總計達7.2萬坪，扣除企業自用後，實際可供租賃面積約5.6萬坪。

市場現在對於租賃需求已由「大」轉為「小」，恐將拉長供給去化時間，因此他也預測至年底的空置率變動幅度不大，大約維持在6.5％的水準，而租金仍呈緩漲走勢到每月每坪約2,490元。

根據高力國際初步調查，市中心的七大商圈在2024至2027年內將有25.3萬坪的釋出，時程較為明確即2024年的2.2萬坪與2025年的7.5萬坪，而原先預計2025-2026年的龐大供給量也因為部分大樓審查程序或興建時程拉長，釋出時程也將往後遞延，可望沖淡對於市場的衝擊。對房東來說，不論是新或舊大樓，陳頌民建議現在就可以開始著手精進大樓軟硬體設備、準備綠建築／智慧建築／健康建築認證、優化物業管理服務、擬定適切招租策略等多面向切入，才能成功的因應下一波大量供給。

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20230927701422-430601