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2021/04/14
擅入房客屋內討租金 侵入住宅罪判刑
高雄一名林姓房東因租約到期，與房客約定在到期日下午點交房屋，約定時間到卻遍尋不著房客，開門進入察看卻挨告侵入住宅罪，幸好檢方認定房東進入非無故，對林不起訴。但另一個房東擅入房客屋內要討房租卻被法院判刑，法官理由是催討房租方法很多，不能擅入租客屋內。律師提醒，房屋出租後，實際支配權就由房客掌握，不是所有權人。
高雄地檢署調查，林姓房東與房客的租屋合約在去年10月24日到期，林男找房仲劉男、王女與房客聯繫，約好到期日下午2點點交屋況；林男等人到達後遲遲等不到房客也聯繫不上，擔心房客恐在屋內輕生失聯，開門進入，卻被房客提告侵入住宅。
 
檢方後來根據大樓監視器畫面，認為3人進入屋內時間很短暫，雖未經房客同意入屋，但當天是房客約好與房東點交，自己卻失聯。房東入屋確認房客安全及屋況，符合正常的道德習慣並非無故，不起訴3人。
 
北市蔡姓房東前年11月某日中午，持備份鑰匙打開王姓房客大門要進入屋內，王姓房客在客廳看電視，馬上報警，蔡被依侵入住宅罪起訴。審理時房東喊冤，稱因房客11月房租未繳，聯繫不上人才入內。但法官認為房東還有其他正當法律途徑來催繳租金，判處房東拘役15天，得易科罰金。
 
律師朱俊銘解釋，房東將房屋出租後，房屋的實際管理支配權就由房客掌握，刑法的侵入住宅，保護的是房屋的實際支配者或管理者。


資料來源:https://udn.com/news/story/7321/5379715


2021/04/14
房市逃命波？房仲：議價空間5％
房地合一稅2.0將於七月一日上路，房仲業者表示，對買方來說，新制上路前的確是不錯的購屋時機，想撿便宜首先是要勤看屋，其次是議價空間以目前行情往下抓百分之五，成交機會大；可鎖定前一、兩年推案量較大或交屋量很大的地區，這些地方的預售屋或新成屋多，委售量會較大。
 
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨說，這次修法重點在於將持有五年內售出的稅率拉高、境內法人稅率比照自然人，以及把預售屋、股權移轉納入房地合一核課範圍，影響最大的除了法人，就是持有兩年以上，未滿五年的非自用屋主，以及剛好買了預售案的投資客。
 
針對新制上路對房市的影響，徐佳馨說，可分為三個層次，首先是價量會縮小，但價格不容易跌；第二是靠交易量能維生的仲介及建商會受影響，專做投資客生意或規模較小的業者可能因此周轉不靈；第三是買賣雙方會有觀望期，從經驗上來看要一、兩季後才會逐漸恢復正常。
 
七月之前是否會出現逃命波？徐佳馨指出，房地合一稅是獲利才課稅，應不致出現所謂的逃命波，頂多叫做拿出來賣賣看，若七月前賣得掉就實現獲利，賣不掉就放滿五年，房市可能變成死魚盤，下半年交易量恐不樂觀。
 
住展雜誌研發長何世昌認為，如果沒資金壓力，建議賣方不用趕在七月前賣，因為新制上路後，預期很多持有五年內的房子會被「關廁所」，市場的待售物件會變少，在需求不變下，對賣方有利，有機會轉嫁稅負。
 
「有購屋需求的人七月前會是好買點，」何世昌說，有些投資者不想被鎖那麼久或資金有需求，會趕在新制上路前賣，買方選擇性多、議價空間也較大，建議近期要拚命看房子，找機會。
 
至於議價空間有多少？何世昌表示，賣方若是近期買的，目前大概賺百分之十到十五，建議往下抓百分之五，賣方還是有小賺，成交機會大。建議買方盡量去找前一、兩年推案及交屋量大的地方，持有未滿五年的物件多，委售量會比較大，如新北市林口A7重劃區、五股洲子洋，板橋江翠北側及桃園市中路特區等。


資料來源:https://udn.com/news/story/7238/5381483


2021/04/14
修法降公設 花敬群：會很有感
針對公設比過高，內政部次長花敬群日前透露，諸如車道、車位的公設，擬修法「不可計入樓上公設一起算」。內政部五月前會確定最終版本，送行政院審查。花敬群說，休閒室等空間將一定比例限縮，民眾「會很有感」。
 
花敬群表示，內政部修法方向，是減少不合理、不必要的公設計算。他舉例，停車場車道不應該算成整個住戶共同要來承擔的？「誰買車位誰承擔。」一個正常停車位大約十一、十二坪，假設賣一百五十萬元，一坪大約十三、十四萬元，「上面可能一坪六十萬，把下面的拿到上面去賣，這就不合理。」
 
「我也不曉得為什麼過去沒有管，但發現這問題後就趕快來處理，」花敬群說，未來修法後，車道只能放下來當停車場賣，上面的公設比就會降。
 
而像是休閒室、娛樂室、交誼廳等，花敬群說，過去這些管委會空間，有些建案可能搞好幾間，比較大的社區會做一定比例的限縮，相關修法若能獲政院、立院的支持，「對於公設比的降低會滿有感的」。
 
內政部預估大致可減多少公設？花敬群未鬆口，他說，現在新成屋公設比有三成六，甚至有四、五成的；樓梯間、消防公安空間、機房、垃圾貯藏間、一定程度的大廳等公設空間，本來就是必要的，「至少不要太誇張」。
 
「兩成、兩成多，我覺得是合理的，」花說，以集合住宅社區而言，公設比三成內他覺得都算合理；像現在蓋社會住宅，他的要求就是努力讓公設比在三成以下，不需要的就不要蓋，「有些案例比較特殊，可能到三成二、三成三，很勉強了。」
 
花敬群以明倫社宅為例說，法律明文規定可以蓋，建築師、設計師不會想太多，可以蓋的都蓋出來，最後就會有大陽台跑出來，「沒人說一定要蓋，可以少付一點租金也很好。」
 
至於若修法成功三讀，新制何時上路？花敬群說，還在討論中，要等部內最終版本定案，同時也要建築師、地政士等業界溝通釐清，就專業及法理上討論合理與否，也要獲得行政院、立法院支持。
 


資料來源:https://udn.com/news/story/7238/5381499?from=udn-catelistnews_ch2


2021/04/14
AIT砸14億置產 供員工住宿
3年前「由租轉買」
相較中國強推港版國安法，美國在去年中公開標售駐香港總領事館宿舍，美國在台協會（AIT）三年前「由租轉買」，大手筆砸近十四億元在北市買住所，先是以逾兩億元買進AIT內湖新館正對面的豪宅「文心AIT」二十樓兩戶，後再砸十一．六億元在天母包下整棟建案。
 
買下天母整棟建案、內湖2戶豪宅
二○一八年時傳出AIT在台尋找住宅標的，當年十一月就與新美齊簽約，以十一．六億元包下北市中山北路六段四四一巷內的整棟預售建案；該案基地面積約三○二．五坪，當時預售建案原規劃地上十三層樓、一層兩戶，但AIT買下後則要求建商提高安全規格，並改為十二層、採一層一戶。
 
該建案施工過程中均採取外部顧問標準，也通過美國國務院下屬海外建築業務局（OBO）高規格審查標準；根據最新實價資訊，該案已在二○二○年九月興建完成，整棟建物面積約一六四三坪（包括四十六個車位），格局為四十五房二十二廳三十五衛。
 
內湖新館為租地自建 租約99年
房產業者分析，AIT在台四十二年，過去均以租賃為主，例如一九七九年最初的北市大安區信義路辦事處採取承租方式，就算兩年前搬遷到內湖新館，也是向台灣以租地自建方式進行；根據內湖新館合約，租期九十九年，租金約三億三千九百餘萬元，AIT採一次付清方式交付，租約自二○○五年一月起生效。
 
AIT在買下天母整棟建案的前一個月，二○一八年十月就以近二．○八億元買進內湖新館正對面的豪宅「文心AIT」二十樓兩戶，其中一戶總價八三○三萬元、約一○七．八一坪（包括三車位、約二十六．一六坪），扣除車位坪數與總價六百萬元，拆算每坪單價約九十四．三三萬元；另一戶總價近一．二五億元，坪數約一三九．一九坪（包括三車位、約二十八．二六坪），扣除車位坪數與總價九百萬元，拆算每坪單價約一○四．一七萬元。
 
房產業者分析，AIT買下內湖豪宅，應是讓高層主管就近居住，天母建案則是符合多數員工的家庭需求，像是小孩就學需要，因此選擇天母美國學校附近直接包下整棟建案。


資料來源:https://news.ltn.com.tw/news/politics/paper/1442948


2021/04/13
花敬群：停車場、車道擬不計入公設
降公設面積以降低房價 草案預計下會期提出
台灣新建案公設比居高不下，為解決房價不合理問題，內政部次長花敬群昨在立法院內政委員會強調，應降低公設面積，才有辦法降低價格。目前修法方向是停車場及車道不可計入樓上公設計算，修法綠委︰政院訂定 預計下會期提出。
 
花敬群昨赴立法院內委會報告「國家住都中心於居住正義議題中扮演的功能與定位」。民進黨立委莊瑞雄質疑，新成屋公設比過高，對消費者不公平，例如有人沒有開車，連車道的公設比都灌進去；花敬群回應，這個已經在檢討，會盡快提出修法。
 
公設差別計價 無法降低房價
莊瑞雄建議，健身房、彈琴設施等公設，民眾用不到也全算入公設比，應分開計價，對消費者較公平。花敬群表示，因購屋是用總價，若規定公設要比主建物便宜，只是先射箭後畫靶，所以差別計價的邏輯，在實務上無法降低價格。
 
花敬群強調，應降低公設的面積，才有辦法降低價格，目前修法方向是停車場及車道不可以計入樓上公設來算，法案正在準備了。
 
另外，對於外界質疑包租代管成效不彰，花敬群表示，已媒合超過一．五萬戶，去年十二月和今年一月平均每月約九百戶，預計未來一年可達成一．五萬戶到二萬戶。內政部並擬修正「住宅法」第廿三條條文，將房東參與包租代管出租期間，每屋每月租金收入免稅額，從一萬元提高到一．五萬元。
 
花敬群指出，長期社會氛圍讓房東不願意報稅，政府希望租屋市場檯面化，也希望房東參加包租代管，快速彌補蓋社宅需要時間的落差。修住宅法是鼓勵房東參與包租代管，希望有租稅誘因來協助。


資料來源:https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1440138


2021/04/13
停車場、車道專用登記 房仲︰房價透明化
對於內政部提出停車場與車道朝專用部分登記，房仲業者多表示認同，認為此舉可讓建物登記更乾淨透明，學者則認為無助於降低房價。
 
信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮表示，過去購屋民眾的確曾因停車場空間灌入公設裡而困擾，但現行建商通常不會特意將車道灌入公設裡，多數會明確將車位坪數拆分；如今內政部擬修法讓車位與車道專用登記，有助於讓民眾更清楚知道自己買了些什麼。但一般民眾購屋通常還是先看總價，因此這對購屋意願及選擇其實影響不大。
 
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，虛坪議題一直干擾民眾對於房價的計算，為使房屋價格從使用面更透明化，內政部二○一一年就規定預售屋的主建物、附屬建物與公設分開計價，而雨遮更從「計坪不計價」改制到二○一八年以後新制上路的「不計坪不計價」，但問題似乎未解決。
 
他認為，隨著登記規則的越加細密，未來連停車場及車道的公設都要另外申請建號登記，顯然對越來越複雜的建案設計、居高不下的房價及購屋族權益提供了更明確的保障，也降低部分建商將車位公設灌入坪數、漲總價的亂象。
 
清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚指出，資訊透明才是最重要，若車道、停車場不能登記為樓上公設，試問位於地下室機電房、儲藏室等設施，是不是因沒有產權不能走車道就可能無法用，因爭議不小，即便實施後也無助於降低房價。


資料來源:https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1440139


2021/04/13
商用不動產爆量　Q1達338億元年增6成
主計處預估台灣今年經濟成長率4.6%，創近6年新高，企業大手筆交易也驚艷市場，商仲業者統計第1季不動產交易，高達338億元來自商用不動產，其中新光人壽、景碩科技貢獻最多，單1辦1廠交易價即達137.7億元，佔總金額4成。
 
新壽92億買開發總部
往年商用不動產第1季交易因逢農曆過年，金額普遍介於100~200億之間，但今年打破傳統，總額達338億元、比去年同期增加60%，亦是近5年Q1最高；第一太平戴維斯分析，其中7成為自用需求，以分別創造92億元、44億交易金額的辦公室、工廠兩產品最為熱門。
 
細看交易，新光人壽1月斥資92.88億元，購買35年屋齡的中華開發總部大樓，交易金額貢獻最多，該棟建物面積約7979坪，拆算每坪130萬元，創區段新高紀錄，新光人壽市區現有辦公大樓將重建，因此買下位於精華地段南京東路五段的商辦，因應自用需求。
 
工業廠房部分，買氣也強勁，景碩科技2月以44.85億元取得勝華科技楊梅廠，創近5年科技業購買工業廠房的第2高價紀錄，僅次於去年台積電購買瀚宇彩晶南科廠房的48.4億元。
 
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，全球景氣漸復甦，主計處預估台灣今年經濟成長率創2015年以來的新高4.6%，經濟表現將趨動企業對於自用不動產的剛性需求，特別是工業廠房及商辦。
 
黃瑞楠說：「雖然政府陸續推出打炒房政策，但從自用廠商的角度觀察，購地建廠至產線建置完成至少需要2年至3年，設備的投入金額更可能達到1倍以上，多屬於長期計劃，政策的影響有限。」


資料來源:https://tw.appledaily.com/property/20210330/ALGRY4XFFBA73LWY6XA6C7MAKA/


2021/04/13
房地合一稅的改革應該只是起步
在拉鋸聲中，房地合一稅2.0版終於在立法院完成修法。政府近來連續推出幾項政策，希冀能夠達到抑制短期投機、緩和房價上漲的效果，房地合一稅的修正被列為重點，財政部似乎也當成神丹妙藥，寄予千斤厚望。然而，就房地合一稅的本質而言，其用於抑制短期投機的效果並不可靠，財政部絕不可就此停步不前，尚須繼續推出更多有效措施。
 
「房地合一稅」其實並不是一個獨立稅目，而是指所得稅中將房地交易所得合併計算的一種分離課稅制度。我國稅制原先對房屋與土地交易所得分別採取不同稅目課稅；前者以財產交易所得課徵所得稅，後者以土地移轉現值課徵土地增值稅。由於房地交易價格實務上很難切分，再加上土地公告現值與市場交易價格間差距頗大，致使房屋部分財產交易所得的計算不實且偏低，而土地部分土增稅的課稅效果亦不太理想，因而造成不動產資本利得課稅的嚴重扭曲與不公。
 
估價不實與房地分離課稅一直是不動產稅制的最大盲點，而此二者又相互關連與影響。2011年為抑制房地產投機炒作而實施的特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅），係我國首次以房地實際價格課稅的交易稅，隨之於次年開始試行實價登錄制度，讓房地交易價格資訊逐漸走向公開與透明。此二措施雖都各自存在著制度設計與功能上的缺失，終而導致被廢除或修正的命運，但其卻也為不動產以實價做稅基以及房地合一課稅的建制，舖設了一條成功大道。
 
2015年財政部得以將房屋與土地交易產生的實際資本利得，於扣除土增稅稅基後，合併課徵房地合一稅，即是在此基礎之上所完成的重大所得稅改革。惟奢侈稅係為防止炒作投機與抑制房價飆漲而課，房地合一稅則是為追求資本利得課稅的公平性，兩者本質並不盡相同。
 
有鑑於奢侈稅的實施造成許多民怨，財政部在推動房地合一稅時，只好強調它是比奢侈稅打房效果更佳的改良品，在房地合一稅原本的課稅公平目的之外，硬蹭上打擊投機炒房的功能。
 
奢侈稅對持有期間一年與二年內房地分別按「實際價格」課15%與10%，房地合一稅則對相同持有期間房地分別按「實際利得」課45%與35%，藉以凸顯房地合一稅仍然具有抑制短期投機的效果。然而，由於房地合一稅係所得稅，投機炒房須有利得才課稅，反之則無，故其抑制房地短期炒作的效果當然沒有奢侈稅那麼好。其實，當年廢除奢侈稅時，財政部就應同步將土地納入課徵契稅並以實際價格為契價，如此不僅可以消弭廢除奢侈稅後可能再起的投機風氣，從而亦可減輕房地合一稅背負打房的責任。
 
然而，這次房地合一稅的修正，財政部並沒有跳脫這個既有的框限，除了一些將預售屋紅單與以股權形式移轉房地產視為房地交易，以及將營利事業依持有期間，按與個人相同稅率課稅等「補漏」措施外，主要重點仍放在強化合一稅的抑制投機效果上。為此而將適用高稅率的個人短期持有期間予以延長，從二年改成五年；原一年內課45%，延為二年，原一至二年課35%改為二至五年。其目的無非是擴大高稅率適用範圍，以期加強對房地炒作的抑制效果。
 
逢此房價飆漲、民怨再起之際，財政部這種「政策投機」作法或有其政治利害上的考量。然長期而言，為加速改善現行資本利得課稅支離破碎的問題，在尚未廢除土增稅前，將房地合一稅從「稅基相減」改為「稅額相抵」，應為更值得財政部重視與推動的改革。
 
此外，即使從抑制投機炒作的角度言，單靠房地合一稅改革亦難竟其全功，財政部應同時將交易稅（契稅）與持有稅（囤房稅）改革併入作整體規劃，才是根本之道。
 


資料來源:https://udn.com/news/story/7338/5383840


2021/04/13
房屋法定必要公設比 擬降為20％至30％
台灣房屋巿場公設比過高迭遭批評，內政部長徐國勇昨日赴立院內政委員會備詢前受訪表示，已在研議降低不合理及不必要的公設，希望將公設比合理化，避免購屋者分攤沒有在使用的空間，期法定必要公設占比約在20％至30％。
 
徐國勇指出，像是樓梯、電梯、消防設備等等，這些公設是法定必要項目，可能會占到20％至30％；另過去地下室是防空避難室，所以大家要分攤，但現在大多變成停車場，對沒買車位的購屋者是否合理，可以檢討，對於這類不合理、不必要的奢侈性公設，內政部已在檢討研議修法。
 
有關公設比相關法規，內政部次長花敬群日前指出，在制度上，包括《建築技術規則》及《土地登記規則》等，都還有需要作業及調整之處。據了解，內政部將在5月底前，把核定修法版本送政院審查。
 
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，當前地面層以上的公設比較沒有爭議，較有爭議的是地下室，包括車道跟車位車道旁邊的零碎空間也灌到大公，等於地下室買樓上價錢，但因為每個建案基地與設計不一樣，難以一同視之，建議至少規範名列公設計算方式，每項公設面積細項，讓消費者知道買到什麼，花多少錢。
 
對於政府計畫設定公設上限，中華民國不動產開發公會全聯會副祕書長張興邦表示，因應巿場需求，一般建商不會興建不合法與民眾不喜歡的公設，近年來公設比增加，主因政府修法要求要求8樓以上建築需有雙梯，才明顯提升，後來部分建案鑑於社區便利舒適性，會增加電梯數，或是增加休閒空間。
 
面對官員與部分學者認為地下室車道等不應計入公設，張興邦認為，這要從兩個層面分析，首先，房價為業者計算地價、興建成本及利潤後進行拆算，若一些成本不能計入公設，就會反映在單價上，另外地下室車道也是一種通道的概念，放在地下室的機電設施、電信機房等都需要有通道到達，合理納入公設並無不妥，目前不清楚政府就公設限制上如何規範，尚無法對內政部這項構想進行評論。


資料來源:https://ctee.com.tw/news/real-estate/444285.html


2021/04/13
新北工業區立體化2.0提升政策效能 適地發展、開發回饋及落實投資三大策略
「新北市工業區立體化方案」於今(12)日重新公告開放申請，新方案主要有三大修正方向，分別為配合計畫性城市發展「調整適用範圍」、促進非屬產業自用者落實企業社會責任的「回饋產業空間或繳納代金」方式，以及強化落實投資的「保證金及違約金制度」，期望透過新方案更能帶動新北市產業發展，同時也提升工業區環境整體服務機能，加速落實新北市安居樂業，在地就業、在地就養之政策。
經發局長何怡明表示，新北市於108年3月率6都之先倡議經濟部工業局推動的「都市型工業區更新立體化發展方案」擴大適用至非編定開發都市計畫工業區，透過提升容積率的獎勵方式，除了提高企業投資意願，同時也解決產業用地需求問題。在這之前，新北市都市計畫施行細則中，已有透過回饋公益空間取得容積獎勵的方式，讓業者能夠以公益出發，配合市府產業政策達到促進產業發展的效果。而在原版的工業區立體化方案中，新北也以獨有的「設立營運總部」5%容積獎勵，吸引廠商將營運總部設在新北，透過獎勵容積吸引更多營運總部及研究團隊進駐，帶領產業升級。截至今(110)年3月共計通過45案，新北是全台申請工業區立體化最多的城市，具有非常豐富的實務經驗，因此推出能夠結合市府產業發展目標及公益性的新方案，讓政策能夠發揮更大的城市發展效益。
為了使資源集中服務，新版立體化方案將以「新北市重點整體開發、招商區段」、「市府產業發展需求」、「產業群聚程度」、「交通條件」等條件做為劃定參考依據，配合計畫性城市發展「調整適用範圍」，透過與新北市產業政策的結合，進而提升整體產業價值。
經發局表示，立體化方案是透過容積獎勵帶動業者投資，進而促進產業發展，為了讓非屬產業自用者落實企業社會責任，因此新增「回饋產業空間或繳納代金」方式，將實質回饋利益於產業發展。未來回饋的產業空間可配合市府推動產業轉型發展，以及新泰塭仔圳、蘆洲南北側等整體開發地區工廠安遷輔導的中繼廠房，繳納的代金也能透過租金補貼機制，輔以紓困及振興輔導措施，協助企業深耕新北，推動企業永續發展。
此外，工業區立體化方案是第一個以容積獎勵促進業者新增並落實投資的政策工具，因此新增「保證金及違約金制度」，要求申請人應於投資計畫書中承諾於完成使用後應落實投資，以確保立體化申請者真正達到投資成效，並提供就業機會予市民，來強化工業區立體化落實投資的政策美意。
經發局指出，新北市工業區立體化方案截至110年3月底共計通過45案，申請土地面積達13.92公頃，透過立體化新增樓地板面積近5萬4,000平方公尺，其總新增加總樓地板面積11萬6,218平方公尺，預計可提供近1萬6,000個就業機會及創造超過950億產值，其成績居全國之冠。期望本次方案的修正能夠讓新北市產業得以均衡發展，強化企業投資成效，創造更多就業機會，讓新北市民能夠安居樂業。


資料來源:https://www.ntpc.gov.tw/ch/home.jsp?id=e8ca970cde5c00e1&dataserno=f437104db5bf204aab79c33e18c52a45