逾期30天申報遭註銷　「這筆錢」也不退

一旦土地增值稅逾期未繳，導致原申報案件遭註銷，先前已繳納的印花稅並不會因此退還。(圖/資料照)

土地買賣完成移轉申報後，別以為繳完印花稅就沒事！花蓮縣地方稅務局提醒，土地增值稅若超過繳納期限30日仍未繳清，稅捐稽徵機關將依法註銷土地增值稅申報案及查定稅額；更要注意的是，即使先前已繳納印花稅，後續因土地增值稅逾期遭註銷，已繳的印花稅也不會退還。

花蓮縣地方稅務局表示，民眾辦理土地所有權移轉時，須向稅捐稽徵機關申報土地現值，待土地增值稅核定後，應在繳納期限內完成繳稅。若超過繳納期限30日仍未繳清，申報案件就可能遭到註銷，後續還得重新辦理相關申報程序。

依《土地稅法施行細則》第60條規定，土地增值稅（土地現值）申報案件逾繳納期限30日仍未繳清稅款時，稅捐稽徵機關會先以雙掛號通知申報雙方當事人，限期繳清稅款或撤回原申報案。

若經合法通知後，逾期仍未繳清稅款，也沒有撤回原申報案，稅捐稽徵機關將依法逕行註銷申報案及其查定稅額。

稅務局特別提醒，部分民眾可能認為土地移轉既然已經申報，且相關印花稅也已繳納，就算土地增值稅晚一點處理應該不至於影響太大，但實際上並非如此。

一旦土地增值稅逾期未繳，導致原申報案件遭註銷，先前已繳納的印花稅並不會因此退還。換句話說，民眾除了可能需要重新辦理土地移轉申報，也可能增加額外的時間與成本。

稅務局因此提醒，民眾收到土地增值稅繳款書後，務必確認繳納期限，尤其涉及土地買賣、贈與或其他所有權移轉案件，更應留意相關稅款是否如期繳清，避免因一時疏忽逾期，導致原申報案件遭註銷，徒增後續處理成本。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/28604

當初央行強化信用管制的重要政策背景之一，就是控制不動產授信集中風險，如今集中度已明顯下降，加上房價與交易量同步降溫，央行接下來勢必要面對「政策是否需要進一步調整」的十字路口。(圖/資料照)

央行第七波信用管制實施至今已近2年，隨著房市交易降溫、房價修正，加上銀行不動產放款集中度持續下滑，市場對信用管制何時鬆綁的討論再度升溫。住宅週報社長陸敬民直指，不論第三季或第四季，今年底前央行都面臨鬆綁壓力；若第三季僅做小幅調整，恐怕只是「有鬆跟沒鬆一樣」，反而第四季若政策調整，幅度可能更為明顯。

陸敬民表示，央行過去祭出信用管制，主要考量不動產放款集中度過高，以及房市資金過度集中等問題，但如今市場環境已出現明顯變化，相關數據也逐步反映管制成效。他認為，若到了今年底仍維持現行政策，央行勢必要面對產業界對於信用管制是否還有必要持續的質疑。

事實上，國銀不動產放款集中度已出現連續下滑。2026年6月底，全體銀行不動產貸款占總放款比率降至34.93%，連續第7個月下降，也創下2019年10月以來新低。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，2024年央行開始強化不動產信用管制時，正是因為銀行不動產放款集中度攀高；當時全體銀行不動產貸款集中度在2024年6月底曾達37.61%的近期高點，如今已降至34.93%，短短2年下降近3個百分點。

何世昌指出，從央行最新資料來看，不動產貸款集中度持續降低，但不動產貸款餘額並非同步萎縮，主要是其他類型放款成長更快，帶動整體放款分母擴大。央行也曾說明，2026年5月底不動產貸款集中度降至35.17%，但不動產貸款餘額仍持續增加，反映銀行資金配置結構正在改變。

此外，房市本身也已從過去的高熱度轉向盤整。央行今年第二季理監事會議指出，房市交易降溫、房價漲勢減緩，市場看漲房價的預期也趨於緩和。

何世昌認為，當初央行強化信用管制的重要政策背景之一，就是控制不動產授信集中風險，如今集中度已明顯下降，加上房價與交易量同步降溫，央行接下來勢必要面對「政策是否需要進一步調整」的十字路口。

陸敬民則進一步預期，今年底前央行鬆綁的可能性不低，但真正的變數在於「鬆多少」。他認為，如果第三季就進行調整，政策可能偏向試探市場反應，幅度未必明顯；反之，若將時間點放到第四季，隨著政策環境與市場條件更為明朗，鬆綁幅度可能更有感。

值得注意的是，央行今年3月已先將全國自然人第2戶購屋貸款成數上限由5成調高至6成，顯示信用管制並非完全沒有調整空間。

因此，市場現在關注的已不只是「央行會不會鬆綁」，而是下一波調整究竟會落在哪些族群與貸款條件。對目前仍處於觀望階段的自住客、換屋族及建商而言，若第四季信用政策真的出現較明顯調整，可能成為下半年房市能否擺脫盤整、重新凝聚買氣的重要觀察點。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/28606

產官學界看好高雄商業不動產發展

富住通商用不動產主辦的「2026南臺灣商用地產高峰會」，今日產官學聚集一堂。(圖/記者蘇茵慧)

由富住通商用不動產主辦的「2026南臺灣商用地產高峰會」今（11）日於高雄盛大登場，以「聚焦高雄・佈局未來」為核心主題，產官學界重磅貴賓雲集。本次高峰會由富住通商用不動產莊明昇董事長主持，高雄市副市長羅達生、經發局副局長林廖嘉宏、屏東大學校長陳永森、不動產估價師公會理事長周士淵、房屋市場調查協會理事長蔡博丞等人共同參與，針對大南方產業轉型、商用地產趨勢與國際投資策略進行交流，現場吸引百人熱烈參與。 

高雄市政府副市長羅達生致詞時指出，今年是市長陳其邁執政最後一年，但產業發展並非最後一頁，反而會持續下去，從半導體，以及結合傳產如石化、鋼鐵及金屬加工等產業等擴產，是高雄相當重要的發展，同時商業辦公需求會跟著半導體一直疊加；甚至他也進一步透露，目前國際有多間伺服器大廠正在洽談進駐，不久未來將會有好消息。

高雄市政府經濟發展局副局長林廖嘉宏於專題簡報中指出，高雄正全面加速「AI產業轉型」與「數位淨零雙軸轉型」，藉由導入NVIDIA算力中心、鴻海超級算力及台積電2奈米先進製程，串聯半導體S廊帶與亞灣智慧科技創新園區。經發局已招商引資達1.2兆元，完工及預計開發之園區總面積超過710公頃，預計帶動高達1.4兆元產值並創造近3.4萬個優質就業機會。林廖嘉宏特別強調，高雄具備自給率超過150%的充沛供電優勢與完善的水資源規劃，結合24件公辦都更引資逾2,742億元及高達800公頃的亞洲資產管理中心高雄專區，市府正從用地、算力、人才到金融政策全力備妥基磐，打造全台灣最完善的智慧科技與綠色產業生態系。

國立屏東大學不動產經營學系教授楊宗憲指出，受央行信用管制與政策壓抑影響，2026年全國建物買賣移轉棟數預估僅約25萬棟，將比去年衰退，市場呈現「價穩量跌」走勢；惟隨著不動產貸款集中度下降，預估2027年上半年央行信用管制有機會適度鬆綁，屆時房市將步入「價量微增」的溫和復甦階段。

富住通商用不動產發表高雄商用不動產市場發展趨勢與投資展望，認為高雄正從傳統重工業城市成功蛻變為亞洲資產管理中心與AI半導體重鎮，在南臺灣S廊帶與大眾運輸導向開發（TOD）推動下，2021至2026年間公辦都更與捷運聯開等促參案招商成功達30件、總投資額破3,509億元，推動高雄地產迎來「價值重構」的黃金期。 

世邦魏理仕（CBRE）台灣總經理林敬超代表國際頂尖地產顧問機構進行深度剖析，從全球資金流向與企業不動產佈局視角切入，說明高雄在亞太商用地產格局中的戰略地位上升。林敬超分析，受惠於半導體供應鏈重組與AI科技產業群聚效應，國內外頂尖企業對高雄優質A級辦公室、研發廠辦及現代化倉儲物流中心的需求急劇擴增。隨著科技巨頭與外資法人陸續進駐，高雄商用不動產市場正從區域型市場升格為具備國際吸引力的投資高地，資產品質與租金收益均展現堅實的抗跌性與成長潛力。 

展望高雄未來市場，在產業升級、軌道TOD建設與國際金融專區三重引擎驅動下，高雄商用不動產正迎來「脫胎換骨、價值重構」的黃金發展期。市府積極推動的招商誘因、產業園區擴建與都市更新，不僅穩固了實體產業的剛性需求，更有效吸引國際資本與高階人才匯聚。隨著高科技廊帶聚落效益持續發酵，高雄未來將加速成為兼具高科技製造、國際物流與資產管理功能的現代化躍升城市，商用不動產市場長期價值看升，為大南方經濟開創前所未有的永續新局。

資料來源:https://www.fbs168.com/news/11043-fujutong-summit-highlights-kaohsiung-commercial-real-estate

台北市政府工務局衛生下水道工程處透過前瞻性的「設施共構」思維，展現城市治理新亮點，成功將傳統被視為「鄰避嫌惡」的污水處理廠，轉化為深受市民喜愛的「內湖運動公園」。這座全國首座半地下化的處理設施，不僅是支撐大台北環境衛生的隱形守護者，更利用其地表空間打造出一片都市綠洲。這種空間再利用模式，打破了基礎設施與社區隔絕的弊端，透過立體化開發在有限土地上創造雙重價值：地下維持高效能淨水，地上則翻轉為便利的休閒核心，成為現代城市治理翻轉嫌惡設施、提升市民福祉的典範。隨著夏季熱浪來襲，這座充滿活力的綠色場域已做好準備，迎接新一波的清涼人潮。

盛夏消暑聖地！全新噴水設施啟用、線上預約環教

夏日限定！內湖運動公園全新升級戲水區自115年5月28日起至9月30日將正式對外開放開放（註：每週四為清池作業日，不對外開放），成為孩童暑期消暑的首選聖地。經過優化後的全新噴水設施，透過間歇性與互動式的噴泉設計，大幅提升玩水的趣味性與安全性，提供市民更優質的親水空間。另為深化市民對水資源循環的認知，衛工處將數位轉型落實於公共服務，民眾僅需透過「台北市市民服務大平台」線上預約參訪，並參與完整的環境教育教案，這種結合「智慧治理（線上預約）」與「實體體驗（環教）」的策略，成功將生硬的環保議題轉化為具吸引力的生活體驗，創造數據驅動的公眾參與。

內湖運動公園全新戲水區盛大開放。圖／北市政府工務局提供

兼具極限運動與童話攀爬架！躺木平台近距看飛機 

內湖運動公園改建重啟後，已成為一座具備高度差異化價值的複合型場域。園區動線巧妙整合了動態競技與靜態觀景，讓不同年齡層的市民都能找到專屬的休閒角落。園區設有專門的極限運動場，提供滑板與單車愛好者挑戰自我、揮灑汗水的專業場地。此外，沙坑、體健設施，以及專為孩童打造、視覺感十足的原木風格攀爬架，讓孩子能在如童話般的森林遊具中安全遊戲。而最獨特的魅力莫過於近距離感受航空震撼，民眾可臥躺在符合人體工學的傾斜木質平台上，仰望天空。當巨型飛機低空掠過，引擎的轟隆巨響與氣流帶動的細微震盪，伴隨視覺上的巨大衝擊，提供不必出國也能擁有的航空臨場感。

翻轉鄰避印象！衛工處邀市民親臨體驗都市綠洲 

內湖污水處理廠廠長陳長佑強調：「我們透過景觀優化與設施升級，已成功翻轉了污水處理設施的刻板印象。未來將持續秉持『共生共榮』的理念，推動設施共構與智慧整合，讓這裡成為兼具環境教育、運動休閒與數位服務的綠色場域。」內湖運動公園的轉型，展現了城市治理在空間開發上的高度智慧。衛工處熱烈邀請市民朋友在 6 月盛夏之際，攜家帶眷來到這座隱身於都市中的「隱形守護者」之上，體驗集戲水、看飛機、極限運動於一體的新生活提案，見證城市與環境共融的最高境界。



資料來源:https://news.housefun.com.tw/news/article/121385485379.html

雙北存在著許多早期工業區，工業廠房房東逐漸從專注於租金能有多少？逐漸演變思索未來廠房如何升級成智慧廠房。(資料照)

內政部最新統計顯示，綠建築標章及候選綠建築證書核發件數，從2016年的687件增加到2025年的1,342件，10年間成長95.3％，幾乎翻倍，2025年更創下歷年新高。值得注意的是，在1,342件中，廠房類有22件，占比僅1.6％。

看到這個數字，筆者反而認為，這正透露出台灣工業區下一波很大的改變。這幾年我們接觸不少工業區地主與企業主，大家最常談的問題，已經慢慢從「廠房現在一坪租多少？」變成「這棟廠房還能不能再用20年？」

因為產業已經變了，但很多廠房還停留在20、30年前。過去一棟廠房只要樓高夠、貨車進得來、機器放得下，就能滿足大部分企業需求。但現在企業找廠房，還要兼具辦公空間，開始要求樓板載重、挑高、電力、節能、智慧管理、停車、卸貨動線，甚至員工辦公與研發空間。對於科技、電子、精密製造及高附加價值產業來說，廠房早已不只是生產空間，而是企業競爭力的一部分。
這也是為什麼，筆者一直認為未來工業區的問題不是「沒有土地」，而是「真正符合新產業需求的廠房太少」。

尤其雙北許多早期工業區，區位很好、交通成熟，周邊供應鏈與人才也都已經形成，但是區內仍有大量低樓層、低度利用的老舊廠房。土地其實很有價值，只是上面的建物沒有把土地價值真正發揮出來。

所以未來工業區最值得關注的，不一定是再去找一大片新的工業用地，而是如何讓既有工業區重新長高、重新配置、重新被新需求使用。

這就是筆者所言的「產業更新」，一棟老廠房拆掉重建，不只是把房子蓋新，而是一次重新思考企業未來10年、20年的機會。從智慧製造、自動化倉儲、能源管理，到綠建築、ESG及人才工作環境，都可能在重建過程一次到位。

對企業第二代而言也是如此。現在很多接班人想做數位轉型、設備升級，但回到現場才發現，最大的限制往往不是技術，而是原來的廠房根本裝不下新的生產模式。企業要轉型，空間也必須跟著轉型，因此住宅有都更，工業區其實更需要都更。

對工業區地主來說，接下來真正要思考的，已經不是「老廠房還能收多少租金」，而是這塊土地如果重新規劃，能不能從一棟傳統廠房，變成下一代企業願意進駐的智慧新廠辦。

最後，筆者認為，雖然現今廠房類綠建築占比僅1.6％，反而代表市場仍有相當大的開發潛力。當智慧製造，更可能成為工業不動產下一片值得期待的藍海市場。
 

資料來源:https://urbanrenewal.wealth.com.tw/celebrity-detail/2441

▲新青安3.0上路，有人期待它再度激活房市，也有人覺得那是看得到吃不到的餅。（示意圖／ETtoday示意圖）

新青安3.0上路，有人期待它再度激活房市，也有人覺得那是看得到吃不到的餅，然則因為政策排富又排老，婚育家庭又加碼額度，因此不管你看不看好，中產首購家庭，絕對是政策下的最大贏家。政策的條件限制，也啟動了「青安宅現象」，啟動房市五大趨勢。

趨勢一：總價1200～1800萬元的物件夯

雖然多數中南部縣市的總價上限是2000萬元，不過最划算的貸款方式，就是拿足1500萬額度，以貸款八成來計算，自備款就得抓至少300萬，總價買超過還得申請銀行其他貸款方案來補足，因此總價1800萬的物件，就顯得剛剛好。

因此未來1200～1800萬元，將成為首購、新婚與小家庭最重要的主流總價帶。建商推案時，也會更在意產品是否能符合青安條件，包括總價、坪數、房型與區域門檻。

趨勢二，2+1家庭宅需求可望增加

過去幾年市場主流明顯小宅化，都會區不乏2房，或1.5房的產品，低總價產品成為首購族首選。但青安3.0對新婚與育兒家庭提供更高貸款額度，可能會讓部分買方從原本只能看兩房，轉向小三房或較適合家庭生活的產品。

尤其育兒家庭最高可貸1500萬元，等於政策鼓勵的不只是「買一間房」，而是更接近「成家、育兒、穩定居住」的住宅需求。未來如果總價能控制在政策門檻內，「小坪數家庭宅」最吃香，例如兩房加一、具多功能空間設計、近學區、公園、托嬰與生活機能的家庭宅，需求可望升溫。

趨勢三，即買即貸，中古屋具優勢

新屋雖然有屋齡優勢，但單價高、總價不低，一不小心就過了青安總價門檻，且新版青安條件適用至2029年7月底止，而一般預售屋交屋常常要等超過三年甚至更久，期間若政策、利率、貸款條件或個人收入狀況改變，都可能增加不確定性。

相較之下，中古屋最大的優勢，是可以立即申貸、立即適用當下政策，未來生活機能成熟、總價可控、貸款條件可接受的中古屋，可能重新成為首購族的重要選項。

趨勢四，結婚比同居更吃香

現代人婚姻觀念新，認為結婚只是一張紙，寧可同居不結婚，也導致結婚率降低，不過若有置產規劃，甚至有懷孕打算，現在可以透過登記結婚爭取高房貸額度，就顯得更有誘因。對已經有穩定伴侶、原本就在考慮買房的族群來說，結婚登記後的貸款額度更高，財務條件更有利，買房時「結婚」就比「同居」更吃香，也可能會改變結婚成家決策。

趨勢五，「房商」成買房必修課。

後青安時代，買房不只是看房價，也要懂房貸，更要有「房商」：也就是房地產知識商數與財務判斷力。過去很多人買房，重點放在地段、屋況、總價與自備款；不過青安3.0的條件更細，除了要研究如何「貸得到」，首購更得評估如何「還得起」，因此，未來首購族最需要補強的，不只是看屋能力，而是精算能力。包括可負擔總價、寬限期、利率補貼、收入限制、總價門檻、年齡條件，寬限期後月付、育兒支出、保險、管理費、裝修費與緊急預備金，都要一起納入評估。

購屋不只是解決居住需求，更是家庭資產的長遠規劃，青安貸款只是助力，購屋的動力引擎還是得靠自己在知識和財力上的累積，才能有足夠續航力

►張旭嵐小檔案
現職：台灣房屋趨勢中心執行長
經歷：1111人力銀行發言人、東森度假村行銷經理、TVB歐洲台普通話主播(倫敦)、生物科技公司行銷經理(上海)、東森電視台記者
學歷：英國羅浮堡大學行銷管理碩士、世新大學廣電系學士、台灣大學EiMBA碩士

資料來源:https://house.ettoday.net/news/3215373

雙北下半年推案規模呈兩極化。（信義代銷提供）

今年下半年雙北預售市場規模兩極化，百億以上指標案與50億元以下中小案並立。信義代銷童莉婷指出，百億大案憑區域亮點與品牌力衝高房價、賣長期價值；中小案則以小坪數、低首付催買氣，搶攻首購現金流。

童莉婷分析，百億大案仰賴區域亮點、品牌實力與大型社區規劃，提升產品稀有性與長期持有價值，支撐高基期房價；50億元以下的中小型個案則著重小坪數、低首付，以資金彈性換取購屋可行性，提高買方進場意願。

其中，台北市「南港之星」是本波雙北規模最大的推案，全案採複合式開發，總銷約600億元、基地面積達7,879坪，規劃16至45坪，並提供輕裝修。南港在東區門戶計劃及科技產業聚落帶動下，居住與就業需求同步增長。

受惠於科技業發展題材，北士科也成為台北市下半年最受矚目的推案戰區。「璞真映輝」擁有水岸首排景觀，預期成交價格再度創下區域新高。北市個案透過核心地段、產業前景、景觀條件、品牌、建築設計及結構安全，強化產品稀有性，說服買方接受較高單價。

新北市百億大案則分布於中和、新店、林口及泰山，呈現「一區一題材」的多核心市場。林口由亞昕建設推出「擎天賦域」規劃32層地標雙塔、2~4房完整產品線，結合周邊產業聚落發展，強化區域住宅需求支撐；新店「昇陽央北案」搭上捷運十四張聯開題材，以品牌建商、大基地、高樓景觀，鎖定換屋客群。

相較百億案著重區域亮點，50億元以下個案更重視價格條件、產品配置與付款方式，精準對位目標客群。板橋預推案「縵庭吾境」位於江翠北側重劃區A、B區，基地近千坪，規劃21～43坪產品，並面向逾2公頃公園綠地。相較於板南線沿線指標建案憑藉捷運機能與核心區位優勢，成交單價已突破百萬元，A、B區因與捷運站距離較遠，房價相對親民，可望以大基地、多元坪數及景觀條件，承接自住需求。

三重最能反映首購型產品的競爭方式，推案普遍採取小坪數、低首付及延後付款。「星河帝寶」規劃15～30坪，主打3%低首付，解決自備不足問題；「悅田吾澍」規劃17～29坪，並提供結構工程0付款，保留充裕現金流，降低年輕家庭進場壓力。

童莉婷分析，百億大案雖擁有千坪基地，產品規劃仍以45坪內的中小坪數為主。建商利用大基地創造景觀、公設與完整社區環境，同時控制單戶總價、擴大可承接客群。未來個案能否順利去化，不只基地條件與區域題材有獨特優勢，更取決於產品坪數、總價及付款節奏，是否貼近購屋族負擔能力。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/28589

房屋示意圖。記者朱曼寧／攝影

民眾申報房屋租金支出特別扣除額，每戶每年可扣除上限為18萬元，原則上排除「有殼族」，不過有三種特殊情形，即使名下有房，仍可視為「非自有房屋」，這種情況下租屋自住，仍可列報房屋租金支出特別扣除額。

財政部高雄國稅局表示，房屋租金支出特別扣除額適用於納稅人、配偶及受扶養直系親屬在國內租屋自住，且房屋未供營業或執行業務使用者，每年可就實際支付租金扣除政府補助後的金額列報，最高18萬元。

不過租金特別扣除額設有排富條款，綜所稅率適用20%以上、股利按28%分開計稅或基本所得額超過750萬元者，都不能適用；若納稅人、配偶或受扶養直系親屬在國內有自有房屋，也會被排除適用。

高雄國稅局指出，考量部分民眾雖然名下有房，但實際上仍有租屋居住需求，財政部已明定符合特定情況者，可將名下房屋視為「非自有房屋」，不會因此喪失租金扣除資格。

首先，是房屋已無法正常居住，例如房屋經政府公告拆遷、張貼危險建築標誌，或房屋毀損面積達整棟五成以上，並經地方主管機關認定必須修復後才能使用，都可視為非自有房屋。

再來是，雖然名下有房，但並非完整擁有。例如因繼承取得共有房屋，且納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬合計並未持有全部產權，也符合相關規定。

最後則是因特殊原因必須另外租屋，包括因工作、就學或就醫而需異地租屋，且名下僅有一戶供自住的房屋；此外，符合規定分居並各自辦理綜所稅結算申報者，也不會因配偶名下有房而失去適用資格。

舉例來說，小紫（化名）因工作關係，在就業地點附近租屋居住，她與配偶及受扶養直系親屬名下合計僅持有一戶自住房屋，因符合就業而異地租屋規定，仍可列報房租特別扣除額。

國稅局提醒，民眾申報房屋租金支出特別扣除額時，除應備妥租賃契約、租金支付證明外，也須檢附戶籍登記證明或自住房屋切結書；若屬上述可視為非自有房屋的特殊情況，還須一併檢附相關證明文件，以免影響扣除權益。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/6710/9676065?from=edn_subcatelist_cate

台灣位於歐亞板塊與菲律賓海板塊交界，地震本就相當頻繁，未來發生強震的機率並不低，但我們居住的城市，是否已做好足夠準備？。圖／本報資料照片

近年全球大型地震頻現，從2024年日本能登半島強震、2025年緬甸強震，到近期日本熊本地區發生芮氏規模7.1強震，都再次提醒各國，大地震已不再是數十年才出現一次的低機率事件，而是必須長期面對的風險。而身處環太平洋地震帶的台灣，因位於歐亞板塊與菲律賓海板塊交界，地震本就相當頻繁，未來發生強震的機率並不低，但我們居住的城市，是否已做好足夠準備？尤其台灣仍有逾半數住宅屋齡超過30年且耐震力普遍不足，在都市更新推動速度有限，新建築耐震標準及耐震新技術普及率亦有提升空間下，隨地震風險升高，建築安全正成為台灣不得不正視的新課題。

地震愈來愈頻繁 台灣進入「大地震常態化」時代

根據中央氣象署地震測報中心統計，2021年至2026年7月底，台灣發生芮氏規模6以上地震有41起，而震度5級以上、足以造成建物劇烈搖晃、讓多數民眾感到恐懼的地震事件也有40起，平均一年都超過七次，若再回顧近30年，包括1999年921大地震、2016年台南維冠大樓倒塌、2024年花蓮403強震，以及今年熊本地震帶來的警訊，都顯示大型地震已不再是數十年才發生一次的極端事件，而是逐漸演變成亞洲地震帶的新常態。前中央氣象局地震測報中心主任郭鎧紋就曾分析，根據中央氣象署近一萬多天的統計資料，台灣平均約每100天就會出現一起規模6以上地震。

雖然專家彙整的數據只是長期統計平均值，不代表地震會依固定週期發生，但由於地震具有群聚與平靜期交替的特性，短時間內可能連續發生，也可能相隔數百天沒有規模6以上地震，目前全球科學界仍無法精準預測地震發生的時間、地點與規模，因此學者專家普遍認為，相較於預測地震，更重要的是持續強化建築耐震、防災教育及避難準備，建立「地震常態化」的防災思維。

全向科技房產中心創辦人劉永昌就指出，隨著大地震發生頻率增加，大地震出現已是常態化，未來臺灣出現強震是無法避免的，因此，現在臺灣不該只是擔心下一場地震何時到來，而是城市是否已做好準備，而且，當規模6以上地震可能每隔數個月便出現一次時，建築物是否具備足夠耐震能力、都市更新是否跟上腳步，將比地震本身更直接影響災害造成的人命與財產損失。

全台逾半老屋仍未更新 真正的危機不是地震，而是房子

由於，地震成為常態，目前讓市場最擔憂的就是大量老舊建築仍暴露在高風險之中，根據內政部統計，截至今年Q1目前，全台屋齡30年以上住宅已占整體住宅存量的58%、直逼六成，其中人口集居的台北市老屋比例更超過7成，高雄市與台南市也高達6成，特別是目前全台仍有大量建築是在1999年921大地震以前興建，當時耐震設計標準與現行法規存在明顯落差，最讓人擔憂。

921地震後，政府雖大幅修正建築耐震設計規範，也持續推動都市更新與危老重建，但整體更新速度仍趕不上老化速度，近年政府雖力推危老重建，都更核定件數也持續成長，但相較於全台數百萬戶老屋規模，老屋更新比例仍相當有限，許多屋齡超過30、40年的老公寓、老華廈與早期RC住宅，依舊是都市中的耐震弱點。

劉永昌指出，台灣真正需要面對的風險，並不是沒有耐震法規，而是市場上仍存在大量921以前興建的建築，即使近年新建案已依新版耐震規範設計，但多數民眾居住的仍是舊住宅，一旦發生規模6以上甚至更大地震，這些建築才是真正需要優先關注的對象。

未來若台灣進入規模6以上地震更頻繁的時代，老公寓、老華廈及早期RC住宅將首當其衝，耐震能力不足可能導致外牆剝落、梁柱受損，甚至結構破壞。相較之下，近年新建豪宅多採較新的耐震設計與施工標準，整體風險才會相對較低。因此，政府與民眾與其只關注地震規模大小，更重要的是加快老屋更新、耐震補強及都市更新速度，才能真正提升城市整體的防災韌性。

日本建築已進入0.4G時代 台灣耐震標準是否該重新檢討？

此外，每當海外發生強震，台灣社會總會出現一個共同疑問：「台灣建築到底夠不夠安全？」尤其近期日本熊本地區再度發生強震，更讓外界重新關注，同樣位於環太平洋地震帶的台灣，是否也應重新檢視建築耐震標準。

劉永昌指出，為了因應頻繁的地震，日本政府對於建物耐震規範相當重視，1950年《建築基準法》建立耐震規範後，1981年再導入被稱為「新耐震基準」的重要修法，大幅提高建築物的抗震設計要求，規定當發生7級地震時，建築物應只遭受輕微損壞，但仍能正常使用，成為日本建築安全的重要分水嶺。而且，之後建物耐震規範的修定也未停歇，1995年阪神淡路大地震造成逾6,400人罹難後，日本制定《建築物耐震改修促進法》，推動既有建築耐震診斷與補強制度；2011年東日本大震災後，日本進一步將防災重點從建築安全擴大至都市韌性、重要公共設施及基礎建設的整體防災能力；2016年熊本地震則因接連發生兩次震度7強震，更促使日本重新檢討連續強震對建築結構的影響，加速耐震設計、制震與隔震技術，以及性能設計（Performance-Based Design）的持續精進。

也因此，面對2024年初，日本能登半島發生芮氏規模7.6強震，地震威力如同125顆原子彈同時爆發下，日本倒塌的建築物只有約1成是1981年後興建的，顯見日本建物的高耐震力規範，對於抵抗大地震相當有幫助。

反觀台灣，1999年921大地震造成超過2,400人罹難，政府隨後修正《建築技術規則》耐震設計規範，成為台灣建築安全的重要分水嶺。然而，近二十多年來雖然歷經2016年台南維冠大樓倒塌、2024年花蓮403強震等重大地震事件，耐震法規雖持續微調，但整體設計標準與制度更新速度，相較日本仍顯保守，相關討論也始終聚焦於老屋補強，較少從新建築耐震性能全面升級的角度出發。

值得注意的是，日本目前多數重要建築的耐震設計，已可因應約0.4G臺灣核電廠耐震等級的地表加速度；台灣現行耐震設計規範則依不同區域、地盤條件及建築用途採不同設計標準，以人口密集的雙北部分地區為例，目前設計地表加速度約落在0.24G左右，耐震標準明顯落後日本，導致即便新屋都不一定能耐大地震。

雖兩國法規採用的地震危害分析、回歸期、設計方法與安全係數並不完全相同，不能單純以0.24G與0.4G直接比較，更不能據此斷定台灣建築安全不足，但劉永昌認為，氣候變遷與板塊活動愈趨活躍，大地震發生頻率提高已是不可忽視的趨勢，目前政府除了持續推動老屋更新與耐震補強，更應重新檢視新建築耐震設計標準是否符合未來風險。

他指出，建築法規並非一成不變，而應隨著環境變化、工程技術進步及防災需求持續調整，才能真正提升城市韌性，讓下一次強震來臨時，建築物不只是「不倒」，更能維持使用功能，降低災害衝擊。

臺灣建築不能再跟地震「硬碰硬」 下一步是耐震科技產業化

過去談到耐震建築，多數人的印象仍停留在「鋼筋加粗、水泥磅數增加」，認為只要提高結構強度，就能抵抗地震，然而，隨著全球大型地震頻率增加，國際建築工程思維早已從單純追求「愈硬愈安全」，逐漸轉向兼顧吸收地震能量、降低結構受損的柔性抗震設計。

近年全球建築界積極推動Performance-Based Design（性能式設計）與Building Resilience（建築韌性）概念，不再只要求建築符合最低法規，而是依據建築用途、重要程度及災後持續使用需求，設計不同等級的耐震性能。例如醫院、資料中心、交通樞紐等重要設施，即使遭遇強震，也必須維持運作，降低社會停擺風險。

日本便是最具代表性的案例，目前當地除廣泛採用制震、隔震系統外，近年「半剛接（Semi-Rigid Connection）」技術更已成為市場主流，透過節點設計吸收地震能量，降低梁柱受力集中，不僅可提升耐震能力，也能兼顧施工效率與成本控制。劉永昌指出，根據使用半剛接技術的FTPile施工方法的產業資料顯示，到今年6月為止，日本已有超過14,500件工程案例，在日本柔性抗震中市占率逾九成，已成為高耐震建築的重要解方之一。

劉永昌表示，台灣目前建築市場仍以傳統剛性抗震為主，對於半剛接、制震、隔震等新技術缺乏足夠政策誘因，導致建商導入意願有限。他表示，以日本主流的半剛接技術為例，每坪增加營建成本約新台幣5,000元至1萬多元，便有機會大幅提升耐震性能，甚至達到0.4G媲美核電廠等級的抗震能力，成本效益相當高，但若缺乏制度支持，業者往往不願率先投入。

劉永昌建議，未來政府政策不應只停留在老屋耐震補助與危老重建，更應建立耐震科技扶植機制，例如將制震、隔震及半剛接等技術納入容積獎勵、綠建築或耐震評估制度，並優先導入社會住宅、公共建設及校舍工程，透過示範案例帶動市場接受度，進一步培育本土耐震科技產業鏈。

常見Q&A

Q1：為什麼近年大家都覺得地震愈來愈頻繁？台灣真的進入「大地震常態化」嗎？

A： 近年全球大型地震明顯增加，從2024年日本能登半島地震、2025年緬甸強震，到近期日本熊本地區規模7.1地震，都讓外界重新關注亞洲地震帶風險。根據中央氣象署統計，2021年至2026年7月底，台灣共發生41起規模6以上地震，以及40起震度5級以上地震，平均每年超過7次。前中央氣象局地震測報中心主任郭鎧紋也曾分析，依長期統計，台灣平均約每100天就會出現一起規模6以上地震。雖然地震無法精準預測，但專家認為，與其預測下一場地震，不如建立「地震常態化」思維，持續提升建築耐震能力、防災教育及避難準備。

Q2：台灣目前最大的地震風險是什麼？為什麼老屋問題受到高度關注？

A： 專家指出，真正的危機不是地震本身，而是大量耐震能力不足的老舊建築。根據內政部統計，截至今年第一季，全台屋齡30年以上住宅已占整體住宅存量58%，其中台北市老屋比例超過七成，高雄、台南也超過六成。許多建築都是921地震以前興建，耐震設計與現行規範存在明顯落差。雖然政府持續推動危老重建與都市更新，但更新速度仍追不上老化速度，未來若再發生規模6以上強震，老公寓、老華廈及早期RC住宅仍將是受災風險最高的族群。

Q3：日本耐震規範有哪些值得台灣借鏡？台灣耐震標準是否需要檢討？

A： 日本歷經1981年新耐震基準、1995年阪神大地震、2011年東日本大震災及2016年熊本地震後，多次修法提升耐震標準，並持續推動既有建築耐震補強、制震、隔震及性能式設計。相較之下，台灣雖於921地震後修正耐震規範，但近年多以老屋補強為主，較少全面提升新建築耐震性能。專家指出，日本重要建築耐震設計可因應約0.4G地表加速度，而台灣人口密集區部分建築設計值約0.24G。雖兩國設計方法不能直接比較，但面對地震風險升高，政府仍有必要重新檢視新建築耐震標準是否符合未來需求。

Q4：除了提高建築強度，現在有哪些新的耐震技術？

A： 國際建築工程已從過去「愈硬愈安全」的思維，轉向兼顧吸收地震能量的柔性抗震設計，包括性能式設計（Performance-Based Design）、建築韌性（Building Resilience）、制震、隔震及半剛接（Semi-Rigid Connection）等技術。其中，日本半剛接技術已廣泛應用，透過節點設計分散地震能量，可降低梁柱受力集中，兼顧耐震、安全與施工效率。根據產業資料，截至今年6月，日本已有超過14,500件工程採用FTPile半剛接施工方法，在日本柔性抗震市場占有率超過九成。

Q5：台灣未來應如何提升建築防震能力？

A： 專家認為，未來政策不應只聚焦危老重建與老屋補強，更應同步提升新建築耐震標準，並建立耐震科技產業扶植機制。建議將制震、隔震、半剛接等新技術納入容積獎勵、耐震評估及綠建築制度，優先導入社會住宅、校舍及公共工程，透過示範案例提升市場接受度。此外，也應加速都市更新，降低大量老屋帶來的結構風險，讓建築不只是「地震不倒」，更能在災後維持正常使用，全面提升城市防災韌性。

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20260806701337-430601

大爭端曝：牆面油漆、沙發賠償最常鬧翻

租屋合約到期點交時，最常因押金扣抵引發爭議，房東房客對牆面、家具與清潔標準認知不同，公會也將研擬標準化規範降低糾紛。聯合報系資料照

租屋合約到期點交時，押金扣抵常成為房東與房客撕破臉的導火線。新北租賃公會理事長王則人指出，在公會處理的租務糾紛中，除了租金催繳外，「點交爭議」最為常見。

許多爭端往往源於雙方的「主觀感覺差異」，最終因押金扣抵不合，甚至鬧上法院開審。

公會進一步統計，點交過程中最常引發爭執的「三大地雷項目」分別為：

牆面油漆爭議：房東往往希望交還的牆面乾乾淨淨、維持原樣；但房客則認為居住兩至三年後，牆面產生微小瑕疵屬於合理的「自然損耗」，不應要求全額賠償或扣抵押金。

沙發家具賠償：當家具出現損壞時，房東常要求房客賠償一組全新沙發；但房客卻主張當初入住時家具本來就非全新品，點交時要求賠償新品並不合理。

清潔標準不一：房客退租前雖已進行打掃，但房東驗屋時仍認為未達清潔標準，進而主張扣除押金作為清潔費用，導致雙方認知產生極大落差。

對此，王則人理事長表示，未來租賃公會全國聯合會與地方公會將著手進行統整規劃，針對點交時的責任歸屬擬定標準化規範，釐清何者應由房東負擔、何者應由房客承擔，盼能提供客觀的判斷標準，減少雙方因「憑感覺」而產生的租務糾紛。

資料來源:https://house.udn.com/house/story/123589/9671975?list_ch2_index