仍有購屋者在申請房貸時才發現信用不足。圖／freepik

隨著房貸收緊，房市交易量明顯縮水。即便央行近期放寬了首購與自住換屋的貸款限制，銀行對申貸人的審查卻依然有一定的門檻，也仍有購屋者在申請房貸時才發現信用不足。房產專家賣厝阿明提醒，信用建設不是臨時抱佛腳，而是一場長跑，「最晚應在計劃購屋前3至5年就開始有意識地建立信用紀錄。」

賣厝阿明在粉專「賣厝阿明 知識+」中揭示累積信用評級的6大關鍵。一位資深銀行高管曾透露：「從領第一份薪水開始，就應該開始為未來買房做準備。」他指出，信用建設需要時間，無法臨時抱佛腳，民眾應從領取第一份薪水開始，就透過公司薪資轉帳留下明確的收入紀錄，這是建立信用基礎的第一步。

在信用卡使用策略方面，賣厝阿明提醒，信用卡是一把雙面刃。他引用消金部門主管的說法：「信用卡是雙面刃，正確使用能建立良好信用，但分期付款或僅繳最低應繳金額反而會讓銀行懷疑你的還款能力。」據銀行內部評分標準，按時全額繳清信用卡帳單的客戶，信用評分通常比只繳最低金額者高出30%以上。

此外，賣厝阿明也提出「財富管理與銀行往來策略」。他建議，與其將資金分散在多家銀行，不如「集中管理」，將資金集中在一家主力銀行，這樣更容易達到VIP門檻，享受更多優惠。他提到，銀行VIP客戶不僅在轉帳匯款、外匯交易方面享有優惠，未來申請貸款時也能獲得較好的利率條件。

投資紀錄也同樣重要，賣厝阿明表示，即使是小額的定期定額投資，也能向銀行證明你有穩定的儲蓄習慣和財富管理能力，這些紀錄在申請貸款時都是加分項。

在實戰策略方面，賣厝阿明建議，申請房貸時應優先考慮主力往來銀行，因為該行最了解你的財務狀況，通常願意提供較優惠的利率。他引述房貸部門主管的說法：「新建案配合的銀行也是不錯選擇，因為建商通常已經談好較優惠的貸款條件。」

最後，賣厝阿明提醒民眾不可忽略政府的優惠方案，例如新青安房貸的利率往往比市場行情低0.5%以上，非常適合首購族善加利用。

賣厝阿明強調，與其抱怨銀行審核嚴格，不如提早準備，讓自己的信用資產成為購屋路上的最佳助力。

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20250912701098-430601

▲2019年台灣進入「都更2.0元年」，在中央與地方政府攜手合作下，危老、都更、整建都已取得顯著成績。（圖／彭世杰攝）

2019年，蔡英文總統宣示了台灣進入「都更2.0元年」；賴清德總統上任後延續政策，並針對難以及時重建的老屋，大力推動「老宅延壽」方案。在中央與地方政府攜手合作下，危老、都更、整建都已取得顯著成績。但如何在政策鬆綁、金融支持與居民共識間找到平衡，仍是決定都市更新進展的關鍵。

台北中正區廈門街的1棟41年老公寓「牯嶺雅舍」，由於上下樓不便，為了讓老人家能安心出門，住戶們決定推動加裝電梯。這看似單純的願望，卻演變成一場長達數年的拉鋸戰，從1樓住戶占用法定空地拒絕釋出，到社區走進調處會議，甚至訴諸法院3審判決，過程考驗了所有人的耐心與信心。

最終，法院確認空地屬於公共使用，應依法拆屋還地，並返還非法占用租金，電梯工程才得以動工。當外掛式電梯終於落成，1位年長住戶開心地說：「這是我們多年來最大的心願，終於可以無障礙通行。」

都更另一選擇》整建維護受青睞　北市累積逾百案

立面修繕、增設電梯與耐震補強統稱「整建維護」，這是都市更新的另一種途徑。由於拆除重建往往需要較長的整合期，不少社區選擇先進行整建維護；在中央與地方政府的政策支持下，愈來愈受到老舊公寓住戶的青睞。以台北市為例，今年截至7月底，新增23案，不僅超越去年整年19案；累計突破132案，穩居全國之冠。

2019年，在《財訊》主辦的「第一屆危老+都更博覽會」上，蔡英文總統宣示了台灣進入「都更2.0元年」。賴清德總統上任後延續都更政策，並特別針對難以及時重建的老屋，推動「老宅延壽」方案。

內政部長劉世芳指出，全台屋齡30年以上的建物逾500萬戶，已超過住宅存量的一半；為強化居住韌性，內政部規畫3年投入50億元，優先補助4~6層樓的老宅進行管線更新、立面修繕、防水及無障礙設施改善，延長建物壽命並帶動營建內需。

工總理事長潘俊榮日前也發表《2025工總白皮書》以「新局」為主題，直言在全球經濟變局下，危老都更不僅能擴大內需、創造就業，更能振興經濟。他呼籲政府在容積獎勵上應給予更大彈性，並同步打開金融「水龍頭」，讓百工百業共享更新契機。

全台老屋已逾半》公安問題浮現　加速重建刻不容緩

根據內政部不動產資訊平台最新統計，今年第1季全台已有515萬戶屋齡超過30年的房屋，1年內再增加32萬戶，占全國936萬戶總存量的55%；其中，123萬戶屋齡逾50年，比率達13%。台灣老屋數量很快將突破600萬戶，老化壓力急遽升高；老屋問題不僅攸關都市美學與生活品質，更牽動公安與耐震安全，更新已刻不容緩。

6都中，台北市平均屋齡高達38.18年，老屋比率逾72%，居全國之冠。高雄市、台南市也分別超過56%與57%，代表半數以上住宅已達更新門檻。若就數量而言，新北市則以87萬戶，成為老屋最多的城市。

2018年上路的《危老條例》，是推動台灣老屋更新的重要關鍵。內政部營建署統計顯示，至2025年7月底，累計全台危老與都更核定案達5750件，而2017年前則僅有660件，展現翻倍成長力道；2019年危老核准件數突破300件，2020年達850件。雖然隨著危老容積獎勵逐步縮減，政策進入落日討論階段，2023、2024年件數略有回落，但整體推動力道依舊強勁。

中央政策續加持》放寬容積認定　老舊建物受惠

政策面持續加溫，更新力道也逐步擴大。針對危險老舊、耐震力不足的建築，內政部於2024年11月修正《都更條例》第65條，放寬原容積認定範圍，推估全台共有8216棟、約27萬戶六層樓以上的老舊建築因此受惠。

台灣金聯新任董事長宮文萍上任半年後，也將其在不良債權與資產管理的專業經驗，轉化為推動都市更新的新動能。她強調，金聯將善用資源，從自地自建、合建到公辦都更全方位參與，並以資金融通角色填補市場缺口；未來除平價住宅外，更要讓公辦都更成為金聯推動城市轉型的第2隻腳。

6都也各自祭出更新方案。台北市長蔣萬安推動「都更8箭」，透過公私協力與AI審議，將審理時程縮短；並推出「7599專案」（75%意願達申請門檻，90%同意試算方案，90%選配率）。同時擴大防災型都更範圍，給予容積獎勵，鼓勵海砂屋、危樓優先更新。

新北市長侯友宜以「都更3箭」為核心，包含捷運導向開發（TOD）、主幹道沿線市容優化、危險建築優先處理；市府除成立全國首座「住都中心」深入社區輔導外，並加碼「防災都更」與「580專案」（危樓五成同意即可提出財務試算及規畫服務，超過8成重建意願即啟動招商程序），降低同意比率門檻，提升誘因。值得一提的是，永和大陳社區公辦都更已成典範，並延伸至板橋浮洲、頂溪捷運站周邊大型更新案，以公辦帶動民辦。

為因應人口快速成長，桃園市則將「可負擔住宅」納為核心，透過自治條例要求新開發案保留一定比率可負擔住宅。此外，並結合鐵路地下化，規畫7大車站聯結新都心，推動TOD發展，打造250萬人口級都會圈，同步推動5大旗艦計畫，包括3大車站站區再造、新設車站新心計畫等。

6都祭都更新政》縮短審理時程　擴大補助範圍

作為全台危老量亞軍的台中市，市府推出「審查精進方案」，將核准時程由80天下修至40天，並修訂協議書、增加重建計畫期程彈性，新增多元保證金繳納方式，減輕建商負擔，提升協助居民重建的意願。

高雄市今年8月成立「住都中心」，整合社宅維管與都市更新輔導，強化量能與效率。市府並啟動2025年度更新補助計畫，社區最高可申請800萬元中央基金補助；另推出「第一桶金」先期整合補助，最高150萬元，協助成立更新會、加快意向整合。

然而，都更推動除了整合難題，金融環境更是隱憂。在央行第7波選擇性信用管制下，雖然都更、危老貸款不受總額度限制，但仍被納入「不動產放款集中度」，導致銀行融資水位吃緊、承作更趨嚴格。自主更新地主要逐一徵信，銀行更重視地主還款能力，融資條件因此偏弱。

打通資金瓶頸》研議成立都更信保基金　化解融資困境

台北市不動產開發公會理事長陳勝宏指出，信用管制讓土地與建築融資成數下降，購屋貸款層層設限，造成建商與消費者同陷資金斷鏈風險。「有建商案子蓋好，卻因買方第2戶貸款僅五成，資金不足交不出屋款，建商拿不到錢還銀行，最後被迫破產。」他呼籲金融主管機關應設計「過渡期方案」，或允許以信用貸款補足不足額，讓既有交易順利完成，避免市場連鎖倒閉。

陳勝宏強調，對中小型建商來說，金融緊縮更是生死線。「大建商財力雄厚可以撐過去，但中小建商若被全面淘汰，許多小基地將無人問津，都市更新恐因此停擺。」對此，政府正研議是否透過設立「都更信保基金」提供後援。

同時，耐震問題也不容忽視。台灣在1974年以前，建築法規尚未全面納入耐震設計，許多老房子結構脆弱，一旦地震來襲，風險極高。陳勝宏建議，政府應針對1974年前興建的房屋設下期限，3~5年內必須完成改建，否則應面臨強制措施，「唯有設定時間表，整合才會真正動起來。」

此外，整建維護在推動上依舊存在法規門檻。建築師王瑞婷觀察，3大補助方案中最容易落實的是加裝電梯，關鍵在於法規將出入口寬度由120公分下修至75公分，才解決了空間不足的限制。加上只需過半數住戶同意即可成案，且具備「公寓變華廈、房價增值」的吸引力，因此成案率最高。

至於外牆拉皮和結構補強皆須百分百同意，儘管有磁磚剝落問題，卻常卡在罰金與維修工程費用不成比例，住戶不願進行外牆整新。結構補強則可能破壞各戶室內裝修及建物外觀立面，住宅大樓更不易推行，建議政府放寬同意比。

產官民協力都更》法令要再突破　緩解人老屋老問題

坂茂綠能塗裝總經理羅志岡建議，政府應盡快檢討「全體同意」規定。他指出，以塗料為主的外牆更新，不僅能解決磁磚脫落、漏水等問題，有助提升公共安全；同時，對於位處地震帶的台灣而言，塗料材質能有效減輕建築重量，在地震時也更為安全，日本便是典型的借鏡。

無論是危老重建、都更推動，還是整建維護，背後核心都在於「人屋雙老」下的居住安全與城市永續。隨著全台老屋數量逐年攀升，如何在政策鬆綁、金融支持與居民共識間找到平衡，將是決定都市更新進展的關鍵。唯有政府、產業與社區攜手，才能讓更新成為全民共享的生活改善工程。

（雜誌原始標題為：老家變新屋）

資料來源:https://www.wealth.com.tw/articles/aad516da-9b46-436e-a38a-4c34ae736e94

近五年管制成效佳，包括銀行房貸與建築貸款餘額年增率、不動產貸款集中度等均見放緩

數據顯示，央行實施近五年的打炒房措施，確實讓房市逐步恢復冷靜。圖／本報資料照片

中央銀行自2020年12月以來，陸續加碼七波房市管制，累計實施近五年；據聯徵中心統計，全國房貸平均核貸成數從2020年第四季的73.49％，降至今年第二季的71.86％，四年半來降幅達1.63個百分點；房貸利率也從1.45％漲至2.41％，漲幅約0.96個百分點，顯示央行打炒房下，房貸成數下滑、利息支出也隨之增加。

數據顯示，央行實施近五年的打炒房措施，確實讓房市逐步恢復冷靜，但央行最關注的房市指標「不動產貸款集中度」，截至今年7月仍達36.74％，雖較2009年10月的歷史高點37.9％，降低1.16個百分點，仍居相對高位，成為央行持續控管房市的關鍵主因。

央行自去年8月中旬採取道德勸說，請銀行自主控管去年第四季至今年第四季、為期一年的不動產貸款總量，並於去年9月實施「史上最嚴」的第七波房市管制措施，關鍵主因，就是不樂見銀行的信用資源，全都集中在不動產上。央行官員認為，實施以來，銀行受限貸款成數下降，民眾看漲房價預期心理趨緩，房市交易持續降溫，房價漲勢亦續減緩。

央行緊盯的房市三指標，也彰顯近五年來的打炒房頗具成效，包括銀行房貸與建築貸款餘額年增率減緩、不動產貸款集中度趨緩，以及國銀辦理無自用住宅民眾購屋貸款占購置住宅貸款比率上升。央行也觀察到，自去年第四季起房價漲幅減緩：國泰、信義房價指數季增率收斂；政大永慶房價指數季增率轉為負值。

第二季理監事會議上，央行理事們對於房市管制措施是否到了鬆綁時機，有一番熱烈討論。有理事認為，不動產貸款集中度雖下降但仍居高，贊同維持管制措施不變，未來仍須持續關注不動產貸款集中度，審視選擇性信用管制措施執行成效。

也有理事說，為期一年的銀行自主控管不動產貸款總量已顯現成效，雖信用資源仍有過度流向不動產市場情形；不過，部分銀行為謹守自主控管目標，相關控管均趨於嚴格；下半年交屋數量龐大，銀行仍處於自主管理階段，恐使部分符合條件的申貸民眾可能無法順利取得貸款，央行應適時妥善處理相關申訴案件。

另有理事說，房價指數成長率仍為正值，顯示房價仍在上升。若現在放寬選擇性信用管制措施，恐不利維持過去七波的管制成效。

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20250910700099-439901

目前房市觀望濃厚呈「量縮價平」格局。（葉思含攝）

在關稅議題未見明朗之際，目前房市呈現「量縮價平」的狀態，然而，在房市冷靜期，台北市不動產建築開發公會理事長陳勝宏建議，建築業可以趁這段時間，提昇企業形象、加強服務品質等，並思考如何因應全球淨零碳排議題。

陳勝宏指出，台灣經濟高度依賴出口，關稅及匯率的變數對台灣經濟成長動能影響很大，牽動就業與所得水平。當民眾消費態度趨於保守，房市支撐力道減弱，便會影響房地產市場的需求端；再加上近期房市政策與央行第七波選擇性信用管制的雙重影響下，房市呈現「量縮價平」的格局。

針對關稅，他分析，關稅議題必須從國家利益角度全面檢視，而非單純追求數字降低。以日本為例，儘管其對美關稅僅15％，卻承諾對美投資5,500億美元，美國則稱將獲得投資的90％利潤；各國在談判桌上的籌碼與交換條件皆不同，關稅調整更會牽動本土產業生存，因此不能僅以數字變化論斷，而需全盤考量。

陳勝宏表示，反倒是趁現在房市冷靜期，建議各房地產業者趁勢調整策略，從品牌形象、服務品質加強著手，並積極回應全球淨零碳排趨勢，包含預鑄工法的發展、建築資訊模型（BIM）的推動、以及綠建築與智慧建築的導入等，都是未來產業轉型的關鍵方向。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250910000561-260106?chdtv

最新第2季「政大永慶科學園區中古屋房價指數」顯示，三大科學園區房價指數全面下跌。房市示意圖／永慶房屋提供

最新第2季「政大永慶科學園區中古屋房價指數」顯示，三大科學園區房價指數全面下跌，又以高雄園區季跌4.1%最多，顯見在銀行房貸緊縮和第七波信用管制影響下，部分就業人口、生活機能仍未完全到位的科學園區，在區域周邊房價已提前反映，周邊成屋價格也正回檔修正中。

永慶房產集團研展中心總監郭翰指出，雖然科學園區在產業進駐後，有望帶動龐大的人才需求，使當地的購屋需求走升。

郭翰表示，在就業人口尚未到位，及生活機能仍待完善下，加上前幾年房價已提前反映，與現階段房市受政策衝擊，自然難獲得在地、剛需買盤青睞，也使最新第2季三大科學園區房價指數全面回檔修正。

「政大永慶科學園區中古屋房價指數」最新第2季數據顯示，三大科學園區房價指數全面下跌，又以高雄園區季跌4.1%最多，台南園區下跌3.1%居次，新竹園區跌2.3%，台中園區小幅下修1.4%。

郭翰分析，高雄園區近年來受益於台積電（2330）的設廠投資，不只園區周邊土地飆漲，房價也跟著水漲船高。然而，自去年下半年開始，受銀行房貸緊縮和房市政策的影響，高雄園區周邊買氣急凍，房市熱度降溫，房價也開始修正，經2024年第4季修正4.7%後，2025年第1季指數小幅回升1.3%，第2季指數又再下跌4.1%，整體房價呈現盤整回跌趨勢。

至於跌幅第二的，是位於台南的南部科學園區，第2季季減3.1%，跌幅又較首季擴大；郭翰表示，近年台南園區房價快速上漲，當地薪資增幅遠不及房價飆升速度，消費者難以再追價。

郭翰指出，尤其南科台南園區周遭房屋供給量大，隨著房價修正之際，不少投資客也選擇退場轉售，使區域待售房屋存量增加。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/8994581

商辦需求空間超過百萬坪。商辦示意圖。記者朱曼寧／攝影

中央銀行這波打炒房已歷經近五年，房市炒作風氣已見降溫，顯示相關措施逐漸發酵，但在銀行不動產放款集中度仍居高不下之際，央行房市管制措施僅針對首購、換屋與都更危老這三族群小幅度鬆綁，深怕好不容易降溫的房市炒作風氣，再捲土重來。

央行要求，全體國銀自主控管去年第四季至今年第四季、為期一年的不動產貸款總量，並非統一標準，而是由銀行自行提出，央行也會逐季檢視成效；銀行主管透露，央行在檢視銀行遞交的「成績單」時，若有未達標的情況，會請銀行說明，若因銀行大量承作首購、政策性貸款，或都更危老（包含自主都更），央行也會適度給予彈性與寬容。

近期民眾反映，因房市降溫，出售原有房屋時間拉長，或買賣雙方已簽約，買方因貸款須等待銀行排撥，延長交屋期限，導致無法在一年內出售原有房屋，央行也於日前宣布調整換屋協處措施，將出售原有房屋的期限，由一年延長為一年半。

不動產貸款集中度降到何種程度才是合宜的？央行總裁楊金龍先前說，台灣不動產放款集中度一路爬升，從以前的34％、35％，到近年突破37％，但此一數據不能光從數字來看，因為時空背景不同、房價水準不同，過去36％的意義會和現在的36％不同，而因房價高，集中度也不太可能再回落到35％、34％的水準，但對於現在適當比率到底是多少，央行內部還要繼續觀察評估。

另外，因金管會、中央銀行近來相繼放寬房貸相關措施，展現政府欲解決民眾房貸荒的決心，先前一度將房貸審核所得收支比拉高到200％的臺灣銀行，被稱為市場最嚴謹，近期亦評估將收支比門檻降回180％。

銀行為風控考量，通常會要求借款人收支比必須達到一定比例，才能取得規定的貸款成數，若未達門檻，則會減少放貸成數。臺銀將收支比門檻訂在200％，代表每月收入必須為支出的2倍，才能取得最高8成的房貸成數，被認為不利首購族群。臺銀董事長凌忠嫄先前指出，為避免民眾未來會因還款能力造成生活困難，銀行訂有收支比標準，核貸時會綜合考量借款人的收入與支出狀況，房貸成數衡酌因素除了收支比外，也與擔保品本身鑑價結果有關。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250910000162-260210?chdtv

📣來白石湖「與環境共好」吧！

🔸綠生活～從你我提起綠色菜籃開始～規劃一系列「綠色菜籃共好行動」，計畫由臺北市環境保護局補助，參加者當日會用行動支持當地農產品，請確定會採取行動再報名喔！

🔔為響應環保，請自帶環保袋及環保杯等用具！

🔴報名如下：https://www.beclass.com/rid=305011a68bb9501a42e3

活動說明

◆活動目標：

〉建構友善農耕與消費者連結，落實在地低碳淨零與綠色消費之綠生活行動 

〉透過體驗、講座、漫遊、零廢棄等行動模式，親自感受與環境共好目的

〉落實白石湖社區推動生態維護與綠生活永續行動之核心價值

〉實踐農村減量、增滙、循環、綠趨勢鏈結環保淨零賦能之目標

◆活動日期及講題：日期若有變動將以新公告為準

    (1)9月13日(六) 有機農業與永續環境

    (2)9月27日(六) 水資源之埤塘與溪流運用與保復育

持續追蹤白石湖社區活動FB官網

◆辦理地點：共好關懷服務站(臺北市內湖區碧山路45-8號(同心池下方))

◆招募人數：每梯次30位。一個表單報名1位。報名1次。

◆參與對象：一般大眾(支持綠色永續環境共好者)；小孩不適合參加。

◆參與費用：當日會用行動_支持當地農產品，支持菜籃行動(支持=購買)，本計畫由臺北市環境保護局114年補助環境教育推展事項實施計畫補助辦理。

活動當日前10分鐘開始報到_白石湖社區集會所備有茶水。

指導單位 ：臺北市政府環境保護局

主辦單位：臺北市內湖區白石湖社區發展協會

聯絡人：林小姐0912-472001

活動官網

活動地點資訊

地點：台北市內湖區碧山路45-8號 (白石湖社區農驛棧農場集會所)

 顯示地圖資訊

資料來源:https://www.beclass.com/rid=305011a68bb9501a42e3#google_vignette

淨零臺北 城市更美 9/11-9/13「2025亞太永續博覽會」 邀您一起挺永續拿好禮

為減緩及調適氣候變遷衝擊，臺北市長期致力永續發展，逐步落實2050淨零排放目標，今(114)年9月11日(四)至9月13日（六）將於「2025亞太永續博覽會」展出臺北市淨零4帖解方，用「降溫城市」、「綠運城市」、「韌性城市」及「淨零新生活」，為城市退燒、強筋、健骨、養氣，逐步培養北市「永續好體魄」，現場還有闖關拿好禮及自備環保杯免費喝飲料活動，歡迎民眾前往台北世貿一館D區參觀，體驗臺北淨零新潮流。

環保局表示，臺北市因高度都市化、熱島效應及盆地地形等因素影響，年年刷新高溫紀錄，如果把臺北市擬人化，臺北已經發燒了!因此，用「降溫城市」、「綠運城市」、「韌性城市」及「淨零新生活」，來為臺北退燒。為了改善城市熱環境，第一帖退燒藥，從水綠降溫、遮陰涼適、通風散熱3項策略著手改變，目標體感降溫2℃；第二帖藥，強化臺北的綠運輸筋絡，健全捷運路網；第三帖藥，強健臺北的骨骼，提高城市的韌性、更強的氣候調適能力；第四帖藥，養氣，全民同心、公私協力，市民日常的食、衣、住、行、育、樂、購，全面推廣低碳生活。邀請市民朋友一起搭乘大眾運輸工具至博覽會場，體驗綠色交通的便利，一同以行動支持永續發展，讓「低碳、減碳、零碳、零浪費」成為臺北的日常，為地球降溫，也讓生活品質真正升溫。

環保局補充說明，現場還有闖關拿好禮活動，參觀即可獲得涼適扇子，隨時幫自己降溫，完成指定任務還可獲得額外小禮物；另外只要自備環保杯，響應「讓自備成為你的標配」理念，即可免費享用飲料，數量有限送完為止，展區免費入場參觀，歡迎大家一起來挺永續拿好禮。

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