2.利用職權（警察、公務員）或人脈關係（里長）調查目標身分資料

詐團會透過共犯中的公務員確認死者有無繼承人，以及相關人等的出入境紀錄等；如果有繼承人，會先確認死者親屬是否長時間待在境外不會回臺，再攏絡里長配合，關心長輩之餘順便打探遺產和繼承人的狀況，藉此挑選里內沒有繼承人、詐欺可行性高的個案，甚至會偽造租約，誘騙鎖匠替房子開鎖，讓他們能入內觀察狀況。

3. 偽造代筆遺囑將目標不動產遺贈給詐騙人頭，經由律師認證增加可信度

詐團會偽造代筆遺囑，指定將死者的房子和土地遺贈與完全不認識的人頭名下，偽造死者簽名並安排集團成員作為見證人，還會事先演練如果遇到檢察官問話該怎麼回應，包括跟往生者怎麼認識的？這房子位置在哪裡？為什麼來當見證人等等。最後由律師替偽造的代筆遺囑出具「認證聲明書」，讓虛假文件搖身一變成為具有法律效力的公文書。

註：代筆遺囑的確可以達到將不動產過戶的效果，但僅由律師出具「認證聲明書」來確認遺囑為真的做法，由於已經無法向已過世的立遺囑人進行查證，並不符合公證法規。

4. 持偽造遺囑等文件，申辦繼承及遺贈登記

地政機關受理繼承及遺贈登記時，主要以書面資料為審核依據。詐團經律師製造的偽造遺囑，形式完備、內容齊全，使地政人員在無法辨別真偽的情況下誤信其合法性，進而完成登記程序。

5. 設定抵押權取得大量資金，再將不動產出售

登記過戶完畢後，將騙來的不動產第一時間拿去金融機構做抵押，以換得大筆現金。同時聯繫房仲準備將房產售出，後續再取得更高額的收入。

為防止詐騙案件增加，地稅局也呼籲，民眾可以透過臨櫃、線上申辦「稅籍異動即時通」服務，有助於提前發現異常交易，此外，如果家中有遺產繼承，務必儘速辦理繼承登記。不僅可以避免超過6個月遭處罰鍰，也可免於列冊公告後，淪為詐騙集團眼中的待宰肥羊。

警教4招徹底防詐

台北市警察局文山第二分局曾分享，買賣房屋4招防詐方法，民眾如果發現買方或賣方有疑慮，寧可不買不賣，以免被詐騙。

銷售前

1. 設定地籍異動通知：

去地政單位登記屋主手機號碼，未來如果房子有異動，手機會先收到簡訊通知。

2. 理財型房貸／貸款不塗銷：

讓房子有設定抵押，詐騙集團就不會盯上你。

簽約時

1.雙代書：

買賣雙方都找代書。

2.使用公版買賣契約書：

不要由買方自行訂定合約內容。

3.成屋履約保證：

強調一定要做履約保證，保障買賣雙方的權益。

銷售期間

1.委託有信譽的仲介公司：

儘量不要找有不良紀錄的仲介公司。

2. 自售留意買方姿態：

若買方都不出現，委託代理人辦理，就是有詐！

過戶時

1. 取消印鑑證明：

至戶政事務所取消印鑑證明，所有的變更動作，須本人親自到場才成立。

2.交付價金流程：

通常1個月內會完成，時間不會拖太久。

3. 本票簽立及保管：

買方應簽立本票給賣方，並由賣方親自保管。

資料來源：《嘉義市政府地政處》