掌握「三抗跌、三不碰」穩渡波動期

買房別再盲目追高！2025房市新法則：掌握「三抗跌、三不碰」穩渡波動期

【M傳媒房產中心／專題報導】

2025年的房市，依舊籠罩在政策與市場交錯的迷霧之中。央行連續數季維持利率「凍漲」，意味著升息壓力暫緩，但同時選擇性信用管制依舊緊縮，並未出現鬆綁跡象。這種「資金無法大舉湧入、剛性需求卻仍在」的矛盾局面，讓房市走向更添不確定性。網友焦慮詢問：「到底該進場，還是觀望？」專家則直言，雖然整體市場高檔震盪難免，但有三類產品在供需結構與資金布局下，展現出相對抗跌的特質。

首先，市場普遍認為，「捷運宅」仍然具備強大韌性。

交通便利不只是自住需求的首要條件，也是轉手時的保值關鍵。尤其在雙北與新竹科學園區周邊，軌道經濟效應讓通勤需求穩固，即便總價高，仍有穩定的剛性買盤支撐。專家指出：「房市不景氣時，交通便捷的產品仍有人承接，因為日常需求不會消失。」

其次，小宅產品持續發燒。

由於房價基期高企，市場總價帶逐漸壓縮，20坪左右的2房或2+1房，已成為首購與小家庭最能負擔的選項。與其等待大環境下修，許多買方轉而追求「小而巧」，這類產品因貸款門檻相對可控，空屋率低，抗跌力道相對強。

第三類則是「具備產業支撐的區域型住宅」。

以台南、高雄科學園區周邊為例，科技廠進駐不僅帶來就業機會，也形成住房需求的長期支撐。不同於純投資炒作，這些區域的需求來自實際人口與產業結構，因此即便市場景氣波動，價格下修幅度往往有限。

然而，市場另一面卻不容忽視。專家提醒，大

坪數豪宅、純投資型商辦與偏遠重劃區，則屬於風險較高的區塊。當利率不降、資金面偏緊，這些產品的成交週期勢必拉長，議價空間也隨之擴大。對於投資人來說，若缺乏長期資金實力，輕率進場可能會成為資金套牢的開始。

M觀點：

2025年的房市，既不是全面崩跌，也不是再度起飛，而是進入「政策壓制、剛需支撐」的膠著期。對自住族而言，選擇交通便利、總價合理的小宅，仍是較為穩妥的策略；對投資族來說，與其追逐短線利差，不如關注具備產業發展與人口支撐的區域，才能兼顧保值與長期收益。房市走向雖難以預測，但只要掌握核心需求與供需平衡，就能在迷霧中找到相對清晰的方向。

資料來源:https://94m.com.tw/articles/01361b

科技、傳產業搶進，企業總部最愛區域曝光

台北市辦公市場雖在景氣與金融環境變動下出現降溫跡象，但長期剛性需求仍支撐成交熱度。今年前9月交易額達215億元，雖較去年同期減少約2成，仍延續3年「2百億俱樂部」紀錄，顯示市場的抗跌韌性。

根據信義全球資產公司統計，自2022年至2024年，上市櫃法人已在台北市投入708億元購置辦公與廠辦產品，其中自用需求占大宗。AI、半導體及相關供應鏈成為市場主角，三年累計投資高達238億元。崇越科技、台達電、祥碩科技等業者接連出手，從內湖洲子街整棟大樓到全球新創科技中心，科技業正以「企業總部化」思維鞏固地位。

信義全球資產總經理林三智指出，科技業的進場，反映出數位轉型與新興技術對空間的高度需求，「不論是AI運算能量的擴張，還是國際供應鏈的布局，科技公司都必須同步擴張辦公空間，以因應人才、研發與營運需求。」

傳產資金雄厚靈活資產配置

除了科技業，傳統產業也悄然成為另一股穩健買盤力量。3年來傳產業者在台北市的購置金額達168億元。金地遠實業以72億元買下新光中山大樓部分樓層，統一超商則豪擲43億元包下內科V PARK大樓。

林三智分析，傳產企業經營多年累積深厚資產底蘊，在通膨與金融市場不確定性升高的環境下，辦公產品既能滿足自用需求，也能兼顧資產配置，成為風險分散的重要工具。「辦公大樓的穩定租金收益與資產保值效果，對傳產業主而言是一個可以抗衡市場波動的選項。」

內科交易熱區千坪總部產品當紅

若從區域分布來看，內湖科技園區堪稱台北辦公市場的「火力展示場」，近3年累計交易額達290億元。除了產業聚落成熟與屋齡新穎的優勢外，辦公單價相較市中心更具競爭力，使其躍升為交易核心。

統計顯示，近3年內科園區成交產品中，千坪以上（含整棟）交易件數佔比接近一半，反映大型企業總部需求正快速成形。信義全球資產業務總監康錫晃進一步指出，全棟辦公產品具有高度稀缺性，除可依照企業需求量身規劃外，大樓冠名效益更能提升品牌形象，是企業「買大樓、做名片」的最佳範例。

市中心價高交易周期拉長

然而，市中心核心商圈依舊是另一個焦點。位於精華地段的商辦產品，不僅因為地標性與知名度吸引買方，還帶有未來都更與改建效益。但隨著新商辦單價突破百萬元水準，價格超出部分買方預期，導致交易洽談周期拉長，成為今年熱度降溫的主因。

林三智提醒，屋主若有出售計畫，應依市場實況靈活調整定價，「適度價格修正，不僅能縮短洽談時間，更有助於加快成交，在景氣不確定性升高的情況下，掌握時機尤其關鍵。」

展望：剛性需求續存資產配置策略分化

展望後市，台北辦公市場雖受到總體經濟與金融環境影響，但剛性需求仍將提供支撐。科技業持續擴張與傳產資金轉進，構成市場雙引擎；內科園區則因具價格競爭力與產業聚落效益，預期將持續扮演交易熱區角色。

對企業而言，購置辦公大樓不僅是空間需求，更是資產配置與品牌經營的策略選擇。在台北市辦公市場「價高、量穩」的格局下，如何在核心商圈與新興園區間做出最合適的布局，將成為企業未來3到5年的關鍵課題。

北市辦公市場近3年主要買盤（2022~2024）

資料整理：魏鑫陽

資料來源:https://tw.news.yahoo.com/%E5%8C%97%E5%B8%82%E8%BE%A6%E5%85%AC%E5%B8%82%E5%A0%B4%E4%BA%A4%E6%98%93%E9%80%A33%E5%B9%B4%E7%A0%B4200%E5%84%84-%E7%A7%91%E6%8A%80-%E5%82%B3%E7%94%A2%E6%A5%AD%E6%90%B6%E9%80%B2-%E4%BC%81%E6%A5%AD%E7%B8%BD%E9%83%A8%E6%9C%80%E6%84%9B%E5%8D%80%E5%9F%9F%E6%9B%9D%E5%85%89-134309565.html

「遠雄商舟」去年與今年入手價差近二成

北士科示意圖。 記者朱曼寧／攝影

台灣房屋彙整實價登錄最新資料，在今年5月輝達（NVIDIA）宣布海外總部落腳北士科重劃區後，區內新商辦「遠雄商舟」6月以總價約3.18億元、每坪成交均價約達78萬元，創下此商辦每坪單價新高紀錄。

據實價登錄資料，目前北士科重劃區商辦最高每坪成交價落在文承路上的「士科之芯」，每坪成交價逾86萬元。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，輝達相中的北士科T17、T18基地，地上權為新光人壽得標，土地則為台北市政府所有，目前該案仍處於三方商議的階段，最快9月底輝達總部的興建方案就能拍板；不過，無論輝達總部最終是採用哪種方案推進，北士科都是檯面上的唯一選項，也讓北士科的產業紅利不斷發酵，吸引企業布局卡位。

據實價資料顯示，北士科重劃區內、位在福善路的「遠雄商舟」，去年預售時每坪成交均價約在65~69萬元，但今年4月前、每坪成交均價已達73~75萬元，短期漲幅約在一成左右。

不過，今年5月輝達宣布海外總部進駐北士科重劃區後，最新6月「遠雄商舟」商辦一口氣成交兩戶、共446.32坪，交易總價約3.18億元、每坪成交均價約達78萬元，創下該商辦每坪單價新高紀錄，去年與今年入手價差約一、二成。

第一建經研究中心副理張菱育指出，目前已購入北士科商辦的法人，不乏有企業總部需求的科技業、電子業，以及看好此區未來發展的投資型買方，搶先卡位等待增值與獲利機會，接下來若輝達正式進駐，可望再掀新一波北士科房市買氣，「輝達效應」威力展現。

陳定中指出，由於輝達與新壽的MOU在今年9月底屆滿，最快本（9）月底輝達總部的興建方案就能拍板，若屆時三方仍喬不攏，也還有兩個可能備案，包括北市府先與新壽合議解約後，再跟輝達直接接洽，或是另擇北士科的其他市有地，並整合周邊土地滿足輝達需求。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9027648

國科會昨（24）日表示，科學園區2025年上半年營業額再創新高，達2.74兆元，年增26.74%。國科會主委吳誠文表示，以目前接單來看，今年全年上看5.5兆元營業額，預料再創佳績。

國科會昨日舉行「科學園區2025年上半年營運記者會」，受惠於台灣半導體產業完整供應鏈優勢，及在先進技術開發與產能方面持續投入研發及提高產能利用率，園區營業額表現亮眼。

國科會表示，上半年全球高科技產業受惠AI應用加速滲透，雲端服務與邊緣運算投資增長，半導體產業需求仍持續增長。科學園區上半年營業額2.74兆元史上最佳成績，其中竹科0.82兆元，年增11.47%；中科0.54兆元，成長8.14%；南科1.38兆元，成長48.78%。

吳誠文表示，科學園區營業額不斷創高，「意義非常重大」，展現出產業蓬勃發展的強大動能，不僅直接貢獻稅收，帶動外資投資台灣資本市場，對經濟發展、社會穩定、國家安全都非常重要。

展望今年下半年，國科會表示，國際間匯率、關稅政策變化及232條款措施等，仍為科學園區主要挑戰，並須密切關注AI產業變化動態，慎防市場修正時對出口動能及供應鏈穩定造成衝擊。

國科會認為，整體而言，園區廠商應持續提升供應鏈彈性、強化自身核心價值及快速應變能力，參考園區2025年上半年營運趨勢與各大研究機構預測2025年經濟成長率，預估2025年科學園區全年營業額在多變的局勢中仍能穩健成長。吳誠文指出，全年營業額應可達5.4兆元，有機會達5.5兆元。

若觀察三大科學園區各產業，國科會分析，上半年積體電路產業持續受企業級解決方案與AI終端設備需求帶動，營業額成長34.33%。

光電產業則在AI新產品需求推動及廠商具備垂直整合及研發的優勢，及完善產業鏈布局，並受惠美國關稅政策帶來的面板拉貨效應與不斷電系統銷售之大幅成長，營業額成長7.25%。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/7307/9027678

北市地政局依據實登資訊統計，今年6月北市住宅價格指數、住宅總價、住宅單價的三大指標，同步下跌至前波高點之前，其中住宅價格指數、住宅總價更是雙雙回落到近14個月最低點。圖／本報資料照片

台北市住宅價格指數、住宅總價、住宅單價三大房價指標

金龍海嘯打房，把天龍國房價打回去年4月水準，陷入量縮價跌格局。北市地政局依據實登資訊統計，今年6月北市住宅價格指數、住宅總價、住宅單價的三大指標，同步下跌至前波高點之前，其中住宅價格指數、住宅總價更是雙雙回落到近14個月最低點。

市場專家認為，房市正處於「沒什麼人想賣、沒什麼人想買」階段，最大關鍵還是在於申請房貸面臨不確定性。

北市地政局22日公布6月「實價登錄價量動態」指出，6月住宅價格指數127.57、月跌0.38％，創下近14個月最低紀錄，回到去年4月水準，年跌幅約0.55％；標準住宅總價方面，平均每戶約2,021萬元、跌至近14個月最低量；至於標準住宅單價，每坪64.36萬元、跌至近12月新低，三大價格指標都同步衰退。

就產品類型方面，只有公寓硬挺，住宅價格指數112.41，月微增0.04％；電梯大樓、小宅的表現疲弱，大樓住宅價格指數138.52、月跌0.43％，小宅月跌1.13％。

觀察全市、大樓、公寓及小宅之月線、季線及半年線趨勢，除公寓月線微漲外，其餘皆下跌。

至於交易量方面，6月實價登錄件數共519件，月減13.36％、年減41.69％；交易總額163.37億元，月減3.88％、年減38.91％。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，目前房市呈現買房意願正在打底、賣房意願深不見底的態勢，據國泰金公布2025年9月國民經濟信心調查結果，國人賣房意願持續下探，認為目前是賣房時機的比率較8月減少1.3個百分點。認為現在是買房時機的比率則反彈至19.3％，較8月增加1個百分點。這顯示，現在的房市處境十分尷尬，可謂「沒什麼人想賣、沒什麼人想買」。

何世昌分析，目前房市最大問題，還是在於房貸困境；無法順利獲得房貸的不確定性，讓「想買的買不了、想貸的貸不到、想賣的賣不掉」。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250923000225-260210?chdtv

房產小學堂

史上最強打房威力持續增加！最近新聞最常看見的消息，無非是許多購屋者因為申辦貸款卡關，有的要等上二、三個月，甚至有的銀行已暫停收件，讓不少人只好忍痛解約。政府的打炒房初衷，到底影響了哪些人？面對最強限貸令，該如何解套？

王小姐原本計畫今年夏天搬進預售新宅，卻沒想到交屋前夕卻面臨「貸不下來」的窘境。她在二○二二年買下一間兩房預售屋，當時市場熱絡，銷售人員掛保證說貸款八成不是問題。

如今兩年過去，卻意外面臨央行祭出溯及既往的限貸令，房貸利率也從當時的一．六％飆升至三％以上。由於名下已有一戶，銀行僅願意貸出總價三成，讓她瞬間多出百萬元資金缺口，眼看就要違約，王小姐懊悔當初太相信代銷說的話。

不只是王小姐，全台像她一樣面臨資金難題的購屋者愈來愈多。限貸令實施滿一週年，政策原意在打擊炒房與多屋族，但實際影響早已擴及換屋族、首購族甚至房市業者。究竟限貸令對哪些族群影響最深？面對高利率與低成數的雙重壓力，不同購屋人應該如何調整策略？

Q1.限貸令持續影響哪些人？市場現況又如何？

A:限貸令滿週年！中央銀行自去年九月啟動第七波選擇性信用管制（俗稱「限貸令」）後，而今年六月的央行理監事會議上，央行總裁楊金龍也宣布沒有要放寬信用管制措施，市場觀望氣氛日益濃厚。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏與薪傳不動產智庫執行長何世昌均指出，這項政策對資金銜接緊繃的投資客與換屋族群造成最直接衝擊。而根據最新實價登錄與六都移轉數據，全台房市「量縮價下修」成為當前主要格局。

根據台北市地政局資料，今年六月份台北市建物買賣移轉棟數僅二○三七棟，年減二十二．二％，其中中正、松山與大同區跌幅介於三十九％至四十三％之間，蛋黃區信義、大安、中山也均下滑逾三○％。整體六都上半年移轉棟數合計約十萬棟，年減幅高達二十七％，今年移轉可能出現近七年來首度跌破三十萬棟。

隨著市場交易量的大幅度萎縮，目前市場現況從購屋族到產業鏈上下游，已全面受到衝擊。購屋族當中，鑒於政策初衷，便是要緊縮首購族以外的購屋資金，因此包含換屋族、多屋族都面臨貸款困難的挑戰，而隨著市場資金稀缺，首購族雖不在政策守備範圍，卻也面對利率一路攀升，以及貸款成數下修的困境。

與此同時，交易量持續下探，以成交才有收入的房屋仲介到新建案代銷公司，也迎來最嚴峻的生存危機，何世昌就曾表示，到今年底房仲店將收掉近二○○家，代銷公會理事長戴嘉聖也苦笑稱同業都選擇放大假去了。

也有建商業者也證實，建商同樣面臨資金壓力，土建融審核亦趨嚴格，中小型建商貸款瓶頸頻傳，傳出排隊撥款延宕的案例，使得部分建案延後公開銷售或交屋、甚至轉向商辦、長照、旅宿等穩定收益項目，以因應現金流壓力。

近期多家中小型開發商與營造廠傳出財務危機。例如花蓮有爛尾樓、桃園營造廠停工。最新消息指出，台中合總建設及全勝營造因政策影響經營，資金周轉困難，七月三十一日起所有建案全面停工，影響範圍包括台中沙鹿、龍井和雲林。

Q2.限貸令誰受影響最深？不同族群該如何因應？

A:投資客：衝擊最深，幾乎被鎖死 影響程度：★★★★★

1.第三戶及以上貸款成數僅三成，全面取消寬限期，資金成本攀升，實務上甚至有投資客表明第三戶以上根本貸不到款，只能全現金交屋。過往高槓桿操作已無法再進行，即便可貸款，房貸利率也攀升到三％以上，報酬被嚴重壓縮。

2.預售屋投資客面臨交屋申貸困難，短期內若籌不到貸款差額，無法成功轉約，只能選擇斷頭違約窘境。

3.市場交易明顯冷卻，短期轉售獲利模式崩潰。

因應建議▲

★暫停短期投資策略，汰弱留強，觀望市場恢復資金流動性。

★調整為低總價、長期收租型投資或小宅產品。

★若仍進場，應大幅提高自備款比例，短期內面臨交屋資金需求，可考慮尋求親友或是與開發商談彈性付款方式。

換屋族：政策誤殺高風險群 影響程度：★★★★☆

1.名下有房想要換屋的民眾，第二戶房貸面臨只能貸款三成風險，縱使簽署切結書，保證一年內出售第一屋換取較佳貸款條件，若因買氣受挫未完成，銀行將追回貸款差額並取消寬限期，造成財務雙重壓力。

2.二○二○年至二○二二年購買的預售屋現湧現交屋潮，早期簽約者可能「交屋變難貸」。有房市專家就直言，限貸令中的溯及既往策略傷及無辜，尤其預售屋的購屋民眾必須受第七波限貸的約束，貸款無門，大量交屋潮將面臨解約、斷頭、糾紛四起的困境。

因應建議▲

★優先選擇「先賣後買」以避免舊屋未售狀況。

★若採「先買後賣」方式，應預留足夠現金流與備用貸款來源款。

★簽署切結書前務必評估出售時程與資金狀況。

首購族：表面無懼，內裡壓力增 影響程度：★★★☆☆

1.名義上享有最高八成貸款與寬限期，但實務僅限「無房無貸」者。

2.銀行審核更為謹慎，實際貸款成數常落在七○％以下，月付負擔大增。

3.貸款撥款時間長、申請流程繁瑣，常影響交屋時程。專家指出：「儘管首購族表面受惠，但高利率與自備款壓力明顯升高。」

因應建議▲

★準備至少三成自備款，以應對銀行實際核貸成數。

★比較不同銀行與非銀行體系（如信用社、壽險）的利率與核貸速度。

★在低成交量市場中，重點議價屋況好且急售物件，爭取裝潢或價格讓利。

Q3.申貸前怎麼準備？有哪些實戰小提醒？

A:在限貸令持續嚴格執行、房市流動性偏差的現況下，建議民眾在購屋申貸前可以採取「三四五」策略，做好貸款準備，降低違約風險。正業地政士事務所所長鄭文在指出，三四五意思是指三成自備款、四家銀行比貸、五個月交屋，這三個步驟是目前貸前最關鍵的黃金準備階段。（全文請見2025年9月號第137期《好房網雜誌》）更多精彩內容請免費下載《翻爆》APP

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250924000682-260311?chdtv

台股有AI產業業績支撐，在關稅效應漸退及降息後，關鍵更在AI需求是否繼續攀高。（路透）

每年的第四季，尤其是12月，台股漲多跌少，既是迎接新一年開始的期待，也為過去一年的營運成績算總帳，在年底更精確地修正原先研判的偏差。2024年底時，AI、台積電（2330）是股市話題的重心，2025年底的焦點改變不多；不同的是，去年美國總統川普的威力還未顯現，且當時對聯準會（Fed）的降息雖有預期，但沒有十足的保握。

川普在2025年4月初正式宣佈對進口商品增課對等關稅後，全球貿易陷入一片混亂，幾天後對超過10%稅率的暫緩命令，使提前拉貨潮進入高潮，意外地使美國前7個月的商品進口金額超過2兆美元，反較前一年同期成長約11%，貿易赤字也增高至8千餘億美元。

即將進入第四季，透過關稅作用的川普效應，對股市的衝擊雖較為淡化；不過，經濟的隱憂，仍然存在政治、地緣關係的不確定之中。台、美股市能夠不懼負面消息，頻創新高，多少是因降息及AI帶動的業績效應，被不少投資人認為是股市的漲升柴火。

有業績撐腰的AI相關廠商，確實漲得有理；然而政策利率的調降，更多資金雖可能流向股市，並因而推升出較高的股價，可是這種立即的作用，與中長期的趨勢有時並不一致。譬如本國貨幣升值，雖會降低商品在國際市場的價格競爭力，但因多數買賣契約有時間約束，不會立即反映，因此往往會因數量不減但幣值提高，而使出口總值先增加，然後再反映出口數量的下降而減少。

降息的效果也常如此，反映在股市短升長降、先漲後跌的例子，並不少見。美國股市2020年之前幾波較大幅度的修正，多發生在降息循環期間。2008年金融海嘯之前，S&P 500股價指數曾漲到超過1,500點，2009年卻跌至700點以下；在這段時間，政策利率目標值已被聯準會調降至0至0.25%的最低區間。

更早一點，2000年5月16日聯準會將政策利率調高至6.50%的高點時，S&P 500指數維持在1,500點上下，而在2001年1月降息2碼前後，雖曾短暫激勵股市，但敗象已成，網路泡沫危機發生，2001年即使連續11次降息，共調降政策利率達4.75個百分點，可是經濟陷於衰退，股市也一路走低。

從過去經驗可以發現，因為經濟隱憂而降息，股市常有修正。第四季的美股中期的走勢，雖仍視經濟是否陷入困境而定，但有AI相關產業支撐的台股，在關稅效應漸遠後，除了看美股，關鍵更在AI需求是否繼續攀高。

美國聯準會2025年第四季一定會降息，但股市不一定能再創新高；即使再創新高，可能也將十分短暫。可以期待有一時的狂歡，但稍長一點的走勢，或許會出乎不少人之所料。

資料來源:https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1725175

北市商辦示意圖。記者朱曼寧／攝影

今年928檔期住宅推案大減三成，但商辦案量卻逆勢衝出400億元規模、不僅追平去年同期，更較前年大增逾五成，成為營建市場另一個新亮點。

據悉，今年商辦推案以興富發（2542）集團最積極，在新莊副都心「國家壹號廣場」商辦案，總銷高達300億元、成為今年國內928檔期單一量體最大的新推案。

591新建案新聞課組長林哲緯觀察，這幾年房市多頭，建商口袋資金充沛，且國內半導體相關等科技產業欣欣向榮，讓不少外商、上下游相關廠商對辦公室置產需求不斷升高，讓對市場具高敏感度的建商陸續在全台各插旗商辦市場推案。

林哲緯舉例，以今年928檔期來說，單一量體最大的商辦個案，由興富發集團在新北市新莊副都心重劃區的「國家壹號廣場」領跑，該案總銷金額高達300億元，有別於住宅案的低迷買氣，該商辦案成為不動產市場中為數不多的亮點之一。

據591新建案資料顯示，今年928檔期國內住宅推案數約312個，較去年同期減少22.2%，合計推案總銷金額約7,106.5億元、年減27.3%，顯見在國內外政經震盪，加上政府調控住宅市場，建商住宅推案轉趨保守許多；反觀商辦推案，今年928檔期推案金額達400億元、追平去年同期表現，更較2023年的264億元大增逾51%，看得出建商分散風險、推案上採住宅、商辦並進策略。

以今年928檔期商辦新推案來說，以興富發集團在新莊副都心重劃區的「國家壹號廣場」案量最大；由於該案總銷高達300億元、戶數高達476戶，是今年928檔期住宅、商辦新推案中，最大單一量體的新案。

其次為中麓建設在桃園、總銷約75億元「水汴頭段案」，總戶數約210戶；而冠德建設在新北市中和也有總銷25億元、總戶數約達225戶的「秀朗橋站案」，合計三大商辦新案總戶數達911戶。

信義全球資產總經理林三智分析，今年商用不動產交易市場呈現「工業強」、「辦公穩」格局，主因AI科技發展帶動產業升級，企業資產配置策略上、朝向「小換大」、「舊換新」布局。

林三智強調，在自用的企業買盤撐盤下，今年截至9月10日止，上市櫃法人辦公市場已成交的44件辦公室交易中，屋齡五年內的交易案就有24件，顯見企業對新辦公室的需求旺盛，包括中悅、遠雄、國揚、華固建設等開發商，近年都有全新或預售辦公產品釋出市場，讓建商除了住宅外，也多了商辦市場耕耘，不僅有利開發商在經營上分散風險，營運上也更加穩健。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9019992

上市櫃建商第四季蓄勢待發，在政策高度管制住宅、相對友善商用不動產之際，商辦案總銷比重拉高到34％、總銷850億元。圖／本報資料照片

年度重頭戲928檔至雙十黃金檔將至，至少16家上市櫃建商，手中有逾2,500億元新案籌備登場，其中華固將推出四筆、總銷達615億元新案，興富發準備推出三筆、共488億元新案，兩強就包辦逾1,000億元，第四季蓄勢待發。與往年不同的是，在政策高度管制住宅、相對友善商用不動產之際，商辦案總銷比重拉高到34％、總銷850億元。

遠雄也籌備在全台推出四筆新案、達247億元；亞昕有兩筆、達185億元；新潤有一筆約135億元，冠德有四筆、共126.5億元；愛山林自建案一筆約120億元；建築業龍頭老大哥國建，推案重點為高雄和台南兩案、總銷共89億元。

國泰建設資深副總經理林清樑表示，近年政策影響房市主要在信心面，實際上市場仍有一定需求，如7月剛推出的新莊「國泰曦．」兩個月已售6、7成，雖然總體氛圍不大好、但房市已進入個案表現，因此第四季國泰建設仍依既定步調推出南台灣兩筆新案。

綜觀16家上市櫃建商，年底前準備推出總銷100億元以上大案就達八筆，其中商辦產品比重明顯拉高，囊括三筆，分別是華固總銷360億元北投「華固創匯園區」、興富發新莊總銷300億元「國家壹號廣場」、國揚汐止120億元「國揚前瞻科技大樓」。

華固建設總經理洪嘉昇表示，全球AI大崛起，帶動電子高科技產業蓬勃發展，未來兩、三年都蠻看好，很多企業在全台都有廠房、辦公據點擴充的需求，商辦是華固未來推案重點之一。

比較特別的是，冠德建設也加碼推出商辦，且坪數朝小型、微型辦公室靠攏，最近籌備推出兩筆捷運聯開辦公案，包括中和秀朗橋總銷24億元、台中G5辦公案15.5億元。

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20250922700087-439901

中央銀行昨舉行第三季理監事會，決議維持房市管制措施，總裁楊金龍表示，房地產引發的金融穩定風險還沒解除，不鬆綁是「合理的決定」。記者蘇健忠／攝影

行政院長卓榮泰先前要銀行對房市資金水龍頭「開大一點」，但中央銀行在昨天的第三季理監事會議決議，房市管控措施維持不變。央行總裁楊金龍表示，行政院長雖要求金融業加大資金供給，但同時提醒必須加上「安全濾網」，做好風險控管，因此不鬆綁是「合理的決定」。

央行去年九月要求銀行自主管理未來一年的不動產貸款集中度。實施至今銀行貸款成數下降，購屋族看漲心理逐步降溫，房市交易量縮，房價漲勢趨緩，央行表示，銀行辦理無自用住宅及都更危老占比都持續增加，符合政策目標，因此會持續滾動檢討，適時調整相關措施。

楊金龍指出，雖然不動產貸款集中度自去年六月的高點百分之卅七點六，回落至今年八月底的百分之卅六點七，但下滑速度不夠快，「房地產引發的金融穩定風險還沒解除」。全台雖有卅一家銀行集中度下降，但整體水位偏高。

他說，房價本身不是央行的直接觀察指標，重點在於金融資源配置與風險控管。

楊金龍說，央行會引導資金支持無自用住宅及都更危老、社會住宅等配合政府政策的用途，如果因此集中度比銀行自行上報的數據略高也沒關係。此外，六月開始央行就給予銀行集中度的彈性調整空間。

對於行政院推動新青安政策是否影響央行管控成效，楊金龍回應，公股行庫確實因新青安貸款承作量大，導致排擠效應；但民營銀行不動產集中度普遍偏低，則應共同承擔貸放責任。

至於自主管理制度是否延續，楊金龍說，最早規畫為期兩年，擔心過於僵硬才調整為一年，但會在今年底屆滿後進行總檢討。楊金龍表示，第四季會對明年政策方向作出交代。

楊金龍並罕見針對預售屋貸款爭議說明，央行規範僅適用於成屋抵押貸款，預售契約屬建商與買方的民事約定，若貸款成數不足，依內政部定型化契約規範，可依「不可歸責於雙方」條款改為分期付款或解約。

針對央行未鬆綁管制措施，大家房屋企畫研究室公關主任賴志昶認為，央行應有兩大考量，一是政策多次打炒房後，買氣跌入谷底，但價格尚未明顯修正，貿然鬆綁恐再助長投機；二是全球經濟仍充滿不確定性，過早調整反會削弱央行因應黑天鵝的籌碼。住商機構企劃研究室執行總監徐佳馨則表示，央行暫不鬆綁，也意味整體市場「lesson」不夠深刻，應還有修正空間所致，但日後仍可能在非理監事會期間針對特定族群，視情況再進一步放寬。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市將維持盤整格局，換屋族貸款仍有難度，但首購族仍有政策支持，自用當道的格局不變。

資料來源:https://udn.com/news/story/7238/9014855