徐佳馨揭：偷埋一伏筆

▲央行今（18日）召開理監事會議決議，此次不降息、不升準，也不鬆綁房市管制措施。（示意圖／NOWNEWS資料照）

房市Lesson還沒學夠！中央銀行今（18）天召開理監事會議決議，此次不降息、不升準，也不鬆綁房市管制措施，讓不少人期待落空。不過，住商機構企劃研究室執行總監徐佳馨表示，央行雖按兵不動，卻在新聞稿中埋下「一伏筆」，日後也不無可能再針對特別族群進行放寬。

對央行第三季理監事會議決議，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，此次央行仍按兵不動，主因是自疫情後多次打房，已令全台買氣跌入谷底，惟價格仍未明顯修正，若貿然鬆綁恐再助長熱度，因此先將其列入「留校察看」名單；此外，目前全球局勢仍不穩，因此央行先站穩腳步，以減緩未來黑天鵝衝擊。

住商機構企劃研究室執行總監徐佳馨指出，央行按兵不動的策略下，更值得注意的內涵是，面對關稅後座力，手上必須有更多籌碼因應，同時，面對房地產業者們的殷殷期盼，或可是央行覺得「自用放生」應由金管會與銀行第一線執行，相較於整體市場，「Lesson」還不夠深刻，應還有修正空間所致。

不過，徐佳馨認為，央行在新聞稿中仍埋下伏筆，有了換屋族放寬至18個月的前例，日後也可能在非理監事會期間針對特別族群進行放寬。

資料來源:https://www.nownews.com/news/6732642

大直赫士盟大樓屋齡約11年，一開始就是由赫士盟集團向嘉泥建設承租整棟，如今轉租為買。（翻攝自Google map）

根據內政部實價網最新揭露，7月，被法人茹絲葵食品包走的大樓就是坐落北市樂群三路上的「赫士盟大樓」，為地上5層、地下3層的餐飲大樓，其中2樓產權屬港商赫士盟集團持有，而這次茹絲葵買下的則是1樓以及3至5樓產權、建物面積約974.66坪（包括29個車位、約282.89坪），扣除車位總價5400萬元與坪數，拆算每坪均價約126.62萬元，賣方是嘉泥建設開發。

房產業者指出，茹絲葵其實就是赫士盟集團代理引進台灣，而該大樓1、2樓之前曾是國際名廚江振誠創立的米其林餐廳RAW的所在地點，該餐廳更有「最難訂位」的稱號，不過，去年底已吹熄燈號，但其它樓層仍有亘一郎、茹絲葵經典牛排館以及凪豚骨拉麵等知名美食餐廳。

而該棟美食餐廳大樓屋齡約11年，一開始就是由赫士盟集團向嘉泥建設承租1樓以及3至5樓，如今則是轉租為買，身分也從租客變身屋主，甚至持有整棟完整產權。

屋齡約11年 多家美食餐廳進駐  

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，央行對於住宅貸款緊縮以及私法人買住宅等限制，影響資金從住宅轉向商用不動產，另外，零售店面市場經歷一段時間的修正，買賣雙方對於價格的認知逐漸接近，也加速買方的購置的決策。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，大直重劃區是知名的娛樂餐飲商圈，近期也由於不斷有新的高級商辦投資計畫，以及原ATT 4 Recharge大型商場的重新招商塵埃落定，等於為米其林美食商圈增添更多商業機會及價值。

本案由租轉買，再加上餐飲集團總部就設在同棟，因此排除關係人等條件之外，購置理由單純、購置意願最強。目前樂群三路除了有美麗華百樂園、NOKE忠泰樂生活、大直英迪格酒店、春大直，未來還有大陸建設、萬國百貨原家樂福的改建案及宏普分別規劃19、23樓的頂級商辦大樓，且都接近本次交易標的，所以投資價值最高。

資料來源:https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/5182321

商辦供給潮來了，據商仲業者統計，今年下半年起台北市商辦新增供給陸續進場，全年新增供給約5.7萬坪，明年更將倍增至14.4萬坪。

商仲業者指出，隨著台北市商辦供給量釋出，預期空置率將攀高，不過由於科技業對自用辦公大樓需求強勁，預期投資熱度仍會維持高檔。

據高力國際統計，今年台北市商辦新供給陸續於第2季釋出，全年預計有5.7萬坪，是近十年第三高，明年預計有9.79萬坪新供給，2027年約6.16萬坪，2028年約11萬坪，2029年約4.4萬坪，明年與2028年為供給高峰年度，其中信義、民生敦北、南京松江與西區為新增供給熱區，未來幾年將是租賃市場競爭最激烈的區域。

商仲業者指出，在AI產業帶動下，將進一步推升科技業對A級商辦市場的需求，預期需求仍然強勁，不過由於過去供給相對少的情況下，往往選擇並不多，租金也維持高檔。

明年在新辦公大樓陸續釋出後，房東更應該升級設備以及軟體服務，例如智慧管理系統、共享設施及活動等，強化辦公產品差異性，更可獲得青睞。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9012119?from=edn_subcatelist_cate

汐止區近五年人口成長明顯，截至今年7月已突破21萬人，排名新北市前五名。(圖/記者張瀞勻攝)

根據新北市汐止地政事務所統計，汐止區近五年人口成長明顯，截至今年7月已突破21萬人，排名新北市前五名。受惠於汐止科學園區發展成熟，帶動大量產業人口進駐，加上鄰近內湖、南港的地理位置優勢，以及比價效應吸引青年與首購族群進場，使汐止逐漸成為外圍市場的看屋熱區。

建設題材同樣持續發酵，捷運汐止東湖線已於今年3月開工，預計202年完工；捷運基隆線則在今年7月進入細部設計階段，新社后橋園道段道路北延工程同步推進。專家認為，這些重大建設未來可望縮短通勤時間，顯著提升交通便利性，進一步強化剛性需求。

市場交易方面，統計顯示汐止區買賣案件共2751件，雖較去年同期減少四成，但價格卻大多上揚，今年第2季住宅區建坪均價來到45.3萬元，商業區48.8萬元，工業區29.7萬元，觀察捷運汐東線沿線，交易集中在SB12（福德二路/同興路）、SB13（同興路/大同路）等站，其中SB13站從去年上半年的每坪51.2萬元上升至今年上半年55.5萬元，SB15（汐止區公所附近）則從46.4萬元漲至50.9萬元，漲幅超過8%，其他站體也有1%至6%的漲幅，整體價格走勢仍然偏強。

在預售屋市場，推案集中於新台五路二段、水源路二段與樟樹二路，成交價多落在每坪40至60萬元，雖然成交量下滑，但價格維持穩健成長。至於金山、萬里兩地則仍以內需為主，金山因重劃區開發完善，生活品質提升帶動房價走升；萬里則相對平穩，無明顯波動。

全向科技房產中心總監陳傑鳴分析，汐止屬於北市外圍第一圈，受汐科發展、東區門戶計畫與汐東線題材支撐，人口持續增加、房價穩步墊高。雖然近五年累計漲幅約三成，但相較板橋、中永和、三重、新店等外圍區域6至9字頭房價，汐止仍屬相對親民，甚至僅為鄰近南港房價的一半不到。陳傑鳴認為，低基期優勢與建設利多將成為汐止市場的支撐，即便在當前低迷市況下，區域房價仍具韌性。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/25518

「Alfa Safe柱中柱工法」針對地震軟弱層「一樓柱」強化耐震韌性。(圖/戴雲發提供)

近日地震頻繁，台灣民眾越來越關注建築的安全品質。綜觀過往地震資料，地震倒塌案例9成以上都是發生在建築的一樓，凸顯了建築物基礎結構－特別是在「一樓」耐震補強的急迫性。

尤其在403花蓮地震後，更揭示了老舊建築物「軟弱層」的潛在危險，為此，政府提出的「0403花蓮地震紅黃單耐震弱層補強專案」針對0403震災張貼危險標誌者(紅黃單)，皆適用此專案，弱層補強補助以棟為單位，每棟補助上限為新臺幣1500萬元。然而，營建業長期面臨臨缺工困境，如何在人力有限的情況下確保施工品質，成為當前亟需克服的難題，畢竟建築安全品質的不容任何妥協。

面對傳統補強工法在品質控管上的挑戰，由「建築安全履歷協會」所推廣的「Alfa Safe耐震系統工法」運用，結合「鋼筋系統化的設計規劃」及「自動化加工技術」，能有效解決工地現場的勞力及施工技術性問題，為建築安全帶來創新發展。主要能將一般工地不易控管品質的鋼筋工程，藉由鋼筋加工配件化、綁紮標準化與防呆化（簡易施工），改善傳統工法種種技術問題。

特別針對建築物最關鍵的「一樓」，也就是地震時最容易發生破壞的「軟弱層」進行耐震加強，從結構規劃開始，做全面鋼筋系統化的考量規劃設計，到專業自動化鋼筋加工廠按結構設計施工圖說，做精準確實之一體成型鋼筋彎折施作，解決建築工人現場綁紮施工不易的問題。鋼筋工班只需以簡單的安裝組立，即可將工地現場較不容易控管品質的鋼筋工程，有效率及完整達成符合設計者所設計的安全品質最終需求。

打造建築安全不只是法規的基本要求，也是落實設計者符合法規或標準在施工品質上確實做到，推廣耐震系統工法，剖析集多種優勢：
一是聚焦一樓加強：針對地震中最脆弱的一樓軟弱層，提供關鍵性的結構加強。
二是系統化與標準化：工廠預製、現場組裝，大幅降低工地現場人為疏失，確保施工品質一致性。
三是鋼筋一體成形：透過全面規劃的鋼筋加工與彎折技術，提升結構品質的精準性。
四是效率與精準兼具：在缺工的營建環境下，提供更有效率且品質穩定的補強方案。

面對台灣頻繁的地震威脅，新建案更應注重大幅提升建築耐震韌性，為整棟建築打造一道堅實的耐震防線，讓民眾的居住安全更有保障。

資料來源:https://urbanrenewal.wealth.com.tw/celebrity-detail/1945

前七月建照樓地板面積年增9.3% 開發趨向大型化

AI產業擴張帶動下，台北市商辦市場需求持續升溫。聯合報系資料照

AI產業擴張帶動下，台北市商辦市場需求持續升溫。根據台北市都發局統計，今年前七月辦公服務類建照核發樓地板面積達48萬1,259平方公尺（約14.6萬坪），年增9.3%，其中以北投區年增169.3%居冠，內湖與中山區分列二、三位，成為新興商辦供給重鎮。

鄉林不動產研究室指出，輝達執行長黃仁勳多次訪台，帶動市場對北士科及其周邊產業聚落的高度關注，業界普遍預期，北士科將在五年內成為北台灣商辦需求的新核心區域，尤其滿租商辦更被視為具長期增值潛力。

根據統計，今年前七月台北市辦公服務類建照共13件，中山區五件居首，其次為內湖區三件，其餘分布於信義、南港、松山、文山及北投等區，雖然件數較去年同期17件減少，但單案規模與樓地板面積均有成長，顯示開發趨向大型化。

鄉林不動產研究室分析，政府針對住宅市場加強管控，使部分建商轉向商辦市場，長虹建設（5534）已宣布明年暫停推住宅案，專注於商辦產品；興富發則採住宅與商辦雙軸並進策略。從投報率觀察，住宅租金報酬率約2%至3%，而核心商業區與產業園區的商辦租金報酬率可達4%至6%，更具投資吸引力。此外，壽險業亦積極進場，金管會自2025年初將壽險不動產投資最低投報率門檻由2.97%降至2.545%，使壽險資金更靈活投入，包括國泰人壽、台灣人壽、南山人壽與元大人壽等，近年皆啟動商辦收購與開發案，涵蓋台中烏日高鐵特區、桃園青埔特區、台北市內湖、中山與大安等區域，展現對商辦市場的長線布局。

鄉林集團董事長賴正鎰表示，住宅市場受限貸令壓抑，反之商辦市場受惠於企業需求成長，投資熱度持續升高，其中位於北士科周邊的「鄉林士林官邸」A、B、C三棟商辦全數滿租，年租金收入突破億元，顯示產業聚落效應對租戶與投資人皆具吸引力。

鄉林不動產研究室指出，高科技企業對辦公空間的需求，集中於高規格機電設備、彈性空間規劃與永續綠建築，隨著台商資金回流，商辦與廠辦需求強勁，開發商跨足商辦開發已成趨勢，在AI產業需求、建商轉型與壽險資金三大動能驅動下，台灣商辦市場正進入全新重塑階段。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9012112

商仲業者信義全球資產彙整公開資訊觀測站資料統計，今年截至9月10日，上市櫃法人商用不動產累計交易量達1,038億元；以工業地產交易最熱絡，累計交易量達600億元、占58%，自用買方是這波商用市場交易動能的最大推手。

信義全球資產總經理林三智分析，今年商用市場有三大交易動能支撐。一是產業自用買盤交易量占比達81%，且以購置廠房為主；其次是AI科技發展帶動產業升級，企業資產朝「小換大」、「舊換新」布局；最後是壽險業資金進場添柴火，讓今年商用不動產市場確立「工業強」、「辦公穩」的交易格局。

展望第4季，林三智表示，商用不動產市場進入銷售旺季，加上不少企業有資產活化需求，有望帶動更多大型商用不動產交易案，推升今年全年市場成交量。

根據資料顯示，今年截至9月10日，累計上市櫃法人商用不動產交易量達1,038億元，以工業地產交易最熱；其次為商辦交易量311億元、占30%；商場、店面交易量127億元、占12%。

林三智觀察，今年商用市場主要交易動能是自用買盤，又以廠房為大宗，包括台達電、日月光、美光等大廠都砸重金購廠，加上不少公司活化資產，以及企業擴廠剛性需求強，帶動今年工業地產交易強的格局。以區域看，桃園市是企業進駐熱區，總計上市櫃法人已投下370億元購置商用不動產。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9009596?from=edn_subcatelist_cate

國稅局算給你看

王先生詢問要轉讓預售屋給老婆，建設公司請他先到國稅局申報贈與稅取得證明書後才予以移轉，王先生困惑，夫妻間贈與是不計入贈與課稅，為何要申報呢？

財政部高雄國稅局表示，有關預售屋轉讓，依《平均地權條例》規定於2023年7月1日後簽約者，原則禁止換約轉售，除非轉售對象符合配偶、直系血親或二親等旁系血親，或經主管機關核准的特殊情況，王先生要轉讓預售屋給配偶，是符合可換約的規定。

民眾要轉讓預售屋給老婆，建設公司請他先到國稅局申報贈與稅取得證明書後才予以移轉，關於贈與課稅規定，國稅局說明。圖／好房網News記者林和謙／攝

而依照遺產及贈與稅法第20條第1項第6款規定，配偶相互贈與的財產不計入贈與總額，高雄國稅局說明，王先生要轉讓預售屋給老婆雖不用課徵贈與稅，但需要辦理贈與稅申報，國稅局才能依申報資料核發「贈與稅不計入贈與總額證明書」供其辦理預售屋移轉。 高雄國稅局指出，無償轉讓預售屋申報贈與稅時，應檢附文件：贈與契約書、贈與雙方身分證明、預售屋權利移轉讓渡書、預售屋權利價值憑證（建設公司發票、分期付款表等）及房屋土地預定買賣契約書等，辦理方式可至各地區國稅局臨櫃辦理，或上網至財政部電子申報繳稅服務網站（https://tax.nat.gov.tw）點選「贈與稅」，以自然人憑證或健保卡認證後線上辦理。 此外，若父母親購買預售屋並支付部分工程款後，將預售屋權利贈與子女，該權利價值，應以截至贈與日累計已繳付的所有房地價款計算。 舉例來說，張先生於111年7月與建商簽定「不動產預定買賣契約書」，房地總價2,800萬元，張先生累計繳付600萬元工程款後，於建案完工前將預售屋贈與兒子小明，剩餘工程款由小明繼續支付，則張先生贈與小明的財產價值為其已繳付的工程款600萬元，張先生應於贈與日後30日內申報贈與稅；國稅局提醒，父母轉讓預售屋給子女時，若子女有交付價金，應檢附付款流程及資金來源的證明文件，向國稅局申報二親等親屬間財產買賣非屬贈與，經認定買賣者，免課徵贈與稅。

資料來源:https://news.housefun.com.tw/news/article/167759473355.html

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班主任）

民國88年以前，任何人都可以介紹房子買賣、介紹房子出租，這些民眾被稱為「中人」或「牽猴仔」，但是因為房地產買賣的糾紛很多，因此在民國88年2月3日通過了「不動產經紀業管理條例」，為了「建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展」，必須有合法的房屋仲介公司或房屋代銷公司才能仲介居間房子，而且從業人員必須考上不動產經紀營業員或不動產經紀人證照，才能在合法的仲介或代銷公司從事房屋買賣或租賃，否則將被處罰新台幣10萬~30萬，罰則不輕。如果連續犯連續一直賣房子，可能被法官判刑1年以下有期徒刑。

26年來，合法的房屋仲介公司、代銷公司盛行，約有1萬家左右，然而社會上許多人並不清楚有新的法律規定，仍然私人在介紹房子，就算有一部份知道，也是介紹看看，賺錢重要也不見得會被檢舉。至於有這麼嚴重嗎？不合法介紹房子買賣、房屋租賃，如果處罰10萬到30萬已經很不服氣了，竟然要判刑？！一般人都不相信，甚至合法的從業公司及人員也不相信，因為對判刑這一條不太清楚，也不相信有這麼嚴重，就算有時候知道，過了一段時間事務繁忙，對嚴厲處罰及判刑早就沒有印象了。然而法律是沒有假期的，只要有人檢舉，各縣市地方政府地政局或地政處就會處罰。有的人不服氣，訴願失敗更不服氣，氣得直接告縣市政府到行政法院。法官雖然同情無知的民眾，但因為「不動產經紀業管理條例第32條」規定得很清楚，「（一）非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。（二）公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。」但是根據這一條，連續犯則須科以刑期，法官也只能依法論法。

例如我們把時間往前推到103年4月25日台北地方法院的判決書「○○○」非經紀業而經營仲介業務經主管機關為禁止營業處分後仍繼續營業處拘役30日，如易科罰金，以新台幣1千元折算壹日，因為○○○自民國101年1月間起，違規經營不動產租賃仲介業務，於同年4月30日遭檢舉違規經營不動產租賃仲介業務，經主管機關新北市政府地政局根據民眾提供之名片，及網路上多筆租屋廣告，查證其確有違規經營不動產租賃仲介業務，即以101年10月24日處以新台幣10萬元罰鍰，並禁止其營業。但是○○○明知其遭禁止營業後，仍於101年10月27日起，至102年3月25日止，在591租屋網、台灣租屋網及YAHOO奇摩網站上刊登仲介不動產租賃之廣告達34筆，而繼續經營不動產租賃仲介業務，上開犯罪事實，業據被告○○○於偵查中坦承不諱，念其犯後坦承犯行，態度尚可，兼衡其犯罪之動機、目的、手段，違法經營不動產租賃仲介業務之期間長短，暨其生活狀況，智識程度等一切情狀，量處如主文所示之行，並論之易科罰金之折算標準，以茲懲儆。

又例如105年4月士林地方法院主文「○○○非經紀業而經營仲介業務，經主管機關為禁止營業處分後，仍繼續營業，處拘役50日，如易科罰金，以新台幣1千元折算壹日。」法官認為事證明確，被告犯行洵堪認定，應予以依法論科。被告惡行非重，從輕量刑。

98年11月11日，新北地方法院刑事判決，主文「○○○公司負責人，經主管機關禁止其營業後，仍繼續營業，處有期徒刑參月。如易科罰金，以新台幣1千元折算壹日。」法官認為本案「嚴重影響主管機關對於不動產經紀業之管理，亦難以保障交易者權益，首申危害非輕，兼衡被告犯罪後坦承犯行之態度一切情狀，量處如主文所述之刑等等」 。

「不動產經紀業管理條例」公布已經26年。26年來許多縣市都有被處罰新台幣10萬到30萬之案例，連續犯則可能被判處有期徒刑。因為法律已經改變了，仲介及代銷房屋並非人人可為，所以大家都要了解「不動產經紀業管理條例」，以免觸法，破財傷身。

資料來源:https://n.yam.com/Article/20250915372278

台中市政府地方稅務局表示，最近有位清水區林先生來電詢問，有一塊土地在建廠期間已申請依工業用地特別稅率10‰課徵地價稅，完工後取得使用執照，是否仍可繼續依工業用地稅率課徵地價稅？

    該局說明，建廠前，土地所有權人檢附建造執照及興辦工業人證明文件，申請依工業用地稅率課徵地價稅的土地，於建廠完成後，已按目的事業主管機關核定規劃使用，並實際從事製造、加工使用，土地所有權人應檢附工廠登記證明文件，向土地所在地的地方稅稽徵機關申請繼續依工業用地稅率課徵地價稅。

    該局特別提醒，得適用特別稅率之用地，土地所有權人應於每年地價稅開徵40日前（即9月22日）提出申請，當年度即可適用；逾期申請者，自申請之次年開始適用。

    如有任何疑問，歡迎撥打免費服務電話0800-000321或04-22585000按1接全智慧客服中心洽詢，將有專人竭誠為您服務。

資料來源:https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/announcement/news/oARYQ7W