▲目前雖然有不少屋主出現賠售，但平均降幅大多落在8%~12%，並非外界期待的「大崩盤」，資料照。（圖／記者陳筱惠攝）

近期房市網路交易平台揭露大量的「賠售」物件，以台中市來說，關鍵字一出就達196筆，引發外界關注房價是否進入大幅修正。不過，專家分析，目前雖然有不少屋主出現賠售，但平均降幅大多落在8%~12%，並非外界期待的「大崩盤」。

搜尋《591房屋交易網》，打入關鍵字「賠售」，以台中市來說輸入關鍵字就達196筆，不過，台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章說明：「目前雖然有不少屋主出現賠售，但平均降幅大多落在8%~12%，並非外界期待的「大崩盤。」

而出現最多賠售物件的，多半是即將交屋的預售物件，包含高價區的水湳、七期重劃區小宅、鄰近七期的西屯區物件，在地房仲簡愷延說：「過去幾年在資金行情與低利環境推動下，房價快速墊高，如今受到央行緊縮政策、購屋力道減弱等因素影響，市場自然進入修正期，賠售案例確實增加，尤其是2021至2022年間高點進場的屋主，成為近年賠售主力。」

不過，簡愷延認為：「預售屋則以讓利15%為極限，最多就認賠解約給建商，因此，近期看到的回檔大多落在8%~12%，整體而言仍屬於健康修正，並非外界期待的大崩盤。」

白洪章也認為「跌幅有限」才是目前房市的真實寫照。由於建商資金相對雄厚，在售建案雖不斷傳出「降價第一槍」，但大多以「緩賣不降價」策略因應，二手市場雖有讓價，但幅度不至於出現全面性重挫。

簡愷延建議：「現階段市場屬於價格修正與買方議價空間放大的階段，對自住客而言反而是挑屋好時機，至於投資買盤，則需有長期持有的心理準備，不宜再抱持短期套利心態。」

資料來源:https://house.ettoday.net/news/3043349

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24％屋主年底前想出脫了結

根據永慶房屋2025年第四季網路會員調查，全台看跌第三季房市比例擴大至50%，為2020年以來的次高水平。

根據永慶房屋2025年第四季網路會員調查，全台看跌第三季房市比例，由上季的37%增加13個百分點至50%，為2020年以來的次高水平，看跌比重擴大；看漲房價的比例由上季的29%減少至20%，而持平比例也有小幅下降，從上季的34%下降至本季的30%。

永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，川普政府的對等關稅於8月正式落地實施，對台課徵20%關稅，且目前房市政策尚未放寬，仍受銀行房貸緊縮及央行第七波信用管制影響，交易量無明顯回溫，對於未來房價下跌的預期逐漸形成市場共識，因此，消費者看跌房價比重擴大至50%，看跌房價已是目前房市最大公約數。

另外調查消費者認為何時是最佳購屋時機？調查結果顯示，31%消費者認為未來1年會是購屋好時機，其中19%消費者認為落在2026上半年，陳賜傑指出，顯示儘管政策影響續行下，買方購屋信心仍強，但部分消費者期待房價有再向下修正的空間，因此，認為2026年上半年才是適合進場的好時機。

至於屋主認為何時是最佳售屋時機？結果顯示，有38%消費者認為未來1年會是售屋好時機，其中24%消費者認為就在今年下半年，顯示部分屋主願意趁目前房價仍處於相對高點，若適度讓價就能讓成交機會增加，因此，選擇趁早出脫房產、獲利了結，避免未來愈晚賣價格愈低。

至於美國關稅落地後是否會對國內經濟景氣產生影響？有78%消費者認為會讓國內經濟景氣變差，14%消費者則認為沒有影響，陳賜傑說明，顯示大多數消費者還是認為美國關稅政策會使國內經濟景氣受衝擊。由於對等關稅政策對全球經濟成長造成負面影響，全球貿易量可能縮減、企業投資轉趨保守、消費者購買力下降，同時也將制約國內經濟景氣成長力道，因此，近8成消費者認為對等關稅落地上路後，國內經濟景氣將變差。

陳賜傑表示，根據調查結果顯示，看壞Q4景氣比例從上季的47%又增加至51%，超過半數的消費者看壞今年第四季景氣。因台灣為出口導向的國家，在美國關稅政策落地後，可能使不少產業的生產成本提升、生產效率降低，因此，台灣經濟勢必也會受到一定的衝擊。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/25697

戴德梁行發布今（2025）年第三季商用不動產市場統計，本季交易金額達345億元，前三季累計近1,110億元，顯示市場在不確定環境下仍維持一定動能。本季最大宗交易為日月光半導體製造以65億元向穩懋半導體購入高雄南部科學園區廠房，用於擴充先進封裝產能；其次為富邦人壽以28億元購入台北市大同區星聚點KTV旗艦館，並採售後回租方式由原營運團隊續營；第三則為台灣產物保險以20億元向森羅投資購入承德路全棟辦公大樓。

戴德梁行分析，AI等新興科技應用需求持續增強，帶動供應鏈廠商加速擴產與資本支出，工業不動產因此獲得穩定支撐。相對地，部分傳統產業受全球產能過剩與貿易壁壘影響，資產調整壓力增加，成為市場釋出來源之一。市場結構上，投資需求逐漸由計算租金報酬率轉向自用型需求，自用買方占比已超過八成。

兩年內台北市將有近17萬坪新增供給陸續入市，市場競爭升溫。另外，舊廠辦吸引力逐漸下降，租金水準可能出現動搖。圖／好房網News記者林和謙／攝

戴德梁行企業顧問服務部執行董事江品頤表示，美國外貿政策頻繁變動、關稅壁壘升高、各國貨幣政策分歧，以及地緣政治與氣候變遷等外部變數，持續影響投資人心態。整體而言，投資人趨於審慎，市場呈現買賣並行的格局。她指出，在變動的世界中，企業對資產的投資越來越精準與謹慎，尤其在科學園區，廠房往往只怕業主不賣，一旦釋出就不乏買家。她舉例，近期戴德梁行獨家受託銷售的新竹科學園區上萬坪大型無塵室廠房，設施完善且可立即使用，已吸引多組買方洽詢，熱度正反映企業手握訂單、急需擴充的氛圍，印證自用型企業對產業聚落與即時可用資產的高度需求。 

2025年第三季，台北市A級辦公大樓市場迎來冠德集團民權大樓完工啟用，新增8,900坪供給，其中四分之一為自用，其餘對外出租。本季新大樓陸續進場，但市場仍展現穩健去化，需求動能延續。戴德梁行表示，2019年至2022年間北市A辦供不應求，不少企業因此暫緩搬遷或擴張，如今新案陸續完工，企業承租需求逐步釋放，市場能有效吸收新增供給。第三季淨去化量逾11,000坪，主要來自同區搬遷，反映企業以區域內調整為主；其中日商企業多集中於西區，信義區企業則多選擇續留原址。 

第三季北市A級商辦空置率方面，敦北民生區因新供給入市上升2.6個百分點；西區與信義區則受大型承租案帶動，分別下降2.4與1.4個百分點，全市平均空置率降至6.6％，較上季下滑0.3個百分點。租金表現則受新供給帶動，全市平均租金微幅上升0.7％，達每坪月租2,830元。信義區維持全市最高水準，每坪月租3,480元；敦北民生區則因新大樓拉抬，平均租金季增3.2％，達2,490元。 

展望未來，兩年內台北市將有近17萬坪新增供給陸續入市，市場競爭勢必升溫。戴德梁行分析，房東已開始提前布局，透過延長租期、提供彈性條件，以鞏固現有與潛在租戶，降低未來空置風險，這將是面對供給高峰的關鍵策略。 

另外，戴德梁行統計，2025年第三季內湖科技園區廠辦市場空置率小幅波動，西湖段上升至5.9％、文德段升至8.3％，舊宗段則持平於12.3％。租金與售價大致持穩，本季代表性交易為台銀人壽斥資4.6億元購入世紀經貿大樓一樓原台銀分行。戴德梁行指出，隨著企業選址更重視綠建築與節能條件，新式廠辦需求增加，而多數於千禧年間開發的舊廠辦，因設備老舊及缺乏認證，吸引力逐漸下降，在激烈的市場競爭下，租金水準可能出現動搖。

資料來源:https://news.housefun.com.tw/news/article/108246474473.html#news-article

台北市商辦供給爆量，第4季進入轉折點。聯合報系資料照

台北市商辦供給爆量，第4季進入轉折點。台北市新商辦第4季單季供給量衝破萬坪；明年有多棟新商辦完工，出租供給量達12.6萬坪、年增近四成，預告台北市商辦租賃市場多頭止步，轉向「房客市場」。

台北市商辦租賃市場走了五年多頭，一直是「房東市場」，對此第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，今年第4季台北市商辦市場供給擴大，由於出售比重僅26%，且集中在少數中大型建商手上，對商辦交易市場價格影響有限。反觀租賃市場因新增供給高達66%以出租為主，勢必干擾北市商辦出租行情，今年第4季成為商辦租賃市場轉折點。

商仲業者分析，由於2026年多棟新辦公大樓完工，其中出租供給量高達12.6萬坪，比重達八成、較今年9.1萬坪激增四成，且呈現逐季放量一直到2027年。因此，2026年北市商辦空置率恐衝破10%，寫下近十年新高；商辦租賃市場將從房東轉為房客市場，市場多頭止步、開始有壓。

第一太平戴維斯資料顯示，今年第4季國泰環宇、青山N9、元大人壽銀星大樓、新光華山金融中心（新光人壽杭北大樓）預計完工，新增商辦供給量破萬坪，創近五年高點。

另外資料顯示，光是今、明兩年新商辦完工釋出總面積初估近30萬坪，明年多棟新辦公大樓完工，出售比重僅6%、約1萬坪，惟出租供給高達12.6萬坪、比重達八成，北市商辦租賃市場將掀起一波搶客戰。

丁玟甄表示，當前北市商辦租金已有進入停滯的跡象，接下來在新商辦租賃市場供給逐步爆量下，過去北市信義計畫區獨漲、不時創高情形將變少，取而代之的是，北市傳統辦公區域出租價格各自表現，雖然在各區域新商辦租賃行情拉抬下，仍有機會支撐北市平均租金緩步墊高，惟出租價格將不若過去明顯上漲。

商仲業者指出，今年企業客戶須面對美國對等關稅，若非未來產業前景可期的特定產業如AI或半導體供應鏈等公司，其餘產業除了要照料企業營運外，還要考量關稅大刀，是否還有餘力承租新辦公室，市場都在看。

市場分析，過去北市每年商辦去化量約在1.5萬至2萬坪間，即使去化量達3萬坪都在安全供需水位中。不過今年第4季起，北市新商辦呈現逐季放量到2027年，市場需求能否消化接踵而至的供給量，還有待觀察。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9035468

2025年928檔期七都推案總銷金額年減近3成。

在高房價、政策管制與交易低迷的多重夾擊下，房市氛圍持續走弱，建商策略逐漸從積極推案轉為減量經營。市調單位最新公布的北台灣新建案市況風向球顯示，8月燈號依舊是代表衰退的黃藍燈，分數下滑至35.4分，不僅是今年的第6顆黃藍燈，更創下自2021年8月以來新低，也是疫情時期後的最差表現。

在此氛圍下，928檔期更是打回原形。根據市調單位統計，今年六都及新竹合計推案總銷約7,106.5億元，較去年量縮約2,670億元、年減近3成，創有統計以來最大跌幅，進場個數也僅312件，年減幅超過2成。除了新北、桃園仍有逆勢成長，其餘台北、新竹、台中、台南、高雄的推案量能，紛紛跌回數年前水位。專家指出，當前房市正處於「深水區」，市場對於降價的期待愈來愈強烈，使得建商大幅降低進場意願，本次檔期也因此顯得黯然失色。

928檔期量縮近3成　創史上最大跌幅

房市低迷使建商開始縮手，少買地、減量經營成為普遍現象。全向科技房產中心總監陳傑鳴指出，目前房市「買氣低迷」與「賣壓高漲」是目前建商普遍縮手、保守經營的關鍵。首先，以買氣來說，雖進入到Q4傳統旺季，但房市買氣遲遲不見回升，2025全年買賣移轉棟數，甚至可能下探24萬棟，有統計來的歷史低點。其次，賣壓高漲更是關鍵，9月市場新屋待售庫存量高達175,659戶、二手待售庫存量94,302戶，不是位於歷史最高，就是位於歷史相對高檔區。

政策加壓、買氣不振讓建商推案轉趨保守。

陳傑鳴指出，賣壓沉重下，建商光是賣餘屋就可能賣不完，而且，從國泰房地產指數還可發現，Q2新案市場，有8成2的新案銷售率都在10%內，遠低於去年同期的15%~30%銷售率，新案市場買氣相當慘，建商當然不太可能繼續大買地來推案。

建商縮手觀望 市場等待訊號

在此氛圍下，部分建商已經率先釋出風向，長虹日前指出，因今年房市景氣不佳、成交速度明顯放緩，預期第4季到明年市況仍將低迷，因此明年將不推住宅個案，並指出今年房市受央行第七波選擇性信用管制、銀行貸款不易等影響，消費者購屋意願大幅下滑，公司因應方式將以延後推案為主，手上較不急的案子將延後推出。

亞昕則表示，新青安與換屋政策對自住客有利，長期房市將回歸正常化週期，亞昕集團創辦人、總裁姚連地也指出，集團推案將依市況採「滾動式」推動，部分維持預售銷售，但也會轉為成屋銷售，以因應市場變化，然而土地庫存規模已達1,900億元，近期將停止購地計畫至2026年，不過若遇到市中心具潛力的都更或合建案，仍會積極考慮。

清景麟集團也調整策略，將今年營運重心放在交屋入帳，該集團強調，目前仍握有庫存建地，現階段購地動作將全面暫停。

興富發則表示，未來雙北市以危老都更案為主，土地庫存量仍屬充裕，負責銷售「悦讀耶魯」的興富發建設執行長林志龍指出，台南部分仍有土地開發計劃，會集中於市中心精華土地。華固也表示會調整推案進度，原定明年第一季推出的新案，將提前於今年第四季釋出，仍以既有案去化為優先，並審慎觀察政策。

購屋族先觀望　等讓價訊號再出手

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，即便明年將面對高基期修正及半導體關稅不確定性，短期央行只須盯緊匯率，無進一步加碼貨幣政策或調整房市管制政策的急迫性，反倒應持續精準調控，尤其在房市與信貸資源分配上，守住管制成果。

他認為，信用資源分配與產業趨勢引導下，成屋市場因資源分流有利首購族，低總價產品具槓桿優勢，中高總價產品仍陷苦戰；預售市場受限貸與平均地權條例影響，買氣觀望最重，同步土地市場前三季較去年同期衰退4成，無論政府或廠商標售、危老都更幾乎無一倖免，整體市場動能回歸自用需求，產業、區域、價格條件成為決策關鍵。

9月全台新屋待售庫存達175,659戶、二手待售94,302戶，庫存壓力逼近歷史高檔。

不過，危機也是機會，陳傑鳴指出，以建商角度來說，近期因為房市買氣差，不少建商資金調度出現困難，導致有很多「A級」地段的案源開始在市場現蹤，不是找尋合夥資金，就是願意盤案釋出，這對手中土地庫存少，又想找到好標的投資建商，此時反而是一個切入的時間點。

對於買方而言，該如何判斷進場時機？陳傑鳴提醒，目前央行信用管制與總量管制尚未大幅鬆綁，房市難以落底，新案市場一般可分為「減推案」、「固行情」、「搶降價」、「求出清」四個階段，現階段大致處於第一至第二階段，大規模降價或出清潮尚未出現，建議無急迫需求的購屋族若未見屋主或建商明顯讓價，不妨再觀望，會是更安全的選擇。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/25629

購置蛋黃區不手軟，買地、掃樓金額大爆發

下半年以來金融保險業紛紛大手筆購置不動產，買地、掃樓金額明顯大爆發。圖／本報資料照片

2025年金融銀行保險業購置不動產主要案例

受惠今年保險業投資不動產的租金報酬率門檻下降至2.545％、及自用需求回升，下半年以來金融保險業紛紛大手筆購置不動產，買地、掃樓金額明顯大爆發，第三季斥資突破百億大關、達107.3億元；其中最大亮點為中國信託資產管理與合資方共同斥資32.8億元，買下雲林北港4.5萬坪土地，也是今年以來金融保險業購置不動產的最大手筆。

以往金融保險業購置不動產動輒受限於金管會規定，不是朝向租金報酬率較高的倉儲物流或商用不動產、就是購置素地，今年起受惠保險業辦理不動產投資管理辦法完成修正，保險業投資門檻可望自原先的2.97％，下修至2.545％，使得保險業評估購置收益型不動產，更為積極。

進入下半年，金融保險業購置不動產更為活躍，光是較具指標的大型交易案，就有中國信託資產管理與其他公司共同斥資32.8億元買下雲林北港4.5萬坪土地及近800坪建物，富邦人壽斥資28億元買下台北市大同區「星聚點」KTV台北旗艦館，元大人壽以21.9億元買下台北市大安區AIT美國在台協會舊址地上權土地，台灣產物保險以20億元購置大同區整棟公大樓，及台銀人壽以4.6億元買下內湖部分辦公樓層。合計第3季成交5筆不動產，就超過100億元、達107.3億元。

再加上上半年已有南山人壽購買彰化土地9.6億元、元大人壽買下台北市松江路地上權土地21.77億元、台灣人壽以約14.78億元買下內湖安康段「虹典人文科技大樓」全棟廠辦等，累計2025年1～9月，金融保險業購置商用不動產及土地等不動產，就達153億元，顯示壽險業自用、投資商用不動產動能漸強，投資目光重返台北核心商圈。

其中，以元大人壽連續收購2筆地上權土地逾43億元最為積極。至於金融保險業今年的最大單一手筆，則為中國信託資產管理與合資公司共同斥資32.8億元買下雲林北港土地。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠分析，值得留意的是，上周美國聯準會宣布降息1碼，多家研究機構估計台灣有機會跟進降息，大概要看2026年，若2025年底前利率維持不變，預期明年起保險業投報率門檻將由2.545％拉高至2.72％，屆時金融保險業的投資動能，恐將受限。

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20250930700099-439901

銀行對房地產後市不樂觀，擔心房屋擔保品的價值不保，對承作建商分戶貸款、新青安等業務興趣缺缺。記者曾原信／攝影

政府九月宣布鬆綁房貸規範迄今接近一個月，不過，據了解，民眾申貸仍困難重重，甚至延燒到建商分戶貸款。金融圈人士表示，政策雖然宣示鬆綁，但銀行對房地產後市多半不太樂觀，擔心房屋擔保品的價值「直直落」，才是造成銀行對房貸意興闌珊的主因。

政府盼透過新青安貸款排除銀行法第七十二條之二的不動產放款限制，替首購、自住族打開資金水龍頭，但銀行並未如預期大幅增加承作，反而對分戶貸款、新青安等兩類房貸類型愈加保守。

據了解，有大型行庫為了降低曝險，臨時取消原先承諾的分戶貸款，因該案買家口袋較深，沒有造成嚴重結果。但銀行主管坦言，分戶貸款多集中在新建案及蛋白區域，一旦房價下跌百分之五至十，抵押品價值隨之滑落，擔保效益不足，且「分戶貸款總量多，整體曝險巨大」，所以即便是自家承作的土建融，「分戶也不是一定會接」。

新青安貸款同樣碰壁。政策原意是協助年輕首購族，並在九月初允許銀行不需將新青安計算在銀行法七十二之二條的限制內，但據悉行庫內部將其視為高風險產品，因為利率及借款人條件不一定夠好，且最高貸款八成偏高，擔保品價格一旦下跌，行庫必須承擔風險，因此多會選擇婉拒，甚至直接回覆「沒有水位」，並建議借款人改辦一般房貸，以相對較高的利率平衡風險，造成民眾「有新青安條件，卻無新青安貸款之實」。

銀行主管說，主管機關在檢視銀行放款時強調「５Ｐ原則」，包括人（Person）、用途（Purpose）、金額（Payment／Principal）、利率（Pricing）與擔保品（Protection）。其中，如果人或擔保品條件較差，利率就成關鍵一環，若銀行將房貸利率拉高，即使市場風險升溫，在內控審查上至少「５Ｐ算得過」。這也是為何銀行寧可調高房貸利率，甚至放棄部分房貸業務，也要確保授信結構安全。

台灣經濟研究院分析，未來一至兩年，房市恐怕走向「量縮價緩跌」格局；市場人士說，明、後年將迎來交屋高峰，銀行也深怕賣壓集中與建商資金鏈斷裂，加上近期已有建商倒閉案例，更讓銀行提高戒心，也造成政策美意難以落實的主因。

資料來源:https://house.udn.com/house/story/123589/9035563

愈來愈多人利用AI、社群網站或影音頻道接案創業，甚至在自宅設立個人工作室並聘請小編製作文宣、影音，以流量賺取收入。桃園稅務局提醒，原本適用自住稅率的房屋，一旦轉為雇員工作場所，就屬於營業使用，必須依營業用稅率課徵房屋稅。

若僅有部分空間做為工作室，則可申請按比率拆分課稅，最低以單層面積六分之一為基準，其餘仍可適用自住用稅率。

自住住家用房屋稅率為1％或1.2％；營業用房屋稅率則是3％，稅率相對重。

稅務局解釋，房屋稅率與用途息息相關，自住用稅率相對較低，是鼓勵自用住宅的政策優惠，但只要房屋用途變更為經營、營業，就會適用較高營業用稅率，這對不少新創、自媒體工作者來說，是必須及早注意的稅務風險。

舉例來說，若民眾將自宅一間房間設立工作室，聘請人員製作內容或經營平台，該空間就屬營業用途，需依規定改課營業用稅率，其餘空間仍可維持自住用稅率，若未依規定申報，日後經查獲，可能被補稅甚至受罰。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/6710/9046627?from=edn_subcatelist_cate