政院拍板青安3.0方案，針對申貸總價上限將採三級制，房仲業者指出，若依三級制總價門檻，七都仍有約8成以上成屋交易，總價可落在申貸限制範圍內，其中以台南市符合門檻交易占比88％最高，台北市符合門檻交易占比僅約75％，換句話說，等於約每四件住宅交易，就有一件總價超標，未來無法適用新青安貸款。

青安3.0申請將依各縣市設定個別總價上限，其中台北市總價上限3,500萬元、新北市及新竹縣市上限2,500萬元，其餘縣市則為2,000萬元。依總價門檻來看，七都符合新青安限制的交易占比皆超過7成。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，青安3.0設下各都房屋總價上限，更進一步透過機制排富，並精準的補貼，也頗符合目前市場上7到8成的主力購屋需求。

尤其南二都房價水位相較親民，符合首購資格條件的物件供給也相對充足，而台北市房價基期高，符合門檻物件相對有限，可能推促首購族再往小坪數、高齡宅或外圍市場移動。

各地符合總價門檻的交易物件，台北市主力產品以大樓、公寓為主，平均成交單價每坪72.9萬元、七都最高，平均交易屋齡35年、平均面積僅26.2坪，為七都中最貴、最老、又最小。

其餘皆以大樓產品為交易主力，僅台南透天與大樓並行；桃園平均成交屋齡18年、平均面積35.1坪，等於以較低預算下，可換來屋齡新、坪數大的優勢，性價比為六都最高。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，非七都縣市有逾9成落在總價限制內，顯示多數市場交易仍落在青安3.0可適用範圍內，對於首購族群影響不大，且符合精準補貼、落實自住、杜絕資運錯置等政策目標。

由於各縣市房價結構不同，總價上限對高房價都會區影響程度可能較為明顯，尤其台北市符合比例相對較低，部分購屋族也需多加注意。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20260718000247-260202?chdtv

事實上，許多驗屋發現的缺失，看似只是小問題，真正開始裝修後卻可能衍生成數萬元甚至數十萬元的追加工程。(圖/記者張瀞勻攝)

近年受到缺工、缺料、原物料價格上漲等因素影響，台灣住宅市場迎來一波前所未見的交屋潮，同時也讓建築品質議題備受關注。由於2021年至2023年的建照爆量與預售屋大量簽約潮 ，房市專家推估2026年至2028年全台預估將有近40萬戶住宅陸續交屋。不少專家指出，在趕工與成本壓力下，建案品質控管面臨更大的挑戰，交屋糾紛與驗屋缺失也明顯增加。常見問題包括漏水、管線堵塞、洩水坡度不足、防水施工瑕疵等，甚至有民眾交屋後才發現裝修無法如預期進行，不僅延誤入住，更增加後續修繕與裝修成本。

事實上，許多驗屋發現的缺失，看似只是小問題，真正開始裝修後卻可能衍生成數萬元甚至數十萬元的追加工程，因此狸樂聚創辦人陳竑銘建築師提醒，驗屋絕不能只確認牆面是否平整、油漆是否斑駁等表面工夫，更要從未來裝修角度，全面檢查基礎工程交付完善度。
驗屋最容易忽略的裝修未爆彈

◆防水工程不確實

浴室、陽台、窗框周圍若防水層施工不確實，銜接處砂漿填縫、塞水路沒做好，即使交屋時沒有漏水，也可能入住數月後開始滲漏。若裝修完成後才發現，不但得拆除磁磚、浴櫃甚至連木作都要重新施工，修復成本相當高。

◆落水頭、排水管堵塞

新成屋驗屋時，排水管堵塞是檢查重點之一。測試時，將廚房流理台、衛浴洗臉盆及陽台等落水頭蓄滿水，再同時一次放開，觀察排水是否順暢、無回堵或溢水。接著，持續放水3至5分鐘，並用手觸摸水管接頭與底部，確認無滲漏。最後，冷氣排水孔可用水管灌水測試，確保裝潢殘渣未阻塞管路。若到了裝潢完成才發現，可能得拆除天花板或木作，也會影響入住時間。

◆牆面與地坪歪斜

若牆面垂直度或地坪水平度誤差過大，系統櫃、木作櫃體或鋪設大板磚都可能需要額外修整，增加裝修成本。

◆門窗氣密、水密性不佳

窗框滲水、門窗變形、五金鬆動，看似只是使用問題，但若未於交屋前完成改善，後續裝修完成再拆換，容易破壞已完成的油漆與木作。

◆冷氣設備安裝空間不足

不少新建案交屋後才發現室外機空間不足、維修動線受限，甚至無法安裝原本規劃的冷氣機型，因此驗屋時要留意以上情況以挑選合適機型，避免後續只能修改設計或增加施工費用。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/28460

工廠登記只是適用房屋稅營業用稅率減半的必要條件之一，並非完成工廠登記就能直接享有優惠稅率。(示意圖、資料照）

工廠登記可適用房屋稅營業用稅率減半優惠，有民眾詢問為何工廠都完成登記了，房屋稅卻沒有自動減半？也有民眾疑惑，明明整棟都是工廠，為什麼只有部分可以享優惠優惠？

對此，桃園市政府地方稅務局提醒，工廠登記只是適用房屋稅營業用稅率減半的必要條件之一，並非完成工廠登記就能直接享有優惠稅率。業者仍須主動向地方稅務局提出申報，並經實地勘查確認符合規定後，才能適用優惠稅率。

稅務局表示，工廠營業用稅率減半，除應完成工廠登記外，還須符合「自有」、「自用」及「實際供生產使用」等要件。其中，「自有」是許多業者最容易忽略的部分，例如公司經營的工廠，房屋應登記為公司所有；若為獨資商號，房屋登記於工廠負責人名下即可認屬自有。若房屋所有權與工廠經營主體不一致，即使已完成工廠登記，也無法適用優惠。

另外，優惠稅率也不是整棟建築物一體適用，而是依實際使用情形核定。例如，1 樓作為生產線使用，2樓為行政辦公室，3樓出租他人，則只有一樓供生產使用的面積可適用營業用稅率減半；辦公室及出租使用部分，仍應依營業用稅率課徵房屋稅。 

稅務局提醒，符合工廠營業用稅率減半的業者，應於每年房屋稅開徵前40日(即3月22日)向房屋稅所在稽徵機關提出申報，由當地稅務機關依相關規定審查，核准後始可適用優惠稅率。業者如有新建、增建、改建或變更使用情形，也應主動辦理申報，以免影響自身權益。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/28464

規定建物設置太陽光電發電設備，預期年增66萬瓩裝置容量

圖／本報資料照片

建築物設置太陽光電發電設備標準新制

「建築物設置太陽光電發電設備標準」將自今年8月1日起正式實施，針對新建、增建及改建且建築面積達1,000平方公尺以上建築，規定每20平方公尺須設置1瓩太陽光電容量，估年增66萬瓩裝置容量。

為推動建築部門減碳，內政部與經濟部去年底會銜發布「建築物設置太陽光電發電設備標準」，將自今年8月1日起實施，針對新建、增建及改建且建築面積達1,000平方公尺以上建築，規定每20平方公尺須設置1瓩太陽光電容量，預估每年可新增約66萬瓩裝置容量，並結合經濟部獎勵措施，至2030年可貢獻約319萬公噸CO2e減碳量，占整體住商部門減碳目標約3成以上。

針對外界對屋頂光電新制提高營建成本、間接推升房價的疑慮，內政部日前試算費用，建物設置屋頂光電板每瓩的成本約為38,800元，總設置費用約200萬元、占整體建築造價僅0.3％，估設置12年即可收回；除了遇斷電時可供公共用電使用之外，售出多餘綠電還可挹注大樓公積金，有利於管委會後續維管。

由於大樓公共用電往往占住戶電費的三分之一到二分之一，建物在裝設光電板後，將優先提供公共用電，可大幅減少住戶在居住電費方面支出；扣除每年約12萬的維護費後，若住戶將多餘的綠電透過綠電憑證售出後，每年還可為大樓增加60多萬公積金。

內政部強調，近零碳建築推動已進入全面推動階段，建築將由過去的能源消耗者，轉型為具備發電、節能與碳管理能力的智慧載體，未來將持續深化建築全生命週期減碳路徑，結合科技應用與公私協力，帶動產業發展，提升居住品質。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20260720000261-260202?chdtv

房仲服務這三種客群要換方法

青安3.0將於2026年8月1日上路，政策有效申辦期間至2029年7月31日。相較過去，新制最大的改變，不是單純增加貸款額度，而是從「普遍優惠」轉向「精準補貼」。

青安3.0新增年齡、所得及房屋總價限制，申貸人須未滿50歲，申貸年齡加貸款年限原則上不得超過80年，本人年所得不得超過200萬元。房屋總價則採區域三級制，台北市最高3,500萬元，新北市及新竹縣市2,500萬元，其餘縣市2,000萬元。

一般首購族最高貸款額度仍為1,000萬元，新婚兩年內家庭提高至1,200萬元，育有未成年子女家庭最高可達1,500萬元。

山哥認為，青安3.0對房仲業者不是利空，而是一場專業升級考試。未來只會介紹房子不夠，還要懂貸款資格、家庭現金流及產品配置。

一般首購族：

一般首購族最高貸款額度維持1,000萬元，是市場最穩定的基本客群。

房仲服務這類客戶時，不能只告訴他「前3年利率很低」，更要把第4年後補貼逐年退場，以及寬限期結束後開始償還本金的壓力算清楚。

青安3.0採取「3＋3」利息補貼，第4年起優惠逐年減少。很多首購族前幾年只繳利息，會誤以為房貸負擔很輕，但本金一旦開始攤還，月付金可能大幅增加。

房仲真正的價值，是協助客戶分別試算寬限期內、補貼退場後及升息情境下的負擔，而不是只用最低月付金促成簽約。

物件選擇方面，中低總價中古大樓、華廈及格局實用的老公寓，仍可能是首購族的主要選項。中古屋可以立即確認採光、屋況與生活機能，總價通常也比較容易控制，但仍須注意修繕及銀行鑑價問題。

新婚與育兒家庭：

婚育家庭是青安3.0最明顯的受惠族群。新婚家庭最高可貸1,200萬元，育有未成年子女家庭最高1,500萬元，有機會提高兩房、三房等家庭型產品的購買能力。

但山哥要提醒，最高額度只是政策上限，不是家庭的安全負擔線。

育兒家庭除了房貸，還有托育、教育、保險、汽車及日常生活支出。若把收入大部分都拿來繳房貸，即使順利交屋，也可能讓家庭現金流長期處於緊繃狀態。

房仲應主動了解客戶的婚姻、子女、收入及負債情況，再協助配置適合的房型與總價。育兒家庭需要的不是勉強買下的小宅，而是能夠住得久、通勤合理，而且未來換屋壓力不會太大的空間。

專業房仲不應鼓勵客戶「貸好貸滿」，而是幫助客戶留下緊急預備金，並確認補貼結束後仍能穩定繳款。

換屋族：

換屋族若在申貸時家庭名下仍有住宅，通常無法直接符合青安的無自有住宅條件。

遇到這類客戶，房仲不能為了成交而模糊帶過，更不能先叫客戶簽約，再把貸款問題丟給銀行。

換屋族應評估先賣後買或先買後賣。先賣後買可降低同時持有兩間房的資金壓力，但須處理暫住及交屋銜接；先買後賣則可能碰到第二戶貸款成數限制、沒有寬限期及自備款提高等問題。

房仲應協助比較一般銀行貸款、交屋時間及資金調度，將出售舊屋、購買新屋與搬遷流程排成一張完整時間表。

山哥認為，青安3.0不會像過去一樣全面刺激市場，未來買盤仍會集中在自住、中低總價及符合政策門檻的住宅。

房仲業者的競爭，也將從「誰手上的物件多」，轉變成「誰更懂客戶的財務條件」。

青安3.0時代，房仲的價值不是把房子賣出去，而是協助客戶確認資格、控制總價、安排貸款，並算出未來十年仍然負擔得起的生活。成交只是開始，讓客戶買得下、住得久、房貸繳得穩，才是真正能累積信任與業績的服務。

資料來源:https://94m.com.tw/articles/bf55fb

房東將房屋作為公益出租，房屋稅可適用1.2％優惠稅率。不過台中市稅務局表示，房屋除須經主管機關核定為公益出租外，還必須是符合《住宅法》規定的合法建築物，若有整層或部分非法增建，增建面積就不能適用優惠稅率。

稅務局表示，政府為鼓勵房東將閒置住宅投入租屋市場，提供符合資格的公益出租人房屋稅優惠，固定稅率為1.2%。不過適用優惠的前提是房屋須供居住使用，且屬具有門牌的合法建築物。

稅務局指出，若房屋存在整層增建或部分增建等未經合法程序取得使用資格的建物，即使整體房屋已核定為公益出租，非法增建部分仍不得適用公益出租優惠稅率，可能因此出現同一張房屋稅單中，不同面積適用不同稅率情形。稅務局會依主管機關提供的公益出租人名單，主動核定按1.2%優惠稅率課徵房屋稅，民眾原則上無須另外提出申請。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/6710/9632663?from=edn_subcatelist_cate

行政院正式拍板青安3.0政策，無縫接軌2.0版本，房仲業者認為，補貼利息後較一般房貸千萬房貸六年可省30萬元，排老、排富、獎勵婚育，除小宅有助標準家庭房型銷況，但區域總價天花板將使如台中、新竹首購族較吃力。業者建議，政策應更聚焦一生一次首購而非青年，並取消僵化的所得排富。

房市趨勢專家李同榮表示，青安3.0政策已變成「青安限制成家」專案，未真正回到「協助首次購屋自住」的政策本質，也未解決高房價根本問題。他建議，政策應以「一生一次首購自住」作為主要認定標準，而非青年限定，取消僵化的所得排富制度，改以是否持有住宅、是否首次購屋及家庭整體資產作為審查依據，總價門檻應依各地房價所得比及區域差異建立彈性標準，住宅貸款政策應與租屋政策、社會住宅、都市更新、住宅供給改革同步整合，建立完整住宅政策體系，而不是只依靠貸款優惠。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，青安貸款3.0可望無縫接軌，新版本對婚育申貸者端出更友善的貸款方案，大幅提升剛需購買力，可望吸引更多適婚青年購屋，對讓市場除了兩房小宅，讓25坪以上「標準家庭房型」物件，市場性可望提升。

一刀切的總價門檻，將使各地門檻前後的產品交易熱度朝兩極化發展，不同地區總價門檻不一，游資可能流向標準相對寬鬆的中南部，使政策對南北房市的效益產生落差，中南部的消費者，對政策牽動房市的感受比北部更鮮明。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，台北市總價3,500萬、新北市總價2,500萬元以內產品，可選擇多元，如二至三房中古大樓、華廈或大三房公寓產品皆可入手，不過對於房價日益高漲的新竹縣市與台中市，購屋門檻僅2,500萬與2,000萬元，較考驗首購族群的購屋眼光，兩大區域購屋人需慎選區域、屋齡及產品類型才能符合該門檻。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20260717000404-260210?chdtv

仲量聯行發布2026年上半年台北市A級辦公市場報告，第二季成交量達1萬3797坪。(圖/資料照)

住宅市場買氣仍在盤整，但台北A級辦公市場租賃需求持續升溫。仲量聯行最新統計指出，今年上半年台北市A級辦公市場成交量達2萬7833坪，較去年同期大增37%，核心商業區成交量更創近8年同期新高。在企業擴張、辦公升級及AI產業帶動下，科技業成為最大租戶來源。不過，隨著未來5年約65萬坪新供給陸續釋出，仲量聯行預估，台北商辦市場最快2029年將由房東市場逐步轉向租戶市場。

仲量聯行發布2026年上半年台北市A級辦公市場報告，第二季成交量達1萬3797坪，上半年累計成交2萬7833坪，年增37%；其中核心商業區成交2萬5737坪，寫下近8年同期新高，顯示企業對高品質辦公空間需求依舊強勁。

第二季核心商業區成交量達1萬2619坪，占整體市場約91%。其中，以西區及松江南京商圈表現最為突出，主要受2025年第三季完工的「新光杭北大樓」持續去化帶動，單一建案已出租逾2500坪，顯示新世代辦公產品已成企業搬遷與升級的首選。

從承租產業來看，科技業仍是市場主力。第二季科技業成交占比由第一季38%提升至55%，穩居各產業之首，反映AI、半導體及高效能運算相關企業持續擴編，推升辦公需求。

在租賃需求穩定支撐下，台北核心商業區空置率已連續四季下降，第二季降至5.1%，創近兩年新低。其中，西區及松江南京商圈空置率降幅最明顯，季減3.4個百分點至7.8%；反觀敦南商圈因屋齡較高，空置率已連四季攀升，顯示租戶正逐步轉向設備更新、規格更完善的新辦公大樓。

租金方面，第二季核心商業區平均租金每坪每月3283元，季增0.37%，整體仍維持高檔盤整。其中西區及松江南京商圈租金季增1.44%，成長幅度居各次級市場之冠。

值得注意的是，下半年市場將迎來約4.7萬坪新增供給，包括「國泰產研大樓」及「全球人壽國泰營區」等大型案陸續完工，預料將使空置率小幅回升，但也可提供企業更多搬遷與升級選擇。

南港商辦市場同樣持續擴張。仲量聯行統計，上半年南港商業區成交2095坪，其中第二季成交1177坪，主要由去年底完工的「南港中華電信大樓」帶動。第二季空置率下降至19.5%，不過，下半年「新壽南港轉運站」完工後，將再新增約1.5萬坪辦公空間，市場去化速度仍有待觀察。

仲量聯行指出，未來5年台北市預計新增約65萬坪A級辦公空間，其中約47%集中南港。商業不動產部資深副總經理游淑芬表示，未來三年市場仍將持續消化新供給，預估2028年前房東與租戶議價能力大致維持平衡；隨2029年核心商業區再新增約10.6萬坪供給，市場可望逐步轉向租戶市場，企業將擁有更多辦公空間選擇及議價空間。

她表示，未來企業選址將不再只看地段，而是更重視建築品質、ESG永續、智慧辦公及員工體驗等綜合條件，台北商辦市場競爭也將從過去的「區位競爭」，逐步轉向「品質競爭」。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/28441

4大緊箍咒、婚育加碼、利息補貼一次看懂

行政院會今（16）日正式拍板「青安3.0」方案，自2026年8月1日起上路，實施至2029年7月31日，為期3年。青安2.0將於7月底屆期，由3.0方案接棒。

誰可以申請？

基本資格（與青安2.0相同）：成年，本人、配偶及未成年子女無自有住宅者。

新增三大限制（以下條件須全部符合）：

• 年齡限制：申貸時須未滿50歲

• 「80條款」 ：申貸年齡＋核貸年限合計不得超過80年（例如45歲申貸，核貸年限最高35年）

• 排富條款：借款人本人年所得總額不得超過200萬元

一生限貸一次：借款人限貸1次。

能貸多少錢？

一般首購族：最高1,000萬元

婚育家庭加碼：

• 新婚家庭：結婚2年內，最高1,200萬元

• 育兒家庭：育有未成年子女，最高1,500萬元

最高貸款成數：8成

房屋總價上限（超過就不能貸！）

依縣市分三級：

利息補貼「3+3」怎麼算？

青安3.0採 「3+3」補貼模式，共補貼6年：

前3年：完整補貼2碼，利率維持1.775% （銀行減收半碼＋政府補貼1.5碼）

後3年：每年減少補貼半碼，逐年調整為1.9%、2.025%、2.15%

補貼期滿：回復原貸款利率2.275% 

重要權益提醒：溯及既往！

利息補貼退場回溯至所有青安案件。2023年7月31日前撥貸的青安1.0案件約34.4萬戶，自8月1日起補貼直接減少半碼。

寬限期與貸款年限

• 貸款年限：最長40年

• 寬限期：最長5年

新舊方案怎麼銜接？

以申請日為準：

• 7月31日前申請 → 適用青安2.0

• 8月1日起申請 → 適用青安3.0

符合婚育資格者，若已申請青安2.0尚未撥款，可提供證明文件撤案，重新申請青安3.0。

能省多少利息？

財政部估算6年補貼期間節省利息：

• 一般1,000萬額度：省22.5萬元

• 新婚家庭1,200萬額度：省27萬元

• 育兒家庭1,500萬額度：省33.75萬元

總經費

青安3.0總經費估算約422.55億元，其中政府補貼約272.71億元，由內政部住宅基金支應。

M編總結

青安3.0新增年齡、排富、房屋總價三大門檻，並設「80條款」 及利息補貼逐步退場機制，被市場形容為 「四大緊箍咒」 。同時加碼支持婚育家庭，新婚與育兒家庭最高可貸1,200萬及1,500萬元。

一句話看懂： 青安3.0 條件變嚴了、婚育加碼了、補貼會退場了——符合資格的首購族，8月1日起記得向八大公股行庫洽詢申貸！

資料來源:https://94m.com.tw/articles/ee3464

【內湖科技園區交通改善與捷運東環段認知調查】

內科協會目前正辦理「內湖科技園區交通改善與捷運東環段認知調查」，

希望了解大家對近年內科交通改善措施、通勤現況，以及未來捷運東環段建設的看法。

請您將問卷連結轉發給同仁們填寫,問卷採匿名方式，填寫時間約 3 分鐘，

調查結果將作為後續內科交通改善、公共運輸規劃及相關政策推動的重要參考。

🔗 問卷連結：https://forms.gle/pfivBrtjY1upQqVd8

感謝您的寶貴意見與支持，祝您順心愉快！

臺北市政府交通局
社團法人台北內湖科技園區發展協會 敬上