近年房市政策傾向「打住不打商」，在限貸與管制下住宅長期被壓抑，許多蛋黃區反而呈現政策性低估；相較之下，商辦在資金推動下屢創新高，住宅與商用走勢分歧，台北市超級蛋黃區仍具補漲空間，一旦政策轉向，價值勢必回補，近二年冷靜期反成高資產族的佈局時機。

經濟數據也展現回升訊號。財政部統計10月出口達618億美元、創新高，連24個月正成長，更是首度突破600億美元大關，儘管川普關稅議題再起，台灣對美順差仍旺盛，資金回流力道持續。

資金外溢推升台股總市值跨越3兆美元，並一舉超車德國、南韓，躍升全球第八大市場；企業擴張腳步加快，北市頂級商辦熱度同步被點燃，南港、北士科等新核心成卡位焦點。根據實登資料，A辦指標如「南山廣場」、「台北101」、「國泰置地廣場」、「富邦 A25」租金陸續站上每坪 4200~5300 元達到歷史新高。

其中「富邦A25」單一承租案刷新月租單價、總租金與承租面積紀錄，「南山廣場」高樓層租金達5250元雄踞租金王，過去商辦價格多落後住宅10～15%，但以近期A辦單坪租金5000元、壽險最低投報率 2.545% 回推，商辦資產價格已站上每坪230萬元，走勢不僅轉強，甚至已超過周邊住宅行情。

然而商辦熱潮也伴隨風險！世邦魏理仕預估，北市今年新供給將連續破3萬坪，A辦空置率年底恐升至10%以上，在開發商與置產客大量湧入的情況下，一旦供給過多，市場恐面臨反轉，相對而言，住宅因限貸與政策限制，北市2025年前3季推案量僅1505億元、較去年腰斬，蛋黃區新案更顯稀缺。

這波商辦市場的供需壓力，也可從台北市政府公布的「商辦租金指數」看出端倪。自2023年第1季至2025年第2季雖仍維持溫和走升，但已不再呈現持續上揚，期間多次出現季減，如2024年第2季、2025年第1季都出現回跌，顯示商辦租金景氣進入震盪期，市場供給壓力逐步浮現。

反觀另一項「住宅租金指數」趨勢則呈現迥異，自2023年第3季98.25一路攀升至2025年第2季105.71，連續多季呈現1%～2%的穩定季增，顯示住宅雖因政策而短暫被壓住，但需求仍強，部分買盤轉為租屋後，反而推升租金行情，也使北市精華區房價、租金比與年化報酬率同步墊高，穩固蛋黃區長期保值性，形成「進可攻、退可守」的雙重優勢。

然而在出口創高、股市強勢、美國啟動降息的背景下，熱錢急尋避風港，觀察近期動向，志榮、富邦、大陸、元利、皇翔等指標建商不只專注蛋白區、重劃區開發，更把重心拉回北市蛋黃區，加碼投入都更整合，選擇押注最具長期保值性的市中心，凸顯超級蛋黃區擁有強大抗跌性，同時抵禦市場震盪。

在這波建商回防市中心的潮流中，志榮建設格外受到矚目，品牌多年堅持鎖定「無法複製的精華地段」，2024年展現雄厚實力，取得安和路一段原「安和精品旅館」基地，並以頂奢住宅「志榮安邸」重新亮相，該區段已超過15年沒有新案釋出，在僅800米的珍稀軸線更顯稀有，基地對坐僑福花園廣場，周邊億級住宅林立，全案規劃20、28坪收藏級產品，合併可達55坪。在政策性低估、供給斷層之下，這類稀有新案勢必成為高資產買盤聚焦首選，更是未來市場反轉訊號出現時隨風而上的指標產品！

「志榮安邸」推出20、28坪收藏級產品，成大安區罕見新案焦點。

資料來源:https://www.businessweekly.com.tw/business/indep/1006096

▲信義房屋代書葉惠玲提醒，過戶前應先鎖定購屋標的，再諮詢專業代書或會計師，計算總成本與利息差額，避免為了省利率而付出更高稅務代價。（圖／信義房屋提供）

一名網友計劃於明年與太太購屋，積極比較「新青安優惠貸款」與「一般首購房貸」的差異。由於他在今年初繼承了一間鄉下老家，因此提出關鍵疑問：是否必須先把繼承房產過戶給家人，才能符合新青安資格？

信義房屋代書葉惠玲表示，新青安貸款規定明確要求：借款人、配偶及未成年子女名下皆無自有住宅。若名下僅有持分，且換算後面積未達40平方公尺，仍可視為「無住宅」；此外，央行於113年10月9日公告，因繼承取得的房屋及其房貸，不納入房屋數及房貸戶數計算，並排除高價住宅貸款的限制，使民眾可依自身情況選擇最適合的房貸方案，作為長期財務規劃。

值得注意的是，繼承取得的房產仍屬「有房」狀態，若持分超過標準，或評估需完全排除名下房屋紀錄，產權移轉過戶可能成為必要動作。葉惠玲提醒，過戶涉及的贈與稅、土地增值稅、契稅等費用，往往影響整體購屋及貸款選擇，因此在決策前，應充分掌握稅費成本並評估是否值得。

目前新青安補貼期利率約 1.775%，其後約 2.275%；一般首購房貸則約落在 2.5%～3%。即使補貼僅三年，以 1,000 萬房價、貸款 800 萬、30 年期計算，一般首購總利息約 340 萬元，新青安約 260 萬元，差距超過 75～85 萬元，平均每月可省 2,300～2,500 元。

然而，若要符合資格而須將繼承房產辦理過戶移轉，稅費才是決定成本的關鍵。原PO擔心過戶費用需花數萬元，葉惠玲指出，代書費與登記規費僅是小額支出，真正的大頭是稅金。假設繼承產市值1,000萬元，以房產贈與家人，將涉及土地增值稅、贈與稅與契稅。

土地增值稅必定發生，假設漲價總數額100萬元，稅率約20%，稅金約20萬元。贈與稅則以公告現值計算，假設課稅基礎400萬元，扣除每人每年贈與稅免稅額244萬元後，應稅額156萬元，稅率10%，約15.6萬元。契稅則按房屋評定現值課徵6%，約9萬元，評定現值是由地方稅捐稽徵機關依房屋構造、用途及折舊率等因素公告決定，通常低於市價。加上代書與規費保守估計約4萬元，總成本可能達48萬元，遠高於原PO預估的「幾萬塊」。

若將過戶成本納入，新青安總支出約 270～310 萬元，仍低於一般首購約 340 萬元的總利息。換言之，若房產價值高、稅費偏高，節省幅度會縮小，但在多數情境下，過戶取得新青安資格仍具財務優勢。這筆差額在30年房貸週期中，對家庭財務是一筆可觀的節省，但必須衡量過戶的時間成本與流程複雜度，因為過戶涉及稅務申報、契稅繳納及文件準備，通常需要數週甚至更久，若購屋計畫延宕，提前過戶可能增加負擔。

葉惠玲提醒，過戶前應先鎖定購屋標的，再諮詢專業代書或會計師，計算總成本與利息差額，避免為了省利率而付出更高稅務代價。她強調，過戶涉及稅務、法律與未來節稅權益的重大決策。若房產價值偏低，節省幅度更明顯；但若房產價值高，稅費負擔就會拉高，必須精算後再決定是否投入這個過程。

資料來源:https://www.nownews.com/news/6757616

行政院經貿辦表示，談判團隊目前持續透過視訊會議、書面文件交換等方式，以「台灣模式」和美方洽談供應鏈合作，並且爭取調降對等關稅且不疊加原MFN（最惠國待遇）稅率，以及232條款多項關稅優惠。（法新社資料照）

《金融時報》昨報導指出，台美協議將拍板，估台灣承諾投資4000億美元。行政院經貿辦表示，談判團隊目前持續透過視訊會議、書面文件交換等方式，以「台灣模式」和美方洽談供應鏈合作，並且爭取調降對等關稅且不疊加原MFN（最惠國待遇）稅率，以及232條款多項關稅優惠。

《金融時報》報導，華府官員透露，台美關稅協議有望近日公布，台灣對美國的「投資承諾」介於日本的5500億美元與韓國的3500億美元之間，暗示是在4000億美元左右（新台幣12.56兆元），且這數字將計入台積電先前宣布將在美投資的1650億美元（新台幣5.18兆元）。

經貿辦表示，談判團隊目前持續透過視訊會議、書面文件交換等方式，以「台灣模式」和美方洽談供應鏈合作，並且爭取調降對等關稅且不疊加原MFN（最惠國待遇）稅率，以及232條款多項關稅優惠。

經貿辦說，由於232條款不只涉及半導體，還有其他項目，因此台灣持續爭取優惠待遇，同時也為赴美企業爭取更有利的投資環境與條件，「台灣模式」與美日、美韓之間的投資模式並不相同，無法直接類比。談判團隊正持續以書面文件交換確認協商內容，與美方凝聚共識，盼盡早達成協議，展開台美下一階段的經貿合作。

政院解釋，「台灣模式」的供應鏈合作，是指企業基於國際布局，自主規劃到美國投資，藉此貼近客戶、增加競爭力，政府則提供金融面信保支持，透過台美政府之間「G2G」（政府對政府）的合作協助形成產業聚落，並向美方爭取有利的投資環境和條件，協助產業在美布局。

資料來源:https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/5254252

針對市府預計下周將與新壽簽訂解約協議書，台北市副市長李四川21日出席石壁潭社宅開工典禮時說，「應該是有一個好的結果」。（范揚光攝）

台北市內湖區「石壁潭社會住宅1區」21日舉辦開工典禮，基地位於舊潭美國小原址，將提供482戶社宅，並配置住宿型長照機構、托嬰中心等多元社福設施機構，預計於民國118年竣工；石壁潭社宅採整體規畫分期開發，石壁潭2區則預計設置社宅236戶，於118年下半年開工。副市長李四川出席活動表示，針對社宅工程施工品質，除了如質如期完成，還必須不能漏水。

石壁潭社宅座落於舊潭美國小校址，舊潭美國小於107年8月遷走，因應多功能複合使用定位，注入社福設施機構，打造兼具生活、教育與照護的全齡友善居住環境，1區基地面積約9470平方公尺，契約金額為50.35億元，將興建3棟地下4層、地上13至14層的建物，1樓設有幼兒園、托嬰中心、長照機構、店鋪；2至3樓則設置住宿型長照機構；4至14則為社宅空間。2區則為2棟地下4層、地上12、15層的建物，將規畫派出所及身心障礙全日型住宿機構等空間。

副市長李四川出席活動表示，台北市現在已完成將近1.1萬戶社宅，包含石壁潭社宅1區在內，還有4000多戶興建中；石壁潭社宅不但提供給青年、弱勢團體、在地上班族，也兼顧長照、托嬰等功能，讓社宅成為更完整的社區；另每次議員質詢社宅漏水問題，他都感覺「臉掛不住」，所以希望除了如質如期完成，還必須不能漏水，如果能提早完工，也可以盡早提供給住戶入住。

北市都發局長簡瑟芳說，內科有不少科技業進駐，科技軸帶周邊有住宅供給相當重要，若能提供居住資源給在地就業者就能減少交通移動，對於交通問題是很好的解方，因此將保留30％社宅戶數給在地就學就業人口；另北市社宅招租中籤率僅10％，加上流動率低，遞補可能性也低，隨著中央和地方的社宅數量提高，期盼能提高社宅的中籤率。

都發局說明，石壁潭社宅依循教育、經濟、生態、公平及進化等5大要素整合資源，並透過設計串聯潭美一號公園，形成連續的綠色公共軸線，並串聯街廓、開放空間及兒童遊憩場域，且配合城市降溫策略，沿街設置遮陰及退縮走廊，促進通風與步行舒適。

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20251121701554-431401

北市內科塞車尖峰時段塞車是日常，議員指石壁潭社宅完工後，周邊道路塞車將會更嚴重。本報資料照片

北市內科塞車尖峰時段塞車是日常，鄰近高速公路的石壁潭社宅昨開工，地方憂，未來帶來大量人潮，該社宅周邊的道路血栓本就嚴重，若道路面積不變，加上旁邊東環段Y35站聯合開工，塞車恐怕「地獄級」。交通局說，將評估公私協力模式紓解交通。

石壁潭社宅位在南京東路六段，在地石潭里長廖煒國坦言，2023年台塑新總部搬到南京東路，車潮壅塞，也因分流上班、安排接駁車等措施，南京東路和新明路就比較沒那麼塞。台塑、台化、南亞等大型企業進駐後，會提供接駁車，儘管公車業者要求增班或增路線，但他們都說沒司機，而且一年花1000多萬元交通費，「企業也會哇哇叫」。

資料來源:https://udn.com/news/story/7323/9155603

北市內湖區石壁潭社宅1區統包工程開工典禮。記者林佳彣／攝影

台北科技廊帶包括南軟、內科、北士科，帶來大量就業人口，居住需求迫切，北市府近年蓋社宅並保留一定比例戶數給當地，內湖區石壁潭社宅1區昨開工，下月還有南港區東新社宅、南港機廠社會住宅2區動工，市府力拚提升科技廊帶的住宅供給，也解首都高房價難題。

內湖區社宅現有瑞光、行善、舊宗、金龍社宅、捷運聯開宅港墘站等處。

都發局也在舊潭美國小校址規畫石壁潭社宅，並分2期開發。

1區鄰近新明路、石潭公園，將是3棟地下4層、地上13至14層建築物，提供482戶社宅、幼兒園、托嬰中心、社區式長照機構、住宿型長照機構等社福設施機構，預期2029年9月竣工；2區是2棟地下4層、地上12和15層建築物，設有236戶社宅、派出所、身心障礙全日型住宿機構等空間，2029年下半年開工。

副市長李四川說，北市已經完成1萬1000多戶社宅，4000多戶興建中，包含昨開工的400多戶；每次看到議員質詢社宅漏水問題，「臉都掛不住」，因此要求施工廠商如質如期，還必須不能漏水，如果可提早完工，就能提供給住戶使用。

都發局長簡瑟芳表示，內科有緯創、緯穎等科技業進駐，近期北市都審會也審議不少相關案件。北市府希望提供居住資源給在地就業者，減少交通移動，對於交通問題也是一個很好的解方，因此保留30%社宅戶數給在地區里、就學和就業人口，讓他們就近居住，「科技廊帶周邊有住宅供給是很重要的事情。」

她提到，北市社宅的流動率低，住戶3年一約，若資格符合都會續約住滿6年，續約比例超過9成；目前社宅招租的中籤率10%以下，隨著中央和地方的社宅數量愈來愈多，期盼能提高中籤率。另外，北市「士林海光」公辦都更案歷經近10年整合且4次流標，昨也開工，預計建地上15層、地下3層大樓，成附近老舊社區的「更新領頭羊」。

更新處指出，基地鄰近北士科T17、T18基地，市府團隊為周邊畫定都更範圍，與基地軸線串聯，形塑科技城市。

資料來源:https://udn.com/news/story/7323/9155546?from=udn-catelistnews_ch2

近捷運、多綠地、國際社群氛圍濃厚，具「內湖小天母」之稱

內湖星雲重劃區綠地多，亦有不少外籍人士定居，有「內湖小天母」之稱。圖／永慶房屋內湖星雲直營店提供

內湖星雲重劃早期因鄰近德安百貨生活圈，原多為老舊軍軍眷住宅，隨著區域都更、重劃，包括文心、冠德、元利等建商在此開發，與內湖捷運線通車與內科發展，區內發展漸次成熟，加上綠地多、美國在台協會進駐，亦有不少外籍人士定居，有「內湖小天母」之稱。

永慶房屋內湖星雲直營店店長陳冠綸指出，星雲重劃區範圍以成功路四段以南、康寧路一段以北、金湖路以西的區塊為主，星雲街貫穿，區內擁有清白公園與福壽公園，周邊更鄰近大湖公園、碧湖公園及多條登山步道，形成高綠覆比的生活環境。

加上國際社群氛圍濃厚，治安良好、租賃需求穩定，吸引不少外派主管、科技業高階人才及醫師族群進駐，帶動住宅買氣穩步上揚。

星雲重劃區距離內湖捷運站步行可達，生活圈內擁有傳統市場、超市、便利商店，日常採買便利度高，亦近內湖科學園區與三軍總醫院，透過成功路、堤頂大道可快速連接松山、南港及信義計畫區。

星雲重劃區以屋齡10～30年的電梯大樓為主力，以兩至四房格局為主，總價帶2,000萬～3,500萬元間，吸引以自住及換屋族群為主要客層，每坪單價約90萬～105萬元，為內湖房價最高的區段。屋齡20年以上的指標性社區包括「大湖公園家」、「大湖仙境」、「大湖悠境」等；屋齡20年內的社區則以「榮耀世紀」、「輝煌世紀」、「大漢 MVP」等建案為代表。

此外，區內也有不少國宅、軍宅，如「警智新村」、「康寧AIT」等，價格相對親民，成交行情約每坪63萬～78萬元，對於想以合理預算進入內湖成熟生活圈的族群來說，仍具相當吸引力。

星雲重劃區在內湖多個捷運生活圈中，屬於屋齡適中、供給量穩定的區段。相較於西湖站、文德站周邊新大樓供給有限，星雲重劃區具備更豐富的物件，尤其二至三房含車位產品最為熱門，買盤結構以換屋族居多。雖整體買氣近年受通膨與貸款政策影響，但星雲重劃區的自住比例高、市場抗跌性強，長期仍具穩健成長空間。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20251122000313-260204?chdtv

引進高端奢華酒店品牌洲至奢選，拓展國際客源

為開拓更多國際客源，台北美福大飯店計畫加盟IHG洲際酒店集團旗下奢華酒店牌「洲至奢選」（Vignette Collection）。圖／台北美福大飯店提供

IHG洲際酒店集團在台布局又有新斬獲，台北美福大飯店計畫與IHG洲際酒店集團合作，並加盟引進IHG洲際旗下高端奢華酒店品牌「洲至奢選」（Vignette Collection），雙方並已簽訂合作意向書，待完成正式加盟合作，台北美福飯店將掛上國際品牌，與鄰近的台北萬豪酒店掀起新一波搶客大戰。

看好台灣觀光產業後市，旗下有20個酒店品牌、遍布全球6,600多個旅遊目的地的IHG洲際酒店集團，積極擴展台灣版圖，目前在台連最新開幕的新北北海溫泉洲際酒店已有16個據點（不含台北晶華酒店）。後續還有遠雄集團在台北大巨蛋投資的台北洲際酒店，士林紙業投資的士林VOCO酒店（士林紙廠）、上京成公司投資開發的鹿港英迪格酒店，及秀泰集團投資的花蓮英迪格酒店正興建中，並自2026年起陸續加入市場營運，在台據點僅次於萬豪國際集團。

「洲至奢選」是IHG集團旗下高端奢華酒店品牌系列，以「Luxury & Lifestyle」為定位，強調每間飯店都有獨特的在地風格，提供與眾不同的住宿體驗，和如同鄰家般親切自然服務。目前在全球27家，即將開幕的有17間。

2016年開幕的台北美福大飯店是繼台北萬豪酒店後，台北大直第二家定位高檔的觀光飯店，為良茂建設陳家、美麗華集團黃家與美福國際李家共同投資。

台北美福大飯店餐飲與住房營收占比約8比2，2024年平均房價6,745元、住房率68.9％，2025年前十月平均房價6,956元、住房率61.09％，成績在台北觀光飯店市場屬前段班。住房客源分別是台灣50％、美國16％、韓國10％。由於國際客占比不算高且不夠廣，且因應疫後觀光旅遊市場改變，台北美福飯店董事會決定加盟國際連鎖酒店集團開拓新客源。

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20251120700200-439901

2026年房市只有二個字：「在等」，等政策鬆綁。不會有小陽春、房價也不會暴跌、更不會泡沫化。

戴德梁行董事總經理顏炳立直言，2026年房市只有二個字：「在等」，等政策鬆綁。不會有小陽春、房價也不會暴跌、更不會泡沫化。圖／本報資料照片

有業者預期房市交易量最壞時機將過，但也有人憂心將迎來斷頭潮，戴德梁行董事總經理顏炳立直言，2026年房市要看四個字－「價、量、買氣」，價跌才見量，量出買氣才會回溫，「政策、資金，是2026年房市榮枯的光明燈。」

顏炳立說，房市明年不會有小陽春、房價也不會暴跌、更不會泡沫化，2026年金馬年，「馬還是會跑啦，馬有四隻腳，不用擔心。」因為房市儘量低量，但還是有溫度，不會樂觀、但也毋需悲觀，除非全年建物買賣移轉登記棟數跌破2016年的24.5萬棟歷史最低點，到時候才叫真的掛掉，所以金馬年房市不會跑不動。

市場憂心台股AI泡沫化，有部分游資是否可以股轉房，尤其上周台股重挫960點、市值狂跌3兆元。對此顏炳立表示，「台股正在洗三溫暖，房市則在健身房。」房市並不像台股快速震盪、容易變現，房市更不會有少年房神；對於台股高點會有獲利了結買盤轉進房市、或憂心台股大跌會影響房市的臆測，顏炳立以「天真活潑又可愛」七字作為評論。

最近有建商和代銷業者提到，近期買盤還是以剛需為主，另外因政策、房貸排隊潮而悶了一年多的客戶已開始陸續出來看房，少數高端資產族群也有買進豪宅的動作，顏炳立說，遞延性剛性買盤會陸續釋出是對的，只要產品對、地段好、環境好、價格合理，豪宅客也絕對會買。

他指出，總體來說，2026年房市只有二個字：「在等」，等政策鬆綁。央行第四季理監事會議不會鬆綁房市管制，因為儘管買氣冷，但房價並未明顯下修；房價進入緩修格局，不會大跌、也不會崩盤，所以政策不會鬆手、房市熱不起來、最壞的時機也還沒過去。

顏炳立也為2026年房市下註解：「政策、資金，是2026年房市榮枯的光明燈。」如政策沒改變、資金沒鬆綁，就不要說明年房市會更好，即使有波小陽春，也只會落在對的地段、對的產品。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20251124000089-260202?chdtv

台北市明年起將有大量新商辦釋出，商辦租金恐受影響。記者朱曼寧／攝影

台北市明年起將有大量新商辦釋出，商辦租金恐受影響，但商仲業者仲量聯行指出，這波企業舊換新、「AI浪潮」催生「辦公升級」高需求支撐，平均1.5年去化六成供給，未來兩年北市商辦不僅租金續穩，甚至呈緩漲格局。

根據市調，2026、2027年台北市新完工商辦大樓新增供給逾35萬坪，市場憂心，龐大供給明年起陸續釋出，恐讓商辦租賃、自用市場多頭止步。不過商仲業者喊「免驚」，後續需求動能強。

據仲量聯行資料，近三年落成並取得使用執照的17棟A級辦公大樓，總樓地板面積達18萬坪，其中41%的棟數出租率已超過六成；統計結果顯示，近三年北市新商辦大樓平均去化六成所需時間為1.25至1.5年。

從需求端觀察，辦公升級趨勢明確；據仲量聯行資料顯示，第3季多達67%的租賃交易集中於近三年落成的新大樓，顯示企業對現代化辦公空間需求相當強勁。

仲量聯行董事總經理侯文信分析，過去台北市每年商辦租賃去化約3~6萬坪間，以台北市來說，B辦企業客戶使用至少超過100萬坪，以保守三成試算，至少B辦升級需求起碼有30萬坪以上，而這還不算B辦因老舊或都更進行的的大樓改建所釋出的企業客戶，這股龐大的企業客戶對辦公室升級的需求量體，目前無法評估。

侯文信強調，光是「辦公室升級」這股舊換新的需求量能，再加上AI浪潮所催生出的企業持續追求「辦公室升級」、「新式廠辦」的需求相當高，尤其是科技業的需求更難估計，又以半導體及伺服器企業，持續加碼購置商辦、廠辦最積極。

侯文信認為，在龐大需求支撐下，2026、2027年即使新商辦完工爆量演出，未來兩年新增25棟新商辦、逾35萬坪樓地板面積，都不太會影響當前台北市商辦租金表現，甚至可能呈現緩漲的格局。

侯文信認為，2026、2027年新完工商辦投入市場後，商辦租賃市場將會很熱鬧，不僅新商辦投入將拉抬區域商辦租金，讓傳統辦公商圈出現「區域各自表現」的租金行情，屆時也因新商辦競爭者多，企業租戶可挑的優質辦公室多，商辦租賃市場租金將續航。

興富發建設（2542）業務部副總陳秋偉指出，AI產業引爆企業商辦需求擴大中。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9158352