匯豐集團於今年4月發布調查報告顯示，企業正積極透過主動調整資本配置與長期佈局，以因應充滿不確定性的經營環境。 （圖／報系資料庫）

全球局勢動盪、股市波動劇烈，高資產族群正轉向穩健資產配置，商用不動產因避開住宅限貸政策成為熱門選擇之一。

波士頓顧問公司（BCG）最新報告顯示，台灣資產達億元以上的高資產族群達12.4萬人，其中資產逾30億元「頂級富豪」近3年暴增3倍，帶動資產市場結構大變。匯豐集團2026年4月調查更指出，88%受訪企業領袖與機構投資人因市場波動，已重新調整資本配置。投資人愈來愈重視資產的「防禦力」，黃金與房地產重獲青睞。

根據專家觀察發現，資金逐步從高波動市場轉向具有實體價值的資產，尤其具備高租金收益比的商用不動產與微型商辦，成為資金避險的指標性出口。原因很簡單，國內「打住不打商」政策，壓縮住宅市場短期獲利空間，反觀商用市場不受信用管制限制，在企業轉型的剛性租賃需求下，年化收益率普遍較住宅高出1.5~2%，能長期維持資產價值並穩定創造收益，是兼顧安全與成長的資產策略。

CCIM台灣不動產投資協會理事李誠慶觀察，目前大環境局勢震盪下，地緣政治、AI產業趨勢、匯率（美元）為現今高資產企業主資產調整的3大關鍵考量。資產配置在股市/ETF（尤其AI、美股）為投資主力可能占有30~40%，固定收益型商品（債劵、基金、定存、特別股等）大約25~30%，倘再扣除10%的現金/黃金占比後，不動產投資的資產配比可能約20~30%。

他解釋，資產配置的核心觀念從「收益最大化」轉向「抗風險、跨境平衡」的可能性，因此在商用不動產投資方面，交易集中於高科技業、物流業持續發展擴張的土地與廠房剛需、核心商業區帶租約辦公室產品，此外，美國、日本、新加坡的海外不動產投資亦有機會受高資產投資人的青睞。

2026年商辦市場持續熱絡，A級辦公室租金穩定上升，租客多以升級需求為主。（圖／信義全球資產提供）

近年國內因半導體龍頭與科技供應鏈持續擴大資本支出，進而帶動商用不動產需求熱絡。隨著企業對研發中心與高規格廠辦的需求增加，指標性商辦租賃行情穩定，精華區辦公室空置率也維持低檔。

信義全球資產副總經理歐人彰指出，市場正處於「產業擴張動能強＋政策風險升溫」的交會點，雖短期內中東情勢引致能源緊張與通膨疑慮，但受輝達總部投資加成，商辦後市仍偏向穩定樂觀。

他就交易面觀察，市場呈現3大趨勢：1.高電力配置、具備「即戰力」的大型廠辦，成為企業擴產首選、2.具物流區位優勢的萬坪級大型基地，受長線資金積極布局、3.辦公室及廠辦產品持續「汰舊換新」，市場主流集中於全新高規格大樓。

宏大國際總經理陳益盛近期也受訪表示，雖然股市目前正熱，但有經驗的投資者已陸續把資金轉往其他較穩健型的投資標的，除了購買黃金外，更多是流入保值性較佳的不動產，許多銷售多時的不動產標的陸續成交，顯示股市資金已開始在找避風港，以求取穩定的保值效果。而貸款限制較少的產品如商辦廠辦、具都更效益的透天或老公寓，以及稀有性高的豪宅產品較受青睞。

其中，貸款限制較少的產品，如捷運商辦、廠辦，熟悉商圈的精華區小型店面等，也是市場相對看好的商用不動產。都會區商辦的好處在於市場供給不多、容易出租；廠辦則是近年市場蓬勃發展的產品，因商辦供給不足，加上國內電子業產能興旺，衍生廠辦使用需求高。

陳益盛表示，如果單就短期租金投報率而言，商辦、廠辦類產品，租金收益較佳，座落雙北市的投報率可達約2.5~3%。

雖然買進資產抗通膨成為高資產族配置的一環，但李誠慶表示，目前商用市場主要的購買仍以自用性質，或標的區段佳、具即時收益為主，且他也提醒，雖然購置商用不動產在貸款成數上有機會突破政府對住宅貸款的嚴格限貸，但銀行審查放貸條件時仍會看貸款人購買不動產的需求為何。以機構投資人（法人）來看，購買商用不動產作為其本業的擴展、或衍生性需求相關，在銀行貸款上較爲順暢；若非自用而買來收租，在貸款成數上想貸到高成數仍有難度。

資料來源:https://www.ctwant.com/amp/article/478899/

臺北市稅捐處表示，今（115）年房屋稅將於5月1日開徵，繳款書已陸續寄發，繳納期限至5月31日止，因適逢假日，順延至6月1日，請民眾如期繳納。

該處說明，中央訂定房屋現值在一定金額以下之全國單一自住稅率為1%，臺北市房屋的課稅現值為267.4萬元以下始為適用。另以往因臺北市全國單一自住有稅基折減，配合中央已法訂稅率為1%，所以分4年逐年緩步恢復稅基，去年已調整實質稅率為0.7%，今年則調為0.8%，雖稅額略增，惟實質稅率仍為全國最低。

該處提醒，房屋稅新制上路後，已改為按年課徵，115年期課稅期間為114年7月1日至115年6月30日，並以每年2月末日為納稅義務基準日，認定為當年期房屋稅納稅義務人。而每年3月1日至6月30日止新建、增建或改建完成的房屋，該期間之房屋稅併入次期課徵。因此房屋如為114年3月至6月新建完成之房屋，該期間之房屋稅將併入115年期課徵，課徵月數會超過12個月，最長達16個月。

該處進一步說明，為便利納稅義務人繳納稅款，提供多元的繳稅管道：

一、掃描稅單上QR-Code（以「TWQR」作為共同標示）線上繳稅。

二、登入網路繳稅服務網站，以信用卡、活期(儲蓄)存款帳戶、晶片金融卡轉帳繳稅，或至地方稅網路申報作業網站進行線上查繳稅。

三、下載支援臺北市智慧支付平台（PAY.TAIPEI）繳稅業者APP或台北通APP，掃描繳款書上三段式條碼完成繳稅。

四、持繳款書至代收稅款之金融機構（郵局不代收）臨櫃繳納，稅額3萬元以下者，可至四大超商（統一、全家、萊爾富及OK）繳納，或使用自動櫃員機轉帳繳稅。

各項繳稅方式可參閱繳款書上的繳納說明，或至北市稅處網站首頁「房屋稅開徵專區」查詢。

該處特別提醒，民眾如未收到或遺失繳款書，請儘速向該處所屬分處申請補發；亦可透過地方稅網路申報作業網站，點選線上查繳稅及電子傳送服務，以自然人憑證/工商憑證或已註冊健保卡等驗證身分，即可線上查繳稅款，快速又方便。

民眾如果還有房屋稅疑問或繳稅問題，可就近向該處所屬分處洽詢，亦可撥打0800-000321免付費電話或該處服務電話02-23949211轉分機181、182有專人為您服務及解答。

資料來源:https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/announcement/news/wGAPDR7

景氣燈號連四紅，台股昨（27）日首見40K，不過學者提醒，最大問題是K型經濟，也就是主要仰賴AI，若未來發生AI泡沫化，也會受到衝擊。

國發會昨發布3月景氣燈號，雖亮出熱絡紅燈，但分數較2月減少2分，其中領先指標不含趨勢指數為102.58，也較2月下滑0.14%。

中央大學台灣經濟發展研究中心昨日發布4月消費者信心指數（CCI）總指數62.47點，較上月微升0.17點。令人意外的是，台股昨日衝上4萬點，但其中「未來半年投資股市時機」只小升0.21點，未反映台股走勢。

中央大學經濟系教授吳大任指出，4月消費者信心指數中，民眾對投資台股信心指數23.09點雖小幅上升，但接近2023年9月歷史低點，仍屬嚴重悲觀，中東戰爭爆發至今，雖股市上漲，但民眾看法反而傾向悲觀。

他分析，一來是對股市高檔的投資風險居高思危，另一個原因是不同類股表現不同，台積電等類股雖不斷創新高，但有些甚至創新低，「台股上4萬點，不是人人都漲，很多公司下跌」。

對台股表現隱憂，吳大任直言「最大問題是K型經濟」，台股漲幅靠AI相關供應鏈及題材性上漲，美股主要也是費半指數上萬點在動，這些都是靠美國七大科技公司表現在撐。如果美國經濟維持強勁，AI泡沫風險低，但風險是中東戰事，如果戰事持續助長美國物價上漲，影響美國家庭經濟，購買AI服務能力下降，就有泡沫風險。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/10869/9467899?from=edn_subcatelist_cate

土方之亂問題還沒解決，現在受到中東戰火影響，建材市場再度承壓。而這波漲價不僅集中在金屬材料，與石油相關的塑膠管、電線等產品，近期報價也紛紛喊漲，進一步對營造端帶來壓力，業者估算，整體成本可能會再增加10%到15%。

橘色火花四濺，工地裡高溫焊接作業持續進行，然而這樣的金屬建材，受中東戰火影響，價格持續飆漲。

以鋁門窗及鋁板製造所需的鋁錠為例，市場傳出，價格從去年6月每噸2500美元，一路上漲到今年4月，已經來到每噸3600美元。不僅如此，整體建材市場都面臨成本上揚的壓力。

建設公司執行長 蕭傑楷：「石油類在建材上的範圍就更廣，包含了水電上面的水管、塑膠管，還有電線、電纜，再來最後就是一些比較像，一些國外進口裝置的建材部分。影響包含工期增加，所以我們在都更案上面，給租金的這個時間也會增加。」

建材原料掀起漲勢，業者估算，整體營造成本可能會比過去增加大約10％到15％。

從目前南部工程包商大致報價行情來看，像是鋁料直接翻倍漲，今年4月每公斤就上看新台幣175元。另外，像是PVC管、鋼筋、電線等牌告價，最高也有約3成漲幅。

價格波動不定，也讓廠商態度轉趨保守，追求速戰速決，甚至傳出直接停止報價，就是為了避免後續成本還會持續增加。

建築師 林祺錦：「我們設計端只能依照現在估價，估完之後報給業主，那業主不馬上做決定的話，比如說他可能是半年後才要發包，那可能價格就不會是現在的價格。廠商可能跟他講說，我是報這個價之後，你現在要先付一半或付多少，錢到位我才要給你貨。」

不僅面臨建材成本上漲，如今再加上土方清運問題雙重夾擊，在房市低迷之際，開發成本逐步擴大，市場憂心後續影響還會擴散。(記者陳明萱、方劭丞/台北採訪報導)

資料來源:https://news.ustv.com.tw/newsdetail/20260427A101

根據最新公布的2026年第1季國泰辦公室租金指數顯示，台北市整體商辦租金持續高檔盤整，整體租金水準並未出現鬆動，甚至仍持續墊高。圖∕蔡惠芳

全台住宅市場降溫，但商用不動產卻呈現截然不同的節奏，根據最新公布的2026年第1季國泰辦公室租金指數顯示，台北市整體商辦租金持續高檔盤整，A級辦公室平均開價達每坪3,539元，B級為2,104元，內湖科技園區1,544元、南港科技園區2,153元，整體租金水準並未出現鬆動，甚至仍持續墊高。

從數據來看，本季各區租金開價與議價率大致維持穩定，但空置率卻出現分歧，內湖科技園區空置率上升至12.84%，較上季增加1.56個百分點，顯示供給釋出後短期去化仍有壓力；反觀台北市核心區A級辦公室空置率約8.46%，仍維持相對穩定。值得注意的是，A級辦公室個別路段差異顯著，例如忠孝襄陽路段空置率高達20.97%，但民生建國路段僅2.25%，顯示市場已明顯有「區位分化」的狀況。

在Ａ級辦公室市場部分，信義計畫區租金開價達每坪4,279元，仍穩居市場高點，而民生建國路段則為2,653元，兩者價差超過六成，顯示精華區與具備新世代規格的辦公產品，仍具備強勁的租金支撐力，反之，部分區域較老舊的地段，則面臨高空置與低租金的壓力。

對於，北市商辦市場出現租金走揚的現象，高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，主要原因有四：首先是從產業結構的籌碼面來看，疫情之後的通膨壓力拉動升息循環，促使商辦市場的主要投資人壽險業等機構法人的投資成本、租金投報率要求居高不下；其次從成本面來看，建築施工、營運管理的價格水位也持續疊加；第三則是2017年危老重建條例帶動北市老舊商辦重建潮，一方面造成舊樓庫存的大量減少，另外則是新樓的物理、經濟條件重新定價租金條件；最後則是AI產業供應鏈大舉進軍台灣，付租能力最強的高科技業不但重新定義商圈定位，也刺激產品規格升級，成為重要的租金推進引擎。

黃舒衛指出，由於高科技產業持續加碼投資、企業租客對商辦大樓能提供的ESG及安全要求越來越高，以及新大樓陸續投入市場，無論從需求面、供給面都刺激產品升級，因此雖然短期空置率會因全新大樓釋出而大樓攀升，但租金表現依然只上不下。

他舉例，過去最受外商歡迎、鄰近機場和林蔭大道，且捷運機能成熟的敦北民生商圈，近期有冠德民權及國泰寰宇兩棟新大樓分別完工、招商，相較周邊屋齡普遍超過30年舊樓，吸納不少原商圈的擴充，或尋求更完善空間條件及服務的升級租客，大幅拉升平均租金水準。

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20260427701311-430601

想省錢跳過建照申請直接加蓋？小心得不償失。苗栗縣政府近期接獲多起民眾檢舉，涉及住宅頂樓、一樓後方或陽台等處擅自加蓋建築物，縣府工商發展處正式發出警告：凡涉及建築物高度增加、面積擴大或結構變更等建造行為，均須依法申請建築執照，切勿心存僥倖，以免花大錢蓋好後卻面臨必須拆除的處境。

四大常見違建態樣，你中了幾個？

縣府點名四種最常見的違章建築，每一種都可能危害公共安全。

「水平增建」常出現在一樓，屋主在法定空地或防火巷加蓋廚房、儲藏室等空間。這類違建不只侵佔公共空間，更可能在火災發生時阻斷消防通道。

「垂直增建」就是俗稱的頂樓加蓋鐵皮屋，在屋頂平台增設室內空間。這類違建可能導致建築物負重額外加載，影響結構安全。

「陽台外推」則是加裝窗戶將陽台封閉，與室內空間合併使用。陽台原本具有避難與通風功能，一經封閉將影響逃生與空氣流通。

「夾層違建」發生在挑高空間，擅自加裝樓地板製造額外房間。這類違建同樣涉及結構變更，未經技師計算的增建可能超出原建築的承重能力。

施工中新違建列優先執行對象

縣府工商發展處呼籲，依據《建築法》及《違章建築處理辦法》，未經許可擅自建築者，經查報則依規要求限期改善、補辦建築相關執照；若逾期未完成，則須拆除，並由縣府排序執行。

特別是針對危害公共安全、交通或影響市容之違建，尤其是「施工中」的新違建，縣府將列為優先執行對象，不會因為「大家都這樣做」就放水。

動工前「停看聽」，免花冤枉錢

縣府提醒鄉親，在施工前應落實「停、看、聽」：尚未取得建築執照前切勿動工，並應委託合法建築師評估基地增建空間，共同營造安全、宜居的居住環境。

如民眾對於自家建物能否增建或相關法規有疑問，歡迎每週一、週五上午9時30分至11時30分，至第一辦公大樓一樓建築管理科櫃檯，向現場駐點建築師免費諮詢；每週三上午9時30分至11時30分，建築師於苗北辦公室駐點（竹南鎮公園二街15號1樓）提供諮詢服務。

頂加、陽台外推、夾層屋別再心存僥倖，施工中的新違建優先拆除，動工前先找建築師諮詢，免得花大錢最後一場空。

資料來源:https://94m.com.tw/articles/5aa455

從零到一導入ESG轉型、串聯供應鏈與品牌價值

2025年成果：受輔導企業與產業局長官合影。圖／產業局提供

為協助中小企業掌握ESG趨勢、提升永續競爭力，臺北市政府產業發展局(以下簡稱「產業局」)宣布，專為中小企業打造的ESG轉型深度輔導計畫「永續台北好企機」即日起正式啟動徵件，4月23日起開放申請至5月25日，將遴選9家台北市中小企業，提供一對一深度顧問輔導，協助企業從零開始導入永續轉型。

因應不同轉型階段，提供中小企業適切的永續支持

面對全球淨零與永續浪潮，中小企業所處的轉型階段各不相同，有企業仍在尋找起點，也有企業已進一步思考如何深化永續行動、擴大影響力。產業局永續台北好企機計畫為回應不同企業需求，提供中小企業從學習、實踐到成為產業典範的支持路徑，逐步建立永續競爭力。

產業局表示，對於尚未明確永續方向的企業，可透過ESG基礎工作坊建立基本概念，並在顧問引導下，實作找出適合企業的轉型起點；另也可先參與轉型經驗交流活動，掌握不同產業的創新永續作法、認識潛在永續合作夥伴；而已有初步想法的企業，則可進一步申請一對一深度顧問輔導，由顧問陪伴企業從ESG方案設計到成果落地，將永續實際導入產品、服務與營運中，並由顧問陪伴收斂轉型之成果。

鼓勵中小企業攜手供應鏈轉型，成為產業典

此外，為促進永續由單一企業擴展至整體產業鏈，產業局今年特別推動《中小企業ESG供應鏈轉型實踐指南》遴選，聚焦遴選中小企業攜手供應商合作，或為回應客戶永續要求而推動供應鏈轉型之具體作法案例，入選企業將進行公開表揚，相關案例亦將彙編為指南，作為產業可參考的實踐模式，促進企業間學習交流與永續作為擴散。

產業局強調，永續轉型已成為產業發展的重要趨勢，中小企業不必一步到位，關鍵在於「開始行動」。透過「永續台北好企機」計畫，市府將陪伴企業逐步建立永續基礎，提升企業競爭力與市場韌性。

「永續台北好企機」一對一深度顧問輔導資源自即日起至5月25日(一)中午12:00止開放申請，將遴選9家符合條件之北市中小企業免費提供永續輔導，歡迎中小企業踴躍申請。另產業局預計於5月展開《中小企業ESG供應鏈轉型實踐指南》遴選、7月辦理永續基礎知識工作坊，以及9月辦理中小企業ESG轉型典範分享活動。更多有關訊息請至本局Startup@Taipei 網站查詢，或填寫表單留下聯絡資料(https://forms.gle/vJ1phhYk33pCoK658)，將有專人為您解答，或電洽執行單位KPMG聯絡窗口(02) 8101-6666 分機 22248 張小姐。

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20260424701161-431202

「阿明，央行限貸令一波接一波，現在買房到底要準備多少自備款？銀行會不會貸不下來？」
這個問題，阿明最近在「買房知識家」社團被問到快翻掉。央行第七波選擇性信用管制持續發威，加上《銀行法》第72條之2不動產放款水位緊繃，銀行挑客戶的姿態越來越高。以前自備款兩成就能買房，現在沒準備三到四成，可能連銀行的門都進不去。

今天阿明就用最務實的方式，帶你一步步算清楚：在限貸令下，你該怎麼評估自己的購屋能力。

第一步：先搞懂限貸令對你的影響

央行的信用管制是分層的，不同身分、不同房數，貸款條件天差地遠。

首購族：目前影響相對較小，但利率已普遍站上2.3%至2.7%，且銀行審核變嚴格，收入證明、信用分數、負債比都是重點。新青安貸款雖仍維持相對優惠，但2.0版本已傳出寬限期縮短、新增「80條款」等限縮方向。

換屋族：受創最深。第二戶貸款成數雖已從五成微幅放寬至六成，但利率普遍站上2.5%以上，部分行庫甚至不願承作。換屋族若無法先賣後買，自備款壓力極大。

多屋族與投資客：第三戶以上貸款成數更低，且銀行對非自住用途的貸款審核極度嚴格，部分銀行甚至直接拒貸。

阿明提醒：在試算購屋能力前，先確認自己是哪一類買方，貸款條件完全不同。

第二步：用「三層試算法」算出你能買多少錢的房子

阿明傳授「三層試算法」，幫你抓出在限貸令下，你能負擔的房屋總價。

第一層：自備款試算，現在要準備多少現金？

限貸令下，銀行核貸成數普遍趨保守。首購族建議用七成五至八成試算，換屋族建議用六成至六成五試算，投資客建議用五成以下試算。

舉例：你想買一間總價1,500萬的房子，假設你是首購族，銀行核貸七成五，貸款金額約1,125萬，自備款需準備375萬。但這還不含契稅、代書費、裝潢費等額外支出，建議再多抓50至80萬的周轉金。

第二層：月付金試算，每個月要繳多少房貸？

以貸款1,125萬、利率2.5%、30年期、本息均攤計算，月付約44,500元。如果選擇前三年寬限期，前三年每月只繳約23,400元，但第四年起月付跳升到約47,000元。

阿明提醒：月付金不要超過家庭月收入的三分之一。以上例來說，家庭月收入至少要13.3萬元，才能相對安全地負擔這筆房貸。如果收支比超過四成，銀行也可能拒絕核貸。

第三層：銀行審核試算，你的條件貸得到嗎？

銀行審核貸款主要看「5P」：借款人、資金用途、還款來源、債權確保、未來展望。其中，負債比是關鍵——每月房貸加其他負債，不能超過月收入的六至七成。信用卡循環利息、車貸、信貸等都會拉高負債比，降低核貸機率。

第三步：限貸令下的四大求生策略

策略一：提高自備款，降低貸款成數。 這是最直接的方法。自備款越高，銀行風險越低，核貸意願越高，利率也可能更優惠。

策略二：先賣後買，擺脫「第二戶」身分。 換屋族最大的困境是第二戶貸款限制。如果能先賣掉舊屋、清償貸款，就能用首購身分申請更優惠的條件。如果無法先賣後買，可先確認舊屋貸款能否轉為理財型房貸，或用舊屋增貸來補足新屋自備款。

策略三：拉長貸款年限，降低月付金。 從20年拉長到30年或40年，月付金大幅下降。但阿明要提醒：年限越長，總利息越高。以貸款800萬、利率2.6%為例，40年期比20年期多付約254萬元利息。

策略四：多問幾家銀行，不要只押一間。 現在各銀行的不動產放款水位不同，有的銀行還有房貸額度、有的已經滿了。多比較幾家，找到條件最適合的方案。也可以考慮壽險公司或純網銀的房貸方案，有時條件比傳統銀行更優惠。

阿明總結

央行限貸令下，買方不能再像過去那樣「用銀行錢買房」。自備款要多抓、月付金要算清、銀行審核要件要先自我評估，這三步驟缺一不可。

對首購族來說，現在雖然貸款條件變嚴，但房價也進入盤整修正期，議價空間比過去兩年大很多，反而是挑選好案子的時機。對換屋族來說，先賣後買是最穩妥的策略，不要同時揹兩間房貸，否則資金壓力會非常大。

限貸令下買房，不是比誰敢衝，是比誰算得精。自備款、月付金、銀行審核三關都過，才叫真的買得起。

以上內容為賣厝阿明知識+依據央行信用管制現況及市場實務整理，僅供參考。實際貸款條件、利率及成數以各銀行核定為準，建議購屋前先向銀行進行房貸試算與諮詢。

資料來源:https://94m.com.tw/articles/375e0c

2026年第1季全台住宅市場在政策與經濟不確定性下步入寒冬，成交量能大幅萎縮，呈現價高量縮的僵局。然而，台北市商辦市場受惠於AI新興科技產業鏈的實體需求，表現與住宅市場截然不同，呈現「租金持穩、區域分化」的格局。特別是具備產業群聚效應的南港科技園區，以及受惠於門戶計畫開發的西區路段，在整體經濟成長率預測上修至7.28％的背景下，成為法人投資者與避險資金配置的新焦點。

根據國泰房地產指數顯示，2026年第1季全國住宅市場綜合表現分數僅為負19分，成交量指數更探向近26年來的低次點，反映出購屋者極度觀望的心理。相較之下，台北市商辦租金開價相對穩健，A級辦公室平均開價每坪達3539元，較上季微幅成長0.31％。國泰建設分析，住宅成交量萎縮主因受限於央行信用管制與房價高漲，但商辦市場則受惠於企業對硬體升級與ESG綠建築的剛性需求，支撐起租金水位，在房市低迷期展現出極強的抗跌韌性。

台北市南港區。圖／永慶房產集團提供

其中，南港科技園區在2026年第1季的表現，堪稱全台北商辦「最穩定」的區域。數據顯示，南港科技園區租金開價為每坪2153元，與上季完全持平，且空置率亦維持在穩定區間，未隨住宅市場的量縮而產生震盪。國泰建設表示，這顯示在AI運算需求與軟體研發產業的支撐下，南港已建立起極為穩固的科技廊道效應。企業對南港商辦的黏著度極高，即便面臨總體經濟波動，具備大面積、新規格的南港辦公空間依然是高科技企業的首選。 

國泰房地產指數也顯示，台北市各商圈空置率呈現明顯分化，其中忠孝襄陽路段的空置率出現顯著下降，成為本季表現最驚豔的區域。與此相對的是，傳統核心信義計畫區雖然開價居高，但議價率隨之上升，顯示承租方對高基期定價已產生抗性。國泰建設分析，西區空置率的下降反映出企業正追求更高CP值與交通樞紐的便利性，這股「西區復興」的動能正隨台北雙子星等大型開發案進度而轉強，打破了過往商辦重心過度傾斜於東區的慣性。

 另外，敦北民生路段因2026年第1季納入寰宇大樓等新指標辦公標的，導致該區開價出現較大幅度上漲，帶動區域租金水位重新定義。國泰建設表示，這印證了目前市場處於「新舊更替」的關鍵期，企業正積極從老舊大樓遷移至智慧化、數位化程度更高的二代辦公室。總結2026年首季，台北商辦市場在南港的穩定性與西區的逆勢去化帶動下，版圖正經歷質變與挪移，這將是後續房地產投資配置中不可忽視的觀察重點。

資料來源:https://news.housefun.com.tw/news/article/656333484052.html

過去房市是齊漲齊跌的「總量市場」，未來則是明顯分化的選擇市場。圖／本報資料照片

當Ｋ型經濟與Ｍ型社會同時發生，台灣房市已不再只是景氣循環的問題，而是進入一個更深層的結構轉變─「人口、資產、機會」全面分化的新時代。

過去房市是齊漲齊跌的「總量市場」，未來則是明顯分化的「選擇市場」。而這一切的根源，正來自人口結構的劇變。

人口Ｋ型分化正在發生： 數據揭示三大趨勢

從數據來看，台灣正同步出現「少子化」與「高齡化」雙重加速。

出生人口：2023年約13.5萬人，較2016年(23萬人)大幅下降約40%以上。

粗出生率：已降至約5.8‰(全球最低之一)。

死亡人口：2023年約20.5萬人，首次明顯高於出生數。

人口自然增加：已連續多年呈現負成長。

這些數據代表台灣已正式進入「人口負成長時代」，且趨勢不可逆。更關鍵的是，隨著嬰兒潮世代(約1946-1964年出生)逐步邁入高齡，未來10-20年將迎來高死亡率時代＋大規模資產移轉時代，也就是所謂的「大繼承時代」。

大繼承時代： 貧富二代Ｋ型分化的核心引擎

當資產大量透過繼承轉移，社會將出現兩種截然不同的族群：

1.富二代躺平族(資產型Ｋ上端)

繼承多戶不動產與金融資產，現金流穩定，購屋動機降低，投資偏好轉向金融資產或海外配置，其房地產由投資工具轉為「資產配置一部分」。

2.貧二代躺平族(結構型Ｋ下端)

無資產繼承，甚至背負家庭負擔，所得成長停滯，購屋能力持續下降，長期租屋化，甚至被迫退出房市。

這正是「貧富二代發展Ｋ型化」最深層的意義：不是人口變少，而是「有資產的人更有、沒資產的人更無」。

房市三大隱憂：結構性風險浮現

隱憂一：年輕富有者不再以房地產為核心投資

過去房市上漲的核心動能來自「資產累積型投資」，但未來新世代資產持有者(富二代)投資觀念更全球化、更多元，對房地產的依賴下降，房市將失去「長期資金穩定買盤」。

隱憂二：高價市場受政策壓抑，交易動能萎縮

近年政策(選擇性信用管制、豪宅限貸)造成高價市場流動性下降、換屋族被誤傷(第二戶限貸)、投資與自住需求混淆，結果不是打房成功，而是市場扭曲、交易量窒息。

隱憂三：小宅化趨勢推升單價，擠壓首購族購屋能力

建商因市場與政策壓力，轉向小坪數產品(15-25坪)，高單價、低總價策略。結果市場上表面上總價沒有增加，但實際上單價持續上升，首購族反而更難「買到合理空間的住宅」。

房市在結構轉型下的四大對策

面對人口Ｋ型化與房市分化，政策必須從「打房」轉向「結構治理」。

對策一：產業均衡發展，縮小Ｋ型落差

目前台灣呈現人工智慧產業高度集中，傳統產業與服務業生產力停滯，因此建議，提升傳產數位轉型、強化服務業附加價值、建立區域產業均衡化，讓所得結構不再極端分化。

對策二：繼承稅制改革，引導資金正向流動

面對大繼承時代，政策應調整遺產稅與贈與稅機制，鼓勵資金投入產業投資、公共建設、都市更新，避免資產「鎖死在房地產」。

對策三：強化首購與租屋支持體系

針對Ｋ型下端族群，提供更優惠首購貸款條件、擴大租金補貼、建立長期穩定租賃市場，避免世代階級固化。

對策四：都更＋社宅雙軌機制

租金補貼不是萬靈丹，政策性結合：防災型都市更新、容積獎勵制度、社會住宅回饋，以容積獎勵換取「只租不售社宅」。建立長期租賃供給池，才是根本之道，同時解決老屋與居住正義問題。

面對「人口結構分化」、「大繼承」時代，政策如何對應至為重要。未來的房市關鍵，不在於利率升降或景氣循環，而在於三件事：人口結構(少子化＋高齡化)、資產分配(大繼承時代)、政策方向(抑制vs.引導)。

台灣房市已從「循環市場」進入「分化市場」，必須正視一個核心問題：如果人口Ｋ型分化產生的後遺症不解決，房市問題永遠只是表象。

文/李同榮

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20260425700012-430601