央行認房市管制需持續 楊金龍稱是「合理的決定」 會營造充裕的資金環境

央行第7波房市管制未見鬆動，央行總裁楊金龍說，這是個「合理」的決定。（鄧博仁攝）

全體銀行不動產貸款占總放款比率

中央銀行18日召開理監事會，備受各界關注的房市管制並未鬆綁，央行總裁楊金龍點出關鍵在於各銀行不動產貸款集中度仍高，僅從去年高點37.61％降至今年8月的36.71％，下降速度緩慢，公股行庫更是不降反升，其他31家銀行則是降幅不足，只能持續觀察。

中央銀行去年9月理監事會祭出第7波選擇性信用管制，其中名下有屋者申請房貸無寬限期，被視為史上最嚴格限貸條件，掀起房產業者口中的「金龍海嘯」，銀行則考量房價處於歷史高檔，緊縮放款成數，不少民眾買了房卻貸不到款，排隊等撥貸更層出不窮。

楊金龍表示，央行在意的是房貸集中度過高恐引發金融風險，太高也會造成資源排擠，更可能推升房價，帶來斷崖式風險，公股行庫因承做大量新青安，集中度不降反升，不過政府協助首購、無自用住宅者屬於善意，央行會在這方面給予彈性，也會盡速協助撥貸。

楊金龍表示，公股行庫因政策任務，承作首購、新青安，集中度降幅有限，民營銀行做比較多的產業貸款，兩者放款對象不同，未來會考慮給予公民營銀行不同的彈性標準，如果超出額度是因為放款給首購或自住，央行會視情況給予監理寬容，但仍須持續監控。

至於行政院長卓榮泰日前喊話「打開水龍頭」，楊金龍認為「水龍頭也需要濾網」，新青安是政府照顧首購族的政策，若首購族貸款也被限制，反而會對購屋者造成不利，新聞每天在報、民眾也有怨言，排除後空出額度，能讓民眾貸得到款，這是種政策分工。

楊金龍表示，央行還是認為房市管制需要持續，也會密切注意新青安排除銀行法第72之2後，是否導致房市往上，至於銀行去年底提報的自主管理改善方案1年期滿，今年底也會進行總檢討，深思熟慮後，再去討論明年怎麼做，或許下次理監事會再跟大家報告。

由於外界多預期此次會放寬房市管制，央行卻爆冷不動，媒體問楊金龍這是否為「勇敢的決定」，楊金龍笑說，不敢說是「勇敢的決定」，但絕對是「合理的決定」，央行除了注意排撥的問題有沒有解決、房貸集中度問題有沒有改善，也會營造充裕的資金環境。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250919000487-260110?chdtv

房價未確立反轉，慢則恐明年才見鬆綁

房地產業者看央行不動產信用管制下房市走勢

中央銀行理監事會議維持房市管制措施不變，房地產業者指出，符合房產業界預期，也因此房價尚未確立反轉格局，央行給房市的Lesson也還沒下課，最快年底才有鬆綁空間、慢則要明年第一季，預期房市難脫價量修正格局，要有長期抗戰的準備。

中華民國不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全呼籲央行，要苦民所苦，針對不合理處進行滾動式鬆綁，具體的建議是，對去年第七波不動產信用管制前已簽約的預售屋，應不溯及既往，並全面放寬換屋族的限貸令。

馨傳不動產智庫執行長何世昌說，第二季預售屋和中古屋房價都出現下跌訊號，預期第三季下跌的機率頗高，若連續兩季下跌，房價會確立反轉格局；在尚未確立反轉前，他預期第七波管制不會鬆綁，最快時間要等到第四季，最慢是明年第一季。

楊玉全則表示，現在房市的最大問題，在於許多預售屋承購戶在去年9月第七波不動產信用管制前購買預售屋時，並無房貸契約存在、也無信用管制，如今房屋興建完成要交屋，竟得面臨重大貸款條件改變，造成資金突然出現嚴重缺口，產生很大交易糾紛與民怨。

楊玉全說，今年取得使用執照的戶數估計將達15萬戶，是歷年來最大的交屋量，主要都是配合政府都更危老政策而來。但是不少民眾貸款極度困難，甚至得被迫走入地下錢莊，希望央行還是要能體諒民眾疾苦，適度鬆綁。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250919000187-260210?chdtv

央行採取「合理的決定」。圖／本報資料照片

主要機構對台灣經濟成長率、CPI預測值

全球超級央行周的焦點美國聯準會利率決策，符合預期降息1碼，我央行18日召開的第三季理監事會議，決定政策利率「連六凍」，重貼現率繼續停在2％，備受關注的選擇性信用管制措施也未鬆綁。

央行決議維持重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各為2％、2.375％及4.25％，並公布最新預測，上修今年經濟成長率估值為4.55％、明年成長率2.68％；今年消費者物價指數（CPI）年增下修為1.75％，明年估1.66％；核心CPI年增估1.67％，明年估1.64％。

央行總裁楊金龍預測國內通膨壓力續降至2％以下，今年經濟成長率出現「surprise」，後續考量全球景氣前景仍具不確定性，此時維持利率政策不變。

對房市選擇性信用管制，央行同樣按兵不動未鬆綁。

行政院長卓榮泰稍早指示金融業水龍頭開大，針對央行未採鬆綁動作是否為「勇敢的決定」？楊金龍說：「是合理的決定。」

楊金龍強調，卓院長要銀行打開水龍頭也說要有「過濾網」，即做好風險控管，央行在意的是金融穩定，據觀察房地產對金融穩定的風險尚未解除，也要考量資源配置問題，如要因應排撥問題，央行可透過公開市場操作處理，比調降存款準備率效果更好。

美國重啟降息後，台灣否跟進？楊金龍曾說CPI年增率降至1.5％以下是關鍵。對此，楊金龍強調時空背景已不同，金融市場市場瞬息萬變，未來對於利率展望仍是看數據說話（data dependent），按國內外情勢，先前提的「CPI至1.5％以下才有降息空間」太過僵硬。

他強調，台灣要面臨半導體232條款等挑戰，如結果不利電子及資通訊等業者，這些強項產業將受衝擊；傳產業者則受關稅不確定性及大陸的競爭，若兩大支柱都受影響，貨幣政策必須做出因應提供充沛資金環境。當前M型的產業環境，對貨幣政策確實是挑戰，各國都面臨同樣情況。（相關新聞見A4）

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250919000149-260210?chdtv

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛認為，近期銀行法第72-2條已排除新青安房貸，央行對換屋族售舊屋放寬至18個月，惟僅小部分剛需買方受惠、避免政策誤殺，不過可看出央行打炒房決心、目標讓房市加速趕底。

面對國內外政經、政策一系列影響，黃舒衛認為，接下來不動產市場將出現四大趨勢，包括第一成屋市場價量背離更明顯、高低總價買氣分化更嚴重。

第二、黃舒衛指出，預售市場因前有限貸管制箝制，後有《平均地權條例》禁換約夾擊，這波新建案市場買氣最為觀望、萎縮幅度最嚴重；這次預售市場的洗牌過程，不僅建商、代銷要有長期抗戰的心理準備，更需慎防小建商在洗牌過程中出現資金斷鏈的系統效應，這也是金融機構、預售市場最大壓力測試。

第三，黃舒衛表示，截至9月中，今年前三季土地市場交易量年減約四成，當前土地市場買方因受到融資面、成本面、銷售面等前所未有的挑戰，認為短期內市場除了企業自用買盤外，任何投資需求都將回歸基本面、籌碼面，且價格沒有泡沫的空間。

第四，黃舒衛分析，商用市場雖然今年以來繳出千億元的交易金額規模，但過去市場的投資大戶壽險業，因受限海外投資匯損壓力，難以大展拳腳，商用不動產市場僅剩AI供應鏈掀起企業對物流、工業地產需求撐盤。

尤其商辦、廠辦兩大商用產品，黃舒衛分析，因北部有供過於求壓力、中南部卻呈供不應求缺貨狀態，認為區域分化將加劇；接下來在市場動能僅自用為主下，「全面綠燈、雞犬升天不在」，產業、區域、價格成為商辦、廠辦買氣動能關鍵。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9014432

徐佳馨揭：偷埋一伏筆

▲央行今（18日）召開理監事會議決議，此次不降息、不升準，也不鬆綁房市管制措施。（示意圖／NOWNEWS資料照）

房市Lesson還沒學夠！中央銀行今（18）天召開理監事會議決議，此次不降息、不升準，也不鬆綁房市管制措施，讓不少人期待落空。不過，住商機構企劃研究室執行總監徐佳馨表示，央行雖按兵不動，卻在新聞稿中埋下「一伏筆」，日後也不無可能再針對特別族群進行放寬。

對央行第三季理監事會議決議，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，此次央行仍按兵不動，主因是自疫情後多次打房，已令全台買氣跌入谷底，惟價格仍未明顯修正，若貿然鬆綁恐再助長熱度，因此先將其列入「留校察看」名單；此外，目前全球局勢仍不穩，因此央行先站穩腳步，以減緩未來黑天鵝衝擊。

住商機構企劃研究室執行總監徐佳馨指出，央行按兵不動的策略下，更值得注意的內涵是，面對關稅後座力，手上必須有更多籌碼因應，同時，面對房地產業者們的殷殷期盼，或可是央行覺得「自用放生」應由金管會與銀行第一線執行，相較於整體市場，「Lesson」還不夠深刻，應還有修正空間所致。

不過，徐佳馨認為，央行在新聞稿中仍埋下伏筆，有了換屋族放寬至18個月的前例，日後也可能在非理監事會期間針對特別族群進行放寬。

資料來源:https://www.nownews.com/news/6732642

大直赫士盟大樓屋齡約11年，一開始就是由赫士盟集團向嘉泥建設承租整棟，如今轉租為買。（翻攝自Google map）

根據內政部實價網最新揭露，7月，被法人茹絲葵食品包走的大樓就是坐落北市樂群三路上的「赫士盟大樓」，為地上5層、地下3層的餐飲大樓，其中2樓產權屬港商赫士盟集團持有，而這次茹絲葵買下的則是1樓以及3至5樓產權、建物面積約974.66坪（包括29個車位、約282.89坪），扣除車位總價5400萬元與坪數，拆算每坪均價約126.62萬元，賣方是嘉泥建設開發。

房產業者指出，茹絲葵其實就是赫士盟集團代理引進台灣，而該大樓1、2樓之前曾是國際名廚江振誠創立的米其林餐廳RAW的所在地點，該餐廳更有「最難訂位」的稱號，不過，去年底已吹熄燈號，但其它樓層仍有亘一郎、茹絲葵經典牛排館以及凪豚骨拉麵等知名美食餐廳。

而該棟美食餐廳大樓屋齡約11年，一開始就是由赫士盟集團向嘉泥建設承租1樓以及3至5樓，如今則是轉租為買，身分也從租客變身屋主，甚至持有整棟完整產權。

屋齡約11年 多家美食餐廳進駐  

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，央行對於住宅貸款緊縮以及私法人買住宅等限制，影響資金從住宅轉向商用不動產，另外，零售店面市場經歷一段時間的修正，買賣雙方對於價格的認知逐漸接近，也加速買方的購置的決策。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，大直重劃區是知名的娛樂餐飲商圈，近期也由於不斷有新的高級商辦投資計畫，以及原ATT 4 Recharge大型商場的重新招商塵埃落定，等於為米其林美食商圈增添更多商業機會及價值。

本案由租轉買，再加上餐飲集團總部就設在同棟，因此排除關係人等條件之外，購置理由單純、購置意願最強。目前樂群三路除了有美麗華百樂園、NOKE忠泰樂生活、大直英迪格酒店、春大直，未來還有大陸建設、萬國百貨原家樂福的改建案及宏普分別規劃19、23樓的頂級商辦大樓，且都接近本次交易標的，所以投資價值最高。

資料來源:https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/5182321

商辦供給潮來了，據商仲業者統計，今年下半年起台北市商辦新增供給陸續進場，全年新增供給約5.7萬坪，明年更將倍增至14.4萬坪。

商仲業者指出，隨著台北市商辦供給量釋出，預期空置率將攀高，不過由於科技業對自用辦公大樓需求強勁，預期投資熱度仍會維持高檔。

據高力國際統計，今年台北市商辦新供給陸續於第2季釋出，全年預計有5.7萬坪，是近十年第三高，明年預計有9.79萬坪新供給，2027年約6.16萬坪，2028年約11萬坪，2029年約4.4萬坪，明年與2028年為供給高峰年度，其中信義、民生敦北、南京松江與西區為新增供給熱區，未來幾年將是租賃市場競爭最激烈的區域。

商仲業者指出，在AI產業帶動下，將進一步推升科技業對A級商辦市場的需求，預期需求仍然強勁，不過由於過去供給相對少的情況下，往往選擇並不多，租金也維持高檔。

明年在新辦公大樓陸續釋出後，房東更應該升級設備以及軟體服務，例如智慧管理系統、共享設施及活動等，強化辦公產品差異性，更可獲得青睞。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9012119?from=edn_subcatelist_cate

汐止區近五年人口成長明顯，截至今年7月已突破21萬人，排名新北市前五名。(圖/記者張瀞勻攝)

根據新北市汐止地政事務所統計，汐止區近五年人口成長明顯，截至今年7月已突破21萬人，排名新北市前五名。受惠於汐止科學園區發展成熟，帶動大量產業人口進駐，加上鄰近內湖、南港的地理位置優勢，以及比價效應吸引青年與首購族群進場，使汐止逐漸成為外圍市場的看屋熱區。

建設題材同樣持續發酵，捷運汐止東湖線已於今年3月開工，預計202年完工；捷運基隆線則在今年7月進入細部設計階段，新社后橋園道段道路北延工程同步推進。專家認為，這些重大建設未來可望縮短通勤時間，顯著提升交通便利性，進一步強化剛性需求。

市場交易方面，統計顯示汐止區買賣案件共2751件，雖較去年同期減少四成，但價格卻大多上揚，今年第2季住宅區建坪均價來到45.3萬元，商業區48.8萬元，工業區29.7萬元，觀察捷運汐東線沿線，交易集中在SB12（福德二路/同興路）、SB13（同興路/大同路）等站，其中SB13站從去年上半年的每坪51.2萬元上升至今年上半年55.5萬元，SB15（汐止區公所附近）則從46.4萬元漲至50.9萬元，漲幅超過8%，其他站體也有1%至6%的漲幅，整體價格走勢仍然偏強。

在預售屋市場，推案集中於新台五路二段、水源路二段與樟樹二路，成交價多落在每坪40至60萬元，雖然成交量下滑，但價格維持穩健成長。至於金山、萬里兩地則仍以內需為主，金山因重劃區開發完善，生活品質提升帶動房價走升；萬里則相對平穩，無明顯波動。

全向科技房產中心總監陳傑鳴分析，汐止屬於北市外圍第一圈，受汐科發展、東區門戶計畫與汐東線題材支撐，人口持續增加、房價穩步墊高。雖然近五年累計漲幅約三成，但相較板橋、中永和、三重、新店等外圍區域6至9字頭房價，汐止仍屬相對親民，甚至僅為鄰近南港房價的一半不到。陳傑鳴認為，低基期優勢與建設利多將成為汐止市場的支撐，即便在當前低迷市況下，區域房價仍具韌性。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/25518

「Alfa Safe柱中柱工法」針對地震軟弱層「一樓柱」強化耐震韌性。(圖/戴雲發提供)

近日地震頻繁，台灣民眾越來越關注建築的安全品質。綜觀過往地震資料，地震倒塌案例9成以上都是發生在建築的一樓，凸顯了建築物基礎結構－特別是在「一樓」耐震補強的急迫性。

尤其在403花蓮地震後，更揭示了老舊建築物「軟弱層」的潛在危險，為此，政府提出的「0403花蓮地震紅黃單耐震弱層補強專案」針對0403震災張貼危險標誌者(紅黃單)，皆適用此專案，弱層補強補助以棟為單位，每棟補助上限為新臺幣1500萬元。然而，營建業長期面臨臨缺工困境，如何在人力有限的情況下確保施工品質，成為當前亟需克服的難題，畢竟建築安全品質的不容任何妥協。

面對傳統補強工法在品質控管上的挑戰，由「建築安全履歷協會」所推廣的「Alfa Safe耐震系統工法」運用，結合「鋼筋系統化的設計規劃」及「自動化加工技術」，能有效解決工地現場的勞力及施工技術性問題，為建築安全帶來創新發展。主要能將一般工地不易控管品質的鋼筋工程，藉由鋼筋加工配件化、綁紮標準化與防呆化（簡易施工），改善傳統工法種種技術問題。

特別針對建築物最關鍵的「一樓」，也就是地震時最容易發生破壞的「軟弱層」進行耐震加強，從結構規劃開始，做全面鋼筋系統化的考量規劃設計，到專業自動化鋼筋加工廠按結構設計施工圖說，做精準確實之一體成型鋼筋彎折施作，解決建築工人現場綁紮施工不易的問題。鋼筋工班只需以簡單的安裝組立，即可將工地現場較不容易控管品質的鋼筋工程，有效率及完整達成符合設計者所設計的安全品質最終需求。

打造建築安全不只是法規的基本要求，也是落實設計者符合法規或標準在施工品質上確實做到，推廣耐震系統工法，剖析集多種優勢：
一是聚焦一樓加強：針對地震中最脆弱的一樓軟弱層，提供關鍵性的結構加強。
二是系統化與標準化：工廠預製、現場組裝，大幅降低工地現場人為疏失，確保施工品質一致性。
三是鋼筋一體成形：透過全面規劃的鋼筋加工與彎折技術，提升結構品質的精準性。
四是效率與精準兼具：在缺工的營建環境下，提供更有效率且品質穩定的補強方案。

面對台灣頻繁的地震威脅，新建案更應注重大幅提升建築耐震韌性，為整棟建築打造一道堅實的耐震防線，讓民眾的居住安全更有保障。

資料來源:https://urbanrenewal.wealth.com.tw/celebrity-detail/1945

前七月建照樓地板面積年增9.3% 開發趨向大型化

AI產業擴張帶動下，台北市商辦市場需求持續升溫。聯合報系資料照

AI產業擴張帶動下，台北市商辦市場需求持續升溫。根據台北市都發局統計，今年前七月辦公服務類建照核發樓地板面積達48萬1,259平方公尺（約14.6萬坪），年增9.3%，其中以北投區年增169.3%居冠，內湖與中山區分列二、三位，成為新興商辦供給重鎮。

鄉林不動產研究室指出，輝達執行長黃仁勳多次訪台，帶動市場對北士科及其周邊產業聚落的高度關注，業界普遍預期，北士科將在五年內成為北台灣商辦需求的新核心區域，尤其滿租商辦更被視為具長期增值潛力。

根據統計，今年前七月台北市辦公服務類建照共13件，中山區五件居首，其次為內湖區三件，其餘分布於信義、南港、松山、文山及北投等區，雖然件數較去年同期17件減少，但單案規模與樓地板面積均有成長，顯示開發趨向大型化。

鄉林不動產研究室分析，政府針對住宅市場加強管控，使部分建商轉向商辦市場，長虹建設（5534）已宣布明年暫停推住宅案，專注於商辦產品；興富發則採住宅與商辦雙軸並進策略。從投報率觀察，住宅租金報酬率約2%至3%，而核心商業區與產業園區的商辦租金報酬率可達4%至6%，更具投資吸引力。此外，壽險業亦積極進場，金管會自2025年初將壽險不動產投資最低投報率門檻由2.97%降至2.545%，使壽險資金更靈活投入，包括國泰人壽、台灣人壽、南山人壽與元大人壽等，近年皆啟動商辦收購與開發案，涵蓋台中烏日高鐵特區、桃園青埔特區、台北市內湖、中山與大安等區域，展現對商辦市場的長線布局。

鄉林集團董事長賴正鎰表示，住宅市場受限貸令壓抑，反之商辦市場受惠於企業需求成長，投資熱度持續升高，其中位於北士科周邊的「鄉林士林官邸」A、B、C三棟商辦全數滿租，年租金收入突破億元，顯示產業聚落效應對租戶與投資人皆具吸引力。

鄉林不動產研究室指出，高科技企業對辦公空間的需求，集中於高規格機電設備、彈性空間規劃與永續綠建築，隨著台商資金回流，商辦與廠辦需求強勁，開發商跨足商辦開發已成趨勢，在AI產業需求、建商轉型與壽險資金三大動能驅動下，台灣商辦市場正進入全新重塑階段。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9012112