專家教你8字保命訣

趙姬投資、寄居蟹管理顧問公司債兌付爭議，引發包租代管龍頭兆基屋管關係企業風暴。 記者許正宏／攝影

兆基集團先前爆出財務與公司治理風波，兆基屋管雖強調營運不受影響，但房東、房客信心受到打擊，政府已經啟動轉銜機制。儘管目前僅是個案，但未來若有類似案件再次發生，房東、房客該如何自保？專家建議「確認、核對、釐清、查證」八字訣。

新北市租賃住宅服務商業同業公會理事長王則人指出，如果遇到業者營運異常或服務轉銜，首要原則不是急著解約，而是先確認契約關係、核對金流、釐清押金及查證承接業者，最關鍵的核心在於，要避免資訊混亂衍生二次風險。

包租代管行業逐漸壯大後，已出現不少集團業者，因此，王則人表示，房東首先應先確認，契約究竟是與集團哪家公司簽訂，並釐清是屬於「包租」或「代管」，兩者在租金、押金及解約責任上有所不同。

若為「包租」型態，業者角色是「二房東」，分別與房東、房客簽約，業者責任較重，若業者出事，房東就要留意房租是否如期入帳；至於「代管」，房東是直接與房客簽約，業者為居中協助角色，此時房東應先與房客聯繫、達成共識，不再透過業者居間處理金流。

王則人說，房東也應同時核對，每月租金是否足額入帳、房客是否正常繳租，並釐清押金目前由誰持有、未來由誰負責返還；若仍有漏水、設備故障等未完成修繕，也應保留紀錄。

若打算更換管理業者，也不能因業者爆發財務風波，就直接認定原契約失效。王則人提醒，應先檢視提前終止及違約條款，確認原契約何時終止、新業者何時接手，以及前後業者責任如何切割。若有人自稱政府、公會指定或新承接業者主動聯繫，也應先透過正式管道查證身分。

房客則應保留租約、租金及押金付款證明，在轉銜尚未確認前，不宜自行停止繳租，更不要僅憑電話或LINE通知就更改租金匯款帳戶。押金也要確認由誰持有、退租時由誰返還；若屬社宅或租金補貼戶，還要確認轉銜是否影響原有資格或需要重新補件。

每到農曆七月，長輩一開口就是「這個月不能去看房子啦、不准搬家啦！」搞得租約到期的北漂族、好不容易等到交屋的購屋族，心裡七上八下，難道人生計畫真的要因為民俗月集體喊卡嗎？房市專家直接幫大家畫重點，掌握5大安心原則，只要心中有尊重，鬼月也能變好運月，該看房就看房、該簽約就簽約。

農曆七月適逢炎夏與多雨季節，也正是檢視採光、西曬、通風、防水與排水的好時機。21世紀不動產表示，民俗月可安排在白天看屋，進門前先敲門或按電鈴，並依個人信仰攜帶平安符或十字架。進屋後打開窗戶、照明與空調，保持室內明亮通風。從實際看屋角度而言，白天更容易判斷採光、棟距與窗外環境。建議在室內停留15至20分鐘，留意霉味、潮濕味、油煙味及排水管異味；有條件者也可於不同時段或天候複看，避免受單一光線與裝潢效果影響。

其次，這時正值高溫、多雨及颱風季，可觀察窗框、牆角、天花板、浴室外牆及冷氣孔周邊，是否有水痕、壁癌、霉斑、油漆鼓起或重新粉刷的色差。大雨過後，可待天候安全再安排複看，檢查陽台排水、頂樓、地下室車道及社區周邊是否積水；午後看屋則能實際感受西曬、隔熱及冷氣降溫效果。

要注意的是，鬼月不等於一定能撿便宜！部分買方認為民俗月看屋人潮較少，議價空間可能增加，但實際成交條件仍取決於地段、屋況、產品稀有性及屋主售屋動機，屋主未必會因月份特別讓價。

第三、對民俗較在意者，可將簽約、交屋安排在白天，或依信仰選擇適合日期；也可先完成議價與貸款評估，再協調於農曆七月後交屋，並將約定清楚載明於契約。無論何時交易，都應查閱不動產說明書與土地、建物謄本，確認產權、用途、車位、管理費、增建及重要瑕疵，並釐清貸款條件、付款時程、設備點交與交屋日期，不宜為搶在特定日期前完成交易而壓縮審閱時間。

若因租約到期、工作異動或新屋交付，無法避開民俗月搬家，建議安排白天作業，方便清點物品、檢查屋況，也能降低對鄰居的干擾。搬家前應確認社區搬運時段、電梯保護及家具進出路線，並完成水電、瓦斯、網路、門鎖與設備檢查。入屋後先開窗通風、清潔環境，再依家庭信仰安排簡單儀式。傳統上也有先搬入貼有「滿」字紅紙的米桶、煮滾水或邀請親友增添人氣等習俗，可依個人需求選擇；如要焚香、燃燒紙錢，則應遵守社區規約與消防安全。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20260815000472-260110?chdtv

內科就業、明星學區需求穩健，住宅供給稀缺支撐區域行情

西湖生活圈主要路段房價行情

台北市內湖區西湖商圈鄰近內湖科技園區，龐大就業人口支撐下，擁有明星學區，吸引科技新貴、企業主及重視子女教育的家庭進駐，區內住宅供給有限，即使近年房市交易量縮，房價仍展現強勁支撐力，成為台北市具保值性的住宅市場之一。

擁有13年服務年資、精耕長虹天璽、長虹park公園館、璞園璞山鄰、長耀巷上至善、麗山新村商圈等社區的永慶房屋西湖直營店店長梁士韋表示，西湖商圈以西湖捷運站為核心，緊鄰內科外，生活機能成熟，內湖路一段連鎖餐廳、特色小吃、銀行、診所等，生活所需幾乎都能一次滿足；西湖市場美食街是當地知名的庶民美食聚落，此外，鄰近大直美式生活圈，可共享百貨商場及國際化餐飲。

麗山國中、麗山高中學區向來深受家長青睞，不少家庭為了孩子就學而提前購屋設籍，形成穩定的學區需求；環山路二段鄰近金面山登山步道，擁有特殊的金黃色石英岩地形，是台北市熱門親山步道之一。

梁士韋指出，麗山生活圈住宅供給約9成為公寓產品，華廈及電梯大樓僅約20棟，可供選擇的物件有限，經常出現「有需求、沒物件」的情形。由於屋主多半不急於出售，市場供給長期偏少，即使整體交易量下降，價格仍相對穩定，買賣雙方價格認知差距通常不到5％。

目前區內屋齡40年左右的公寓為交易主力，總價約1,500萬至2,000萬元，每坪成交約60萬元；中古電梯住宅總價約3,500萬至4,000萬元，單價約每坪80萬元。其中，「西湖寧境」成交總價約3,800萬至4,300萬元；「長虹天璽」、「璞山鄰」等高總價社區受到高資產族群青睞。至於20年內的小坪數套房產品，因供給僅三、四棟，單價已站上每坪90萬至100萬元；頂級豪宅產品每坪更突破100萬元，總價上看1億元。

梁士韋表示，市場主要有兩大購屋族群，一是新婚家庭，希望取得麗山學區設籍資格，偏好總價相對親民、公設比低、坪效高的老公寓；另一類則是內湖科技園區上班族、企業主及科技新貴，看重步行即可上班及生活便利性，預算相對充裕，偏好電梯住宅或品牌建商社區。

展望未來，東環段捷運建設被視為西湖商圈最大利多之一，未來可串聯松山、信義、士林及內湖等重要生活圈，進一步改善內湖科技園區長期交通壅塞問題，提升區域通勤效率。

◆達人小叮嚀

購屋人可評估內湖路一段及西湖捷運站周邊物件，不過，區內不少公寓屋齡已達40年以上，銀行多採「屋齡加貸款人年齡不超過80年」作為貸款年限評估標準，因此35至40歲以上購屋人購買老公寓，可能較難取得30年以上貸款，應事先與銀行確認貸款條件及自備款需求。此外，總價超過7,000萬元的高價住宅，受中央銀行高價住宅貸款限制影響，貸款成數降至3成。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20260815000376-260204?chdtv

捷運內湖站周邊機能完備，商業發達。

捷運內湖站是內湖區早期發展的區塊，主幹道商業機能發達、商家林立，隨著美國在台AIT進駐後，更被譽為國安等級的治安環境，區內新建案多以都更改建為主，屋齡新穎的大樓，每坪也穩居百萬元以上。

此區早年就有德安百貨，加上捷運線開通，生活圈商業機能活絡，雖之後德安百貨拆除改建為「双湖匯」，但緊接著又有捷運共構百貨CITYLINK進駐，是內湖唯一具有百貨機能的生活圈。

生活圈若以捷運內湖站為中心，大致涵蓋成功路四段、內湖路二段、金龍路、金湖路及星雲街一帶，區內有湖光市場提供採買機能，主幹道沿線連鎖商家、銀行林立，位處內湖最核心繁榮區塊。

商業機能完備 公園綠地多 

區內有清白公園、成功公園，距離碧湖公園及大湖公園也不遠，還有碧山巖登山步道，依山傍水環境有別於市區擁擠，整體綠覆率高。交通部分，有捷運內湖站經過，主幹道公車路線眾多，開車鄰近內湖交流道。

而美國在台協會（AIT）在2019搬遷至內湖，讓此區有「AIT特區」的新稱呼，高規格的維安，加上周邊棋盤式道路規劃，成為不少高資產族群，指名購屋的區塊之一。

採買可至湖光市場，周邊美食商家多。
美國在台協會AIT搬遷至此，也增添區域話題。

信義房屋內湖店專員吳怡婷表示，此區大致可分為內湖站周邊和星雲重劃區，內湖站周邊商業機能完備，而星雲重劃區道路整齊、環境較清幽，兩區都是不錯的生活圈。

但由於此區開發較早，可用建地不多，新建案大多以都更改建為主，目前區內新建案有包括位在星雲重劃區的「湖芯AIT」，基地鄰近內湖站，是此區少見新案，主力為26.61坪及36.58坪，目前實價登錄揭露最高單價為142.59萬，均價約在126萬。

新案供給少 房價穩定上漲

星雲街168巷有「湖漾vista」，基地目前興建中，可售為20~28坪，每坪在115~125萬，預計明年完工；康寧路一段的「康寧日和」，規劃均質19~23坪、2房產品，每坪價格在110~120萬元。另外在金龍路有「友座詠青」推出，規劃21~39坪，建商區域口碑佳。

吳怡婷表示，內湖站周邊機能完備，且緊鄰碧湖、大湖公園，兼具湖光山色優勢，而星雲重劃區則是此區最早重劃區的區塊，道路整齊、環境單純，另外美國AIT協會進駐後，也讓周邊多了利多話題。

吳怡婷表示，內湖站生活圈公寓每坪行情在60萬左右，屋齡30年內大樓每坪在90～95萬，10年內大樓每坪則多在百萬以上，而星雲重劃區以20～30年大樓居多，每坪也多在百萬左右。

吳怡婷表示，區內指標案有內湖站共構宅「潤泰京采」以1~2房為主，目前每坪行情在110~115萬，屋齡較新的「友座君綻」、「碧湖君鄰」和「碧湖君品」也是推薦的社區，每坪多在百萬左右；而星雲重劃區則推薦「文心吟釀」，但坪數較大，總價在6000~7000萬元。

國小學區為碧湖國小。

專家意見

信義房屋內湖店專員 吳怡婷

內科就業人口多，許多上班族會就近在內湖購屋，少了通勤塞車之苦，而內湖站周邊房價相較西湖、劍南路站便宜，生活機能完備，產品選擇也多元，因此居住需求穩定，房價也相對其他地區穩定，不太隨市場波動變化太大。

區內以2～3房為主力，2房含車位總價約在2500萬，3房含車位則在3000萬以上，也有部分大坪數社區總價會破7000萬，但整體而言，內湖地區房價仍相對北市其他地區好入手。

小提醒

此區發展較早，部分房屋較老舊，購屋前要注意屋況；成功路沿線低樓層會面到捷運高架，要注意視野遮蔽和噪音問題；區內路邊車位少，有停車需求建議要購買車位。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/28633

AI模型進入百家爭鳴時代，舊金山灣區企業如今更加重視「模型評估」。業者和學者受訪表示，企業面對更多AI模型選擇，如何找出最符合需求的模型，正成為AI導入的重要環節，相關評估能力也比以往更加重要。

「模型評估」泛指透過一系列測試與指標，衡量AI模型的能力、準確性、可靠性，以及是否符合特定應用需求。

美國許多企業如今面臨模型選擇難題，一方面要衡量AI成本，一方面又得在令人眼花撩亂的眾多AI模型中做出選擇。從醫療科技到企業軟體公司，都已出現將模型評估列入主要工作內容的職缺。

1名熟悉模型評估的業者向記者表示，不僅美國，包括台灣都需要相關單位和人才。

聖荷西州立大學（San Jose State University）工程系教授巴納法（Ahmed Banafa）接受中央社訪問表示，隨著各家AI模型之間的效能差距持續縮小，嚴謹的模型評估將成為企業採用與部署AI時「非常關鍵的一環」。

巴納法說，企業的焦點也正在從單純比較哪一款模型排名最高，逐漸轉向「哪一款模型最適合企業使用情境，同時又能符合成本、安全性與營運需求」。

他認為，企業和組織未來在評估AI模型時，將採用更廣泛的標準，包括推理能力、軟體開發表現、事實準確度、產生幻覺的頻率、回應速度、營運成本、安全性、多語言支援、工具整合能力，以及針對特定產業的實際效果。

AI資料科學家瑪哈瑪提（Nina Marhamati）告訴中央社，目前模型評估仍需要人工確認，專業領域的評估成本也可能相當高。

她進一步闡述，一般對話內容的評估未必需要高度專業知識，但若AI模型要應用於特定領域，例如醫療、化學，就需要具備相關專業知識的「領域專家」（domain experts）參與。

瑪哈瑪提表示，專業人才通常工作繁忙、相關人力不易取得，使模型評估往往耗時，成本也較高。這也凸顯在AI模型選擇日益多元情況下，模型評估的重要性更加受到重視。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5599/9693182

鴻海曾打算在土城產業園區蓋勞工宅，但受限法規無法如願。圖為鴻海精密頂埔廠區。記者葉信菉／攝影

新北市府擬放寬乙種工業區蓋勞工住宅限制，學者認為，工業區並非供「居住」為基礎規畫，且多數勞工不一定想住在廠區內，建議可選擇生活機能充足、臨近捷運場站的工業區作為示範區；另有專家認為，乙工土地價格便宜，政府放寬規定，必須確保住宅確實具有公共性，以免過幾年就遭轉售。

政治大學地政系教授孫振義說，工業區並非以「居住」為基礎規畫，可優先選擇生活機能成熟，鄰近捷運站的區域試辦；新店大坪林、中和環狀線中原站、三重先嗇宮站周邊，雖有乙種工業區，但附近住宅及公共設施已相對完整，具備捷運交通條件，可以作為「示範區」。

資料來源:https://udn.com/news/story/7314/9693914

商辦不是限貸避風港？

商辦不是限貸避風港？商辦貸款限制、成數與「名下有一屋」的連動影響

當住宅市場面臨中央銀行多輪選擇性信用管制與放款水位緊縮，許多置產族與法人單位試圖將資金轉向商業不動產，誤以為「商辦」為不受政策約束的融資避風港。然而，央行與金融機構對資金流向的稽查日趨嚴格，不僅商辦貸款成數已非過去動輒七至八成，若申貸人名下已有住宅房貸，更可能觸發連動審查，導致融資額度大幅縮減。本文客觀拆解最新商辦貸款管制規定、審查機制，並以表格對照商辦與住宅貸款的利率、稅率與融資管道差異，為置產買方提供完整的風控評估指南。

一、 前言：住宅限貸下商辦避風港的迷思與真相

隨著金融機構不動產放款總量逼近法定天花板，加上中央銀行連續推出選擇性信用管制措施，傳統住宅市場的融資管道顯著收窄。多戶買屋族、投資置產客在住宅貸款面臨成數受限、無寬限期及利率上揚的壓力下，市場上一度盛行「資金轉戰商辦」的說法。

許多買方誤以為，商辦（辦公室、事務所、廠辦）屬於商業生產資產而非住宅，因此不受住宅選擇性信用管制的成數天花板約束，能順利取得高額融資。然而，金融監督管理委員會與中央銀行已高度關注資金「跨海過水」至商業不動產的現象。在銀行全面緊縮放款水位的背景下，商辦雖非央行明文管制的直接對象，卻面臨銀行自主風控的嚴格審查。

在金融機構總量管制與資金流向大稽查的背景下，銀行對商辦貸款的授信態度已轉趨保守。審查重點不再僅是「標的物是否為商辦」，而是深入穿透至「申貸人（含法人負責人）名下的整體負債狀況與資金實質用途」。將商辦視為資金槓桿避風港的作法，正面臨嚴峻的風控考驗。

二、 央行與金融機構最新管制：商辦貸款成數上限與寬限期現況

要理解商辦貸款的融資現況，必須釐清央行法令管制與銀行法總額控管兩個不同維度的限制：

1. 法定管制與公司法人限制

在中央銀行選擇性信用管制架構下，若以公司法人名義購置「住宅」，受到最高 4 成且無寬限期的嚴格剛性限制。針對純商業不動產（商辦、廠辦），央行雖未對自然人購置中小坪數商辦設定統一的成數天花板，但如果屬於高總價商業不動產（如符合各期別認定之高總價、豪宅等級商業大樓），或是涉及特定法人機構的投機性融資，仍列入央行與金管會專案金融檢查的嚴密審查機制中。

2. 銀行法第 72 條之 2：商辦與住宅共同搶占資金池

市場上常有「商辦不受銀行法第 72 條之 2 限制」的誤解。事實上，該條文規範的「住宅及企業建築放款」總額不得超過 30%，其中的「企業建築放款」即包含商辦與廠辦的購置與興建。
在整體不動產放款水位全面逼近天花板的壓力下，各大金融機構被迫拉高商業不動產的授信門檻，導致實務呈現以下現況：

• 成數受限： 目前市場上中小坪數商辦或一般辦公大樓，實際核貸成數多落在 5 成至 6.5 成 之間，過去常見的 7 成至 8 成核貸條件已極為罕見。

• 寬限期縮減： 金融機構對商辦「寬限期（只繳息不還本）」的審核極為嚴格。除了少數大型企業能提出完善的營運周轉計畫外，多數民營銀行原則上不提供寬限期，或以 1 年為限。申貸人自過戶撥款起，即須立刻承擔本息平均攤還的現金流壓力。

三、 資金大稽查：為什麼名下有住宅房貸，買商辦會被縮減成數？

許多自然人申貸人在名下已有一戶或多戶住宅房貸的情況下，嘗試以個人名義購買商業辦公室，卻在對保階段發現銀行核給的成數遠低於預期。這背後的關鍵在於金融機構的「綜合風險評估與資金穿透稽查」：

1. 償債能力比率（DSR）的擠壓

銀行在審核商辦貸款時，會將申貸人名下「所有既有住宅貸款之每月本息應繳金額」全部計入每月的債務支出。當名下已有住宅房貸時，申貸人的新購置住宅與既有負債收支比已被大幅拉高。除非具備極為優異且穩定的經常性收入，否則銀行為控管違約風險，必然會主動調降商辦的核貸成數，以確保申貸人每月總還款額不超過總收入的 50% 至 60%。

2. 嚴查住宅增貸/周轉金跨過水流入商辦

金融監理機構目前已建立嚴密的金流軌道稽查機制。許多置產族在住宅限貸後，試圖將既有住宅進行「增貸」或辦理「理財周轉金」，再將這筆錢拿來充當新買商辦的自備款。一旦銀行在審查時發現商辦自備款的金流來源，包含短期內從其他住宅貸出的款項，便會認定有高度跨市場套利、炒作嫌疑，進而採取直接調降商辦成數、調高利率，甚至拒絕核貸的防禦措施。

3. 地緣性與實質自用性審查

針對自然人購買商辦，銀行會詳細審查其職業類別與商業用途：

• 具備合理商業身分：若申貸人為自營商、高階經理人或自由職業人士，且購買商辦作為實質營業地址，核貸機會相對健全。

• 受薪階級與不合理標的：若申貸人為一般受薪階級，卻購買遠離居住地、坪數過小的商業套房或辦公室，銀行常認定其為「變相住宅使用（如違規改建為住家）」或「純投機行為」。這類標的在銀行內部的衍生風險極高，成數通常會被直接壓縮至 5 成以下。

四、 商辦 VS. 住宅貸款差異全解析

為了幫助置產族與企業主精算融資成本，以下整理商業不動產與住宅不動產在貸款條件、稅賦及融資管道上的客觀差異：

【商辦與住宅貸款及稅務特性對照表】

五、 置產買方與企業主：商辦融資四大避險策略

面對商辦貸款審核趨嚴的環境，若有實質商辦採購或資產配置需求，建議採取以下實務應變策略：

1. 以具備實體營運之「公司法人」申貸，但須留意負責人連保效應

若透過營運健全、有正式財務報表與營業稅申報（401 報表）的公司法人名義採購商辦，銀行可依據公司的營業收入與獲利能力進行企業金融（企金）授信評估。

公司若能提供足額擔保品，銀行原則上不得強制要求連帶保證人；然而在實務上，多數中小企業因財報健全度或擔保性仍有不足，銀行基於風險控管，普遍仍會要求負責人擔任連帶保證人。因此，負責人個人的聯徵紀錄、名下住宅房貸數量與負債比，仍會被納入銀行的「穿透式審查」中。企業主申貸前，負責人應盡可能降低個人無擔保負債，以維持良好的信用評級。

2. 優先鎖定「核心地段與完整產權」標的

銀行對於商業不動產的鑑價極度看重地段流動性與出租收益率。位於核心商業區（如信義計畫區、敦北商圈、中山松江商圈）或捷運節點的指標辦公大樓，因市場去化迅速且租金收益穩定，銀行核貸成數通常能站穩 6 成至 6.5 成。相較之下，蛋白區、舊型住商混合大樓或外圍工業區廠辦，在資金緊縮期極易被銀行降成數或拒貸。

3. 提高自備款安全邊際至 4 成至 5 成

在當前金融環境下，切勿以過往「貸款 7 成 至 8 成」的樂觀預估進行合約簽訂。建議買方在簽約前，帳面資金應預留 40% 至 50% 的自備款，並預留一定金額的流動性備用金，以因應銀行最終鑑價結果低於合約售價時的現金差額。

4. 審慎評估租賃公司或企金信用貸款輔助

若商辦購置出現短期資金缺口，部分企業會尋求融資租賃公司或銀行企業信用貸款進行補強。然而，此類融資管道之年化利率通常顯著高於一般房貸（約 4% 至 7% 以上），企業必須精算未來的租金收益或營運現金流是否足夠涵蓋利息支出，避免過高槓桿壓垮企業週轉能力。

六、 常見問題解答 (FAQ)

Q1：一般常見的一般事務所或工業區乙工事務所，貸款條件跟純商辦一樣嗎？

解答： 不一樣，審核通常更為嚴格，甚至可能拒貸。位於住商混合大樓的一般事務所或工業區的乙種工業區事務所，銀行會特別稽查其是否屬於違規作住宅使用。若該分區與標的被認定為違規風險較高，或過去有被檢舉紀錄，金融機構多會直接調降成數至 4 成至 5 成，甚至列為拒絕授信標的。購買此類產品前，務必確認其執照用途與實體使用規範。

Q2：名下已有住宅房貸，如果把住宅房貸結清，買商辦成數會立刻變高嗎？

解答： 有助於提升成數與降低利率。當結清名下住宅房貸並取得塗銷證明後，申貸人的個人負債比將大幅改善，銀行在評估其還款能力時的扣分項目消除。只要申貸人本身的經常性收入穩定，且購入的商辦地段優良，銀行給予 6 成至 6.5 成成數及較優利率的機會將顯著提升。實務作法提醒：由於房貸資料更新通常有 1 至 2 週的時間差，若要趕在第一時間送件，申貸人必須在對保/審核時，主動向銀行企金主管提供清償證明與塗銷後的最新建物謄本。

七、 結論：回歸資產收益本質，嚴格控管融資槓桿

總體而言，中央銀行與金融機構對不動產授信的控管，已從單純的「住宅市場」全面延伸至「整體不動產資金流向」。商辦從來不是可以無限制套用高槓桿的法外之地。對於意欲進場商辦市場的置產族與企業而言，應擺脫「用商辦規避住宅限貸」的僥倖心態。

回歸商業不動產的兩大核心本質——實體營運需求與穩定租金收益率。在簽約前落實銀行事先鑑價，精算名下整體負債比與現金流，預留足額的自備款安全邊際，方能在緊縮的融資環境中，穩健布局具備長期保值與收益價值的商業資產。

資料來源:https://lifenews.com.tw/560289

張惠山：事件是提醒，產業正朝專業化、制度化邁進

大型包租代管業者兆基屋管近期因大股東財務爭議、前董事長涉司法案件及經營團隊異動，引發市場高度關注，也讓外界重新檢視社會住宅包租代管制度中的企業治理、資金管理與風險控管。國家住都中心目前已針對寄居蟹案件啟動轉銜機制，兆基案件則同步蒐集房東、房客意見及聯絡資料，後續將視業務執行情形與契約協商結果提供協助。

風暴之下，社會住宅包租代管是否因此失去政策價值？群洋國際地產集團總經理、日盈不動產創辦人張惠山（山哥）認為，個別企業發生治理問題，真正值得檢討的是制度如何補強，而不是因此否定整個社宅包租代管政策。

國家住都中心資料顯示，中央社宅包租代管第五期已擴大至全台19縣市、118家租賃住宅服務業者參與；截至2025年9月底，中央公會版累計媒合11萬8,427戶，有效契約達7萬900戶，顯示包租代管已成為住宅政策的重要一環。

M傳媒：兆基事件震撼產業，您認為應該怎麼看？

山哥：

我認為還是要就事論事。

一家公司發生問題，就去檢查它的公司治理、財務管理及內控制度；政策有需要補強的地方，就把制度補起來，但不要因為一個企業事件，就直接否定整個社會住宅包租代管制度。

社宅包租代管存在的目的，是希望政府、房東、專業業者與房客之間建立一套比較有制度的租賃服務模式。

這幾年政策規模愈來愈大，第五期已經有118家業者參與，代表市場不是只有一家企業，也不能把單一公司的經營狀況，直接等同整個產業的體質。

我反而認為，這次事件是一個很重要的提醒。

產業走得愈快，治理就要跟得愈快；規模做得愈大，制度就要做得愈完整。

如果可以從這次事件把漏洞找出來，長期而言反而有機會讓整個產業更加成熟。

M傳媒：所以不能把兆基事件直接解讀成「包租代管制度失敗」？

山哥：

我認為不能這樣畫等號。

一個制度有沒有存在價值，還是要看它有沒有解決真實需求。

對很多房東來說，出租房屋不只是找到房客而已，後面還有收租、修繕、契約、租賃糾紛與管理問題；對房客來說，則希望租賃關係更透明、更穩定，有問題時知道可以找誰處理。

專業包租代管業者，就是在這中間提供服務。

政府負責政策與制度，房東提供住宅，業者負責租賃管理，再由符合資格的房客承租。如果每一個角色的責任都清楚，這個制度還是具有存在價值。

所以山哥比較希望把這次事情視為一次產業體質檢查。

該改善公司治理的改善公司治理，該強化資金管理的強化資金管理，該建立退場與轉銜制度的，就把制度建立起來。

M傳媒：您認為社會住宅包租代管最大的價值是什麼？

山哥：

我認為可以用四個字來說，就是「居住安心」。

房客希望找到一個可以安心住的家；房東希望房屋有人管理、租賃關係穩定；政府希望增加可負擔且穩定的租屋選擇；業者則應該提供專業服務。

這四方如果可以建立一個健康的生態系，社會住宅才能真正發揮效果。

第五期現在除了擴大服務範圍，也把弱勢、婚育家庭、長者及身障者的租屋協助列為政策重點，部分租約一次最長也可簽到3年。

所以我們評估社宅政策，不能只看「今年做了幾萬戶」，還要看居住穩定度、服務品質，以及制度發生問題時能不能把房東、房客接住。

M傳媒：兆基事件對產業最大的啟示是什麼？

山哥：

我認為至少有三件事。

第一，企業規模愈大，公司治理愈重要。

公司成長到一定程度後，不能只依賴創辦人或少數經營者的個人能力，董事會、財務制度、內控、授權及風險管理都要跟著成熟。

這次宏碁法人代表進入兆基經營團隊後，隨即以發現「內部管理缺失」為由退出經營層，至於缺失具體內容，宏碁並未公開說明，因此外界不宜自行推論；但這件事本身已足以提醒所有大型租賃業者，公司做大後，治理制度一定要同步升級。

第二，大型政策案件要有風險分散機制。

國家住都中心公布，寄居蟹中央版有效案件6,640戶，兆基中央版8,595戶，兆基另承作地方政府社宅包租代管7,094戶。住都中心也已公開表示，未來是否限制單一業者承作比例值得討論。

山哥認為，這不代表大型業者不好，而是當一家公司的服務量已經大到可能影響大量房東、房客時，監理標準就應該跟著提高。

第三，也是最重要的一點，消費者權益一定要放在最前面。

企業內部怎麼改組是企業的事情，但房東要收租、房客要居住，不能因為公司經營變動就突然沒有人服務。

M傳媒：目前房東與房客應該注意什麼？

山哥：

我認為不需要因為單一事件就對所有社宅包租代管案件恐慌，但是自己的權益一定要掌握。

截至8月12日，國家住都中心已明確表示，寄居蟹案件正在進行第五期業者轉銜意願調查，並協助處理原契約解除及新契約簽訂；兆基案件則已同步調查房東、房客意見及聯絡方式，後續再依公司業務執行情形與契約協商提供協助。

所以房東、房客現在最重要的是把自己的契約、租金、押金及聯絡紀錄保存好。

租金有沒有正常支付、服務窗口是不是正常、突然要求更改匯款帳號或重新簽署文件，都應該確認清楚。

政府現在已建立專案協助與轉銜機制，這正是制度風險管理的一部分。

成熟的制度並不是永遠不發生問題，而是發生問題後，有沒有機制降低消費者受到的衝擊。

M傳媒：社宅包租代管未來應該往哪裡走？

山哥：

我認為就是四個方向：

專業管理、數位管理、財務透明、風險控管。

未來包租代管不能只停留在「幫房東找房客」，而是要真正走向居住服務產業。

包括契約管理、修繕紀錄、租金金流、客戶服務、法令遵循，甚至大型業者的財務健全度，都應該逐步制度化。

國家住都中心這次也已提出，除了目前的營業保證金與中央版押租金專戶外，後續將檢討是否強化營保金制度、押租金信託等風險控管措施。

山哥認為，這些都是值得往前走的方向。

包租代管從「房屋管理」升級成「居住服務」，才是下一階段真正的產業機會。

M傳媒：最後，山哥想對產業說什麼？

山哥：

我長期在房地產與租賃服務第一線，看著台灣租屋市場逐步走向專業化。

我認為社會住宅值得繼續做，包租代管制度也值得繼續進步。

但支持一個制度，不代表不能檢討它。

反而是因為希望它走得長久，才更應該把問題攤開來看。

兆基事件是一個提醒，不是社會住宅的終點。

它提醒我們：

企業做大了，治理要更完善；
政策做大了，監理要更精細；
服務戶數增加了，風險控管就要跟上。

更重要的是，不論企業、政策與市場怎麼變，房東、房客的基本權益都不能被擺到最後面。

如果這次事件之後，政府與產業能共同建立更完善的公司治理標準、資金管理、風險分散及緊急轉銜制度，我相信社宅包租代管反而有機會走向下一個更成熟的階段。

一個產業的成熟，不是永遠沒有風雨，而是每一次遇到問題之後，都能把制度做得更好。

社宅政策值得持續支持，包租代管產業也值得繼續專業化。

而第一線業者真正要守住的，就是專業、誠信與責任。

讓房客住得安心，讓房東出租放心，這才是社會住宅包租代管能夠長久發展的核心價值。

編輯註：
本文為M傳媒專訪整理。受訪者對社會住宅、包租代管產業、企業治理及監理制度之內容屬個人產業觀察。涉及兆基屋管、寄居蟹及相關司法案件與企業經營狀況，本文依截至2026年8月13日國家住都中心及公開資訊整理；後續情況仍可能變動，應以主管機關、公司依法公告及司法機關最新資訊為準。相關人員是否涉及刑事責任，應以司法最終判決認定。

資料來源:https://94m.com.tw/articles/333e38

內政部地政司司長林家正進行說明。 內政部／提供

內政部13日公布2026年上半年租金統計，全國租金總價中位數為8,600元，較上期微增1.2%，不過從區域來看，約6成縣市租金中位數沒有變動，近8成行政區租金也未成長，整體租屋市場仍大致維持平穩。值得注意的是，房屋新舊、有無電梯對租金差距明顯，新成屋租金普遍比中古屋高2成以上，電梯大樓也比公寓貴2至3成。

內政部地政司司長林家正表示，暑假是學生租屋旺季，也有許多青年畢業後進入求職、租屋階段，為回應青年租屋資訊需求，內政部自114年起每半年公布一次租金統計，今年上半年已是第五次發布。

本次統計以今年3月底租金補貼有效租約為樣本，共83.3萬件，比上期增加11.6萬件。從全國來看，租金總價中位數為8,600元，較上期增加1.2%；若觀察上期已有統計的293個鄉鎮市區，近8成行政區租金中位數沒有成長。

這次統計也首度進一步拆解「屋齡」及「樓高」對租金的影響。屋齡分為0至5年新成屋、6至30年中古屋，以及30年以上老屋。統計顯示，新成屋租金普遍比中古屋高2成以上，中古屋又比老屋高約1至2成，顯示屋況新舊對租金有明顯影響。

建物型態則區分為5樓以下公寓及6樓以上電梯大樓。以整戶及獨立套房來看，電梯大樓租金中位數普遍比公寓高2至3成；相較之下，分租套房、雅房受到建物型態影響較小。

另一項重要變化，是內政部本次首次公布「租金單價」，以租金總價除以建物專有面積計算，讓租屋族除了比較每月總租金，也能進一步了解每坪租金行情。不過，租金單價目前僅公布整戶及獨立套房，分租套房、雅房因使用面積多為估算，且客廳、餐廳等公共空間是否計入各案不一，因此暫未納入。

內政部統計處處長吳佩璇表示，從租金補貼效果來看，全國租金補貼占租金中位數約41.1%，舉例來說，如果每月租金為9,000元，平均可獲得約3,690元補貼，超過半數補貼戶可減輕約4成租金負擔，經濟或社會弱勢戶減輕幅度更超過5成。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9689780?from=edn_subcatelist_cate

專家：不動產防詐三寶要先申請，別等房子被過戶才後悔

很多人以為，詐騙集團最愛鎖定年長者。但最新統計顯示，真正的高風險族群，反而是每天滑手機、加群組、看投資資訊的青壯年。

根據警政署2026年4月發布的警政統計通報，2025年全台詐欺案件被害人中，18至49歲青壯年高達14萬6,757人，占比73.48％；65歲以上長者為1萬4,742人，占比僅7.38％。換句話說，每10名詐騙被害人中，超過7名是青壯年。

這項數字也打破過去「只有老人家才容易被騙」的迷思。隨著詐騙手法升級，詐騙集團早已從傳統電話詐騙，轉向假投資群組、網戀詐騙、假買賣、假貸款、假冒身分辦理不動產移轉或設定抵押等模式。尤其不動產屬於高價資產，一旦遭誘導過戶、設定抵押，損失往往不是幾萬元，而是數百萬甚至上千萬元。

也因此，不管是25歲首購族、40歲換屋族，或是退休後名下有房的銀髮族，只要持有不動產，都可能成為詐騙集團眼中的目標。

群洋國際地產集團 總經理張惠山指出，面對不動產詐騙，最重要的不是等事情發生後才補救，而是事前先把基本防線設好。內政部目前已有三項免費防詐工具，民眾可依自身狀況向地政機關申辦，替名下房產多加一層保護。

第一項：地籍異動即時通

當名下不動產被申請買賣、贈與、調解移轉或抵押權設定、預告登記等特定登記案件時，所有權人可透過簡訊或電子郵件收到通知。系統會在案件 「收件」及「登記完成」 兩個階段即時通知。

簡單來說，只要有人想動你的房子，你就能在第一時間知道，避免在毫無察覺的情況下，錯過處理時機。

目前共有3種申請方式：臨櫃申請（全臺各地政事務所皆可跨所受理）、網路申請（可透過內政部地政司「數位櫃臺」網站辦理）、併土地登記案件申請。自2026年8月1日起，線上申辦除了原有的自然人憑證、工商憑證外，新增可使用健保卡申請。臨櫃申辦也全面升級為全臺跨所受理，一處收件、全國服務。

第二項：第二類謄本住址隱匿

不動產謄本雖然是交易與查證的重要資料，但部分資訊若被不當利用，也可能成為詐騙或騷擾的來源。

申請住址隱匿後，外界調閱第二類謄本時，登記名義人的完整住址不會完整揭露，僅顯示至段（路、街、道）或前6個中文字，其後資料均隱匿。可降低個資外洩及被鎖定風險。

所有權人可透過臨櫃（攜帶身分證及印章）或線上（使用自然人憑證登入數位櫃臺）方式申請。

第三項：地政公文指定送達處所

實務上，不少民眾戶籍地與實際居住地不同。若地政機關重要公文寄到戶籍地，卻長期無人收信，可能導致權益受損。

指定送達處所後，民眾可設定一個真正收得到通知的國內地址，例如現居地、公司或其他固定收件地點，避免重要通知石沉大海。

所有權人本人或其法定代理人可持自然人憑證登入內政部「數位櫃臺」網站線上申請，或攜帶身分證明文件正本向不動產所在地同一直轄市、縣（市）任一地政事務所臨櫃申請。

這三項服務最大的關鍵在於「必須事前申請」

地籍異動即時通、第二類謄本住址隱匿、地政公文指定送達處所，都不是等到房子已經被過戶、已經被設定抵押後才啟動的補救工具。而是要在平時就先完成設定，才能在關鍵時刻發揮效果。

申請地籍異動即時通後，遇有特定登記案件時，可即時收到通知，爭取確認及因應時間；申請第二類謄本住址隱匿，可降低個人戶籍地址資訊遭有心人士利用的風險；設定地政公文指定送達處所，則可避免重要通知寄到非實際居住的戶籍地址，錯失處理時機。

地政機關主動關懷機制同步升級

除了民眾自行申請防詐服務外，地政機關近年也加強高風險登記案件的主動關懷機制。

針對疑似異常的不動產移轉、抵押設定等案件，地政人員會提高警覺，透過關懷提問、確認當事人真意等方式協助把關。如發現疑似詐騙情形，也可透過地政與警政橫向聯繫機制，請警方到場協助或進一步確認。

值得注意的是，地政機關的主動關懷並非只針對高齡者。近年詐騙被害人分布已明顯年輕化，高風險案件判斷不應只看年齡，而是要綜合交易型態、資金流向、當事人表達內容及案件異常程度。換句話說，年輕屋主辦理不動產移轉或設定時，若情況有疑點，地政人員多問幾句、多確認一次，並不是刁難，而是替民眾多守一道關卡。

張惠山提醒，不動產防詐不能只靠「我很聰明，不會被騙」這種自信。

現在的詐騙劇本高度客製化，可能從感情、投資、貸款、親友關係切入，最後才連到房產處分或抵押設定。等到權狀、印鑑、文件都交出去，問題往往已經很難收拾。

內政部這三項防詐工具完全免費，申辦也越來越方便，甚至在家用健保卡就能申請地籍異動即時通。花個十幾分鐘設定，換來的是幾百萬、幾千萬資產的安全。

別等到房子被過戶了，才後悔當初沒申請。

資料來源:https://94m.com.tw/articles/323ab1