營利事業出售適用房地合一稅的房屋時，計算交易所得不能直接拿出售價格減掉當初買價。台北國稅局提醒，若出售的房屋帳列為固定資產，計算交易損益時，應以「原始取得成本扣除累計折舊後的未折減餘額」做為成本，若誤以原始取得成本計算，恐因少報所得而遭補稅。

依《所得稅法》規定，營利事業出售2016年1月1日以後取得的房屋、土地，應依房地合一稅制度計算交易所得或損失，也就是以出售收入減除相關成本、費用或損失後的餘額作為所得額。

國稅局指出，若出售的房屋原本列為公司固定資產，持有期間已依法提列折舊，出售時計算成本就不能再以原始取得成本全額列報，而應扣除歷年累計折舊，以剩餘的未折減餘額作為成本基礎，據以計算房地交易所得及應納稅額。

舉例來說，甲公司於2024年度營所稅申報時，列報出售一筆在2021年間取得的房地，計算房地交易所得為2,300萬元，因持有期間未滿2年，適用45%的房地合一稅率，申報應納稅額1,035萬元。

不過，國稅局查核過程中發現，該房地中的房屋部分原本列為固定資產，甲公司在計算交易所得時，未將房屋累計折舊60萬元自取得成本中扣除，導致成本高估、所得低報。經調整後，房地交易所得增加60萬元，依45%稅率計算，補徵稅額27萬元。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/6710/9588800?from=edn_subcatelist_cate

高力國際：科技業強勁擴廠需求挹注，H1成交金額逾1,500億元

高力國際公布全台商用不動產市場報告，上半年累積達1,528億元，為近20年最強。圖／本報資料照片

2026年H1前十大商用不動產交易案

在科技產業擴產需求強勁帶動下，台灣商用不動產市場維持高溫，高力國際24日公布上半年商用不動產市場報告，全台商用不動產第二季交易金額達530億元、上半年累積達1,528億元，為近20年最強。

高力國際台灣資本市場及投資服務部副董事總經理黃正忠表示，上半年不動產投資市場成交量已達1,528億元的大量，幾乎是去年全年交易金額，主要來自科技業強勁的擴廠需求，其中廠房、倉儲物流等工業地產表現更突出，交易金額1,252億元、占比達82％。

在成交的投資人類型中，以科技業占比達8成最高，上半年就砸1,216億元購置商用不動產，包括光美、日月光、京元電等都是大買家，顯示企業自用需求驅動市場蓬勃發展。

黃正忠觀察，商用不動產投資資金明顯向產業聚落集中，桃竹苗上半年交易金額達879億元，占整體比重近6成，為全台之冠。

台南市受惠半導體聚落效應支撐，上半年也成交329億元，排名第二；台北市則以172億元，排名第三。

黃正忠表示，上半年前十大指標案，多以自用需求為主，其中美光528億元購買苗栗銅鑼廠房，金額最高。

在土地市場上半年交易只693億元，創下近三年同期低點，年減18％。

黃正忠表示，建商還是土地市場最大買家，上半年購地金額僅280億元，比往年低，反映建商在市場不確定性下，投資信心仍偏保守。

另上半年也不乏一些製造業法人，包括科技業與非科技業，基於自用需求購地金額達267億元，為土地交易動能主要來源之一。

在地上權土地方面，上半年有二筆百億級交易案出現，其中輝達以122億元取得北士科園區地上權土地金額最高。

在區域表現方面，上半年僅台北市與桃園市土地交易金額突破百億元，其中台北市因第一季地上權大型案件帶動，交易金額達276億元；桃園市受工業用地及製造業需求支撐，成交量達156億元，排名第二。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20260625000370-260210?chdtv

許多營業人以為沒有營業收入就不用申報營業稅，但其實只要完成稅籍登記並開始營業，即使當期完全沒有銷售額，仍須依規定辦理營業稅申報，否則仍可能挨罰。

中區國稅局提醒，我國營業稅採自動報繳制度，營業人切勿因沒有收入就忽略申報義務。

依《加值型及非加值型營業稅法》規定，營業人原則上以每兩個月為一期辦理營業稅申報；適用零稅率者，經申請可改按月申報。營業人應於次期開始15日內，向稅捐機關申報上一期銷售額及應納或溢付稅額。

國稅局指出，不少新設立公司、工作室或小規模營業人誤認為當期沒有開立發票、沒有收入，就不需要申報營業稅，但只要稅籍仍存在，就必須如期辦理申報。即使當期銷售額為零、應納稅額也為零，未依規定期限申報，仍會面臨罰鍰處分。

或結束營運，也應依法辦理相關變更或註銷登記，以免因疏忽未申報而遭補稅處罰，增加不必要的稅務負擔。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/6710/9586420?from=edn_subcatelist_cate

高力國際董事長暨董事總經理劉學龍24日表示，過去股房連動效應，股市獲利資金會進入住宅市場，但這次不同，這波效應主要反映在商用不動產。記者朱曼寧／攝影

高力國際董事長暨董事總經理劉學龍昨（24）日表示，過去股房連動效應，股市獲利資金會進入住宅市場，但這次不同，這波效應主要反映在商用不動產，尤其是商辦廠辦、工業地產兩大領域，認為在台股長線多頭支撐下，商用不動產是這波最大受惠市場之一。

劉學龍昨在第2季商用不動產季報記者會中指出，近三年在AI高需求帶動下，不僅科技業積極擴廠，更同步帶旺台股；在台股大漲之際，過去股房連動效應在去年下半年就可見端倪。

劉學龍分析，不同的是，過去股市獲利資金會轉進住宅市場但這波卻是出現在商用不動產，一來這波AI需求帶起的高科技業商辦或擴廠效益旺盛，高資產客群購入商用不動產標的後，在持有期間通常可獲得投報率比銀行利息高的固定投資收益。再者，投資人在長期持有後賣出資產，也能獲取資本利得，雙重優勢下，讓這波不少股市獲利的資金「錢進」商用不動產。

劉學龍指出，這波投資人資金轉進商用不動產，以商辦廠辦、工業地產兩大領域為主；辦公產品部分，高資產族群主要是鎖定符合國際標準的高規格頂級商辦投資，廠辦方面則是具備辦公室效益，同時另一側空間又能展示企業產品的廠辦合一大樓，但不論單純辦公大樓或是廠辦合一大樓，都要是最高規格的產品，如備援電力、通訊設備等，符合國際標準的頂級規格產品，才是投資人要的標的。

工業地產方面，劉學龍認為，像是工業土地，或是可變更為產專區土地，倉儲物流、算力中心等都是高資產客戶鎖定的投資標的，但這種高規格的商辦廠辦產品，或是工業地產，目前市場供給不多，因此儘管投資人詢問度高，但標的不好找。

劉學龍強調，先前台積電（2330）到美國設廠，引發「美積電」、弱化台灣投資動能之說，是炒作出來的假議題；當下正值AI基礎建設的快速發展期，不僅國內高科技業不斷擴廠投資，連國際廠商輝達、超微半導體（AMD）、美光等紛紛加大在台投資，在國內外大咖廠商的投資下，不僅科技業飛速成長，台股也是長線看好，在這之下，國內商用不動產無疑是這波最大受惠的市場之一。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9586606

2026年上半年在科技業擴張與企業升級需求支撐下，台北市辦公室租賃市場維持穩健去化。高力國際最新「2026年第二季台北市商辦市場調查」顯示，第二季平均租金微幅上升至每坪每月2,702元，空置率由第一季7.28％降至6.82％。單季淨去化量達6,639坪，反映企業對辦公空間需求仍具韌性。

AI外商撐盤　A級大樓成去化主力　頂級大樓動能放緩

高力國際企業客戶服務部資深執行董事陳頌民指出，受惠企業擴張與升級需求，整體供需結構短期仍平衡。七大商圈空置率普遍下滑，其中仁愛新生商圈因新大樓去化順利，空置率由10.33％大幅降至6.99％，改善幅度最顯著。租金方面，各商圈小幅走揚，西區及仁愛新生商圈在新大樓成交支撐下，表現相對強勁。

台北市信義計畫區商辦群。圖／好房網News記者李彥穎攝

從大樓等級觀察，市場呈現「A級熱、頂級冷」分化。頂級大樓去化速度趨緩，空置率上升至11.62％，租金已連續數季持平在每月每坪4,339元。相較之下，A級大樓仍是主力需求，空置率續降至7.17％，租金微揚至每月每坪3,060元。

陳頌民分析，近年AI供應鏈相關外商科技業持續擴大在台營運，需求面積從數百坪至上千坪不等，且高度偏好高規格、高效率辦公空間，特別重視電力承載、樓板載重及樓高等硬體條件。這股搬遷升級潮，讓A級大樓與新完工大樓成為主要受惠者，支撐上半年去化動能。

下半年6.6萬坪新供給將進場　年底空置率恐回升至8.96％

然而，供給壓力已在眼前。陳頌民表示，第三季及第四季預計將有約6.6萬坪新增供給投入市場，全年合計約7.5萬坪。由於新增供給釋出速度可能高於短期去化能力，預期空置率將逐步回升，2026年底恐接近8.96％。

值得注意的是，儘管空置率有微升隱憂，但在需求穩定擴張下，房東對租金仍樂觀，市場暫未出現明顯讓利。陳頌民認為，現階段尚未全面反映新供給帶來的潛在壓力，預估至年底租金仍將維持溫和上漲走勢。

五年39萬坪巨量衝擊　區位、規格、租賃彈性決勝負

真正考驗在2026年之後。根據高力國際統計，2026至2030年間，台北市中心累計新增供給將達約39萬坪，市場進入供給放大、競爭加劇的新階段。 

陳頌民提醒，隨著租戶可選擇物件明顯增加，單靠「地段」已不足以保證去化。辦公大樓的三大關鍵將決定勝負：第一是區位條件，是否鄰近捷運、產業聚落；第二是產品規格，能否滿足AI科技業對電力、載重、智慧化的高標需求；第三是租賃策略彈性，包括租期、分期給付、裝修補貼、客製化空間等，能否對應企業擴張的不確定性。 

「39萬坪是過去五年總和的數倍量級。」陳頌民指出，當供給從稀缺轉為充足，市場話語權將從房東轉向租戶。硬體規格不到位、租賃條件僵化的舊A辦或B辦，恐面臨租金修正或去化期拉長壓力。反之，具備ESG認證、智慧樓宇系統、且願意提供彈性方案的新A辦，將在企業升級潮中持續吸

房東樂觀心態待調整　2027年起恐現讓利潮

雖然2026年租金在需求支撐下仍看漲，但陳頌民示警，39萬坪供給量自2027年起將逐年大量釋出。若全球景氣反轉或AI擴張放緩，空置率攀升速度可能超乎預期。屆時房東若仍維持「不降租」態度，去化空窗期恐拉長，財務壓力將浮現。 

對租戶而言，未來五年是議價黃金期，可望爭取更長免租期、裝修期或冠名權。對開發商與壽險房東而言，如何在規劃階段就超前部署智慧化、低碳化，並預留空間分割彈性，將成為新大樓能否快速滿租的關鍵。 

陳頌民強調，台北商辦正從「房東市場」走向「規格與策略決勝」的買方市場。39萬坪新供給既是挑戰，也是產業升級的契機，誰能精準對接AI世代企業需求，誰就能在下一輪競賽中勝出。

資料來源:https://news.housefun.com.tw/news/article/404400486206.html

政府近年大力推動社會住宅包租代管計畫，祭出各式稅賦減免，看似雙贏局面，只要房客符合資格，房東就能自動升格為公益出租人。不過，許多有意主動加入計畫的房東，在實務操作上卻碰了一鼻子灰。近日網路討論區引發熱烈迴響，許多房東紛紛吐苦水，指出這項制度不僅存在難以突破的租金天花板，還有稅務認定及市場運氣等隱憂。

房東們指出，政府的包租代管計畫看似美好，但實際執行面卻存在落差，房東若想獲取公益出租人資格，核心前提是租客需符合租金補貼申請資格，而非房東主動提出即可。這樣的條件限制，使得許多位於精華區、裝潢優質的物件，因租金水平較高或租客結構未達標，導致房東在稅賦優惠與實際收益之間陷入兩難。

房東成為「公益出租人」關鍵門檻

中信房屋研展室副理莊思敏指出，實際上許多人對政策有所誤解，以為主動權全在房東身上。成為公益出租人的核心前提，是房東必須將住宅出租給符合政府租金補貼申請資格的房客。如果房客不符合條件，政府的大門就不會為你而開。此外，公益出租人的租金天花板限制，台北市上限5.5萬元、新北市4.5萬元，這直接導致高檔物件被排除在外。

莊思敏進一步分析，房東還擔憂未來若想轉回民間出租，報稅紀錄將被稅捐處鎖定。且房屋一旦有了出租事實，未來若要出售，房地合一稅2.0及土增稅的自用住宅認定恐受影響。因此，即便包租代管能省下繁雜收租與修繕事務，但考慮到稅務隱形成本與轉售稅負，許多房東在稅賦優惠面前仍選擇抱持觀望態度，不敢輕易將物件投入計畫中。

社宅包租代管的租金補貼與稅賦無衝突

中華民國租賃住宅房東服務總會理事長陳柏勳則表示，房東對於租金補貼的邏輯存在許多誤解。其實租客申請租金補貼與房東本身並無直接關聯，法令明文規定房東不可阻止租客申請，且租補是在租客繳納房租後才申請，與房東的稅務並無法律上的利害衝突。房東應先釐清租補與稅賦的運作機制，避免因資訊不對稱而錯失合法的稅賦優惠。

陳柏勳特別提到，房東若能主動加入社宅包租代管，無論出租給弱勢戶或一般戶，目前皆可享有政府提供的各項稅賦優惠，當然也不否認有設租金門檻上限，如新北市3萬5千元、台北市3萬9千元，正常情況下，如果超過這上限，通常這樣的房屋也不會出現在社宅包租代管市場了。

他指出，市場上部分房東過度焦慮稅務問題，反而忽略了專業代管能減少租賃糾紛的實際益處，建議房東可透過與專業的包租代管業者諮詢，建立正確觀念，在了解政策面向與自身利害關係後，達到利益最大化，並與房客建立雙贏局面。

資料來源:https://fuhouse.setn.com/news/1861076

2月，有企業一口氣承租「國泰環宇大樓」7個樓層。（翻攝自Google Map）

近幾年台北市新落成辦公大樓陸續開出租賃紅盤，甚至出現長租期「包層」、甚至一口氣承租多個樓層的現象。根據內政部實價網最新揭露，台北市新落成辦公大樓「元大人壽銀星大樓」、「國泰環宇大樓」、「皇翔台北廣場」等，均在今年租金揭露中出現「包層」實價紀錄。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，由於高科技業持續在台灣擴增經營、投資規模，帶動A辦的租賃需求，根據高力國際統計，去年新簽及搬遷租約有67%來自科技業需求，成為拉動商辦租賃需求的主角。

根據最新實價揭露，今年台北市辦公大樓租金揭露中，每月租金金額破100萬元的實價紀錄至少有9筆，分布在大同、中山、中正、松山、信義以及南港等6個行政區，其中「國泰環宇大樓」一口氣揭露3筆租金實價，其中2月，有企業一口氣承租6、7、12至16樓等共7個樓層，合計月租金高達1812.6萬元（包括水電以及管理費）、承租面積約4357.2坪、拆算每月每坪租金單價4160.01元，租期從2027年3月至2034年3月、長達8年。

房產業者指出，4月，中山區「元大人壽銀星大樓」揭露20、21樓月租金達270.3萬元，承租面積約705.2坪，拆算每月每坪租金單價約3833元，且租期長達12年，另2月、17樓月租金達129.6萬元，租期長達10年。

辦公室租約長達12年

而中正區的「新光人壽華山金融中心」今年也有多筆租金揭露紀錄，又以4月揭露的2至4樓等3個樓層租約較受到矚目，月租金達353.3萬元、承租面積約1262.83坪，拆算每月每坪單價約2850元，租期則長達10年。

更早一些時間的租金揭露，則可看到「皇翔台北廣場」、「遠雄金融中心」以及「國泰置地廣場」均有包層、長租約的承租現況。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，隨著景氣表現旺盛，企業的辦公室租金預算明顯提升，帶動新完工的辦公大樓租賃需求。今年台北市預計有7棟辦公大樓完工，總面積超過6萬坪，預計有3萬坪會進入租賃市場招租。

資料來源:https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/5479908

擬增排富條款，估使逾200萬戶無緣申貸

全台所得總額200萬元以上家戶統計

研擬中的新青安2.0方案將以所得200萬元作為排富門檻，若排富條款拍板，全台將有超過200萬戶無緣申貸。房仲業者認為，新增排富門檻恐使許多在科技業服務的首購族與新青安無緣，讓高所得者在「房價高壓區」反而成為身分上的劣勢。

據統計，2020年全台年收200萬元以上家戶有152.7萬戶，2024年攀升到近202萬戶，占整體家戶的21.8％。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，疫情後全球迎來AI時代，近年經濟成長率亮眼，股市一路長紅，國內所得超過200萬元的高所得家戶在短短五年間增加將近50萬戶，高收入家庭不乏早已名下有房，本就不適用新青安，新增排富門檻在「房價高壓區」反而成為身分上的劣勢，使政策美意打折。

以各縣市家戶所得中位數來看，台北市156.9萬元最高，其次為新竹縣148萬元、新竹市146.4萬元，台北與新竹縣市也是全台家戶所得中位數超過140萬元的三個縣市，收入條件明顯領先其他縣市。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台北市是國內經貿發展的領頭羊，南軟、內科、北士科發展篷勃，新竹縣市的竹科強力拉抬，科技新貴的所得大幅成長，優渥收入也讓台北市與新竹縣市的居民生養意願高，去年的扶幼比高居全台前三，成為全台的婚育重鎮。

但與此同時，高所得縣市該年度的房價所得比均高於普遍認知合理的6～7倍，其中台北市2024年末房價所得比超過16倍，壓力最大；所得居二、三名的新竹縣市，房價所得比雖較全國水準略低，但亦達9～10倍，新北、台中、台南、高雄等相對高收入的都會區，也都超過10倍，近年國人所得成長，仍難追上高漲房價，高所得縣市對政策性首購優貸的依賴性仍不低，也讓產學界呼籲政策調整的鬆緊須更細膩。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20260623000215-260210?chdtv

過往台股創高，市場熱錢總能透過財富效應外溢，推升不動產行情。(圖/資料照)

「晶片換磚塊」不只是口號。台股震盪啟動高資產族群資產再平衡，疊加楊金龍「管制就到這裡」的政策鬆綁訊號，信義代銷觀察中古屋成交月增近10%，北市中高總價預售案詢問度升溫，下半年預售市場回溫趨勢已醞釀成形。

信義代銷永續研展組協理童莉婷指出，近期中古屋市場，各大仲介成交月增近10%，資金回流房市迎來曙光，蛋黃區標的因具備地段優勢、需求恆常以及流動性高，在此波行情中最先受惠。並且，中古與預售市場之間存在時間遞延，但趨勢方向不背離。

過往台股創高，市場熱錢總能透過財富效應外溢，推升不動產行情。然而，先前在第七波信用管制的干預下，資金鏈被迫中斷，導致房市買氣急凍。如今政策風向迎來轉折，今年3月央行率先將第二戶房貸成數放寬至6成，重新為市場注入資金活水；近日總裁楊金龍更明確表態「管制就到這裡」，釋出正向積極訊號，率先激勵營建類股強勢表態，充分反映資本市場對房市復甦的樂觀預期。

觀察預售市場，3000-5000萬之間中高總價個案的關注度升高，台北市成交件數占比月增15%，主要源自於實質避險需求，對於在AI與半導體狂潮中獲利豐厚的買方而言，此總價帶的產品通常具備精華地段、優質建商品牌與完善規劃，不僅能滿足進階換屋的實用需求，更是將高波動股市獲利轉化為實體資產的防禦型標的。

台灣資產市場在AI科技獨霸的格局下，「晶片換磚塊」不僅是資金避險手段，更是長線的財富保衛戰。面對下半年的預售回溫潮，有意置產或換屋的買方應把握當下議價空間相對彈性、選案從容的黃金過渡期，提前精準佈局，才能在下一波股房資金輪動中掌握資產增值先機。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/28215

高力國際市場推廣與企業傳訊暨ESG策略服務部資深董事朱秉瑩表示，過去30年，企業評估辦公空間時主要考量地段、交通與租金；不過，隨著AI、半導體及金融科技產業持續加碼投資台灣，台灣正逐步成為全球高科技產業供應鏈的重要樞紐，尤其近十年來，LEED及WELL逐漸成為國際企業評估建築永續表現與健康環境的重要標準。

朱秉瑩指出，隨著高效能運算、雲端服務及跨國協作深度融入日常營運，當前企業對辦公環境的要求已從永續與健康，進一步擴大至數位連結能力、通訊備援韌性及智慧營運效能。

朱秉瑩指出，從LEED、WELL到WiredScore、SmartScore，四項國際標準所代表的已不只是認證本身，而是全球頂級企業對未來辦公環境的共同要求。她表示，當全球企業愈來愈重視風險管理與數位化持續營運能力，商辦的角色已從單純提供辦公空間，升級為支撐企業運轉的關鍵基礎設施。

朱秉瑩強調，「科技業真正租用的不是坪數，而是營運不中斷的能力」。

她觀察，自去年WiredScore及SmartScore正式進入台灣市場後，市場反應速度遠比預期更快。尤其是信義計畫區及南港經貿園區部分頂級商辦業主，很快呼應國際企業需求的改變，開始主動檢視建築規格並規劃升級方向，並陸續取得WiredScore、SmartScore希望持續吸引高付租能力的指標型企業（Anchor Client）進駐。

她指出，這樣的趨勢也正快速擴散至六都主要市場，特別是高雄；受惠半導體及AI產業聚落快速成形，許多科技園區與大型開發案從規劃初期便將科技企業列為核心目標客群，因此對於數位韌性、智慧營運及未來發展彈性的重視程度甚至高於市場預期。

朱秉瑩表示，台灣正站在產業升級與商辦市場競爭邏輯改變的重要轉折點，國內經濟成長的重要動能來自半導體、AI及高科技產業，商辦市場若要持續吸引這些高附加價值企業進駐，就必須與國際企業的選址標準接軌。

她表示，這場由AI與科技產業驅動的台灣建築標準變革，不僅代表產業升級的方向，也正在改變台灣商辦市場的競爭邏輯。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9577934?from=edn_subcatelist_cate