由於地政機構多年來的努力，結合實價登錄系統的台灣不動產「自動估價模型」（AVM）在亞洲已經非常先進，現在又得到生成式AI技術的加持，等於如虎添翼。

在不動產估價系統導入AI，首先，可以解決估價師長期不足的問題。全聯會主委陳碧源2024年透露，全台估價師有676人，開業人數僅498人；與此同時，2024年辦理土地登記有362萬筆、辦理建物有209萬棟。不動產估價師人力明顯缺乏。

內政部地政司長林家正表示，內政部在107年（2018年）推動地價查估技術精進及實價登錄資料應用發展計畫，開始研究地價工作導入AI技術應用，並透過ANN（類神經網路）技術工具協助公部門估價。

林家正說，長期以來，地價工作需要靠估價人員的經驗與專業，工作相當燒腦、負擔重，因此AI的運用與技術導入，極具前瞻性且很有意義。此外，地政機關登記審查的工作也相當耗時，也需要人力，近年地政人力比較吃緊，因此，內政部目前也正積極研究運用導入AI技術來協助審查，節省人力。

林家正指出，運用AI輔助來查估地價時，可能會面對民眾詢問「地價怎麼算出來的」？如何清楚「解釋」AI計算方式，以及如何讓地政同仁更熟悉AI技術，這些都是要再精進的地方；而更重要的是，如何精進利用AI輔佐搭配人的智慧，達到更SMART、有效率的地價查估工作，都是未來的挑戰、也是展望。

內政部統計處長饒志堅指出，建置不動產估價的AI系統要秉持「數據為基、AI為器、治理為綱」的三大原則：首先，由政府建構的數據資料是AI估價的燃料和基石，而政府資料的核心優勢在於擁有高品質、全面性的大數據；其次，AI是強大的工具，而非取代專業的萬靈丹，鑑別式AI負責精準預測，生成式AI負責提效輔助，兩者皆需人類專家的監督與引導；第三，健全的資料治理是通往信任的唯一途徑，沒有治理的AI應用，將是高風險的空中樓閣，效率、正確、公平，缺一不可。

台北市估價師公會理事長鐘少佑就提到國際不動產估價公司因忽略AI治理而失敗的案例；美國不動產估價公司Zillow 推出的iBuying系統，原本利用算法快速評估房屋價值，24小時之內就能提供現金報價，然後，業主可透過簡單翻新快速轉售，依賴規模化及速度優勢，快速搶占美國不動產銷售市場。

但2021年11月，在損失50億美元後，Zillow關閉了經營iBuying的部門，並裁員25%員工，最慘的是，公司市值因此減損300億美元。

探討iBuying系統失敗的原因，鐘少佑指出，Zillow在建置iBuying系統時，大量聘用資訊人員，忽略估價師的作用，因此，接手的不動產都是市場不容易賣掉的建案；為了很快把建案轉手，出售前只做簡單的翻新，形成「劣幣逐良幣」的趨勢，結果就是消費者不再買單。

所以，鐘少佑從iBuying失敗案例中得到的啟發是：技術不能完全取代人工判斷；算法模型有其局限性；需要理解市場激勵機制；速度與準備性難以兼得。

政大不動產研究中心主辦的「AI時代的地價革新：電腦大量估價於公部門的應用與展望」論壇，26日在台北舉行，台灣不動產界的產官學專家群集分享交流，探討AI導入地價評估流程的必要性及可行性。

政大不動產研究中心主任楊松齡表示，AI運用與電腦大量估價的影響、作用，以及如何更為公平與客觀，都是產官學界很關心的部分，透過這次論壇的機會，主辦方特地邀請產官學界代表來討論與交流，找出未來更清晰的不動產估價發展方向。

資料來源:https://n.yam.com/Article/20250926251112

串連美麗華、忠泰樂生活

即將於 2027 年開幕的「華城匯百貨」，將成為台北大直最新百貨地標。由重電大廠華城電機斥資打造，這座全台首座 AI 智能百貨，結合科技、零售、藝術與綠意空間，規劃六層樓購物區，總面積近 8,000 坪，前身為 ATT 商場。屆時將串連周遭地標：美麗華、NOKE 忠泰樂生活、亞洲藝術中心，加上未來捷運東環線的開通，打造豐富且便捷的大直商圈。

• 華城匯百貨是什麼？
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• 近八千坪購物空間
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• 全台首座 AI 智能百貨
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• 緊鄰亞洲藝術中心
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• 串連美麗華、忠泰樂生活

華城匯百貨是什麼？

建築模擬圖 Source: 華城匯百貨

作為台灣重電產業的領頭羊，創立於 1969 年的華城電機，致力於生產高品質的重電設備。如今，正式進軍「百貨業」，於台北大直打造全台首座 AI 智慧商場，命名為「華城匯百貨」，預計於 2027 年完工。挑高的騎樓落柱、寬敞的人行道，以及大面積的招牌螢幕，成為立面主視覺。藉由六層樓的商場空間，形塑豐富多元的購物體驗，成為台北另一座百貨新地標。

建築模擬圖 Source: 華城匯百貨

近八千坪購物空間

建築模擬圖 Source: 華城匯百貨

前身為大直 ATT 商場，現將其規劃為全新的華城匯百貨。商場面積達 7,900 坪，總基地樓地板面積高達 13,000 坪，一至六樓規劃為百貨營業樓層，同時也提供完善的停車設計，預計設置 495 個汽車車位，以及 506 個機車車位。斥資近 8 億新台幣打造，華城匯商場將在既有建築體下進行改裝，目前已進入裝修階段，正積極招商中，有望於 2027 年第一季開幕。

建築模擬圖 Source: 華城匯百貨

全台首座 AI 智能百貨

建築模擬圖 Source: 華城匯百貨

值得一提的是，作為台灣指標性的重電產業，華城電機也將 AI 智能系統結合，以能源、移動、科技、人性為主題，打造全台首座 AI 智能百貨公司，導入智慧零售新科技，從硬體設施到智慧應用全面優化，結合創新體驗與生活美學。不同於傳統百貨商場的定位，除了結合服飾品牌、餐飲空間，也將加入科技品牌，同時，打造一處容納更多電動車充電的休息站。

建築模擬圖 Source: 華城匯百貨

緊鄰亞洲藝術中心

華城匯商場另一個亮點，是大面積植栽設計。除了綠化立面，也特別打造近 800 坪的戶外綠地廣場，形塑有機的建築空間。導入節能減碳的概念，也為台北市提供另一處綠地。不單只是購物場所，也能在此度過悠閒時光。一旁即為亞洲藝術中心（Asia Art Center），步行不到 5 分鐘即可抵達。不僅能購物，也能欣賞展覽，感受藝術文化氛圍。

串連美麗華、忠泰樂生活

Source: 美麗華

華城匯百貨於 2027 年初開幕後，將串連大直周邊的百貨據點，包括美麗華與 NOKE 忠泰樂生活。未來隨著捷運東環線的建設完成，交通機能與人流動線將進一步強化，打造豐富且便捷的大直商圈。隨著商業聚落日漸成熟，華城匯不僅是一座購物空間，更是結合科技、文化與生活的新型態都市地標。再加上即將完工的「台北天空塔」，可望為北台灣百貨市場注入全新動能。

Source: NOKE 忠泰樂生活

華城匯百貨

地址｜台北市中山區敬業三路 123 號

資料來源:https://www.bella.tw/articles/design&gadget/53875/fortune-nev-taipei-new-departmet-store

馬太鞍溪堰塞湖溢流重創光復市區，大批志工27日趁著連假前往災區協助民眾清理家園。圖／范揚光

花蓮縣馬太鞍溪上游堰塞湖於9月23日因強颱「樺加沙」帶來的豪雨發生溢流並潰決，洪水夾帶土石在短時間內下泄，衝擊下游光復鄉與鳳林鎮等地。花蓮縣政府統計，截至27日下午5時，已造成16人罹難、6失聯、83傷。嚴重災情引起外媒《BBC》關注，並且分析了5大點。

一、堰塞湖成因與風險規模

馬太鞍溪堰塞湖形成於今年7月，起因為颱風「薇帕」外圍環流造成上游國有林地大規模崩塌，土石阻塞河道，形成土石壩。專家指出，該堰塞體高度約200公尺、體積約2億立方公尺，最大蓄水量估計約9,100萬立方公尺，屬於高風險堰塞湖。由於地質與體量規模龐大，一旦遇到連日豪雨，水位迅速上升即有溢流或潰決風險。

二、無強制疏散成爭議焦點

中央單位自8月開始針對馬太鞍溪進行示警，並在「楊柳颱風」期間即發出注意通報。進入9月，面對「樺加沙」逼近，中央曾多次催促地方加速撤離。依媒體與官方紀錄，中央相關單位自21日以來對花蓮縣府累計通報多次（林業及自然保育署、消防署等均有通報），並要求執行撤離。花蓮縣政府則於9月22日接獲中央指令後，對下游約1,837戶、6,800人發出撤離命令，並在光復高中體育館等處設置三處疏散中心，約安置7,000人。

中央稱曾多次促請地方強制撤離，但地方執行上以「呼籲」為主，未全面採取強制性撤離措施，成為外界檢討重點。花蓮縣議員楊華美指出，本次疏散並非強制性，導致部分居民未及時離開。

地方政府人事與應變時序亦遭檢視：縣長徐榛蔚在颱風前夕出國推廣觀光，直到9月22日晚間接獲內政部長電話後才緊急返台，外界對縣府指揮協調效率提出質疑。官方則表示，已按程序發布簡訊、廣播與設立避難中心，但在偏鄉長者或行動不便群體的動員與撤離上仍有執行困難。

三、為何堰塞湖不能「爆破」或「引流」？

針對為何未採取爆破或大規模工程疏導，台大地質學系教授陳文山與內政部官員說明：馬太鞍溪的堰塞體由大量鬆散土石組成，並非堅硬岩盤，爆破不僅無法有效降低壩頂，且有可能擾動邊坡穩定，引發更大規模崩塌。該區又屬偏遠山區，沒有道路可供重型機具進場架設虹吸管或挖掘，方案在技術上與安全評估上都不可行。

內政部長劉世芳指出，自7月21日堰塞湖形成後即展開可行性評估與監測，但因地形與壩體土方龐大（約2億立方公尺、壩體長度達2.3公里），人工改道或爆破皆帶高度風險。

台大土木系教授、水利專家李鴻源進一步說明，面對此類土石壩可行作為僅剩「逐步引流與持續監測」，以及在危險期間先行疏散民眾。他也提到，內政部日前已邀集專家組成觀測團隊，並按計畫執行撤離，若未執行撤離，傷亡規模將遠大於目前數字。李鴻源強調，引流工程必須妥善規劃引流路徑與處置地點，並非短時間內可匆促完成。

四、國內政治攻防

台灣民眾黨主席黃國昌將矛頭指向民進黨中央，直言此次事件是「制度殺人」。前花蓮縣長、現任立委傅崐萁也表達不滿，批評中央反應遲緩，認為若能及早採取爆破方式排除堰塞湖，或許能降低災害規模。

不過台灣大學土木工程系教授、前內政部長李鴻源指出：「炸掉不可能，只能一點一點引流，但引流至何處、如何執行，需縝密規劃，這是非常大的工程。」，李鴻源透露，兩週前內政部已邀集他與專家組成防災小組，針對堰塞湖展開觀測。他強調，這次危機中中央與地方已依規劃撤離約7,000至8,000人，避免更大傷亡，「若未及時撤離，後果恐怕遠超目前情況」。

他進一步解釋，該堰塞湖水體高達9,000萬噸，「不是用炸藥就能解決的問題，只能逐步引流」。但引流工程複雜，必須評估水流去向、施工方式與可能影響，並制定完整計畫。在堰塞湖自然消退前，唯一能做的就是持續觀測、維持警戒，一旦有危險徵兆就啟動撤離。

五、花蓮如何面對未來的天災挑戰？

花蓮近九成地區為山區，位於火環帶，長年受颱風與地震威脅。2024年強震重創觀光，人口老化與基礎設施不足，使當地在天災中更顯脆弱。

本次洪水沖斷台9線重要交通樞紐馬太鞍橋，嚴重影響救援。專家指出，東部長期發展落後，基礎建設不足早為隱憂。傅崐萁夫婦數十年掌握花蓮政壇，地方選民長期寄望，但在災後強烈批評中央投資不足，民進黨則反問其多年執政成效。

目前中央已設前進指揮中心，國軍投入救援，但多數災區仍淤泥未清，居民取物資困難。專家提醒，花蓮因地震與颱風反覆受創，東部防災韌性亟待提升。前內政部長李鴻源表示，台灣自1970年代以來已形成88個堰塞湖，多數會自然消退，但潰堤風險極高。2009年莫拉克颱風曾導致小林村滅村，他呼籲政府建立多重預警並考慮強制撤離，以避免重演悲劇。

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20250927700801-431401

內湖區公所首創「智慧鄰里公園」計畫，第一階段選定5處鄰里公園示範，放置智慧垃圾收集機、瓶罐回收機，提供24小時垃圾投遞。（內湖區公所提供）

台北市內湖區公所首創「智慧鄰里公園」計畫，第一階段選定瑞陽公園、文德二號公園、湖興公園、安湖三號公園及安康公園等五處鄰里公園示範，除了可充電的光電長椅、電子告示牌，還放置智慧垃圾收集機、瓶罐回收機，提供廿四小時垃圾投遞，讓上班族與居民「不用等垃圾車」。

內湖區智慧鄰里公園系列計畫的策劃人、副區長郭素蓉指出，在五座示範鄰里公園導入「iTrash智慧垃圾收集機」與「iTrash智慧瓶罐回收機」，提供民眾全天候廿四小時輕鬆完成垃圾投遞，且無需使用台北市專用垃圾袋，有效解決上班族與居民等垃圾車的困擾。

郭素蓉表示，瓶罐回收機進一步強化源頭分類回收，並串聯回收至市場的全流程，建構出完整的「從回收起點到市場終點」之零廢棄全循環經濟鏈，機身附設數位多媒體看板，擴大市政宣導的佈點，iTrash機每人每天減少〇．五公斤的垃圾，一年可減少約一四六公斤的二氧化碳排放。

郭素蓉說，鄰里公園設置的智慧長椅，透過太陽光能轉化電能為夜間照明，民眾坐在公園休憩時一邊充電一邊聊天，更增添安全感及實質減碳效益，估算每座光電椅每年也可減少約卅六公斤二氧化碳排放。

此外，鄰里公園內也設置智慧告示牌，介紹公園植栽與設施資訊及操作說明，也整合場地租借服務及缺失通報等功能，民眾可透過掃描告示牌上的QR Code，快速取得相關服務及協助通報、即時報修。

資料來源:https://news.ltn.com.tw/news/life/paper/1725954

民眾買房會去看實價登錄，台中市地政局，全國首創，推出「基準地」結合實價登錄與3D模型，更清楚好懂。

房市資訊，以往平面數據，無法清楚掌握甚至難以理解，臺中市地政局率全國之先，透過3D模型讓房價資訊更立體透明。

像這樣點選大樓，各樓層不同顏色顯示，紅、黃、綠分別代表高、中、低價格，加值功能插入日照模擬，景觀穿透，更有互動效果。

臺中不動產估價師公會江晨旭理事長：「讓估價師在這個過程當中清楚的得到非常專業的資訊，而且這套系統也是由我們台中市政府地政局所研發出來的，閱讀我們估價師報告書的民眾上面，都可以透過這套系統來去驗證我們估價師在估價報告所寫的內容。」

不再受限於表格和平面地圖，3D模型凸顯地價，立體層次與垂直價差，民眾受益一目了然，對估價人員、房仲來說也能提高市場分析的精準度。

臺中市政府地政局劉正倫副局長：「透過委託專業不動產估價師來進行估價，能夠掌握到基準地的地價，那目前台中市裡面有446個，地價基準站是全國最多的，我們透過

每年委託估價師查估精準的地價，來掌握整個市區地價變動的情形。」

目前建置的3D實登，今年一月已達到六萬戶，用科技創新的方式，臺中市府讓房價資訊立體透明化，市民買得安心，也實踐居住正義。

資料來源:https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=1727422

「遠雄商舟」去年與今年入手價差近二成

北士科示意圖。 記者朱曼寧／攝影

台灣房屋彙整實價登錄最新資料，在今年5月輝達（NVIDIA）宣布海外總部落腳北士科重劃區後，區內新商辦「遠雄商舟」6月以總價約3.18億元、每坪成交均價約達78萬元，創下此商辦每坪單價新高紀錄。

據實價登錄資料，目前北士科重劃區商辦最高每坪成交價落在文承路上的「士科之芯」，每坪成交價逾86萬元。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，輝達相中的北士科T17、T18基地，地上權為新光人壽得標，土地則為台北市政府所有，目前該案仍處於三方商議的階段，最快9月底輝達總部的興建方案就能拍板；不過，無論輝達總部最終是採用哪種方案推進，北士科都是檯面上的唯一選項，也讓北士科的產業紅利不斷發酵，吸引企業布局卡位。

據實價資料顯示，北士科重劃區內、位在福善路的「遠雄商舟」，去年預售時每坪成交均價約在65~69萬元，但今年4月前、每坪成交均價已達73~75萬元，短期漲幅約在一成左右。

不過，今年5月輝達宣布海外總部進駐北士科重劃區後，最新6月「遠雄商舟」商辦一口氣成交兩戶、共446.32坪，交易總價約3.18億元、每坪成交均價約達78萬元，創下該商辦每坪單價新高紀錄，去年與今年入手價差約一、二成。

第一建經研究中心副理張菱育指出，目前已購入北士科商辦的法人，不乏有企業總部需求的科技業、電子業，以及看好此區未來發展的投資型買方，搶先卡位等待增值與獲利機會，接下來若輝達正式進駐，可望再掀新一波北士科房市買氣，「輝達效應」威力展現。

陳定中指出，由於輝達與新壽的MOU在今年9月底屆滿，最快本（9）月底輝達總部的興建方案就能拍板，若屆時三方仍喬不攏，也還有兩個可能備案，包括北市府先與新壽合議解約後，再跟輝達直接接洽，或是另擇北士科的其他市有地，並整合周邊土地滿足輝達需求。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9027648

國科會昨（24）日表示，科學園區2025年上半年營業額再創新高，達2.74兆元，年增26.74%。國科會主委吳誠文表示，以目前接單來看，今年全年上看5.5兆元營業額，預料再創佳績。

國科會昨日舉行「科學園區2025年上半年營運記者會」，受惠於台灣半導體產業完整供應鏈優勢，及在先進技術開發與產能方面持續投入研發及提高產能利用率，園區營業額表現亮眼。

國科會表示，上半年全球高科技產業受惠AI應用加速滲透，雲端服務與邊緣運算投資增長，半導體產業需求仍持續增長。科學園區上半年營業額2.74兆元史上最佳成績，其中竹科0.82兆元，年增11.47%；中科0.54兆元，成長8.14%；南科1.38兆元，成長48.78%。

吳誠文表示，科學園區營業額不斷創高，「意義非常重大」，展現出產業蓬勃發展的強大動能，不僅直接貢獻稅收，帶動外資投資台灣資本市場，對經濟發展、社會穩定、國家安全都非常重要。

展望今年下半年，國科會表示，國際間匯率、關稅政策變化及232條款措施等，仍為科學園區主要挑戰，並須密切關注AI產業變化動態，慎防市場修正時對出口動能及供應鏈穩定造成衝擊。

國科會認為，整體而言，園區廠商應持續提升供應鏈彈性、強化自身核心價值及快速應變能力，參考園區2025年上半年營運趨勢與各大研究機構預測2025年經濟成長率，預估2025年科學園區全年營業額在多變的局勢中仍能穩健成長。吳誠文指出，全年營業額應可達5.4兆元，有機會達5.5兆元。

若觀察三大科學園區各產業，國科會分析，上半年積體電路產業持續受企業級解決方案與AI終端設備需求帶動，營業額成長34.33%。

光電產業則在AI新產品需求推動及廠商具備垂直整合及研發的優勢，及完善產業鏈布局，並受惠美國關稅政策帶來的面板拉貨效應與不斷電系統銷售之大幅成長，營業額成長7.25%。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/7307/9027678

科技、傳產業搶進，企業總部最愛區域曝光

台北市辦公市場雖在景氣與金融環境變動下出現降溫跡象，但長期剛性需求仍支撐成交熱度。今年前9月交易額達215億元，雖較去年同期減少約2成，仍延續3年「2百億俱樂部」紀錄，顯示市場的抗跌韌性。

根據信義全球資產公司統計，自2022年至2024年，上市櫃法人已在台北市投入708億元購置辦公與廠辦產品，其中自用需求占大宗。AI、半導體及相關供應鏈成為市場主角，三年累計投資高達238億元。崇越科技、台達電、祥碩科技等業者接連出手，從內湖洲子街整棟大樓到全球新創科技中心，科技業正以「企業總部化」思維鞏固地位。

信義全球資產總經理林三智指出，科技業的進場，反映出數位轉型與新興技術對空間的高度需求，「不論是AI運算能量的擴張，還是國際供應鏈的布局，科技公司都必須同步擴張辦公空間，以因應人才、研發與營運需求。」

傳產資金雄厚靈活資產配置

除了科技業，傳統產業也悄然成為另一股穩健買盤力量。3年來傳產業者在台北市的購置金額達168億元。金地遠實業以72億元買下新光中山大樓部分樓層，統一超商則豪擲43億元包下內科V PARK大樓。

林三智分析，傳產企業經營多年累積深厚資產底蘊，在通膨與金融市場不確定性升高的環境下，辦公產品既能滿足自用需求，也能兼顧資產配置，成為風險分散的重要工具。「辦公大樓的穩定租金收益與資產保值效果，對傳產業主而言是一個可以抗衡市場波動的選項。」

內科交易熱區千坪總部產品當紅

若從區域分布來看，內湖科技園區堪稱台北辦公市場的「火力展示場」，近3年累計交易額達290億元。除了產業聚落成熟與屋齡新穎的優勢外，辦公單價相較市中心更具競爭力，使其躍升為交易核心。

統計顯示，近3年內科園區成交產品中，千坪以上（含整棟）交易件數佔比接近一半，反映大型企業總部需求正快速成形。信義全球資產業務總監康錫晃進一步指出，全棟辦公產品具有高度稀缺性，除可依照企業需求量身規劃外，大樓冠名效益更能提升品牌形象，是企業「買大樓、做名片」的最佳範例。

市中心價高交易周期拉長

然而，市中心核心商圈依舊是另一個焦點。位於精華地段的商辦產品，不僅因為地標性與知名度吸引買方，還帶有未來都更與改建效益。但隨著新商辦單價突破百萬元水準，價格超出部分買方預期，導致交易洽談周期拉長，成為今年熱度降溫的主因。

林三智提醒，屋主若有出售計畫，應依市場實況靈活調整定價，「適度價格修正，不僅能縮短洽談時間，更有助於加快成交，在景氣不確定性升高的情況下，掌握時機尤其關鍵。」

展望：剛性需求續存資產配置策略分化

展望後市，台北辦公市場雖受到總體經濟與金融環境影響，但剛性需求仍將提供支撐。科技業持續擴張與傳產資金轉進，構成市場雙引擎；內科園區則因具價格競爭力與產業聚落效益，預期將持續扮演交易熱區角色。

對企業而言，購置辦公大樓不僅是空間需求，更是資產配置與品牌經營的策略選擇。在台北市辦公市場「價高、量穩」的格局下，如何在核心商圈與新興園區間做出最合適的布局，將成為企業未來3到5年的關鍵課題。

北市辦公市場近3年主要買盤（2022~2024）

資料整理：魏鑫陽

資料來源:https://tw.news.yahoo.com/%E5%8C%97%E5%B8%82%E8%BE%A6%E5%85%AC%E5%B8%82%E5%A0%B4%E4%BA%A4%E6%98%93%E9%80%A33%E5%B9%B4%E7%A0%B4200%E5%84%84-%E7%A7%91%E6%8A%80-%E5%82%B3%E7%94%A2%E6%A5%AD%E6%90%B6%E9%80%B2-%E4%BC%81%E6%A5%AD%E7%B8%BD%E9%83%A8%E6%9C%80%E6%84%9B%E5%8D%80%E5%9F%9F%E6%9B%9D%E5%85%89-134309565.html

北市地政局依據實登資訊統計，今年6月北市住宅價格指數、住宅總價、住宅單價的三大指標，同步下跌至前波高點之前，其中住宅價格指數、住宅總價更是雙雙回落到近14個月最低點。圖／本報資料照片

台北市住宅價格指數、住宅總價、住宅單價三大房價指標

金龍海嘯打房，把天龍國房價打回去年4月水準，陷入量縮價跌格局。北市地政局依據實登資訊統計，今年6月北市住宅價格指數、住宅總價、住宅單價的三大指標，同步下跌至前波高點之前，其中住宅價格指數、住宅總價更是雙雙回落到近14個月最低點。

市場專家認為，房市正處於「沒什麼人想賣、沒什麼人想買」階段，最大關鍵還是在於申請房貸面臨不確定性。

北市地政局22日公布6月「實價登錄價量動態」指出，6月住宅價格指數127.57、月跌0.38％，創下近14個月最低紀錄，回到去年4月水準，年跌幅約0.55％；標準住宅總價方面，平均每戶約2,021萬元、跌至近14個月最低量；至於標準住宅單價，每坪64.36萬元、跌至近12月新低，三大價格指標都同步衰退。

就產品類型方面，只有公寓硬挺，住宅價格指數112.41，月微增0.04％；電梯大樓、小宅的表現疲弱，大樓住宅價格指數138.52、月跌0.43％，小宅月跌1.13％。

觀察全市、大樓、公寓及小宅之月線、季線及半年線趨勢，除公寓月線微漲外，其餘皆下跌。

至於交易量方面，6月實價登錄件數共519件，月減13.36％、年減41.69％；交易總額163.37億元，月減3.88％、年減38.91％。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，目前房市呈現買房意願正在打底、賣房意願深不見底的態勢，據國泰金公布2025年9月國民經濟信心調查結果，國人賣房意願持續下探，認為目前是賣房時機的比率較8月減少1.3個百分點。認為現在是買房時機的比率則反彈至19.3％，較8月增加1個百分點。這顯示，現在的房市處境十分尷尬，可謂「沒什麼人想賣、沒什麼人想買」。

何世昌分析，目前房市最大問題，還是在於房貸困境；無法順利獲得房貸的不確定性，讓「想買的買不了、想貸的貸不到、想賣的賣不掉」。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250923000225-260210?chdtv

房產小學堂

史上最強打房威力持續增加！最近新聞最常看見的消息，無非是許多購屋者因為申辦貸款卡關，有的要等上二、三個月，甚至有的銀行已暫停收件，讓不少人只好忍痛解約。政府的打炒房初衷，到底影響了哪些人？面對最強限貸令，該如何解套？

王小姐原本計畫今年夏天搬進預售新宅，卻沒想到交屋前夕卻面臨「貸不下來」的窘境。她在二○二二年買下一間兩房預售屋，當時市場熱絡，銷售人員掛保證說貸款八成不是問題。

如今兩年過去，卻意外面臨央行祭出溯及既往的限貸令，房貸利率也從當時的一．六％飆升至三％以上。由於名下已有一戶，銀行僅願意貸出總價三成，讓她瞬間多出百萬元資金缺口，眼看就要違約，王小姐懊悔當初太相信代銷說的話。

不只是王小姐，全台像她一樣面臨資金難題的購屋者愈來愈多。限貸令實施滿一週年，政策原意在打擊炒房與多屋族，但實際影響早已擴及換屋族、首購族甚至房市業者。究竟限貸令對哪些族群影響最深？面對高利率與低成數的雙重壓力，不同購屋人應該如何調整策略？

Q1.限貸令持續影響哪些人？市場現況又如何？

A:限貸令滿週年！中央銀行自去年九月啟動第七波選擇性信用管制（俗稱「限貸令」）後，而今年六月的央行理監事會議上，央行總裁楊金龍也宣布沒有要放寬信用管制措施，市場觀望氣氛日益濃厚。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏與薪傳不動產智庫執行長何世昌均指出，這項政策對資金銜接緊繃的投資客與換屋族群造成最直接衝擊。而根據最新實價登錄與六都移轉數據，全台房市「量縮價下修」成為當前主要格局。

根據台北市地政局資料，今年六月份台北市建物買賣移轉棟數僅二○三七棟，年減二十二．二％，其中中正、松山與大同區跌幅介於三十九％至四十三％之間，蛋黃區信義、大安、中山也均下滑逾三○％。整體六都上半年移轉棟數合計約十萬棟，年減幅高達二十七％，今年移轉可能出現近七年來首度跌破三十萬棟。

隨著市場交易量的大幅度萎縮，目前市場現況從購屋族到產業鏈上下游，已全面受到衝擊。購屋族當中，鑒於政策初衷，便是要緊縮首購族以外的購屋資金，因此包含換屋族、多屋族都面臨貸款困難的挑戰，而隨著市場資金稀缺，首購族雖不在政策守備範圍，卻也面對利率一路攀升，以及貸款成數下修的困境。

與此同時，交易量持續下探，以成交才有收入的房屋仲介到新建案代銷公司，也迎來最嚴峻的生存危機，何世昌就曾表示，到今年底房仲店將收掉近二○○家，代銷公會理事長戴嘉聖也苦笑稱同業都選擇放大假去了。

也有建商業者也證實，建商同樣面臨資金壓力，土建融審核亦趨嚴格，中小型建商貸款瓶頸頻傳，傳出排隊撥款延宕的案例，使得部分建案延後公開銷售或交屋、甚至轉向商辦、長照、旅宿等穩定收益項目，以因應現金流壓力。

近期多家中小型開發商與營造廠傳出財務危機。例如花蓮有爛尾樓、桃園營造廠停工。最新消息指出，台中合總建設及全勝營造因政策影響經營，資金周轉困難，七月三十一日起所有建案全面停工，影響範圍包括台中沙鹿、龍井和雲林。

Q2.限貸令誰受影響最深？不同族群該如何因應？

A:投資客：衝擊最深，幾乎被鎖死 影響程度：★★★★★

1.第三戶及以上貸款成數僅三成，全面取消寬限期，資金成本攀升，實務上甚至有投資客表明第三戶以上根本貸不到款，只能全現金交屋。過往高槓桿操作已無法再進行，即便可貸款，房貸利率也攀升到三％以上，報酬被嚴重壓縮。

2.預售屋投資客面臨交屋申貸困難，短期內若籌不到貸款差額，無法成功轉約，只能選擇斷頭違約窘境。

3.市場交易明顯冷卻，短期轉售獲利模式崩潰。

因應建議▲

★暫停短期投資策略，汰弱留強，觀望市場恢復資金流動性。

★調整為低總價、長期收租型投資或小宅產品。

★若仍進場，應大幅提高自備款比例，短期內面臨交屋資金需求，可考慮尋求親友或是與開發商談彈性付款方式。

換屋族：政策誤殺高風險群 影響程度：★★★★☆

1.名下有房想要換屋的民眾，第二戶房貸面臨只能貸款三成風險，縱使簽署切結書，保證一年內出售第一屋換取較佳貸款條件，若因買氣受挫未完成，銀行將追回貸款差額並取消寬限期，造成財務雙重壓力。

2.二○二○年至二○二二年購買的預售屋現湧現交屋潮，早期簽約者可能「交屋變難貸」。有房市專家就直言，限貸令中的溯及既往策略傷及無辜，尤其預售屋的購屋民眾必須受第七波限貸的約束，貸款無門，大量交屋潮將面臨解約、斷頭、糾紛四起的困境。

因應建議▲

★優先選擇「先賣後買」以避免舊屋未售狀況。

★若採「先買後賣」方式，應預留足夠現金流與備用貸款來源款。

★簽署切結書前務必評估出售時程與資金狀況。

首購族：表面無懼，內裡壓力增 影響程度：★★★☆☆

1.名義上享有最高八成貸款與寬限期，但實務僅限「無房無貸」者。

2.銀行審核更為謹慎，實際貸款成數常落在七○％以下，月付負擔大增。

3.貸款撥款時間長、申請流程繁瑣，常影響交屋時程。專家指出：「儘管首購族表面受惠，但高利率與自備款壓力明顯升高。」

因應建議▲

★準備至少三成自備款，以應對銀行實際核貸成數。

★比較不同銀行與非銀行體系（如信用社、壽險）的利率與核貸速度。

★在低成交量市場中，重點議價屋況好且急售物件，爭取裝潢或價格讓利。

Q3.申貸前怎麼準備？有哪些實戰小提醒？

A:在限貸令持續嚴格執行、房市流動性偏差的現況下，建議民眾在購屋申貸前可以採取「三四五」策略，做好貸款準備，降低違約風險。正業地政士事務所所長鄭文在指出，三四五意思是指三成自備款、四家銀行比貸、五個月交屋，這三個步驟是目前貸前最關鍵的黃金準備階段。（全文請見2025年9月號第137期《好房網雜誌》）更多精彩內容請免費下載《翻爆》APP

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250924000682-260311?chdtv