成熟商圈的新案因供給稀少且整地成本高，價位維持在高水位。

打炒房政策上路近一年，房市氣氛轉變，北中南都會區價格走勢出現分歧，桃園新案站穩4字頭、新竹卻反轉下修，雙北建商開價放軟、議價空間拉鋸，各地呈現不同調整節奏，也反映出市場從熱轉穩後的真實狀況。

自2024年央行啟動第七波信用管制以來，房市正式邁入高壓調控時代，不僅買氣轉冷、貸款緊縮，房價走勢與買方談判空間也逐漸出現分歧。根據市調單位最新統計資料，七大都會區自打炒房政策實施後的新案開價與議價率變化呈現截然不同的發展軌跡。以桃園市為例，過去一年新案開價逆勢上揚，每坪正式突破40萬元大關，年增幅達10.1%，表現為全台之冠，更令人意外的是，在房價上漲之際，桃園的議價率卻反向下降，從去年9月的9%降至目前的7.4%，跌幅1.6%，反映出建商對價格仍保有強烈信心。

相較之下，新竹縣市的房市則明顯降溫。新案平均開價不增反減，議價率更一路攀升至8.2%，形同進入讓利拚成交的階段。591新建案新聞課組長林哲緯指出，當前房市不景氣，建商制定開價、行銷手法勢必得迅速調整，像新竹地區來說，這幾年在竹科客領軍下，不只房價瘋漲，建商對價格也相當堅持，如今市場進入盤整，個案除了朝價格更低的區域推案，業者勢必得擴大讓利幅度，才有辦法吸引消費者上門。

雙北市況拉鋸 蛋黃開高不讓、蛋白釋壓讓利

雙北市場方面，呈現「高價撐盤、區段分化」的現象。台北市新案開價仍高居全台之首，逼近每坪140萬元，但近一年漲幅僅0.7%，價格動能明顯收斂，議價率則略為上升1.2%，顯示買賣雙方心態仍在拉鋸。新北市則因缺乏重大指標案，平均開價從7字頭滑落至6字頭，不過如板橋、三重、林口等第一環區域仍因供給有限與剛性需求支撐，使價格維持在高檔，議價空間也被壓縮。

住展雜誌發言人陳炳辰分析，台北市房價鐵板一塊，且還有豪宅案，如9月的打炒房之後，大安區就有豪宅開案，由於價格偏高，購置族群也不是口袋淺的投機客，不乏具備資產實力者、換屋族群，建商又已做規劃，難以說停就停，大抵上按照規劃時辰亮相，因此讓房價持平，且因豪宅新案讓房價小漲。

陳炳辰補充指出，新北市與台北仍有段價差，單價破百萬元的新案仍屬鳳毛麟角，主要集中在第一環行政區，而這些區域開發推案飽和，如新板特區、新店舊市區、永和等地少有新案，使房價無明顯拉抬動能，但在市況不佳下，也出現新案讓利徵兆，他說，新北市逐步有新案讓利消息，值得觀察是否從行銷手法擴大成真實降價，但蛋黃區仍有新案推出，或讓整體價碼還在一定水位，房價要有全面性的調整還得再等待一段時間。

相較部分建商選擇觀望或延後推案，也有業者選擇「主動讓利搶市」。

桃園與台南不同命 開價皆漲、議價大不同

桃園與台南同樣出現開價上揚的趨勢，分別上漲10.1%與11.8%，但議價率表現卻大相逕庭。桃園議價率下滑1.6%、台南卻增加2.3%，為全台最多。林哲緯指出，台南房市相當兩極，同一地區個案價差相當明顯，部分個案為求成交，選擇擴大讓利，反之有些高價指標案卻選擇寸步不讓，導致房價、議價率同步走揚。

中台灣市場則見到「新興重劃區減量保價、成熟區域高價撐盤」的走勢，台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，去年第3季央行祭出第七波管制後，市場整體買氣下滑，尤其是供給量大的新興重劃區，受衝擊的程度相對嚴重，因此建商也開始減量保價，所以今年以來，包括台中港特定區、北屯機捷總站等過去推案量可觀的重劃區，新案釋出的情況都有所緩和。

他補充，由於新興重劃區的房價水位較成熟商圈平實，因此在新興重劃區減量之際，新案的整體平均價位不降反升；而成熟商圈的新案因供給稀少且整地成本高，價位維持在高水位，議價空間也更拘束，使台中打炒房後的新案平均開價持續走高，議價率則更收斂。

建商心態轉變 從挺價轉為擴大議價空間

隨著買氣回溫跡象浮現，建商們也調整應對策略，由過去堅挺開價，轉為「不調價、擴大議價」的實務操作。興富發建設副總經理廖昭雄，市場確實有降價，但這非案場價格降低，而是給予更大的議價空間。第七波信用管制對於房市短期衝擊確實很大，消費者面臨兩個問題，一是房價會不會降，二是購屋後能否成功申辦房貸。

他指出，過去半年市場銷售近乎停滯，甚至出現「預售屋零來人」的案場慘況。不過近期回溫跡象浮現，「只要產品、地點正確，價格合理自然有剛性需求出現。」他強調：「房市已經回溫！現在就是最好買房時機，消費者應積極進場，別等房市又熱到一個程度才來追。」

市場搶市風起 有感讓利案拚突圍

相較部分建商選擇觀望或延後推案，也有業者選擇「主動讓利搶市」，甲山林集團董事長祝文宇表示，今年集團將如期推出七大自建案、總量達1,055億元，即使景氣不明朗也不會延後，以集團旗下4月首發的「濱河帝景」每坪開價7字頭，相當於市場行情的六、七折，第二案三重「市政帝寶」，更將比周邊實價登錄價每坪便宜20萬元，以7字頭吸引剛性買盤與早鳥客。
祝文宇強調，三重目前實價登錄已達每坪100萬元，「我們要做到有感讓利，趁低價布局不僅可自住，也具未來租售需求潛力。」

台北市房價鐵板一塊，不乏具備資產實力者、換屋族群。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/24546

進行房地產交易與貸款時，應遵守金融法規，避免因違規操作增加風險。

美國前總統川普拋出對等關稅主張，將對包括台灣在內的貿易夥伴加徵關稅，引爆國際經濟新一輪不確定性，也牽動全球金融市場劇烈波動。面對資金調度壓力升溫，部分民眾轉向購置房地產尋求資產保值，不過中央銀行日前祭出金檢利刃，強化金融機構對「週轉金」貸款用途的稽查，為市場再添一道變數。

根據財政部最新公告資料顯示，今年3月個人房地合一稅收43.5億元，年增僅剩下2.7%，不過第一季的個人房地合一稅收101.2億元，年減幅度達11%，是近7季以來首見房地合一稅收年變化出現衰退，顯示房市已經退燒回穩，整體維持自用當道的格局不變。

面對資金調度壓力升溫，部分民眾轉向購置房地產尋求資產保值。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅減少，反映2016年後買進的屋主雖然不動產仍大幅增值，但受限買方貸款不易與房價預期理性，市場交易量能不易放量，因此房地合一稅收出現明顯衰退，接下來要觀察關稅政策下的房市交易變化。

信義代書葉惠玲觀察，近期在資產配置策略上，不少人偏好投資核心區域住宅，以對抗通膨及經濟波動風險，然而她提醒，進行房地產交易與貸款時，應遵守金融法規，避免因違規操作增加風險。

首購族若有裝潢需求，建議將費用納入房貸申請。

她指出，民眾若對貸款規範認識不足，可能誤觸法規而產生後續信用風險，「申貸時應誠實揭露資金用途，切勿僥倖操作或虛報用途，否則不但面臨銀行追責，還可能損及信用。」三大常見違規操作如下：

一、超貸成數規避管制：

甲先生購買第二間房屋時，因僅能貸款五成，另以週轉金補足房款，實際已超過房貸成數上限，違反信用規範。

二、虛報用途掩蓋房貸負擔：

乙小姐為爭取首購貸款成數，先以週轉金清償800萬元原房貸，再以「無房貸負擔」身分申貸新屋，屬不實用途。

三、變相延後還款壓力：

丙先生購屋後，另以營運資金名義申請週轉金，用來支付房貸，形同取得「寬限期」，已違反貸款合約。

市場在金檢與川普政策雙重壓力下，屋主拋售意願升高，降價求售將成常態，未來售價競爭力將成關鍵。

她進一步補充，有民眾申請裝修用週轉金，實際卻未全數使用，將餘額轉用於償還房貸亦屬違規。「首購族若有裝潢需求，建議將費用納入房貸申請，而非另尋週轉金解套，否則將面臨審查風險。」

面對央行大動作加強金檢，葉惠玲強調，一旦發現用途不符，不僅可能被要求提前清償，還會影響個人信用與未來借貸資格，購屋者務必誠實申貸、合法用款，才能確保財務安全。
針對央行此波嚴查政策對市場的影響，全向科技房產中心總監陳傑鳴則分析，衝擊層面主要有三：

一、有助去槓桿、抑制炒作

他指出：「雖然央行未實施第八波信用管制，但改以金檢嚴查週轉金作為替代機制，堵住過去理財型房貸、增貸等炒作漏洞，將進一步遏止資金流向房市。」

二、投機買盤退場、房價修正機率攀升

去年下半年起，銀行普遍緊縮放款、提高利率與降低成數，買氣持續疲弱，「在金檢嚴查推波助瀾下，房市將加速從賣方市場轉向買方市場，短期內房價易跌難漲。」

三、買氣不振導致賣壓升溫

陳傑鳴直言，無量就無價，市場在金檢與川普政策雙重壓力下，屋主拋售意願升高，降價求售將成常態，未來售價競爭力將成關鍵，他認為，川普2.0掀起經濟震盪，房市陷入內外交迫。民眾若有購屋打算，今年務必多看多比較，選擇具價格優勢或地段佳的物件才是上策，切忌貿然躁進。

股市氛圍不如去年上半年熱絡，讓預售市場更顯乏力。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，過去一年包括週轉金、餘屋貸款、新青安專案等皆為金檢對象，投資客資金鏈斷裂，自住客與低首付族群也遭受最嚴格的負債比檢視，「而股市氛圍不如去年上半年熱絡，讓預售市場更顯乏力，中古屋價格修正壓力也同步升高。」

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/24541

房市雖然冷，北市老屋的物件數，卻持續爆量，交易占比更延續了熱度，從五成以上持續上揚。儘管蛋黃區的三十年以上老屋，價格低不過新房子的八折左右，依然有行有市。各界普遍認為，這現象源自於購屋族和投資客的都更夢，但是追根究柢，房價難降恐怕才是不變的主因。

實地造訪台北市捷運昆陽站周邊一間屋齡40年的老公寓，雖然屋況不是美輪美奐，但坪數實在，空間體感也因為格局顯得寬敞，加上老屋市場行情仍熱，因此房仲業者對買氣相當樂觀。

北市屋齡40年老公寓，因為市場熱，售價依然看好（圖／TVBS）

當地不動產業者陳柏任帶看時，向記者介紹表示，公寓格局方正、屋內採光良好，加上該物件最小的房間，就等於現在新建案的主臥房型大小。另外在樓層的位置上，也不處於邊角，因此在市場上較為搶手。

陳柏任提到，目前南港區類似物件的供應量，每個月大概在十件左右，而每個月至少售出一間的機率算相當高。相較之下，新建的預售屋，在去年9月央行重拳打房之後，因為售價難以即時調降，加上銷售期間已經出售三分之一，讓建商不敢輕易地跟進降價，反而使得行情仍在攀升。因此，許多買家會這時轉而尋求中古屋。

儘管地理位置不俗、生活機能佳，近30坪大的老屋要價仍上看2,700多萬元，但與新成屋或預售屋相比，老屋價格相對友善，議價彈性也較大，助長買氣。比較從2019到2024近五年的老屋交易成長狀況，南港老屋物件如今占比增加了25個百分點以上，列各區之冠，平均單價也上揚了近19萬元。居次的是文山區，占比增加23.5%，單價也從39.5萬元來到52.5萬元。而大安區的老屋交易占比，本來就不低，如今再加上17%的增幅，使新舊屋交易比例來到3:7。士林、松山雖變化不大，但常態維持六成以上的老屋交易占比，仍是北市整體老屋銷售熱的重要基數。

北市新建案房價居高不下，使得購屋者目光多轉向中古屋（圖／TVBS）

建設集團董事長胡偉良指出，目前房價太高，相對而言，舊房因公設比較低，房屋稅也比新房少很多，吸引許多買不起新房的民眾趨向購買蛋黃區的舊房。不動產智庫創辦人何世昌也提到，目前台北市整體交易量有超過一半是屋齡30年以上的老房子，而2025年上半年的狀況仍一樣。原因是儘管去年9月央行重手打房，外界預期房價會大幅下滑，但至今房價仍居高不下。

盤點老屋物件爆量的主要原因，除了隨時間增加的老屋數量，台北各行政區預售屋每坪成交價，目前也已全數突破百萬元。使得更多預算有限的購屋族，多轉向期待能以新建案的五到八折價格，賭個房屋舊換新的都更夢。而這個風向，也吸引投資客提前布局，更使老屋市場溫度居高不下。特別是後者，房仲陳柏任以帶看物件為例，指出位於第一排的公寓一定比較貴，乘以容積率再加上都更獎勵，售價有機會翻倍。

北市12個行政區預售屋單價均已突破百萬元(示意畫面)（圖／TVBS）

然而現實是，現階段北市都更的變數實在不少，買方務必考慮能否接受長期抗戰卻不了了之的風險。何世昌指出，普遍大部分屋主對老房子都更重建，都有很高的分回期望值，希望能夠一坪換一坪之外，還加送一個停車位，但大部分建商根本做不到，導致都更牛步化。影響層面上，除了面對大型天災的整體居住安全，對整個市容也有礙觀瞻。綜觀我國中央和地方政府，近幾年確實以結構安全和市容美觀為由，獎勵並推動都更，而北市更喊出了「大都更時代」來臨。儘管房市冷清，但是在房價居高不下的現實下，更助長了購屋者的「押寶」心態。因為如此，業者建議政府應該從政策上評估以量制價。胡偉良認為，政府目前的限貸、集中度管理，看似因交易量縮減，房價不再上漲，但歸根究柢還是房價太高。他建議，如果量大規模大，使都更新建成本降低，透過供給量增加，房價也可以降低。

政府大力推動都更下，押寶心態助長老屋市場熱。（圖／TVBS）

鄉林北投桃源段新案將在第3季進場，距離復興崗捷運站200公尺。(圖/鄉林不動產研究室提供)

儘管台北市人口流失日增，但文山、北投及士林等三行政區的家庭戶數年增率卻達1.2%以上。鄉林不動產研究室指出，輝達選定北士科作為台灣總部基地，帶旺北投士林區發展，高科技業相關上下游產業跟進，將帶來新一波高科技就業人口遷徙潮，不僅北士科生活圈擴大，更外溢到關渡及中山區，使得北投、天母、士林、中山等四大商圈連結，將形成台北市的「北城新環科技生活圈」。

根據台北市民政局資料顯示，今年截至4月底止，北市設籍人口數246萬5,350人、家戶數107萬9,488戶，其中人口數和家戶數最多的前五大行政區，分別是大安區、內湖區、士林區、文山區以及北投區，與去年4月底數據作比較，家戶數年增率以文山年增率1.6%最高；北投1.6%次之，士林1.2%居第三。

鄉林不動產研究室表示，士林和北投是台北市面積最大的前二行政區，區域發展和生活機能非常成熟，不僅有豐沛文化資產與藝文空間，更有完善的醫療資源，包括榮民總醫院、新光吳火獅紀念醫院、臺北市立聯合醫院陽明院區、振興醫院等，光是北投區就擁有北投士林科學園區、關渡科技園區、北投影視音產業園區，形成「科技金三角」。

像是金仁寶集團斥資300億元打造的新總部大樓，預計2026年完工，可容納萬名員工；新光人壽也規劃了4棟商辦大樓，日前AI教父輝達執行長黃仁勳宣布輝達台灣總部園區將在北士科落地，不僅住宅有一波新行情，商辦租金更有機會向內湖科技園區看齊 。

鄉林集團董事長賴正鎰說，北投與士林挾著生活機能完善，捷運淡水信義線加上北士科規劃的輕軌系統，北從關渡科技園區，中到北投天母士林，南到中山商圈，將結合住宅、商辦、醫療、商業、休閒與公共設施等豐富的生活機能，而鄉林正在中山區推動「新松町新城計畫」要打造台北最美最高級的純住宅區，他預估未來五年，將會以北投士林科技園區為核心，形成一個「北城新環大生活圈」，快速帶動士林區及北投區的不動產全面發展。

鄉林不動產研究室指出，北投、士林挾著生活機能成熟與房價親民優勢，人口與家戶逐年成長，以北投區來說，區域內捷運站涵蓋明德、石牌、唭哩岸、奇岩、北投、復興崗等站，其中唭哩岸站及復興崗站生活圈房價基期低的優勢，也可避免回台北市區的塞車考驗，會是該區域科技族群購屋考量的重要因素，吸引科技新貴首購與在地換屋客層。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/24456

AI在減碳領域像把「雙面刃」，既能優化能源管理、提升碳盤查效率，卻也因其高耗能問題增加全球碳排放的壓力。圖／本報資料照片

AI於優化能源架構與溫室氣體盤查之應用

AI浪潮來襲，全球各國也正加速邁向2050年淨零碳排的目標。AI在減碳領域像把「雙面刃」，既能優化能源管理、提升碳盤查效率，卻也因其高耗能問題增加全球碳排放的壓力。為因應減碳趨勢與ESG法規要求，廠商正積極導入AI技術以優化生產流程，推動產業低碳轉型。

AI訓練與推理涉及高耗能的資料中心、深度學習模型的訓練、推理計算，以及硬體設備的製造過程，將會增加大量溫室氣體排放。Google、Microsoft等大力推動AI發展的科技廠商，碳排量近年增加30％～50％，影響原先設定的減碳目標。為此，Google已經於2024年宣布放棄碳中和承諾，並以2030年淨零碳排取而代之。

欲解決AI造成的碳排增加問題，需要從多個層面入手。在AI設計與開發階段，研究機構與廠商應採用更高效的模型架構以減少運算需求，降低AI訓練與推理的能耗。資料中心管理部分，可使用AI來優化伺服器負載分配，以降低閒置運算資源的能耗，並應用液態冷卻技術取代傳統的風冷散熱系統。

在優化能源管理層面，生成式AI可透過大數據分析、自動化報告產出、智慧調控與預測模型等方式提升能源使用效率，並優化碳排放管理。生成式AI與能源管理系統（EMS）結合，可根據天氣、用電高峰與歷史數據，自動調整建築物或工廠的空調、照明與設備運行，降低不必要的能耗。AI也可強化智慧電網營運，協助廠商平衡再生能源供應波動，確保電網穩定

針對溫室氣體盤查方面，傳統碳盤查往往需人工計算、整合多種來源的數據，而AI可自動處理廠商生產、供應鏈、物流與用電等資料，快速計算碳排放量，並確保符合ISO 14064與溫室氣體盤查議定書（GHG Protocol）標準。

目前全球廠商皆在尋找更高效、低成本的淨零碳排解決方案，以AI技術為基礎的數位減碳是一項可行做法。數位減碳結合AI、數據分析、物聯網與雲端運算等技術，以提升能源效率、促進產業低碳轉型，應用範圍涵蓋智慧電網、智慧建築、工業生產最佳化，並能作為新能源技術研發與碳捕捉技術的基礎。

許多國際廠商都積極運用AI推動減碳轉型。如IBM透過AI分析ESG數據，協助廠商精準掌握碳排放來源，並且提供最佳減碳策略，該技術可提升企業ESG報告的準確性，增加排放追蹤與能源管理效率。Oracle則是整合AI至能源、水資源管理，協助廠商優化資源使用，確保供應鏈的永續性。

台灣方面，中鋼軋鋼三廠推出iBurner智慧燃燒監控系統，利用AI取代傳統的人工調控，精準監測退火爐燃燒狀況，顯著提升燃燒效率並減少能源消耗。日月光半導體廠則自主研發AI冰水主機控制系統，能考量外界氣溫、水溫、流量等因素，智慧化調配冰水主機群，確保製程冷卻效率的同時降低能耗與碳排放。以上案例皆顯示，未來AI在數位減碳領域的發展，將成為廠商落實ESG目標、達成淨零排放的重要推手。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250611000187-260210?chdtv

台商回流、新創產業及SOHO族、遠距工作族群近年激增…

台商回流、新創產業及SOHO族、遠距工作族群近年激增，推升共享辦公室的需求，潮流快速席捲房市。圖／本報資料照片

台商回流、新創產業及SOHO族、遠距工作族群近年激增，推升共享辦公室的需求，潮流快速席捲房市，潤泰集團瞄準此一商機，引進日本「SHARE LOUNGE」共享辦公品牌來台，後續不排除插旗信義計畫區的「南山A21綠環塔」搶市。

看好共享辦公空間的市場需求，潤泰集團與台灣蔦屋書店合作，推出全新型態的共享辦公室SHARE LOUNGE，訴求同時具備「SHARE OFFICE」的便利性及「LOUNGE」的舒適性。

潤泰新協理陳柏宇表示，SHARE LOUNGE共享辦公室已進駐松山車站、南港車站大樓的台灣蔦屋書店，以coffee shop及共享辦公室結合的新型態商業空間，設計有可專注辦公的個人座位區，也有輕鬆閱讀的沙發區，採計時收費，每小時180元，上午特定時段還有半價早鳥優惠，除必備的插座、手機充電座、WIFI等之外，還有無限量不同種類的咖啡、紅茶、果汁等飲料，及堅果、巧克力等零食供應，標榜可以一面工作一面充電，也透過與南港、松山車站及內湖捷運站交通的連結，創造軌道經濟、互利共榮。

陳柏宇透露，最近蔦屋台中老佛爺店公設空間也開出「SHARE LOUNGE」最新據點，接下來將再朝向台北市核心辦公區擴大布局，瞄準信義計畫區核心辦公商圈，不排除在世貿三館原址改建的頂辦大樓「南山A21綠環塔」完工後，將SHARE LOUNGE開進A21。

陳柏宇指出，潤泰集團早在疫情前即前往日本東京澀谷，參訪第一家開幕營運的SHARE LOUNGE。隨著疫情促使企業重新審視辦公空間的使用效率，實體辦公室需求雖不至於消失，但在混合工作模式的興起下，彈性靈活工作空間將成趨勢，迄今SHARE LOUNGE在日本已發展達50個據點；在台灣，潤泰集團計畫把SHARE LOUNGE向需求更殷切的核心辦公商圈靠攏。

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20250610700169-439901

民眾出售原有自用住宅並購置新宅時，若符合規定可申請「重購自用住宅退稅」減輕稅負。國稅局提醒，重購退稅分為舊制所得稅、房地合一稅、土增稅共三種，適用稅目、主管機關、要件各不相同，應留意相關規定，以免錯失退稅機會。

有一則納保案例，就是因為不熟悉重購退稅差別，差點影響自身退稅權益。

高雄市一名陳姓納稅人出售市區一間屋齡逾20年、約40坪的集合式住宅，成交金額450萬元，再以750萬元購入高雄郊區一棟屋齡11年、總建坪逾60坪的透天厝，自認符合「小屋換大屋」，因此申請重購退稅，卻遭國稅局通知不符資格，甚至須補繳6,000多元綜所稅，令她錯愕不已。

經納保官了解後，兩間房屋表面上雖為「小換大」，但因為舊制房屋課稅案件，應以「房屋現值」為基準來比較，新購透天厝現值僅103萬元，低於原舊大樓的249萬元，反而是「大屋換小屋」，不符合退稅規定。

但納保官指出，雖在「房屋」方面無法退稅，「土地」卻有機會符合土增稅重購退稅規定，經聯繫高雄市稅捐稽徵處確認，果真能退稅2萬餘元。

納保官指出，這起案例凸顯一個重要觀念，常聽到的重購退稅其實有分成三種，舊制所得稅、房地合一稅、土增稅。

財政部表示，三種重購退稅機制，皆應符合自住規定，不能將房屋出租或拿來做生意；先買後賣、先賣後買都可以，但買房、賣房間隔都必須在兩年內。

而在適用細節上各有不同。以民眾最重視的退稅額度來看，土增稅方面，買入的新土地現值，必須超過賣出的舊土地減掉土增稅，才有機會退稅。

舉例而言，甲君賣出土地現值100萬元，土增稅30萬元，買入土地現值若超過100萬元，所繳的30萬元土增稅可全數退還；假如買入土地現值是80萬元，則可退還10萬元；若買入現值小於70萬元，將無餘額可退稅。

至於舊制綜合所得稅，則規定新買房屋價額應超過原出售房屋，也就是「小屋換大屋」才能全額退稅，大屋換小屋則無法退稅。新制房地合一稅，若為小屋換大屋，一樣是全額退稅；若是大屋換小屋，則仍可按比率退稅。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/6710/8795451?from=edn_subcatelist_cate

買房與賣屋交易風險增高 避開踩雷項目減少差錯

北台灣2025年520檔期新成屋、預售屋預估推案量為1926.3億元，較去年實際推案量減少約718.8億元，年減幅27.2%。(圖:住展提供)

央行從去年祭出第七波選擇性信用管制措施後，全台房市迅速降溫，銀行針對不動產放貸資金緊縮持續，讓不少購屋者貸款撥款期程拖延，而自2020年以來建商大舉推案，以工期3~5年計算，集中於近期交屋，致使今年第一季使照量暴增，達3萬1616宅，Q1全台住宅類建照量也高達3萬5221宅，建照爆量又強碰近年最大交屋潮，銀行限貸造成買氣觀望，造成購屋與交屋的風險都大增。專家建議，買賣雙方要避開踩雷風險，包括貸款核定、交易時間差、供需量體、現金流與交易安全等項目都需注意，以降低買房與賣屋出差錯的機會。

  房屋供給量體居高不下 買氣觀望拉長成交期

今年第一季使照量暴增，達3萬1616宅，Q1全台住宅類建照量也高達3萬5221宅，建照爆量又強碰近年最大交屋潮，銀行限貸造成買氣觀望，造成購屋與交屋的風險都大增。

據內政部統計，2025年第一季全台住宅類使用執照核發數量達3萬1616宅，較去年同期微幅成長0.9%，顯示住宅完工量持穩；區域方面，台北市第一季住宅類使照核發數量達2078宅，年漲幅達14.8%；而新北市則在六都中表現最為亮眼，核發量達6833宅，年增高達67.1%；桃園市也有13.5%的成長，第一季使照量來到6144宅；台中市則小幅成長7.8%，使照核發數量為5222宅；相較之下，南部表現較為疲弱，高雄市年減25.5%，使照僅核發3257宅，台南市亦下滑7.6%，為2200宅。

住展雜誌統計，北台灣2025年520檔期新成屋、預售屋預估推案量為1926.3億元，較去年實際推案量減少約718.8億元，年減幅27.2%。住展雜誌發言人陳炳辰指出，回顧近年該檔期，2020年的史上大降息，與2019、2024年的台股大幅走熱，讓建商推案可達兩千億元大關，但像2021到2023年，以及去年9月皆見政策干擾，包括2024年9月的寬限期限制措施，再加上銀行房貸放款緊縮，都波動此檔期供給量，建商保守以對。

陳炳辰分析，今年建商避風頭的延推心態明顯，不乏從329檔期延至520檔期，又或是再以拖待變，令蛇年推案量難有期待，雖然關稅大戰暫歇，股市回檔，但不確定因素仍存，台幣升值波及總經也是隱憂，若9月央行利率有調整的可能，卻恐出於經濟變動危機使然，多空變數不明，加上屆時已近年底，對今年房市無濟於事，2025全年衰況將成定局。

新案市場適逢市場趨冷氛圍，零自備款、低首付等模式的建案興起，專家多建議挑選具財力基礎的大型建商，以免遇到小型建商不堪貸款壓力而爛尾。

根據最新實價資料顯示，全國去年3月預售實價揭露1.38萬件，今年3月剩下約4300件，年減69%，預售市場3月份持續表現低迷，等於農曆年後預售市場也沒見到人氣回籠，出現近4年來首見連續3個月預售單月揭露不到五千件的市況，今年329檔期預售房市表現平淡。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從銀行限縮房貸政策上路後，預售市場就出現量縮，心態從不買會更貴轉變為停看聽，買方精挑細選適合自己的個案並謹慎購屋，現在預售市場已經呈現個案表現，具備有捷運站、總價控制得宜、大基地與有CP值的個案，是現在市場上還能順銷的關鍵，但整體來說，普遍案子銷售速度已從去年第三季前的熱銷市況校正回歸。

曾敬德提醒，新青安政策的確幫助不少年輕人購屋，不過隨央行第七波管制上路，加上銀行放款水位居高不下，部分公股銀行對於新青安案件承做態度也轉趨保守，有些銀行受理狀況已明顯不如政策上路當時積極，而新青安政策實施日期至2026年7月31日止，屆時視房屋市場情形及民眾之實際需求，再行檢討。

根據財政部每月公告新青安受理等資料，新青安今年前三月受理戶數1.24萬戶，比起去年同期減少29%，2月份只剩下4家公股銀行受理超過5百件，甚至有銀行跌破百件，3月則略有回溫，共有2家受理案件超過千件，可能受到部份交屋申請帶動，不過銀行間的落差甚大，可能礙於個別銀行放款水位等狀況，的確部分銀行對於承做新青安看起來偏向保守。

曾敬德建議，若從3月公布資料來看，土銀與台銀的承做量做大，若符合新青安資格且收入穩定的族群，建議仍優先選擇新青安房貸方案，即使未來利率不再補貼，仍會低於目前一般首購2.5%的房貸利率，且若是遇到甚麼經濟變動，政府進行補貼時也多會針對政策性房貸優先補貼。

  三大因素加持 全台爆發開工潮

屋主若因資金需求，考慮出售手上資產尋求資金調度，在急售情境下，需格外留意變現時間差。

住商機構統計內政部數據，第一季全台不含農舍之住宅量開工量達3萬3,232宅，此規模堪比2022、2023年的房市旺季。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，依據央行規定，業者購地後需於18個月內開工，以此推算此波開工潮起始於2023年下半年之後的推案，當時適逢新青安政策，吸引大批業者進場，而歷經2024年打房，房市急凍，業者雖想繼續延後開工，但受限於限期壓力，無奈之下只得開工，因此造就這一波開工潮。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，央行於2021年第四波信用管制中規定，建商購地貸款最高最高成數為5成，且限期18個月內開工，建商延期亦有限制，加上今年初尤其是美國尚未發起關稅戰前的3月期間，房市逐漸有打底回溫趨勢，同時近年來低首付、工程期零自備款逐漸成為預售案潮流，此類建商初期預售所獲得金流減少，為不影響後續銷售不得再延，因此讓建商選擇在年初果斷開工。

徐佳馨提醒，新案市場適逢市場趨冷氛圍，零自備款、低首付等模式的建案興起，建議挑選具財力基礎的大型建商，以免遇到小型建商不堪貸款壓力而爛尾，因此對消費者而言，眼下除房價之外，建商品牌實力的強弱與交易安全，才是購屋時最要緊的事情。

現階段房市交易仍處觀望期，部分屋主因資金需求，考慮出售手上資產尋求資金調度，在急售情境下，需格外留意變現時間差。信義代書葉惠玲也提醒，有變現打算的民眾應先掌握出售所需時間，一般情況下，若買方無貸款，交易流程約可在一個月內完成；若涉及貸款，則常需拉長至1.5至2個月，「不是想賣就能立刻變現」，賣方須評估資金時程與房產處分節奏。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/24475