台北市補助老公寓增設電梯，補助款可分期領取。（台北市都發局提供）

隨著高齡化時代來臨，多數居住在無電梯公寓的長者，日常生活上下樓梯舉步維艱，為鼓勵台北市老公寓增設電梯，都更處表示，台北市電梯補助再升級，將提供分期領取補助款的新措施，減輕民眾財務壓力。

同時，為符合2050年淨零排放發展趨勢，也希望藉由補助方式鼓勵老公寓增設具備變頻（VVVF）控制、省電休眠或智慧化控制等節能系統之電梯，確保新增設電梯兼顧能源效率與永續環保。補助作業規範已於今年10月31日修正公布，並將於11月10日生效，歡迎符合申請條件之公寓社區踴躍申請。

台北市都發局表示，2023年4月市長蔣萬安推出都更第5箭「電梯加碼辦」政策，將補助金額提高至300萬元，推出2年半以來累積申請案已達78件，深獲好評。

但完成增設電梯前，民眾需要先自籌全額費用支付廠商，待完工取得電梯使用許可後，才可以向都更處一次請領全部補助款，財務壓力不小，北市府此次將提供分期領取補助款的新措施，減輕民眾財務壓力；

都更處表示，截至10月底，今年度已受理50件申請案，廣受民眾肯定。本次修法後增訂「分期請領補助款」措施，申請案獲核准補助後3個月內，民眾可以先提供已支付廠商費用的單據及發票向都更處請領上限50%之補助款，完工取得電梯使用許可後，再請領剩餘之補助款，或一次請領全部之補助款，兩種方式供民眾選擇。

依法規從新從優原則，預期可協助已獲核准案件約25件得先向都更處申請撥款，有效降低民眾財務負擔，期望將有更多社區受惠此一舉措，讓更多長者及行動不便者享有便利安全的垂直通行環境。

另一方面，現行市售電梯多已將變頻（VVVF）控制、省電休眠或智慧化控制等節能系統納入標準配備，本次修法目的也是為使補助規定更貼近市場實際情形。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/26019

捷運汐東線預計2032年完工。圖／新北市政府捷運工程局提供

新北捷運汐東線預計2032年完工，但銜接的民生汐止線還在送審階段，時間差約4到5年，議員憂心，汐東線通車後，把汐止民眾載到東湖，卻無捷運可搭，人潮恐會塞爆東湖。捷運局表示，目前規畫用空橋連接文湖線協助輸運。

議員游淑慧指出，民生汐止線目前進度慢，但汐東線一直前進，如果先通車到東湖，把汐止人載來，但東湖當地人口稠密，捷運文湖線東湖站已經超過負荷，公車道路、交通也很複雜，很擔心會不會像淡北快速道路，出了新北，但塞在台北。

對於民生汐止線的進度，北市捷運局長鄭德發指出，基隆、新北、台北的聯合複審報告已經送中央，等著排審，北市的部分就是基本設計，包括土建、各個車站的位置、路徑、施工基本設計，機電系統今年初也開始啟動基本設計。

鄭德發直言，未來汐東線通車，很難馬上跟民生汐止線連起來，因為是汐東線先審先動工，又是高架段，工程會比地下段快三分之一的時間，台北市在地下段，進度會差了至少4到5年。

不過鄭德發表示，汐東線的東湖站，位在台北捷運文湖線的東湖站（SB10站），未來將透過兩座跨越國道1號的連通空橋，即可轉乘文湖線，空橋長度雖然有2、300公尺，但會用電動步道輸送人潮，會與汐東線東湖站同時完工，把人潮送至市區。另外，東環段的北段也會比較早完工，透過東環段接北環段，也可以和捷運紅線交接。

資料來源:https://udn.com/news/story/7323/9126902?utm_source=yahoonews&utm_medium=yahoo

危老條例2.0修法4方向

申請案住宅樓地板面積達2/3以上 才能獲容積獎勵

〔記者徐義平／台北報導〕「紙片屋」、「鳥籠建案」恐將說掰掰！「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（危老條例）不到兩年就要落日，內政部正加速擬定修法方向，預期將限制最小基地開發規模，門檻擬設在五〇〇平方公尺（約一五一．二五坪），若低於門檻則不給予容積獎勵，僅能獲得稅捐減免。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，危老重建祭出各種低門檻誘因，整體來看刺激申請數量，但也衍生新的住宅問題，像是台北市出現預售案基地僅六十五坪、公設比逾五十％、室內面積僅五坪等。

8年來 申請近5000件、核准逾4600件

危老條例上路已超過八年，當初立法時設立十年落日條款；截至今年九月，全國累積申請件數近五千件、核准件數超過四六〇〇件。馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，該條例上路以來衝出一波大量重建案，尤其二〇二〇年核准件數突破八〇〇件，達到單一年度高峰；但隨著獎勵即將落日，加上小基地危老案多，衍生出營造成本高、施工不易，又遇到房市景氣趨冷、貸款不易，整合難度增加，危老核准件數已逐年下滑。

今年上半年，內政部在北中南舉辦三場「危老條例二．〇精進作為座談會」，發現現行條例有多項須透過修法改進，包括「紙片屋」、「竹籤屋」、「鳥籠建案」等現象，將對都市景觀產生負面影響，加上小基地施工不易，不時傳出鄰損事件，因此二．〇擬規範最小基地面積門檻。

內政部透露，現行「都更條例」中，台北市規範都更案最小基地面積為一千平方公尺（約三〇二．五坪），未來「危老條例」修法很大機率也會設定最小基地門檻，但不會高於都更條例門檻，有可能設在五〇〇平方公尺，也就是達到最小基地門檻才能獲得容積獎勵。

此外，該條例上路後出現許多單一所有權的旅館、百貨商場、銀行等商業建築透過危老獲得重建容積獎勵，與鼓勵老舊與危險住宅改建的原意有出入；因此二．〇將設立總樓地板面積三分之二以上為住宅用途的申請案，才能獲得容積獎勵。

何世昌認為，危老基地容積獎勵若能把門檻定在一〇〇坪以上，可有效減少鳥籠建案、建築基地零碎化等問題，甚至有機會減少都更排擠效應。

資料來源:https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1731485

時機點、區段、產品與議價模式成重點

新青安貸款水龍頭打開，房市看屋有微幅增多現象，房產專家紛建議，買方要選購超值房，掌握進場時機點、地段與物件挑選到議價模式，更利於提高成交機會。

央行進行房貸政策管控一年的時間，全台房市出現量縮，房價也出現疲軟跡象，近期也因新青安貸款水龍頭打開，房市看屋有微幅增多現象，但買方觀望與期待房價進一步修正心態頗濃，部分勇於出價的買家，新成屋大刀一砍即從7折起跳，無利可圖讓建商難以接受。房產專家紛建議，買方要選購超值房，掌握進場時機點、地段與物件挑選到議價模式，更利於提高成交機會，胡亂砍價並無助達成選購理想宅目標。

  六都房價較顯疲軟 量縮卻仍無大幅讓價

選購超值房，注意區段、交通條件與鄰近科學園區，有利提高日後房價保值與增值機會。

根據信義房價資料顯示，六都房價雙北呈現盤整，但雙北以外區域房價已經低於去年同期，顯示過去房市飆漲區域出現價格緩慢修正的現象。Q3台北市房價指數相較上季與去年同期持平，新北市季增年持平，桃園市則是季減1.23%，年減3.72%，新竹季增2.47%，但年減2.34%，台中市季減2.14%、年減5.44%，台南市季減2.06%且年減2.62%，高雄市季減1.8%且年減5.71%，其中桃園、台中、台南與高雄都是季減且年減的區域。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，一手市場交易量縮，建物買賣移轉棟數也大幅減少，自然房價也就沒有表現空間，整體反映在政策上路後市場恢復理性，不過區域性有明顯差距，雙北市呈現盤整，至於雙北以外則因為房價基期低與科技業投資帶動，房價出現飆漲後的整理。房市進入自用當道的健康市場，漲多且供給量大的區域，相對壓力也會比較大一些，但台股帶來的財富增值效應，對於房市仍有支撐力道，不至於出現短期大幅修正，接下來就看年底的銀行自主管理是否略為放寬，另外也可觀察一手市場新案是否有出現價格修正。

房產達人帥過頭也分析指出，去年919央行祭出第七波選擇性信用管制措施後，年底11、12月整體房市已開始量縮，但房價持穩，今年上半年房市持續量縮，房價開始微幅鬆動，第三季則出現下修約2.8%現象，預估第四季仍維持小跌修正幅度。尤其台北市與新北市建案價格只有平盤或小漲，沒有建案下跌，而全台代銷業績不佳，若以去年4-6月為最高點100的話，今年代銷量僅約22%。但是想要買到超值房，議價也須設定合理目標值，若看中物件假設售價1000萬元也與區域同質物件實價登錄行情相當，合理試探出價900萬元，買賣雙方若能再撮合中間值，950萬元成交機會也較大。

  買房勇於議價正確 胡亂砍價反而降低成交機會

出價水準可參考實價登錄行情，並注意會有樓層別或前後棟的不同價差。

由於近期仍有不少潛在買家期待房價能夠進一步向下修正，部分房市專家也表達今年底「一點機會都沒有」，也有業者悲觀認為明年蛋白區可能出現10~15%修正，但最近新成屋市場也開始有回籠看屋買家開始勇於議價，但一出價即為表價7折，甚至將3房約1700萬元的售價，大刀一砍即出價1200萬元，等於是3房出2房價格，讓現場銷售人員為之傻眼，只能陪著苦笑將買家送出接待中心大門，並列為無誠意客戶，但針對出價水準至少達1400萬、1500萬元的買家，則列為值得努力的客戶，並持續溝通爭取買方加價，以促成新成屋能順利成交。

高雄市不動產仲介公會監事會召集人鄭啓峯建議買家，要選購超值房，出價與議價模式相當重要，出價水準首先可參考實價登錄行情，了解同區域與同棟社區房價行情，並且注意價差，會有樓層別或前後棟的不同價差，尤其建設公司的價差會採高低樓層差別訂價，可以挑較優的樓層，並留意廣告戶的價格，再往上適當加價，注意目前停車位一般都不給殺價，但仍可爭取以較低樓層，買到較好的車位。 鄭啓峯也說，買家若能爭取到購屋贈品或交屋禮後，也可嘗試著讓銷售業者再提供一些折價優惠，目前市場上沒有一定的殺價成數標準，一切以準客戶的行為殺價（如帶現金表示誠意），同時善用自己的行業，如公務單位或五百大企業，也較有稍多一點議價空間機會。

聯盛廣告總經理李佼世澤說，最近高雄土方之亂，已醞釀土方與營建廢棄物清運費用將倍數調漲，建築業界已估算日後開挖基地，每坪營建成本恐將調漲至少1萬元以上，因此近期打算選購預售屋的消費者，可多注意基地是否在去年以前即已動工開挖地下室，因建商相對較低的營建成本，較有機會提供更優惠的購屋禮或早鳥優惠價，這也是選購超值房的可行方向。

選購超值房可注意業者提供購屋贈精裝修方案，可省下與設計師溝通和裝潢的時間，更省下一大筆裝修預算。

為讓消費者買到超值房，高雄也陸續有預售推案業者提供購屋贈全戶裝潢與多項家電或冷氣優惠，有業者為吸引自住買家回籠，一開案就要推出日系高質感的All in One精裝修促銷專案，訴求交屋到入住無須等待，售價即包含主要裝潢與家電，讓裝潢不再成為額外負擔。

興富發代銷事業單位特助苗青德認為，無論是自用或出租，值此房市低谷時期，為減輕購屋者負擔，因此提出購屋贈精裝修方案，不僅為購屋者省下了好幾個月與設計師溝通和 裝潢的時間，更省下一大筆裝修預算，並為施工品質嚴格把關，這也利於消費者買到超值房。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/26040

全台、六都已完工以及預計2029年以前完工社宅數量

預估2029年全台社宅完工數量近10萬戶，形同社宅供給水龍頭將大開。（資料照）

根據內政部不動產資訊平台彙整，2029年前全台預計將完工的社宅數量粗估達6萬戶，若加計目前已完工的3.6萬戶，預估2029年全台社宅完工數量近10萬戶，形同社宅供給水龍頭將大開。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，除社宅總量統計外，建議針對各區域不同購屋、租屋負擔程度進行分析，並對居住負擔叫沉重的區域，在社宅供給端給與更多支持，努力興建更多社宅，如此一來，可能會比總量統計更為有效。

根據內政部統計，自2017年起，已連續8年全國新生兒數量低於20萬人，而年度粗出生率更自2004年起就低於千分之10，去年全年新生兒數量更僅13.48萬餘人、粗出生率千分之5.76，雙雙創下統計以來最低紀錄。

提振出生率 除「穩居」還要「薪歡」

房產業者指出，台灣出生率長年處於低點，包括薪資結構、居住政策，甚至人生觀念轉變等都是影響原因之一，不婚的情況越來越普及，即便結婚了，要不要生小孩仍考慮再三，尤其新婚家庭常常陷入「生小孩」、「買房」只能二擇一的困難抉擇；因此，政策除提供「穩居」外，也應針對薪資結構有所提升，如何從「薪酸」邁向「薪歡」，需要更多政策推動。

至於穩居政策之一，就是將社宅的2成設定為「婚育宅」，優先提供給新婚家庭與育兒家庭。根據國家住宅與都市更新中心透露，2026至2028年中央社宅預計釋出4.1萬戶招租，屆時中央可掌握社宅招租量體將超過4.5萬戶，直接躍升全台最大房東，若以2成試算，預估有9千戶將優先提供給婚育宅，加計之前釋出的婚育宅，合計將有1.1萬戶。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，住都中心成為全國最大房東，從另一層意義來看，不只是在社宅數量規模，而且是一個又一個的獨立社區，面對的包括社宅營運、設施管理、設備維護，以及對接住戶社會福利需求等重大任務。

尤其如何有效對應婚育宅的托親、安親、學區等配套服務，強化建置社會安全網，更是一大挑戰，也是過去國家政策，乃至都市計劃未周全考慮的三不管地帶。另一方面，如何引進零售消費、服務機構、社會企業等元素充實社宅功能的完整性，也值得企業重新思考投資布局。

馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，「增加供給」是社宅政策前進的第一步，第二步是「完善管理」；當社宅量體逐日擴張，管理爭議與糾紛處理將接踵而至，所需的管理人力必然激增，政府恐需提前規劃以因應日後需求。

資料來源:https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1731465

南港、高雄2建案估2026年完工

台北市西區門戶計畫再添一大亮點！台新新光金控（2887）子公司新光人壽興建的A級商辦「新光華山金融中心」，於日前舉行落成啟用典禮，由新光人壽董事長魏寶生、副董事長洪士琪、總經理黃敏義共同出席剪綵，並邀請李祖原聯合建築師事務所建築師黃文旭、豐譽聯合工程公司創辦人賴悅顏、萬國法律事務所律師黃帥升、林同棪工程顧問公司資深副總經理黃弼僉等貴賓蒞臨。

「新光華山金融中心」可望成為大型企業總部落腳台北西區國門的首選，不但為新光人壽挹注穩定租金收益，更可望為進駐的企業創造長期永續的品牌價值。

新光人壽董事長魏寶生致詞時表示，新光人壽長期深耕不動產領域，不僅追求穩健的投資報酬，更重視對城市環境的永續貢獻。

「新光華山金融中心」作為新壽在不動產開發的又一項重要里程碑，正是以這樣的理念出發，打造兼具節能、舒適與高效的現代辦公環境，期望成為區域內標竿性的商辦大樓，讓優秀企業與新創團隊共同在此開創嶄新篇章，也期盼透過這座建築，讓更多人感受到新光人壽「穩健、創新、永續」的品牌精神。

「新光華山金融中心」坐落於台北市中正區杭州北路26號，為新光人壽於2018年向國產署標下商用地上權後所開發的商辦大樓，地段優越且交通便捷，步行5分鐘內可抵達華山文創園區與捷運善導寺站，並串聯忠孝西路與捷運藍線，直通台北車站與雙子星計畫核心圈。

周邊生活機能完善，涵蓋高端餐飲、藝文空間與綠意街廓，兼具國際視野與人文氣息；全案規劃地下5層、地上21層，提供100至3,000坪不等的彈性租賃面積選擇，建築設計著重單層大面積開放格局，空間配置靈活，利於多元業態規劃；高樓層辦公區還享有寬闊視野，可俯瞰都會綠意與藝文景致，提供兼具機能與品味的現代化工作環境。

新光華山金融中心採用單元式帷幕牆，不但大幅提升施工品質與安全，創造出獨特的斜線外觀，大樓設計也有層層向上、步步高升的意象，象徵企業追求永續創新的精神； 在建築規劃上，新光人壽導入ESG永續經營理念，積極響應政府綠電政策，打造節能環保新典範，全案預計取得銀級綠建築標章，全面降低營運碳排量，協助企業實踐永續承諾，塑造優質的企業品牌形象，可望滿足新創產業、中大型企業與跨國總部多元進駐需求。目前已陸續有營造工程、跨國設計、資訊科技等公司入駐，並有律師事務所及知名服飾品牌選擇在此開業，新壽歡迎各大企業預約參觀，搶先布局未來總部門戶。

新光人壽始終支持政府活化國有不動產及打造科技產業廊帶的政策，不動產投資及開發經驗豐富，並能提供優質的租賃及管理服務，於全台擁有195件不動產標的，全年度租金收益預估上看51億元。

目前，新壽仍有南港轉運站大樓與高雄前金大樓正在興建中，前金大樓亦於日前完成上樑，皆預期將可於2026年竣工；新光南東大樓都更案也預計於2028年改建完工，相關資產增值行情可期，未來都將為新光人壽帶來長期穩定的租金收益。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9121704?from=edn_related_storybottom

AI 不是來取代房仲，而是建立「信任」。過去房仲靠話術與人脈贏得客戶，資訊不透明讓專業形象與推銷手法常被混為一談。

當AI進場後，遊戲規則徹底改變。演算法能在幾秒內比對區域成交價、通勤距離、租售報酬率、社區保值性與未來建設潛力，這些曾經要花數週才能整理的資料，如今即時呈現。對房仲而言，AI不再只是輔助，而是專業的延伸；對年輕購屋族來說，它更像是一場資訊平權的革命。

第一次，買房不再依賴人脈或口碑，而是靠數據說話。能讀懂AI報告的買家，不再被推銷牽著走，而是真正理解房市結構的人。

房仲只是「會講話」？AI 正在改寫專業定義

在AI導入前，房仲的競爭力在於「誰能講得動人」。但在演算法的時代，專業被重新定義為「誰能解讀資料」。AI能快速呈現區域行情圖表、社區成交分布、通勤距離與人口結構，但真正的價值不在於資料本身，而在於誰能看懂背後的意義。

真正優秀的房仲，不再靠情緒引導，而是能用客觀數據幫助理性決策，同時指出模型忽略的現實細節：巷弄寬度是否安全、學區環境是否穩定、夜間噪音是否影響居住品質。這些AI無法演算的「生活微觀」，才是人類專業存在的價值。當房市從感性轉向理性，真正的信任不再來自口才，而是來自透明。

AI 只是工具？其實它是房市的新裁判

許多買家以為AI只是輔助軟體，用來估價或比價，但事實上，它早已成為房市透明化的裁判。AI能整合實價登錄、租售回報、區域人口結構、交通網發展、甚至社區綠化程度，將所有資料轉化為可量化的「房屋價值分數」。這不僅讓買家第一次有機會與投資客站在同一起跑線，也讓「被話術牽著走」的風險大幅下降。

對年輕族群而言，AI的價值在於讓資訊對稱、決策有據。當能靠自己查出區域價格走勢與漲跌節奏，就能判斷什麼是「被炒高」、什麼是「被低估」。然而，AI並非萬能。若輸入的資料有延遲或偏差，演算法的結論仍可能誤導。懂得「用AI而不被AI用」，才是理性買家的新能力。

AI 能替你決定一切？生活品質仍需自己定義

AI可以幫你算出最划算的價格，卻無法告訴你哪裡最適合生活。它能分析社區保值率、交通時間與便利度，卻無法感受巷口早餐店的溫度，也無法理解黃昏市場的人情味。演算法的世界是冷的，但生活是暖的。

聰明的買家會讓AI負責「理性」，讓自己掌握「感性」。先讓AI縮小選擇範圍，過濾掉明顯不合理的物件，再用自己的眼睛與心，去體驗社區氛圍、鄰里互動與日常動線。你才是真正的決策者，買房的終點從來不是找到最便宜的物件，而是找到能長久安居、與人生階段相契合的空間。

AI 不是房仲的終點，而是信任的新起點

當資訊透明化，市場回歸理性，房仲與買家之間的信任將被重新建立。AI讓每個人都能看懂價格、理解趨勢、分析風險，這是科技帶來的公平。而真正的專業，將不再是誰掌握最多資訊，而是誰能「讓資訊變得有意義」。對年輕人而言，AI房仲時代不只是科技進步，而是一場購屋思維的覺醒。不必害怕AI搶走工作，也不必懷疑它的客觀性，重點能否學會與它對話，從數據中看見生活，從理性中選出溫度。未來的房市不再屬於最會說話的人，而是屬於最懂得結合「AI智慧」與「人性洞察」的人。

AI讓房市更透明，卻也更殘酷。它淘汰了靠話術生存的業務，也挑戰了每位買家的判斷力。對年輕族群而言，這同時是一種解放與考驗：用科技看懂價值，也要用生活理解「家」。AI可以幫你找到划算的房子，但幸福感仍需自己定義。學會閱讀演算法、理解風險、並將冷冰冰的數據轉化為生活決策的依據，那一刻，你不只是消費者，而是真正具有智慧的買家。AI房仲時代不是未來，而是正在發生的現在，誰能看懂它，誰就能看懂房市的下一頁。

（首圖來源：AI 生成）

資料來源:https://finance.technews.tw/2025/11/06/ai-real-estate-agent/

捷運士林站TOD開發案將於年底完工，圖為TOD大樓現況。（北捷提供）

商辦坪租僅2千至2500元 挨批缺乏效益 北捷︰有競爭優勢 將重算租金

台北捷運公司推動捷運士林站、劍潭站與劍南路站TOD（大眾運輸導向型發展）開發案，今年底起將陸續完工，但未與周邊大樓和觀光景點串聯，引發議員質疑缺乏TOD效益，並指商辦大樓每坪租金僅二千至二千五百元太低，要求重新試算；北捷總經理黃清信說，土地取得整合不易，三件TOD案在市場上仍有競爭優勢，租金將視市場行情重新計算。

士林站TOD案 今年底完工

北捷昨在台北市議會交通委員會專案報告捷運士林站、劍潭站與劍南路站TOD案進度。首例士林站鄰近士林官邸、故宮博物院等觀光景點，規劃地上廿層、地下四層，總樓地板面積一萬二五五坪，設有旅館、中型商場和捷運轉乘設施，可從天橋通往捷運士林站；工程進度九成五，年底將完工，明年完成招商及商場營運，總經費廿四億餘元，預估年產值一．八億元。劍潭站規劃地上十六層、地下三層，二〇二八年竣工。劍南路站規劃地上廿二層、地下二層，二〇二九年竣工。

僅劍南路站規劃連通美麗華

交委會第一召集人游淑慧及議員張志豪、簡舒培等人質疑，北捷宣稱市府有編預算在劍南路站設空橋連通至美麗華，倘若經費刪減，等於三件TOD案都未與周邊大樓和觀光景點串聯，只跟捷運站連通，未具整體開發效益，有什麼好TOD的？而劍潭站及劍南路站均有辦公室、商場、教保中心，地段性質特色不同，怎會使用同樣的規劃方案，沒有區隔如何吸引人流進駐？

議員陳炳甫、徐弘庭也提到，商辦坐落在捷運站上方具有交通方便的優勢，每坪租金卻僅二千至二千五百元，不符市場行情，要求重算。

黃清信說明，土地取得整合不易，強調三件TOD案在市場上仍有競爭優勢，包括交通便利、公營的公司正派且穩定經營，商辦空間符合強調ESG（環境保護、社會責任和公司治理）、節能的國際趨勢，租金將視市場行情重新計算。

資料來源:https://news.ltn.com.tw/news/life/paper/1731090

專家胡偉良全方位評析「2026年房市3大走向」

從數據與趨勢出發，帶您看清台灣房地產的真實面貌。

胡偉良全方位評析2026年房市3大主旋律／僅為情境圖，取自unsplash

說結論，2026年台灣房市將進入一個「總量盤整、結構分化」的新階段。整體市場將在政策壓抑與經濟轉型的雙重影響下，呈現「量縮價微修、區域與產品表現極度分歧」的格局。投機時代宣告終結，市場將更真實地反映人口結構、產業分布與居住需求的根本變化。

一、央行政策（利率與選擇性信用管制）

1.  方向：維持「穩利率＋嚴管貸款結構」主軸不變。

2.  具體作為：

· 利率政策：跟隨主要國家央行步調，利率將維持現況，不會快速降息。這意味著購屋者的資金成本壓力持續，抑制投資性需求。

· 信用管制：2025年起的選擇性信用管制將延續至2026年。政策核心為「壓投機、保自住」：

· 針對多屋族與高價住宅：嚴格的貸款成數限制（如豪宅線）不會鬆綁，持續抑制高總價市場的流動性。

· 針對首購族：維持一定程度的支持，但條件不會放太寬。

· 對房市影響：政策形成「天花板效應」，限制市場過熱的可能。

二、房地產供給量（建照、使照與交屋潮）

1.  方向：供給量處於高檔，對市場形成壓力。

2.  具體情況：

· 預售屋市場：面臨前期推案陸續完工的交屋潮，建商資金壓力增大。在買氣觀望下，為求順利去化，部分建商可能採取「讓利換成交」策略，但整體仍是「價穩量縮」。

· 新成屋市場：使照量維持高檔，待售庫存增加，特別是供給過剩的蛋白區、蛋殼區，將成為價格戰的主要戰場。

· 中古屋市場：供給量同樣增加，但屋主心態各異。急需資金或有壓力的賣方，價格鬆動機會較大。

3.  對房市影響：在「高供給」與「弱需求」的背景下，賣方市場優勢不再，買方擁有更多的選擇與議價權，加速市場進入修正盤整期。

（延伸閱讀│台灣房市崩盤後還有出路嗎？專家胡偉良：從結構性失衡到改革契機）

三、民間遊資走向

1. 方向：資金仍豐，但流向改變。

2. 具體情況：

· 避險心態濃厚：全球經濟不確定性高，加上人口老化導致社會整體風險偏好下降，資金將更趨保守。

· 脫離房地產炒作：在政策打炒房與市場預期轉變下，大量遊資將從住宅市場的短期投機撤出。

· 轉向其他管道：資金可能轉向股市（特別是半導體、AI相關龍頭股）、債市、或收益穩定的REITs（不動產投資信託）。部分資金可能轉進「具抗通膨與收益性的商用不動產」或「核心區的保值型豪宅」，但非普羅大眾市場。

3.  對房市影響：缺乏短期炒作的熱錢，房市將回歸基本面，由真實的自住與長期置產需求支撐。

四、民眾的購屋慾望與購屋人群分化

1. 方向：慾望受壓抑，需求結構性轉變。

2.  具體情況：

市場預期保守：看跌房價比率遠高於看漲，民眾普遍存在「再等等」的觀望心態，期待價格進一步修正。

購屋能力兩極化：

· 高所得族群：不受貸款成數嚴重影響，仍是市場主力買盤，鎖定核心區優質物件。

· 一般受薪階級：在高房價與高利率雙重壓力下，購屋門檻過高，導致「租屋而居」成為常態，或更依賴繼承與贈與來取得房產。

需求偏好轉變：

· 「學區房」式微，「醫區房」崛起：因應高齡化社會，靠近醫療資源豐富區域的房產價值將凸顯。

· 蛋白區吸引力下降：除非價格「有感下修」，否則難以吸引買氣。

五、房市景氣與價格走勢

1. 整體格局：「量縮價盤整」。

2. 區域與產品分化加劇：

· 蛋黃區（生活、交通機能佳）：需求穩定，抗跌性強，房價「難有感下降」，呈現橫盤震盪。

· 蛋白區、蛋殼區（供給量大、機能不足）：價格有較大跌價壓力，必須透過「有感降價」才能刺激成交量。

3. 非核心區價值將顯著修正：非核心區的「老破小」與缺乏實用性的「度假型地產」，價值將面臨顯著修正。

4. 以量換價可能帶動短期交易量回暖：若建商或賣方「讓利幅度加大」，以量換價，可能帶動短期交易量回暖，形成區間內的波動。

六、經濟景氣與長期結構性轉變

1.  產業動能不均：台灣經濟成長由半導體及AI產業驅動，但傳統產業衰退，導致民眾「所得增長感」不一，削弱整體購房能力。

2. 人口結構的深遠影響：

· 高齡化與單人化：台北市已進入超高齡社會，「單人高齡家庭」暴增。這將驅動對小坪數、無障礙、銀髮友善住宅及社區服務的需求。

· 新一代銀髮族崛起：未來10-15年，85後、90後世代將步入老年。他們「為自己活」的核心價值觀、強大的消費能力與科技接受度，將催生高品質的「銀髮經濟」，並改變老年住宅與養老地產的市場面貌。他們不再必然將房產視為唯一資產，更願意為優質生活體驗付費。

胡偉良觀點：2026年房市3大主旋律

1. 盤整與分化：市場不再齊漲齊跌，而是進入個別表現時期。地點、產品機能是決定價值的關鍵。

2. 政策與利率的緊箍咒：只要政策不鬆綁、利率不驟降，市場就難以出現V型反轉，將以時間換取空間，進行溫和修正。

3. 典範轉移的開端：市場正從「投資屬性」過渡到「居住屬性」，並開始深刻反映「高齡化、少子化、單人化」的社會結構。未來的房市贏家，將是能洞察並滿足這些結構性需求變化的產品與服務。

後記：

市場總在樂觀與悲觀間擺盪，憑藉對市場第一手的掌握，我試圖打破業者必然「唱多」的刻板印象。我的文章不談華麗的銷售話術，只從數據與趨勢出發，帶您看清房地產的真實面貌——無論未來是晴是雨，我們都該做好準備。

資料來源:https://www.gvm.com.tw/article/125536

針對媒體報導驗屋市場亂象頻傳，內政部說，驗屋市場自創超出建築法規對安全品質及管理維護的檢驗項目，應回歸買賣雙方契約約定；針對超出法定公共設施點交範圍的項目，建研所正在研究，待有研究成果再供民眾參考。

針對媒體報導「驗屋市場亂象頻傳，消保官籲內政部訂標準與定型契約」，內政部今天透過新聞稿表示，建築法、建築技術規則及相關規定，已規範建築物的各項安全及品質要求；公寓大廈管理條例也有規範建築物在公共設施點交時的規定項目及標準。

內政部說，但目前驗屋許多細節內容都不是建築法令規範項目，實質上多為業界為符合契約要求自行創設，屬於買賣雙方契約約定或行業慣例範疇。

內政部說明，依據現行建築法及其相關技術規則，建築物在取得使用執照前，都應按圖施工，並依建築物施工勘驗規定檢查，確認完工項目符合建築法規與設計圖說，以確保建築物在結構安全、消防設備及公共衛生等方面符合標準。

內政部指出，另針對公寓大廈公共設施的點交，訂有「公寓大廈共用部分與及附屬設施設備點交表」，供管理委員會或管理負責人據以檢視項目與內容，確保起造人（建商）完成移交責任。

內政部表示，已體認民眾對於新屋品質的要求與日俱增，對於不屬於公寓大廈管理條例規定的點交項目、也就是超出法定公共設施點交範圍的項目，正由內政部建築研究所進行研究，待相關檢驗方式及合格標準有研究成果時，再提供民眾參考。

內政部最後強調，關於部分驗屋品質需求，已逾越法令規定，屬私權契約範疇，仍需買賣雙方審慎評估，避免產生不必要的糾紛。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/7307/9115087