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房地產新聞

2018/05/02
汐止區大同路,勤樸大臻附近銀行、郵局
陽信銀行  汐止分行   新北市汐止大同路一段175號1~2樓(經緯大樓)

彰化銀行  汐科分行   新北市汐止區大同路一段217號(華鎮生活家)

玉山銀行  汐止分行   新北市汐止區大同路一段237號(台灣科學園區)

華南銀行  樟樹灣分行 新北市汐止區大同路一段276號(世紀經貿大樓)

第一銀行  汐止分行   新北市汐止區大同路一段280號(樟樹灣大樓)

土地銀行  汐止分行   新北市汐止區大同路一段306之3號(亞太經貿中心)

第一銀行  汐科分行   新北市汐止區大同路二段133號(遠東科技中心)

台灣銀行  汐止分行   新北市汐止區大同路二段175號(遠東科技中心)

國泰世華  汐止分行   新北市汐止區大同路二段196號(國泰人壽大樓)

中國信託  汐止分行   新北市汐止區大同路二段210號(寰宇首席大樓)

星展銀行  汐止分行   新北市汐止區大同路二段231、233號(甲山林天廈)

永豐銀行  汐止分行   新北市汐止區大同路二段508、510號(百神米蘭大樓)

汐止樟樹灣郵局       新北市汐止區大同路一段322號

勤樸大臻，售價每坪24~26萬元

租金每坪500~700元，請洽廠辦租售專家瑞光不動產


勤樸大臻0952-783-709李訢煒




2018/05/10
台鐵汐科站對面的勤樸大臻-公車路線
605 公車              汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-台北車站
605副公車           汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-松山車站
668 公車              汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-公館
629公車               汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-南松山
711公車               汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-圓環
藍22                    汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-南港花園社區
F912B                 汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-
F913                   汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-
內科通勤專車7    汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-內湖科技園區
1191                    基隆-台鐵汐科站(勤樸大臻)-中崙
955                      汐止-台鐵汐科站(勤樸大臻)-捷運劍南路站
919                      五堵-台鐵汐科站(勤樸大臻)-捷運忠孝復興站
1032                    基隆-台鐵汐科站(勤樸大臻)-板橋
1191                    基隆-台鐵汐科站(勤樸大臻)-中崙
2021                    瑞芳-台鐵汐科站(勤樸大臻)-板橋

勤樸大臻，售價每坪24~26萬元；租金每坪500~700元，請洽勤樸大臻0952-783-709李訢煒
廠辦租售專家瑞光不動產



2019/06/25
關店潮嚇不了房東？民生社區兩空置店面高價出租

 
實價揭露，台北市民生社區兩間空置已一段時間的店面，近期順利出租，其中一間每坪逾6,000元，為近一年最高，且排名實價資料區域租金行情第八名，另一間5,400多元，也是今年次高。
 
民生社區因租金高、人潮減，近一年爆發店面關門出走潮，光是民生東路四、五段第一排，就有20多家店面同時空置待租。日前有部分店面順利出租，市場原以為是房東降租吸引店家進駐，但實價顯示，房東仍堅持高價，也順利找到租客。
 
根據實價資料，近期順利出租的兩間店面，均位於民生東路五段，其中一間租客為連鎖熟食肉舖，約17坪，總租金10.25萬元，每坪達6,009元，單價為近一年新高，實價資料當地租金第八高。
 
另一間租給溫州大餛飩，約23.7坪，總租金13萬，每坪5,471元，單價僅次於肉舖，為近一年次高。
 
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，民生社區商圈以圓環為中心，原為封閉型社區商圈，主要客源為在地居民。七、八年前，由於北市一線商圈一店難求，不少連鎖業者、人氣文青店轉進民生社區開店，吸引外來客、觀光客，商圈快速擴大。
 
陳炳辰表示，由於人潮增加，當地房東到期換約紛紛調租，租金從最早一坪兩千元上下，一路調升到三、四千元，其中民生東路五段圓環一帶，漲租最凶，二、三十坪的店面，租金多要15至20萬元，一坪多要五、六千元以上。
 
特別是2017年4月，一家電信業者以每坪近萬元、承租近圓環一間13.1坪店面後，區域房東漲租更為明顯，但實際上，隨景氣下滑，觀光客減少，只剩在地客，店家生意已不如前，近一年許多知名店家租約到期後撤走，區域空置店面快速增加。
 
過去兩三個月，陸續有溫州大餛飩，平價牛排館孫東寶、肉舖等店面相繼進駐，市場研判應是房東降租吸引商家回流，但目前揭露的兩件顯示，房東仍堅持高價，並未降租。
 
陳炳辰分析，實價資料，民生社區近四年有近五十筆店面交易，不少物件，投資人買進單價都在100萬以上，最高單價達265萬元。由於取得成本高，再加上擔心降租影響店面價格，因此不少人也像東區房東一樣，寧可空租也不願降租。
 
另外，許多民生社區店面屋主是在地人，認為民生社區住戶很有錢，消費能力高，店面好做，因此也不願降租。
 
陳炳辰表示，目前能承租高價租金的產業，除了外資，多是連鎖品牌產業，主要是有其他店租較低的分店，可分攤整體營運負擔，目前以高價租金進駐的餛飩店、肉舖店就都是連鎖店，其他業者要進駐恐怕不易，雖然實價揭露兩筆租金仍在高點，但後續能否維持仍待觀察。
 
 
 
資料來源：https://money.udn.com/money/story/5930/3890929



2019/06/24
新北解缺地方案 最快月底上路

面對企業投資新北市，首要面臨的缺地問題，新北市政府昨（21）日表示，為鼓勵民間加速投資，強化產業用地使用效能，日前已向行政院會提出「都市型工業區更新立體化發展方案」擴大適用至29個行政區，透過提升容積率強化招商誘因，最快於6月底公告施行，屆時可新增樓地板面積將翻十倍。
 
新北市政府說明，配合經濟部工業局推動「都市型工業區更新立體化發展方案」，依中央規定，僅新北土城、林口、樹林三處編定工業區適用，只能新增61萬平方公尺樓地板面積，但新北境內共有80個都市計畫工業區，未能全面納入適用。
 
對此，新北市長侯友宜在1月時上任後第一場行政院會，即向中央爭取立體化方案擴大適用至非編定開發都市計畫工業區，可使產業樓地板面積增加十倍以上達691萬平方公尺，包含新店、汐止、三重、新莊、泰山、鶯歌等工業區（產專區）都將適用該方案，促進民間擴大投資，加速私人工業區開發完善、活化土地。
 
新北市經發局並說，2月時已完成轄內工業區現況環境盤點，並強調未來工業區立體化的土地，須有回饋空間使用，除產業育成使用，也包括托育、活動中心、停車場等公共設施。
 
新北市並針對轄內產業用地研擬「新北市工業區立體化方案」，並修訂「都市計畫法新北市施行細則」部分條文，據了解，12日內政部已送行政院，待備查後，預計6月底公布實施，加速落實新北市產業發展。
 
侯友宜3月時走訪土城工業區，了解在地廠商產業發展困境後，4月便率領新北市府團隊拜訪經濟部，就立體化方案議題交換意見，尋求與中央共同合作推動。
 
新北市經發局補充，因應都市計畫法新北市施行細則及新北市工業區立體化發展方案公告實施，經發局將舉辦說明會，向企業及投資者解說相關申請書件及流程，並從發布實施日起成立單一服務諮詢窗口，投入專責人員，協助企業申請，引導企業透過工業區更新，解決產業用地需求。
 
 
資料來源：https://money.udn.com/money/story/5621/3886136



2019/06/24
侯友宜提倡都計工業區納入立體化方案 創造百億新投資

為鼓勵民間加速投資，強化新北市產業用地使用效能，全面落實投資及產業空間改造之目的，新北市長侯友宜爭取立體化方案擴大適用至一般都市計畫工業區，獲中央支持。
 
侯市長要求經發局盤點轄內工業區現況環境，並強調工業區立體化的土地要有回饋空間使用，除可提供產業育成使用外，更可提供托育、活動中心、停車場等公共設施之服務功能，落實新北市安居樂業，在地就業及在地就養之政策。
 
新北市率先針對轄內產業用地研擬「新北市工業區立體化方案」，並啟動「都市計畫法新北市施行細則」條文修訂，前獲經濟部及內政部行政協助，目前正由行政院進行審核確認中，預計6月底前併同「新北市工業區立體化方案」公告發布實施，可提供超過690萬平方公尺產業空間，加速落實新北市產業發展。
 
經發局表示，原中央推動之工業區更新立體化方案在新北市境內僅適用土城、樹林及林口等三處經濟部編定工業區，不過，新北境內共有80個都市計畫工業區，未能全面納入適用。
 
侯友宜日前走訪土城工業區了解產業發展困境，與在地廠商交流，並率領市府團隊拜訪經濟部長沈榮津，就立體化方案議題交換意見尋求與中央共同合作推動，此外，經發局已陸續辦理15場說明會向在地企業及公會說明「新北市工業區立體化方案」草案內容，截至目前確認有申請意願者已達19家。
 
其中，包含即將進駐新莊北側知識產業園區等多家業者，及土城、三重、汐止區等多家廠商，立體化土地面積預估高達8.56公頃，最高可提供25萬6千平方公尺樓地板面積，創造新增投資金額約105.5億元。
 
另外，為協助新北市各工業區智慧化與升級轉型，提高產業附加價值，經發局訂於6月28日辦理國際性之「2019新北智慧產業園區計立體化發展論壇」，會中邀集泰國、日本、歐洲、荷蘭、奧地利等國代表研討國際性智慧園區議題，提供國內各大公、私有工業區發展前景重要參考。
 
 
資料來源：https://money.udn.com/money/story/5621/3885379



2019/06/22
迷你2房襲捲 專家4大提醒
 
2019/06/22近年房市逐步回溫，自住客陸續進場購屋，而這些族群最大的共通點即是「總價為王」，但房市單價修正不大，部分腦筋轉得快的建商推出迷你2房產品，壓低總價，而迷你2房和傳統2房最大的不同即是，權狀坪數從25~30坪縮小至15~20坪，部分建案總價和套房差異不多，買氣相當暢旺，住展雜誌企研室經理何世昌指出，這類建案最大的優勢就是可用相對低的總價買到2、3房，若用於出租，房間數比起傳統規劃多，租金投報率也會高。
 
但何世昌也表示，購屋族在出手購買前得多留意4大關鍵，像是坪數小只適用套房貸款方案，室內較小、壓迫感較大，社區戶數偏多、投資客比例稍高，此外，2房通常會被配置在標準層中間，多數只有單面採光。
 
坪數縮水 房貸方案選擇少
上述所提到，迷你2房權狀坪數比起傳統2房，縮小至15~20坪，以目前在線銷售、坪數最小的建案而言，權狀15坪扣除32%公設，主建物加附屬建物頂多才10.2坪，大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，以銀行放款條件而言，建物權狀坪數不到15坪的房屋，或是主建物加附屬建物不到12坪的房屋，多數銀行會視為套房產品，可能面臨不易貸款，或貸款成數較一般住宅低，須與該建案配合的銀行申貸，才有機會帶到足額。
 
不過台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰也表示，小坪數產品也有機會貸到高成數，關鍵在於地段，他以台北市大同區一間9坪的華廈套房為例，總價近500萬元，結果僅以100萬元自備款，就成功買到房子，重點在於，物件離捷運站僅10分鐘路程，周邊生活機能佳，加上台北市門牌，物件有其價值。精算室內坪數 避免空間不敷使用
以15~20坪的2房產品而言，實際室內坪數僅10~14坪，這類小宅特別須注意格局規劃，若建商善用室內空間、以高坪效設計，使得居住空間沒有虛坪，像是將走道規劃成廚房、公私領域間設計餐廳空間，加上挑高空間用來收納，將會緩解壓迫感。
 
陳炳辰分析，多數迷你2房會犧牲公共區域，居住舒適度可能不如傳統2房，郎美囡也表示，這類產品臥室坪數較一般房型迷你，甚至只放得下一張床，就沒有其它的空間設計衣櫃、桌椅，部分建案甚至連正常大小的家具都放不下，反而需要訂做，連帶增加裝潢費用。迷你2房夯 光線通風要留意
口袋預算決定採光面數，絕多數建案將採光面多的邊間留給3～4房戶別，2房戶在標準層中大部分安排在3、4房戶別之間，導致僅剩單面採光，郎美囡指出，若家中僅剩單面採光，可能會有暗廳或暗房問題，入住後可能得需靠電器設備來解決問題，像是燈光、空調等，恐怕電費支出將有增無減。社區或單層戶數多 出入複雜
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，迷你2房因總價低，住宅多為首購、首換買方，未來轉手換屋機會大，可預期將來住戶組合變動較大，加上部分族群以投資或置產為出租目的，社區住戶可能相對複雜，需要投入更多的管理成本。資料來源：https://estate.ltn.com.tw/article/7730


2019/06/22
菜籃族 自住客 搶進法拍屋
2019/06/22 中國時報 王莫昀早年主要為投資客、法人購買房產的法拍屋，如今主要買家已以自住客、菜籃族為主。據統計，全台今年至今遭到法拍建物，創5年來新高，待拍量高達5170件，不過六都中，除了高雄，加價率都較去年攀升，且以台南逾29％最高。
 
統計至6月中旬，全台法拍待拍件數5170件，得標件數1949件，平均加價率9.38％，但就六都來看，以台南最高，逾29％，主因當地房市持續增溫中，其次依序是台北的12.29％、台中11.27％、新北10.59％，桃園9.77％，高雄則以3.19 ％墊底。
 
成本僅40元 撿個便宜
 
寬頻房訊發言人徐華辰表示，法拍件數增加，已不像過去純粹是市場反指標，就今年狀況分析，增加的件數，雖不乏過去幾年房市反轉，投資客被套在高點，撐不住下，斷頭殺出，如桃園八德、新莊副都心等地，但還有一種情形是前幾年房價落底，部分投資客相中持分物件可走「變價分割拍賣」賺取較豐厚利潤造成。整體市場來說，雙北、台南都有不錯表現。
 
市場人士透露，除自住客外，目前市場有不少手上有閒錢，以「我去標標看」心態投入法拍的菜籃族，反正有標到算賺到，沒標到也沒損失，因為買標單只要10元，申請銀行本報30元，若沒標到損失有限。不過，業者直言，許多菜籃族、自住客多只是去「陪標」的，因為他們不是不加價，就是只願加一點。
 
專業投資客 精打細算
 
至於投資客較偏好高利潤的持分案及不點交案，這些案件操作門檻高，但利潤也往往十分驚人，如操作「變價拍賣」要經過2階段，首先須透過法拍市場低價取得持分案，但一間房子由不同人持分，再拍賣，須先與其他所有人協調，協調未果才可以向法院申請以完整持分拍賣，光走完整個流程，最短要1年多至2年。
 
業者透露，之前就有間老公寓，總價低且陽台可補登記3坪，依當地每坪25萬元行情估算，轉手時可多出75萬元，經過相關程序以完整持分400萬拍出，估算投報率驚人，更不要說當初取得價格較低，獲利將會更高。
 
押到好康 利潤1500萬
 
至於不點交案遭占用物件，今年便有一件法拍案，位在中山北路七段的小豪宅，市場行情每坪70萬，在2個月前第4拍拍出，該案底價近44萬，最後以近50萬標脫。業者指出，這戶豪宅含車位約逾百坪，因拍出價與市價相差20萬，換算有2000萬利潤空間，雖遭第3人占用，要求支付搬遷費500萬才願遷出，不過投資客勇於進場，便是因即使不砍搬遷費價格，利潤也有1500萬。資料來源：https://www.chinatimes.com/newspapers/20190622000496-260110?chdtv


2019/06/22
商用不動產投資的另類選擇
2019/06/22 中國時報 筆者為瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛據主計處2017年調查，國人房屋自有率為84.83％，遠高於美、英、日的60％，僅低於前東歐各社會主義國家，以及大陸、新加坡有住房保障政策的國家。由於投資管道有限，再加上安土重遷的文化習慣，國人對於買房有極大、極穩定的需求。買房象徵財富、收入的基礎，還有流傳後代、節稅等功能，也隱喻著財富累積與創造。相對來說，租屋市場則長期被邊緣化為過渡性、流動性的需求。
 
然面臨少子化、高齡化的浪潮襲來，姑不論超額供給、棄房潮的可能性，至少住房需求無論在質、量方面都將遭遇結構性的改變。另一方面，台灣高房價、低投報的住宅商品市場，投資人想靠短期投資牟利，幾乎已經窮途末路。住宅如何跳脫商品角色，不再成為壟斷、炒作的工具，而是透過商用不動產經營、管理的方式，回歸居住的需求，並創造更好的社會關係，將漸成顯學。
 
根據不動產獨立專業顧問公司萊坊統計，全球商用不動產2018年交易金額約9074億美元，主要投資人以機構法人為主，占42％，私人及未上市公司占比已達32％。其中，多戶式租賃住宅（multihousing）占私人及未上市公司投資金額占比的35％，是一般民間資本投資最關注的產品，遠勝辦公室、零售店面、旅館等傳統主流。
 
各國之間存在發展差異，但有兩個共同主題：住宅所有權對於年輕一代而言負擔較重，且他們也更看重租屋相較於購屋所帶來的靈活性；從投資者的角度看，多戶式租賃住宅的現金流有防禦性和反週期性的特徵。
 
目前國內對於出租住宅的作法不脫政府社會住宅興辦或獎勵民間興辦，專供出租的社會住宅，另外則是建商取得公有或國營事業所有土地地上權，再以類似長租方式提供終端使用者居住。然而，前者不但成本結構較低，且承租戶有身分資格的限制，非一般正常市場可營運的模式；後者最終仍難逃商品化的結局，缺乏物業管理、商機輪動、共融創新、循環經濟等各種產業升級的機會。
 
展望未來，住宅市場終將面對社會結構的改變。建築投資乃至於資產的擁有者，若在現階段願意向前一步，導入科技、管理、財務創新，嘗試建立新的可行營運模式，將有極大機會繼歐美先進國家之後，在亞洲藍海市場遨遊。資料來源：https://www.chinatimes.com/newspapers/20190622000501-260110?chdtv


2019/06/22
北高雄豪宅熱 建商卡位
2019-06-22 經濟日報 記者林政鋒／高雄報導
 
高雄豪宅買氣回溫，尤其北高雄多項公共設施啟動，對豪宅有加分效果，新興的中都重劃區建商搶進，房市日益活潑。
 
港都豪宅去年平均一至二個月賣不到一戶，如今全高雄最貴建案「京城」三個月來平均每星期賣一戶，成為京城最重要入帳來源，其實價登錄每坪在50萬元至60餘萬元，是高雄「房霸」建案，根據法人探訪，近來「京城」成交速度令人滿意，連建喜不自勝，預期不久後將由上揚廣告包銷，進入全面強銷期。市場人士指出，「京城」案堪稱高雄最高價建案，廣告商有勇氣包銷，顯然看好後市發展，未來如何演變受到矚目。
 
另一方面，北高雄中都重劃區吸引換屋客持續進駐，推升區域房市蓬勃成長，成為景觀豪宅大樓推案新集中區。
 
皇苑建設將鄰近中都溼地公園、綠園道與台鐵美術館站的基地規劃為高質感景觀大樓產品，持續吸引金字塔頂端換屋客進場，主因在於中都臨近美術館園區，附近優質基地供給逐漸稀有，「皇苑御寶」景觀豪宅大樓案具地標氣勢，規劃樓高29層地下四層共218戶，83~114坪的四房產品，強調賞景優勢與高質感規劃取向。
 
京城建設協理周敬恆表示，北高雄豪宅林立有其基礎，包括聯上集團投資23億元興建影城商場；京城建設「H2O水京棧」成績亮麗，躍居高雄平均房價最高的星級飯店；興富發集團在高雄新開幕的「悅誠廣場」吸引人潮，設定年營收15億元；投資370億元的「義享天地」將在年底開幕，多項建設連成一氣，未來北高雄勢必成為港都最繁榮區域。
 
其中，聯上實業以及關連公司聯上開發的「都會生活影城商場案」，基地在南屏路、神農路口，將投入23億元，結合機關辦公場所、文創書局、商場、影城、美食街等生活空間。聯上這件BOT案去年4月簽約，展開四年興建期及46年營運期，預計2022年4月興建完成，同年5月開始營運，為高雄「博愛特區」錦上添花。
 
建築業巨擘興富發多元化發展，首家賣場「悦誠廣場」開在北高雄大順商圈，年營收目標設定為15億元，未來造鎮計劃將持續引進賣場設施，快速提高生活機能；辦公大樓則引進美食街、強化附加價值，為國際級建設集團奠定基石。
 
隨著聯上、京城、興富發、義聯集團等大手筆投資北高雄，港都土地公告現值的地王，將由現在的南高雄三多商圈往北轉移，高雄商業活動北勝於南的格局確立，參與投資的上市櫃公司是最大贏家。
 
上市建商主管說，京城建設水京棧H2O飯店、興富發「悅城廣場」社區百貨及聯上23億元農十六BOT案，再串連富邦人壽綜合百貨商業大樓開發案、義聯集團「義享天地」二個超級大案，與現有的百貨龍頭漢神巨蛋結合，北高雄帶狀商圈基石更穩固。
 
業內人士指出，目前高雄地王落在三多商圈大遠百周邊，公告現值每坪188萬元，其次為北高雄巨蛋商圈每坪145萬元，但隨著各項新投資啟動，商界認為北高雄奪取地王寶座指日可待。資料來源：https://house.udn.com/house/story/5889/3887425


2019/06/21
房市熱 房貸、建融創新高
2019-06-21 經濟日報 記者陳美君╱台北報導房市景氣熱滾滾，中央銀行昨（21）日公布，5月國銀房貸餘額與建築融資餘額分別增至7兆1,001億元、1兆9,244億元，雙雙創下歷史新高，顯示不只房市買氣暢旺，建商也對房市前景深具信心、積極推案或促銷餘屋。
央行資料顯示，5月象徵房市買氣的國銀房貸餘額，較4月暴增438億元，年增率5.1%，為2011年7月以來，增幅近八年新高。央行官員解釋，經濟持續成長，房貸餘額通常會持續累積、續創新高，至於年增率飆高，主要是近期建物買賣移轉棟數增加較為明顯，意即房市交易熱絡，使房貸餘額成長率明顯飆升。
 
房市交易熱呼呼，官員指出，最近主要都會區有一些交屋潮，而這些房屋是二、三年前興建的，近期完工交屋。
 
央行官員強調，目前房市交易以自住型為主；其中，象徵首購族購屋需求的青年安心成家房貸，5月底餘額為6,460億元，月減7億元，占全體房貸餘額的比重，由4月的9.16%，下滑至9.1%。銀行主管解釋，銀行積極推動房貸業務，瞄準社會菁英或軍公教，有些房貸專案利率不比青年安心房貸差。
 
至於建商推案信心指標—建築融資，5月餘額為1兆9,244億元，月增171億元，年增率飆上9.6%，增幅為2012年9月以來，近七年最高。
 
建築融資年增率勁揚，央行官員說，建築貸款用途不全然是蓋房子，還包括建築業的周轉金融資，或者建商整地、促銷餘屋，相關人員銷管費用等。著眼房市景氣回溫，近期不少建商加強促銷，希望能儘速出清餘屋。資料來源：https://money.udn.com/money/story/5621/3886182