住展風向球分數及燈號

進入年底傳統的購屋旺季之際，房市卻旺季不旺，約有4成預售屋案場單周賞屋客僅個位數，平均單周成交不到1組，接待中心銷售人員「等嘸人」、頻打瞌睡已成為日常。

《住展雜誌》10月「住展風向球」顯示，在928檔期登場的帶動下，分數微升至37.4分，但燈號還是維持在代表衰退的黃藍燈。

住展發言人陳炳辰分析，北部都會區10月預售屋推案金額達500多億元，雖月增100多億元，依今年月均值約600億元來看，並不突出。

在需求面方面，還是疲弱。調查顯示，北部指標案周均來客約12.9組，周均成交僅約0.8組。

10月來客量微幅提升，主要來自新案、話題案拉抬，不過仍有4成的新案，單周來客量僅個位數、或成交掛蛋；10月連假多、民眾出遊多，加上天氣不佳，也影響至案場看屋買屋興致，亦傳銷售人員「等嘸人」、頻打瞌睡情事。

唯一的好消息，就是待售建案數量已不再攀升，下降至1,414案，為近12個月低量，也中止去年下半年起月月上升局面。

陳炳辰表示，主要因建商推案節制，加上舊案陸續消化，使得賣壓受控；其中，台北市、桃園的待售案，減幅較明顯，部分建商推出低總價小宅案，已逆勢突圍奏效。至於議價空間方面，開價與成交價還在1成以內。

陳炳辰表示，今年北北桃基已有預售新案每坪成交單價，再創區域新高，不少建商仍持續推出高價案，挾著自身品牌、地段、小坪數規劃等賣點，有望逆轉勝吸引買氣，縱然偏屬個案表現，房價也獲得支撐條件。

值得注意新北市、桃園將有數個百億元大案，有很大機會在今年壓軸的年底兩個月問世，預期北台灣全年推案量，有機會守住1兆元關卡。

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20251114700128-439901

為何被稱「囤房稅」

房屋稅新制市場俗稱「囤房稅2.0」，被認為是政府落實居住正義的核心政策之一。（圖片來源：freepik）

「房屋稅2.0」已於113年7月1日正式上路，並將自114年5月起反映在您收到的房屋稅單上。這項重大修法被視為政府落實「居住正義」的核心政策，目標聚焦於「提高多屋持有成本、保障單一自住、鼓勵釋出空屋」。這對多屋族群（尤其是跨縣市持有者）的房屋持有成本將產生顯著影響。

本文將全面解析房屋稅2.0的與原房屋稅的新舊制差異、適用對象、計算觀念與常見情境，更能清楚了解房屋稅現況。

房屋稅2.0採全國歸戶、全數累進，多屋族稅額有跳躍式增長

房屋稅的計算公式並未改變，仍為房屋稅額 = 房屋課稅現值 * 稅率 * (課稅月數 / 12)。

但房屋課稅現值由地方政府依不動產評價委員會評定，並非房屋市價。更關鍵的部分在於「稅率」的變化，房屋稅新制因採「全數累進」課徵，意味著多屋族的持有成本將呈現「跳躍式」增長。

房屋稅試算範例

某人在全國持有4戶非自住房屋，舊制在各縣市可能依最低稅率1.5%或地方差別稅率（例如新北3.6%）課徵，稅負較低。新制將這4戶合併歸戶，一旦適用最高級距4.8%，則所有4戶房屋皆須以4.8%計算稅額。

稅率上限提高，並採全國歸戶與全數累進，使得非自住戶數越多，整體每戶都會套用較高稅率，持有成本上升將更為明顯。

新舊制差異比較與影響，一秒看懂

房屋稅2.0（囤房稅2.0）的修法是台灣房地產持有稅制的重大轉折。新制（自113年7月1日上路，114月5日開徵）與舊制的差異，主要體現在以下非自住房屋（囤房）、自住房屋認定標準、特定房屋減免等三大面向。其中非自住房屋的採全國歸戶與全數累進，對多屋持有者的衝擊最大。以下為詳細比較：

房屋稅與房地合一稅差在哪？關鍵在課徵時間

房屋稅2.0與房地合一稅2.0都是台灣房地產市場的重大改革，但兩者本質與課稅時點完全不同，經常被混淆。房屋稅2.0是每年必須繳納的「持有成本」；房地合一稅則是賣屋獲利時的「交易稅」。

資料來源:https://news.housetube.tw/17262

內政部租金補貼新制協助許多租屋族減輕負擔，新一年度的115年租金補貼新制即將上路，但其中悄悄更改規定，民眾明年的新申請案件若是租屋處為「頂樓加蓋」，就算前房客今年有申請成功，恐怕明年仍將領不到租金補貼。示意圖。記者葉信菉／攝影

內政部租金補貼新制協助許多租屋族減輕負擔，新一年度的115年租金補貼新制即將上路，但其中悄悄更改規定，民眾明年的新申請案件若是租屋處為「頂樓加蓋」，就算前房客今年有申請成功，恐怕明年仍將領不到租金補貼。

房價高漲，連帶租金市場也開始調高租金，迫使不少年輕人、小家庭為了住在市中心、學區，就必須選擇租金較為低廉的頂樓加蓋。但這一類的建物就算有房屋稅籍，仍未辦理保存登記、或無法取得建物合法證明。

政府為了保障民眾居住權益，鼓勵租屋族選擇合法建物，在115年租金補貼規定調整條件，租屋族申請租金補貼的居住位置，必須要具房屋稅籍且已保存登記或取得建物合法證明。但這項規定也有緩衝期，如果今年已經申請的舊戶繼續留在同一地址，仍可以請領到明年租補。

對此，內政部國土署解釋，專案計畫114年核定租金補貼，以相同租賃地址帶入專案計畫115年度申請案，得不受限制。但於補貼期間變更其租賃地址者，其租賃房屋應符合要求建物保存登記與合法證明規定。

舉例來說，陳先生（化名）今（2025）年3月搬進新北市永和區的A頂加，雖然A頂加只有房屋稅籍，仍順利申請到114年度租屋補貼，明（2026）年租約到期後，如果陳先生繼續留在A頂加，仍可以繼續請領115年度租屋補貼。

但是，陳先生如果明年選擇搬至台北市信義區B頂加繼續租屋，若B頂加沒有任何合法證明文件時，陳先生將領不到115年度租補；同時，新北市永和區A頂加的房東明年若選擇租給別的房客，就算A頂加曾順利申請到租補，但在明年開始也無法申請。

資料來源:https://house.udn.com/house/story/123589/9141284?form=udn_ch2_common3_cate

信義房屋（9940）表示，目前房市已到谷底，從集團仲介事業表現來看已率先回彈、優於市場，認為明年買氣有望逐步回溫，惟價仍盤整中；信義房屋第4季在「信義嘉品」交屋挹注，單季營運有望優於第3季。

第3季受央行信用管制持續及市場理性觀望下，六都移轉棟數年減三成，整體房市維持盤整格局，惟平淡的買氣讓信義房屋仲介業務也受到影響，單季合併營收達23.04億元、年減22.11%，惟季增0.48%，第3季稅後純益0.86億元、年減78.7%，但季增175%，每股純益達0.12元。

累計信義房屋今年前三季營收達68.09億元、年減34.4%，稅後純益達0.54億元、年減96.4%，每股純益達0.07元。

信義房屋認為，目前房市買氣平靜，不過從季度來看，集團仲介事業表現已率先回彈、優於市場市場，季增率達1.75倍，認為當前已到谷底。

不過，房市當前進入築底期，這個過程會需要一些時間，2026年房市交易若無進一步的外力影響，認為交易量會逐步回溫，而整體房價表現就是盤整，即使可能有部分建商會讓利，但仍難撼動盤整格局趨勢。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5710/9143258

推廣低碳建築，內政部將研議優惠購屋貸款利率、開發商融資優惠

內政部地政司規劃明年第一季調整實價登錄查詢系統。示意圖。圖／本報資料照片

建築能效標示納實登研議優惠項目

為推廣低碳建築能效標章，內政部地政司規劃明年第一季調整實價登錄查詢系統、於平台揭露建物能效，後續也會修法將建築能效標示納入不動產說明書應記載事項，作為交易資訊。

建研所表示，未來民眾購屋選擇取得建築能效1級以上之建物，除用電可省20％～30％，還會與金管會合作，指引銀行提供優惠購屋貸款利率；同時，開發商也可獲得較佳的融資成數和優惠利率。

內政部建研所長王榮進指出，目前規劃三階段推動低碳建築產業，一、2026年開始推動低碳建築能效標示。

二、2028年前開始實施有關低碳建材、低碳創新工法、智慧建築技術的認證制度。

三、2030年達成所有公有新建的建築，均須符合低碳標示規定，同時也會要求要採用一定比例的低碳材料，以促進國內低碳建築產業的發展。

「建築能效標章」制度鎖定建物完工入住後的「使用碳排」，王榮進表示，民眾購買取得能效標示1級的建物有兩大好處，一、未來入住用電可省20％～30％。第二，將與金管會合作，透過綠色金融指引銀行給予消費者購屋貸款利率或相關優惠，同時開發商也可享融資寬鬆政策。

建研所說明，目前有九間銀行提供利率優惠，包括玉山、國泰、兆豐、土地、渣打、上海匯豐、星展、第一、與台灣企銀等，會透過ESG給予購買拿到綠建築黃金級以上給貸款優惠利率，後續也爭取低碳建築標示的建物比照方案或更多優惠，上路時間未定。

地政司長林家正表示，未來會把建築能效標示納入不動產租售必要資訊，希望好的建物可以在市場上反映價值。將有兩項作業，一、修正「不動產說明書應記載事項」，規範應記載該建物是否取得建築能效標示，包含等級、核定時間、證書效期等，讓交易雙方都能了解該建物的建築能效。

二、修正實價登錄系統，林家正說，預計明年第一季完成實登平台調整，將建築能效資訊揭露，未來民眾在查詢房價時也可一併掌握該房屋是否具有能效標章，作為交易參考。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20251117000144-260210?chdtv

受到政策影響，今年房市交易冷清，連裝潢發案量也受影響。（圖／報系資料照）

政府打房，今年房市交易冷清，連裝潢發案量也受影響，根據接案平台PRO360達人網統計，2025年前10個月「裝修裝修相關」案量需求也比去年減少8%，其中量減最明顯的是「驗屋服務」，以及「室內設計」，量減皆超過五成，而「系統櫃設計」也下滑四成，凸顯出房屋買氣銳減，相關產業鏈都受到影響。

PRO360達人網董事長李倫家表示，近年許多年輕人購屋，由於擔心經驗不足，因此不少預售屋屋主在交屋前會委請驗屋公司協助驗收屋況，不過和去年相比，發案量減少五成左右，除了代表預售屋交屋量減少，也有因為貸款不足預算縮減，改由自行驗屋取代外包。

其他包括「室內設計」，「系統櫃設計」也是購買中古屋裝潢的標配，今年案量也明顯減少，反映整體房市確實有交易量減，且裝潢預算縮水的趨勢。

不過觀察資料庫，有些裝修需求不減反增，包括「電梯/樓梯升降椅安裝」、「防水閘門」、「軟裝設計」，增加最為明顯。

李倫家表示，台灣進入老人化社會，無障礙設施的需求也增加，在不換屋搬家的情況下，就需要為原來舊屋硬體做升級，樓梯升降椅或浴室改裝等需求較去年多三成。另外，由於近年颱風雨災釀禍頻傳，因此防水閘門的修繕和加裝案量也有感增加。

柳漾生活空間美學軟裝設計總監謝依珊指出，裝修成本因缺工與原物料價格上漲較往年增加 20%～30%，再加上銀行縮減房貸成數，使屋主裝修預算遭排擠，進而改變消費型態。因此許多家庭改採分階段施作，或以軟裝配置改善居家氛圍，形成大案減少、小修繕與微改造增加的新市場趨勢，也是在高成本時期，以軟裝提升居住品質，是一種務實的過渡策略。

資料來源:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20251116002729-260405?ctrack=pc_main_rtime_p01&chdtv

全台房市呈現「價穩量縮」格局已一年。圖／本報資料照片

2025年房市一至十月交易量如歲末寒冬，縮減幅度創歷年新高，筆者近日發文標題為「房市交易量最壞時期將過」，引發諸多讀者迴響，大部分最大的疑惑是，房價不是在跌嗎？所有人都持悲觀態度，為什麼最壞時期將過？

交易量最壞時期將過 未來因價格鬆動促使交易量回溫

筆者認為最壞的時期將過，敘的重點在「市場交易量」，今年第一季交易量創九年新低，一至十月六都交易量16萬8778棟，比較去年同期縮減幅度達26.63%，預期全台全年交易量約落在26.5萬至27萬棟，極可能就是這波房市下修的谷底量。

這如同2016年第一季房市交易量創十多年新低，交易量觸底，幾乎已到窒息量，市場價格開始有多殺多現象，透過價格明顯鬆動，限貸政策可望逐漸局部鬆綁，觀望買盤信心上升，交易量自然築底緩升。

市場交易量脫離谷底 反而是價格跌幅擴大的開始

從技術面分析，在上升趨勢線時，主升段會呈現價量俱增，末升段價量背離，而下跌趨勢則從價量俱跌中，主跌段必經過價跌量增的殺價取量過程，只有價格明顯鬆動才會吸收觀望買盤介入，因此，在經過交易窒息量的階段後，市場也因多殺多現象，價格會有較大幅度的下修，所以，此時交易量脫離谷底，反而是價格跌幅擴大的開始。

此波主跌段正在開始，將延伸到2026Q2，止跌時點預期在2026Q4。而2026年的房市將出現七大優劣勢的對決，茲分析如下：

(一)量＆價

交易量逐漸增加vs.交易價格逐漸下跌：前述交易量創新低，交易量因價跌而回溫，建商被迫開工潮與交屋拋售潮壓力，在多殺多的氛圍中出現殺價取量，市場一憂一喜？

(二)GDP ＆關稅後遺症

人均GDP創新高vs.貧富差距擴大：AI領軍一枝獨秀，GDP人均創新高，但也造成貧富差距擴大，年輕人更買不起房。

(三)利率＆CPI

利率溫和降低vs.通膨壓力上升：全球降息風將迫使央行溫和降息，購屋信心會增強，但另一方面美國通膨壓力上升，國內房價、物價偏高可能影響購屋需求。

(四)政策鬆綁＆緊縮

政策局部鬆綁vs.政府面對選舉民怨上升壓力：房市降溫，限貸政策會局部鬆綁，但選前民怨升高，將影響政策鬆緊的兩難。

(五)游資多＆營建資金斷鏈

超額儲蓄創新高vs.建商資金斷鏈危機上升：近年超額儲蓄不斷升高，達GDP 17%，表示民間資金充沛，但建商融資受限，被迫開工，餘屋去化慢，推案銷售率差，造成資金斷鏈嚴重危機。

(六)利多抗跌區＆量多超漲區

潛在利多區域抗跌vs.量多超漲區下修壓力：此波下修房市表現強弱分明，北抗跌、中疲、南弱，區域表現也是強弱分明，例如台北市北士科周邊仍小漲，其他區小跌，台積宅漲多下修。

(七)剛需買盤的強＆弱

觀望買盤進場vs.剛性需求掏空需求減弱：透過價格下修，觀望買盤逐漸進場，但因新青安效應遞減，且有提前掏空需求因素，會使剛需表現不如預期，必須要有換屋市場加入需求端，房市才會逐漸止跌。

文/李同榮

※免責聲明：本資料由「理財周刊」授權轉載，文中引述之專家觀點、內容分析、個股基金僅供參考，純屬專家意見，並非投資建議，亦不代表本社立場。

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20251115700009-430601

近期有民眾指出，自己3年前以每月6800元租房，如今退租後發現房東重新上架，租金竟漲至7500元，漲幅超過10%，而且據主計處資料顯示，全國消費者物價房租類指數自2010年起，已連續16年上漲，今年更是月月創歷史新高，反映出全台租屋市場長期供不應求的現象。

對此，全向科技房產中心總監陳傑鳴分析，近年房租持續上漲的主因有三：首先，房價高漲導致自住轉租需求上升，不少民眾買不起房，只能長期租屋，形成結構性需求；其次，近年屋主持有與取得成本增加，屋主為維持租金收益率而將成本轉嫁到租金上；第三，近年新建案供給量大，新屋租金單價高，出租市場缺乏平價供給，使得整體租金漲勢更為明顯。

陳傑鳴建議，租客在看房前可先查詢591、樂屋網等租屋平台的，以「同區段、類似條件」的平均租金，這是最直觀的市場參考值。此外，也可用「租金報酬率公式」反推合理租金，舉例來說，「合理月租金 ≈ 房屋市價 × 年租金收益率 ÷ 12」，目前一般住宅的租金報酬率多介於1.8%至2.5%之間，例如一間市價1000萬元的公寓，以2%報酬率計算，合理月租約為 1,000萬×2%÷12＝約1萬6666元。若實際租金遠高於此，就代表房東租金開價偏高。

陳傑鳴指出，雖然租金連年上揚，但今年房價漲勢已趨緩，甚至已經有回跌狀況，而且在預售屋交屋供給持續攀升狀況下，估計將讓部分區域的屋主難再隨意調價。不過，由於土地、建築成本居高不下，加上都會區房價高漲，未來租金明顯下跌機率仍低，甚至還有續漲可能。

至於該租還是買房，陳傑鳴建議，若月租已逼近月貸款金額的7成，或是租金連年調漲，導致搬家頻繁，就可以開始評估購屋可行性。反之，若居住地不固定、職涯仍有變動，或自備款不足，暫時租屋仍較有彈性。由於，「租屋是短期解決居住問題，買房是長期財務規劃，」年輕族群應透過理財與儲蓄規劃，及早建立自己的買房目標，避免被不斷上漲的租金推著走。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9141663?from=edn_related_storybottom

累計達1.61兆新高，主攻商場、辦公室、物流地產及重大建設等；放款餘額亦連15月增加

壽險業力行「錢」留台灣，根據中央銀行統計，到今年9月底，壽險業不動產投資餘額達1.61兆元、創下歷史新高。圖／本報資料照片

壽險不動產投資與放款餘額

為改善資產幣別錯配問題，壽險業力行「錢」留台灣，增加國內公建等投資。根據中央銀行統計顯示，今年9月底，壽險業不動產投資餘額1.61兆元、創下歷史新高紀錄，年增達到4.7％則是兩年八個月最高，至於放款餘額逼近1.3兆元、連15月增加並寫近三年高點，年增6.06％，為十年半來的新高。

壽險業資金錯配，成為各大壽險公司近年來的重要課題，多數壽險公司除著重外幣保單銷售外，也同步增加國內公建、不動產等投資，並提升放款金額。

壽險資金在台投資顯著加碼，根據央行資料，今年以來至9月底為止，壽險公司累計加碼不動產投資近566億元。近年來，包括國泰人壽、富邦人壽等大型壽險，均積極投入不動產投資，主攻商場、辦公室等複合式商業開發，物流地產及重大建設區域優質商用資產等。

此外，壽險公司同時積極衝刺放款業務，9月底放款餘額約1.29兆元、連15月增加並寫近三年高點，年增率6.06％，創十年半新高。

在暌違近一年半後，今年9月壽險業對金融機構的證券投資，再度突破9,000億元、達9,047億元，且連四月增加。如與去年同期相較，對金融機構證券投資年增率達2.67％，終結逾兩年以來的衰退轉正數。

壽險業資金錯配，是各大壽險公司重要課題，壽險業因此卯足全力調整資產負債的期間與幣別、降低錯配，多數壽險公司除了著重外幣保單銷售外，也同步增加國內公建、不動產等投資，並提升放款金額，多管齊下改善體質。

值得注意的是，壽險業持有高達4,600億美元的貨幣錯配，猶如一顆不定時炸彈，隨著新台幣匯率升值，將有引爆危機的可能，如今年5月新台幣強升引發匯損，殷鑑不遠。對此，國內大型壽險公司訂定計畫，從投資與商品等策略著手，以逐步降低資產錯配風險。

再以投資面來看，壽險公司紛紛增加國內投資，從新台幣保單收來的錢，會盡量投資在台幣資產，例如新台幣債券、政府公建、房貸等台幣放款等，也有壽險公司持續擴大投資台灣計畫，不僅可改善幣別錯配情形，還能支持國內經濟發展以達到一兼二顧的效果。

至於商品策略上，大型壽險公司近年來著重於銷售外幣保單，藉以稀釋幣別錯配比例，若為外幣保單收來的錢，就會投資美元債券，讓資產負債貨幣能夠相互匹配。

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20251110700046-439901

今年經濟景氣好，股市暴漲，國人薪資也增加。根據主計總處統計，今年1至9月，國人經常性薪資平均數為47,751元，比前一年多3%，加上獎金及加班費等非經常性薪資，合計總薪資平均數為58.2萬元，比去年同期增加3.6%。

大多數產業的薪資比去年同期上漲，又以電子零組件製造業合計總薪資年增逾8％最多。唯二薪資負成長的產業是電力及燃氣供應業、不動產業，其中電力及燃氣供應業小減0.83%，不動產業今年前9月平均總薪資下降到51.8萬元，減幅則多達3.38％。

對此，馨傳不動產智庫執行長何昌表示，不動產現在不僅是個不被祝福的產業，還是個拖累全民薪資成長的產業，「不動產」三字有新解，就是「房市賣不動就很慘」。

他表示，對房地產從業人員來說，最重要的不是價格，而是交易量，因為有交易才有獲利。但自央行第七波信用管制後，成屋市場交易量猛縮三成，不少房仲轉到建案當跑單，但建案更慘，最後不少人轉去應徵外送員跟Uber司機。

何世昌表示，房地產市況差，不僅代銷、房仲叫苦，大家應該也注意到，路邊建案廣告看板變少了，重要路口派發廣告傳單人員也少了，甚至像引導的舉牌員也所剩無幾。

這情況在重劃區更加明顯，以往一到假日，重劃區內各大建案的舉牌員排排站在路邊，現在大多剩小貓兩三隻，或者全員消失。

主要原因就是新建案市況低迷，業者紛紛緊縮廣告費用，能省則省，靠著極簡主義來作持久戰。以前廣告預算是大把大把花，結案之前還花不完，現在是把一塊錢變成「五月花」，不是衛生紙，是捨不得用啊。

何世昌說，有人說「降價不就好了？」但問題是，代銷是代銷，建商是建商，不是代銷想降就能降，建商不降的話，成交量依舊是死魚盤，不動產依舊是「賣不動就很慘」。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9134219?from=edn_newest_index