買氣不振影響，平均賺402萬，半年來縮水36萬

政府限貸打房，轉售房屋獲利空間縮水，今年第一季每件房屋轉售案件平均獲利402萬元，連二季下滑。圖／本報資料照片

近一年成屋住宅大樓平均轉售價差

政府限貸打房，轉售房屋獲利空間縮水。據實價資料統計，今年第一季每件房屋轉售案件平均獲利402萬元，連二季下滑，比起去年第三季歷史高點的438.2萬元，縮水36.2萬元；房市買氣持續不振下，業者預估轉售獲利空間還會持續收歛，賣方「先跑先贏」的氣氛也將愈來愈濃厚。

統計顯示，過去七大都會區中，以新竹地區房屋轉售增值金額居全台之冠，過去一年多在800萬元以上；不過隨著房價漲幅甚鉅、特別部分成屋大樓的交易價格甚至與新建案相去不遠，也讓成屋大樓在景氣萎縮的時，面臨較大的競爭壓力，今年第一季轉售增值金額已跌破800萬元，與去年第三季高峰相比，轉售增值金額縮水近144萬元。

台北、台中、台南、高雄同期轉售增值金額縮水幅度也達28萬～57萬元；近三季來新北、桃園轉售獲利金額則變動較小，也反映北二都在剛需買竹支撐下，房產增值縮水的情形目前較不明顯。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，去年第三季末，央行祭出嚴格的第七波信用管制，房市從大多頭降溫，全台的平均轉售增值金額，也在去年第三季達到高峰後開始反轉，今年買氣持續緊縮，買家出價的心態更加保守，轉售獲利的空間預估還會持續收斂。

張旭嵐表示，景氣未見轉多，包括換屋族、囤房族、周轉族三類賣方讓利態度較積極。換屋族為爭取首購貸款簽下一年出售的切結書，有短期內出脫舊屋的急迫性，價格放軟的情況也最鮮明；囤房族因囤房稅開徵後持有成本上揚，使多屋族盤點手中資產汰弱留強，將租金投報率低、增值空間有限的物件優先出脫獲利了結。

此外，周轉族在房市走空之際仍堅定賣屋者，不排除有時間的迫切性，包括個人投資或公司的資金運用等財務規畫，以讓小利換許其他投資上更大的獲利選擇。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250715000125-260202?chdtv

央行政策、房價漲跌、土地交易與建商佈局，下半年房市究竟會怎麼發展？本文帶您速覽6月台灣房市，深入解析本月市場訊號與未來趨勢。

image source: 示意圖／ChatGPT

No.1 央行房市政策9月將再檢討　信用管制有望鬆綁？

No.2 下半年房價走勢　官股金控看「量縮價平、漲不易」

No.3 台經院示警23產業景氣看淡　營建業受波及

No.4 天龍國房價鬆動　北市標準住宅下跌1.8％

No.5 中南部土地標售冷！建商購地意願探低

No.6 新青安貸款申辦仍暢通　八大公股銀行澄清疑慮

No.7 大型建商策略轉型　積極布局商用不動產求穩

No.8 公寓總價逆勢上漲7.5％　漲幅遠超電梯大樓

No.9 房租漲不停！租金補貼逾50萬戶難解

No.10 房貸餘額年增幅連八降　信用管制成效顯現

聰明購屋重實質優惠

當前房市冷靜期消費者要聰明購屋，宜更重視實質優惠，深入了解區域合理行情價、居住空間舒適性，衡量交屋禮實用價值與售價合理性，避免陷入價格迷思。(圖:住展提供)

近來房市出現逐漸邁向買方市場的氛圍。為吸引買盤，北中南不少建商推案紛出奇招，包括北部壓縮坪數的超小宅現身、中部推早鳥優惠價、南部贈百萬裝潢與家電等。不少房產專家提醒，當前消費者要聰明購屋，宜更重視實質優惠，深入了解區域合理行情價、居住空間舒適性，衡量交屋禮實用價值與售價合理性，避免陷入價格迷思，更利於挑選高CP值的理想宅。

  房市回歸自住市場 注意住宅價值與價格差異

近來小宅當道，消費者更希望產品能彰顯出對應的房價價值，購房標準逐漸轉向更為理性和全面的考量。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，自從去年9月央行第七波信用管制實施後，成屋市場明顯轉變。投資客退場，自住需求成為市場主力。惟自住買家購屋更趨謹慎，決策時間拉長，導致成交速度放緩。

根據實價登錄統計，雙北部分行政區2025年上半年中古平均房價出現鬆動，其中以新北市泰山區跌幅最大，成交單價約43.4萬元，較去年同期下跌8.1%。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶觀察，泰山區受惠於捷運建設與重劃區議題，近年來吸引不少建商進駐插旗，尤其在重劃區新案已上到6字頭之際，中古行情亦直線上揚，惟泰山相比新北市一線行政區而言較屬蛋白區域，加上捷運與重劃區等題材隨時間推移而鈍化，適逢市場逐漸趨冷，讓房價面臨修正。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，價格修正並非壞事，市場亦重回基本面，過去「全面普漲」已成過去式，市場轉為個案表現，但此次統計仍可發現，雙北市價格修正還未出現全面下修，在交易量不多情境下，是否會形成趨勢值得密切觀察，惟對自用型買方而言，當下與其執著便宜，不如選擇相對精華且保值的產品，未來縱然面臨房市震盪，亦是相對具資產保值性的選擇。

住展雜誌也彙整今年上半年北台灣推出的最小坪數新案，有4案建商壓縮空間推出最小未達10坪規劃，四小天王分別為7坪的桃園市大園區「福興豐藏II」、8坪的台北市中山區「后麗昕」與大同區「伊寧橋寓」，和9坪的桃園市龍潭區「勤源青崧居」，不乏傳出銷售佳績。

住展雜誌發言人陳炳辰則指出，由於央行最新的理監事會議未見新一波打房措施，正在於房市冷卻持續中，打炒房後的房市不再是單純的價格戰，而是進入了一個以「價值」為主導的市場趨勢。 加上近年小宅當道，房價卻不減反增，消費者更希望產品能彰顯出對應的房價價值，購房標準逐漸轉向更為理性和全面的考量，也因此建案要吸引自住買盤，除了要地段佳之外，居住使用坪效、建材配備、特殊規劃、品牌服務都將成為決勝關鍵。同時提醒消費者，高房價犧牲居住品質的窘況依舊，買方雖然總價低負擔較輕，但居住舒適度打折扣，銀行對套房核貸亦嚴謹，且社區不乏投資客有礙居住品質，方方面面實得有所斟酌。

  中部房價震盪拉鋸 大建商推早鳥優惠價搶客

受惠產業及人口紅利，台中房市仍有剛性需求支撐，並未出現太明顯的降價潮。(圖:業者提供)

住商機構整理台中市上半年實價資料，扣除交易量體較小行政區後，發現僅6處房價正成長，其餘無論山線、海線及市中心行政區皆呈現震盪，顯見在目前市場氛圍下，價格修正已成定局。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，台中房市受惠於捷運、大型建設及重劃區等議題，各區近年皆有亮眼表現，惟面臨景氣衝擊，市場讓利氛圍逐漸擴散，而從實價資料觀察，CP值佳或是屋主願意讓利，成交才有機會。

台中新案市場則是有部分建案祭出早鳥優惠價格促銷，包括寶佳機構旗下的和峻建設，於北屯機捷特區的「碧柳段256新案」，開出每坪最低46萬元的價格，遠低於周邊均價66萬元，等同打出約85折，讓利幅度高達每坪20萬元。而同屬寶佳體系的勝興建設於梧棲區推出的「勝興豐川」，也開出早鳥2字頭即可入手的促銷價，對比周邊建案普遍3字頭，甚至站上4字頭的價格，讓利幅度讓市場震撼！

另外，富宇建設北屯太原路建案「富宇原上琚」則推出工程期間5年0付款，以及裝潢、家具自由配套活動。國雄建設沙鹿建案「北歐莊園」也推出自備68萬起、工程0付款，及全室輕裝修限量優惠活動，吸引首購族及自住買方關注。

立辰開發經理蔡鴻霖分析表示，台中受惠於產業及人口紅利，市場仍有剛性需求支撐，因此並沒有出現太明顯的降價潮，但為了應對市場觀望氣氛及銷售壓力，不少建商透過優付方案，或是降低樓高、調整規劃坪數及減少公設比等方式，進行成本控制，採取「價格撐住、產品微調」的策略，以便在價格帶上保持競爭力，同時維持利潤空間。

  南部新案吸引買盤 購屋贈品訴求實用與節省消費者現金準備

高雄房市目前新案少見直接降價，而以贈裝潢、家電，或提供更豐富的交屋禮為主。

南部房市近期也陷入買氣觀望，台南傳出少數業者直接退款給幾戶買家，再以區域行情價促銷；也有業者針對低樓層2房，壓低總價帶至800萬元內，促銷單價也創區域2年新低，並提供優惠付款，打算先衝一波銷售量，但中高樓層售價仍維持區域行情價。

高雄目前新案少見直接降價，而以贈裝潢、家電，或提供更豐富的交屋禮為主，包括興富發集團中山路圓環「中山鉑悦」推出的精裝修方案中，有天地壁質感裝潢、收納櫃體、冷氣(客廳區域吊隱式冷氣)、冰箱、 洗脫烘衣機、櫥下飲水機、廚具爐具、衛浴等一應俱全，甚至外加掃地機器人，松益發建設高鐵左營站商圈「微笑高鐵」推出購屋贈百萬全戶裝潢、冷氣優惠方案，歐美機構陽明學區「靚陽明」新成屋大樓也提供限量1050萬元起購買低樓層2房，早鳥購屋可優惠裝潢費用5折。

興富發代銷事業單位苗青德特助指出，無論是自用或出租，有經驗的消費者一定知道，買屋過程中最令人頭疼的就是交屋後的裝潢過程。根據統計，裝修最常遇到的問題分別是溝通不良、追加 預算、工期拖延、品質落差，以及後續保固。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/24850

贈與稅於過戶次日計算 可扣除土增、契稅申報期

父母贈送房屋給子女，贈與稅申報期限可扣除土增稅、契稅申報與繳納期限，且以較長為準，所以民眾申報贈與稅勿過度擔心。（兆豐銀行提供／吳靜君台北傳真）

民眾家族傳承、財產規畫，贈與房屋也是常用的方式之一。財政部台北國稅局表示，送房地給子女，申報贈與稅限期30日內，不過依遺產與贈與稅相關法規規定，申報期限可扣除土增稅、契稅申報日到繳款通知書最末日的期間扣除，並以較長時間為準。

台北國稅局表示，近來接到民眾詢問，送房地給子女已依規定申報土地增值稅及契稅，眼見距贈與日將超過30日，但因土地增值稅及契稅稅單尚未核發，擔心超過贈與稅申報期限遭處罰鍰，該怎麼辦？

台北國稅局說明，《遺產及贈與稅法》雖規定納稅義務人應在超過免稅額的贈與行為發生之次日起30日內辦理贈與稅申報，但贈與房地時，因須先經土地增值稅及契稅稽徵機關核定，由納稅義務人繳納，再由贈與稅稽徵機關憑土地增值稅及契稅完稅證明書，依《遺產及贈與稅法施行細則》第19條規定，自贈與額中予以扣除後計課贈與稅。

因此，贈與子女房地，納稅義務人如已在期限內申報土增稅及契稅者，其贈與稅申報期限可將申報土地移轉現值或申報契稅之日起，至稽徵機關核發土增稅或契稅繳納通知書所載限繳日期的末日止，中間的期間扣除；並且稽徵機關核課土增稅及契稅的期間未必相同，其可扣除之期間，應以較長者為準。

台北國稅局舉例說明，甲君於2025年4月10日贈與公告現值計1000萬元的房子給他的兒子，兒子於同日申報土地增值稅及契稅，稽徵機關發單，土地增值稅繳納期間為2025年5月12日至6月10日、契稅繳納期間為2025年4月21日至5月20日。依此，贈與稅申報期限由贈與日次日開始起算30天，甲君贈與稅申報期可扣除期間為2025年4月10日至2025年6月10日止，所以申報期限應落於2025年7月10日。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250714000482-260114?chdtv

當前台灣的資本與土地政策正走入結構性瓶頸。圖／本報資料照片

當前台灣的資本與土地政策正走入結構性瓶頸。民間游資氾濫，但過度集中投向不動產與建設項目，導致空間供給過剩、投資報酬失衡。而想導入民間資本的促參制度，卻也逐漸暴露出「有量無質」的結構性侷限。在AI重塑產業價值鏈的此刻，開發不再自動等於進步，建設更不是招商的萬靈丹。真正能吸引未來產業進駐的，不是「容積獎勵」或「交叉補貼」的土地治理思維，而是政府是否具備及時提供算力、電力、頻寬、研發夥伴與行政整合能力的實力。台灣招商的困境就是太多水泥，太少基礎算力；太多誘因，太少對話。

算力才是韌性實力。當AI企業尋求落腳地點，關心的不再只是地價，而是能否即時併網、冷卻設施是否足夠、數據能否低延遲傳輸，以及是否鄰近高教研發與人力供應節點。面對這些高度複雜的需求結構，如果政府部門仍以「土地開發案」為招商主要工具，則極可能錯配資源，造成投資失焦。

事實上，容積獎勵、回饋機制、租稅優惠的制度架構，源於前現代、交換式的土地治理模式，其目的是讓民間以開發換取公共設施供給。這種邏輯下的招商工具，對於道路、市場或停車場等民生設施或具誘因，但當目標轉向AI、半導體、資安運算等新興產業，就顯得制度落後與資源低效。開發可以「做得大」，但對於產業來說，可能卻是「大而不當」。

反觀英國自2024年底實施的「AI Growth Zone」計畫，便採用另一種治理邏輯。他們不再先劃設產業用地、規劃園區後等企業進駐，而是從「猜」轉向「問」，以EOI（Expression of Interest）機制徵詢企業需求，並由政府主導整合土地、能源、頻寬、法規與人才等要素，形成「供需協同」的基礎條件。一年內吸引逾70家AI企業，創造4,500個高附加價值職缺與超過10億英鎊投資，證明著招商不再是標案，而是戰略布局。

台灣目前促參制度雖已累積超過2.3兆元投資、1,700件以上案量，但其中九成以上集中於傳統公共設施與民生導向項目。實際上，AI產業所需的高壓電力基礎設施、低碳冷卻系統、AI運算中心、資料節點平台等，都尚未納入既有促參架構的補助與風險分攤清單之中。

這些制度盲點，導致企業即使有意進駐，地方也無法於六至十二個月內整備完畢，招商成功率自然下降。而地方政府自提的產業園區，若仍由建築開發商主導，則以容積價值最大化為前提，對應的卻不是企業對科技環境的嚴格要求，而是建築投報率的追求，讓招商淪為房地產化、商品化的投資循環。

因此，未來的招商策略，必須重構三個基本邏輯：

一、「規劃在前」轉為「需求引導」，將EOI制度化，讓企業成為產業空間設計的前端參與者。

二、「提供土地」轉為「整備條件」，設立專責招商統籌平台，整合電力、頻寬、通訊與人才資源。

三、「促參工程」轉向「科技型公共建設」，擴大促參法適用對象，納入AI算力、綠電設施與研發場域作為合作標的。

AI時代不等人，EOI 機制正是一種制度化的「產業需求對話」。讓企業能不必等公告、不需走程序，就能表達需求並進入前期溝通。英國、德國、美國部分州政府都已開始將這類 EOI 平台常態化，作為新興科技產業佈局的入口。反觀台灣的促參與招商系統仍以標案與公告為主，導致有興趣的企業常找不到管道、有能力的地方也缺乏整合資源的工具。

招商，不應再是一種單向規劃的行為，更不該再以「容積」競爭，而應以「算力與整備速度」爭勝。從猜到問，從開發誘因轉向治理能力，才是打造具全球競爭力投資環境的根本途徑。

文／高力國際不動產業主代表服務部董事 黃舒衛

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20250711700733-430603

CCIM今天指出，從央行宣布第七波信用管制後，投資信心指數趨勢連續四季下滑。圖／蔡惠芳

CCIM台灣不動產投資協會今（12）日公布2025年第2季ICI（台灣商用不動產投資信心指數）調查報告，主持本調查的政大地政系林左裕教授指出，由於第一季的調查在美國總統川普宣布關稅政策前，因此在第二季的ICI指數中，辦公室、土地開發及店面，投資信心呈現下跌走勢。

林左裕分析，其中辦公室、土地開發的投資信心，仍呈現樂觀的水準之上，也反映出產業的實質投資對土地及廠辦的需求，並未受到美關稅政策的明顯衝擊。

林左裕分析，值得注意的是，「總體經濟環境」的指數雖較上一季為高，但在第二季為 97.06點，仍相對保守，反映出美國關稅政策下，新台幣升值趨勢對出口產業的壓力、以及中國電動車、塑化及鋼鐵業等傾銷對國內相關產業所產生之衝擊。

台灣不動產投資協會今天表示，2025年第二季台灣商用不動產投資信心指數調查結果發布，從央行宣布第七波信用管制後，投資信心指數趨勢連續四季下滑，顯示投資人以更謹慎的態度來面對市場。

在辦公市場方面，CCIM商用不動產投資師暨信義全球資產副總經理歐人彰表示，辦公室投資人涵蓋金融機構與自用型客戶，依信義全球資產最新統計顯示，整體空置率約4.47%，租金也微幅上揚。對 AI 投資信心引領穩定的需求市場，雖然辦公室投資信心因政府持續控管房市資金心理及美國啟動貿易戰爭而微幅下修 1.5％，相較一般住宅市場，仍屬健康正向。

主要辦公戰場大台北地區，後續如舊市區之更新、輝達進駐南港、北士科及新北市外環如新莊、土城大量廠辦新供給帶來機會與挑戰，值得投資人關注。

另外，川普高關稅壓迫各國談判改善貿易逆差，著眼台灣半導體產業競爭優勢暨持續投資，高科技產業聚落群聚仍會是商用不動產的支撐。較值得關注的是非優勢產業衝擊與美國進口增加帶來的產業消長，預期是下階段的商機

在土地開發指標的表現上，CCIM 投資師暨 CBRE世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學指出，本次調查全台三大都會之土地開發信心指數，僅北部呈現上升趨勢，中、南部之信心指數皆為下降趨勢。

施甫學表示，觀察近期各縣市政府土地標售結果，呈現低標脫率及低溢價率「雙低」態勢，顯見央行信用管制土建融限縮及針對終端產品貸款限制減少對土地原料追價的力道，開發商逐漸以都市更新、捷運聯開及合建分回為開發手段，減少開發期間之財務風險。

至於金融壽險公司，因即時收益報酬限制，除購入中南部租金報酬率4％以上收益型標的外，部分成交轉以購入土地並開發後出租以提高整體報酬率，例如台灣人壽以137.4億元購入桃園航空城產業專用區土地，打造複合多功能園區，國泰人壽與台新人壽分別以27.38 及 53.67 億元，購入桃園工業土地，預計開發後出租做倉儲使用。

受整體經濟情勢變動快速影響，土地開發仍需注意終端開發後產品租售市場的流通性、增值性及替代競爭性，購地前應審慎調查評估。

在高雄的商用不動產市場表現，CCIM投資師暨華成國際管理顧問總經理陳清景指出，本次調查中，兩項指標辦公室、土地開發為「偏向樂觀」之信心水準。其中辦公室部分，高雄地區因台積電的逐年設廠，使得諸多關聯產業持續加溫，除鴻海與輝達於去年底宣布將進駐亞灣區外；AMD 亦於三月在高雄設立新辦公室。高雄市府積極推動的南台灣科技廊帶政策，已逐漸奏效並持續發酵。此外，本季配合亞洲資產管理中心高雄專區範圍的劃設，逐漸吸引多家金融業對南高的關注。下一季南高在辦公室部分，將有金控需求逐漸增溫。

而南部土地開發部分，雖受惠於半導體產業的未來進駐，惟第二季受金融持續管制影響已逐漸降溫。高雄的土地開發狀況 , 可以從市府六月二十五日標售結果看出，第二季高雄市場較上季不熱絡，大部分建商仍停留觀望期，從整體標售結果分析，建商投標與得標率均非常低，投資區域仍以北高鄰近台積電的楠梓高大特區較受矚目，其他區域脫標率低，這也顯示建商在購地上趨於保守。

位於南高的麗尊飯店，以每坪285萬元出售予興富發集團。

南高在土地開發與辦公室部分，均已逐漸增溫；旅館投資則不受青睞。

值得觀察的是，科技產業除間接帶動南台灣住宅土地開發，亦直接推升工業土地的需求，包含協力廠商與受排擠的傳產設廠需要，工業用地亦是南台灣這一波商業地產開發的潛在商機。

另外，房地產科技AI出現影響力日增的趨勢。

紅色子房瑞德資本董事總經理蘇明俊表示，第二季ICI 指數顯示對總體經濟提升的信心，與今年Computex 輝達展現台灣在國際AI 晶片科技產業鏈日趨重要有關。其實房地產科技(PropTech)也受AI 發展影響突飛猛進，除了美國CCIM 已運用AI 大數據分析協助會員進行地產投資交易，紅色子房瑞德資本已透過社群甄選成立讀書會，挑選國際上最熱門的AI 地產科技運用方向進行工具案例研究，包含 AI 房

地產估價、房市預測分析、虛擬看房擴增實境、租戶篩選與文件自動化、智慧物業管理等等。期許在目前台灣房市相對盤整休養時期，運用台灣在國際科技上的優勢，協助客戶與合作夥伴精進投資決策與日常管理，並將研究成果持續在 CCIM 論壇活動中分享。

資料來源:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20250712002729-260410?chdtv

全國未辦理繼承登記土地達數千公頃，總價值近千億。

內政部日前統計今年度全國公告逾期未辦理繼承登記土地，總計7萬2千多筆，建物近5千戶，土地部分約3千4百公頃，依照今年公告土地現值估算，總價值約992億元，如何將辛苦累積下來的財富順利傳承，成為不少家庭課題。

台灣遺產稅額高，面對高房價及高齡化社會，若未妥善規劃自身財富，順利傳承給下一代，不只可能有財務損失，甚至會引發家庭糾紛和關係裂痕，勤業眾信會計師事務所家族辦公室資深會計師王瑞鴻表示，現行制度下，民法「特留分」保障可能使財產分配無法如願，且遺產稅最高課徵20%，而採生前贈與，則會有贈與稅、土地增值稅。因此資產若未提早規劃，連續三代繼承，財產會大打折扣。

家族爭產風波專家籲盡早規劃

王瑞鴻建議，傳承不是單純的分財產，而是在「對的時間、用對的方式，將對的資產，給對的人」。為避免因法定繼承與「特留分」制度導致財產分配不如預期，甚至演變成家族爭產風波，遺產規劃應主動提早佈局。

內政部表示，土地或建物所有權人往生後超過1年仍未辦理繼承登記，各縣市政府將於每年4月1日公告，同時以書面通知提醒繼承人申請登記。如公告3個月後仍未辦理繼承登記，將予以列冊管理；若超過15年，則會移由財政部國有財產署依法公開標售。

專家建議可提早規劃遺產，以面後患無窮。

內政部指出，民眾逾期未辦理繼承登記的原因很多，可能因為繼承人數眾多或複雜難以整合，建議如果無法會同全體繼承人申請時，也可由1人或數人代表全體繼承人先申請繼承登記為公同共有，等全體繼承人達成協議後，再辦理遺產分割。

為何白花花的銀子沒有人要？正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，辦理繼承登記，常發生被繼承人往生的年代久遠，相關的繼承人中可能有被收養或是出養的情事必須釐清，製作成有效的繼承系統表，向地政事務所辦理繼承登記。

另外還有民眾最擔心的遺產稅的多寡問題，但依照稅捐稽徵法第21條規定「未於規定期間內申報，或故意以詐欺或其他不正當方法逃漏稅捐者，其核課期間為7年。」所以超過7年以上的繼承案件，通常已經逾核課，也就是不需要繳納遺產稅。

未繼承土地數千公頃 共有土地麻煩多

另外就是共有土地分割的部分，依照《土地法》第34條之1規定，多數決的土地共有人數超過2分之1，應有部分超過2分之1，另外應有部分超過3分之2以上，人數不予計算，就可以代全體所有權人處分不動產，也就是必須先找到一個買方，並且按照上述規定的繼承人同意出售，就能水到渠成。

鄭文在表示，祖產的繼承，最好的方法就是要有買方出現，很多一般徵收或是區段重劃的案件，就是解決祖產繼承的好辦法。但一般案件可能就必須透過仲介人員協助完成，當買方出現時，價金的分配會讓許多的繼承人願意配合相關手續的進行，所以要解決逾期未辦理繼承登記的案件，先找到買方，願意先負擔相關的必要費用，是解決逾期未辦理繼承登記案件的不二法門。

他提到日前有個案件，在公同共有的繼承登記完成後，原本相應不理的繼承人看到可以分配取得的價金，立即願意出售持有的共有土計，應有面積超過了3分之2，已經符合多數決的要件。

但有兩個不同意出售的共有人是否優先購買？鄭文在說，15天期限未到，就有一人來函表示要主張優先購買權，且他已經從地政事務所悄悄的申請核發土地所有權狀，也就是在繼承人間互相連絡時，他按兵不動，等公同共有的土地權狀核發，他就捷足先登領到土地權狀正本。屆時，原承買人只能默默退場，領回已經支付的第一期款，結束原本的買賣關係，由共有人承買該土地。

共有土地常因繼承人數眾多或複雜難以整合，建議可由1人或數人代表全體繼承人先申請繼承登記為公同共有，等全體繼承人達成協議後，再辦理遺產分割。

贈與房地留意贈與稅 善用每年244萬免稅額

也因繼承細節繁複，不少人會在身前做好財產規劃，以不動產為例，最常見的就是贈與和繼承的稅務差異。信義房屋南崁六福店主任陳宜函表示，這部份就包括「一次性贈與不動產」、「贈與現金協助子女購屋」與「先贈與配偶再轉給子女」等不同移轉方式。

陳宜函提醒，贈與雖屬無償行為，仍須留意贈與稅規定，目前每人每年贈與免稅額為244萬元，若金額超過則需依法申報課稅。建議民眾可透過分年贈與或先後分配等方式，有效規劃資產傳承，減輕整體稅負，也能避免日後產生爭議。

鄭文在也提醒，不少父母會採每年分批贈與現金，若超過免稅額，只要誠實申報，就不會被國稅局追稅，但有民眾將售屋後現金，一次贈與給小孩，或許現在沒有被追稅，但根據《稅捐稽徵法》第21條的規定：依法應由納稅義務人申報繳納之稅捐，已在規定期間內申報，且無故意以詐欺或其他不正當方法逃漏稅捐者，其核課期間為5年；未於規定期間內申報，或故意以詐欺或其他不正當方法逃漏稅捐者，其核課期間為7年。

也就是7年內隨時有被補徵的可能，鄭文在解釋，申報的贈與稅或是遺產稅，核課期間就是7年，若是平常繳納的房屋稅或是地價稅，核課期間則為5年。根據《遺產及贈與稅法》規定，想一次以全部現金贈與給小孩，有漏報或短報情事者，應按所漏稅額處以2倍以下之罰鍰；若納稅義務人有故意以詐欺或其他不正當方法，逃漏遺產稅或贈與稅者，除依繼承或贈與發生年度稅率重行核計補徵外，並應處以所漏稅額1倍至3倍之罰鍰，不得不小心。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/24848

AI產品已逐步成為一種新的分類，但整體尚未形成品項。（彭博）

記者方韋傑／專題報導

貝殼放大執行長林大涵認為，未來AI技術有助於節省成本。 （記者方韋傑攝）

當AI技術加速融入創新產業，群眾集資也迎來了新的變化。雖然AI尚未成為推動集資市場大爆發的關鍵引擎，但其在產品設計與行銷素材製作兩大層面，已展現實質影響力。2024年的集資專案中，出現一批導入AI技術的新產品。同時，也有越來越多提案者使用AI輔助製作渲染圖、開箱影片與分眾廣告，試圖在成本受限的情況下提高轉換效率。

從去年集資計劃的開案類型可以觀察到，AI產品已逐步成為一種新的分類，例如AI鍵盤、AI閱讀器、AI體脂儀等皆有不錯表現，但整體尚未形成類似無線耳機或空氣清淨機等機種規模龐大、數量繁多的品項，趨向既有產品多出某種附加功能或賣點，而不是一種獨立類型的產品。

AI製作示意影片 提升視覺水準

比起產品，AI在行銷端的應用更為普遍，許多提案者開始利用生成式AI製作高品質的渲染圖與示意影片，降低製作成本、加快素材產出。部分提案甚至在尚未實體量產的情況下，便完成完整的網站、影片與廣告內容。過去需要10萬元預算做出來的企劃，現在可能只需要1、2萬元就能搞定。讓許多小型創業團隊得以有更多嘗試空間，也讓平台上專案的美術與視覺水準明顯提升。

然而，這樣的技術紅利也帶來新挑戰。AI素材的快速生成雖讓內容產出更有效率，但也加劇了集資平台「內容過剩、辨識困難」的問題。也就是說，現在各家業者都可能做出漂亮的提案網頁，但不一定真的具有良好的內容或優質的產品，進一步促使平台與消費者都需重新思考如何判斷提案的真實性與可信度。

AI分眾行銷工具 精準投放廣告

此外，部分集資團隊也開始嘗試導入AI分眾行銷工具（如沛星的顧客數據平台系統），自動標籤消費者輪廓並精準投放廣告。目前多數集資案的廣告投放仍由提案團隊自行負責，平台業者估算，靠平台帶來的流量僅佔約5%至15%。未來若能整合平台行銷資源與AI工具，將可提升轉換率與平均贊助額。

以挖貝為例，過去一年間，平台在AI相關行銷工具上的支出約為300萬元，佔全年網站成交金額6億至10億元的比例雖小，但已成平台基礎建設的一環。林大涵認為，「就像臉書廣告雖然效益下滑，大家還是會繼續用一樣，AI行銷工具就是這個時代的基本配備。」

AI不會取代人 只是催化劑角色

從創作者的角度來看，AI不會取代人，但會放大人的效率。在群眾集資的世界裡，它正扮演著催化劑的角色，不論是在內容製造、社群經營，或精準轉換上，都讓提案者能以更聰明、更輕盈的方式接觸贊助者。未來的集資平台，不只是創意的擂台，也將是技術與策略能力的戰場。

資料來源:https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1716011

都發局找地、捷運局賣房，TOD政策出了什麼問題?

近年來TOD（大眾運輸導向發展）成為各國政府打造宜居城市的重要政策。不過TOD同時也是一把雙面刃，難以避免推升了房價，導致居住其中的中產階級、基層勞工面臨「仕紳化」，漸漸被迫遷離都市。OURs都市改革組織政策研究員洛書指出，TOD不應只是「在捷運旁蓋共購宅」，更應提供一定比例「可負擔住宅」維持都市多元勞工階級。他認為政府目前各部門對於TOD的落實立場不一、互相拉扯，亦缺乏完善的計畫。建議可導入TIF機制（租稅增額融資），強化捷運興建基金。或是仿效日本的鎖定重要樞紐開發方式、韓國的eTOD明定住宅分配的比例與用途，使都市的發展更加健全。

TOD提升交通效能
意外加劇排擠效應

TOD（Transit Oriented Development）又稱「大眾運輸導向型發展」，興起於1980至1990年代美國新城市主義運動，當年美國處於都市快速擴張期，許多民眾被迫居住至都市外圍，在未妥善規劃下，導致道路擁擠、空汙嚴重。因而提出透過提高交通節點周圍土地使用強度，讓都市發展隨著大眾運輸沿線開發，以減少汽車依賴、提升公共運輸效率。

OURs都市改革組織研究員洛書表示，一般都市發展設有容積率管制，因區域內若毫無限制建造大廈，可能導致道路空間、停車空間不足。TOD將大樓建造在大眾運輸樞紐上，能有效紓緩交通壅塞問題，同時也解決當年美國大眾運輸日益嚴重虧損問題。這樣的都市發展概念也逐漸傳入亞洲，成為高度城市化地區因應人口與空間矛盾的重要手段。

但洛書指出，美國在運作TOD十幾年後，發現低收入階級被迫離開都市圈，引發社會更嚴重的仕紳化（gentrification）。以台北市為例，原本老公寓一樓可能有的早餐店、機車行，隨都更蓋起高樓一併消失；原本能負擔市中心租金的年輕人、基層勞動者，往往被迫搬得越來越遠。「工程師願意通勤到內科上班，但7-11店員不會願意大老遠去內科打工。」他直言，若仕紳化現象影響到長照服務等重要福利政策推動，整個城市生活品質和機能都會受影響。

面對此困境，美國於2010年後在TOD基礎上提出改良版eTOD（equitable Transit-Oriented Development）概念，除在關鍵交通樞紐增加住宅數量外，建商若希望取得更多容積獎勵，政府要求必須提供一定比例可負擔住宅供租賃使用。在此基礎上明確規範租金需在一定額度以下、目標收入族群在中位數以下，只要符合條件保障10-20年租期，期限到後建商可自由處理產權。此模式才能真正達到「讓人住得下來」目標。

洛書表示，在過去台灣TOD 1.0時代，只停留在「增加住宅數量」，未進一步思考住宅政策搭配，反而更像一種財務邏輯的運作。「建商參與TOD獲得多餘容積直接拿到市場銷售，捷運局也將分配回來的聯開住宅賣掉，回補捷運財務缺口。」不過台灣與國外不同地方在於，建商有除了TOD、可從政府獲得容積獎勵方式，久而久之申請建商越來越少，讓TOD政策推動陷入停滯。

有鑑於TOD 1.0困境，政府決定除既有交通樞紐外，所有捷運站、未來興建中捷運站也開放高額容積開放申請，祭出TOD 2.0方案。開發商有五選一回饋方式，包含增設捷運出入口、設置自行車轉乘停放空間、友善行人設施、回饋公益空間(例如：社會住宅)，或直接繳納代金。

3方向改革TOD政策
考驗各部門立場整合

洛書指出，TOD是一套交通、土地與住宅政策整合的都市設計。捷運共構宅、捷運聯開宅屬於TOD推動下的一種土地使用工具，像台北市推動TOD以來，聯開宅多為捷運局與建商合作、分回住宅後轉售的財務操作模式。不過在從TOD到eTOD過程，都發局為了推動社宅尋找可用建地，捷運局卻為了攤平蓋捷運的成本轉手賣掉聯開宅，不僅無法延續現有穩定租屋供給，更讓原本期待能長住市區年輕中產再次被迫外移。「政府應該要整合各部門立場與目標，制定妥善都市發展住宅政策，而不是互相拉扯。」

針對現行TOD政策失衡，洛書提出三層次改進方向：

• 鎖定節點發展：仿效日本，選定高使用率捷運樞紐站拉高容積，類似政府主導公辦都更，集中資源打造住宅密度與公共設施兼具的生活區。

• 落實可負擔住宅要求：非重要交通樞紐的捷運站點，可增額容積必須放棄五選一回饋，強制換取一定比例可負擔住宅作為開發條件。繳納代金應該屬「沒有辦法的辦法」，並且應該將費用準確運用於住宅政策。

• 導入TIF機制（租稅增額融資）：捷運開通造成房價上漲，過去增加稅額都回到財政局再統一分配，建議增加的地價稅、房屋稅應回撥捷運基金，權衡捷運局興建成本與保留都市可負擔住宅數量，取代「賣房還債」短線財務思維。

除低收入族群外，韓國首爾TOD政策如何因地制宜，針對都市中青年中產階級制定分層住宅政策，避免仕紳化現象？歡迎收聽本集《毛利小姐變有房》

資料來源:https://www.businesstoday.com.tw/article/category/192008/post/202507030029/

上半年交易金額年減9％、北市A辦租賃去化面積同步衰退，反映企業決策週期拉長

仲量聯行統計，今年上半年台北市A級辦公室租賃市場去化面積逾2萬坪，年減17％。圖／業者提供

2025年第二季前五大商用不動產買賣交易案件

受到對等關稅與新台幣升值雙重壓力影響，加上全球經濟前景不明，直接衝擊企業對商用不動產的決策。仲量聯行統計，今年上半年台北市A級辦公室租賃市場去化面積逾2萬坪，年減17％，反映企業決策週期拉長、租賃市場動能趨緩。

仲量聯行調查指出，台灣整體商用不動產買賣市場上半年交易金額1,427億元，年減9％，顯示市場觀望氣氛明顯升溫；惟工業不動產交易連三季成長，顯示產業剛性需求穩定。

仲量聯行8日公布上半年北市A級辦公市場及台灣商用不動產買賣市場趨勢與展望。仲量聯行表示，第二季台北市A辦租賃成交案中，低於200坪小戶型高達48％，成為支撐租賃市場需求的主要動力；反觀700坪以上的租賃成交案占比僅11％。此外，商務中心與共享空間等具彈性的租賃交易件數顯著增加，反映企業在經濟前景不確定下，承租方式傾向採取空間靈活化策略。

上半年前五大租戶產業結構，分別是消費零售、醫藥生技、財務金融、媒體通訊與房地產相關業種，分別占成交量的14％至17％，顯示各產業均持續積極布局優質辦公空間；在台北市A辦租金表現方面，第二季核心商業區租金季增幅約0.07％，增幅較上季趨緩，目前最新辦公室租金行情每月每坪約3,216元。

仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬分析指出，台北核心商業區與南港商業區整體A辦租金水準受到新落成大樓支撐，第二季整體租金呈現微幅上揚，然第三季起將有大量新供給將入市，房東須及早調整租賃策略，像是延長免租期、提供彈性租期與裝修方案，且從租賃案成交結構可觀察到，第二季近5成交易屬於小坪數單位，顯示市場需求已經轉向更具彈性與靈活性的空間方案。

仲量聯行董事總經理侯文信表示，在資金緊縮與政策不確定性干擾下，第二季商用不動產交易件數季減5％，土地交易件數也下滑11％。儘管如此，科技業擴廠需求支撐部分買氣；展望下半年，進入商用不動產交易旺季，加上AI應用持續擴展，預期下半年投資動能有望逐步回溫。

侯文信強調，科技業需求推動工業地產交易活絡，包括和碩、群聯等科技大廠積極投入資金布局，推升第二季工業不動產交易量上揚，其中廠房更已連續三季成長，顯見產業長期發展信心不減。惟對等關稅政策走向未明，加上新台幣升值可能壓縮出口導向產業利潤，未來整體企業資本支出仍須審慎觀察。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250709000169-260210?chdtv