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2020/03/31
投報率調降…壽險業出手不動產誘因
南山人壽昨（30）日以312.76億元拿下世貿三館地上權案，累計今年第1季土地交易金額一舉衝破900億元大關，創下史上首季土地交易新高紀錄。商仲業者坦言，新冠肺炎疫情衝擊全球經濟，央行跟進降息，目前壽險業投資不動產投報率也從2.345%調降至2.095%，增添壽險業出手的決心。
 
世邦魏理仕估價及諮詢服務部主管施甫學表示，央行日前降息1碼，最低要求報酬率降至2.095%，讓大樓去化租金壓力降低，雖新冠肺炎疫情影響投資信心，但壽險投資不動產主要瞄準長期策略及區域發展，預計世貿三館未來開發仍以辦公室規劃為主。
 
世貿三館地上權案以超過300億元標出，一口氣貢獻土地交易市場，根據瑞普萊坊統計，光上周土地市場又成交將近80億元，加上世貿三館地上權案，今年第1季土地交易累計高達936億元，打破過去首季土地交易400億元以下的常態，除了創下首季歷史新高，也遠較去年的641億元年增46%。
 
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，不動產市場固然面對疫情逆流，但建商、壽險業對中長期市場仍是看多，選擇具收益性質不動產，還是抗疫首選。

資料來源：https://money.udn.com/money/story/5612/4455935


2020/03/31
世貿三館後...市場下個焦點國泰營區案4月底招標
 
今年第1季最受矚目的地上權案世貿三館案，今（30）日下午開標，由南山人壽以312.76億元奪下，溢價率17.4%，每坪單價約644萬元，雖未超越去年信義行政中心地上權的單坪價744萬元，不過仍創下單宗土地面積最大、權利金底價單價最高、決標權利金總價最高等三項紀錄。
在世貿三館地上權案順利標脫後，接下來國產署力推的重點案件將是國泰營區基地案，基地面積近三千坪，市值近150億元，預計將在4月底公告招標，過去曾因為地上權市場冷等因素流標，如今捲土重來，官員樂觀預期，此基地土地街廓完整、交通便利，應仍會有不少業者感興趣。
 
近年國產署推出國有非公用土地招標設定地上權案，較具指標性的案件，包括2013年的志嘉水曜案、2013年台北學苑案、2018年空軍官兵活動中心基地以及2019年的松江南京捷運站，而今日標脫的世貿三館案無論是土地面積、權利金底價以及決標總價，都創下新高紀錄。
 
財政部國產署今年1月釋出世貿三館設定地上權案，權利金底價為266億元，單坪底價為548萬元，今日開標結果，共吸引南山人壽、富邦人壽、新光人壽及國泰人壽等四家壽險業者搶標，最後由南山人壽奪下。
 
據了解，由於這是信義區最後僅存的一塊寶地，商辦需求非常高，且面積近五千坪，雖禁止蓋住宅，但可利用範圍仍非常廣，商機無可限量，不少壽險業者都表示濃厚興趣，其中南山人壽、富邦人壽出價僅差約1億元，競爭相當激烈。
 
國產署表示，世貿三館地上權存續期間70年，地租年息率4.5％，其中地租隨申報地價調整之年息率為1.0％，地租不隨申報地價調整之年息率為3.5％，以2020年公告地價計算，年地租約2.6億元。
 
國產署署長曾國基對於開標結果表示，「比預期還好！」原本署內評估標脫總價若達到300億元就算不錯，結果最後南山人壽出價312.76億元，溢價率將近兩成，結果堪稱滿意。
 
曾國基表示，雖新冠肺炎疫情仍在持續，但以世貿三館案來看，有興趣的主要為壽險業，本來自有資金就比較高，地上權市場是否會受到疫情牽連而降溫，還很難說，目前國產署仍會依據既定進度來推案，暫時不受影響。
 
 
資料來源：https://money.udn.com/money/story/5621/4455175



2020/03/30
降息風起 撐房市買氣 房貸利率恐續探低
肺炎疫情燒全球，主要國家央行全面降息救市，我央行跟進下調政策利率1碼（0.25個百分點），房貸利率反應探底至1.5％以下。市場預料，若疫情延續至第二季，央行不排除進一步降息，利率只有更低、沒有最低，房貸戶能減輕更多利息負擔，有助支撐房市買氣。
 
3月可說是全球降息月，美國聯準會（Fed）一口氣連降6碼（1.5個百分點），聯邦資金利率趨近於零，主要國家央行陸續跟進，我央行第一季理事會下調政策利率1碼，重貼現率來到1.125％的歷史新低，包括台銀、郵局及公股銀行反應調降利率，民營銀行也將陸續跟進。其中最受民眾關注的房貸利率，政策性青年安心成家購屋貸款利率降至1.5％之下，房貸族的利息負擔跟著減輕。
 
根據央行最新公布的2月五大銀行新承作房貸利率為1.611％，由於央行是在3月19日才降息，2月尚未反應，3月也可能還不會全數反應，因此預料4月充足反應後，房貸利率預料將跟著下探至低於1.5％，並創歷史新低紀錄。
 
由於台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行合計承作房貸比重，約占全體銀行的近四成，一向被視為房市的指標。代表所有的房貸族，都可望在這波降息風潮下，進一步減輕房貸利息的負擔，也成為房市基本盤的支撐力量，畢竟就算疫情拉長至年中之後，有自住需求的購屋人，並不會因疫情而全面退場。
 
觀察房市2016年落底後，連續三年溫和向上走勢，銀行房貸主管分析指出，主要是由自住購屋人支撐，根據聯徵中心房貸餘額統計，目前自住購屋人占比仍約有近九成。主要是過去一年來，五大銀行新承作房貸利率在1.6～1.63％的貼近歷史低點徘徊，儘管房價還是居高，但至少利息負擔相對輕。
 
經這波疫情肆虐，主要央行降息救市，可預料今年利率反彈風險將趨近於零。銀行房貸主管認為，1、2月房貸年增幅仍偏高，凸顯低利率延續下，自住客進場意願還未受到疫情影響，若央行有進一步降息的舉措，低利效應將跟著續強。
 
資料來源：https://ctee.com.tw/news/finance/244117.html



2020/03/30
世貿三館地上權案 明開標
今年第1季土地交易的重頭戲，莫過國產署釋出的世貿三館設定地上權案，權利金底價為266.37億元，單坪底價為548.53萬元，並於明（30）日正式開標。商仲業者皆指出，該土地是信義計畫區內最後的精華地塊，預計有不少壽險業者躍躍欲試，有望順利標出，第1季土地交易也因此將上看700億元，挑戰首季歷史紀錄。

此案至少創國產署三大紀錄，包括單宗土地面積最大、權利金底價最高以及決標權利金最高。目前地上權地王為去年南山人壽標下的信義行政中心，每坪單價達到744萬元，業界估世貿三館可望突破紀錄，挑戰單坪750萬元以上，有機會搶下新地王寶座。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，世貿三館基地面積4,856.34坪，與南山廣場最接近，容積也有560%，再加上目前標購高價地上權案的投資人多安排容積移入，預估未來量體將逾5萬坪，造價百億元起跳，總投資金額逾500億元，每年租金收入逾30億元。黃舒衛指出，該案未來建築規劃單層面積可超過2,500坪，極適合目前市場最夯的A辦產品，預期即便未來規劃為複合式使用，辦公室仍為占大部分的面積。
 
商仲業者統計，2019年第1季土地交易市場累計達318.83億元，創歷年同期破天荒的大量，如今世貿三館地上權案底價約266.37億元。
 
 
資料來源：https://money.udn.com/money/story/5621/4451296



2020/03/30
舒緩疫情衝擊 北市商圈降租1至4成
〔記者楊心慧／台北報導〕武漢肺炎（COVID-19）疫情導致台北市觀光產業慘澹，所幸各大商圈陸續有房東願意降租共體時艱，降幅十％至四十％不等，士林商圈雖降租二、三十％，生意仍然不振，無法留住店家。市府產業發展局、商業處呼籲更多房東及百貨業者體察疫情重創經濟，提供降租或減免管理費等方案，減輕店家成本與資金周轉壓力，度過眼前難關。
 
商業處長高振源表示，市府帶頭就承租市有房地的業者，三至五月租金減租五十％，如有轉租情形者，要等比例回饋實際使用人，並會視疫情狀況再延長減租措施。
 
東區路邊降3成 巷弄裡減4成
住商不動產仁愛光復店店經理黃獻寬分析，東區受商圈沒落、疫情影響等，馬路邊店面約降租卅％，巷弄則在四十％上下，租客也希望房東至少降租十％，連診所也盼降租，顯見各行各業都受疫情之累。
 
士林老街減租30％ 留不住店家
士林老街商圈繁榮促進會理事長蘇文山表示，不少房東降租二、三十％，無奈疫情重創店家生意，還是留不住店家；圓山商圈發展促進會理事長呂映慈說，少數房東口頭答應降租，實際降租仍要等到下個月，店家真的苦不堪言，靠老本苦撐。
 
台北迪化商圈發展促進會理事長徐慶棋說，現在每家店的業績都不好，但沒聽到有房東願意降租，希望房東視店家為生命共同體，降租解圍。
 
去年東區商圈沒落議題備受關注，市府啟動「忠孝東區振興計畫」，原本店面空置率十三％，去年底降至八％，好不容易狀況好轉，卻遇上疫情，再蒙陰影。
 
東區商圈發展協會理事長韓修和表示，去年找商圈內房東談降租獲得響應，有一位擁有多間店面的房東甚至願意每間店降租五萬元，無奈如今爆發疫情，東區又走向深淵，這次部分房東願降五千至一萬元。
 
西門徒步區低調 公館降幅1成
西門徒步區街區發展促進會理事長劉家鑫說，有些房東怕得罪不降租的房東，採低調降租，降幅十％至十五％；公館商圈發展促進協會理事長周麗華說，部分房東願降租，幅度十％左右。
 
資料來源：https://news.ltn.com.tw/news/life/paper/1362061



2020/03/30
疫情變數 房市3利空罩頂
新冠肺炎疫情持續蔓延，學者認為，雖短期內房市尚未見轉折向下的衝擊，但後續面臨三大利空，包含疫情導致國內外經濟面臨下修、減薪潮會影響購屋能力及交易量萎縮。
 
台經院研究員劉佩真表示，今年二月六都建物買賣移轉件數月增率達到百分之十六，因今年二月工作天數比去年多，加上國內疫情控制仍得宜，短期內房市尚未見到轉折向下的衝擊。但國內房市呈現多空交雜，利多的因素包含：房貸利率再下探，國內資金寬鬆，避險資產轉向房地產市場，加上台商回台議題持續發酵。
 
在房價方面，因目前房市還在超低利率，賣方也有相當獲利，沒有急需降價的壓力。
 
但劉佩真指出，房市仍面臨三大利空，首先，疫情何時停止是未知數，國內外經濟都面臨下修；第二，減薪潮恐會影響民眾的購屋能力；第三，疫情多少會衝擊民眾外出看屋的意願，雖然一、二月交易量仍成長，但三月甚至是整個第二季，交易量的表現恐將未如預期。建商三二九檔期表現已比過去差，五二○檔期也勢必衰退，交易量等疫情控制後才可能出現反轉向上，因此有約百分之六十五的不動產廠商看壞未來半年景氣。
 
央行最新公布，二月房貸餘額與建築貸款餘額皆創新高。央行官員指出，疫情在二月底才在全球大幅爆發，二月數據還未完全反映出疫情衝擊，但疫情已成為房市的重要不確定性，三月以後狀況仍待觀察。
 
資料來源：https://house.udn.com/house/story/5887/4451362



2020/03/30
遠距辦公 網路攝影機銷量大增
為了兼顧防疫與員工健康，不少企業開始添購視訊會議的軟硬體設備，相關硬體、系統整合商機因此浮現。有視訊會議硬體設備廠商業務主管表示，科技趨勢與疫情的交互刺激下，讓今年企業營業額有望突破3億元（人民幣，下同），近4年的複合成長率超過35%。
 
總部位於深圳，主營視訊產品代工的漢敦匯科技有限公司業務經理謝昭漢預期，今年大陸市場的營業額有望成長4至5成，台灣市場成長4成，得益於移動需求增加，最熱銷的產品就是USB網路攝影機；他指出，辦公室需求改變，讓公司營業額扶搖直上，2016年時營業額僅7千500萬元，受疫情推升，今年有望逾3億元。
 
謝昭漢以去年和大陸筆電品牌合作的新品為例，他說，該產品可透過魚眼鏡頭一次攝錄4人影像，中間的麥克風具備「回音抵銷」功能，這顯示，未來多人將能同時、隨時進行高品質視訊會議；他也強調，過去產品主要是聚焦在辦公室硬體設備，5G技術導入後，更強調移動硬體及軟體，應用場景將更多元。
 
視訊系統整合夯
 
隨著視訊相關軟硬體產品的發展，企業的系統整合需求也跟著提高。圓方科技股份有限公司指出，台灣視訊會議型態主要跟隨國際潮流，呈現分化發展，一種是以軟體進行雲端視訊，另一種是軟硬體混和型的視訊會議。
 
圓方科技說明，此前企業建置的重點多為會議式的硬體主機，隨著寬頻、載具發展，目前已轉入可應用在個人智慧型載具的軟體，如Microsoft Team、Zoom、WebEX、Skype等；以不同企業規模來說，小型企業以純軟體視訊就可滿足需求，而很多大型企業先前就已導入視訊會議設備，因此，近年在擴充時多會考慮到新舊視訊平台的互通性。
 
圓方科技表示，近期，無論是視訊／音訊會議相關的來客需求量有顯著的提升；需求產品類型包括：視訊／電話會議及其周邊產品，如會議用麥克風、直播錄影系統、會議預約管理系統。
 
圓方科技分享，今年土地銀行委託進行跨境視訊會議系統整合，除了建置會議室硬體系統，也建立個人用的軟體終端；疫情間，武漢分行即使在封城隔離的情況下，當地台幹仍可透過手機與總行進行視訊會議連線，兼顧健康與業務協作。
 
資料來源：https://www.chinatimes.com/newspapers/20200329000156-260301?chdtv



2020/03/30
《傳產》地上權地王！世貿三館3月30日標售，壽險業緊盯
【時報-台北電】「地上權地王」─台北市信義計畫區「世貿三館」將在30日（周一）以底價266.37億元公開標售。市場專家預期，此案最符合滿手現金的壽險業、資金充裕的開發商需求，決標總價可望輕鬆飆破「天花板」價，這也是測試今年商用不動產市場的指標溫度計。
 
2020年初以來，相較於飽受疫情衝擊的股匯房三大市場，土地市場仍然熱呼呼，尤其即將登場的台北市信義計畫區「世貿三館」地上權土地標售案，被不少市場專家看好，成功標脫機率高，幾乎不受疫情所影響。
 
宏大國際資產公司總經理陳益盛表示，「世貿三館」為近兩年極少見的70年地上權，佔地面積達4,856.3坪，也是最近六年最大一筆案子；公開標售底價266.37億元，更直逼「台北南山廣場」當年的決標價268.88億元。由於世貿三館地段精華，很適合各種商業用途，對於滿手現金的金融壽險業、大型開發商來說，勢必誘人，預期標脫總價將有機會輕鬆飆破天花板，上看每坪7字頭，決標總價更上看350億元。
 
普華國際不動產總經理田揚名指出，今年首季土地市場受疫情影響，至今單季成交金額逾480億元，只追平近十年單季均量而已；緊接著登場的是底價達266億的「世貿三館」地上權標售案，其位於信義計畫區中心的最強區位，若可順利標脫，則第一季整體土地市場成交量將超越700億元，無疑是觀察今年商業不動產景氣走向的重要指標。
 
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，依「世貿三館」一次拉高底價「門檻」到266.37億元，預期有能力出手競標的，一定是大咖；依其地段條件估計，「世貿三館」決標價，一定會輕鬆超越「台北南山廣場」的268.88億元，但對於投資人未來如何開發商用不動產、塑造更有利的租金投報率，將是考驗。
 
資料來源：
https://tw.stock.yahoo.com/news/%E5%82%B3%E7%94%A2-%E5%9C%B0%E4%B8%8A%E6%AC%8A%E5%9C%B0%E7%8E%8B-%E4%B8%96%E8%B2%BF%E4%B8%89%E9%A4%A83%E6%9C%8830%E6%97%A5%E6%A8%99%E5%94%AE-%E5%A3%BD%E9%9A%AA%E6%A5%AD%E7%B7%8A%E7%9B%AF-055623678.html



2020/03/30
金管會找地 擴建台版數碼港
金管會擬擴建「台版數碼港」，替金融科技創新園區找新家，初步鎖定台北市三大塊土地，其中以民權東路、龍江路附近的「鼎興營區」可能性最高，園區面積將擴增數倍，可吸引更多國內外新創團隊進駐，打造有助孕育獨角獸的創新環境。
 
金管會參考香港數碼港、英國Level 39等新創培育基地，2018年9月在台北市南海路上，設立金融科技創新園區，提供新創業者進駐，主要以獨立空間、固定座位及非固定座位等三種方式，成為新創業者研發、辦公的場所。
金融科技創新園區設立一年多來，成果豐碩，已有11家新創公司市值破億元，園區也成為台灣在金融科技的國際對接門戶，但園區礙於現址空間有限，僅360坪，進駐廠商經常大爆滿。
 
為擴大金融創新，金管會主委顧立雄日前指示相關幕僚，尋覓交通便利、空間大一點的合適地點，擴大金融科技創新園區規模，以增加服務能量，提供新創者營運資源與輔導措施。
 
金管會初步找了三塊土地，一是位於台北市龍江路及民權東路口附近的軍方「鼎興營區」，有獨立門面，適合規劃成新園區，但營區面積很大，有3,000多坪，未來興建、維護費用不小。
 
第二處位於台北市仁愛路的空總。目前已有文化實驗區，未來可能須共同使用樓層，且涉及文化部等跨部會協調。
 
第三，位於台北市信義路某私立學校，因停止招生，有閒置教室可使用，因屬民間單位，須付租金。
 
官員透露，初估三塊土地，目前以「鼎興營區」可行性較高，另二塊可行性相對低。
 
官員說，「鼎興營區」面積相當大，初期應不會全部使用，約一、二千坪就足夠，未來再視情況逐步擴充。由於這塊營區屬國有地，金管會高層將進一步與財政部協調申請撥用。
 
業者表示，一般新創園區都有休閒等附屬設施，輕鬆環境有助創新、思考，但現有園區面積小，附屬設施空間有限，未來園區擴大後，不僅進駐廠商可增加，更完善的附屬設施，將有助擴大金融創新聚落，引導更多科技新創與人才進入金融科技產業，厚植國內創新能量。
 
資料來源：https://udn.com/news/story/7239/4453181



2020/03/30
疫情衝擊，企業擴充喊卡 今年辦公室租金 上漲乏力
商用不動產顧問公司29日指出，受到新冠肺炎疫情衝擊，最近企業擴大營業面積的計劃紛紛喊卡，甚至部分房客已向房東提出「降租」的要求。預期若疫情仍未獲控制，2020年辦公室租金行情的上漲力道將被削弱，租金可望維持在2019年的水準。
 
高力國際調查29日公布最新調查指出，台北市第一季辦公室有新增供給新星興業「仁愛大樓」約1,514坪釋出，使得辦公室總存量達到161.8萬坪；在空置率方面，由於淨去化量有5,210坪，因此平均空置率下降至3.9％，再創歷史新低紀錄，即便目前有疫情打亂承租戶步調，但因整體辦公室新增供給有限，後續對於空置率衝擊相對較小，預期年底空置率將可望維持與去年相同水準。
 
在辦公室租金行情方面，目前每坪月租持續攀升至1,915元，季漲幅0.45％。
高力國際資深執行董事楊慧明表示，目前台北市頂級辦公室的空置率，已降到3％大關以下、只有2.69％，明顯供不應求。
 
楊慧明指出，辦公室租賃需求年初雖延續去年穩定去化，但此波疫情來勢洶洶，已有部分承租戶暫緩擴編、增租與搬遷計畫，市場仍以洽談續約為主；展望第二季，預期企業租賃活動將趨緩，淨去化量將下降。
 
楊慧明表示，首季新完工的新星興業「仁愛大樓」已洽談全棟承租對象，預期至年底還有「遠雄大巨蛋」、「中壽台北學院」等新增供給釋出，合計逾3.5萬坪。不過，這些新增供給，多數為企業自用空間，因此，最終實際釋出的新增供給空間仍相當有限。
 
楊慧明認為，首季以頂級辦公大樓租金最強勢，目前每坪月租行情已漲至3,231元，高出整體平均值68.7％，但受到疫情衝擊，已有承租戶出現降租聲浪，預期2020年整體租金上漲力道偏弱，租金維持2019年水準。
 
資料來源：https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200330000288-260204?chdtv