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2019/11/27
B辦當A辦賣 台北老商辦搶手 單價破百萬
台北頂級商辦短缺，租金快速上漲，連帶掀起一波市區老商辦的交易熱潮，包括「凌雲通商大樓」、「國家企業中心大樓」今年都各已有超過8億的交易額，「潤泰金融大樓」、「大都市國際中心」精華區老商辦交易單價站上百萬。商仲業者說，不僅A辦熱，精華區、屋齡20、30年的老商辦也很搶手，已是B辦當A辦價格在賣！
 
上世紀興建的老商辦交易發燒，位於台北市敦化南路的「凌雲通商大樓」今年至少有三件3億多元的交易，買主包括富邦人壽、矽品董事長林文伯旗下的投資公司伯華投資等。南京東路五段上的「國家企業中心大樓」也有多家企業搶進，堪稱今年最搶手的二棟老商辦。
 
各方搶進之下，不少精華區老商辦交易價格站上百萬，去年「萬國商業大樓」有每坪110萬元的高價出現，今年包括「潤泰金融大樓」、「大都市國際中心」也都有百萬單價，合庫AMC日前在法拍市場標下南京東路三段的「環球經貿中心」，單價亦逼近百萬，此外如「松江Boss Tower」近期也傳出9字頭的交易。不少精華地段老商辦交易價格直逼百萬、甚至站上百萬，已經不下於鄰近同屋齡的老名宅。
 
 
根據實價登錄統計，今年前三季台北市屋齡超過20年的億元級老商辦交易就有28件，已超過去年全年的24件，今年前三季交易量幾乎為過去幾年一整年的規模。
 
宏大國際資產總經理陳益盛表示，就投資效益角度來看，市中心商辦保值性佳，優於近年熱門、但多位於蛋白區工業地產，新商辦供給嚴重短缺，連帶使位精華地段、20～30年屋齡、具帷幕外觀的辦公大樓搶手。
 
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，A辦市場賣方惜售，建商、金控去年搶進預售市場，過去一些地段佳、公設比低的老商辦即為本土企業的最愛，除了自用外，活化、改裝也有潛力，也有更多壽險、REITs朝向立即有租金收益的老商辦。

資料來源：https://www.chinatimes.com/newspapers/20191125000208-260202?chdtv


2019/11/27
紓解下班塞車 內科實施單行交管
內湖塞車問題已經多年，由於瑞湖街是內湖科學園區重要的進出道路，下午尖峰時段湧現大量車流，台北市交通管制工程處將於明起實施民權東路六段十一巷（瑞湖街至舊宗路二段）東往西方向時段性單行道管制，管制時段為，週一到週五平日下午五點至七點半。
 
民權東路六段十一巷東往西管制
交工處過去已於瑞湖街實施下午尖峰時段北往南方向時段性單行道管制，經觀察發現，瑞湖街車流主要經由民權東路六段十一巷行至舊宗路二段，後分為兩股車流分別往南沿舊宗路至堤頂大道及往北銜接至國道一號。
 
這兩股車流於下午尖峰時段交通量各約為七百PCU（小客車當量數），另由舊宗路二段轉入民權東路六段十一巷交通量約為一六四PCU，為減少車流於路口回堵情形並提升車流紓解，交工處於二十六日起實施民權東路六段十一巷（瑞湖街至舊宗路二段）東往西方向時段性單行道管制，管制時段為平日下午五點至七點半。
 
交工處表示，目前已於舊宗路二段及民權東路六段十一巷沿線掛設宣導牌面，舊宗路二段北往南方向車輛請至民權東路六段或新湖三路左轉；舊宗路二段南往北方向車輛請至舊宗路二段一二一巷右轉，於管制路口亦將增派員警及義交指揮以協助疏導車流。

資料來源：https://news.ltn.com.tw/news/life/paper/1334359


2019/11/27
11月消費者信心指數降 買房信心唯一樂觀
中央大學台經中心今（27）日公布11月消費者信心指數（CCI）調查的總數微幅下降0.6點至80.37點。六項子指標中，下降最多為「未來半年國內就業機會」，創近114個月來低點；而上升最多仍為「購買耐久財時機」，是唯一呈現樂觀的指標。
 
CCI包含六項分項指標，其中「未來半年購買耐久財時機」、「國內物價水準」、「國內經濟景氣」、「家庭經濟狀況」四項指標上升，另「國內就業機會」和「投資股市時機」二項信心指標下降。
 
上升幅度最多的指標是「未來半年購買耐久性財貨時機」，11月調查結果為109.05點，較上個月上升3.65點，是六項指標中唯一呈現樂觀的指標。
 
購買耐久性財貨指標主要反映購置房地產的信心，通常屬於穩定指標，不容易大幅度波動，且通常選前的國內資金對房產相對保守。
 
該指標在9月卻驟升10.6點、10月、11月持續上升，台經中心執行長吳大任推測，這部份應為「外部」因素所致，可能與台商回流購買房地產有關；此外，香港反送中紛爭轉變為長期現象，部分港資轉移來台落點，也可能流入房地產投資。
 
其中下降最多的指標為「國內就業機會」，下降8.35點至79.25點，就業信心創近114個月來低點。台經中心指出，自今年7月反轉向下跌破100的樂觀防線後，現已連五月走跌，為勞動市場警訊。
 
至於買股信心下降7.1點至54.50點，主要反映投資人居高思危的心裡。近期股市表現穩健，但調查問項為針對半年後，是否認為適合投資股票？調查顯示民眾普遍認為半年後屬於賣點而非買點，因此信心指數下降。
 
從絕對水準來看，僅「未來半年購買耐久性財貨時機」為樂觀，其餘五項偏向皆悲觀指標。台經中心說明，CCI的六個子項指標區間為0至200，分數在100至200之間屬於「偏向樂觀」，在0至100之間則屬於「偏向悲觀」。

資料來源：https://money.udn.com/money/story/5621/4190461



2019/11/27
房市熱 房貸餘額創高
房市景氣熱滾滾，中央銀行昨（26）日公布，10月國銀房貸、建築貸款餘額續創歷史新高，年增率為5.8%與12.2%，分別創下近八年半及八年單月新高；央行官員解釋，第4季為房市傳統旺季，市場湧現交屋潮，加上建商著眼台商返台投資議題，快馬加鞭購地整地或促銷餘屋，使得這兩項不動產放款激增。
央行統計顯示，10月房貸餘額漲至7兆3,069億元，創下歷史新高，較9月暴增509億元，年增率達5.8%，為八年半新高。
 
央行官員指出，第4季是房市傳統旺季，10月六都各地有交屋潮，整批分戶貸款金額增加，10月工作天數比9月多，買賣移轉棟數表現不錯。央行資料顯示，10月買賣移轉棟數與9月相比，六都全部呈現兩位數暴漲，其中又以台中市的44.9%最高，六都合計月增20.4%，前十月六都年增率也高達8.1%。
 
房市不只買氣加溫，建商看好房市景氣，積極購地整地，或加強餘屋促銷，促使10月建築融資餘額增至2兆367億元，連兩月突破2兆元大關、續創新高，較9月增加357億元。與去年同期相較，10月建築融資年增率飆上12.2%，為近八年高點。
 
建築融資年增率衝上近八年新高，央行官員解釋，2018年起雨遮新制上路，導致2017年底前出現一波搶照潮，如今基期因素消失，加上台商返台投資，建商積極購地整地，興建廠辦商辦，並加強餘屋促銷，都是建築融資年增率大漲的主因。

資料來源：https://money.udn.com/money/story/5621/4189561



2019/11/26
中山站捷運共構商辦 身價高

皇翔建設旗下捷運共構案「捷二」上周完成與台北市捷運局權益分配，原先皇翔規劃分回辦公室、商場採自售，不過因商辦市場供不應求，且眾多買家洽談，讓皇翔策略轉變、從自售轉為標售；由於該案可能是今、明兩年台北市唯一釋出的全新頂級商辦，標售價格有機會創區域新高。
 
「捷二聯開商辦案」是捷運中山站六號出口的捷運共構案，擁有北市南京西路62號門牌，為地上17樓、地下四樓之聯開商辦案；該案規劃一到四樓為商場，5~17樓為一般事務所，其中皇翔建設分回32%，包括四樓商場，10~12樓辦公室，以及17樓40.5坪和34.47坪辦公單位，外加19個停車位，合計分回面積達1,865.25坪。
皇翔指出，該案原先公司計畫自售，不過考量辦公市場供不應求，且A級商辦稀少，又有眾多買家上門洽談，因此策略轉變、決議從自售轉為標售。該案總標售底價24.4億元，換算每坪底價127萬元，車位每個380萬元，將在12月20日決標。
 
負責標售作業的仲量聯行投資部資深副總經理吳瑤華昨（25）日表示，該案位於新光三越南西商圈，過去10年沒有任何新的辦公大樓產品釋出，因此周邊無類似產品可供行情比較。不過，以最接近「捷二聯開商辦案」的「將捷巴菲特」來說，今年8月成交價格為每坪111.8萬元，另外屋齡九年的「台北金融中心」今年3月每坪成交價達143.5萬元，認為該案每坪127萬元屬合理行情，且看好自用型機構買方像是金融、證券業者有機會出手。吳瑤華分析，「捷二」成今明年唯一新釋出的頂級商辦，全案標售價格有機會創區域新高。
 
 
資料來源：https://money.udn.com/money/story/5930/4187443



2019/11/25
興富發台中新案 銷售強強滾
興富發建設在台中高鐵站推出的總銷150億元「夢幻誠」，開案才三個多月，成交迅速突破1,000戶，總交易金額逼近百億元，不但在中部市場創下銷售奇蹟，也讓興富發成為最大贏家。
 
興富發看好台中躋身全台第二大城市，加上又有人口紅利加持的發展願景，持續加碼在台中布局，今年推案金額一口氣衝破200億元，其中以烏日高鐵站特區的「夢幻誠」最受矚目，此案也是今年台中推案金額最大的建案。
 
「夢幻誠」規劃1,608戶住家及66間店面，由於基地正對高鐵台中站、台鐵新烏日站及捷運總站，三鐵共構成為最具優勢的地段賣點。
 
興富發代銷部協理王建騏表示，此案緊鄰七期並坐擁全台一日生活圈，北上、南下1小時內可抵達，出入人次僅低於台北車站，重要性不言可喻；隨著台中捷運綠線即將通車，高鐵特區將最先驗證軌道經濟的魔力，也是此案熱銷的主因。
 
據了解，「夢幻誠」已購客戶中，北客就占三成，還有不少企業主整批購入，準備做為員工到台中出差的宿舍，甚至做為企業招待所。
 
「夢幻誠」二期456戶最近開始銷售，二期主打優惠付款條件「訂金到交屋：二房38萬起、三房58萬起」，門檻低，也展現興富發讓利搶客的決心。
 
另據數字科技旗下591網站顯示，台中高鐵周邊租金，新屋二房每月約有2萬元收益，若是大坪數則有3萬至4萬元以上，整體來說，投報率約為3%至5%。
 
王建騏說，這對想創造被動收益的置產族來說，是相對安全的收租商品，相對也讓「夢幻誠」的置產投資效益受到關注。

資料來源：https://money.udn.com/money/story/5612/4185473


2019/11/25
台電都更案 有望下季招商
推動已近八年的台電嘉興街都更案有重大進展，國家住都中心表示，經歷近一年多整合，目前同意戶比率已達95%，有望在2020年第1季正式公告招商。目前初步估計投資額約30億元，將採權利變換方式，規劃為集合住宅大樓。
 
台電嘉興街都更基地面積約1,550坪，是以台電現有的嘉興街學生宿舍土地為主，併入鄰近老舊住宅土地，劃定完整街廓為更新地區，由於此案位於大安區，周邊交通設施便利、生活機能完善，地段相當精華，一直以來都受到業界高度關注。
 
國家住都中心表示，此案將以權利變換方式實施，全區由國家住都中心擔任實施者，採公開徵求投資人方式辦理，預計2020年第1季登場，2021年至2024年拆屋、施工，2025年上半年就能夠完工、驗收並交屋。
 
據初步規劃，此案將朝向優質住宅區發展，預計興建地下五層、地上17至19層的集合住宅大樓，一樓規劃為零售業、管理員室等空間，二樓以上為集合住宅。
 
目前國家住都中心八大案中，除了台銀圓山案已由麗寶建設得標、信義兒福B1-1、B1-2兩塊基地正公告招商，其餘案件也在持續整合、規劃，最快明年就會招商，台電嘉興街案可望成為國家住都中心所推出的第三案公辦都更。
 
過去，本案因私有產權複雜，導致整合不易，其中包括台電產權約五成，另有近一成是公有土地，剩餘四成為私有土地，討論多年以來，如今有超過九成以上地主同意，往前跨了一大步。
 
國家住都中心去年8月成立並接手八大公辦都更案，其中對於台電嘉興街一案更是抱以高度期待，也曾舉辦招商說明會，列為第一波推案標的。不過當時同意戶比例僅約六成，雖招商會吸引超過40家開發商注意，但投資人對於此案能否整合成功、會不會有釘子戶等問題，心中仍有極大問號。
 
為完成私地主整合，為投資人搬開路障，國家住都中心今年8月至10月間，就實地探訪至少30戶、約談27次，終於使95%合法土地及建物所有權人願意參與台電嘉興街都更案，先期整合已逐步完成，預料屆時釋出後將吸引不少業者爭相投標。

資料來源：https://house.udn.com/house/story/5886/4185431



2019/11/25
危老容積獎勵 立委促延長
危老條例給予10%容積獎勵的規定將在明年5月落日，不過朝野已有共識朝延長時程獎勵方向研議，藍綠立委皆有提案，延長時間自一年至三年不等。
內政部營建署也積極討論修法，官員表示將儘快提出對案，「絕對會趕在時程獎勵落日前修法完成。」，力拚時程獎勵能「無縫接軌」。
 
危老條例由於沒有最低面積限制，審查效率快速簡便，被形容為「都更特快車」，其中若是在危老條例施行三年內提出申請，可額外獲得10%時程獎勵，最後申請期限就在明年5月9日。
然而各地方政府行政效率不一，在相關自治條例尚未到位時，危老時程獎勵卻已在倒數計時，立委要求營建署檢討，應考慮延長時程獎勵，以符合實務需求，營建署目前正在研議中。
 
目前立法院針對危老條例時程獎勵延長，共有四位立委提案，細節各不相同。民進黨立委洪宗熠、國民黨立委李彥秀、蔣乃辛都是提案無條件延長，分別再延長時間為一年、二年及三年。
 
國民黨立委羅明才提案雖也是再延長三年，但是延長的最後一年時程獎勵砍半，自10%時程獎勵減為5%，作為退場機制，以鼓勵危老案件把握時間，儘快提出申請。
 
營建署官員表示，在討論方向上也傾向「有條件延長」，也就是雖將時程獎勵期限展延，但會隨展延期限逐年遞減，舉例來說，若再延長兩年，第一年時程容獎維持10%，第二年就減半為5%。
 
此外，據悉，內部討論也希望納入規模獎勵，若大面積都更在一定條件下也可走危老條例，將可大幅加速都更速度，對明年衝都更、拚內需也是好事一樁，方向上也有可能將規模及時程獎勵結合，合計不超過10%。
 
至於修法期程，官員表示，會儘快提出草案。對於若來不及趕上明年5月9日時程獎勵落日前修法，是否會有回溯條款？官員拍胸脯保證，「不會走到那一步。」一定會加速修法步調、趕上進度。

資料來源：https://money.udn.com/money/story/5621/4183989


2019/11/25
雙北醫院周邊房產 退休族愛
據房仲業者最新調查，民眾選擇退休後的14個居住條件中，希望能夠鄰近醫院的比率占逾一成、位居第二；永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，退休後的熟齡族隨著年齡的增長，對於醫療的需求也愈來愈高，過去被視為嫌惡設施的醫院，轉變成熟齡族購屋的偏好選項。
 
據永慶房屋今年第4季網路會員調查，民眾選擇退休後的居住條件中，希望住在鄰近醫院的比重超過一成，排名在14個選項中位居第二；以台北市八大醫學中心層級的醫院周邊1公里房市交易來說，據實價登錄網資料顯示，交易量最多的醫院為馬偕醫院，今年前八月有371件交易，周邊平均每坪成交價60.4萬元。
謝志傑分析，馬偕醫院位於中山區，周邊1公里範圍內就囊括五個捷運站，交通機能良好，同時距離南西商圈、欣欣商圈及晴光商圈不遠，生活機能便利性高，在交通與商圈發展成熟支撐下，帶動周邊住宅交易量升高，其中以林森北路及新生北的低總價套房產品交易最多。
 
交易量排名第二的為松山區的長庚醫院，今年前八月交易件數達201件，周邊住宅平均每坪成交價為73.8萬元；謝志傑表示，長庚醫院鄰近民生社區，且該社區效仿美國住宅區規劃，周邊公園綠地密度高，相當適合退休族群居住。
 
交易量排名第三的國泰醫院，今年前八月交易量為177件，周邊住宅行情為每坪成交價86萬元。國泰醫院位於台北市精華區，周邊住宅鄰近仁愛圓環，商家林立，又是仁愛國小學區內，區域房價具保值性，因此資金較充裕的民眾會選擇在此購屋，區域價格也相對較穩。
 
另外，從住宅單價來看，位於文山區的萬芳醫院價格最為親民，平均每坪成交價45.8萬元，今年前八月成交量為141件；謝志傑表示，萬芳醫院商圈發展成熟且鄰近捷運站，周邊許多總價在1,500萬元以內的公寓及套房產品，適合想在手上保留多一點資金的民眾購屋。
 
新北市部分，醫療宅交易量最高的為聯合醫院三重院區，今年前八月共成交265件，平均每坪成交價為37.9萬元；謝志傑指出，聯合醫院三重院區位於交通要道，前往周邊行政區很方便，且鄰近三重綜合體育館，許多民眾會在下班後到體育館運動，是退休後居住好所在。
 
交易量排行第二的是雙和醫院，今年前八月交易量為222件、周邊住宅平均每坪成交價為35.7萬元；雙和醫院目前雖無鄰近捷運站，但正在施工的捷運萬大線，未來完工後將有捷運雙和醫院站，對於此區交通是一大利多，且鄰近錦和運動公園，周邊也有Costco、家樂福等大賣場，生活機能良好。
 
交易量排行第三的耕莘醫院，今年前八月有187件交易，周邊住宅每坪成交均價為46.4萬元。耕莘醫院位於新店區較早期發展的區域，除近期發展較為熱絡的小碧潭站周邊外，周邊多是屋齡30年以上的公寓。值得注意的是，央北重劃區鄰近耕莘醫院，發展值得期待。
 
若以住宅單價方面，新北市周邊價格較為親民的醫院分別為恩主公醫院及汐止國泰醫院，每坪僅需約24.1萬元、29.1萬元；謝志傑表示，恩主公醫院位於三峽，未來三鶯線通車之後，有望帶動房價成長。而汐止國泰醫院周邊雖僅有汐止火車站，但附近建成商圈已相當成熟，生活所需皆可在商圈中滿足。
 
謝志傑指出，醫療宅雖然往來醫院便利，但要考慮救護車鳴笛聲干擾，建議可找尋距離醫院有一定距離，且不臨主要道路區塊，或是加強房屋內隔音設備，才能擁有寧靜又健康的退休生活。

資料來源：https://house.udn.com/house/story/5889/4183805


2019/11/25
危老建築容積獎勵 擬延1至3年
都市危險及老舊建築物加速重建條例（簡稱危老條例）限期給予百分之十容積獎勵的規定明年五月落日，朝野立委已有共識朝延長時程獎勵方向研議，延長時間自一年至三年不等，內政部營建署也在討論修法，傾向「有條件延長」。官員表示，會趕在時程獎勵落日前修法完成，力拚時程獎勵能「無縫接軌」。
 
危老條例沒有最低面積限制，審查效率快速簡便，被形容為「都更特快車」，其中若是在危老條例施行三年內提出申請，可額外獲得百分之十的容積獎勵，最後申請期限為明年五月九日。然而，地方政府行政效率不一，在相關自治條例尚未到位時，危老時程獎勵已在倒數計時，立委要求營建署應考慮延長時程獎勵，以符合實務需求。
 
目前已有四名立委提案修法延長危老條例時程獎勵，其中民進黨立委洪宗熠、國民黨立委李彥秀和蔣乃辛都提案無條件延長，延長時間分別為一年、二年及三年。國民黨立委羅明才也提案延長三年，但延長的最後一年時程獎勵砍半，自百分之十時程獎勵減為百分之五，作為退場機制，以鼓勵危老案件儘快提出申請。
 
營建署官員表示，討論重點傾向「有條件延長」，也就是雖將時程獎勵期限展延，但會隨著展延期限逐年遞減；舉例來說，若獎勵再延長兩年，第一年時程容獎維持百分之十，第二年減半為百分之五。
 
據了解，營建署內部討論也希望納入規模獎勵，若大面積都市更新案在一定條件下，也可走危老條例，將可大幅加速都更速度，有助於明年衝都更、拚內需，方向上可能將規模及時程獎勵結合，合計不超過百分之十。
 
至於修法期程，官員表示會儘快提出草案。至於若來不及趕上明年五月九日時程獎勵落日前修法，是否會有回溯條款？官員表示，「不會走到那一步。」一定會加速修法步調、趕上進度。

資料來源：https://house.udn.com/house/story/5886/4183819