「合規新屋」的市場，房價是否真的會下修？

未來「新屋房價」會下跌嗎？胡偉良分析大幅下修可能性極低。（僅為情境圖，取自unsplash）

近來，市場上不乏「房價會不會跌？」的討論聲音。尤其在政府多項打炒房措施持續不斷、限貸政策逐步收緊、加上少子化趨勢與民眾購屋能力下滑，讓不少人期待房價出現修正。然而，若聚焦在「合規新屋」的市場，房價是否真的會下修？品嘉建設胡偉良認為，若無重大黑天鵝事件（如戰爭或金融崩盤），新屋價格大幅下修的可能性極低。

以下將從5個關鍵面向進行深入評估：

一、供給面失衡：新屋數量遠低於需求

首先，新成屋或合規預售屋的供給仍明顯不足。雖然危老與都更政策近年不斷推動，但實際落地的案量仍有限。主要原因包括整合困難、釘子戶阻力大、審議流程冗長，加上近年建築法規愈趨嚴格（如耐震、節能、無障礙設計要求等），導致建照與使照取得困難，新屋的供應成本與時間雙雙拉長。

更何況，全台5成以上住宅屋齡已超過30年，老屋更新是結構性長期議題，在舊屋拆除與新案銜接的空窗期中，市場對「立即可入住、合規合法」的新屋需求始終存在。這使得合規新屋在市場上呈現「量少價穩」的局勢，短期難以出現供過於求。

二、成本持續墊高：缺工與原物料壓力未解

新屋價格的另一個關鍵因素在於成本結構。現今營建業普遍面臨「缺工缺料」的雙重壓力。一方面，技術工人高齡化與新生人力不足，加上政府對移工政策仍有諸多限制，使得人力成本居高不下。另一方面，建築原物料如水泥、鋼筋、鋁件、玻璃等，雖然相較疫情高點有所回穩，但價格仍處於歷史高位。

此外，政府推動的綠建築、智慧建築、BIM導入及ESG規範，也讓建築規格逐年提升，變相增加建商成本。未來即使營造技術進步，也難抵抗這些「制度性成本上升」的壓力。除非台灣發生全面性經濟崩壞，否則成本基礎難以反轉，新屋價格自然難以下修。

三、通貨膨脹效應持續：實體資產更具吸引力

全球經濟正面臨新一波的通膨結構轉變。能源轉型、工資上升、地緣風險與逆全球化，導致原物料、勞力與運輸等成本全面提高。即使央行採取升息策略壓制物價，終究無法從根本解決「通膨已內建於制度」的趨勢。

在此環境下，貨幣購買力逐年遞減，現金儲蓄與定存面臨實質貶值風險，使得資金更傾向流入實體資產。台灣房地產雖非投資萬靈丹，但作為「抗通膨工具」的定位依然穩固。這意味著，只要利率不出現極端升幅，房市資金熱度仍可維持，而新屋價格也會隨著通膨穩步上行。

四、剛性需求穩固：自住與換屋支撐市場底部

雖然台灣已進入少子化階段，人口紅利逐漸減弱，但整體市場的「剛性需求」仍未消失。特別是雙薪家庭、小宅族群、以及區域重劃區帶來的新購戶，在「生活機能+通勤便利」的條件下，仍積極尋找可負擔的新屋。

此外，新婚、換屋族對於產品安全性與品質標準愈發重視，也讓新成屋的吸引力遠高於老屋或無提供管理功能的中古屋。在限貸措施抑制下，雖有部分需求被延後，但並未被消滅。一旦政策釋出利多，這些壓抑需求將迅速回補，支撐價格下方不致失守。

五、潛在黑天鵝：戰爭與金融崩潰是關鍵變數

值得提醒的是，市場並非鐵板一塊。若未來爆發重大黑天鵝事件，如台海衝突、美中金融對抗升級、全球信用風險爆發等，的確可能對房市造成連鎖反應，進而打擊房價與交易信心。但這些屬於非經常性風險，並不會出現在日常波動中。

實務上，近年各次房市調整多屬個案讓利或短期價格修正，而非全面性崩跌。除非上述重大風險具體成形，否則合規新屋的價格基礎仍然穩固，甚至具備緩步推升的潛力。

胡偉良觀點：新屋房價「不跌反穩」，盤整中走向高品質轉型

綜合上述5大面向，品嘉建設胡偉良指出，未來台灣合規新屋的價格不僅不易下跌，反而有可能在「量少、成本高、通膨壓力」三重因素下穩中帶漲。對於購屋者而言，若一味等待大幅修正，恐怕錯過進場時機；而建商與投資人則應轉向開發高品質、精緻規格的新產品，才能在長期趨勢中維持競爭優勢。

資料來源:https://www.gvm.com.tw/article/121426

信義全球資產發布第1季商用不動產市場季報，首季台北辦公室平均租金來到每坪2,672元，近10年增幅約28%，再創歷史新高。信義全球資產總經理林三智分析，市場低空置、企業高需求、加上市區陸續有全新辦公大樓釋出，推升台北市區核心商圈整體租金水準，考量辦公租金長期上漲趨勢，加上近期金融市場波動驅動資產配置需求，促使企業積極評估購置辦公空間，市場由租轉買趨勢盛行。

據信義全球資產公司調查，第1季台北市區包含信義世貿、敦南、松江南京等核心商圈辦公室平均租金為每坪2,672元，相較2015年同期增幅約28%。

進一步觀察，信義計畫區頂級辦公大樓林立，租金成長幅度也最多，第1季平均租金為每坪4,072元，較2015年同期增幅約30%。在辦公室低空置、市場高需求，且市區陸續有全新辦公大樓完工釋出的情形下，其他核心商圈辦公室租金也同步上揚，十年來租金成長幅度約17%。

隨著台北辦公室租金持續攀高，企業需負擔更多的租賃成本，讓不少承租辦公室的企業，開始評估自購辦公室的可行性。林三智分析，有三大因素驅動企業布局辦公室「由租轉買」，首先是辦公室租金攀升，加上還需面臨房東不續租等不確定性及公司搬遷成本，購置自有辦公室更符合企業長期發展計畫。

其次，伴隨企業擴張，對大坪數、多樓層或全棟型產品需求提高，企業若採取租賃策略，在辦公室裝潢、格局規劃較易受到房東限制；相對來說，自購辦公室讓企業在辦公室配置、動線規劃等，就有了更多的彈性，也有助於提升企業門面與品牌形象。

最後，企業布局自有商用不動產是一項穩健的資產配置策略。面對長期租金上漲、通膨壓力、金融環境不確定性等，企業擁有自有資產，等於是為公司財務結構打造堅實基礎，強化企業抵抗風險的能力。

林三智分析，越來越多企業主意識到擁有辦公室資產對維繫企業營運穩定與品牌形象的重要性，使得辦公室由租轉買趨勢盛行，然而購置商用不動產不僅僅是物件選擇，還需綜合考量企業長期發展需求、員工招募及通勤動線、資產配置、稅務規劃等，因此建議企業在進行購置規劃時，應尋求具備豐富市場經驗的商用不動產仲介團隊，量身打造最適合的辦公室布局方案。

 書面資料揭露不動產貸款餘額仍高、銀行信用資源過度流向相關部門

中央銀行副總裁嚴宗大今（21）日將赴立法院報告，提前出爐的書面資料顯示，央行七波房市管制已見成效，但不動產貸款餘額仍高、銀行信用資源仍有過度流向不動產相關部門情形；市場研判，央行言下之意是，房市管制措施未到鬆綁時機。

央行副總裁嚴宗大今天將赴立法院進行「房屋稅2.0課徵亂象與金融機構對不動產融資緊縮及中央銀行信用管制措施對房地產交易之影響」專題報告；昨天出爐的書面資料指出，為防範銀行信用資源過度流向不動產市場，央行自2020年12月起已七度調整房市管制，去年8月採道德勸說，請銀行自主控管去年第4季至今年第4季的不動產貸款總量，強化金融機構控管不動產授信風險，並採行相關配套措施。

央行指出，房市管制措施已見四大成效。首先，銀行受限貸款成數下降，合於央行管制規定；第二，房市交易降溫，民眾看漲房價預期心理下降，例如，今年第2季永慶房屋網路調查顯示，民眾看跌房價比率由去年第3季的9%逐季升至43%，並遠高於同季看漲比率的26%；第三，銀行不動產貸款餘額年增率減緩，且銀行信用資源優先提供無自用住宅者；第四，不動產貸款集中度緩降、逾放比率仍維持低檔。

但央行也提到，雖然銀行不動產貸款集中度略見下降，但不動產貸款餘額仍高；今年3月底，全體銀行不動產貸款餘額仍續增至14.64兆元，較去年底增加829億元。

另外，今年3月底銀行不動產貸款集中度雖略降至36.89%，但與2018年9月底低點及央行2020年12月第一波管制措施時（參考 2020年10月底）各項數據相較，不動產貸款餘額增幅分別為66.94%與42.05%，均高於總放款餘額增幅55.87%與38.33%，以及非屬不動產的其他放款餘額增幅50.05%與36.24%，顯示銀行的信用資源，仍有過度流向不動產相關部門的情形。

另外，財政部長莊翠雲的專題報告也指出，截至4月底，七家公股銀行不動產貸款集中度平均為36.11%，略高於去年底平均36.1%，主因購置住宅貸款增加所致。

財部書面報告已送抵財委會，截至4月底，七家公股銀行（不含土地銀行），均符合銀行法第72條之2規定上限30%，且未超過28.5%，其中一家低於27%、三家低於28%。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/8753504

傳產工業區也面臨老舊問題，重建可行性評估得宜，將可創造土地最大價值利益。(資料照)在都市化進程不斷推進的當下，工業區這塊曾支撐台灣經濟奇蹟的基地，正面臨新的考驗與選擇。以雙北的內湖、五股、三重、塭仔圳等傳產重鎮，許多30年以上歷史的工業區逐漸顯現「空間使用效率低、產業結構老化、設施老舊落後」等問題。
政府近年推動《工業區立體化發展方案》與相關都市計畫變更政策，確實釋出更新訊號。然而，真正讓這些工業基地完成「轉型」而非「去工業化」，關鍵在於拆掉重建後的規劃，能否幫助產業轉型，或者興建成因應市場需求之產品。

長期以來，工業區因規劃單一、建物密度低、生活機能匱乏，相較都市的黃金區域，以往不動產業界認為重建的順位並非首選。但若從區位與產業演化的角度重新審視，雙北市中的老舊工業區往往占據極具潛力的黃金地段，不僅靠近交通節點，土地規模大，且地產所有權人單純，反而施行重建的可行性高。

若能再透過合適的規劃與利多政策，傳產老舊工業區域完全有潛力轉型為新穎且多元功能的產業社區，在符合土地使用分區的條件下，既可重建為新興科技大樓、商業企業總部，或作為其他營業空間使用。另外，在政府提倡拆除老舊鐵皮矮房，協助產業轉型的理念下，建議多加爭取容積獎勵的都更方案，尤其原物料及勞工人力短缺之前提下，興建成本只會愈來愈高，若能趕緊把握重建的黃金期，開發出符合土地最大價值效益為目的。
資料來源:https://urbanrenewal.wealth.com.tw/celebrity-detail/1784

輝達選擇台北市北投士林科技園區T17、T18基地打造台灣總部，由於新光人壽握有地上權，外界評估輝達可能透過地上權契約移轉或等新壽蓋好廠房再租給輝達，北市產發局長陳俊安19日允諾市府會全力提供輝達行政協助，市議員則提出輝達將面臨契約、交通、人才等3大難題，建議市府提出具體因應對策。

新壽握有北士科T17、T18基地地上權，輝達進駐將涉及與新壽、市府等三方協調，國民黨北市議員游淑慧昨在議會財建部門質詢時分析，目前新壽和輝達有兩種合作模式，第一是透過地上權契約移轉，由於涉及市府需要先同意，雙方尚沒有資格達成共識和宣布；第二是蓋好廠房後，委託輝達經營或租給輝達。

北市地政局土開總隊副總隊長范乾峯指出，若新壽要移轉地上權契約，要先蓋好取得使用執照，並完成建物所有權第一次登記，市府接下來就會依合約決定是否同意移轉；另依地上權合約，新壽把建物蓋好後，依合約可委託第3人經營或出租給第3人。

國民黨議員汪志冰說，無論從開發、地方經濟面都有正面影響，盼藉輝達進駐讓周遭房價從蛋殼區變成蛋黃區，士北腹地不僅好山好水，醫療資源又豐沛，現在只差商業經濟發展。

民進黨議員陳賢蔚表示，一流國際企業落腳北士科，將帶來大量海內外協力夥伴、上下游產業資源及全球科技人才，他要求市府應通盤檢討北士科法規限制、交通、雙語硬體規畫及國際人才來台的服務資源。

民眾黨議員黃瀞瑩也強調，輝達進駐將帶動大量人流、物流與居住需求，交通量能勢必受考驗，北士科周邊現已有塞車疑慮，市府應立即啟動交通影響評估，提出具體對策，此外，北士科T3、T4、T12等3塊市有地也還沒規畫、招商，建議市府在輝達進駐後可對周邊做整體規畫。

輝達選擇落腳北市，讓當初爭取的多個縣市失望，新北市表示曾場勘多處地點，如今只能抱憾；台中市長盧秀燕則說，在哪設廠都沒關係，大讚黃仁勳願意投資是對台灣有信心。

資料來源:https://tw.news.yahoo.com/%E6%96%B0%E5%A3%BD%E6%8F%A1%E5%9C%B0%E4%B8%8A%E6%AC%8A-%E5%A5%91%E7%B4%84-%E4%BA%A4%E9%80%9A%E5%95%8F%E9%A1%8C%E5%BE%85%E8%A7%A3-201000199.html

黃舒衛：北士科商辦補漲行情旺 單價上看「三位數」

全球AI龍頭NVIDIA輝達執行長黃仁勳今（19）日宣布，台灣總部確定落腳台北市北士科，高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，北士科AI及科技新興總部聚落可望成形，未來商辦市場將啟動補漲行情，漲幅將優於住宅的慶祝行情，每坪單價「上看三位數」！

黃舒衛分析，被視為台北市最後一塊完整重劃區處女地的北士科園區，可開放腹地最大，更擁有周邊鄰近天母、石牌等商圈的優勢，且國際教育及醫療資源最完整，將會是台北科技廊帶起點，輝達台灣總部選址於此，意義重大。

黃舒衛表示，北投士林地區近年受不少跨國企業青睞，設立在台企業總部，先前已有Google總部進駐承德路「CAAM承德168」、金仁寶集團，再加上輝達將選址在北士科設立台灣總部，3大超大咖科技巨擎企業總部都插旗，其AI及科技新興總部聚落可望成形，也是台北市唯一還有發展腹地的科技園區，預期商辦補漲力道將優於基期已高的住宅，預期天母、石牌一帶受惠最大。

黃舒衛表示，尤其要觀察商辦市場的趨勢，在輝達宣布進駐北士科之後，未來補漲力道，可望會比住宅要明顯。因為，目前台北市大直辦公大樓，每坪開價已出現140~150萬元，北士科挾其優勢和潛力，有信心商辦行情會持續追上，每坪將上看三位數！尤其是部分地段獨特、優質商辦大樓。

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20250519701907-430601

全球AI晶片龍頭輝達（NVIDIA）正式宣布進駐北投士林科技園區，這項重磅消息不僅震撼科技業，更被視為點燃北台灣房市熱度的強心針。中信房屋總經理張世宗指出，北士科擁有稀有素地、產業聚落與多元公共建設等多重優勢，輝達選擇落腳於此並不意外，未來也預期將為區域房市帶來三大影響。

張世宗指出，台北市土地開發已趨近飽和，近年已難見規模完整的新興重劃區，北士科被稱為「最後一塊素地重劃區」，具高度話題性與長線增值潛力，由於區位條件優越，緊鄰北投、士林優質生活圈，擁有完善醫療資源、學區資源，周邊亦有華碩、和碩、英業達等大型企業進駐，產業聚落效應已初步形成。

張世宗觀察，北士科周邊大型公共建設豐富多元，包括捷運環狀線北環段、士林站TOD案與劍潭站TOD案等重大交通建設，以及既有的台北表演藝術中心與科學藝術園區等文化地標，皆為區域未來發展注入強勁動能。

他強調，目前北士科已有新光、仁寶、中鼎工程等知名企業搶先插旗，如今再加上輝達，無疑是錦上添花張，預期將帶來三大房市效應，首先，輝達的進駐可望吸引大批高薪科技人才的湧入，直接推升區域住宅需求和房市交易量能；其次，隨著企業總部與供應鏈上下游陸續進場布局，產業聚落效應將進一步強化，並帶動商辦市場熱度攀升。

最後，隨著北士科新案房價已經突破百萬大關，有望加速石牌、北投、士林等地的老舊社區進行都更整合；另外，部分具備交通優勢且房價值更親民的周邊區域，如社子島、三重、蘆洲及淡水等地，也有機會成為科技新貴購屋與租屋的外溢熱區，後續發展值得關注。

不過，張世宗提醒，從長線來看輝達進駐對區域房市具正面助益，但從投資設廠到正式營運仍需時間，加上目前北士科仍處於開發初期，生活機能多仰賴芝山、明德等鄰近商圈，且區內工地施工密集，短期內難免會經歷所謂的「施工黑暗期」，對於自住族群而言，建議購屋前應實地勘察，仔細評估通勤與生活便利性。

資料來源:https://tw.news.yahoo.com/%E8%BC%9D%E9%81%94%E6%8F%92%E6%97%97%E5%8C%97%E5%B8%82%E6%9C%80%E5%BE%8C%E7%B4%A0%E5%9C%B0-%E5%BC%B7%E5%8C%96%E7%94%A2%E6%A5%AD%E8%81%9A%E8%90%BD%E6%95%88%E6%87%89-%E5%B0%88%E5%AE%B6%E9%BB%9E%E5%87%BA%E6%88%BF%E5%B8%823%E5%BD%B1%E9%9F%BF-070023469.html

站前西門商圈漲22％最高；信義世貿租金最高突破每坪5,000元

圖／本報資料照片

企業對商辦需求強勁，加上不少新建商辦完工，北市商辦租金持續走揚，據信義全球資產統計，台北市首季商辦平均租金2,672元，五年來漲幅約15％，除了信義世貿商圈最高租金突破每坪5,000元，包括復興南京、松江南京、站前西門、敦北民生、敦南等商圈屋齡較新或新建的A辦，最高租金逾每坪3,000元。

台北市近五年商辦租金漲幅，以受惠新完工「皇翔台北廣場」帶動的站前西門商圈漲幅22％最高，信義世貿、松江南京漲幅也都有超過15％，南京東路漲幅達12％，敦南及復興南京也有近一成漲幅。

新建商辦完工是拉升區域商辦租金行情的主要動能。租金一支獨秀的信義世貿商圈，除了「台北101」、「南山廣場」等地標商辦，鄰近大巨蛋商圈「巨蛋國際中心」高樓層租約在未來租金調漲後也將出現每坪5,000元高價，信義世貿商圈A辦租金每坪站上4,000元已是普遍現象。

據實價登錄觀察，復興南京商圈屋齡約10年的「宏盛國際金融中心」近年最高租金每坪3,600元，松江南京商圈新完工的「元大金星大樓」最高租金每坪3,650元、屋齡12年的「將捷國際商業大樓」也站上每坪3,000元。站前西門商圈新完工的「皇翔台北廣場」、敦南商圈新完工的「寶紘敦南商業大樓」最高租金更分別逾每坪3,800元、3,600元，遠超過區域老牌地標商辦「新光摩天大樓」、「遠企中心」。

信義全球資產顧問發展經理林建勛表示，近五年A辦平均租金漲幅約15％，高於B辦的11％，未來台北市完工釋出招商的商辦供給量大，區域內各商辦租金競爭壓力會提高；而精華區A辦租客多為高租金承受力的外商，然而對於不少目前本土企業租客來說，面臨房東漲租金造成的營運成本增加，也會開始思考由租轉買。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250519000194-260202?chdtv

520檔期受關注 不動產界認下半年預售市場價穩量縮

甲山林集團在520檔期積極籌畫，總推案量達517億元，位於三重區的「市政帝寶」總銷高達130億元，鄰近新北大都會公園。（甲山林提供）

北台灣2025年520檔期新成屋、預售屋預估推案量為1926.3億元，較去年實際推案量減少約718.8億元，年減27.2％。不過，不動產大老普遍認為，在政府打炒房政策收效、美關稅戰逐漸和緩與新台幣升值下，房市最壞的情況已過，下半年預售市場將呈現「價穩量縮」！

賴政府將滿周歲了，也因此，520檔期成為各界檢視過去及展望未來的時刻，房市歷經政府7波選擇性信用管制，也使得520檔期房市表現備受關注。

愛山林副董事長張境在表示，影響市場的不確定性因素已逐漸消化，房地產最壞的時刻應已過去。隨著政策逐步明朗、經濟基本面持續穩健，預期房市將回歸健康且穩定的交易節奏。

張境在指出，川普發動關稅戰等房市利空因素正逐漸「鈍化」，未來對市場的干擾將減弱，加上AI產業仍被看好，產值穩定，為房地產市場提供了穩固支撐。

全年推案比去年應會少2成

「我覺得市場來人較之前成長大概10％！」新聯陽董事長特助洪承新表示，近期預售市場已有些許回溫跡象，但整體市況仍須進一步觀察。

鄉林建設董事長賴正鎰表示，「520我們沒有刻意推案，整個市場跟今年上半年差不多，就是價格穩定，交易量縮。」他進一步分析，今年市場價格受到建材成本上升影響而撐住，不易下跌，但由於整體買氣不足，推案與成交量明顯萎縮，全年比去年應該會少個2、3成。

川普缺口回補 資金有信心

華固建設總經理洪嘉昇認為整體市況與年初相比已有明顯改善，「我覺得氣氛是有好一點，主要是美國關稅議題近期看來趨於和緩，沒有想像中那麼嚴重。第二是股市的川普缺口已經回補，資金信心回來；第三是台幣升值，對房地產也有間接幫助。」

在推案表現上，甲山林集團在520檔期積極布局，總推案量達517億元，展現對市場的信心與對買氣回溫的期待。其中百億個案，案量最大的「長耀林口A7案」，總銷達160億元，其次是新店的「寶鈺」150億元、三重區的「市政帝寶」130億元。另外，新店、A7重劃區分別還有總銷60億元「敦南之森」進場與17億元「A7宏遠案」。

鄉林建設下半年將在台北市萬華區推出大型都更案，基地面積約2000坪，總銷50億元，產品規畫涵蓋28坪至約60、70坪，產品符合現在換屋、自住需求，鄉林也將在北投區推出新案，地點位於復興崗捷運站旁，基地面積約350坪，總銷約10億元，規畫28至40坪產品。

華固建設下半年起陸續在雙北推出兩大住宅案，總銷金額合計超過170億元，包括第3季在台北市北投士林科技園區推出「華固芙心」，基地面積約750坪，總銷約52億元，規畫坪數介於26坪至46坪間，屬於市區主流自住產品；第4季將與譽誠建設合作，在新店央北重劃區推出「華固譽誠」案，基地達1520坪，整體總銷上看120億元。

住展雜誌發言人陳炳辰指出， 520檔期北台灣衰退最多為台北市，約推出248.5億元，年減59.3％，均無百億元大案，僅大同區「毅聯涼州街案」總銷約50億元為案量較大的指標案。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250517000429-260110?chdtv

房屋稅5月開徵，因今年是房屋稅2.0實施首年，不少民眾對稅單有疑問，桃園市稅務局提醒，收到稅單若有疑問，先釐清三大新制。

首先最常見疑惑是「自住房卻被課非自住稅率」，問題可能出在尚未完成戶籍登記，財政部日前已宣布，因今年是上路第一年，考量民眾尚未熟悉新制，原本戶籍登記期限是3月24日，今年特別延長至6月2日，現在還有機會能更正稅單。

第二，民眾常遇到「僅一間自住房，卻不適用1%稅率」，稅務局解釋，「全國唯一自住房屋」須符合三條件，包括申報人、配偶及未成年子女在全國僅持有一戶自住房；房屋未出租、未營業；豪宅不適用，房屋現值須在各縣市標準額以下。

第三，房屋出租卻被課高稅率？稅務局說明，一般出租住宅若想申請較低稅率（1.5%至2.4%），需符合條件，也要在6月2日前持租約向稅務局申報。

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資料來源:https://money.udn.com/money/story/6710/8742972?from=edn_subcatelist_cate