明後年共有3條路線，進入完工/通車階段！

 2025 雙北捷運進度更新興建篇來了，跟前幾年很常聽到哪些路線進度不太妙相比，今年我個人覺得算是還不錯的一年，主要是明後年總共有 3 條路線，都各自邁入完工或通車的重要階段，趕快來看看雙北正在興建中的各條路線，在今年有哪些好消息吧。

信義東延段+三鶯線

一開始先看進度最快，也就是明年正式通車的兩條捷運，不知道大家心裡有沒有浮現是什麼路線，分別是台北的信義東延段，以及新北的三鶯線。先看比較坎坷的信義東延段，路線主要從已經通車的象山站，再往東邊延伸，在廣慈博愛園區設站後，最終停在玉成公園。這條路線雖然只有短短的 1.4 公里、以及 1 座地下車站，但從 2016 年正式開工以來，直到今年底總算傳出，會在 2026 年第一季正式通車的消息，齁齁真的很不容易，短短 1.4 公里施工時間長達快十年，這已經是一條完整路線的施工時間了。

但也可以理解啦，尤其北市府把這一段稱作是「捷運史上最難工程」，不只跟旁邊住宅距離太近，又遇到地下的淺層土壤太軟導致機具卡住，深層岩盤則是硬到讓潛盾機推進速度，比預期慢非常多，再加上中間疫情影響，都讓通車時間一直往後延，不知道有一段位置相近的環狀線東環段，甚至是未來再往中研院方向延伸，會不會也遇到類似的問題。

說這條路線坎坷，其實也不單單只有這樣，尤其在車站部分，原本除了廣慈/奉天宮站以外，在信義路六段 26 巷到 76 巷之間，還有一座 R04 車站。但後來跟地主歷經多年協調，依然無法取得用地，最終車站只能取消。同時類似的問題，其實在出入口規劃上也有遇到，不過問題相對小，就是除了廣慈博愛園區裡面的出入口，在福德街另一邊原本也打算要設一個，這樣大家到地面後就不用過馬路，甚至也把土地使用分區，從住宅變成捷運開發區，希望能利用更新改建把出入口完成。但後來一樣沒有得到大部分地主同意，現在只能把連通道預留起來，保留未來有新出入口的機會，只是不知道什麼時候能啟用，並且今年 7 月也正式把捷開區調整回住宅區。

但無論如何，信義東延段終於準備迎來正式通車的日子，捷運局也公開了列車動態測試情況，整體進度則是來到 87.8% ，目前正在進行車站跟出入口裝修、土方回填跟玉成公園通風井結構施工，只能說在經過這麼多棘手的事件後，終於看見完工通車的這一天，不管是負責規劃還是施工的工程人員，真的都辛苦了。

明年完工通車的除了信義東延段，再來就是新北三鶯線，路線從板南線頂埔站往西，穿過三峽連接到鶯歌，總長來到 14.29 公里，總共興建 12 座高架車站，採中運量系統。轉乘站分別是藍線頂埔站與台鐵鶯歌站，鳳鳴站則是跟鶯陶福德有一段不小的距離，轉乘不是太方便所以沒有納進來。

而在這條路線通車後，對鶯歌跟三峽的對外運輸，可說是多了一個新選擇，尤其行政院也在 8 月底，正式核定三鶯線延伸桃園八德，雖然離通車還很遙遠，不過周遭區域未來往返桃園跟台北，肯定會比現在更方便。目前一樣是在進行各種測試，機廠跟車站則是在進行裝修、水電跟環控，全部 29 輛列車已經全部抵達台灣，就等最終測試沒問題後，就能公布試營運的日子了。

萬大樹林線

看完即將通車的兩條路線，再來是接近完工的萬大樹林線，路線從中正紀念堂往土城方向延伸，再往北轉進入樹林後停在迴龍站，未來預計跟泰板輕軌與桃園棕線銜接。不過接近完工的路段，是第一期的中正紀念堂到金城機廠，興建9座地下車站，全長 9.5 公里，另一半進度比較慢的第二期，則是預計興建 2 座地下車站，以及 11 座高架車站，全長 13.3 公里。

先來看快完工的第一期，主要得看一下土建工程的狀況，尤其光是這邊就分成長短不一共 7 個標案，像有的是一個區間的區段標，也有單獨把一個車站切出來的，每個進度都有點不太一樣。當中又以 CQ842 進度最快，也就是 LG02 站跟通往前後站的潛盾隧道，以實際進度超過 95% 位居第一，目前正在進行車站琺瑯板安裝、地磚跟花崗石鋪貼等等作業。

不過整體來說，因為距離完工沒隔多久，其他標案進度是沒有差到太多，大部分是在進行裝修、回填、道路復舊、出入口跟通風井結構施工等等，整體進度截止至 9 月底，是來到約 81.7% ，跟預定進度相符。機廠部分比較關注的是在測試上，包括 8 月啟動的號誌跟行控通訊測試，未來也會陸續擴大規模，同時年底還會有 6 輛列車運到台灣，而機廠上方的聯開案之前有做一部影片，有興趣可以去翻一下。

最重要的時間預估，是預計在 2027 年底完工，不過從之前的時程來看，其實是有稍微延後一點，尤其在 2024 年有看到「 2027 年底完工通車」的消息，但後來通車兩個字就漸漸消失了，只剩下完工，也代表沒意外通車得等到 2028 年，總經費則是修正為 848.01 億元。

我自己依稀記得，好像是 2016 還 2017 年，那時候要去學校都是騎機車走羅斯福路，在等紅燈的時候，就會看到從林森南路地下道上來的車子，會因為南海路施工封車道、導致車流卡住一段時間，除非有交警指揮，不然好幾次就算我們綠燈，那坨車還是卡在那，結果今年端午去南門市場買粽子，欸突然發現，原來那邊的施工圍欄還沒完全撤走，驚覺原來萬大樹林線已經施工這麼久，然後又想到欸時間怎麼過的這麼快、突然覺得自己很老。

再來就是萬大樹林線的第二期，這段的土建就沒有分這麼多段，只有從地下轉高架的 CQ880A 、土城到樹林的 CQ880B ，跟最後到迴龍的 CQ890 共三個。不過因為第二期比較晚開工，像接著一期的是在 2024 年 3 月啟動，接迴龍那段則是 2022 年，兩段進度至今沒有超過 10% ，目前是在進行人行道縮減、中央分隔島拆除、管線遷移、連續壁等等工程。

而中間的 CQ880B 又更慘喔，還在招標階段，尤其在經過先前多次流標後，台北市政府在 2025 年 4 月，把土建工程全部移轉回新北市政府，代表新北打算自己蓋自己的捷運。不過就算移轉，招標過程也不是很順利，目前是在 10 月 1 日再度開標，似乎有兩家業者投標，預計會在 11 月初完成評選。但還有個小插曲是，當天新北有發出聲明，表示 2024 年 11 月送到行政院的修正計畫，至今沒有核定，因為修正計畫牽涉經費更動，是從 2018 年的 555.3 億，增加到 770.47 億，而在還沒正式核定前只能先保留決標，沒辦法正式開工，導致可能影響完工通車時間，目前是沒有看到中央的說法，而以之前的時間來看，萬大樹林線第二期是暫定要在 2031 年完工。

環狀線南北環段

再來是對雙北最重要的環狀線，先來看北環段跟南環段。北環段是從新北產業園區開始往北，在五權路轉往東邊，穿過二重疏洪道後接上徐匯中學，再來跨越淡水河與基隆河進入士林，最後在故宮附近設站接上劍南路站，全長 14.93 公里，共 12 座地下車站，未來可能會跟五泰輕軌、社子士林北投輕軌銜接。而南環段就比較短一點，主要從大坪林繼續往東，經過政治大學後，最終停在動物園接上東環段，全長 5.73 公里， 6 座地下車站，未來可能跟深坑輕軌銜接。

南北環在這段時間的最大重點，就是究竟能不能順利決標的問題，那還好是 CF690B ， Y27 以後到劍南路站，很順利的在今年 4 月正式舉行開工典禮，等於南北環全線的土建工程，都已經全部招標完成，正式邁入施工階段，畢竟只要沒辦法順利決標開工，所有規劃都只存在於紙上，所以今年對南北環來說，是非常值得紀念的一年。

那如果要看的更仔細一點，南北環的土建總共有 8 個，分別是 6 個北環跟 2 個南環，施工廠商以大陸工程 4 個最多，其餘是皇昌營造與工信工程。而這 8 個裡面，大概可以用開工時間分成 3 大類，第一個是以北機廠為主的 CF680C ，是在 2022 年 3 月開工，目前進度超過三分之一，正在進行土方開挖、主體結構施工，也是進度最快的項目。

再來是在 2023 到 2024 年動工的 4 個，其中以 Y20 到 Y23 的 CF680B ，在 2023 年 3 月開工最早，現在正在進行連續壁、地盤改良跟中間樁施作，不過進度不到 10% ，只有穿過淡水河與基隆河的 CF690C ，相對快一點，進度來到 12% 左右，目前正在進行連續壁、逃生豎井，潛盾隧道應該還沒正式開始。

最後就是 2025 年動工的3項，進度就不用多提，因為也才剛開始沒多久，不是在進行人行道縮減、架圍籬、試挖，就是在補充地質調查等等的前期作業，如果有經過或住在附近的大家，應該會注意到這段時間道路動線的大幅調整。

另外除了土建工程，其他還有包括用地取得，其中以站體跟出入口比較重要，再來是隧道穿越的補償費發放，目前雙北都還在努力中。整體進度是 30.49% ，預計 2031 年 6 月底實質完工，總經費來到 1798.98 億元。這邊就能大概知道就算進到最後的施工階段，要考慮跟進行的步驟與項目，只會比之前多又複雜。

環狀線東環段

環狀線最後一哩路—東環段，路線從劍南路站一路往東南延伸，依序穿過內湖科技園區、國 1 、基隆河後，接上松山、永春與象山站，最終停在動物園站，全長 13.25 公里，興建 10 座地下車站，未來預計跟民生汐止線、深坑輕軌銜接。

這條東環段跟前面的南北環有個共通點，就是最重要的依然是土建工程招標進度，從目前狀況來看，東環段總共分成 6 個區段，其中以 Y39 以南到動物園的 CF763 最快，主要是整條路線不包含站體興建， Y39 由前面區段標負責，動物園站則是交給南環段，截止至 9 月底進度是 0.29% ，現在正在進行崙頭斷層補充地質鑽探、路樹移除等等前期作業。另外就是在今年 8 月正式決標，從 Y37 以後到 Y39 的 CF760 ，並且預計在 10 月 20 號正式開工，欸對就是下禮拜一，成為東環段第二個開工的區段標，而且跟 CF763 一樣，是由日商華大林組與互助營造承攬。

不過東環段除了上面兩個好消息之外，其他都還在招標階段載浮載沉。包括今年已經招標多次的 CF710 ，同樣沒辦法順利決標，而在 10 月初是有看到再次張貼的招標公告。另外 CF720 也是流標多次，目前似乎是在檢討招標文件跟預算，還不知道公告招標的確切日期。而其他的 CF740 跟 CF750 ，則是沒有看到任何一次招標，不知道是不是跟預算不足有關，而且這邊工程也滿複雜的。

怎麼說呢？首先 CF740 ，範圍主要從 Y35 到 Y36 之前，這段跟前面的 CF720 ，有遇到現有汙水管的分支與主幹管，跟月台層、過軌段和潛盾隧道相互衝突的問題，也就是從示意圖來看，目前汙水管會卡在東環段的月台隧道等等地方，所以需要把這些管線遷走。遷移的方法包括水平移動、或是垂直抬高降低管線高度，甚至是放棄舊有位置，在附近找新路線讓管線走。

另一段 CF750 的問題又更棘手，施工範圍主要是從 Y36 到 Y37 結束，等於要興建兩座車站，而 Y36 是位在松山路下方的地下四層島式月台車站，深度將近快要 35 公尺，同時還得跟捷運與台鐵松山站銜接，代表要在既有結構下面施作，而且不能中斷路線營運，所以要怎麼挖、從哪裡挖、每個項目的時間銜接都是重要問題，光看剖面圖就感覺超級複雜。 Y37 則是要在狹窄的松山路 342 巷，挖一條跟永春站連通的地下連通道，然後同樣也會遇到汙水管遷移問題，嗯...要在發展密集的都市裡蓋東西，真的不是簡單的事情。

從整體進度來看，東環段百分比是 8.34 ，跟預定進度一樣，完工年份則是維持 2032 年 9 月完成，不過可能要關注一下還沒順利決標的標案，畢竟東環段土地取得還挺順利，只是這幾年有太多公共工程，導致有能力蓋捷運的廠商，不一定能把全部工程都吃下來。

汐東線

最後一條正在興建中的是汐東線，路線從汐止區公所西側開始，接上台鐵汐科站後，往北轉進福德三路，最終銜接東湖站，全長 5.56 公里，設置 6 座高架車站，未來會跟基隆捷運與民汐線銜接。

汐東線在這段時間的最大變化，就是很明顯的在福德三路這邊，已經有部分路段圍上施工圍籬，是正在進行的道路拓寬工程，也就是在考量捷運的墩柱位置後，要把道路寬度從 6 ~ 8 公尺，增加到 16 公尺，進度已經接近 6 成。不過最主要的時間點是在今年 3 月，也就是正式開工的汐東線統包工程，在同興路靠近新社后橋這一段，已經開始施工，應該是在做基樁工程，另外細部設計也在進行中，施工單位是馬來西亞商金務大工程股份有限公司，可能大家對這間公司比較陌生一點，其實它是馬來西亞蠻知名的營造商，之前有承攬過高雄橘線的工程，而現在正在施工的黃線，也能看到它的身影。

從時間來看，汐東線預計是在 2032 年完工，而跟它息息相關的民汐線跟基隆捷運，一個是正在等待綜合規劃通過中央核定，同時都市計畫跟基本設計有同步進行。另一個則是正在基本設計，要核定後才能開始招標，細部設計則是 SB16 ~ SB22 先開始，都市計畫變更也還在進行，希望能在 2033 年完工。

路線統整

最後照慣例一樣做個簡單統整，首先進度最快的，是即將在明年通車的信義東延段跟三鶯線。再來萬大樹林線分成兩階段，比較早開始的第一期，是預計 2027 年底完工，第二期則是維持 2031 年完成。最重要的環狀線總共有三條，其中南北環希望能在 2031 年中完工，東環段預計隔年的 2032 年，但東環段還有區段標還沒標出去，南北環則是終於順利的在今年全數決標。最後就是汐東線，尤其統包工程在今年正式啟動，預計能在 2032 年完工。所以大概能知道，未來雙北捷運主要的完工通車年份，是落在 2026 到 2028 ，再來就要等到 2031 到 2033 年了。

當然這些時間都是預估啦，一定會跟著進度再做調整。而且值得注意的是，因為先前財政收支劃分法修法正式通過，所以原本中央補助的工程經費，在數字上會有相當大幅度的調整，簡單來說就是地方政府拿到的錢變多，所以中央希望地方要負擔更多費用，連帶讓地方政府表示，有可能因此導致捷運建設進度延後。但目前是沒有看到實際的影響評估啦，例如說哪條路線可能延後幾個月到幾年才會完成，而且中央地方不同政黨也在為此吵架當中，老樣子還是讓子彈飛一會，工程難題交給施工單位解決，政治問題當然就是政治人物得負起責任，可能要一段時間，才會更清楚各路線的進度，究竟會不會因此受到影響。

資料來源:https://vocus.cc/article/68f1e89ffd89780001d47ace

這區房價近二年狂飆 25％ 大贏內湖、復興北路

Q3住宅成交均價達每坪104.6萬元，上漲25％，居次為內湖潭美商圈、復興北路商圈

台北市指標新商辦周邊房市平均行情

指標大廠進駐新商辦、帶動房價效應強，目前輝達進駐北士科爭議未歇，但輝達台灣分公司即將搬入「潤泰玉成廣場」，周邊近二年住宅房價已應聲大漲25％，成為近年新商辦題材中房價漲勢最驚人的區域，居次為內湖潭美商圈漲幅14.5％、復興北路商圈漲幅9.8％。

近日市場傳出，大同新任董事長張榮華正聯繫經濟部，再次爭取輝達總部進駐其位於台北市精華區中山北路土地。過去由於大同經營權之爭，大同經營階層與擁有大同大學主導權的前董事長林郭文艷，對於共同開發大同總部土地及校地未能取得共識；如今隨張榮華入主大同，希望將此案納入備案選項，市場關注。

根據房仲業者統計，近二年台北市指標新商辦興建或完工，形成新興辦公商圈、或提升原本傳統辦公商圈的商業氣息，帶動住宅房價，其中有「潤泰南港玉成廣場」、「華固中央置地」等新商辦、預售商辦題材的昆陽站商圈，今年第三季住宅成交均價達每坪104.6萬元，與2023年同期相比上漲25％。

擁有「興富發T1」、「長虹雲端科技大樓」的內湖潭美，與昆陽站商圈僅一橋之隔，周邊住宅價格逼近9字頭，二年漲幅逾1成；「國家企業廣場」所在的復興北路周邊住宅價格近每坪110萬元，二年漲幅近1成。此外，多件新商辦興建中的大直，住宅房價每坪85.4萬元，漲幅近5％。

住商不動產南港園區加盟店店東吳紀楠分析，昆陽站周邊房市具捷運與商圈機能，適逢南港調車場周邊都更案推升市場熱度，加上有品牌企業進駐，商辦題材帶動人流，催化住宅漲勢。

大家房屋企研室主任賴志昶表示，內湖潭美位處內湖、南港交界，過去屬內科發展邊陲地區、有嫌惡設施等抗性，房價相對低檔，近期隨著知名廠商進駐開發新商辦，與內科、南軟等科學園區聯結快速，港湖地區快速發展，周邊房市漸有起色。

大廠進駐題材區域雖能為房價帶來支撐，但住宅市場受政策與限貸買氣疲弱，部分區域中古價格盤整，有意跟隨科技題材者應拉長觀察期，並設立停損點，否則待大廠進駐議題消退，房價支撐力道恐鬆動。

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20251018700099-439901

興富發「悅讀耶魯」開出真降價第一槍，價格回到2022年震撼市場。

自去年央行第七波管制後，房市買氣明顯降溫，各地建商為了衝高成交量，紛紛祭出各式促銷方案搶客，包括贈送家電、精裝修、超低自備與貸款補貼等優惠齊發，戰況最激烈的當屬桃園與台中地區。

根據市調單位最新統計，六都暨新竹縣中，共有328個新案祭出送家電、家具，甚至送裝潢等優惠方案，其中多數集中於外圍蛋白區；以中南部來說，超過150個新建案推出各式促銷活動，市場競爭激烈。

隨著市場來客轉淡，案場無不卯足全力吸引買方注意，近期市場上的促銷方案大致可分為三種類型，首先，是從資金面下手的貸款與低首付優惠，透過降低買方的購屋門檻來刺激成交；其次，是以裝潢、家電等形式進行的「隱性讓利」，讓消費者感受到額外附加價值；最後，則是真正回調價格的「實質降價」，也就是直接把單價壓回前幾年的水準，這類降價通常最能有效帶動市場買氣。

降價促銷最有感 貸款補貼吸引首購族

在貸款方案方面，海霸王集團位於桃園觀音草漯重劃區的指標案「帝王德莊」，推出「貸就補」購屋專案，主打「海霸王挺你」，針對名下無房無貸、具有新青安資格的首購族，如果透過專案銀行貸款成數不到八成，建商會直接補足貸款成數至8成，並提供長達7年的清償期限，同時搭配多種實品屋產品供消費者選擇，鎖定首購族為主力客群。

負責銷售「帝王德莊」的美學生活置業行銷服務部副理林柏宗指出，「貸就補」的推出，是海霸王集團眼見房貸排撥時間拉長、青年購屋壓力大、資金調度不易的情況下，主動推出的配套措施，讓年輕買方能夠更順利完成購屋流程。該專案在10月4日正式公開後，立刻引起不少買方青睞，也成為近期市場話題焦點之一。

除了貸款優惠之外，各地建商也祭出各式各樣的加碼優惠來吸引消費者，高雄地區尤為明顯，當地建案「和紘大景旭」推出下訂即享全室冷氣，讓買方能立即享受完善居住機能；「京城天湖」則主打設計師級精裝，標榜「買房直接住到位」，免去裝修等待時間；鳳山案「愛上鈺璽」更打出「房子你住、利息我付」的限時優惠，強調購屋初期的資金壓力由建商協助分擔，吸引自住族關注，但消費者仍需要注意活動時間及名額，詳情以現場為主。

央行第七波信用管制後，直接從房貸源頭斬斷買氣。

台中地區的促銷力道同樣不小，「鑫鈺知境」主打1~2房全室精裝產品，直接省去裝修費用，詳情及截止時間需洽現場；位於龍井「新光田特區」的「櫻花向上之櫻」，近期來客量連續超過10組，中秋連假期間每天約有5組預約，主打單層四併、26~44坪產品，總價958萬元起，再搭配限量櫻花家居贈品活動，反應相當熱絡。

此外，位於台中捷運綠線市政府站附近的「達麗拾穗」則祭出訂簽8%起、限量工程期零付款方案，吸引許多自住與換屋族趁連假進場了解產品與付款條件，顯示市場對於具長期發展潛力的核心地段仍有一定信心。

位於土城國中旁的新案「松陽馥麗」，則以訂簽48萬起，再送全室名家裝潢，加上首批簽約贈送電視、冰箱、洗衣機三機家電的限量活動，開案逆勢掀起風潮。桃園大有特區新案「安曼莊園」則打出「新潤超青安3.0」口號，訂簽28萬起、含開工款合計8%起，主打「超輕總價、超輕自備、超輕付款」三合一策略，案量達135億元，成為市場矚目焦點，新聯陽實業董事長特助洪承表示，全案工期約5年，總案量達135億元，目前已開放預約，市場反應相當熱烈，顯示即便在市場降溫的情況下，只要產品條件夠好，仍有不錯的買方支撐力。

除了促銷與貸款補貼外，市場也開始出現真正的價格鬆動，最受矚目的案例來自上市建商興富發(2542)集團，位於台南九份子重劃區的指標建案「悅讀耶魯」率先開出讓利第一槍，推出限量40戶、每坪31.9~35萬元震撼價，較周邊行情讓利約兩成，價格直接回到2022年水準，在中南部市場投下震撼彈。

「悅讀耶魯」專案經理吳將廷表示，九份子重劃區區內平均價格落在4字頭，這次以最低31.9萬起的價格釋出40戶也吸引大批首購族群關注。

專家：真降價最有效 貸款仍是市場關鍵

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，促銷手法雖然百百種，但真正能刺激買氣的仍是價格，「價格真的有降，就可以刺激買氣，真降價客戶就會買單。」相對來說，裝潢、家電等隱藏式降價效果並不顯著。

至於低首付與優惠付款方案，何世昌也提醒買方必須理性看待。「不是低價就好，還得要看建案條件，像是地段、產品、品牌，千萬別一窩蜂搶進。」

他進一步分析，這一波房市修正與過去不同，央行從資金面斬斷，讓消費者即便購買預售屋，最終仍會面臨貸款問題，雖然近期業者在貸款方面推陳出新，但市場上資金其實並不短缺，問題在於買方信心不足，房貸面仍是市場最大的變數，何世昌強調，目前市場觀望氣氛濃厚，除非價格真的打到八、九折，否則買方仍會保持猶豫態度。

建商促銷戰開打，從貸款補貼、送裝潢家電到實質降價，各類優惠齊發搶買氣。

住展雜誌企研室總監陳炳辰表示，房市冷而讓建商促銷手法五花八門，包括低首付、附裝潢、客製化付款，以及近期更有先入住再付款的購屋方式，另在抽黃金、汽機車等方式也是炒熱市場的常見狀況，其中在付款上較有彈性，或是購屋享有裝潢等實質效益當然還是最受關注，不過需要注意的一方面是提供的裝潢是否在選材、品項上有其CP值，若都相對廉價恐怕居住品質仍打折扣。

另一方面當然是付款的彈性化不代表價格的弱化，陳炳辰認為，要是為建商公司貸款的變相方式，也得注意利率的拆算，且還可能被銀行認定入收支比，影響後續與銀行的貸款，又在優惠付款期後，有無能力負擔暴增的房貸，或是能符合期望找到買方，都有未來風險，一切均為羊毛出在羊身上，該還的錢一毛都不會少，若以高槓桿的賭注方式購屋自然相當危險，近一年的房市風暴導致已有解約、斷頭的窘境就為最好的例子，不乏過去也都有各類彈性付款的行銷手法，切勿高估自身累積資產的能力，也勿低估市場反轉的力道。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/25829

捷運西湖站周邊相當熱鬧，商家林立。

內湖區因文湖線及內湖科技園區帶動，持續吸引人口移居，其中，西湖麗山生活圈，緊鄰內科園區，擁捷運西湖、港墘站以及麗山學區，生活機能便利，成為許多自住客首選，中古屋房價甚至不輸一旁的大直地區。

生活圈以捷運西湖及港墘站為中心，北至環山路一～二段，南側到瑞光路，東邊自文湖街開始，往西到港墘路左右，此區幾乎涵蓋內湖科技園區，就業人口多，加上發展早，可說是內湖線沿線購屋熱區，房價也是內湖線最高。

擁雙捷運站 麗山明星學區

內湖區以往被認為是台北市蛋白區，隨著文湖線開通，內湖科技園區崛起，逐漸受到購屋者青睞，加上部分房價仍相對市中心便宜，吸引不少年輕家庭目光，區內房價也穩定成長。
此區生活機能便利，採買有西湖市場、737商圈，距離美麗華商圈也不遠，內湖路沿線商家林立，內科園區則有各家銀行分行，整體機能相當優越；此外，區內有知名的碧湖公園，以及大港墘、仙樹和西湖公園，或到迎風河濱公園，提供居民綠地及休憩空間。
交通部分，有西湖及港墘捷運站，鄰近的劍南路站，是未來北環段的交會站，通車後，從士林站到劍南路站車程預估可縮短至8分鐘，更方便進入內科、信義計劃區等地。另外學區則是知名的麗山及西湖學區，獲不少家長指名希望小孩就讀。

區內有西湖市場可採買，與捷運站共購

麗山學區為區內知名學校，指名度高。

新建案站穩百萬元 海砂屋改建案身價高

在學區、捷運以及科學園區加持下，此區房市能見度高，房價也穩定成長，信義房屋文湖國小店專案經理曾宇謙表示，此區房價保值性高，遇到大環境波動也易漲難跌，自住性買盤穩定，不少外來客也指名購買。
由於開發較早，周邊新建案不多，但多已站穩百萬行情。指標案有力麒建設推出的「力麒·寰山」，位於環山路二段，規劃27~40坪，成交均價落在112.4萬元；環山路二段還有「日麗」，可售為24坪、39坪，每坪成交均價在124萬。
另外在港墘捷運站旁、內湖路一段的「碧湖雲景」，前身是「明園大廈」海砂屋，都更後身價翻倍，產品規劃16~37坪，每坪成交均價來到133萬，其中29樓戶在今年4月更以6100萬元成交，拆算單價為149萬元，創下內湖區史上預售最高價。
內湖路一段巷內還有預售案「金爵騎仕」，主力13~16.57坪小宅產品，距離西湖捷運站稍遠，每坪成交仍在百萬內。
曾宇謙表示，西湖生活圈住宅產品選擇相當多元，主要以公寓居多，有麗山學區的公寓每坪在75~80萬，一般30年華廈每坪在85~90萬不等，區內也有豪宅型產品，像是「遠雄上林苑」，是區內難得的大基地、大坪數產品，社區管理良好，每戶總價破億元，同樣是上市建商推出的「長虹PARK公園館」，也是大基地開發，且規劃2～3房產品，稀缺性高，總價在3500～4000萬。除了捷運站周邊，曾宇謙也推薦文湖街附近的華廈，像是「德明翠庭」，3～4房為主，每坪在87～90萬，周邊環境佳。

生活圈公園綠地多，提供充裕休閒空間。

專家意見

信義房屋文湖國小店專案經理  曾宇謙

西湖生活圈涵蓋內湖科技園區，加上有兩個捷運站以及麗山學區，吸引許多自住客目光，在地客也多就近換屋，房價相對穩定且保值性高，由於就業人口多，區內租賃市場也相當暢旺，3房含車位月租金在4萬至4萬5，一般套房在1萬5左右，全套房的社區如「力麒麗麒」，月租金約3萬，港墘站共構宅「文心移動光城」月租金要4萬5，行情不低。

小提醒

此區鄰近內湖科學園區，上下班時間交通壅塞問題嚴重，需待未來北環段及東環段通車，才渴望紓解；區內老舊公寓多，購屋前要留意屋況問題，尤其內湖有不少海砂屋，要多方了解實際情況。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/25826

財政部昨（16）日公告，新增兩類型房屋不計入囤房稅囤房戶數計算，包含身障福利機構等社福機構、傳教人員宿舍等，也就是這些房屋可適用單一稅率課徵房屋稅，並回溯至2024年7月1日生效。

財部先前已明文規定11類房屋免計入囤房戶數，後來又核定機關團體無償供災民居住房屋、符條件的產業園區住宅出租、法人委託包租代管等三類，昨日又核定新增兩類房屋，總共已有16類房屋排除在囤房戶數計算。

財政部昨新增兩類房屋不計入囤房戶數計算，回溯至2024年7月1日生效。第一類是經目的事業主管機關依相關法律許可設置的社福機構，提供服務對象住宿房屋。包含依身障者權益保障法許可設立的身障福利機構、依護理人員法許可設置的一般護理之家或精神護理之家、依精神衛生法許可設立的精神復健機構、依兒少法許可設立的安置及教養機構。

第二類是財團法人或寺廟登記的宗教團體所有，未與傳教佈道的教堂及寺廟相連或在同一範圍內，專供傳教人員住宿的房屋。

這兩類房屋性質、住宿對象及使用目的，都不算是囤房性質，因此財政部核定予以排除。

財部表示，先前已於囤房稅2.0子法中明定11類房屋不計入囤房戶數，包含公有房屋、社會住宅、包租代管、勞工宿舍及餐廳、公同共有房屋、長照機構、文史、促參附屬設施住宅或宿舍等。

另，各地方政府轄內未來新增其他具特殊性質，非屬多屋未作有效使用，只要經財部核定者，也都可納入。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/6710/9075276?from=edn_subcatelist_cate

房地產示意圖。圖／本報資料照片

央行掀論「誰是火車頭產業」只是在合理化打房政策的缺失，高科技製造業是出口貿易的領頭羊，而房地產卻更是內需產業的發展引擎。

央行9月18日理監事會後特以專欄探討「房地產產業是否為驅動經濟成長之主力」，以營建工程業、不動產業對經濟成長貢獻小，受僱員工人數比重也低的兩大因素為由，給予否定看法。央行認為科技製造業產值對GDP貢獻遠高於房地產業，若國家要永續成長，應更注重實體投資、提高附加價值，而不只是追求不動產的金融價值。

筆者認為，「房地產是否為台灣火車頭產業」此一議題，應該從產業鏈上中下游帶動的關連性、對台灣GDP增長的貢獻度、長遠產業發展趨勢遠景、民生政策角度……等面向予以研究探討。

認清火車頭產業定義 科技、房產對出口與內需各有貢獻

首先，我們應先認清火車頭產業的定義，「火車頭產業」意指能夠帶動上下游相關產業、促進國內需求，並對GDP成長、就業市場有顯著推動效果的關鍵產業。

早在1970-1980年代，台灣以重工業、出口製造業領軍創造MIT經濟奇蹟，也帶動房市、股市蓬勃發展，此年代房地產帶動的上游產業包括土地開發、金融放款、建材(水泥、鋼鐵、木材、玻璃)、建築設計……等，其次帶動的中下游產業包括建設公司、仲介業、裝修業、廣告行銷、家具、家電、室內設計、物業管理、租賃市場、生活服務……等，產值之可觀幾乎涵蓋台灣絕大部分的內需市場，此階段稱房地產為火車頭產業毫無爭議。

1990-2000年，因房地產在前三循環景氣表現過熱，房市盤整休耕幾乎十年，最後還因亞太金融風暴影響，掀起一陣建商例閉風潮。所幸這十年間，台灣資訊代工業崛起，漸而促進台灣IT產業蓬勃發展，演變至今AI與半導體產業鏈帶動台灣出口的增長，並對台灣GDP產生極大的貢獻，等於成為台灣出口貿易的火車頭。

因此，筆者認為，到目前為止，房產業所帶動的上中下游內需產業鏈，無論是產值、對內需經濟的貢獻、就業投入，都堪稱為台灣內需產業的火車頭，而AI半導體科技業所帶動的上中下游產業聚落，無論是產值、對GDP的貢獻，與高科技人才培養，都堪稱為台灣出口貿易的火車頭。因此，沒有所謂誰才是台灣產業發展的火車頭之爭議，央行專欄評論房地產貢獻小，非火車頭產業，只是在合理化其對打房政策所產生的不良後遺症，並掩飾其政策上的缺失。

該檢討的是 打房政策如同「失速列車的火車頭」

房地產是台灣「內需型火車頭」，能快速帶動相關產業與就業，對GDP與財政收入貢獻顯著。但房產業若缺乏創新與生產力提升，對國家競爭力貢獻就有限。因為缺乏創新動能，資源就可能錯置，過多資金流向炒房，排擠新創、研發、製造業投資，高房價壓縮消費，造成世代剝奪與貧富差距，增加很多社會成本。

綜上所述，筆者認為，爭議房地產是否為火車頭實在沒有必要，目前房市問題真正要檢討的是：誰才是房產政策的主管機關？是央行嗎？為什麼央行錯把後衛當前鋒？為什麼從2020年底至今房產政策窮到只剩下打房？誰才是房市打房失速列車的火車頭？

文／李同榮

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20251018700013-430601

中部知名建商傳資金斷鏈，工地全面停擺。

近來多起建商倒閉與爛尾樓風暴接連爆發，讓不少民眾開始擔憂：買了預售屋，萬一建商出事怎麼辦？即使政府早已推行預售屋履約保證機制，但不同類型保障強度差異甚大，若不了解其中眉角，恐怕難以真正防堵風險。

今年以來，隨著房市買氣下滑與資金壓力升溫，陸續傳出多起建商或營造廠資金調度困難、工程停擺甚至倒閉的狀況，台中一間海線知名建商與合作營造廠，便因政策影響與工程款延遲兌現，於七月底宣布全面停工，引起市場震撼。桃園的高田營造也公告，自六月初起陸續停工，受影響建案多達十處。

預售屋履保制度五種形式保障力道不同。

在東部地區，花蓮「太極建設」的「綠野仙蹤」預售案爆出無法順利過戶、負責人失聯，引發多起買家集體求償，嘉義「鉅泓建設」推出的「臻品舞」則更為戲劇性，工程中途停擺，公司聯絡方式全數失效。有買家頭期款已付出數百萬元，卻眼見工地荒廢、權益無處主張。

房市專家何世昌表示，實務上每年建商實際倒閉比例不到0.1%，爛尾樓發生率也不高，但一旦發生，受害者往往血本無歸，衝擊極大臻品舞他指出，建商倒閉多非銷售不佳，而是財務體質不良或業外投資失利導致資金調度出問題，「即便建案熱銷，也不能保證能夠如期交屋」。

制度設立初衷良善　但保障力道不一

為防止類似情況釀成大規模災難，內政部自2011年起推動預售屋「履約保證機制」，建商在銷售預售屋時，必須採行指定的履保方式，以提升交易安全與交屋保障，然而，這套機制雖名為「履保」，保障力道卻存在巨大差異。

全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，真正對買方最具保障的，是所謂「價金返還保證」模式，即一旦建商無法履約，由擔保的金融機構如數返還已繳價金，對購屋者而言幾乎無風險。但此類履保條件對建商成本較高，在業界採行比例反而偏低。

履約保證機制中，目前最常見的為「價金信託」與「不動產開發信託」，兩者雖可確保資金專款專用，但一旦建商無法完工，仍需視帳上是否有剩餘資金才能進行退費，保障程度有限。陳傑鳴說，也有建案採用「同業連帶擔保」方式，但實務上擔保者與被擔保者是屬同關係企業或集團，彼此間關聯性相當高，如果建案發生問題，擔保者的保證能力也是備受質疑的，擔保效果可能不佳。一旦原建商出問題，其擔保單位能否真正接手完工，仍存不小變數，若同樣陷入財務困境，所謂的擔保也可能淪為紙上談兵。

履保機制之外　消費者該怎麼自保？

即便購屋時搭配履保機制，也不代表風險全然解除，消費者仍應積極主動把關，從源頭審慎選擇建案。何世昌提醒，購屋者應查詢建商是否有法院訴訟紀錄、是否跳票過，這些紀錄往往透露潛在財務風險，另外也建議定期造訪工地，觀察是否如期動工，切勿在工地停擺情況下依約繳交工程款，他更直言：「別傻傻繳工程款，現場卻連地下室都還沒挖。」

另一項重要觀念，是不要迷信大品牌建商，反而應重視代銷公司的風險把關能力，何世昌指出，前二十大型代銷公司過去20年所經手的建案，極少發生建商倒閉事件，原因在於這些代銷有完整的建商審核機制，對合作對象的資金與體質控管較嚴格。他建議，若是小型建商加上不知名代銷，購屋者就更要自己做好功課。

不僅預售市場需要履保保障，中古屋買賣同樣存在不少糾紛風險。若買賣雙方在簽約時搭配履約保證產品，整個交易金流將會由履保專戶監管，點交前不撥款，確保房屋交付無誤。若交屋時發現漏水、壁癌等瑕疵，買方可依《民法》第354條主張瑕疵擔保，透過履保專戶機制協調減價、要求修繕或保留修繕款，讓交易更具保障。這樣的履保制度雖非強制，但對於不熟悉交易流程的一般民眾，無疑多了一道安全鎖。

中古屋若搭配履保，可有效主張瑕疵擔保。

專家：履保不是萬靈丹，關鍵仍在風險控管

陳傑鳴表示，近年營建成本大增，對建商本就是壓力，加上去年下半年以來，全台房市買氣低迷不振，讓建商壓力更是大。如果狀況遲遲無法改善，未來建商資金週轉不靈，出現倒閉或跑路的狀況恐越來越多，因此，民眾此時買預售屋，履保的重要性就會顯現。不過，不是有履保就是安全，怎麼挑選還是有訣竅！

建議民眾購買預售屋時，若想避開爛尾樓，增添保障，第一，要多打聽建商口碑及財力狀況。可以從開發商過去實績、是否為一案建商、或過去是否曾有重大糾紛等去打聽建商的過去評價，做為參考依據。第二、房市買氣差，如果是上市櫃建商，可利用公開資訊，避開負債比過高（如：負債比大於80%）的建商，來降低風險。第三、注意建案是否曾是爛尾樓。某些爛尾樓其他建商承接完工，因為中間閒置許久，難免興建品質可能有所疑慮。只要能注意這些，就可以避免買到爛尾樓的風險。

專家提醒，查建商體質、巡工地，風險才可控。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/25693

內湖休閒運動公園重新啟用，可躺著看松山機場飛機起降。 （記者甘孟霖攝）

台北市內湖污水處理廠上方的內湖休閒運動公園因設施老舊，市府斥資八七〇〇萬元進行翻新優化及周邊改造，昨日舉辦重新啟用典禮，設有極限運動場、抱石場、戲水池、共融式遊具及體健設施，讓各年齡層都能享受優質設施；衛工處補充，在此處遊玩，還可瞭望台北一〇一、松山機場看飛機起降，為開放式公園，是中秋賞月新選擇。

也可瞭望台北101 賞月新選擇

工務局衛生下水道工程處昨舉辦啟用典禮，副市長李四川致詞有感而發表示，二〇〇四年內湖休閒運動公園啟用，當時他是台北市衛工處長，就是他在這裡舉辦開幕，當時做極限運動場，還被許多家長以危險為由投訴，不過這幾年風氣已經轉變，還有很多極限運動的國手在這邊訓練。

設極限運動場、共融遊具等

衛工處介紹，原先運動公園設施功能較為單一，市府自去年十二月起動工改造，今年八月完工，優化工程包含極限運動場、抱石場、戲水池、共融式遊具及體健設施，成為兼具運動、休閒、教育與生態的全齡共融空間，不論親子、家庭、青少年乃至銀髮族都適合來休憩。

此外，將拆除舊鋪面磚再利用於石籠座椅基礎，將老舊RCP管創意改造成孩童遊戲設施；更新環境教育中心、優化廁所環境，改善周邊舊宗路與河濱天橋人行道鋪面，提供長輩、孩童、身障族共融環境。

衛工處說，園區不僅提供多元運動與遊憩設施，更強調綠能與減碳理念，導入太陽能板、小型風力及水力發電設備，並運用污水處理廠再生水打造示範生態池，讓再生能源與環境教育融入市民日常生活。

內湖休閒運動公園翻新優化，昨日重新啟用。（記者甘孟霖攝）

資料來源:https://news.ltn.com.tw/news/life/paper/1726700

李四川出席啟用典禮 憶20年前建攀岩場被抗議 如今大人小孩一起開心玩

「內湖休閒運動公園」啟用至今超過20年，2024年啟動翻新工程後，3日正式重新啟用，全新園區設有極限運動場、抱石場、戲水池等設施。（張珈瑄攝）

內湖休閒運動公園啟用至今已超過20年，2024年啟動翻新工程後，3日正式對外開放。全新園區有極限運動場、抱石場等設施，民眾還可以躺著看飛機起降。台北市副市長李四川出席啟用典禮時，也分享2004年運動場開幕時他擔任北市衛工處長，沒想到20年後他又回來。當初建攀岩場時接到許多家長抗議，但20年過去，家長看到他都是笑的，因為極限運動已變成國際競賽，運動場也成為許多選手的練習場地。

內湖休閒運動公園位在內湖汙水處理廠上方，占地3.8公頃，於1998年動土、2004年完工啟用。2024年規畫環境改造計畫，總工程經費約8700萬元，將原本功能單一的設施，改成為兼具運動、休閒、教育與生態的全齡共融空間，工程於2025年8月底完成。

李四川分享，當年完工啟用時他剛好是衛工處長，由於公園內規畫有攀岩場地與U形坡，他1天接了10幾通家長抗議電話和信件，要他「不要害死孩子」。但是現在極限運動是國際比賽，以前家長看到他是帶著懷疑的，現在看到他是笑的，可見這20年改變的相當多，還看到家長陪著小孩子在玩極限運動。

李四川表示，在汙水處理廠上方興建休閒公園，除了擴大原有的極限運動場外，也要符合特色，園內也有許多3D互動及汙水處理教育內容，讓大人與小孩都能有好的體驗。

衛工處說明，園區翻新後設有極限運動場、抱石場、戲水池、沙坑區、共融式遊具及體健設施，家庭、青少年或銀髮族群皆適用，其中極限運動場在規模和多樣性上是全國最完善的。此外園區強調綠能與減碳理念，導入太陽能板、小型風力及水力發電設備，並運用汙水處理廠再生水打造示範生態池，讓再生能源與環境教育融入民眾日常生活。

北市工務局長黃一平補充，公園翻新工程在設計階段廣納居民及專業團體建議，使園區更貼近地方需求。施工過程展現循環經濟精神，如將拆除的舊鋪面磚再利用於石籠座椅，並將老舊RCP管改造成孩童遊戲設施，同時更新環境教育中心、優化廁所環境，並改善周邊舊宗路與河濱天橋人行道鋪面，讓休憩體驗更安全便利。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20251004000453-260107?chdtv

財經熱門

AI產業擴張帶動，台北市商辦市場需求持續升溫。台北市都發局統計，2025年前7月全市辦公服務類建照核發樓地板面積約14.6萬坪，較去年同期成長9.3％。其中北投區辦公服務類建照樓地板面積年增169.3％最驚人，居全市之冠。最新實價登錄揭露也顯示，北士科商辦案「遠雄商舟」6月一口氣交易2戶，單價78萬元，較去年成長2成。

此外，華固日前公告北士科商辦大案開紅盤，「華固創滙園區」出售房屋16戶，合計2388.28坪，車位40個，總金額17.73億元，買方為叡揚資訊。第一建經研究中心副理張菱育指出，「遠雄商舟」去年預售交易單價落在每坪65至69萬元，但今年的交易紛紛站上7字頭，4月以前單價每坪73至75萬元，短期內漲幅近2成，6月該案最新交易單價攀高至78萬元。目前北士科商辦單價最高的是位在文承路的「士科之芯」超過86萬元。

戴德梁行發布2025年第3季商用不動產市場統計，當季交易金額達345億元，前3季累計近1110億元，顯示市場在不確定環境下仍維持一定動能。業者直言，隨著企業選址更重視綠建築與節能條件，新式廠辦、辦公需求增加，多數於千禧年間開發的舊建築，因設備老舊及缺乏認證，吸引力逐漸下降。

商仲業者推估，依照近2年建照核發狀況，今年台北市商辦新增供給約5.7萬坪，明年更將倍增至14.4萬坪。受惠於企業總部汰舊換新與快速擴張，商辦大樓投資熱度明顯升高。

住宅市場受限貸令壓抑，反之商辦市場受惠於企業需求成長，投資熱度持續升高，鄉林位於北士科周邊的「鄉林士林官邸」A、B、C三棟商辦全數滿租，年租金收入突破億元，顯示產業聚落效應對租戶與投資人皆具吸引力。

市場人士指出，高科技企業對辦公空間的需求，集中於高規格機電設備、彈性空間規劃與永續綠建築。隨著台商資金回流，商辦與廠辦需求強勁，開發商跨足商辦已成趨勢。在AI產業需求、建商轉型與壽險資金3大動能驅動下，台灣商辦市場正進入全新重塑階段。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20251004000435-260110?chdtv