商仲業者信義全球資產彙整公開資訊觀測站資料統計，今年截至9月10日，上市櫃法人商用不動產累計交易量達1,038億元；以工業地產交易最熱絡，累計交易量達600億元、占58%，自用買方是這波商用市場交易動能的最大推手。

信義全球資產總經理林三智分析，今年商用市場有三大交易動能支撐。一是產業自用買盤交易量占比達81%，且以購置廠房為主；其次是AI科技發展帶動產業升級，企業資產朝「小換大」、「舊換新」布局；最後是壽險業資金進場添柴火，讓今年商用不動產市場確立「工業強」、「辦公穩」的交易格局。

展望第4季，林三智表示，商用不動產市場進入銷售旺季，加上不少企業有資產活化需求，有望帶動更多大型商用不動產交易案，推升今年全年市場成交量。

根據資料顯示，今年截至9月10日，累計上市櫃法人商用不動產交易量達1,038億元，以工業地產交易最熱；其次為商辦交易量311億元、占30%；商場、店面交易量127億元、占12%。

林三智觀察，今年商用市場主要交易動能是自用買盤，又以廠房為大宗，包括台達電、日月光、美光等大廠都砸重金購廠，加上不少公司活化資產，以及企業擴廠剛性需求強，帶動今年工業地產交易強的格局。以區域看，桃園市是企業進駐熱區，總計上市櫃法人已投下370億元購置商用不動產。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9009596?from=edn_subcatelist_cate

國稅局算給你看

王先生詢問要轉讓預售屋給老婆，建設公司請他先到國稅局申報贈與稅取得證明書後才予以移轉，王先生困惑，夫妻間贈與是不計入贈與課稅，為何要申報呢？

財政部高雄國稅局表示，有關預售屋轉讓，依《平均地權條例》規定於2023年7月1日後簽約者，原則禁止換約轉售，除非轉售對象符合配偶、直系血親或二親等旁系血親，或經主管機關核准的特殊情況，王先生要轉讓預售屋給配偶，是符合可換約的規定。

民眾要轉讓預售屋給老婆，建設公司請他先到國稅局申報贈與稅取得證明書後才予以移轉，關於贈與課稅規定，國稅局說明。圖／好房網News記者林和謙／攝

而依照遺產及贈與稅法第20條第1項第6款規定，配偶相互贈與的財產不計入贈與總額，高雄國稅局說明，王先生要轉讓預售屋給老婆雖不用課徵贈與稅，但需要辦理贈與稅申報，國稅局才能依申報資料核發「贈與稅不計入贈與總額證明書」供其辦理預售屋移轉。 高雄國稅局指出，無償轉讓預售屋申報贈與稅時，應檢附文件：贈與契約書、贈與雙方身分證明、預售屋權利移轉讓渡書、預售屋權利價值憑證（建設公司發票、分期付款表等）及房屋土地預定買賣契約書等，辦理方式可至各地區國稅局臨櫃辦理，或上網至財政部電子申報繳稅服務網站（https://tax.nat.gov.tw）點選「贈與稅」，以自然人憑證或健保卡認證後線上辦理。 此外，若父母親購買預售屋並支付部分工程款後，將預售屋權利贈與子女，該權利價值，應以截至贈與日累計已繳付的所有房地價款計算。 舉例來說，張先生於111年7月與建商簽定「不動產預定買賣契約書」，房地總價2,800萬元，張先生累計繳付600萬元工程款後，於建案完工前將預售屋贈與兒子小明，剩餘工程款由小明繼續支付，則張先生贈與小明的財產價值為其已繳付的工程款600萬元，張先生應於贈與日後30日內申報贈與稅；國稅局提醒，父母轉讓預售屋給子女時，若子女有交付價金，應檢附付款流程及資金來源的證明文件，向國稅局申報二親等親屬間財產買賣非屬贈與，經認定買賣者，免課徵贈與稅。

資料來源:https://news.housefun.com.tw/news/article/167759473355.html

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班主任）

民國88年以前，任何人都可以介紹房子買賣、介紹房子出租，這些民眾被稱為「中人」或「牽猴仔」，但是因為房地產買賣的糾紛很多，因此在民國88年2月3日通過了「不動產經紀業管理條例」，為了「建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展」，必須有合法的房屋仲介公司或房屋代銷公司才能仲介居間房子，而且從業人員必須考上不動產經紀營業員或不動產經紀人證照，才能在合法的仲介或代銷公司從事房屋買賣或租賃，否則將被處罰新台幣10萬~30萬，罰則不輕。如果連續犯連續一直賣房子，可能被法官判刑1年以下有期徒刑。

26年來，合法的房屋仲介公司、代銷公司盛行，約有1萬家左右，然而社會上許多人並不清楚有新的法律規定，仍然私人在介紹房子，就算有一部份知道，也是介紹看看，賺錢重要也不見得會被檢舉。至於有這麼嚴重嗎？不合法介紹房子買賣、房屋租賃，如果處罰10萬到30萬已經很不服氣了，竟然要判刑？！一般人都不相信，甚至合法的從業公司及人員也不相信，因為對判刑這一條不太清楚，也不相信有這麼嚴重，就算有時候知道，過了一段時間事務繁忙，對嚴厲處罰及判刑早就沒有印象了。然而法律是沒有假期的，只要有人檢舉，各縣市地方政府地政局或地政處就會處罰。有的人不服氣，訴願失敗更不服氣，氣得直接告縣市政府到行政法院。法官雖然同情無知的民眾，但因為「不動產經紀業管理條例第32條」規定得很清楚，「（一）非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。（二）公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。」但是根據這一條，連續犯則須科以刑期，法官也只能依法論法。

例如我們把時間往前推到103年4月25日台北地方法院的判決書「○○○」非經紀業而經營仲介業務經主管機關為禁止營業處分後仍繼續營業處拘役30日，如易科罰金，以新台幣1千元折算壹日，因為○○○自民國101年1月間起，違規經營不動產租賃仲介業務，於同年4月30日遭檢舉違規經營不動產租賃仲介業務，經主管機關新北市政府地政局根據民眾提供之名片，及網路上多筆租屋廣告，查證其確有違規經營不動產租賃仲介業務，即以101年10月24日處以新台幣10萬元罰鍰，並禁止其營業。但是○○○明知其遭禁止營業後，仍於101年10月27日起，至102年3月25日止，在591租屋網、台灣租屋網及YAHOO奇摩網站上刊登仲介不動產租賃之廣告達34筆，而繼續經營不動產租賃仲介業務，上開犯罪事實，業據被告○○○於偵查中坦承不諱，念其犯後坦承犯行，態度尚可，兼衡其犯罪之動機、目的、手段，違法經營不動產租賃仲介業務之期間長短，暨其生活狀況，智識程度等一切情狀，量處如主文所示之行，並論之易科罰金之折算標準，以茲懲儆。

又例如105年4月士林地方法院主文「○○○非經紀業而經營仲介業務，經主管機關為禁止營業處分後，仍繼續營業，處拘役50日，如易科罰金，以新台幣1千元折算壹日。」法官認為事證明確，被告犯行洵堪認定，應予以依法論科。被告惡行非重，從輕量刑。

98年11月11日，新北地方法院刑事判決，主文「○○○公司負責人，經主管機關禁止其營業後，仍繼續營業，處有期徒刑參月。如易科罰金，以新台幣1千元折算壹日。」法官認為本案「嚴重影響主管機關對於不動產經紀業之管理，亦難以保障交易者權益，首申危害非輕，兼衡被告犯罪後坦承犯行之態度一切情狀，量處如主文所述之刑等等」 。

「不動產經紀業管理條例」公布已經26年。26年來許多縣市都有被處罰新台幣10萬到30萬之案例，連續犯則可能被判處有期徒刑。因為法律已經改變了，仲介及代銷房屋並非人人可為，所以大家都要了解「不動產經紀業管理條例」，以免觸法，破財傷身。

資料來源:https://n.yam.com/Article/20250915372278

台中市政府地方稅務局表示，最近有位清水區林先生來電詢問，有一塊土地在建廠期間已申請依工業用地特別稅率10‰課徵地價稅，完工後取得使用執照，是否仍可繼續依工業用地稅率課徵地價稅？

    該局說明，建廠前，土地所有權人檢附建造執照及興辦工業人證明文件，申請依工業用地稅率課徵地價稅的土地，於建廠完成後，已按目的事業主管機關核定規劃使用，並實際從事製造、加工使用，土地所有權人應檢附工廠登記證明文件，向土地所在地的地方稅稽徵機關申請繼續依工業用地稅率課徵地價稅。

    該局特別提醒，得適用特別稅率之用地，土地所有權人應於每年地價稅開徵40日前（即9月22日）提出申請，當年度即可適用；逾期申請者，自申請之次年開始適用。

    如有任何疑問，歡迎撥打免費服務電話0800-000321或04-22585000按1接全智慧客服中心洽詢，將有專人竭誠為您服務。

資料來源:https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/announcement/news/oARYQ7W

兼具生活機能與麗山明星學區優勢，吸引自住買盤進駐

西湖捷運站商圈因近內科、擁有麗山明星學區，吸引內科工作的購屋族。圖／永慶房屋西湖直營店提供

西湖商圈房價行情

台北市內湖區西湖商圈以西湖捷運站為核心的生活圈，涵蓋基湖路、環山路一段、港華街及內湖路一段，兼具完整生活機能與麗山國中小明星學區的優勢，成為內科高科技產業白領族群的購屋首選。

永慶房屋西湖直營店店長王信富指出，過去內湖被視為台北市的郊區，但在文湖線通車與內湖科學園區成形後，加上相較台北市中心更高的綠覆率，已逐步吸引自住買盤進駐，其中西湖捷運站周邊更是文湖線沿線最受購屋客青睞的區段之一。

目前台北市擁有「捷運＋明星學區」雙重條件的新案房價，大多數已經突破每坪150萬元大關；相比之下，西湖站中古屋行情大多仍在百萬元以下，顯示具備相對親民的價格優勢。

隨著未來環狀線北環段銜接劍南路站，並於濱江國中站通往內科腹地，將大幅改善尖峰時段交通瓶頸，西湖地區房價的成長潛力備受期待。

在捷運文湖線沿線，西湖站、劍南路站與港墘站的發展定位各有不同。劍南路站周邊多為重劃區與大型商場，商業氛圍濃厚；港墘站則屬住商混合型態；西湖站則兼具明星學區與高度生活便利性，買盤主要來自內科上班族，購屋需求以自住為主。

目前西湖商圈預售案行情普遍落在每坪130萬元以上，指標建案「碧湖雲景」開價超過每坪140萬元；巷弄小基地建案「衡悅麗山」也達每坪130萬元。即使外圍的環山路案如「力麒環山」，每坪也突破110萬元水準。

中古屋市場方面，屋齡20年內的電梯大樓約落在每坪110萬元上下，屋齡20年至30年則多在每坪90萬元左右。

不過，若是基地面積大、社區知名度高並且擁有麗山學區條件的社區，價格支撐性更強。例如「西湖寧境」社區，雖屋齡超過30年，仍於今年成交達每坪96萬元，幾乎與20年大樓的行情相當，展現明星學區與大基地優勢對房價的穩定效果。

王信富指出，目前西湖商圈的購屋需求，主要集中在總價2,000萬至5,000萬元的產品帶。當中，以總價約2,000萬元的公寓產品、大套房及含車位的二至三房格局最受青睞。然而，公寓單價僅約每坪55萬至75萬元，與大樓行情差距明顯，導致公寓屋主換屋至大樓的難度增加，釋出量有逐漸減少的趨勢。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250913000337-260204?chdtv

AI淨零／林宜敬：AI將徹底改變世界　保護個資是重要課題

2025/9/12 16:23（9/12 16:36 更新）

數發部12日舉辦「隱私強化技術：機會與挑戰」APEC國際研討會，圖為數發部長林宜敬。中央社記者呂晏慈攝 114年9月12日

數位轉型已是產業進行式，人工智慧、淨零碳排更是政府與企業面對的兩大挑戰，攸關台灣未來競爭力。中央社第一線採訪團隊，深入報導政府與百工百業如何運用AI優化生產流程、驅動綠色創新，見證台灣產業再一次躍升。

數發部長林宜敬今天表示，人工智慧（AI）將徹底改變未來世界，優質、大量的資料是模型訓練的關鍵，然而，當政府或企業釋出資料供AI新創應用時，如何保障個人隱私成為重要課題。

數發部今天舉辦「隱私強化技術：機會與挑戰」APEC國際研討會，邀集各國隱私及資安領域專家齊聚台北，共同探討隱私強化技術在政策制定、技術創新、實務應用層面的最新發展與挑戰。

林宜敬表示，AI技術將徹底改變未來世界，而AI必須靠著優質、大量資料做訓練，唯有掌握這些資料，才能建立好的AI模型，但當政府或企業想要釋放各個資料，給AI新創團隊訓練AI模型時，政府又會擔心民眾隱私受到侵犯，因此，此次研討會主題將聚焦隱私強化技術。

林宜敬表示，當數發部遇到問題時，必須從法律面、技術面、商業面著手，這也呼應此次研討會制度設計、技術創新、實務應用等主題，期待台灣好好發展AI科技，另一方面也能兼顧個人隱私保護。

比利時布魯塞爾資訊政策領導中心隱私政策總監Natascha Gerlach談及，隱私強化技術有助企業與政府合規推動AI創新與跨境合作，在全球資料治理扮演重要戰略角色。

數發部表示，隱私強化技術已成為全球資料治理的重要工具與政策焦點，尤其在AI發展迅速、資料跨境流通頻繁的當下，隱私強化技術能提升資料使用的信任基礎，為數位經濟發展注入強大動能。

數發部說明，未來也將持續與APEC各經濟體深化合作，掌握國際技術與政策脈動，強化台灣資料隱私保護制度與應用能量，推動建構開放、安全、可信的數位環境，提升台灣在全球數位治理舞台上的競爭力與影響力。（編輯：潘羿菁）1140912

資料來源:https://www.cna.com.tw/news/afe/202509120214.aspx

實價登錄2.0制度自110年7月1日實施至今滿4年，新竹市地政事務所統計全市累計買賣更正申報案件共達1,487件，顯示仍有部分民眾不熟悉不動產交易申報，以致發生誤填、漏填等情形。新竹市政府地政處提醒民眾應特別注意，如涉及價格或面積欄位填寫錯誤，將直接依法裁罰新臺幣3萬至15萬元不等，提醒申報前記得再三確認。

代理市長邱臣遠表示，買賣不動產對民眾來說是財產上重要的決策，實價登錄制度自實施以來，已成為民眾掌握房市行情及進行交易的重要依據，正確申報有助於提升不動產市場資訊透明度與交易安全，期盼民眾與業者共同配合，建立公開透明的不動產交易制度。

地政處表示，為落實不動產交易價格透明化，於平均地權條例第47條規定，買賣雙方應於所有權移轉登記時，共同申報土地及建物成交案件的實際資訊（即實價登錄資訊），並為避免價格錯誤造成民眾誤判，進而影響交易秩序，故同時規定，涉及價格之資訊申報不實者，如交易總價、車位個數、車位總價及車位價格等內容不實，將面臨新臺幣3萬至15萬元罰鍰，提醒民眾申報前務必再次確認資料正確性，以保障自身權益及避免受罰。

新竹市地政事務所表示，經統計分析近4年的錯誤類型，以「備註欄填報錯誤」最多，佔比達31%，常見情形為漏填預售屋申報書序號及未註明預售屋轉讓等；其次為車位資訊錯誤，佔29%，如漏填車位面積、車位數與車位清冊不符、車位申報單獨計價，漏未於車位清冊欄填入車位的價格等。

新竹市地政事務所呼籲，民眾申報前請再次確認資料是否與買賣契約（私契）一致，避免因填報錯誤影響自身權益。如有疑問，歡迎洽詢新竹市地政事務所地價課03-5325121分機301，或至「內政部不動產交易實價查詢服務網」查詢。

資料來源:https://www.cna.com.tw/postwrite/chi/412240

立法委員林沛祥近日接受民眾陳情，爭取新增國道客運2088B及2088C4班次，將於22日正式啟動上路，期望讓通勤品質提升。（立委林沛祥提供／徐佑昇基隆傳真）

通勤時排隊卻上不了車一向是基隆市民困擾，其中行經許多大型社區的國道客運2088B及2088C路線由於可達台北市府轉運站，於尖峰時間常一位難求。立法委員林沛祥近日接受民眾陳情，希望能再增加班次，經他與客運業者首都客運研議後，首都已同意2088B及2088C新增4班次，將於22日正式啟動上路，讓通勤品質提升，也讓基隆往返台北更加便利。

林沛祥表示，2088B及2088C啟用以來，民眾搭乘十分踴躍，但供不應求。近期不管是議員或民眾，都紛紛向他陳情，希望能再增加班次。後來經過他與營運業者首都客運協調爭取後，業者已同意順應民意，支持2088B及2088C在早上以及下班傍晚新增4班次，將於22日正式啟動。

林指出，本次增加班次，是因應沿途包含大香港、美的世界社區的居民，有些人是比較晚上班的，所以不同區域與時段的需求。他爭取2088B新增上午8時53分班次；而2088C則是他「從無到有」推動的新路線，原僅有2班上午尖峰往台北，如今將增加上午7時的班次，並在回程往基隆的尖峰時段，另爭取到晚間6時30分與7時兩班次，除了讓大家能準時上班，更能夠「早15分鐘回家」，實踐他當初競選對市民的承諾。

他強調，未來仍會持續努力爭取通勤族的權益，如果新班次搭乘踴躍，將繼續與首都客運研議再增加班次，讓更多市民能享有更高品質的通勤服務。

首都客運表示，林沛祥長期關心通勤族，也持續與公司保持緊密聯繫，並反映第一線的實際狀況。經公司內部評估，確實有增加需求，因此決定增開班次，也感謝林沛祥全力協助與支持，並呼籲民眾能踴躍利用。

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20250914700627-431401

仍有購屋者在申請房貸時才發現信用不足。圖／freepik

隨著房貸收緊，房市交易量明顯縮水。即便央行近期放寬了首購與自住換屋的貸款限制，銀行對申貸人的審查卻依然有一定的門檻，也仍有購屋者在申請房貸時才發現信用不足。房產專家賣厝阿明提醒，信用建設不是臨時抱佛腳，而是一場長跑，「最晚應在計劃購屋前3至5年就開始有意識地建立信用紀錄。」

賣厝阿明在粉專「賣厝阿明 知識+」中揭示累積信用評級的6大關鍵。一位資深銀行高管曾透露：「從領第一份薪水開始，就應該開始為未來買房做準備。」他指出，信用建設需要時間，無法臨時抱佛腳，民眾應從領取第一份薪水開始，就透過公司薪資轉帳留下明確的收入紀錄，這是建立信用基礎的第一步。

在信用卡使用策略方面，賣厝阿明提醒，信用卡是一把雙面刃。他引用消金部門主管的說法：「信用卡是雙面刃，正確使用能建立良好信用，但分期付款或僅繳最低應繳金額反而會讓銀行懷疑你的還款能力。」據銀行內部評分標準，按時全額繳清信用卡帳單的客戶，信用評分通常比只繳最低金額者高出30%以上。

此外，賣厝阿明也提出「財富管理與銀行往來策略」。他建議，與其將資金分散在多家銀行，不如「集中管理」，將資金集中在一家主力銀行，這樣更容易達到VIP門檻，享受更多優惠。他提到，銀行VIP客戶不僅在轉帳匯款、外匯交易方面享有優惠，未來申請貸款時也能獲得較好的利率條件。

投資紀錄也同樣重要，賣厝阿明表示，即使是小額的定期定額投資，也能向銀行證明你有穩定的儲蓄習慣和財富管理能力，這些紀錄在申請貸款時都是加分項。

在實戰策略方面，賣厝阿明建議，申請房貸時應優先考慮主力往來銀行，因為該行最了解你的財務狀況，通常願意提供較優惠的利率。他引述房貸部門主管的說法：「新建案配合的銀行也是不錯選擇，因為建商通常已經談好較優惠的貸款條件。」

最後，賣厝阿明提醒民眾不可忽略政府的優惠方案，例如新青安房貸的利率往往比市場行情低0.5%以上，非常適合首購族善加利用。

賣厝阿明強調，與其抱怨銀行審核嚴格，不如提早準備，讓自己的信用資產成為購屋路上的最佳助力。

資料來源:https://www.ctee.com.tw/news/20250912701098-430601

▲2019年台灣進入「都更2.0元年」，在中央與地方政府攜手合作下，危老、都更、整建都已取得顯著成績。（圖／彭世杰攝）

2019年，蔡英文總統宣示了台灣進入「都更2.0元年」；賴清德總統上任後延續政策，並針對難以及時重建的老屋，大力推動「老宅延壽」方案。在中央與地方政府攜手合作下，危老、都更、整建都已取得顯著成績。但如何在政策鬆綁、金融支持與居民共識間找到平衡，仍是決定都市更新進展的關鍵。

台北中正區廈門街的1棟41年老公寓「牯嶺雅舍」，由於上下樓不便，為了讓老人家能安心出門，住戶們決定推動加裝電梯。這看似單純的願望，卻演變成一場長達數年的拉鋸戰，從1樓住戶占用法定空地拒絕釋出，到社區走進調處會議，甚至訴諸法院3審判決，過程考驗了所有人的耐心與信心。

最終，法院確認空地屬於公共使用，應依法拆屋還地，並返還非法占用租金，電梯工程才得以動工。當外掛式電梯終於落成，1位年長住戶開心地說：「這是我們多年來最大的心願，終於可以無障礙通行。」

都更另一選擇》整建維護受青睞　北市累積逾百案

立面修繕、增設電梯與耐震補強統稱「整建維護」，這是都市更新的另一種途徑。由於拆除重建往往需要較長的整合期，不少社區選擇先進行整建維護；在中央與地方政府的政策支持下，愈來愈受到老舊公寓住戶的青睞。以台北市為例，今年截至7月底，新增23案，不僅超越去年整年19案；累計突破132案，穩居全國之冠。

2019年，在《財訊》主辦的「第一屆危老+都更博覽會」上，蔡英文總統宣示了台灣進入「都更2.0元年」。賴清德總統上任後延續都更政策，並特別針對難以及時重建的老屋，推動「老宅延壽」方案。

內政部長劉世芳指出，全台屋齡30年以上的建物逾500萬戶，已超過住宅存量的一半；為強化居住韌性，內政部規畫3年投入50億元，優先補助4~6層樓的老宅進行管線更新、立面修繕、防水及無障礙設施改善，延長建物壽命並帶動營建內需。

工總理事長潘俊榮日前也發表《2025工總白皮書》以「新局」為主題，直言在全球經濟變局下，危老都更不僅能擴大內需、創造就業，更能振興經濟。他呼籲政府在容積獎勵上應給予更大彈性，並同步打開金融「水龍頭」，讓百工百業共享更新契機。

全台老屋已逾半》公安問題浮現　加速重建刻不容緩

根據內政部不動產資訊平台最新統計，今年第1季全台已有515萬戶屋齡超過30年的房屋，1年內再增加32萬戶，占全國936萬戶總存量的55%；其中，123萬戶屋齡逾50年，比率達13%。台灣老屋數量很快將突破600萬戶，老化壓力急遽升高；老屋問題不僅攸關都市美學與生活品質，更牽動公安與耐震安全，更新已刻不容緩。

6都中，台北市平均屋齡高達38.18年，老屋比率逾72%，居全國之冠。高雄市、台南市也分別超過56%與57%，代表半數以上住宅已達更新門檻。若就數量而言，新北市則以87萬戶，成為老屋最多的城市。

2018年上路的《危老條例》，是推動台灣老屋更新的重要關鍵。內政部營建署統計顯示，至2025年7月底，累計全台危老與都更核定案達5750件，而2017年前則僅有660件，展現翻倍成長力道；2019年危老核准件數突破300件，2020年達850件。雖然隨著危老容積獎勵逐步縮減，政策進入落日討論階段，2023、2024年件數略有回落，但整體推動力道依舊強勁。

中央政策續加持》放寬容積認定　老舊建物受惠

政策面持續加溫，更新力道也逐步擴大。針對危險老舊、耐震力不足的建築，內政部於2024年11月修正《都更條例》第65條，放寬原容積認定範圍，推估全台共有8216棟、約27萬戶六層樓以上的老舊建築因此受惠。

台灣金聯新任董事長宮文萍上任半年後，也將其在不良債權與資產管理的專業經驗，轉化為推動都市更新的新動能。她強調，金聯將善用資源，從自地自建、合建到公辦都更全方位參與，並以資金融通角色填補市場缺口；未來除平價住宅外，更要讓公辦都更成為金聯推動城市轉型的第2隻腳。

6都也各自祭出更新方案。台北市長蔣萬安推動「都更8箭」，透過公私協力與AI審議，將審理時程縮短；並推出「7599專案」（75%意願達申請門檻，90%同意試算方案，90%選配率）。同時擴大防災型都更範圍，給予容積獎勵，鼓勵海砂屋、危樓優先更新。

新北市長侯友宜以「都更3箭」為核心，包含捷運導向開發（TOD）、主幹道沿線市容優化、危險建築優先處理；市府除成立全國首座「住都中心」深入社區輔導外，並加碼「防災都更」與「580專案」（危樓五成同意即可提出財務試算及規畫服務，超過8成重建意願即啟動招商程序），降低同意比率門檻，提升誘因。值得一提的是，永和大陳社區公辦都更已成典範，並延伸至板橋浮洲、頂溪捷運站周邊大型更新案，以公辦帶動民辦。

為因應人口快速成長，桃園市則將「可負擔住宅」納為核心，透過自治條例要求新開發案保留一定比率可負擔住宅。此外，並結合鐵路地下化，規畫7大車站聯結新都心，推動TOD發展，打造250萬人口級都會圈，同步推動5大旗艦計畫，包括3大車站站區再造、新設車站新心計畫等。

6都祭都更新政》縮短審理時程　擴大補助範圍

作為全台危老量亞軍的台中市，市府推出「審查精進方案」，將核准時程由80天下修至40天，並修訂協議書、增加重建計畫期程彈性，新增多元保證金繳納方式，減輕建商負擔，提升協助居民重建的意願。

高雄市今年8月成立「住都中心」，整合社宅維管與都市更新輔導，強化量能與效率。市府並啟動2025年度更新補助計畫，社區最高可申請800萬元中央基金補助；另推出「第一桶金」先期整合補助，最高150萬元，協助成立更新會、加快意向整合。

然而，都更推動除了整合難題，金融環境更是隱憂。在央行第7波選擇性信用管制下，雖然都更、危老貸款不受總額度限制，但仍被納入「不動產放款集中度」，導致銀行融資水位吃緊、承作更趨嚴格。自主更新地主要逐一徵信，銀行更重視地主還款能力，融資條件因此偏弱。

打通資金瓶頸》研議成立都更信保基金　化解融資困境

台北市不動產開發公會理事長陳勝宏指出，信用管制讓土地與建築融資成數下降，購屋貸款層層設限，造成建商與消費者同陷資金斷鏈風險。「有建商案子蓋好，卻因買方第2戶貸款僅五成，資金不足交不出屋款，建商拿不到錢還銀行，最後被迫破產。」他呼籲金融主管機關應設計「過渡期方案」，或允許以信用貸款補足不足額，讓既有交易順利完成，避免市場連鎖倒閉。

陳勝宏強調，對中小型建商來說，金融緊縮更是生死線。「大建商財力雄厚可以撐過去，但中小建商若被全面淘汰，許多小基地將無人問津，都市更新恐因此停擺。」對此，政府正研議是否透過設立「都更信保基金」提供後援。

同時，耐震問題也不容忽視。台灣在1974年以前，建築法規尚未全面納入耐震設計，許多老房子結構脆弱，一旦地震來襲，風險極高。陳勝宏建議，政府應針對1974年前興建的房屋設下期限，3~5年內必須完成改建，否則應面臨強制措施，「唯有設定時間表，整合才會真正動起來。」

此外，整建維護在推動上依舊存在法規門檻。建築師王瑞婷觀察，3大補助方案中最容易落實的是加裝電梯，關鍵在於法規將出入口寬度由120公分下修至75公分，才解決了空間不足的限制。加上只需過半數住戶同意即可成案，且具備「公寓變華廈、房價增值」的吸引力，因此成案率最高。

至於外牆拉皮和結構補強皆須百分百同意，儘管有磁磚剝落問題，卻常卡在罰金與維修工程費用不成比例，住戶不願進行外牆整新。結構補強則可能破壞各戶室內裝修及建物外觀立面，住宅大樓更不易推行，建議政府放寬同意比。

產官民協力都更》法令要再突破　緩解人老屋老問題

坂茂綠能塗裝總經理羅志岡建議，政府應盡快檢討「全體同意」規定。他指出，以塗料為主的外牆更新，不僅能解決磁磚脫落、漏水等問題，有助提升公共安全；同時，對於位處地震帶的台灣而言，塗料材質能有效減輕建築重量，在地震時也更為安全，日本便是典型的借鏡。

無論是危老重建、都更推動，還是整建維護，背後核心都在於「人屋雙老」下的居住安全與城市永續。隨著全台老屋數量逐年攀升，如何在政策鬆綁、金融支持與居民共識間找到平衡，將是決定都市更新進展的關鍵。唯有政府、產業與社區攜手，才能讓更新成為全民共享的生活改善工程。

（雜誌原始標題為：老家變新屋）

資料來源:https://www.wealth.com.tw/articles/aad516da-9b46-436e-a38a-4c34ae736e94