都發局找地、捷運局賣房，TOD政策出了什麼問題?

近年來TOD（大眾運輸導向發展）成為各國政府打造宜居城市的重要政策。不過TOD同時也是一把雙面刃，難以避免推升了房價，導致居住其中的中產階級、基層勞工面臨「仕紳化」，漸漸被迫遷離都市。OURs都市改革組織政策研究員洛書指出，TOD不應只是「在捷運旁蓋共購宅」，更應提供一定比例「可負擔住宅」維持都市多元勞工階級。他認為政府目前各部門對於TOD的落實立場不一、互相拉扯，亦缺乏完善的計畫。建議可導入TIF機制（租稅增額融資），強化捷運興建基金。或是仿效日本的鎖定重要樞紐開發方式、韓國的eTOD明定住宅分配的比例與用途，使都市的發展更加健全。

TOD提升交通效能
意外加劇排擠效應

TOD（Transit Oriented Development）又稱「大眾運輸導向型發展」，興起於1980至1990年代美國新城市主義運動，當年美國處於都市快速擴張期，許多民眾被迫居住至都市外圍，在未妥善規劃下，導致道路擁擠、空汙嚴重。因而提出透過提高交通節點周圍土地使用強度，讓都市發展隨著大眾運輸沿線開發，以減少汽車依賴、提升公共運輸效率。

OURs都市改革組織研究員洛書表示，一般都市發展設有容積率管制，因區域內若毫無限制建造大廈，可能導致道路空間、停車空間不足。TOD將大樓建造在大眾運輸樞紐上，能有效紓緩交通壅塞問題，同時也解決當年美國大眾運輸日益嚴重虧損問題。這樣的都市發展概念也逐漸傳入亞洲，成為高度城市化地區因應人口與空間矛盾的重要手段。

但洛書指出，美國在運作TOD十幾年後，發現低收入階級被迫離開都市圈，引發社會更嚴重的仕紳化（gentrification）。以台北市為例，原本老公寓一樓可能有的早餐店、機車行，隨都更蓋起高樓一併消失；原本能負擔市中心租金的年輕人、基層勞動者，往往被迫搬得越來越遠。「工程師願意通勤到內科上班，但7-11店員不會願意大老遠去內科打工。」他直言，若仕紳化現象影響到長照服務等重要福利政策推動，整個城市生活品質和機能都會受影響。

面對此困境，美國於2010年後在TOD基礎上提出改良版eTOD（equitable Transit-Oriented Development）概念，除在關鍵交通樞紐增加住宅數量外，建商若希望取得更多容積獎勵，政府要求必須提供一定比例可負擔住宅供租賃使用。在此基礎上明確規範租金需在一定額度以下、目標收入族群在中位數以下，只要符合條件保障10-20年租期，期限到後建商可自由處理產權。此模式才能真正達到「讓人住得下來」目標。

洛書表示，在過去台灣TOD 1.0時代，只停留在「增加住宅數量」，未進一步思考住宅政策搭配，反而更像一種財務邏輯的運作。「建商參與TOD獲得多餘容積直接拿到市場銷售，捷運局也將分配回來的聯開住宅賣掉，回補捷運財務缺口。」不過台灣與國外不同地方在於，建商有除了TOD、可從政府獲得容積獎勵方式，久而久之申請建商越來越少，讓TOD政策推動陷入停滯。

有鑑於TOD 1.0困境，政府決定除既有交通樞紐外，所有捷運站、未來興建中捷運站也開放高額容積開放申請，祭出TOD 2.0方案。開發商有五選一回饋方式，包含增設捷運出入口、設置自行車轉乘停放空間、友善行人設施、回饋公益空間(例如：社會住宅)，或直接繳納代金。

3方向改革TOD政策
考驗各部門立場整合

洛書指出，TOD是一套交通、土地與住宅政策整合的都市設計。捷運共構宅、捷運聯開宅屬於TOD推動下的一種土地使用工具，像台北市推動TOD以來，聯開宅多為捷運局與建商合作、分回住宅後轉售的財務操作模式。不過在從TOD到eTOD過程，都發局為了推動社宅尋找可用建地，捷運局卻為了攤平蓋捷運的成本轉手賣掉聯開宅，不僅無法延續現有穩定租屋供給，更讓原本期待能長住市區年輕中產再次被迫外移。「政府應該要整合各部門立場與目標，制定妥善都市發展住宅政策，而不是互相拉扯。」

針對現行TOD政策失衡，洛書提出三層次改進方向：

• 鎖定節點發展：仿效日本，選定高使用率捷運樞紐站拉高容積，類似政府主導公辦都更，集中資源打造住宅密度與公共設施兼具的生活區。

• 落實可負擔住宅要求：非重要交通樞紐的捷運站點，可增額容積必須放棄五選一回饋，強制換取一定比例可負擔住宅作為開發條件。繳納代金應該屬「沒有辦法的辦法」，並且應該將費用準確運用於住宅政策。

• 導入TIF機制（租稅增額融資）：捷運開通造成房價上漲，過去增加稅額都回到財政局再統一分配，建議增加的地價稅、房屋稅應回撥捷運基金，權衡捷運局興建成本與保留都市可負擔住宅數量，取代「賣房還債」短線財務思維。

除低收入族群外，韓國首爾TOD政策如何因地制宜，針對都市中青年中產階級制定分層住宅政策，避免仕紳化現象？歡迎收聽本集《毛利小姐變有房》

資料來源:https://www.businesstoday.com.tw/article/category/192008/post/202507030029/

北市府推動堤頂大道銜接國道一號北向新匝道引道，昨通車。圖／台北市交通局提供

內湖科學園區通勤約16萬人，北市府為解內科塞車問題，建堤頂大道銜接國道一號北向新匝道引道，昨5時半迎來首日下班車潮，車況良好，不到2分鐘即可到北上車道。市長蔣萬安表示，大幅縮短行車距離，希望未來搭配捷運，解決內湖交通問題。

內科塞車關鍵之一是因從堤頂大道往國道1號北上，必須繞行陽光抽水站，再右轉舊宗路二段進入北上匝道，下班尖峰因車流量大，往往北上路段壅塞數百公尺，甚至回堵到民權大橋下；議員李明賢團隊曾實測，周五下班尖峰時段，當日車流綿延近1公里，排隊需53分鐘，幾乎淪為停車場。

多名議員在交通委員會質詢後，北市府編列預算增北上匝道，新工處指出，將原土坡部分開闢成將近250公尺的道路，並於今年6月12日完工，採低衝擊生態工法，種灌木為擋土設施，充分涵養水源，兼顧行車與景觀品質。

蔣萬安昨出席通車典禮指出，市府6個月就完成工程，讓堤頂大道一段要上國道一號，不用繞行陽光抽水站，直接右轉就接舊宗路二段上國道一號；內科交通確實難解，但是一定要想辦法來緩解，捷運東環段在去年12月也正式動工，希望未來確實解決內湖交通問題。

李明賢說，交通局保守估計可省近5分鐘時間，甚至實測預估最高可提升10分鐘行車效率。建議堤頂大道標線導引要更明確，如北上、南下如何分流；議員何孟樺指，若要真正紓解內科的交通，還是要增聯外道路，更積極推動大眾運輸等政策。

交通局綜合規劃科長黃皇嘉說，昨實地到現場視察發現，外線車道幾乎沒有車輛，不到2分鐘就能北上，持續觀察到周五；未來或許在車道分配上，可以直接將最外側車道為北上、第二車道南下、三四車道則是往大直港墘方向調整。

資料來源:https://udn.com/news/story/7323/8859363

上半年交易金額年減9％、北市A辦租賃去化面積同步衰退，反映企業決策週期拉長

仲量聯行統計，今年上半年台北市A級辦公室租賃市場去化面積逾2萬坪，年減17％。圖／業者提供

2025年第二季前五大商用不動產買賣交易案件

受到對等關稅與新台幣升值雙重壓力影響，加上全球經濟前景不明，直接衝擊企業對商用不動產的決策。仲量聯行統計，今年上半年台北市A級辦公室租賃市場去化面積逾2萬坪，年減17％，反映企業決策週期拉長、租賃市場動能趨緩。

仲量聯行調查指出，台灣整體商用不動產買賣市場上半年交易金額1,427億元，年減9％，顯示市場觀望氣氛明顯升溫；惟工業不動產交易連三季成長，顯示產業剛性需求穩定。

仲量聯行8日公布上半年北市A級辦公市場及台灣商用不動產買賣市場趨勢與展望。仲量聯行表示，第二季台北市A辦租賃成交案中，低於200坪小戶型高達48％，成為支撐租賃市場需求的主要動力；反觀700坪以上的租賃成交案占比僅11％。此外，商務中心與共享空間等具彈性的租賃交易件數顯著增加，反映企業在經濟前景不確定下，承租方式傾向採取空間靈活化策略。

上半年前五大租戶產業結構，分別是消費零售、醫藥生技、財務金融、媒體通訊與房地產相關業種，分別占成交量的14％至17％，顯示各產業均持續積極布局優質辦公空間；在台北市A辦租金表現方面，第二季核心商業區租金季增幅約0.07％，增幅較上季趨緩，目前最新辦公室租金行情每月每坪約3,216元。

仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬分析指出，台北核心商業區與南港商業區整體A辦租金水準受到新落成大樓支撐，第二季整體租金呈現微幅上揚，然第三季起將有大量新供給將入市，房東須及早調整租賃策略，像是延長免租期、提供彈性租期與裝修方案，且從租賃案成交結構可觀察到，第二季近5成交易屬於小坪數單位，顯示市場需求已經轉向更具彈性與靈活性的空間方案。

仲量聯行董事總經理侯文信表示，在資金緊縮與政策不確定性干擾下，第二季商用不動產交易件數季減5％，土地交易件數也下滑11％。儘管如此，科技業擴廠需求支撐部分買氣；展望下半年，進入商用不動產交易旺季，加上AI應用持續擴展，預期下半年投資動能有望逐步回溫。

侯文信強調，科技業需求推動工業地產交易活絡，包括和碩、群聯等科技大廠積極投入資金布局，推升第二季工業不動產交易量上揚，其中廠房更已連續三季成長，顯見產業長期發展信心不減。惟對等關稅政策走向未明，加上新台幣升值可能壓縮出口導向產業利潤，未來整體企業資本支出仍須審慎觀察。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250709000169-260210?chdtv

房市交易量縮，僧多粥少，房仲拚多角化經營，美商ERA易而安不動產推出的商業不動產商品成了投資熱門首選。圖／林宜蓁

中央打房政策奏效？！據財政部統計，全台不動產仲介經紀業2025年1～4月營業額為259億元、年減20％，當大多房仲業面臨景氣寒冬，有一群專攻商業不動產市場的仲介業者卻是老神在在，不受影響。

美商ERA董事執行長黃鵬䛥表示，這兩年（2024、2025）因央行打房，特別是最新一波「選擇性信用管制措施」，大大嚴格限縮貸款。加上整體住宅不動產因過去市場活絡導致價格上漲，市場已經呈現量縮價跌且餘屋數量逐漸增加的趨勢。

據各縣市政府地政局公布最新的買賣移轉棟數顯示平均成交量年減約25％，顯示央行的打房措施已經發酵，市場預估全年成交量可能會跌破30萬棟大關。

黃鵬䛥指出，這波房市急凍，市場已將資金轉向收益型商業不動產，如商辦、廠房、廠辦、高科技物流倉儲…等較穩定收益及符合新興產業需求的智慧辦公空間的商品，促使商業不動產投資成了目前較穩健及發燒的投資標的。

以行政院國家發展委員會推動台灣矽谷政策為例，北部輝達海外總部星群NVIDIA Constellation確定落腳北士科，以及桃竹苗大矽谷推動方案、中部精密機械及智慧製造產業鏈，南部半導體產業S科技廊帶等，加上經濟部推老舊產業園區「風華再現」方案，北中南串聯建構台灣西部科技廊帶，在AI人工智慧、半導體產業、5G行動通訊、雲端服務及智慧科技物流等新興科技推升下，商業不動產正蠢蠢欲動。

另一方面，原本聚焦高端住宅市場的開發商，因應住宅市場降溫，轉而調整經營策略，擴大商用不動產開發的布局跨足商辦，包括中悅建設機構與聯聚建設，皆推出結合智慧科技與永續環保綠建築的新型態辦公大樓。

總而言之，央行第七波打房導致住宅市場量縮價減，面臨多重壓力及挑戰，同時也對商業不動產催生了新的商業模式與投資機會。黃鵬䛥建議投資人在未來市場景氣極為不確定下，尋求新的資產配置商品，才可降低景氣低谷的衝擊。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250709000292-260210?chdtv

中央氣象署一年一度開放參觀，歡迎銀髮族，大朋友，小朋友……全家一起手牽手，於7／12（六）-7／14（一）擇一天，到氣象署走一走，逛一逛，了解氣象人員如何預測颱風動態，和豪雨為什麼會為我們帶來土石流，山崩，水災。以及地震如何發生？為什麼會引發海嘯？……

種種與我們生活密切相關的氣象儀器和科普知識，值得一探究竟。

資料來源:https://www.cwa.gov.tw/V8/C/114CWA.html

不少人在賣掉舊房後，會盡快購買新屋自住，也希望能申請退還部分土增稅。不過，台中稅務局提醒，若在重購新屋後遲遲未遷戶籍，超過兩年才辦好登記，就可能喪失退稅資格。

稅務局指出，據《土地稅法》規定，若民眾出售自用住宅用地後，在完成移轉登記之日起兩年內，重購另一筆作為自住使用的土地，且新購土地地價高於原出售土地地價，扣除原本繳納土增稅後，仍不足支付新購地價者，就可申請退還部分已繳土增稅，減輕換屋負擔。

但前提是，新購土地必須符合「自用住宅用地」條件，包括土地所有人或其配偶、直系親屬要在該地設有戶籍，且房屋不得出租或作為營業用途，若重購後未及時辦理戶籍遷入，超過兩年才完成，就無法認定為自用住宅用地，自然也不符合退稅資格。

稅務局指出，日前曾有民眾向稅局詢問，自己確實在兩年內完成換屋，也將新屋作為自住，但當時因各種因素未即時遷入戶籍，直到買屋後第三年才完成遷戶登記，想申請退還土增稅，卻因逾期不符規定，導致無法退稅。

稅務局提醒，想要退還原先繳納的土增稅，不只要在兩年內換屋，還得確保戶籍也要兩年內遷入新屋，才能符合退稅資格。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/6710/8861781?from=edn_subcatelist_cate

高力國際統計，第二季北市辦公室市場空置率約5.89％，季增0.47％，主要是冠德民權大樓完工所致；平均月租金行情微漲至每坪2,674元、單季漲幅0.3％。隨著第三季起商辦新增供給陸續進場，在民間投資成長動能趨緩下，預估北市商辦空置率今年底將攀升至7.0％。

高立國際9日發表「2025年第二季台北市商辦市場調查」。高力國際企業客戶服務部資深執行董事陳頌民分析，第二季企業租賃動能偏弱，主要受全球局勢不明朗影響，多數企業採觀望態度，擴張計劃轉趨保守。第二季台北市頂級辦公室月租金為每坪4,380元，連續五季持平，成長動能明顯疲弱；A級大樓平均租金行情超過每坪3,000元門檻，且有24棟A辦月租金超過3,000元；反而B辦大樓在A辦帶動下，租金穩定微漲、空置微跌。

展望下半年商辦局勢，陳頌民表示，第三與第四季仍有商辦新增供給陸續進場，2025全年新增供給總量預估達5.7萬坪，將對市場造成壓力。尤其受全球經濟前景偏保守影響，下半年民間投資成長動能將趨緩，租賃需求成長空間有限，預測2025年全年的淨去化量約3.6萬坪，難以消化新增供給，預估空置率今年底將攀升至7.0％。

更值得注意的是，北市商辦市場在2026～2028年面臨連續性的新增供給潮，尤其2026年，將一口氣釋出近10萬坪的空間，大幅壓縮租金上漲動能，對空置率造成更大壓力，空置率將一路攀升，預估至2028年恐達到15％。

陳頌民表示，目前市場主要租賃動能來自企業對於工作環境的升級，尤其現在企業更重視辦公空間對員工滿意度與人才的影響，在此趨勢下，建議商辦大樓房東應升級設備，例如智慧管理系統、共享設施及活動，甚至是軟體服務等，強化辦公產品差異性，以贏得企業租客的青睞。

另一方面，面對未來幾年商辦大量供給的挑戰時，由於各大樓既有條件及進駐狀況不同，房東在招租策略上應搭配更彈性、甚至於客製化的租賃方案選擇，以因應瞬息萬變的經濟局勢與企業需求。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250710000214-260210?chdtv

資料來源:https://cmo.gov.taipei/News_Content.aspx?n=2489C7DF2B5C1860&sms=72544237BBE4C5F6&s=EC83914ECEAA6CE5

政府 × 台北捷運 攜手發起，邀請內科企業共同認養iTrash瓶罐機，打造智慧回收新模式,實踐 ESG 行動。

※認養效益

  ・ESG執行·社會公益

  ・減碳數據·企業形象

  ・廣告曝光·綠色示範點

  ・公私協力

資料來源:台北內湖科技園區發展協會

颱風丹娜絲襲台為嘉義帶來強烈風雨，7日靠近八掌溪畔，嘉義市興美五街民宅遮雨棚被強風吹翻倒塌。中央社記者蔡智明攝 114年7月7日

（中央社記者張璦台北7日電）受颱風丹娜絲影響，部分地區發生災情，財政部今天表示，已請所轄稅捐稽徵機關秉持從寬、從速、從簡原則，積極協助及輔導受災納稅義務人申報、申請稅捐減免。

財政部指出，提供減免的稅目包含，綜所稅、營所稅、營業稅、貨物稅、菸酒稅、房屋稅、地價稅、使用牌照稅及娛樂稅等9項。

若民眾房屋毀損3成以上，可申請房屋稅減免；土地因山崩、地陷、流失、沙壓等環境限制及技術上無法使用，則可申請地價稅災害損失減免；汽車、機車（汽缸總排氣量151cc以上）因災害受損停駛、報廢，可申請減免使用牌照稅。

財政部北區國稅局進一步說明，民眾遭遇颱風造成財產損失時，記得把握災損減免3步驟，「拍照存證」、「檢附文件」及「申請減免」，並於災害發生後30日內，報請轄區稅捐稽徵機關辦理相關事宜。

北區國稅局指出，民眾除可以臨櫃辦理與書面郵寄申請外，也可至財政部稅務入口網線上申請稅捐減免，快速省時。

財政部提醒，納稅義務人如果對於災害損失稅捐減免的規定、或申報方式有不明瞭之處，可至財政部災害協助專區查詢、就近向所在地稅捐稽徵機關詢問，或於上班時間撥打免費服務專線0800-000-321。

此外，金管會表示，因應颱風丹娜絲來襲，已請銀行以主動態度關懷客戶，如客戶因災害造成損失，銀行除以自有資金主動協助辦理天然災害相關貸款外，各銀行就相關主管機關及地方政府所提供的災害專案貸款，亦應積極配合辦理。

金管會指出，為掌握各金融機構正常營運情況，已設有「金融機構天然災害平安通報機制」，各金融機構均可透過網際網路申報系統向金管會銀行局通報平安，如有發生重大災故，亦可循重大偶發事件專線通報。

另依台灣票據交換所現行的「支票存款戶票信狀況註記須知」、「查詢票據信用資料作業須知」等規定，金管會表示，如發票人遭受到不可抗力的重大災害，致影響其清償票款能力，得向該所申請重大災害註記，自災害發生日起6個月內暫緩通報為拒絕往來、不提供查詢，以維持企業票據信用。（編輯：楊凱翔）1140707

資料來源:https://www.cna.com.tw/news/ahel/202507070258.aspx