從成交導向到信任經營：房市糾紛頻傳 房仲業該如何在盤整期重塑價值？

《M傳媒房產中心／專題報導》

進入 2024 年以來，隨著房市從多頭轉向盤整，房仲業者不只是「成交難」，爭議與糾紛也明顯增多。根據內政部於2025年2月公布的資料，2024 年第 4季全台房地產相關消費糾紛高達563件，其中建商相關案件為355件，占比超過六成，仲介業者也捲入不少案中。

在這些糾紛中，雖然漏洞最多的仍是建商端的「房屋漏水」、「施工瑕疵」、「交屋延遲」等問題，但仲介業者亦因「服務報酬爭議」被列為被訴對象，其中有 21件直接指向房仲所為。

此外，房仲產業本身也出現經營壓力與信任危機。根據 591房屋交易網調查指出，截至2025年5月，全台房仲店家增幅明顯放緩，半年僅淨增 3家，遠低於過去每年淨增近 400家的情況。

房仲糾紛的類型多樣，從買賣雙方對佣金、服務內容的爭議，到仲介未完整揭露屋況或違反資訊揭露義務。雖然最新公開數據中多將「仲介／建商」合併列計，但以往資料顯示，房屋交易糾紛中仲介占比相當高。早期甚至有高達近七成的房地產交易糾紛是由仲介引起。這個背景使得現今即便總量不如以往，但「房仲被訴」的焦點依舊明顯。

分析指出，造成房仲糾紛增加有幾個因素：首先，房市買氣降溫、成交量下降，仲介為了促成交易，可能在資訊揭露或服務流程上出現瑕疵；其次，房價、貸款條件、交易流程越來越複雜，買賣雙方對仲介的期望也更高、容錯率更低；再者，仲介營運環境惡化，從「搶案源、競爭激烈」轉為「維持成交、承受壓力」，這改變也可能讓服務品質及合規義務被壓縮。

值得注意的是，雖然坊間對「房仲倒閉潮」常有議論，但內政部指出，截至 2025上半年，經紀業新增家數仍有 371家，歇業約 305家，總數淨增 66家，尚未出現大規模倒閉的情況。 不過，「展店停滯」、「家數增幅創近年新低」也顯示出房仲業已進入「量縮轉型期」。

對消費者來說，選擇仲介時更需慎重。建議買賣雙方可優先確認仲介是否登記合法、是否有透明的佣金與費用說明、是否提供完整屋況披露、是否有簽訂正式委託或服務合約。此外，若發生糾紛，可透過地方政府地政或消保機構提出申訴。

對房仲業者而言，當成交量下降、取率降低時，更需強化服務流程、提升專業透明度、善用科技輔助資訊揭露，才能在信任危機中突圍。正如專家所言，房市從「成交狂潮」走向「理性盤整」，中介服務的價值也必須從「促成交易」轉為「保障雙方權益」。

M觀點：房仲糾紛攀升，是房市轉折期的一個警訊。

當量能退潮、競爭加劇，服務品質與資訊揭露的重要性就更明顯。買房、賣屋，不應只是「誰出價快、誰成交先」，而是「誰資訊完整、誰流程合規、誰履約可靠」。在此波房市變調中，信賴比價格更值得重視。

資料來源:https://94m.com.tw/articles/1495cb

輝達落腳北士科T17、T18，北市長蔣萬安將打造台北輝達產業鏈成為「AI產業研發之都」。目前北市府正盤點T3、T4、T12後續規畫，將朝AI產業招商。甚至除北士科，未來社子島也規畫有科專區為北市潛力基地，將從南港經貿園區、延伸北士科到社子島，打造北市科技產業廊帶。

主責招商的北市產發局長陳俊安說，先前市長蔣萬安談到北士科整體產業發展，未來針對T3、T4、T12用地，會透過訪商、媒合相關有意願進駐北士科的AI產業，協助落地。另，私有地部分，北市府也會協助整合，透過「台北市投資服務辦公室」搜尋曾表達希望落腳北市或加碼投資廠商，以拜會、座談等了解需求，並與私有地地主對接。

陳俊安也提到，儘管北士科產業還未完全進駐，市府也會與相關局處討論，先在北士科試辦智慧交通等運用，作為公共服務的示範場域。

至於目前北士科T3、T4、T12三塊市有科專區用地的招商進度，地政局土地開發總隊副總隊長范乾峯說，T12曾於2023年招商過兩次均流標，去年輝達執行長黃仁勳宣布總部落腳T17、T18後，北市府已先暫緩招商，正整體朝AI產業重新布局，會等輝達落腳開始有進度後，再整體規畫這三塊地的招商案。

范提到，為打造台北市為AI產業之都，北市府會整體盤點全市土地，目前科技廊帶會從南港經貿園區、延伸到北士科、未來社子島開發，目前社子島已規畫有科技產業專用區，將是北士科之後的另一塊產業潛力基地。

資料來源:https://udn.com/news/story/124626/9133190

外資來台投資額暴增五成，加上輝達（NVIDIA）拍板北士科T17、18，有望帶動北市商辦、廠辦市場進入高成長階段。全國商總榮譽理事長暨鄉林集團董事長賴正鎰昨（11）日表示，預估未來五年「內湖、南港、北投、士林」將形成完整的科技廊帶，AI產業的實體空間需求，將使北市商辦市場與住宅商品迎來黃金期。

鄉林不動產研究室指出，經濟部投審司統計，今年1至9月核准外資來台投資金額達87億7,735萬美元（約新台幣2,716億元），年增50.4%。大型投資案比例大幅提高，外資布局趨勢轉向長期、深層與高附加價值的產業領域。

此外，台北市長蔣萬安已宣布輝達確定落腳北士科T17、T18，輝達最快明年1月與市府簽約取土，為外資來台投資案再注入強心針。

外資來台動能強勁，投審司核准來台的重量級投資案包括：丹麥離岸風電龍頭Ørsted、盧森堡投資基金CI Fengmiao、開曼群島投資機構Stonepeak Oceanview與英商Google Engineering等，此四案合計金額近千億元；其中Ørsted投入20億美元設立「大彰化西南控股公司」延伸離岸風電產業鏈；Google斥資2億美元強化在台工程與研發能量，顯示除AI產業外，綠能與數位經濟也是外資布局焦點。

賴正鎰分析，這些投資案都是超級卡司，單筆金額遠超一般外資設廠或分公司投資，項目涵蓋能源、科技與基礎設施三大戰略產業，顯示台灣正逐步成為「亞太綠能與數位核心樞紐」，催化結合研發、創新與商業辦公的新型產業聚落，助漲城市新一輪成長動能。

賴正鎰表示，北士科為台北市新一代科技園區，緊鄰北投與士林生活圈，享有捷運紅線、環狀線及台北港物流廊道優勢，串連內湖軟體園區與南港生技園區，形成「北市科技黃金走廊」。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9133272?from=edn_subcatelist_cate

  屏東縣政府財稅局表示，依據房屋稅條例第15條第2項規定，工廠符合三要件，房屋稅才可按營業用稅率減半徵收（即稅率適用1.5%），即「合法登記之工廠」供「直接生產使用」且為「自有房屋」。此三要件說明如下，第一「合法登記之工廠」，須依據工廠管理輔導法登記之工廠。第二「直接生產使用」，須為實際供從事生產之建物、倉庫、冷凍廠及研究化驗室等，但不包括辦公室、會議室、餐廳、守衛室或空置未使用之空間。第三「自有房屋」，若為公司或法人組織，房屋應登記於公司或法人名下，若為合夥組織，房屋須為合夥事業所有，或依工廠管理輔導法登記之工廠營業負責人本身所有，若為獨資經營，房屋須登記於依工廠管理輔導法註冊的獨資工廠營業負責人名下。

   該局進一步說明，如果廠房屬於未領有使用執照的違章房屋，未供生產使用的空置廠房，或是補辦臨時工廠登記等房屋，依規定將無法享有營業用稅率減半徵收房屋稅之優惠。

    以上內容如有不明瞭之處，請撥打該局免費服務專線：0800-889-002，將有專人竭誠為您服務。

資料來源:https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/announcement/news/gDDoOZM

房地產示意圖。記者游智文／攝影

財政部高雄國稅局表示，換屋族可善用房地合一重購退稅來省荷包，不過有三個注意，包含買賣間隔、新舊屋價格、及列管五年條款，提醒民眾留意相關規定，才能避免被追回稅款。

個人出售2016年1月1日後取得的自住房屋、土地，且由本人或配偶、未成年子女在出售及購買的房屋辦理完成戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，因申報房地合一稅所產生應納稅額，符合規定可適用重購退稅。

國稅局提醒，重購退稅包括房地合一稅、土增稅、舊制房地交易所得稅等，規定細節各不相同，需特別留意。以房地合一稅而言，有三大注意事項。

首先是買新屋、賣舊屋間隔，以本人或配偶名義重購自住房地，須在兩年內。

其次是新舊屋價格，如價格低換價格高（小屋換大屋），可全額退稅；如果是價高換價低（大屋換小屋），則按比率退稅。國稅局表示，常有民眾誤會，重購自用住宅房地價額需超過原出售價額，才能申請房地合一重購退稅，因而錯失機會。

舉例來說，陳先生2024年8月29日以1,500萬元出售自住房地，並繳納房地合一稅30萬元，隨後2025年3月5日以1,200萬元重購自住新房地，符合重購退稅條件，可按比率（1,200萬元/1,500萬元）退稅，原繳納30萬元，可退還房地合一稅24萬元。

第三是列管五年條款，國稅局表示，民眾經核准適用房地合一重購退稅，應注意重購的新房地在五年內不能改作其他用途或再行移轉，如經查獲，國稅局將追繳原扣抵或退還的稅額。

國稅局表示，重購退還房地合一稅的立法目的是為避免民眾出售原自住房地，因課徵所得稅而降低重購新自住房地的能力，因此給予自住換屋族租稅優惠。

因此民眾申請適用重購自住房地退還房地合一稅，依規定須同時符合出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間在兩年以內；出售與重購房地均無出租、供營業或執行業務使用；且個人或其配偶、未成年子女於出售及重購之房屋辦理完成戶籍登記，且「實際居住」。

稅局提醒，民眾若申報房地合一稅，有符合重購退稅情形，無論重購價額是否高於出售價額，均可按比率申請退還或扣抵應納稅額。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/6710/9133049?from=edn_subcatelist_cate

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捷運汐東線預計2032年完工。圖／新北市政府捷運工程局提供

新北捷運汐東線預計2032年完工，但銜接的民生汐止線還在送審階段，時間差約4到5年，議員憂心，汐東線通車後，把汐止民眾載到東湖，卻無捷運可搭，人潮恐會塞爆東湖。捷運局表示，目前規畫用空橋連接文湖線協助輸運。

議員游淑慧指出，民生汐止線目前進度慢，但汐東線一直前進，如果先通車到東湖，把汐止人載來，但東湖當地人口稠密，捷運文湖線東湖站已經超過負荷，公車道路、交通也很複雜，很擔心會不會像淡北快速道路，出了新北，但塞在台北。

對於民生汐止線的進度，北市捷運局長鄭德發指出，基隆、新北、台北的聯合複審報告已經送中央，等著排審，北市的部分就是基本設計，包括土建、各個車站的位置、路徑、施工基本設計，機電系統今年初也開始啟動基本設計。

鄭德發直言，未來汐東線通車，很難馬上跟民生汐止線連起來，因為是汐東線先審先動工，又是高架段，工程會比地下段快三分之一的時間，台北市在地下段，進度會差了至少4到5年。

不過鄭德發表示，汐東線的東湖站，位在台北捷運文湖線的東湖站（SB10站），未來將透過兩座跨越國道1號的連通空橋，即可轉乘文湖線，空橋長度雖然有2、300公尺，但會用電動步道輸送人潮，會與汐東線東湖站同時完工，把人潮送至市區。另外，東環段的北段也會比較早完工，透過東環段接北環段，也可以和捷運紅線交接。

資料來源:https://udn.com/news/story/7323/9126902?utm_source=yahoonews&utm_medium=yahoo

危老條例2.0修法4方向

申請案住宅樓地板面積達2/3以上 才能獲容積獎勵

〔記者徐義平／台北報導〕「紙片屋」、「鳥籠建案」恐將說掰掰！「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（危老條例）不到兩年就要落日，內政部正加速擬定修法方向，預期將限制最小基地開發規模，門檻擬設在五〇〇平方公尺（約一五一．二五坪），若低於門檻則不給予容積獎勵，僅能獲得稅捐減免。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，危老重建祭出各種低門檻誘因，整體來看刺激申請數量，但也衍生新的住宅問題，像是台北市出現預售案基地僅六十五坪、公設比逾五十％、室內面積僅五坪等。

8年來 申請近5000件、核准逾4600件

危老條例上路已超過八年，當初立法時設立十年落日條款；截至今年九月，全國累積申請件數近五千件、核准件數超過四六〇〇件。馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，該條例上路以來衝出一波大量重建案，尤其二〇二〇年核准件數突破八〇〇件，達到單一年度高峰；但隨著獎勵即將落日，加上小基地危老案多，衍生出營造成本高、施工不易，又遇到房市景氣趨冷、貸款不易，整合難度增加，危老核准件數已逐年下滑。

今年上半年，內政部在北中南舉辦三場「危老條例二．〇精進作為座談會」，發現現行條例有多項須透過修法改進，包括「紙片屋」、「竹籤屋」、「鳥籠建案」等現象，將對都市景觀產生負面影響，加上小基地施工不易，不時傳出鄰損事件，因此二．〇擬規範最小基地面積門檻。

內政部透露，現行「都更條例」中，台北市規範都更案最小基地面積為一千平方公尺（約三〇二．五坪），未來「危老條例」修法很大機率也會設定最小基地門檻，但不會高於都更條例門檻，有可能設在五〇〇平方公尺，也就是達到最小基地門檻才能獲得容積獎勵。

此外，該條例上路後出現許多單一所有權的旅館、百貨商場、銀行等商業建築透過危老獲得重建容積獎勵，與鼓勵老舊與危險住宅改建的原意有出入；因此二．〇將設立總樓地板面積三分之二以上為住宅用途的申請案，才能獲得容積獎勵。

何世昌認為，危老基地容積獎勵若能把門檻定在一〇〇坪以上，可有效減少鳥籠建案、建築基地零碎化等問題，甚至有機會減少都更排擠效應。

資料來源:https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1731485

台北捷運東環段全線約13.25公里，設有10座地下車站及1座地下機廠，路線自北環段劍南路站起，經內湖、信義、文山及松山等區。圖／台北市捷運局提供

台北捷運東環段第2個區段標昨開工，因位在松山、信義區人口密集區且鄰近重要道路與建物，施工難度高。台北市長蔣萬安表示，東環段每個區段將陸續動工，完工後串接南北環，完整環狀路網體系，根本解決內湖交通壅塞問題。

東環段全線約13.25公里，設10座地下車站及1座地下機廠，完工後，象山站至動物園站將從26分鐘縮短為4分鐘，也將銜接文湖線、松山新店線、板南線、淡水信義線、環一及南北環。

東環段共6個區段標，CF760標是第2個正式啟動的工區，北市捷運局昨辦動土典禮，範圍沿松山路、松德路、松德路168巷及松仁路向南延伸，跨越信義路5段後抵達吳興街，全長約2.7公里，包含一處中央避車線、兩段潛盾隧道等。

還有兩座地下車站，Y38站是北捷最深捷運車站，與淡水信義線象山站銜接轉乘，Y39站則設在松仁路與吳興街交叉口。

捷運局直言，工程挑戰極高，潛盾隧道工程必須安全地穿越營運中的板南線與淡水信義線隧道，容錯空間極小，將採用高精度潛盾機掘進技術、智慧監控等機制。

蔣萬安昨主持典禮表示，上周日本JR山手線迎來通車百周年，環狀鐵路帶動東京整體發展，成為城市象徵，台北正建全國首條捷運環狀路網，未來也能成為代表台北的國際名片。

捷運局表示，環狀線東環段CF710區段標上月底決標，預計明年初開工，東環段尚有CF720、CF740、CF750共3個區段標招標中；CF720標已流標2次，月底前第3次公告，CF740標、CF750標則陳核彙整相關意見後再辦理招標。

「CF750標要在松山線的車站下再做一個車站」二工處長劉安德說，應該是整個東環段、甚至可說是捷運有史以來最困難的工程，因此廠商不太好找，希望明年上半年能發包。

資料來源:https://udn.com/news/story/7323/9126898

台北市補助老公寓增設電梯，補助款可分期領取。（台北市都發局提供）

隨著高齡化時代來臨，多數居住在無電梯公寓的長者，日常生活上下樓梯舉步維艱，為鼓勵台北市老公寓增設電梯，都更處表示，台北市電梯補助再升級，將提供分期領取補助款的新措施，減輕民眾財務壓力。

同時，為符合2050年淨零排放發展趨勢，也希望藉由補助方式鼓勵老公寓增設具備變頻（VVVF）控制、省電休眠或智慧化控制等節能系統之電梯，確保新增設電梯兼顧能源效率與永續環保。補助作業規範已於今年10月31日修正公布，並將於11月10日生效，歡迎符合申請條件之公寓社區踴躍申請。

台北市都發局表示，2023年4月市長蔣萬安推出都更第5箭「電梯加碼辦」政策，將補助金額提高至300萬元，推出2年半以來累積申請案已達78件，深獲好評。

但完成增設電梯前，民眾需要先自籌全額費用支付廠商，待完工取得電梯使用許可後，才可以向都更處一次請領全部補助款，財務壓力不小，北市府此次將提供分期領取補助款的新措施，減輕民眾財務壓力；

都更處表示，截至10月底，今年度已受理50件申請案，廣受民眾肯定。本次修法後增訂「分期請領補助款」措施，申請案獲核准補助後3個月內，民眾可以先提供已支付廠商費用的單據及發票向都更處請領上限50%之補助款，完工取得電梯使用許可後，再請領剩餘之補助款，或一次請領全部之補助款，兩種方式供民眾選擇。

依法規從新從優原則，預期可協助已獲核准案件約25件得先向都更處申請撥款，有效降低民眾財務負擔，期望將有更多社區受惠此一舉措，讓更多長者及行動不便者享有便利安全的垂直通行環境。

另一方面，現行市售電梯多已將變頻（VVVF）控制、省電休眠或智慧化控制等節能系統納入標準配備，本次修法目的也是為使補助規定更貼近市場實際情形。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/26019