低總價、地段好、流通性佳、建設加值

捷運站、公車轉運站附近等周邊優質地段，往往是房產保值，甚至增值的重要關鍵。（王莫昀攝）

購屋是一項長期的投資決策，不論是自住還是投資，都希望買到的房子能抗跌保值、將來容易出售或出租。專家建議，購屋者在選擇物件時應該特別注意「低總價，減輕購屋負擔，擴大選擇空間」、「地段好，區域發展與生活機能不可忽視」、「流通性佳，未來轉手與出租更便利」、「公共建設、科技園區，就業力帶動需求紅利」等4大利基，有助購屋置產立於不敗之地。

在目前房價高漲且貸款利率偏高的環境下，選擇總價相對較低的產品是降低風險的第一要務。一般建議總價控制在自己財務可承擔範圍內，避免貸款壓力過重，導致生活品質下降，不僅是自住首購族的首選，也更容易找到願意承接的買家或租戶。低總價產品涵蓋了小坪數公寓、小宅型套房等，這類產品單價雖高，但整體總價易入手，更貼合新世代購屋需求。

其次「地段」依舊是房地產不變真理，優質地段不僅能帶來較好的居住體驗，也能提升資產價值的抗跌力，專家點出4大優質地段物件最值得青睞。首先捷運站、公車轉運站附近，交通便利，吸引上班族及學生租賃需求；其次，重劃區與新興生活圈，因城市發展重心轉移，基礎建設完善；優質學區則可帶動家庭自住與租賃市場活絡；最後，醫療機構、商圈周邊，因生活機能完整，租賃需求穩定。這些地段具有較低的空置率，房價波動相對平穩，是長期持有的理想選擇。

未來無論是要自住還是變現，物件的流通性是關鍵。流通性好的房子代表容易找到買家或租客，降低資金套牢風險。市場人士指出，提升流通度，要掌握3大利基，戶型方正、格局實用，車位充足且交通便利，以及市場熱門的總價帶，具備上述條件的物件，換手時議價空間小，且租金收益穩定，是理想的資產布局標的。

買房跟著政府建設走，例如新交通建設、市政新都心、重劃新區等，促使住居環境升級的重大設施，都是吸引人口移入的重要利多；而科技園區開發，因就業機會多與高薪資，更是促使區域人口增加的誘因，有人口就有住居需求，在供需原則之下，房價走跌不易，房租自然看好，也成為自住、置產客眼球關注的焦點，房市熱度不減。

整體房市並未出現全面崩盤的現象，蛋黃區的小宅型產品，特別是捷運宅、學區宅，因為剛性需求穩定，價格變動不大，甚至可能因供給不足而持續保值。對於預算有限的首購族或自住族，布局小坪數、地段佳的物件，是進入市場的合理策略。這類物件自住需求穩固，未來如果有資金需求，轉手或出租的靈活度也更高。

專家指出，自住首購族應鎖定低總價、蛋黃區或重劃區捷運宅、2房產品，兼顧自住品質與未來轉手潛力。投資族應優先考慮地段佳、流通性強的物件以降低風險。

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250830000417-260110?chdtv

2025/09/01

上班族等3分鐘不耐煩！　「智能電梯」成商辦租賃關鍵

▲▼如何降低排隊等電梯的時間，是一門大學問。（圖／記者項瀚攝）

▲如何降低排隊等電梯的時間，是一門大學問。（圖／記者項瀚攝）

上班等電梯，等幾分鐘能接受？商仲業者調查，一般人等3分鐘就會不耐煩，5分鐘以上就崩潰無法接受了，而目前北市有許多商辦於尖峰時間，等候得超過5分鐘。電梯業者則表示，新商辦相當重視電梯效能，而如何縮短等候時間，是一門大學問。

政府打住不打商，近年開發商積極在台北市中心布局商辦案，明年將迎來10萬坪完工量，未來幾年更有許多指標大案將完工，新商辦量體一路走升，加上既有的商辦，加總起來的量體將相當可觀，而這也反映出市場競爭性。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，除了地段條件，開發商在各項建材大PK，吸引客戶購置或承租進駐，而現在的商辦越蓋越高，上班人口也相當密集，「排隊等電梯要多久」也成為商辦在競爭中的關鍵之一。

黃舒衛表示，據調查一般民眾電梯等3分鐘就會開始不耐煩、5分鐘以上就崩潰無法接受了，以台北市來看，一些老商辦電梯運載量不足、電梯不夠快，巔峰時間可能排隊超過5分鐘，甚至在一些大廳空間不夠大的商辦，還要排隊到戶外區，又熱又累。

▲▼分眾傳媒董事長林昱專訪。（圖／記者林敬旻攝）

▲商仲業者調查，一般人上班等電梯3分鐘就會不耐煩，5分鐘以上就崩潰無法接受了。（圖／資料照）

另外，黃舒衛表示，一些屋齡相對新穎的商辦高樓，由於早期缺乏規劃，上班人口動線與其他商用空間例如餐廳等等重疊，也會影響電梯等候時間，不過現在台北市的指標A辦，透過良善的規劃、夠力的硬體、智能系統服務等等，基本上電梯等候時間都能在3~5分鐘內。

通力臺灣董事總經理劉繼然表示：「如何降低排隊等電梯的時間，是一門大學問，最初的規劃設計是重要的決定性因素，像是導入DCS智能派車系統就很重要，簡單來說，就是把要去同一個樓層的人，都引到聚集在同一部電梯。」

民眾最直觀的是電梯數量，劉繼然說：「不是多就無敵，關鍵是設計規劃的邏輯。」他舉例：「在商辦高樓中，分流就是不可或缺的設計，許多指標大樓都規劃轉換層，並另外地下室停車場到1樓也應盡量獨立出來，停車後到1樓再轉乘其他電梯到上班的樓層。」

劉繼然說明：「地下室到頂樓若都是同一組梯，由於地下室人流量相對少，這時就會出現1樓大排長龍的窘境，建議最好的做法是，地下室到1樓規劃手扶梯，這是效率最高的設計。」

至於電梯的速度，劉繼然表示：「這大同小異，現在台北指標超高樓，都能做到每秒10米的速度，要再快，硬體上能做到，但乘坐者會不舒服，因此現階段在新商辦上要改善電梯效率，已很難再電梯速度上著墨。」

資料來源:https://house.ettoday.net/news/3024329

2025/09/01

「租不如買」是真的！2大隱形風險常被忽略

專家勸：把握房價修正期入手

要租屋或買房？每隔一段時間，總是有人在爭論，但實際上就是看個人需求再去評估。不動產專家指出，青菜蘿蔔各有所好，想要長期租屋的人，也必須考量到幾項隱形風險，再去思考是不是真的「買不如租」。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，第1、「對租賃沒有交易成本的概念」，例如每隔幾年就會被房東趕出去，要重新找租賃房，這個是有搜尋成本的，這對一般人稱作「買房的安定感」，在新制度經濟學派則稱為「交易成本的不確定性」。

央北。圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影

「買不如租」真快活？專家揭別忽略隱形風險。圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影

他表示，往往房東會想要把房客趕出去，就是認為每年租漲2%不夠，特別是大台北地區，這也導致房客出現交易成本中的搜尋成本，搜尋起來也是很高的，如果租屋那麼簡單、那麼便宜的話，內政部也不用推社會住宅、包租代管，政府更可以把每年幾百億元省下來了。第2、對出租賃支出，只要付租金，都不用繳管理費的迷思，意思是房東負擔管理費或其他支出，這其實也有違有常理。因為多數持有成本、修繕維護成本都會轉嫁給房客。陳碧源也調侃，其實對眾多房東而言，就是希望有堅持「買不如租」的言論在市場，「不然的話，房東怎麼會有永遠的租客呢。」馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，根據內政部數據，今年第一季全國住宅平均成交總價來到1328萬元，較10年前高出390萬元，更比15年前多了520萬元，漲幅41.6％，換言之，近10年每年總價平均成長39萬元，等於把小資族全年存款吃光光。何世昌提到，雖然「以租代買」的民眾越來越多，畢竟人生不一定要買房，只要不被房東趕出門，租房也能快活過此生。但從房屋總價長線仍維持走升、薪資難追上房價成長的趨勢來看，把握修正期入手很關鍵。

資料來源:https://news.housefun.com.tw/news/article/846273472027.html

2025/09/01

2025年限貸令下的新青安買房心法：申辦重點、風險與資金配置

2025年限貸令下的新青安買房心法：申辦重點、風險與資金配置一次看懂

2025年台灣房市持續因限貸令影響，首購足該如何走下一步，這篇文章幫你建置買房前置作業。(圖片來源藍浩勻)

近年台灣房價居高不下，年輕人買房難度持續攀升。為了協助青年成家、穩定房市發展，政府在2023年推出「新青年安心成家買房優惠貸款」（簡稱新青安貸款），提供低利率、長年期、寬限期等優惠條件，成功吸引大批青年進場買房。然而，隨著2025年新政策上路，這項利多背後也浮現不少隱憂，尤其在限貸令與自備款增加的雙重壓力下，青年買房族群的風險與負擔正在悄悄上升。

一、你是否符合新青安？（資格與期限）

新青安（財政部國庫署專案）承作銀行為 8 家公股行庫；申辦者須年滿 18 歲以上，且本人、配偶與未成年子女名下皆無自有住宅。曾持有但已出售者可申請；該項貸款限貸一次：惟 112/8/1 之後已核貸本專案者，自 113/6/27 起不得再申請。

二、關鍵條件別搞錯（額度、成數、年期、利率）

最高額度：每戶新台幣 1000 萬元。
最高成數：以專案本身規範為 8 成（實際核貸視鑑價、地段、屋況與還款能力而定）。坊間常見「貸到 9 成」多屬搭配信保或其他增信方案，成本與審核更嚴，請務必先問清保證費與條件。
最長年期與寬限期：最長 40 年、含最長 5 年寬限期（寬限期內可只還息不還本）。
利率機制：以中華郵政 2 年期定存機動利率為基準（113/3/27 調整為 1.72%），可選一段式、二段式或混合式固定利率；選定後不得變更。官方說明與各媒體彙整顯示，專案補貼後近年「起」利率多以 1.775% 為常見宣導門檻，但實際依銀行核算與補貼期別而有差。申貸前務必以銀行當期實際試算書為準。
費用差異：8 大公股行庫的專案條件相同，但手續費差異明顯，約 $3,300–$5,600 元不等，以台灣銀行為例，開辦費為 $5,000，詳情可再詢問各銀行。

小提醒：利率與補貼皆為「會變動」項目；任何外界口耳相傳的「固定利率」說法，多半是誤解了分段/混合定率或短期優惠，請以銀行正式文件與撥貸當下條件為準。

三、限貸令下最常踩的三個坑（年輕首購族務必避開）

鑑價不足→自備款暴增
限貸令後，銀行對擔保品與買方財務審核更「保守」。蛋殼區新屋、偏遠老屋、小坪數（約 12 坪以下）等類型，常因轉手性或用途判定而被視為「難貸」；即便符合新青安資格，常見僅核 75–80% 成數或鑑價低於成交價，導致自備款大幅膨脹。
寬限期濫用→第 6 年現金流斷崖
很多人只試算寬限期的「利息月付」，忽略第 6 年起本金攤還的「跳升」。在薪資成長追不上利息與物價的情況下，第 6 年月付可能一次拉高數千至上萬元，若沒有提前預備金與加速還本計畫，極易壓垮現金流。（建議在簽約前要求銀行提供「寬限期後」的攤還明細表，並預先模擬 0.5–1 個百分點升息情境。）
把增信視為萬靈丹
透過信保基金或增擔保品把成數拉高，確實可降低首付門檻，但保證費、連帶保證人風險與更嚴格的還款能力審查也隨之而來，且若市場震盪、轉售不易，槓桿變高的風險會先反噬自備款較薄弱的族群。

四、選「利率型態」與「還款路徑」的實戰建議

分段 vs. 一段式 vs. 混合定率：若預期短中期收入強勁且有加速還本能力，可考慮分段或一段式浮動，搭配前 3~5 年積極減少本金；若收入穩定但成長有限，且風險承受度低，混合式固定利率（部分年限鎖定）可換波動型利率。簽約前務必確認是否有「轉貸違約金」、「提前清償違約條款」。
寬限期要不要？首購自住者可把寬限期視為「緩衝而非依賴」。與其全靠寬限期降月付，不如規劃「利息+固定本金」自我加強版攤還，提早把高利率環境的風險消化。寬限期也未必要貸款一開始使用，可視未來財務需求之後提出使用。
建立兩層緩衝：① 頭期款之外再留 6~12 個月家庭支出＋房貸月付的現金；② 針對第 6 年月付高支出時，前 3~5 年每月多還本金或提早一次性挹注（年終、ETF 配息、獎金），把未來壓力提前拆解。

五、與銀行交手的三步驟（把變數變成優勢）

比價 8 大行庫＋費用透明化：專案條件一致，但開辦費/徵信費差異會變成買房成本之一。先鎖定 2–3 家總成本最低者進件。
一次備齊、一次說清：薪轉證明、報稅資料、勞退、負債明細、保險年繳收據等，完整呈現「可支配現金流」與「規律儲蓄」。銀行在總量與限貸陰影下更重視「現金流品質」。
爭取增益但不過度槓桿：若成數不足，再考慮信保或聯貸；但務必先估算保證費、壓力測試與轉手風險，不要以「撐過撥貸」為目標，而忽略長期現金流。再次強調，本金+利息的每月還款能力應強大到不使用寬限期。

結尾、關注政策與現金流的自我控制

政府的房貸利息補貼會隨基準利率與政策調整而異，實際利率與補貼到期日、補貼碼數仍以國庫署與承作銀行最新公告為準。建議在簽約前索取銀行正式試算書，並確認：補貼期間、是否採分段、到期後如何銜接。

在「限貸令＋總量管理」時代，年輕人更要用「現金流」決定買房步伐，新青安幫首購族減輕壓力，但並非萬靈丹，買房前必須思考：鑑價更保守、成數不一定滿、審核更嚴、寬限期後月付突升，以及利率與補貼變動的不確定性。真正的安全感，來自於保守成數、兩層緩衝金、寬限期內積極降本、對標的流動性的堅持。當你能在第 6 年後仍保持月月有餘、遇升息也不慌，那才是「三思而後行」的最好答案。

資料來源:https://news.m.pchome.com.tw/realestate/rakuya/20250830/index-75654560442291312101.html

2025/09/01

工業用地省稅攻略！

嘉義縣稅務局揭密千分之10優惠稅率申請關鍵 M傳媒

工業用地省稅攻略！嘉義縣稅務局揭密千分之10優惠稅率申請關鍵-m傳媒

工業用地省稅攻略！嘉義縣稅務局揭密千分之10優惠稅率申請關鍵 M傳媒圖／google map

嘉義縣稅務局公開工業用地節稅秘訣，只要依法核定的工業區土地及政府同意作工業使用的土地，從建廠期間到完工生產，只要備齊證明文件，都能適用千分之10的優惠地價稅率，較一般用地稅率節省超過四分之三的稅負成本。

工業用地享有地價稅優惠稅率是政府為促進產業發展的重要措施。

根據嘉義縣稅務局說明，依法核定的工業區土地，以及政府同意作工業或工廠使用的土地，不論處於建廠期間或已完工投入生產，只要符合規定並提供相關證明文件，都能適用工業用地千分之10的優惠稅率，相較於一般用地千分之55的基本稅率，節稅效果相當顯著。

稅務局特別強調，在建廠期間地主就可申請適用優惠稅率。

申請時需檢附建造執照，且建築物用途必須明確記載與製造、加工相關用途；同時還要附上公司登記證明或切結書，以確認起造人確實為工業興辦人。此外，建廠前依法須先取得工廠設立許可，並於申請時一併提供，這些文件缺一不可。

然而這項優惠並非一勞永逸。稅務局提醒，若土地在建廠期間經核准適用千分之10稅率，待廠房建造完成後，必須在當年度9月22日前，再次向稅務機關重新提出申請。這次需要檢附目的事業主管機關核發的「工廠登記核准函」，只有完成這個步驟，後續使用期間才能持續適用工業用地優惠稅率。

這個申請時限相當關鍵。

許多業主可能因為忙碌或不清楚規定而錯過9月22日的截止日期，導致優惠稅率中斷，必須改按一般用地稅率課徵，稅負可能瞬間增加數倍。稅務局建議業者應設定提醒，並提前準備相關文件，避免因疏忽而喪失節稅權益。

這項優惠政策的目的在於降低企業營運成本，鼓勵產業發展。

對於製造業者而言，地價稅是固定的營運成本，透過適用優惠稅率，每年可節省可觀的稅負支出，將資金更有效地運用於生產設備更新、技術研發或人才培育等方面。

稅務局也提醒，工業用地必須持續作合法工業使用，才能維持優惠稅率資格。

如果土地變更用途或閒置未作工業使用，稅務機關有權取消優惠稅率，並追補應納稅額。因此業主應確保土地始終符合工業使用規定。

對於想要申請優惠稅率的業者，稅務局建議可先透過官方網站查詢相關規定，或直接向稅務機關諮詢，確認自身條件是否符合申請資格。提前了解規定並準備完整文件，才能順利享受節稅優惠。

M傳媒觀點

工業用地省稅就像玩通關遊戲，少一個文件都不行！提醒業主們，與其事後補稅心痛，不如事前準備齊全。特別是那個9月22日的期限，一定要記在行事曆上，否則優惠飛了可是會捶心肝的。省稅是權利，但要用對方法。與其冒險違規使用，不如老實按照規定來。想要長期享受千分之10的優惠稅率，就要確保土地持續作工業使用，這樣省下的稅金才能真正變成你的利潤！

資料來源:https://sunmedia.tw/news/collaborative/wvdCXiJith4rq778xwJkHzxrdaet6mBoHz2oTkMmWlsB1X4TDsaAZ7NVixfoQlxItaFvTF

2025/09/01

預售屋藏危機爛尾、解約連環爆留意合約藏陷阱

預售屋近期接連爆出停工事件，建商資金斷鏈成隱憂。

預售屋具有前期付款輕鬆優勢，是近年不少首購族、小資族，入手第一間房的首選，但近期頻頻出現預售屋工地停工、建商倒閉，甚至爛尾樓的情況，而央行緊縮房貸措施，也讓貸款條件不若以往，現在購買預售屋該如何自保？
近年營建業物料、工資雙漲，央行緊縮建商土建融審核，讓不少中小型建商撐不下，自去年9月央行祭出史上最嚴厲信用管制後，也影響購屋族意願，衝擊市場交易，中小型建商資金調度更加困難，今年至今已陸續在嘉義、花蓮、桃園、台北等地，出現建商資金斷鏈、建案停工等事件。
對民眾而言，原本可輕鬆付款的預售屋，似乎變得危機重重，不只要擔心建商蓋不下去，變爛尾樓，還得擔憂之後交屋，銀行貸款緊縮，利率、成數都不如預期，甚至連首購族都面臨貸不了款的困境，若處理不當，恐只能解除合約，買房夢成一場空。

5種履約保證各不同簽約前仔細看

對消費者來說，預售屋的履約保證特別重要，預售屋的履約保證有「價金信託」、「價金返還」、「不動產開發信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」等5種，根據內政部統計，現行預售屋買賣定型化契約訂，以採用「不動產價金信託」及「不動產開發信託」居多，約占全部建案52%。
至於「不動產價金信託」與「不動產開發信託」有何不同？馨傳不動產智庫發言人何世昌表示，「不動產價金信託」的資金用途比較嚴格，只能用於「工程款交付、繳納各項稅費及工程所需費用」，且「不得供作其他用途」；而這裡所謂的工程款、工程所需費用，指的是實際動工後所需的費用。
至於「不動產開發信託」的資金規途，是「除支付信託契約約定有關完成興建開發、管理銷售及處理信託事務所需之一切支出外，不得供作其他用途」，規範包括「有關完成興建開發」、「管理銷售」、「處理信託事務」都可以動用資金，比如「廣告費」、「建築設計費」等，規範比「不動產價金信託」相對寬鬆。
另外常見的「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」，永慶房產業管部協理陳賜傑表示，這兩項是如同保人制度，讓建商可以不受信託或專款專用帳戶的約束，自由使用買方支付的款項，倘若建商在完工前倒閉，買方能轉向擔保建商或工會要求負完工責任。

購買預售屋前要仔細審閱合約書，了解履約保證方式、土地產權，別只看廣告說詞。

「地段地號」查產權小心有高額抵押權

何世昌表示，預售屋履約保證信託專戶最重要應注意「匯款帳號應與信託帳號完全一致」，包括履保專戶名稱、匯款帳號與銀行網站揭露的帳號名稱必須100％相同。如果履保專戶名稱是「世昌建設有限公司」，但匯款名稱卻是「世昌建築有限公司」、「世昌建設開發有限公司」、名稱有一字不同就是不同帳號。
若有履保專戶，消費者會取得「契約編號」，作為日後查詢之用，在預售屋買賣契約上會有受託銀行，再到受託銀行官網查詢，消費者可以在帳戶內，查詢到已繳納的價金；若已匯款但帳戶內沒有錢，應儘快向銀行和建商詢問。
何世昌提醒，無論是「不動產價金信託」、「價金返還保證」，或是「不動產開發信託」，都必須是「信託專戶」，倘若建商要求匯入的帳號是建商公司帳號，那就不是信託專戶，小心有詐。
何世昌更提醒，實務上若預售屋基地未真正動工，建商仍可編造名目申請撥付專戶內的款項，若銀行並未詳細核對就容易出問題，就算買的預售屋有使用履約保證，也不保證可以安心交屋，因為台灣的預售屋履約保證並不保證履約。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，購買預售屋在簽約前，建商必須提供預售屋買賣契約書供消費者審閱，而且不得少於5天，買方可以透過內政部版的預售合約書，和建商提供的合約書，詳加比對，保護自我權益。
此外，合約書的土地標示中，有載明該建案的地段地號，買方可以從地政事務所的土地登記簿謄本中，了解土地產權的狀況，是否有高額抵押權的存在？這項是避免銷售率不佳，造成未來完工後，分戶無法部分清償，而影響買方權益。

銀行貸款成數不如預期，造成前幾年購買預售屋的民眾，面臨解約困境。

買房「地段」很重要多找銀行評估

而交屋前的貸款問題，近期也成為焦點，在央行限縮房貸下，銀行紛紛提高貸款條件，讓不少前幾年購買預售屋的民眾，在交屋後，發現房價上漲，甚至變為央行認定的「高級住宅」，貸款成數瞬間腰斬，斷頭違約事件頻傳。
何世昌直言，這可能肇因於銀行鑑價、放款各自為政，甚至出現「鑑價取其高、放款取其低」的荒唐現象，讓消費者無所適從。現階段反而是多屋族順利交屋比率比較高，因房貸而違約的大多是沒買房經驗的首購族，何世昌說，根據業者說法，首購族沒經驗、沒門路，大部份只能跟親友調頭寸，調不到的話只能賠錢違約，投資客找錢的經驗豐富，有些人就乾脆去民間融資借錢、促進地下經濟。
寶和建設執行副總經理王董騏表示，銀行在承作個人房貸前，會先評估每個地區的房貸區域屬性，倘若你買房位置屬於個別銀行承作房貸的B級區或C級區，自然就很難順利貸到8成或談到好的房貸利率。
他建議，現階段最好多找幾家銀行比較、評估貸款條件，個人先提供完整存款、貸款等相關資訊，金融機構就能夠在不查聯徵的情況下進行房貸條件評估；若面臨銀行貸款成數不足，可以找家人「作保」來增加銀貸成數的根據。
王董麒認為，歷經近2年的資金緊縮，銀行逐漸控制不動產貸款水位，加上同年底的縣市長選舉因素，2026年的第三季後才有可能出現銀行資金稍微鬆綁的機會。他提醒，在2024年後買預售屋的民眾，最好提早準備一筆週轉金來因應貸款時的資金缺口，避免造成交屋時違約狀況。

預售屋藏危機爛尾、解約連環爆留意合約藏陷阱

資料來源https://estate.ltn.com.tw/article/25347:

2025/09/01

聰明買房優選抗跌支撐區賣屋降急售風險

現金為王趨勢市場撿便宜有撇步

推案熱區的超高層預售大樓，受第二戶限貸5成影響，造成平轉戶釋出增多，卻也成為多金置產族撿便宜的重點目標。

銀行限貸造成買氣觀望，造成購屋與賣房的風險都大增。但對於前幾年未趕上房市景氣起漲波段的購屋族，手頭上握有數百萬或千萬元現金，房產專家也建議，當前現金為王的市場氛圍，聰明買房選擇重大建設區、房價迅漲區，或超高層大樓的平轉戶，都有機會卡位便宜好屋。同時買賣雙方要避開踩雷風險，包括貸款核定、交易時間差、供需量體、現金流與交易安全等項目都需注意，以降低買房與賣屋出差錯的機會。

嘉義高鐵站區近3、4年來建設議題造成房價大漲近倍，也成為尋購平轉戶的有利區。

擁建設與交通議題房價迅漲區域聰明買房關注平轉戶釋出機會

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，桃園市本身房價與鄰近的新竹、雙北相比，屬於房價凹陷地帶，區域內又有多處重劃區議題，可供首購族群選擇物件眾多，惟若觀察價位與房市前景，以A7重劃區較受矚目。該區域鄰近林口商圈，本身又有機場捷運經過，區域過去雖說重劃區氛圍濃厚，近年來在人口逐漸成長之下，該重劃區陸續有不少商店進駐，基本採買機能已能滿足，最重要是區段價位約在3字頭，本身又鄰近新北市，捷運又可快速往返市區。

央行從去年第三季祭出第七波選擇性信用管制措施後，銀行限貸壓力未減，尤其第二戶限貸5成，已造成不少換屋客面臨自備款需補足上百萬元窘況，陸續有3、4年前的預售屋買家，考量貸款不足將面臨違約交屋，因此近來紛紛選擇在結構體階段，即將預售屋轉入平轉戶市場，小賺或未獲利即脫手。

根據房仲與市調顯示，中南部包含重大建設議題與房價迅漲區，都是挑選平轉戶的有利區，如台中市各行政區，以梧棲、清水等中部海線區域，區域價位又僅為2~3字頭，價位上最符合首購族群需求，且區域除了有台中港等議題加持，未來又有台中捷運藍線經過，房價未來發展性足夠。嘉義高鐵站區近3、4年來也在台積電設廠與產業園區開發議題帶動，房價帶迅速從2字頭，拉高至當前3字尾的均價帶，第二戶限貸影響，也讓該站區成為受到關注的平轉戶釋出機會區之一。

台南捷運深綠線預定計畫路線行經的歸仁、永康、新化、新市與善化區，這五大行政區房價已全面上揚，其中新市、歸仁及新化區，近3年漲幅均達6成以上。安南區九份子重劃區3年前的預售屋房價帶僅單坪30萬上下，目前新屋已近3字尾，高樓層戶站上4字頭。

安南區九份子重劃區近幾年來房價迅速上漲，多金置產族也注意是否有平轉戶釋出機會。安南區九份子重劃區近幾年來房價迅速上漲，多金置產族也注意是否有平轉戶釋出機會。

近年受台積電效應，高雄包含仁武、橋頭、楠梓等區蛋白房價已成蛋黃價，新屋均價已3字頭起跳，不過相比市區水位，對年輕客群仍有吸引力，而仁武區又為距離市區最近的蛋白區，離塵不離城，近年包括澄德重劃區、霞海重劃區、仁雄商圈等新大樓案供給旺盛，也有卡位平轉戶機會。而高雄市區、中都重劃區也有一些超高層住宅大樓將陸續於年底或明年交屋，4、5年前的預售價格與當前新屋房價帶，單坪差距可達10萬元以上，也成為多金置產客鎖定重點目標。

高鐵左營站區近3年來房價帶從3字頭，目前新成屋房價帶已達5字頭，已陸續出現3房平轉戶，讓多金置產族帳面大賺逾500萬元的成交案例。高鐵左營站區近3年來房價帶從3字頭，目前新成屋房價帶已達5字頭，已陸續出現3房平轉戶，讓多金置產族帳面大賺逾500萬元的成交案例。

買家接手平轉戶後注意降低交屋風險

但是以大筆現金接手平轉戶後，也並非全無風險，包括爛尾樓、建商倒閉都可能發生，因此挑選預售屋平轉戶時，仍有不少細節需注意。房市專家何世昌即指出，「其實每年真正倒閉的建商比例不到0.1%，爛尾樓平均一年僅發生1件左右，與交屋量十數萬戶相比比例極低。」他強調，目前「爛尾潮」渲染恐過度，但民眾仍應審慎面對風險，並且從源頭就做好篩選工作。

針對「繳工程款前該注意什麼」，何世昌給出三大提醒，第一，查詢建商紀錄，民眾可透過司法院網站查詢建商是否有司法訴訟或跳票紀錄，這些紀錄往往透露出財務風險的前兆。值得注意的是，建商倒閉多數非因銷售不佳或政策限貸，而是體質不佳與業外投資失利所致。一旦資金調度失衡，即使原本銷售順利的建案，也可能中途出問題。

第二，密切關注工地進度，購屋者應定期「巡田水」，觀察工地是否持續動工，有無工程停擺現象，何世昌說「別傻傻繳工程款，現場卻連地下室都還沒挖」。第三，注意信託帳戶運作，即便建商宣稱使用「價金信託」或「價金返還保證」，民眾仍應確認帳號是否為信託專戶。部分小建案甚至曾出現資金未入信託、帳戶由建商私用的爭議。

此外，如果遇到建商財務異常，承購戶可團結尋求法律協助，並要求建經公司或銀行停止撥款，啟動續建機制。這樣做能避免資金繼續流入無法履約的建商手中，降低損失。

預售屋如何保證很重要專款專用且保證價金返還更有利買家

華友聯集團董事長陸炤廷表示，「價金返還履約保證」制度對預售買家頗有利，但建商需負擔每戶約3千至5千元不等的手續費，而價金信託也有可動用的模式，建商動用專戶額度頂多6、7成內，並負擔銀行約1%利息。雖然預售屋同業擔保為歷史共業，近期內政部也研議改善預售屋價金信託制度，以維護房市正常交易。

近期第二戶限貸影響市場平轉戶有增多現象，但從2023年7月後的預售屋已不得轉讓，仍以自住型買家為主，即使投資置產客低價取得平轉戶，但房地合一稅也會影響這類物件再度釋出多會延到3、5年後，對整體房價影響輕微。

高雄市不動產仲介公會監事會召集人鄭啓峯也分析，當前房市「現金為王」的發展趨勢明顯，買方購屋自備款必須準備更充足，主力客層除了剛需首購族之外，手頭上現金充裕或是以現金購屋的多金置產客，當前正是在市場上撿寳的好時機，陸續有一些現金購屋的成交案例，這類買家購屋置產後多採租賃或是乾脆閒置。

若以現金2千萬元買下即將交屋的蛋黃區3房平轉戶，總價可低於當前新成屋約達500萬元，可選擇以2、3萬元的行情出租，即使閒置5年後脫手，房地合一稅已降至20%，帳面上獲利約400萬元，造成平轉戶市場陸續出現專業投資大戶，或房產從業人員私下介紹的情形增多。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/25352

2025/08/29

房屋稅1%優惠須達雙門檻

房屋稅2.0今年5月首度開徵，只有同時符合「全國單一自住房屋」及「房屋現值低於各縣市公告門檻」兩項條件的民眾，才可享有最低1%稅率；若只符合其中一項條件，則是依一般自住住家稅率1.2%課徵。

以新竹市為例，市府公告2026年房屋現值門檻為185萬6,600元，若房屋現值在此數額以下，且在全國僅持有一戶自住房屋，才適用1％稅率。

所謂「全國單一自住房屋」，必須符合多項規範，包括屋主本人、配偶及未成年子女在全國合計只能持有一戶，且不得出租或作營業使用，必須供本人、配偶或直系親屬實際居住，並完成戶籍登記；同時還要低於各縣市公告的房屋現值門檻，兩項缺一不可，才能適用1%稅率。

稅務局舉例，一名張媽媽在新竹市僅持有一戶自住房屋，但先生在台北另有兩戶透天厝分別出租與作營業使用，雖然張媽媽的房子本身符合自住條件，但因家戶合計持有三戶，不符合「全國僅持有一戶」規定，因此只能按1.2%課徵，無法享有1%優惠。

另外，稅務局提醒，自住房屋若未完成本人、配偶或直系親屬的戶籍登記，將被視為非自住，稅率將拉高至2.6%至4.8%，相關申請須在2026年3月23日前完成，以免錯失優惠。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/6710/8969793?from=edn_subcatelist_cate

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