美國關稅風暴之下，使得全球經濟不確定性高，企業營運保守、民間消費轉弱，商用不動產與工業地產也都面臨挑戰！台北市不動產仲介公會教育訓練主委、美商不動產顧問邱宏吉認為，短期內辦公室租賃需求減少，部分空置率上升，零售店面來客減少，租金出現下行壓力。展望後勢，若關稅紛爭緩解、企業信心回溫，商辦與商場需求可望回穩。尤其美中摩擦下、部分製造與研發據點可能轉進台灣，將帶動產業園區辦公及物流空間需求成長。整體而言，商用不動產復甦力道取決於宏觀經濟與區域風險的發展。 

工業不動產部分，邱宏吉說，因關稅衝擊，製造壓力與供應鏈重整，對美輸出縮減導致廠商延後擴產、甚至外移部分產線，短期工業廠房租賃明顯降溫。中長期來看，若台商持續「全球搬廠」，國內傳統廠房空置風險將增加，政府必須以產業升級及內需投資加以因應。反之，若談判可降低關稅、並深化美台供應鏈合作，台灣高科技製造投資前景有望改善，帶動工業用地需求回升，工業不動產後續走勢取決於台灣在全球產業鏈中的新定位。

因關稅衝擊，中長期來看，若台商持續「全球搬廠」，國內傳統廠房空置風險將增加，政府必須以產業升級及內需投資加以因應。示意圖／高力國際提供

至於銀髮長照方面可說屬穩健，邱宏吉表示，銀髮族養生住宅的市場需求主要來自國內高齡人口，受出口景氣波動影響較小，台灣高齡化趨勢明確，樂齡養生住宅需求大但供給明顯不足；短期即使經濟成長趨緩，長者居住與照護的剛性需求仍穩固，現有樂齡養生住宅等產品的入住率預期保持平穩。 中長期而言，樂齡養生住宅可望成為房地產新藍海，愈來愈多預退休族群提前規劃退休居所；前衛福部薛瑞元部長也曾表示，「銀髮友善住宅將是未來最大的內需市場」。此類不動產具備抗週期的資產特質，或將在其他板塊震盪時脫穎而出。  邱宏吉分析，總而言之，台灣未來希望在與美國的後續談判能夠爭取比目前所公告20％更低的稅，川普關税新政為台灣房地產帶來顯著逆風，各領域影響不一；建議政府協助相關產業拓展市場並適度調整房市政策，減輕衝擊；投資人則應強化風險管理，審慎因應布局；此次關稅危機也可能強迫台灣產業加速轉型，引導資金流向更健全的領域，隨著外部變數逐漸明朗，台灣房地產市場「有望在震盪過後重拾穩健成長的步調」。

資料來源:https://news.housefun.com.tw/news/article/110108470287.html#news-article

房貸政策夾殺，民眾貸款買房愈來愈難。聯合報系資料照

房貸政策夾殺，民眾貸款買房愈來愈難。金管會、財政部兩大財金部會，昨（7）日聯手，針對「首購族」、「自住型買方」、以及「已取得銀行貸款承諾額度」者，要求銀行不得任意拒貸，同時要求公股行庫滾動檢討房貸可用額度，加速釋出可用額度。

據金管會統計，近半年共接獲30件民眾房貸申訴案，集中在「新青安貸款」與「央行限貸令」兩大類型，申訴內容多涉及貸款困難、撥款緩慢、貸款成數不足等問題，引發民眾反彈。

金管會昨日要求銀行承辦房貸時，需遵守三大原則。一、房貸資源應優先提供給「首購族」、「自住型買方」、以及「已取得銀行貸款承諾額度」者。二、對上述三類房貸戶，不得任意拒貸，銀行應積極協助解決問題；三、銀行公會、與各銀行總行須設立「單一申訴窗口」，集中處理房貸爭議，加快內部處理速度。

金管會主委彭金隆說，撥款速度緩慢，可能有三大原因，一是整體房貸的量縮、二是部分公股銀行不動產放款占比已逼近《銀行法》第72-2條上限，須額控，三是央行信用管制。

銀行局主秘張嘉魁說，過往銀行公會與各銀行僅提供一般性諮詢電話，處理機制分散，缺乏統一窗口。此次新制明確要求設立「申訴單一窗口」，並設於各銀行總行，未來由總行「由上而下」統一處理可加快回應，確保訴求被落實。依現行作法，若申訴內容牽涉單一銀行，金管會會轉請該銀行處理；如涉及政策方向，則會適度回應政策說明。

張嘉魁也重申，銀行辦理房貸禁止以房貸壽險做為搭售條件，過程中也不能有不當勸誘情況。

金管會提醒，若遇房貸相關爭議，可撥打銀行公會申訴專線 (02)8596-2345，或至公會網站「銀行購置住宅貸款資訊揭露專區」查詢各銀行總行之專責申訴窗口；亦可致電金管會代表號 (02)8968-9665進一步了解相關處理機制。

有關新青安撥貸排隊時間，有傳三個月到甚至六個月不等，財政部昨日表示，將督促公股行庫，除持續滾動檢討房貸可用額度，加速釋出可用額度外，額度較緊俏銀行也可轉介民眾至其他公股銀行承作，以加速撥款作業。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5613/8925277?from=edn_subcatelist_cate

台北市近期掀起一波罕見的「保管箱荒」。因某金控旗下銀行分行因改裝停辦保管箱業務，要求承租人於一個月內退租清箱，導致上萬名客戶倉皇尋找替代方案，市區保管箱一夕之間成為稀缺資源，不少民眾戲稱存放的貴重物品成了「無殼」資產。

銀行業者透露，近期到行洽詢保管箱的民眾明顯激增，主因是該家位於北市精華區的分行通知全面終止保管箱契約。承租人大少是鄰近機關的公務員，消息一出，客戶蜂擁前來辦理退租作業。據一名承租人指出，現場人潮眾多，排隊等候時間長達2到3小時。

保管箱原是理財族群的低調首選，但隨著國人財富累積、對實體保管需求提升，近年保管箱業務供不應求。然而，銀行為追求空間效能與業務收益，加上保管箱需設置於自有行舍且投報率偏低，導致不少銀行陸續縮編或終止保管箱服務。

知情人士指出，目前已有多家大型民營金控傳出將調整保管箱策略，不僅限量提供，且鎖定「VIP客戶」專用，門檻動輒須達300萬元以上的流動存款。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5613/8922653?from=edn_subcatelist_cate

為進一步落實房屋稅差別稅率（俗稱囤房稅2.0）制度，財政部日前預告草案，明定特定用途的住家用房屋不計入納稅人全國持有的應稅房屋戶數，也不適用高稅率，相關函令回溯自2024年7月1日生效。

根據預告內容，這項新增排除規定主要針對兩類房屋。第一為經主管機關依法核准設立、提供住宿服務的社會福利機構，包括身心障礙福利機構、一般或精神護理之家、精神復健機構，及收容兒少的安置教養機構。

因為這類機構具公益性質，使用目的與一般住宅不同，財政部認為應從應稅房屋認定中排除，以避免影響實際負責營運的法人或機構稅負。

第二為宗教團體所有、專供傳教人員居住的房屋，但需與寺廟或教堂分開、不在同一建築或基地範圍內，這些房屋同樣具有特定公益性質，並非用於出租或營利，因此也不納入計算全國應稅房屋總戶數及差別稅率適用範圍。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/6710/8922514?from=edn_subcatelist_cate

去年Q4全國22縣市新增房貸利率，僅連江縣、澎湖縣不到2.5%，其它20縣市全數突破2.5%。（記者徐義平攝）

相隔64季度、長達16年，全國新增房貸利率再度突破2.5%。根據內政部不動產資訊平台最新發布，去年第四季全國新增購置住宅貸款平均利率約2.54%，且22縣市中，僅連江縣、澎湖縣不到2.5%，其它20縣市全數突破2.5%、又以嘉義市最高、約2.7%。

攤開去年第四季、六都新增房貸平均利率，以雙北市最低、約2.54%，桃園市最高、約2.61%，至於新竹縣市、平均利率也拉高至2.55%起跳。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛分析，由於美國國債殖利率穩定維持在4%以上，又遲遲未如預期降息，引動資金移動及貸款成本居高不下，而台灣市場又面臨央行降低不動產放款集中度的要求，進一步出現貸款利率以價制量的做法，從央行公布的數據來看，土融、餘屋貸款、購置多戶住宅等利率早就升破3%，且超低利率的新青安申貸量也逐漸回落，在主客觀的因素帶動下，房貸利率短期漲勢不變。

多戶房貸利率早破3%

對比去年第三季，全國新增房貸平均利率仍不到2.5%、約2.39%，第四季直接拉高至2.54%、一季就增加0.15個百分點，而六都去年第三季新增房貸平均利率也均不到2.5%，相隔一季則全數突破2.5%，單季增加0.12至0.2個百分點不等。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，根據央行先前公布資料，首購的一般房貸利率已達2.5%，不僅如此，連申辦的手續費開辦費用都拉高，且民眾要申辦的新購置住宅房貸利率資金額度有限，促使整體資金成本明顯增加。

資料來源:https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/5134195

資料來源:https://www.nhcc.org.tw/course/253223/

財政部台北國稅局表示，公司辦理營利事業所得稅結算申報時，應確實依性質區分「營業費用」與「營業成本」，若混淆入帳，將影響稅務計算結果，可能因不符稅法規定而遭調整補稅。

台北國稅局指出，依據「營利事業所得稅查核準則」規定，企業的費用與損失應依其性質分別列為「營業費用」，像是如銷售費用、管理費用，無論銷售是否增加，都會持續產生的支出；或「營業成本」，像是製造費用，隨著銷售增加，會跟著提高的支出。

另外，類似的費用根據產業類型不同，可能也會分別列為費用或成本，企業應釐清支出性質。

若企業在帳列時未妥善區分，稽徵機關查核時將依實際性質轉正，並可能因此重新計算課稅所得。

舉例來說，甲公司從事環境顧問業務，申報2023年營所稅時，列報營業收入為1億9,500萬元，營業成本為5,200萬元，國稅局調查後發現，甲公司將屬於成本性質的環境檢測人員薪資、保險費等費用共1,950萬元，誤列於營業費用中，經調整後，營業成本增至7,150萬元。

國稅局指出，問題在於，甲公司未編製成本分析表，依規定需改採核定方式計算成本，根據其行業同業利潤標準毛利率69%，稅局計算其營業成本應為6,045萬元（即營業收入1億9,500萬元乘上31％）。

調整後的營業成本7,150萬元，比按照同業標準所計算的成本6,045萬元，多列了1,105萬元，被國稅局以20％稅率計算，補稅221萬元。

換言之，對這家公司來說，錯列成本、費用、且未編製成本分析表的代價，高達200多萬元。

國稅局說，類似錯誤在查核中並不罕見，尤其服務業、顧問業或營建業等未明確劃分支出性質者，更容易發生成本、費用混列的情形，企業若未妥善準備成本分析或帳務資料，一旦遭採核定成本計算，可能無法如實反映實際經營支出，導致所得被調高，衍生補稅與利息負擔。

國稅局提醒，企業與財會人員平時應建立健全帳務系統，申報前確實檢視各項支出性質，避免錯誤歸類導致稅務風險，尤其薪資、租金、外包等人事與營運支出，若屬直接產出活動，應正確區分支出性質，以免稅負增加、得不償失。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/6710/8917250?from=edn_hotestlist_storybottom

高雄國稅局表示，重購自住房地後5年內移轉，將追繳房地合一稅。（記者鄭琪芳攝）

財政部高雄國稅局表示，個人房地合一稅申請適用重購自住房地稅額扣抵或退還者，如果重購的自住房地於重購後5年內改做其他用途或再行移轉，國稅局將追繳原扣抵或退還的稅額。

高雄國稅局表示，根據「所得稅法」第14條之8及房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點規定，個人出售原自住房地後，自完成移轉登記之日起2年內另行購置供自住使用的房地（先賣後買）；或先購置供自住使用之房地後，於完成移轉登記之日起2年內出售其他自住房地（先買後賣），可就重購價額占出售價額比率，計算扣抵應納或退還已納之房地合一稅額。

不過，為避免投機，若重購的自住房地於重購後5年內有以下情況，包括：所有權移轉（繼承除外）；戶籍遷出（除未成年子女就學需要、公務派駐國外、原所有權人死亡等原因未設戶籍，但實際仍作自住使用外）；或出租、轉供營業或執行業務使用，應追繳原扣抵或退還稅額。

舉例說明，甲君於2022年3月出售A屋1000萬元，並申報繳納房地合一稅100萬元；後於同年9月以1200萬元重購B屋，並申請適用重購退還已繳納的A屋房地合一稅100萬元；但國稅局查到甲君於2024年將B屋轉贈其子，因於列管期間不符合重購自住房地要件，遭追繳原退還的稅額100萬元。

高雄國稅局提醒，對重購的自住房地，國稅局會定期追蹤後續使用及移轉情形，民眾於申請適用個人房地合一稅重購自住房地扣抵或退還稅額後，5年內不可將該房地轉供其他非自住用途或移轉予他人，以免遭追繳原扣抵或退還之稅額，以維自身權益。民眾如有疑義，可撥打免費服務專線電話「0800-000-321」洽詢，或至國稅局網站利用國稅智慧客服「國稅小幫手」線上查詢。

資料來源:https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/5130556

財政部高雄國稅局提醒房東應誠實申報租金收入，房東若符合三種特定條件，可分別適用不同租稅優惠。圖／AI生成

為維護租稅公平，財政部近年持續加強查核個人房屋租賃所得申報情形，財政部高雄國稅局提醒房東應誠實申報租金收入，房東若符合三種特定條件，可分別適用不同租稅優惠。

高雄國稅局表示，一般而言，個人出租房屋收取租金，應以全年租賃收入減除必要損耗及費用後餘額為所得額，併入當年度綜合所得總額辦理結算申報；若無法提出確實證據來核實減除，則按租賃收入的43％計算必要損耗及費用。

如果房東將房屋出租給接受政府租金補貼者、提供社會住宅使用、委託代管業或出租給包租業轉租時，還可享有綜所稅的房屋租賃所得租稅優惠。

國稅局指出，若房東出租給接受政府各項租金補貼者，可依住宅法第15條規定，每屋每月享有1.5萬元免稅額；若出租做為社宅使用，每屋每月享有1.5萬元免稅額，同時必要損耗及費用可以租賃收入60％計算。

若房東依照租賃住宅市場發展及管理條例，將住宅委託「代管業」管理或出租給「包租業」轉租，且契約約定供居住使用一年以上者，每屋每月免稅額度為6,000元，在計算必要損耗及費用時，超過6,000至2萬元部分，適用53％、超過2萬元部分適用43％。

舉例來說，王先生2024年1月至12月間分別將A屋、B屋、C屋及D屋以每月租金2.3萬元出租給符合法定條件的不同對象，但沒有檢附相關費用憑證據實減除。

王先生2025年申報2024年綜所稅時，應申報租賃所得，適用接受政府各項租金補貼者，扣除免稅額後、應申報租賃所得為54,720元；提供作為社宅使用者，應申報租賃所得為38,400元；交由包租代管業者轉租者，應申報99,480元。若不符所有優惠條件者，則應申報租賃所得157,320元。國稅局提醒，納稅人應自行檢視以往年度是否出租房屋未依規申報租金，如有短漏報所得，在未經檢舉、未經稽徵機關指定人員調查前補報補繳稅款並加計利息，即可免罰。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/6710/8915322?from=edn_subcatelist_cate

新北市工務局4日派員前往淡水新民街公寓勘查，但大門深鎖無人回應。（新北市工務局提供／張鎧乙新北傳真）

新北市淡水區新民街180巷某公寓近日發生嚴重天花板掉落事件，租客半夜驚醒時見石塊砸落、室內凌亂一片，險象環生。房東與租客間因賠償、安置問題僵持不下。新北市工務局4日派員前往勘查，但無法進屋查看，將依《建築法》啟動稽查程序，違規最重可處30萬元罰鍰，呼籲房東勿輕忽結構安全責任。

淡水區新民街180巷某老舊公寓近日發生天花板整片墜落，受災租客在社群平台分享驚險經過，天花板掉落當下石塊四散、財物受損，甚至自己也有小傷，生活與精神備受打擊，「人在家中坐，禍從天上來」。

租客說，房東最初僅願意協助清理水泥，對於房屋修繕與臨時安置一度態度消極，感嘆房東只願免租金卻未提供過渡住所，雙方溝通多次破局。

有網友留言指出，該屋月租約6000元，雖價格實惠但房屋安全堪憂。租客控訴，即便多次反映屋況危險，房東只承諾「清完水泥還可以住」，讓他不得不另尋住所、協商解約，甚至質疑受損物品與急診醫療費用能否獲得合理賠償。

工務局表示，昨下午派員前往新民街現場勘查，但當時大門深鎖無人回應，已依《建築法》排定後續現場稽查。若查獲結構違規，房東將面臨6萬至30萬元罰鍰。

工務局呼籲所有老舊公寓業主，務必定期檢查修繕，確保住戶安全，切勿以價廉為由忽視結構風

資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250805000521-260107?chdtv