汛期即將來臨，請民眾提前做好清淤排水，注意氣象與災害資訊，提高警覺。若前往山區或河邊等地區，應隨時注意環境變化，如發現任何異常，應馬上撤離，以維生命安全。

資料來源:https://www.gov.taipei/News_Content.aspx?n=D0042A87C2F0270A&sms=78D644F2755ACCAA&s=9D907D11E5DA7B85

5月房屋稅開徵，新竹縣稅務局表示，工廠房屋若要適用營業用房屋稅率減半課徵，須同時符合三大要件，包括合法登記工廠、供直接生產使用及自有房屋，缺一不可，否則仍須依一般稅率課徵。

稅務局說明，工廠須符合依《工廠管理輔導法》或工廠設立登記相關規定完成登記且仍有效的工廠；在使用性質上，也必須是直接投入生產活動的建物，例如生產廠房、倉庫、冷凍設備空間或研究化驗室等，才符合減半條件。

不過，並非所有廠區內建物都適用優惠。稅務局指出，像是守衛室、辦公室、會議室及員工餐廳等，屬於間接用途設施，不在減半範圍內；此外若是未取得使用執照的違章建築、後續增建未合法化廠房，或廠房空置未實際使用，都不符合優惠資格，仍須依實際用途，按營業用或非住家非營業用稅率課徵。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/6710/9481534?from=edn_subcatelist_cate

房市示意圖。圖／記者游智文攝影

房市趨勢專家李同榮表示，過去數年，房市在央行限貸與打房政策的嚴格管制下，換屋市場長期遭到壓抑與扭曲。然而，隨著老屋問題日益嚴峻，加上AI經濟蓬勃發展，被壓抑的換屋需求將產生強烈反彈，台灣房市將迎來「第三次大換屋潮」。

他指出，過去60年來，台灣房市主要受到戰後嬰兒潮世代結構影響，帶動兩次大換屋潮；而未來20年，則將由科技新貴主導第三次換屋潮，整體房產市場將朝向「全面升級、價值重構」的新視野發展。

李同榮表示，台灣房市演變，本質並非單純價格循環，而是由「世代結構」與「經濟動能」交互推動的結果。

過去兩次換屋潮，來自嬰兒潮世代的成長與壯年期需求；第一次換屋潮約民國60–80年，也就是嬰兒潮世代青年期，社會由三代同堂轉為三代不同堂，房市首購需求爆發，以舊換新，公寓轉向高樓大廈，房價快速上升。

第二次換屋潮約民國80–90年，為嬰兒潮世代壯年期，在經濟成長、所得提升與資產累積下，居住空間與舒適度需求持續擴大，房市以小換大、以舊換新，豪宅產品興起。

現階段由兩代不同堂趨勢推升首購市場，房價攀升至高點，住宅產品走向小宅化，至於將來到的第三次換屋潮，從民國120–135年，也就是嬰兒潮世代衰亡期，由於AI與半導體產業培育出大量科技新貴，加上大繼承時代、少子化與單身化，ESG＋AI智慧住宅將帶動產品全面精緻化。

李同榮指出，第三次換屋潮不只是換屋需求，也是整體住宅產品與價值邏輯的再進化，主要來自五大結構動力：

一、科技新貴崛起：購買力重新集中：以台積電為核心的半導體產業，帶動竹科、南科、中科形成科技走廊；再加上AI產業鏈布局，形成高薪族群集中與購屋能力集中現象，房市逐步邁入「科技菁英主導市場」。

二、大繼承時代來臨：資產重分配：嬰兒潮世代進入高齡，房產資產開始大規模繼承移轉，市場逐漸由「勞動所得」轉向「資產所得主導」。

三、人口結構逆轉：單身化與小家庭化：K型經濟形成M型社會，生活壓力上升，不婚不生比例提高，單人與雙人家庭成為主流，產品走向「中小型化＋高品質化」。

四、老屋與空屋壓力：都更成主戰場：40年以上老屋大量增加，鄉村空屋難以消化，形成城鄉雙重問題，城市老化，都市更新將成為未來供給主軸。

五、住宅全面精緻化升級重構：ESG與AI智慧住宅全面導入，房屋不再只是靜態資產，而是具備科技與升級能力的動態產品。

李同榮認為，未來房市競爭將不再以「居住空間」為主，而是以「產品力」決勝，主要產品包括：迷你豪宅、單身貴族精緻宅、ESG＋AI智慧宅、六星級公設場域、六星級AI物業管理。

李同榮指出，第三次換屋潮的房產革命將帶動住宅產品在「空間、品質與體驗」上的全面升級與革新。未來房市，不再是「誰買得起房」，而是「誰買對產品」。

他表示，未來，不再是全面普漲的時代，而是智慧產品選擇的時代。房價漲幅雖將趨緩，但「產品價值差距」將持續擴大，市場競爭將由價格分化，進一步邁向產品分化，甚至生活場域分化。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9479914?from=edn_subcatelist_cate

近一年，台北市中心有新光杭北大樓、元大人壽銀星大樓、敦南金融大樓、興富發國家企業廣場、中華票券金融中心、力麒松江總部及全球人壽國泰營區等多棟優質辦公大樓陸續落成，總計為市場增添近5.69萬坪可租賃空間。

不過國際經貿不確定性升高，特別是關稅談判的不確定性，持續影響企業信心。面對不明經濟前景，不少企業租戶對辦公室租賃也採取更謹慎的態度。除了拉長搬遷決策時程，也嚴格執行預算管理、控制費用支出，使未來數個月內跨國企業租賃決策偏向保守。

房東優勢趨緩
租賃市場轉變風向

房東方為吸引潛在租戶，將展露更多彈性。長達六年的房東市場於2025年底步入尾聲，空置率上升至5.9％；雖然新大樓釋出及租戶續租面臨調租等因素，使得整體租金微幅上揚，不過房東優勢將慢慢減弱，租金年漲幅也將趨緩，因此2025年租金達每坪每月2688元，年漲幅約1.5％；今年新增供給更將放大至14.40萬坪，含台北雙星—C1、大同大樓都更案及南山A26等大樓，將使空置率上揚至10％以上，租金水準僅維持平態勢。

此外，台北市商辦租賃市場仍以信義計畫區為重心，但近年周邊物件稀缺、租金高漲，有設置營運總部或辦事處需求的國內外企業，也開始考慮與信義區比鄰、交通便利的南港區。而對中型企業或外商來說，彈性、成本與ESG則是關鍵：主要是隨著ESG成為企業治理核心，國內大型企業在選擇辦公地點時，也愈發重視是否有LEED、WELL、EEWH等綠建築或健康建築認證。

汰舊需求帶動搬遷
EGS成企業選址重點

整體而言，去年國內以台北市辦公室租賃為主的市場已進入壓力測試階段，正式轉為房客市場，今年此態勢將更加明顯；而台北市核心商辦租賃市場需求則趨向多元化，以汰舊換新的升級需求帶動搬遷，大樓品質與配備則為首要考量。在此情況下，辦公室租賃市場朝綠色建築、綠電2.0前進的方向更為顯著，畢竟頂級與A辦大樓將持續追求服務升級，以吸引優質租客，因此辦公大樓業主若能提供綠色租賃相關服務，將有利於滿足重點產業企業的辦公室升級需求。

隨著企業對ESG標準及辦公室規格要求提高，新商辦憑藉優越硬體設備、現代化空間配置及永續設計成為租戶首選，舊市區中古辦公大樓則逐漸失去競爭力；換言之，新建大樓將因兼具地理位置優勢與現代化設施，成為租戶升級首選，特別是ESG標準與高效空間解決方案等要素，將成為未來競爭焦點，持續推動台北市A辦大樓市場朝高品質、多元化的方向發展。

資料來源:https://news.pchome.com.tw/realestate/myhousing/20260501/index-77760446022821259101.html

今年第一季台灣不動產市場出現清晰而尖銳的「黃金交叉」。商用不動產交易金額高達998億元，不但年增率倍增，而且刷新歷年同季新高紀錄；土地市場更出現3筆破百億的重磅交易。反觀六都住宅買賣移轉棟數的持續下滑，這種「商用強、住宅弱」的脫鉤態勢，絕非建商或房仲片面描述政策「打住不打商」的避險結果或話術推進，而是產業需求與資金控流雙向作用下的本質性變革。

住宅本質上傾向於「消費與金融資產」，市場邏輯綁定家戶所得並信貸政策，但商用不動產則是企業不可或缺的「生產要素」，剛需動能截然不同。

商用不動產的供給，不只是土地，更是區位、規模與電力等基礎設施的整合能力；其需求，也不僅是空間，而是產業鏈與聚落效應的延伸。缺乏公共投資與產業聚落雙軸驅動，再多資金亦難形成可持續的市場深度。正因其生產要素屬性，商用不動產價格回歸市場肯認成本，只由效率與報酬定價，不為想像買單。

因此，商用投資天然具備領先指標意義：資本先行，產能落地，就業擴張，稅基成形；其正外部性沿產業鏈外溢，最終才會反映於人口流動與居住需求。住宅市場的回應，則是典型的滯後效果，而非同步共振。

當前以半導體與AI供應鏈為核心的產業布局，即是最佳註腳。從土地取得、廠房興建、設備進駐到人力到位，跨越長週期的資本支出，決定了區域經濟的未來輪廓。在此過程中，若以短期住宅交易量的冷暖判斷產業投資成敗，無異於以結果否定過程。

遺憾的是，市場上不乏去脈絡化的解讀。將住宅市場的量縮價修，簡化為單一因果，甚至上綱為結構性風險，卻刻意忽略預售制度調整、融資環境緊縮對資金流動的約束、財富效果外溢的阻斷。這類敘事，既無助於理解現況，更可能放大非理性預期。

面對此一黃金交叉，策略分野不言自明。投資者應該誠實檢討槓桿邊界，在「滯後利多」尚未完全兌現前，適時獲利了結，避免過度擴張，但更重要的是自住或在地的買方，要看懂過去竹科、南科的產業決定城市的天花板，同時也決定房價的地板，即早因應產業結構性轉變的就業、就學、生活、消費等全面性衝擊，做好置產或活化調整策略，莫成了家鄉繁榮的陌路客。

科技市調機構 G2 發布最新報告指出，人工智慧（AI）圖像生成工具正重新定義創意工作，而非取而代之。報告顯示，2026 年全球 AI 圖像生成軟體市場規模已達 4.84 億美元，並預計將在 2034 年增長至 17.47 億美元，展現強勁的成長潛力。

用戶高度滿意 生成品質與核心功能獲肯定

這份報告分析了超過 2,000 份使用者回饋，結果顯示用戶對 AI 圖像生成工具的畫質給予極高評價，平均得分高達 6.3 分（滿分 7 分）。大多數核心功能，如模型準確性、生成品質、版權與授權，以及進階客製化選項等，得分均超過 6 分，反映出使用者對這些工具的可靠性與效能抱持高度信心。AI 圖像生成技術能加速創作過程，也讓設計師和創作者能更快進行實驗與迭代。

使用者特別重視多項關鍵功能，包括彈性長寬比，允許創作者生成適用於不同平台的各種尺寸圖像；進階演算法，確保工具能正確理解用戶需求並產出符合預期的結果；以及風格選擇，提供從極簡、現代到細緻插畫等多樣化的藝術風格，滿足不同的創作需求。

Canva領先群雄 Adobe Firefly緊追在後

G2 在其 AI Image Generator 軟體類別中，共收錄了 354 款產品與超過 2,840 份經過審核的使用者評論。其中，Canva 憑藉 724 則評論數、98 分的用戶滿意度與市場佔有率，穩居市場領先地位。Canva 的成功歸因於其廣泛的普及性、易用性以及與日常設計工作流程的緊密整合。

緊追在後的是 Adobe Firefly，以 257 則評論數位居第二，主要得益於 Adobe 既有的品牌影響力與生態系優勢。此外，Google 旗下的 Gemini 在 G2 評分中獲得 77 分，成功搶下第三名。儘管 AKOOL（G2 評分 73 分）在評論數量和用戶滿意度上超越 Gemini，但因市場佔有率較低，排名略遜一籌。而 Recraft（201 則評論）和 1min.AI（304 則評論）也展現出強勁的用戶滿意度（75-90 分），但市場佔有率仍在 40-50 分區間徘徊。

報告強調，對於各家供應商而言，未來的成功不僅取決於不斷提升模型能力，更在於建立強大的市場影響力與用戶信任。對於欲採購 AI 圖像生成工具的買家來說，市場上高階產品選擇日益多元，因此更需依據特定功能、應用場景、擴展性及易於整合等因素，審慎評估解決方案。

資料來源:https://www.moneyweekly.com.tw/ArticleData/Info/Article/224114/

近期不少製造業者關心自有廠房是否可適用營業用房屋稅減半優惠，提醒須同時符合「合法登記」、「直接生產使用」及「自有房屋」三大要件。(圖／資料照，信義全球資產提供)

錯過再等一年！工廠房屋稅減半申請進入倒數階段。新竹縣政府稅務局指出，近期不少製造業者關心自有廠房是否可適用營業用房屋稅減半優惠，提醒須同時符合「合法登記」、「直接生產使用」及「自有房屋」三大要件，且需在申報期限內提出申請，否則將延至次期才能適用。

稅務局指出，所謂工廠，須為依相關法規完成設立登記且仍在有效期間內，或依工廠管理輔導法完成登記者；同時，房屋須實際供生產使用，例如生產作業空間、倉庫、冷凍設施或研究化驗室等，且須為企業自有資產，才能申請按營業用稅率減半課徵房屋稅。 至於非屬直接生產用途的空間，如守衛室、辦公室、會議室或員工餐廳等，則不在優惠範圍內。

此外，未取得使用執照的違章建物、後續增建未登記的廠房，或閒置未使用的空間，也不符合減半課徵條件，仍須依實際使用情形，按營業用或非住家非營業用稅率課徵房屋稅。 稅務局進一步提醒，符合條件的工廠應於每年房屋稅開徵40日前提出申報，約為3月22日前，經核准後即可自當期適用減半稅率；若逾期申報，則須待次期才能適用。另經核定後，如使用情形未變更，後續年度可免再重新申請。

資料來源:https://estate.ltn.com.tw/article/27684

▲勞動節6.1地震是2026規模最大地震，引發台灣是否進入地震活躍其擔憂。結構專家戴雲發示警，中南部流行的「新加坡式建築」有安全隱憂。圖為花蓮403地震資料照。（圖／記者葉政勳攝）

5 月 1 日勞動節深夜發生規模 6.1 強震，不僅創下 2026 年以來最大震度，也讓全台民眾在驚魂未定中反思：「我家真的安全嗎？」結構專家戴雲發特別示警，民眾購屋時除了觀察地段，更要避開結構上有潛在危機的「新加坡式建築」，並首度揭露萬一發生倒塌，買在哪個樓層才是相對保命的關鍵。

🟡 避開「新加坡式建築」：一樓停車恐成軟弱層地雷

建築安全履歷協會理事長、Alfa Safe耐震系統功法創辦人戴雲發日前在第二屆房地產年會，會後接受《NOWNEWS》訪問時指出，近年中南部流行所謂的「新加坡式建築」，一樓規劃為開放式空間或停車場，僅靠幾根細柱支撐上方 5、6 層樓的重量。

「新加坡沒有地震，但台灣有。這種建築在強震下，上方標準層會像一根『大鋼棒』，將所有晃動壓力擠壓在底層單薄的柱子，這就是典型的軟弱層。」

他舉花蓮 206 地震為例，倒塌的建案中，不少就是這類「頭重腳輕」的設計。一旦底層柱體斷裂，整棟建築會瞬間「卡斷」倒塌，危險性極高。

▲花蓮統帥飯店在 2018 年 206 地震中嚴重受損。一樓大廳開闊的「軟弱層」結構在強震下支撐力不足，導致建築直接卡斷下陷。圖為資料照。（圖／花蓮居民提供）

🟡 萬一地震倒塌哪層最保命？專家建議：避開底下幾層

如果對建築結構存有疑慮，買在哪個樓層比較安全？戴雲發給出了務實的避險建議：

• 十幾樓的大樓： 建議選擇 5、6 樓以上。
• 二十幾樓的建築： 建議選擇 6、7 樓以上。

戴雲發分析，當建築發生倒塌時，通常是底下的軟弱層先被壓毀，下方幾層樓會直接承受上方所有重力。相對而言，上方樓層多半呈現「整體傾斜」，雖然位移較大，但主體結構較容易保持完整。

🟡 中古屋選購指標：檢查「外牆斜裂縫」與「樓梯間」

強震過後，戴雲發也教導民眾如何從細節判斷屋況，這兩處最難隱瞞：

• 觀察外觀斜裂縫： 繞大樓四周觀察，是否有中小型地震留下的「45 度斜裂縫」，這是結構受損的警訊。
• 走樓梯看真相： 樓梯間的牆面類似盒子結構（Box），地震時受力極大。由於公設區域管委會通常較少修補，最能看出房屋是否曾被震傷。

🟡 專家總結：買對工法比挑樓層更重要

戴雲發強調，真正的安全應建立在「施工透明化」上。他推廣多年的「柱中柱」Alfa Safe 耐震系統工法，能將軟弱層的抗震韌性提升一倍。

「如果有認證的房子，買哪層都安全。內行的工地主任甚至會挑選有加強工法、但定價較便宜的二樓購買。」

面對地震活躍期的威脅，戴雲發呼籲消費者應正視建築結構安全，要求建商提供施工紀錄與履歷，才能在地震頻發的台灣住得真正安心。

▲結構專家戴雲發強調，真正的建築安全應建立在施工工法的透明化，並推廣「建築安全履歷」，讓看不見的鋼筋結構也能被消費者檢視。（圖／記者徐銘穗攝,2026.04.29）

資料來源:https://www.nownews.com/amp/news/6817399

馨傳不動產智庫執行長分析，雖然首季央行理監事會議決議微上調第二戶房貸成數，但同時央行未鬆綁不動產放款集中度，並強調「控管不動產貸款三箭」，透露出緊盯房市不放的訊息。

因此政策稍微鬆手的利多是否真能為窒息量的市場注入一絲暖意，今年520檔期買氣將是觀察重點。

何世昌指出，首季央行理監事會議出乎市場意料，給予「換屋客人道走廊」，將第二戶房貸成數從五成上調至六成，市場普遍解讀央行此舉將為房市注入信心，不過觀察央行總裁楊金龍這次政策是「鬆中帶緊」，除了帶給市場「微鬆綁」第二屋房貸多給一成外，央行於字裡行間亦透露出緊盯房市不放的弦外之音。

何世昌表示，首先在「不動產放款集中度」方面，2026年1月已降至35.96%。唯央行表示，集中度顯著下降是因「其他放款增加」所致，因此未鬆綁集中度管制。再者，央行又強調控管不動產貸款三箭，一是分別致函34家銀行董事長，籲請其自2026年起加強注意「不動產貸款總量」之內部控管。

二是要求各銀行「按月報送」不動產貸款相關資料，以供檢視。此外，各銀行須加強查核「周轉金」及「其他貸款」之資金用途與流向；三是持續辦理專案金檢。

何世昌強調，央行控管不動產貸款三箭，主要是要求銀行謹慎承作不動產放款，注意「貸款總量」勿大幅增加，同時需加強查核利用「周轉金買房」的行為。

資料來源:https://money.udn.com/money/story/5621/9479460?from=edn_subcatelist_cate

圖／嘉義市文化路夜市不分平假日人潮皆絡繹不絕。取自嘉義市政府官網。

近期，一篇標題探討「城市民眾愈會賺錢，物價是否就註定愈高漲」的新聞，精準踩中了無數台灣受薪階級的痛點。當攤開行政院主計總處的統計數據，看著年年攀升的「名目平均薪資」，再轉頭看一眼街角那碗悄悄漲破百元的滷肉飯、以及都會區動輒千萬起跳的房價，許多人心中都不免升起一個巨大的問號：難道城市經濟愈繁榮、居民平均所得愈高，就注定要承受更沉重的生活成本？

這是一個在都市經濟學中極度經典、卻也無比現實的命題。從學理與全球發展軌跡來看，人民所得增加與城市物價高漲之間，確實存在著某種程度的必然性。然而，這是否意味著我們只能無奈接受？若我們將「名目所得」扣除「區域物價指數」，計算出代表真實生活品質的「所得物價比」，台灣各縣市的真實樣貌又會如何洗牌？

《城市學》帶您跳脫單一的薪資數字迷思，透過「空間政治經濟學」與「都市發展理論」的專業視角，深入剖析台灣各縣市在「高所得與高物價」拉扯下的真實生活圖景，並探討這背後的深層原因與解方。

愈會賺錢的城市愈貴？經濟學視角下的「必然與偶然」

在回答「是否一定如此」之前，必須先釐清推升城市物價的兩大經濟學核心引擎：

1. 需求拉動型通膨（Demand-Pull Inflation）與地租理論

當一座城市匯聚了大量高所得產業（如金融業、高科技製造業），居民口袋變深，自然會產生更強大的消費力。

然而，城市精華區的土地、優質學區、甚至是口碑好的餐廳，其供給量在短期內都是「缺乏彈性」的。當愈來愈多的熱錢去追逐有限的商品與空間時，最直接的結果就是房地產價格（地租）狂飆。而高昂的店面租金，最終必然會轉嫁到終端消費者的各項服務與商品上。

圖／台大公館商圈原先是台北熱鬧的商圈之一。翻攝自Google Maps。

2. 鮑莫爾成本病（Baumol's Cost Disease）的都市化展現

這是解釋「為何高科技城市連剪頭髮、吃自助餐都特別貴」的關鍵理論。以新竹為例，半導體工程師因為科技進步，生產力大幅提升，薪資隨之水漲船高。

然而，在地服務業（如餐飲、理髮、托育）的生產力並無法像晶片一樣遵循摩爾定律翻倍。但為了在當地勞動市場中留住員工、避免他們全跑去科技廠當作業員或外送員，服務業老闆必須硬著頭皮跟進調漲工資。這些因「防禦性調薪」所增加的成本，最終全數反映在該城市的日常物價上。

因此，從純粹的市場機制來看，「高所得帶動高物價」確實是一個難以違逆的經濟學常態。

但問題在於：這是否合理？當物價上漲的速度遠遠甩開薪資成長的速度時，這座城市就會陷入另一種危機。

圖／新竹科學園區一景。取自維基百科。

台灣縣市現況剖析：誰在天堂？誰在深淵？

若我們將全台各縣市的「人均可支配所得」與當地的「物價與房價水準」進行交叉比對，可以將台灣的城市劃分為三種截然不同的生活形態：

（一）高所得、極高物價：被「工程師稅」與「天龍國光環」反噬的雙北與新竹

談到台灣的「高所得物價比」失衡，首當其衝的絕對是台北市與新竹市。

根據勞動部與財政部的最新統計，新竹市的綜合所得總額中位數常年位居全台之冠（突破95萬元大關），平均月薪更是傲視群雄。

然而，龐大的財富卻也帶來了極端的物價排擠效應。在各大社群論壇上，常有科技人感歎，在新竹領著8萬元的月薪，扣除高昂的房貸、動輒比南部貴上2.5倍的伙食費與私立幼兒園學費後，實質購買力可能比不上在南部領5萬元的上班族。

這在當地甚至被戲稱為「工程師稅」。 台北市則更為嚴峻，雖然擁有全台最高的人均可支配所得，但其房價所得比常年盤旋在15倍至16倍的天際線，加上高昂的休閒娛樂與交通停車成本，讓台北市的「實質購買力」大打折扣，成為名副其實的「生存之城」而非「生活之城」。

圖／台北101大樓一景。蔡炆璇攝。

（二）所得未竟、物價先行的「剝奪感災區」：台南與高雄

這是近年來台灣城市發展中最值得警惕的現象。受惠於「台積電效應」與半導體S廊帶的政策利多，台南與高雄吸引了大量熱錢湧入。據知名房產平台與學界統計，過去十年內，台南部分區域的房價漲幅高達將近90%，冠居六都。

然而，這種物價與房價的飆升是建立在「預期心理」與「外部資本投資」之上，而非在地多數居民的實質薪資成長。這導致了嚴重的「空間錯置」與「相對剝奪感」。

當一家科技大廠進駐，帶動周邊便當從80元漲到120元時，領取科技廠分紅的員工或許無感，但對於佔據就業市場大宗的傳統產業勞工、服務業從業人員而言，他們的薪資並未搭上台積電的順風車，卻被迫承擔科技聚落帶來的通膨苦果。

這種「所得物價比」急遽惡化的城市，其居民的痛苦指數往往是最高的。

圖／高雄六合夜市一景。取自交通部觀光署網站。

（三）高「所得物價比」的隱形冠軍：嘉義市與部分中部二線城市

若要在台灣尋找「賺得不算少，但物價相對低」的宜居城市，嘉義市是一個極佳的學術觀察樣本。 在歷年的家庭收支調查中，嘉義市的平均每戶可支配所得經常名列前茅，甚至超越台南與高雄等直轄市。

這歸功於當地密集的醫療產業（醫師族群龐大）、穩健的傳統中小企業以及繁榮的在地商業。更關鍵的是，長期以來嘉義市的房價基期相對較低，日常餐飲與農產品依託周邊雲嘉南平原的豐饒產出，將物價控制在極為平易近人的區間。

在這裡，市民的「區域購買力平價（PPP）」表現極佳，這意味著同樣的1000元，在嘉義市能換取到的物質享受與居住空間，遠遠大於新竹或台北。這種城市成功將經濟發展的果實，實實在在地轉化為市民的生活餘裕。

圖／嘉義市是台灣的棒球原鄉，也是阿里山門戶，近年在市長黃敏惠帶領下展開全新的品牌形象。取自嘉義市觀光旅遊網。

這樣的發展軌跡合理嗎？隱形的城市危機

「城市愈發達、物價就愈貴」，從資本運作的邏輯來看是合理的，但若從「永續都市治理」的角度來看，卻存在著致命的缺陷。

首先是「城市階級化（Gentrification）」與人才流失。 

當高科技或金融資本無限制地推升城市物價，會將維持城市基本運作的核心勞動力（如護理師、警消、教師、基層服務生）無情地「排擠出」城市核心區。這些人被迫搬到愈來愈遠的蛋白區甚至蛋殼區，衍生出龐大的跨縣市通勤成本與交通外部性。

一座沒有足夠基層服務人員的城市，無論其高科技產值再高，都將面臨生活機能停擺的危機。

其次是「平均數的陷阱」。

城市的平均所得經常被金字塔頂端的10%高收入者拉高，但物價的上漲卻是100%的全體市民共同承擔。這種「財富不重分配」的現象，讓城市表面上看來光鮮亮麗，底層居民卻實質陷入了「在職貧窮」的泥淖。這在社會學上，是不折不扣的都市發展失靈。

圖／台南車站一景。蔡炆璇攝。

如何打破高所得必伴隨高物價的魔咒？

長期關注城市發展的《遠見雜誌》副社長李建興指出，面對所得與物價的死亡交叉，城市主政者絕不能以「自由市場機制」為由而雙手一攤。觀諸國際成功案例，有兩大核心戰略可以作為台灣各縣市的借鏡：

1. 公共財的「去商品化（De-commodification）」：隔離投機資本

物價高漲的核心往往源自於「地價」的失控。

新加坡的「組屋（HDB）」政策是最佳典範。新加坡的人均所得是台灣的數倍，但其公民的住房成本卻被政府強勢介入並壓低。透過將高達八成的國民住宅納入政府管控，徹底將「居住需求」從「資本炒作市場」中剝離。

台灣的城市若要提升居民的實質購買力，首要之務便是大規模擴充社會住宅與租金補貼機制，確保無論城市房價如何飆漲，基層與中產階級的「基本居住成本」都能被有效控制。只要房租與房貸壓力減輕，市民的實質可支配所得就會瞬間釋放。

圖／日本東京鐵塔。蔡炆璇攝。

2. 推動「多核心城鄉發展（Polycentric Development）」

台灣資源過度集中於少數科學園區與信義計畫區等單一核心，導致這些區域的物價與地租呈現病態飆升。日本東京在過去數十年來，致力於發展「首都圈多核心」計畫，將副都心與產業聚落分散至橫濱、埼玉、千葉等地。

台灣應積極利用高鐵與捷運路網，推動「生活圈多核心化」。當工作機會不再死守單一市中心，區域發展的紅利才能外溢，進而平抑特定熱點的畸高物價，讓城鄉之間的「所得物價比」趨於動態平衡。

圖／台北東區門戶計畫。取自維基百科。攝影者Wpcpey。

回歸「實質購買力」，重新定義偉大城市

「人民愈會賺錢，城市物價就愈要高漲」這句話，在純粹的資本市場中是一條冷酷的物理定律；但在優秀的城市治理中，它應該是被打破的魔咒。

李建興認為，衡量一座城市是否具備競爭力，不應再只盲目追求GDP的成長或名目薪資的排行榜。真正的指標，應該是這座城市的居民，能否在付出努力後，享受到相匹配的居住空間、合理的物價與高品質的公共服務。

當一座城市不僅是冷冰冰的「財富製造機」，更是一個能用健全的政策安全網接住每一位市民、確保其「實質購買力」的「宜居之城」時，我們才算真正解答了這道都市發展的世紀難題。台灣各縣市的執政團隊，是時候將施政焦點從「如何讓市民賺更多」，昇華為「如何讓市民過得更好」了。

資料來源:https://city.gvm.com.tw/article/129793