根據統計，台北市新的商辦供給坪數將高達8.7萬坪，另2026年至2030年這五年總共將有高達39萬坪，都將帶動整體空置率上升，對現有商辦租金行情上漲帶來巨大的壓力，不過，因應AI趨勢下，新商辦硬體設備大升級，反而更有底氣，不怕租不出去。

新供給壓力 有科技業撐盤

高力國際指出，今(2026)年全年預估將有8.7萬坪新增供給釋出，約為過去十年年均新增供給量的2.5倍，今年商辦市場隨著供給明顯放量，去化速度若無法同步，空置率勢將上升。

另根據仲量聯行的統計，大台北地區今年預期將有近8.6萬坪新增供給入市，其中近半數為自用需求，市場空置率預期維持平穩，租金漲勢亦趨於和緩。

仲量聯行商業不動產資深副總經理游淑芬表示，第一季台北市核心商業區持續主導整體租賃市場，成交量達13,118坪，占全市租賃總量約93%。

受惠於新供給釋出，交易動能維持與去年同期相當的萬坪以上水準，其中約38%的租賃需求來自科技產業，穩居市場主要成長動能。

新供給的釋出亦帶動各次級市場表現，其中敦北次級市場成交量占比高達52%，高於信義次級市場的29%，凸顯敦北地區新落成辦公大樓深受租戶青睞。

南港商業區本季成交量為918坪，占整體約7%。其中，科技業進駐台壽C3大樓的單一大型租賃案，即占該區成交量約六成，顯示科技產業對新興商業區具備顯著的帶動效果。

戴德梁行估價及顧問服務部研究部協理李易璇指出，2026年第一季台北市Ａ級辦公大樓市場迎來新供給釋出，帶動整體空置率較上季上升1.1個百分點至9.0%。但在新世代辦公產品持續進場的帶動下，市場需求並未轉弱，反而呈現以升級為導向的租賃轉換動能(圖一)。

空置率與租金表現

高力國際企業客戶服務部資深執行董事陳頌民指出，第一季台北市整體辦公室空置率約7.28%，較前一季微幅下降0.25個百分點；平均租金持續微漲至每月每坪2,696元，季增0.22%。

陳頌民指出，第一季雖有新辦公大樓「國家企業廣場」落成，惟該案以銷售為主，在企業用戶需求相對穩定情況下，單季淨去化量仍達約1.1萬坪，空置率呈現小幅下修。

從七大主要辦公商圈來看，南京松江商圈因有國家企業廣場的加入，推升短期供給上升，空置率由6.18%上升至本季的9.52%。相對之下，仁愛新生與西區商圈因有企業租戶分別遷入新光華山金融中心與青山N9大樓，帶動兩個商圈的空置率明顯改善。

租金方面，仁愛新生商圈租金受到單一個案的激勵，本季大幅上漲至每月每坪2,304元，單季表現最亮眼。

游淑芬指出，綜觀台北核心商業區整體空置與淨去化表現，本季空置率季減0.4個百分點至6.4%，顯示市場去化動能持續改善。儘管新供給持續入市，去化動能穩健支撐，空置率維持穩定，主要受惠於新租戶持續進駐。

租金方面，平均租金達新台幣3,271元/坪/月，季增0.39%，漲幅主要受頂級綠色商辦帶動，整體租金水準維持穩健成長態勢(圖二)。

進一步觀察四大次級市場表現，敦北次級市場去化動能最為顯著，空置率季減 2.6個百分點，為各區去化表現最佳，主要因為去年新增供給「國泰環宇大樓」及「冠德民權大樓」持續去化所致。敦南次級市場則受部分租戶搬遷影響，空置率微幅上升0.3個百分點。

李易璇表示，2026年第一季台北市各主要商圈整體呈現「穩定中微幅調整」的格局。忠孝商圈因店面持續汰換，空置率小幅上升至8.29%；西門商圈受惠於觀光人流與年輕族群消費力支撐，空置率微降至5.28%；中山南京商圈則維持約4.03%的低檔水準，顯示成熟商圈仍具穩定客群基礎。

整體而言，在內需消費動能支撐下，台北零售市場短期內仍將維持平穩發展，惟商圈間的定位分化趨勢將持續擴大，市場競爭亦逐步回歸「客群精準度」與「場域體驗力」。具備鮮明主題與消費情境的商圈，將更有機會吸引品牌進駐並凝聚人流。以西門地下街「UNDERCITY: XIMEN」為例，其以動漫與韓流文化為主軸的策展型商業空間，正進一步強化西門商圈年輕化與觀光導向的定位。

此外，2026年第一季，台北市內湖科技園區廠辦市場呈現結構性分化。西湖段與文德段受企業進駐帶動，空置率分別下降至4.8%與8.6%，舊宗段則因「國揚洲際企業總部」完工入市，空置率上升至18.6%，反映新供給釋出初期的去化過程。

租金方面，西湖段與文德段因部分既有產品競爭力轉弱，行情微幅調整至每坪1,535元與1,090元。在新案帶動下，舊宗段租金則上揚至每坪1,030元，顯示市場對高規格產品仍具穩定支撐。

陳頌民表示，依等級觀察，企業租戶持對Ａ級大樓需求相對穩健，第一季空置率約8.52%，較前一季減少0.96個百分點，租金則小幅上漲0.4%。反觀頂級辦公室空置率已連續三季上升，本季升至11.11%，高力國際認為，頂辦空置率持續微幅上揚，後續恐對租金走勢產生影響。

李易璇表示，第一季平均租金維持溫和成長，來到每坪每月2,860元，其中信義區持續站穩高點，顯示核心商業區對高品質辦公空間仍具穩定支撐力。

游淑芬指出，租金表現方面，敦南次級市場多為既有大樓為主，整體競爭力相對有限，加上可租面積較少，租賃活動相對平穩，使租金較難即時反映市場行情。惟本季在租戶搬遷帶動下，租金仍上升至新台幣2,587元，季增0.8%。敦北次級市場則在上季新供給入市後，本季租戶進駐動能轉強，新成交租約帶動平均租金上升至新台幣2,913 元，季增0.77%。

南港去化回溫，內湖租金止跌回穩。游淑芬表示，2026年第一季南港商業區未有新增供給釋出，整體空置率較上季下降2.7%，主要因為新租戶進駐及房東收回部分樓層自用。每坪月平均租金小幅上揚至新台幣2,373元，季增0.26%，在大量新供給壓力下，租金水準仍維持相對穩定，反映新興商業區的供給去化能力仍需後續關注。

內湖市場方面，本季平均租金達新台幣1,441元，租金成長率相較於兩季前上升1.5%，呈現止跌回穩走勢。其中，西湖段與文德段各出現近千坪的科技龍頭租賃成交案，帶動整體空置率減少1.3%，顯示內湖商辦市場去化動能逐漸穩定。

新供給大潮壓境

陳頌民進一步分析，2026至2030年的五年間，台北市中心新增供給總量預估將高達39萬坪，而2026年可視為台北市辦公室供給大潮的起點，全年預測有8.7萬坪釋出，其中有54%位於南京松將商圈，使得該區的招商競爭壓力提高。

而2028與2029年連續兩年，單一年度新增供給量皆超過10萬坪，屆時會是這波供給大潮壓力的最高峰，辦公大樓的租金水準、租賃條件及建物條件將全面進入競爭階段。

展望未來數個季度，陳頌民認為，今年供給釋出速度會超過市場去化能力，因此至年底的空置率將上升至9.0%。租金則預期呈溫和上漲走勢，主因是市場對於新大樓的需求仍在，供給端對租金表現仍抱持期待，再加上過去幾年租金的持續上揚，使得部分既有大樓業主於企業租約到期時，反映行情調整租金水準補漲，因此預期年底租金將緩漲至每月每坪2,722元。

大面積需求創近期新紀錄

仲量聯行另觀察，本季台北市整體Ａ級辦公市場中，大面積租賃需求明顯升溫，其中700坪以上的大面積租賃交易占本季總租賃量約80%，創近五季新高，反映本季度的大面積租戶成交較為積極。

在企業持續擴充布局、積極增租與升級辦公據點的趨勢下，科技產業表現尤為亮眼。代表性案例包括科技業承租逾4,000坪辦公室空間，創下近三年來科技業單筆新租面積最大紀錄，突顯科技產業對高品質辦公空間的強勁需求。

科技對辦公升級需求

仲量聯行進一步觀察產業動向，指科技業的辦公室升級需求最為強勁。游淑芬指出，2024至2026年間，科技業搬遷至屋齡五年內的新大樓，累計租賃面積達2.1萬坪，占整體搬遷面積25%，居各產業之首，反映其具備相對較高的租金承受能力(圖三)。

第一季趨勢顯示，租金成本已非決定租賃成交的唯一指標，辦公空間所能賦予的「高規格硬體」與「優質辦公體驗」正主導市場動向。同時也反映企業持續投入資源優化辦公環境，以提升人才吸引與企業品牌競爭力。

房東若能對接此一需求，提供具備完善規格與加值軟性服務的空間，方能在辦公室升級浪潮中奠定必勝基礎。

游淑芬另表示，回顧過去南港商業區五季的累積成交量尚未突破萬坪，房東因應市場特性，逐步採取更具彈性的經營策略，包括轉自用規劃及引入共享辦公業者等。隨著後續新供給陸續入市，空置去化壓力逐漸浮現，也促使房東透過多元策略加速去化腳步。

戴德梁行觀察發現，內科企業升級需求持續推動產品分化。部分早期廠辦因設備條件與管理規格相對不足，租金表現面臨調整。相對而言，新世代廠辦憑藉空間品質與ESG條件，租賃表現維持穩定。

整體而言，儘管北士科與南港等新興產業聚落逐步成形，內科仍具備成熟產業群聚與供應鏈優勢，需求尚未出現明顯外移，市場以「產品升級」帶動的汰舊換新為主要調整方向。

房東的定價能力面臨調整

瑞普萊坊(Knight Frank)顧問暨市場研究部總監江珮玉指出，台北辦公室租賃市場，將迎來大量供給，在2026-2030年台北市中心商業區(CBD)預計將有43.2萬坪新供給釋出，將促使辦公室市場從近幾年的「房東市場」，轉為「租客市場」。

江珮玉表示，2025Q4空置率約5.1%，整年淨去化約2.7萬坪。而從2019年至2025年，新供給合計約15.6萬坪，平均年去化約2.5萬坪，整體空置率維持5%以下。但預估2026-2030年新供給將達到43.2萬坪，以每年2.5萬坪的去化試算，空置率將有上漲空間(圖四)。

而房東的定價能力將依據大樓的區位、品質與租賃條件來決定。例如南山人壽位於信義計畫區的新開發案A26與A21已進行預招租，幾乎將是信義計畫區最後的新辦公大樓開發案，因此在區位的優勢下，將有訂價優勢。

但同樣的，企業可利用大量釋出的新供給進行搬遷談判，實現「質感躍升(Flight to Quality)」。由於供給大幅增加，市場將形成兩極化，具有綠色認證的頂級Ａ辦，將有較高的競爭力及租金定價，而屋齡超過25年且無設備升級的舊辦公大樓，將面臨降價的壓力。

江珮玉表示，2026年辦公室租賃市場有三趨勢，一、新供給釋出：房東有彈性出租空間，另大小單位均有；二、出租條件優化，如包裹式租約、裝修補貼；三、預招租，如盡早出租，綁定租客。

李易璇談到，近期完工大樓預招租表現良好、去化穩定，面對未來大量新供給，房東多透過提供較為寬鬆的租賃條件(如免租期)提前布局，惟市場尚未出現租金鬆動現象。

科技需求給底氣

游淑芬表示，整體而言，台北Ａ級辦公室市場持續由科技產業擴張需求所帶動，半導體與AI相關企業透過增租與升級據點，成為主要租賃動能來源。同時，高價值產業如科技、生技醫藥與金融業，亦持續進駐優質新大樓，將辦公環境升級視為提升企業形象與吸引人才的重要策略。

在此市場環境下，房東開價策略轉趨審慎，預租機制逐漸成為去化關鍵，租戶亦擁有更大議價空間。

另一方面，隨著企業對彈性租約與共享設施需求提升，例如南港市場部分業主與共享辦公營運商合作，將閒置空間轉型為靈活辦公空間，加速空置去化。

游淑芬表示，AI與科技產業的持續發展，正加速企業對高品質辦公空間的需求轉變，從單純擴張轉向升級與優化。隨著新供給增加與市場競爭加劇，未來辦公室市場將更強調彈性、效率與使用體驗，具備區位優勢與產品差異化的辦公空間，將在市場中脫穎而出。

李易璇也指出，新世代辦公產品持續進場的帶動下，市場需求並未轉弱，反而呈現以升級為導向的租賃轉換動能。

面對未來五年即將來襲的供給浪潮，陳頌民提醒，老舊辦公大樓除了應及早強化軟硬體設施，更應提升物業管理服務品質，以回應企業對辦公環境的需求，避免喪失市場競爭優勢。

資料來源:https://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/223522