台北中正區廈門街的1棟41年老公寓「牯嶺雅舍」，由於上下樓不便，為了讓老人家能安心出門，住戶們決定推動加裝電梯。這看似單純的願望，卻演變成一場長達數年的拉鋸戰，從1樓住戶占用法定空地拒絕釋出，到社區走進調處會議，甚至訴諸法院3審判決，過程考驗了所有人的耐心與信心。

最終，法院確認空地屬於公共使用，應依法拆屋還地，並返還非法占用租金，電梯工程才得以動工。當外掛式電梯終於落成，1位年長住戶開心地說：「這是我們多年來最大的心願，終於可以無障礙通行。」

都更另一選擇》整建維護受青睞　北市累積逾百案

立面修繕、增設電梯與耐震補強統稱「整建維護」，這是都市更新的另一種途徑。由於拆除重建往往需要較長的整合期，不少社區選擇先進行整建維護；在中央與地方政府的政策支持下，愈來愈受到老舊公寓住戶的青睞。以台北市為例，今年截至7月底，新增23案，不僅超越去年整年19案；累計突破132案，穩居全國之冠。

2019年，在《財訊》主辦的「第一屆危老+都更博覽會」上，蔡英文總統宣示了台灣進入「都更2.0元年」。賴清德總統上任後延續都更政策，並特別針對難以及時重建的老屋，推動「老宅延壽」方案。

內政部長劉世芳指出，全台屋齡30年以上的建物逾500萬戶，已超過住宅存量的一半；為強化居住韌性，內政部規畫3年投入50億元，優先補助4~6層樓的老宅進行管線更新、立面修繕、防水及無障礙設施改善，延長建物壽命並帶動營建內需。

工總理事長潘俊榮日前也發表《2025工總白皮書》以「新局」為主題，直言在全球經濟變局下，危老都更不僅能擴大內需、創造就業，更能振興經濟。他呼籲政府在容積獎勵上應給予更大彈性，並同步打開金融「水龍頭」，讓百工百業共享更新契機。

全台老屋已逾半》公安問題浮現　加速重建刻不容緩

根據內政部不動產資訊平台最新統計，今年第1季全台已有515萬戶屋齡超過30年的房屋，1年內再增加32萬戶，占全國936萬戶總存量的55%；其中，123萬戶屋齡逾50年，比率達13%。台灣老屋數量很快將突破600萬戶，老化壓力急遽升高；老屋問題不僅攸關都市美學與生活品質，更牽動公安與耐震安全，更新已刻不容緩。

6都中，台北市平均屋齡高達38.18年，老屋比率逾72%，居全國之冠。高雄市、台南市也分別超過56%與57%，代表半數以上住宅已達更新門檻。若就數量而言，新北市則以87萬戶，成為老屋最多的城市。

2018年上路的《危老條例》，是推動台灣老屋更新的重要關鍵。內政部營建署統計顯示，至2025年7月底，累計全台危老與都更核定案達5750件，而2017年前則僅有660件，展現翻倍成長力道；2019年危老核准件數突破300件，2020年達850件。雖然隨著危老容積獎勵逐步縮減，政策進入落日討論階段，2023、2024年件數略有回落，但整體推動力道依舊強勁。

中央政策續加持》放寬容積認定　老舊建物受惠

政策面持續加溫，更新力道也逐步擴大。針對危險老舊、耐震力不足的建築，內政部於2024年11月修正《都更條例》第65條，放寬原容積認定範圍，推估全台共有8216棟、約27萬戶六層樓以上的老舊建築因此受惠。

台灣金聯新任董事長宮文萍上任半年後，也將其在不良債權與資產管理的專業經驗，轉化為推動都市更新的新動能。她強調，金聯將善用資源，從自地自建、合建到公辦都更全方位參與，並以資金融通角色填補市場缺口；未來除平價住宅外，更要讓公辦都更成為金聯推動城市轉型的第2隻腳。

6都也各自祭出更新方案。台北市長蔣萬安推動「都更8箭」，透過公私協力與AI審議，將審理時程縮短；並推出「7599專案」（75%意願達申請門檻，90%同意試算方案，90%選配率）。同時擴大防災型都更範圍，給予容積獎勵，鼓勵海砂屋、危樓優先更新。

新北市長侯友宜以「都更3箭」為核心，包含捷運導向開發（TOD）、主幹道沿線市容優化、危險建築優先處理；市府除成立全國首座「住都中心」深入社區輔導外，並加碼「防災都更」與「580專案」（危樓五成同意即可提出財務試算及規畫服務，超過8成重建意願即啟動招商程序），降低同意比率門檻，提升誘因。值得一提的是，永和大陳社區公辦都更已成典範，並延伸至板橋浮洲、頂溪捷運站周邊大型更新案，以公辦帶動民辦。

為因應人口快速成長，桃園市則將「可負擔住宅」納為核心，透過自治條例要求新開發案保留一定比率可負擔住宅。此外，並結合鐵路地下化，規畫7大車站聯結新都心，推動TOD發展，打造250萬人口級都會圈，同步推動5大旗艦計畫，包括3大車站站區再造、新設車站新心計畫等。

6都祭都更新政》縮短審理時程　擴大補助範圍

作為全台危老量亞軍的台中市，市府推出「審查精進方案」，將核准時程由80天下修至40天，並修訂協議書、增加重建計畫期程彈性，新增多元保證金繳納方式，減輕建商負擔，提升協助居民重建的意願。

高雄市今年8月成立「住都中心」，整合社宅維管與都市更新輔導，強化量能與效率。市府並啟動2025年度更新補助計畫，社區最高可申請800萬元中央基金補助；另推出「第一桶金」先期整合補助，最高150萬元，協助成立更新會、加快意向整合。

然而，都更推動除了整合難題，金融環境更是隱憂。在央行第7波選擇性信用管制下，雖然都更、危老貸款不受總額度限制，但仍被納入「不動產放款集中度」，導致銀行融資水位吃緊、承作更趨嚴格。自主更新地主要逐一徵信，銀行更重視地主還款能力，融資條件因此偏弱。

打通資金瓶頸》研議成立都更信保基金　化解融資困境

台北市不動產開發公會理事長陳勝宏指出，信用管制讓土地與建築融資成數下降，購屋貸款層層設限，造成建商與消費者同陷資金斷鏈風險。「有建商案子蓋好，卻因買方第2戶貸款僅五成，資金不足交不出屋款，建商拿不到錢還銀行，最後被迫破產。」他呼籲金融主管機關應設計「過渡期方案」，或允許以信用貸款補足不足額，讓既有交易順利完成，避免市場連鎖倒閉。

陳勝宏強調，對中小型建商來說，金融緊縮更是生死線。「大建商財力雄厚可以撐過去，但中小建商若被全面淘汰，許多小基地將無人問津，都市更新恐因此停擺。」對此，政府正研議是否透過設立「都更信保基金」提供後援。

同時，耐震問題也不容忽視。台灣在1974年以前，建築法規尚未全面納入耐震設計，許多老房子結構脆弱，一旦地震來襲，風險極高。陳勝宏建議，政府應針對1974年前興建的房屋設下期限，3~5年內必須完成改建，否則應面臨強制措施，「唯有設定時間表，整合才會真正動起來。」

此外，整建維護在推動上依舊存在法規門檻。建築師王瑞婷觀察，3大補助方案中最容易落實的是加裝電梯，關鍵在於法規將出入口寬度由120公分下修至75公分，才解決了空間不足的限制。加上只需過半數住戶同意即可成案，且具備「公寓變華廈、房價增值」的吸引力，因此成案率最高。

至於外牆拉皮和結構補強皆須百分百同意，儘管有磁磚剝落問題，卻常卡在罰金與維修工程費用不成比例，住戶不願進行外牆整新。結構補強則可能破壞各戶室內裝修及建物外觀立面，住宅大樓更不易推行，建議政府放寬同意比。

產官民協力都更》法令要再突破　緩解人老屋老問題

坂茂綠能塗裝總經理羅志岡建議，政府應盡快檢討「全體同意」規定。他指出，以塗料為主的外牆更新，不僅能解決磁磚脫落、漏水等問題，有助提升公共安全；同時，對於位處地震帶的台灣而言，塗料材質能有效減輕建築重量，在地震時也更為安全，日本便是典型的借鏡。

無論是危老重建、都更推動，還是整建維護，背後核心都在於「人屋雙老」下的居住安全與城市永續。隨著全台老屋數量逐年攀升，如何在政策鬆綁、金融支持與居民共識間找到平衡，將是決定都市更新進展的關鍵。唯有政府、產業與社區攜手，才能讓更新成為全民共享的生活改善工程。

（雜誌原始標題為：老家變新屋）