在我們買賣土地、自建房屋或是買房時，常會聽到兩個詞：建蔽率及容積率，
它是政府在做都市規劃時，規定房子可以蓋的面積跟高度，讓城市樣貌房子不會蓋的太滿或太有壓迫感。所以這兩個比率也會直接影響到土地及房屋的價格。

建蔽率是什麼？

建蔽率是指「建築投影面積和建築基地面積的比率」，白話來說，就是一塊土地上，能有多少比例的面積可以拿來蓋房子。

建蔽率的計算公式為：

建蔽率＝建築面積 ÷ 基地面積

舉例來說，台北市某塊土地面積為100坪，建蔽率為50%，則在這塊土地上，最大建築面積＝100坪 × 50%=50坪，也就是說建商在這塊土地上最多只能蓋50坪的建築物，

其他50坪則為法定空地，可以作為像是花園、泳池、步道、停車場等公共空間。

這裡要注意的是，「建築面積」的計算方式，是指建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積：

• 不計入面積計算：地下層突出基地地面未超過1.2公尺或遮陽板有2/3以上為透空者
• 部分計入面積計算：陽台、屋簷突出建築物外牆中心線或其代替柱中心線，超過1.5公尺，或雨遮突出超過0.5公尺者，應自其外緣分別扣除1.5公尺或0.5公尺作為中心線每層陽台面積之和，以不超過1/8為限，其未達8平方公尺者，得建築8平方公尺

為何要規定建蔽率？

政府在做都市規劃時，會針對各土地不同的使用類別、地質地形、甚至道路寬度等，訂定不同的建蔽率，用來維持整個市容跟舒適度。

如果沒有規定建蔽率，建商在蓋房子為求效益最大化，一定想辦法蓋好蓋滿，那麼可能會產生樓間距很小、沒有公共空間、日照不足等問題，不但住的不舒適，安全性也會受到影響。

放寬建蔽率是什麼？

雖然有法定的建蔽率，但是在某些情況下，政府為了鼓勵民眾參與公共建設，會採取「放寬建蔽率」的方式，最常見的比如說危老重建。

假設某建築物被判定為都市危險及老舊建築物，原建蔽率為50%。政府為了提升建築物安全及居住品質，給予危老重建獎勵方案，把原本建蔽率50%放寬至60%。

意味著在同一塊土地上，可以蓋更大面積的建築物，那麼重建後原本的住戶將會被分配到更大的房子，也就更有意願參與改建了。

容積率是什麼？

容積率是指「樓層總建築面積和建築基地面積的比率」，白話來說，就是一塊土地上，能夠蓋幾層樓。

建蔽率的計算公式為：

容積率＝總樓層面積 ÷ 基地面積

舉例來說，台北市某塊土地面積為100坪，容積率為200%，那麼這塊土地上最多可以蓋100坪× 200%=200坪的面積。

假設土地建蔽率為50%，意思是一層樓最多只能蓋50坪，那麼這棟建築物最多可以蓋200坪 ÷ 50坪＝4層樓。

這裡要注意的是「總樓層面積」的計算方式，它是指建築物各層樓地板面積的總和：

• 計入面積計算：地下室各層樓地板面積、屋頂突出物及夾層、閣樓等樓地板面積
• 不計入面積計算：法定騎樓、依法設置的陽台、花台、雨遮或遮陽板等面積

為何要規定容積率？

政府要規定容積率最主要的目的是，讓都市人口有均衡的發展、平衡都市密度。藉由限制每一塊土地的總樓層建築面積，不會讓過多的人都擠在某一個精華地區中，造成部分非精華地區人口過少。

容積率獎勵是什麼？

雖然政府有所謂的法定容積率，但是在某些特定情況下，政府會鼓勵民間參與公共建設，並且會給予更大的容積率當作獎勵，這就叫做「容積率獎勵」。

比如說，原本某地的法定容積率是300%，因為參與了都市更新，給予額外10%容積率獎勵，該地容積率就會變成310%。

如此一來，在同樣的土地上可以蓋更高的房子，原本的住戶可以分配到更大面積的房子，也就更有意願參與都更。

常見的容積獎勵方案包含：都市更新容積獎勵、危老重建容積獎勵、增設公眾或公益性空間容積獎勵、大規模開發容積獎勵等，詳情需要看各縣市政府的公告。

建蔽率與容積率的比較

	建蔽率	容積率
用途	平面管制	立體管制
白話解釋	一塊土地上，能有多少比例的面積可以拿來蓋房子	一塊土地上，能夠蓋幾層樓
公式	建蔽率＝建築面積 ÷ 基地面積	容積率＝總樓層面積 ÷ 基地面積
對建商或土地持有人的意義	建蔽率愈高愈好，可以蓋愈大面積的房子，收入更多	容積率愈高愈好，可以蓋愈高的房子，收入更多
對要買房者的意義	建蔽率愈低愈好，公共空間愈多，生活較舒適	容積率愈低愈好，樓層少、人口密度較低，生活較舒適

資料來源:https://rich01.com/building-coverage-floor-area-ratio/

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