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房地產新聞

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2019/10/26

建商蓋房子 不等於投資客囤房

 
2019/10/26 中國時報 筆者為不動產開發公會全聯會秘書長于俊明建商或起造人興建的房子，是第一手的新屋供應、是生產出來的待售商品，竟列為等同投資客購屋囤積居奇囤房稅課徵對象，筆者認為存在甚不合理情形。
 
1、起造人不是投資客：起造人興建房屋，可增加房屋供給，並增進經濟效能與就業機會。不應該將生產房屋的起造人與購買房屋囤積的投資客，在租稅上受同樣的重稅懲罰。
 
2、存貨不是囤貨：起造人興建房屋，屬於供給者提供的商品存貨，並非囤房。就租稅理論言，租稅課徵態樣包括「收入」、「所有」及「支出」，其中「所有」的情形，以不動產的「房屋」及動產的「汽車」最屬典型。
 
就「汽車生產」言，立法者的法律評價，對於「供給者」的待售汽車，因屬商品存貨性質，並未課徵「使用牌照稅」。至於起造人生產的待售房屋，與製造者生產的汽車，同屬商品存貨性質，卻須課徵「房屋稅」，已屬不宜。倘退一步言，若仍須課稅，也不應被課徵法定最高3.6％「囤房稅率」的法律邏輯。
 
3、一年賣不掉不代表在囤房：起造人興建房屋，主要目的在銷售，增加房產市場的房屋供給、平抑房價，且興建完成後待售期間，不應認定為囤房性質。如將待售期間限定為一年，將迫使市場儘量捨「先建後售」而採「預售」方式銷售。即使採預售方式，起造人一直須等至過戶、分戶貸款後，才能取得七成左右所餘的房屋款額；於此之前，需要面對融資利息、管理支出、市場與建物保存登記風險以及房屋折舊等壓力與財務負擔，起造人何苦故意去「囤房」？且取得使用執照逾一年未能移轉過戶，即毫無例外的一刀切認為都是囤房，此種非黑即白的劃分，並不具有課稅的正當性。且如確實賣不出去，在稅法評價上就叫做囤房，就要課徵重稅，讓房屋生產者情何以堪。即使課徵房地合一實價課稅，對於發生虧損者可以不用繳稅，但是就算虧損也賣不掉的房子仍要課、還要課到最高稅率的囤房稅，這簡直是「毀房稅」了！
 
起造人生產房屋與投資客購置囤積、轉售圖利，性質迥然不同。然投資客或可假借人頭規避囤房稅，起造房屋的生產者卻只能對其存貨負擔住家用最高稅率，不公之甚，自不待言。資料來源：https://www.chinatimes.com/newspapers/20191026000612-260110?chdtv

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