內湖辦公室出租、出售資訊：承租人與出租人須知

辦公室承租人3大須知

內湖科技園區辦公大樓出租時，瑞光不動產提醒辦公室或房屋承租人在租辦公室時應注意事項：

1. 確認出租人為所有權人：簽約當下，需確認出租人能為所有權人，如簽約時所有權人不克親臨簽訂租約，代理人除了出示個人相關證件外，且須出具有效授權(包括蓋有所有權人印鑑章及檢附有效之印鑑證明)；所有權人到場親簽，仍須核對身分證明文件。
    
2. 標的物違建：是否為已報備列管且每年繳付怠金?
    
3. 進駐內湖科技園區的適法性：辦公室租賃契約簽訂前，辦公室承租方應充份明瞭本承租標的物屬科技園區A區（工三）、或科技園區B區（工二），是否能讓承租方合法進駐使用辦公室(詳見內湖科技園區進駐法規)；相關問題可向會計師或工商代書咨詢；若辦公室承租方行業需繳納回饋金時(計算回饋金)，雙方應於辦公室租賃契約簽訂前事先談好由負擔條件。

辦公室出租人3大須知

1. 簽訂租約前要先了解：簽約前可先了解承租公司狀況

   • 何時成立

   • 資本額

   • 公司基本營業項目

   • 可親臨成租人租用的場所實地了解承租人公司對租賃物的使用習慣及鄰居/大樓管理處的評價

2. 免租期：可視租賃面積大小或是逢鬼月或年節長期休假及租金條件綜合考量。

3. 親簽租約 vs 代簽租約：簽約時，如承租方負責人不克親臨簽訂租約，代理人除了出示個人相關證件外，且須出具有效授權(包括承租人公司出示登記事項卡正本及加蓋與公司事項卡相符之印鑑章影本留存)；承租負責人到場親簽，仍須核對身分證明文件。

租賃契約注意事項

1. 瞭解辦公室出租的租賃契約簽定內容，雙方出具身分證明，出租人須出示房屋合法使用權源；並確認屋主即為房屋所有權人。

2. 租辦公室的租賃契約期限、每月辦公室租金、付款方式應載明完整，繳交辦公室租金時，請房東簽收。

3. 辦公室水電費、瓦斯費、辦公大樓管理等費用，房屋稅捐的負擔由何人繳交與何時起算。

4. 租辦公室的押金依市場慣例不宜超過兩個月租金。

5. 租辦公室合約內就能否分租、轉租或轉讓載明。

6. 雙方當事人一方違約罰則。

7. 辦公室出租之租賃期約屆滿，押金退還方式。

8. 房客有義務維護房屋完整、清潔。

9. 房東有義務維護房屋內部水電設備正常使用。

10. 房屋有損毀時，其修繕責任如何劃分。

11. 房東可否擁有租屋鑰匙，應在辦公室租賃契約註明，以維護個人隱私與安全。

12. 雙方姓名、身分證字號、戶籍地址等應完整，辦公室租賃契約由雙方當事人於騎縫處簽名蓋章，保證人各執一份為憑以維護雙方權益。

13. 超過五年之租約如未經公證在法定上視為無效租約，所以建議超過五年租約須經公證。

租辦公室怎麼選

1. 停車位的考量重點：

   • 有無訪客停車

   • 平面或機械

   • 數量是否充足

   • 車道大小

   • 車道入口高度

2. 空調系統的考量重點：

   • 中央空調 or獨立空調?

   • 水冷式 or氣冷式?

   • 正常空調運轉時間?超出者是否需要支付加班空調費用?及加班空調費用計算基礎

3. 貨物進出動線的考量：

   • 如有大型機器設備或常態進出貨物需求之企業須留意貨梯的尺寸及是否有卸貨平台/碼頭設置

   • 卸貨平台是否有雨遮，且雨遮是否能充分阻擋雨水淋濕貨物

辦公室出租FAQ

1. 辦公室出租租期要多長才合理？ 視公司規模、設備及投入之裝修成本而租期長短而調整。

2. 租辦公室的租約期間可以終止租約嗎？ 建議與所有權人協商降低違約的金額並且縮短提前通知的期限。

3. 辦公室出租的租金行情價？ 

   • 西湖段標準層每坪1300-1950元

   • 文德段每坪900-1650元

   • 舊宗段每坪850-1150元

   • 車位每位月租金3500-4500元另計

4. 續約時，租辦公室的租金大漲怎麼辦？ 除了租約約定租期外，如為大面積租賃承租人應與所有權人先行議定續約租金調幅的上限，防止續約時所有權人趁機大幅調漲租金，屆時進退維谷。

5. 租辦公室時，稅費要由誰負擔？ 租賃期中地價稅、房屋稅應由辦公室出租方負擔。租賃稅視屋主為個人或法人，若承租辦公室是公司時，由辦公室承租方代個人屋主預扣10%租賃所得稅，法人屋主則請其開立發票，繳納5%營業稅。水、電、管理費則於點交、起算免租金裝潢期後開始由辦公室承租方負責。

6. 房屋管理費是什麼？ 須了解大樓提供服務的項目及頻率

   • 有無包括廁所的備品，如:洗手乳、擦手紙、衛生紙等

   • 有無包括公共水、電費用

7. 交屋及房屋返還條件是什麼？

   • 是否為現狀交屋及返還

   • 恢復至雙方約定同意的狀態(可否用現金替代)

8. 委託承租/出租需要付仲介服務費嗎？ 
   
   

   	委託承租	委託出租
   尚未成交	不用支付任何服務費，除非要求提供其他辦公室諮詢顧問	不用支付任何服務費
   成交時	支付半個月至一個月辦公室租金作為仲介報酬是市場正常慣例	辦公室租期若兩年以內支付半個月、兩年以上支付一個月辦公室租金作為仲介報酬為市場正常慣例

   
    

9. 空調開放時間，是否僅限上班時段？詢問清楚大樓管理委員會是否有提供額外加班空調，加班時間是多久，六日是否有配合加班...等，這些費通常都是跟管理費一起支付。

10. 租辦公室時應有哪些付款資訊?

    • 價格為未稅or含稅：通常來說售/租辦公室皆以未稅價格進行報價，而針對法人跟個人戶又有稅率5%及12.11%的差異，詢問價格時須注意要額外加稅金額。

    • 押金（保證金）金額：租賃基本上都有押金的需求，為了防止租辦公室之租客損毀屋主的房子及保障屋主權益，通常都會在簽約時要求租客付金額約為兩個月的租金。若租客有延遲繳交租金或損毀，導致屋況差無法原狀交屋時，將會扣除押金金額，而當期滿後屋主將押金餘額無息返還租客。

    • 付款方式：依照辦公室出租之租期長短及金額大小，付款方式也較不一定。

辦公室買賣須知

1. 產權調查：為確保交易安全，不動產經紀人應先申請不動產相關產權資料並確認產權狀況，製作「不動產說明書」，由賣方/出租方確認無誤後交付予買方/承租方，以便買方明瞭產權狀況，避免買賣糾紛。 
    
2. 稅費負擔：簽約前，由不動產經紀人及地政士(代書)核算出雙方各自應負擔之稅費金額。
   • 賣方：簽約手續費、塗銷費、土地增值稅、財產交易所得稅、仲介服務報酬…等稅費。
   • 買方：簽約手續費、塗銷費、過戶登記、抵押設定、契稅、印花稅、買賣登記、仲介服務報酬…等稅費。
      
3. 簽約【付第一期款】：買賣雙方就不動產買賣契約(私契)之各項條件，如買賣價款、價款給付方式、買賣 流程，其他買賣條件達成協議後，以文字記載於契約書上，由買賣雙方親自簽名蓋章，並經不動產經紀人見證蓋章。
   • 不動產經紀人：申請謄本(第一類)確認產權，並交付予買方、通知買賣雙方簽約的時間與地點及各自應履行之義務。
   • 應備文件：
     • 買方(公司法人)：公司負責人身分證正本、大小章。 
     • 買方(自然人)：身分證、印章。 
     • 賣方(公司法人)：土地及建物權狀正本、公司負責人身分證正本、公司印鑑章、公司事項表、 公司法人完成處分程序證明、銀行貸款餘額證明。
     • 賣方(自然人)：土地及建物權狀正本、身分證正本、印鑑章、印鑑證明。
       用印可與簽約一併辦理。
        
4. 用印(備證)【付第二期款】：買賣雙方將報稅、產權轉移登記所須的證明文件交付予地政士，地政士並於填妥的 土地增值稅申報書、契稅申報書、土地與建築改良物所有權轉移契約書(公契)、登記申請 書上蓋好買賣雙方印鑑章的手續，稱之為用印。(買方貸款申請)
   • 不動產經紀業：通知買賣雙方用印的時間與地點及各自應履行之義務。 
   • 作業期：簽約至用印估約 3~7 個工作天。 
   • 應備文件：
     • 買方(公司法人)：公司大小章、公司事項表(貸款用)。 
     • 買方(自然人)：印章、戶口名簿或戶籍謄本 2 份、財力證明。 
     • 賣方(公司法人)：公司印鑑章、公司事項表、房屋及地價稅單。 
     • 賣方(自然人)：印鑑章、印鑑證明、戶口名簿或戶籍謄本 2 份、房屋及地價稅單。
        
5. 完稅：土地增值稅單及契稅單核發下來後，地政士(代書)/屢約保證人會通知買賣雙方繳交稅款，買賣雙方繳 納稅款後，方可進行產權轉移登記(過戶)的程序，此稱為完稅。
   • 不動產經紀業：通知買賣雙方繳納稅款及各自應履行之義務。
   • 作業期：用印至完稅估約 10-21 個工作天。
      
6. 過戶(貸款) ：即賣方將買賣之不動產轉移所有權於買方或其指定之登記名義人名下。 
   • 不動產經紀業：向買賣雙方報告過戶及貸款的進度及各自應履行義務，通知買賣雙方支付過戶款的時間與地點。
   • 作業期：完稅至過戶估約 3-5 個工作天，如需貸款者估約 18-20 個工作天。
      
7. 交屋(尾款) ：買方支付尾款領取新權狀，買賣雙方結清地價稅、水費、電費、管理費等費用，若買賣標的設有公司或工廠登記者，賣方須先行將公司或工廠登記設址遷移，並將房屋騰空 才可移交給買方使用，並以現場點交方式為之。
   • 不動產經紀業：通知買賣雙方支付尾款及交屋的時間與地點及各自應履行之義務。 
   • 作業期：視買賣雙方約定之交屋時間而定

內湖辦公室出租、出售資訊：內湖科技園區廠辦分佈

1. 西湖段：台北市內湖區西湖段四小段，廠辦大樓及辦公室個案分佈介於內湖路一段、港墘路、堤頂大道間，為內湖科技園區最精華區，區域內尚有貫穿園區的瑞光路、洲子街、基湖路等，緊鄰內湖路、江南街住宅區及大直商業區，文湖線西湖、港墘兩捷運站即在此區設站。

2. 文德段：文德段即台北市內湖區文德段五小段，廠辦大樓及辦公室個案分佈介於瑞光路、民權東路六段、行忠路、舊宗路、堤頂大道、港墘路之間。文德段依中山高速公路、高級別墅區劃分為三區，三區周遭環境、人文景觀、交通動線截然不同。

3. 舊宗段：舊宗段範圍內，廠辦大樓及辦公室個案分佈依土地的使用劃分成「第二種工業區(工二區)」、「倉儲區」及「商業區」、「住宅區」，其中舊宗段工二區又分成兩大區域。

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瑞光不動產服務項目

1. 專精地區：內湖科技園區、南港軟體園區、汐止科學園區

2. 不動產類型：工業不動產、收益型不動產、商用不動產、商務中心、商務住宅、商場、賣場、廠辦、商業不動產、土地、店面出租

3. 延伸服務：會議室租用、租辦公室、租辦公室停車位

4. 專業顧問：內湖、南港及汐止地區最專業的不動產仲介顧問公司

瑞光不動產專注於內湖科技園區、南港軟體園區和汐止科學園區的工業不動產、商用不動產和收益型不動產等類型的出租和銷售。同時提供商務中心、商務住宅、商場、賣場、廠辦、土地、店面出租等延伸服務，並擁有專業的商用不動產仲介團隊，致力於不動產開發、銷售、投資和代銷等多個領域。作為內湖、南港及汐止地區最專業的不動產仲介顧問公司，瑞光不動產致力於提供客戶專業的服務和優質的顧問諮詢。