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2025台北市不動產/台北廠房資訊 最新消息

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2025/07/11

愈來愈多年輕人，住不起台北市...

都發局找地、捷運局賣房，TOD政策出了什麼問題?

愈來愈多年輕人，住不起台北市...都發局找地、捷運局賣房，TOD政策出了什麼問題？


近年來TOD（大眾運輸導向發展）成為各國政府打造宜居城市的重要政策。不過TOD同時也是一把雙面刃，難以避免推升了房價，導致居住其中的中產階級、基層勞工面臨「仕紳化」，漸漸被迫遷離都市。OURs都市改革組織政策研究員洛書指出，TOD不應只是「在捷運旁蓋共購宅」，更應提供一定比例「可負擔住宅」維持都市多元勞工階級。他認為政府目前各部門對於TOD的落實立場不一、互相拉扯，亦缺乏完善的計畫。建議可導入TIF機制（租稅增額融資），強化捷運興建基金。或是仿效日本的鎖定重要樞紐開發方式、韓國的eTOD明定住宅分配的比例與用途，使都市的發展更加健全。


TOD提升交通效能
意外加劇排擠效應

 

TOD（Transit Oriented Development）又稱「大眾運輸導向型發展」，興起於1980至1990年代美國新城市主義運動，當年美國處於都市快速擴張期，許多民眾被迫居住至都市外圍，在未妥善規劃下，導致道路擁擠、空汙嚴重。因而提出透過提高交通節點周圍土地使用強度，讓都市發展隨著大眾運輸沿線開發，以減少汽車依賴、提升公共運輸效率。

 

OURs都市改革組織研究員洛書表示，一般都市發展設有容積率管制，因區域內若毫無限制建造大廈，可能導致道路空間、停車空間不足。TOD將大樓建造在大眾運輸樞紐上，能有效紓緩交通壅塞問題，同時也解決當年美國大眾運輸日益嚴重虧損問題。這樣的都市發展概念也逐漸傳入亞洲，成為高度城市化地區因應人口與空間矛盾的重要手段。


但洛書指出，美國在運作TOD十幾年後，發現低收入階級被迫離開都市圈，引發社會更嚴重的仕紳化（gentrification）。以台北市為例，原本老公寓一樓可能有的早餐店、機車行，隨都更蓋起高樓一併消失；原本能負擔市中心租金的年輕人、基層勞動者，往往被迫搬得越來越遠。「工程師願意通勤到內科上班，但7-11店員不會願意大老遠去內科打工。」他直言，若仕紳化現象影響到長照服務等重要福利政策推動，整個城市生活品質和機能都會受影響。

 

面對此困境，美國於2010年後在TOD基礎上提出改良版eTOD（equitable Transit-Oriented Development）概念，除在關鍵交通樞紐增加住宅數量外，建商若希望取得更多容積獎勵，政府要求必須提供一定比例可負擔住宅供租賃使用。在此基礎上明確規範租金需在一定額度以下、目標收入族群在中位數以下，只要符合條件保障10-20年租期，期限到後建商可自由處理產權。此模式才能真正達到「讓人住得下來」目標。

 

洛書表示，在過去台灣TOD 1.0時代，只停留在「增加住宅數量」，未進一步思考住宅政策搭配，反而更像一種財務邏輯的運作。「建商參與TOD獲得多餘容積直接拿到市場銷售，捷運局也將分配回來的聯開住宅賣掉，回補捷運財務缺口。」不過台灣與國外不同地方在於，建商有除了TOD、可從政府獲得容積獎勵方式，久而久之申請建商越來越少，讓TOD政策推動陷入停滯。

 

有鑑於TOD 1.0困境，政府決定除既有交通樞紐外，所有捷運站、未來興建中捷運站也開放高額容積開放申請，祭出TOD 2.0方案。開發商有五選一回饋方式，包含增設捷運出入口、設置自行車轉乘停放空間、友善行人設施、回饋公益空間(例如：社會住宅)，或直接繳納代金。


3方向改革TOD政策
考驗各部門立場整合

 

洛書指出，TOD是一套交通、土地與住宅政策整合的都市設計。捷運共構宅、捷運聯開宅屬於TOD推動下的一種土地使用工具，像台北市推動TOD以來，聯開宅多為捷運局與建商合作、分回住宅後轉售的財務操作模式。不過在從TOD到eTOD過程，都發局為了推動社宅尋找可用建地，捷運局卻為了攤平蓋捷運的成本轉手賣掉聯開宅，不僅無法延續現有穩定租屋供給，更讓原本期待能長住市區年輕中產再次被迫外移。「政府應該要整合各部門立場與目標，制定妥善都市發展住宅政策，而不是互相拉扯。」

 

針對現行TOD政策失衡，洛書提出三層次改進方向：

 

  • 鎖定節點發展：仿效日本，選定高使用率捷運樞紐站拉高容積，類似政府主導公辦都更，集中資源打造住宅密度與公共設施兼具的生活區。

 

  • 落實可負擔住宅要求：非重要交通樞紐的捷運站點，可增額容積必須放棄五選一回饋，強制換取一定比例可負擔住宅作為開發條件。繳納代金應該屬「沒有辦法的辦法」，並且應該將費用準確運用於住宅政策。

 

  • 導入TIF機制（租稅增額融資）：捷運開通造成房價上漲，過去增加稅額都回到財政局再統一分配，建議增加的地價稅、房屋稅應回撥捷運基金，權衡捷運局興建成本與保留都市可負擔住宅數量，取代「賣房還債」短線財務思維。

 

除低收入族群外，韓國首爾TOD政策如何因地制宜，針對都市中青年中產階級制定分層住宅政策，避免仕紳化現象？歡迎收聽本集《毛利小姐變有房》



資料來源:https://www.businesstoday.com.tw/article/category/192008/post/202507030029/

2025/07/11

堤頂大道接國一北上新匝道 首日「2分鐘速通」國道

北市府推動堤頂大道銜接國道一號北向新匝道引道，昨通車。圖／台北市交通局提供

北市府推動堤頂大道銜接國道一號北向新匝道引道，昨通車。圖／台北市交通局提供

內湖科學園區通勤約16萬人，北市府為解內科塞車問題，建堤頂大道銜接國道一號北向新匝道引道，昨5時半迎來首日下班車潮，車況良好，不到2分鐘即可到北上車道。市長蔣萬安表示，大幅縮短行車距離，希望未來搭配捷運，解決內湖交通問題。

內科塞車關鍵之一是因從堤頂大道往國道1號北上，必須繞行陽光抽水站，再右轉舊宗路二段進入北上匝道，下班尖峰因車流量大，往往北上路段壅塞數百公尺，甚至回堵到民權大橋下；議員李明賢團隊曾實測，周五下班尖峰時段，當日車流綿延近1公里，排隊需53分鐘，幾乎淪為停車場。

多名議員在交通委員會質詢後，北市府編列預算增北上匝道，新工處指出，將原土坡部分開闢成將近250公尺的道路，並於今年6月12日完工，採低衝擊生態工法，種灌木為擋土設施，充分涵養水源，兼顧行車與景觀品質。

蔣萬安昨出席通車典禮指出，市府6個月就完成工程，讓堤頂大道一段要上國道一號，不用繞行陽光抽水站，直接右轉就接舊宗路二段上國道一號；內科交通確實難解，但是一定要想辦法來緩解，捷運東環段在去年12月也正式動工，希望未來確實解決內湖交通問題。

李明賢說，交通局保守估計可省近5分鐘時間，甚至實測預估最高可提升10分鐘行車效率。建議堤頂大道標線導引要更明確，如北上、南下如何分流；議員何孟樺指，若要真正紓解內科的交通，還是要增聯外道路，更積極推動大眾運輸等政策。

交通局綜合規劃科長黃皇嘉說，昨實地到現場視察發現，外線車道幾乎沒有車輛，不到2分鐘就能北上，持續觀察到周五；未來或許在車道分配上，可以直接將最外側車道為北上、第二車道南下、三四車道則是往大直港墘方向調整。


資料來源:https://udn.com/news/story/7323/8859363

2025/07/10

商用不動產市場 觀望氣氛濃

上半年交易金額年減9％、北市A辦租賃去化面積同步衰退，反映企業決策週期拉長

仲量聯行統計，今年上半年台北市A級辦公室租賃市場去化面積逾2萬坪，年減17％。圖／業者提供

仲量聯行統計，今年上半年台北市A級辦公室租賃市場去化面積逾2萬坪，年減17％。圖／業者提供

2025年第二季前五大商用不動產買賣交易案件

2025年第二季前五大商用不動產買賣交易案件


受到對等關稅與新台幣升值雙重壓力影響，加上全球經濟前景不明，直接衝擊企業對商用不動產的決策。仲量聯行統計，今年上半年台北市A級辦公室租賃市場去化面積逾2萬坪，年減17％，反映企業決策週期拉長、租賃市場動能趨緩。


仲量聯行調查指出，台灣整體商用不動產買賣市場上半年交易金額1,427億元，年減9％，顯示市場觀望氣氛明顯升溫；惟工業不動產交易連三季成長，顯示產業剛性需求穩定。

仲量聯行8日公布上半年北市A級辦公市場及台灣商用不動產買賣市場趨勢與展望。仲量聯行表示，第二季台北市A辦租賃成交案中，低於200坪小戶型高達48％，成為支撐租賃市場需求的主要動力；反觀700坪以上的租賃成交案占比僅11％。此外，商務中心與共享空間等具彈性的租賃交易件數顯著增加，反映企業在經濟前景不確定下，承租方式傾向採取空間靈活化策略。

上半年前五大租戶產業結構，分別是消費零售、醫藥生技、財務金融、媒體通訊與房地產相關業種，分別占成交量的14％至17％，顯示各產業均持續積極布局優質辦公空間；在台北市A辦租金表現方面，第二季核心商業區租金季增幅約0.07％，增幅較上季趨緩，目前最新辦公室租金行情每月每坪約3,216元。

仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬分析指出，台北核心商業區與南港商業區整體A辦租金水準受到新落成大樓支撐，第二季整體租金呈現微幅上揚，然第三季起將有大量新供給將入市，房東須及早調整租賃策略，像是延長免租期、提供彈性租期與裝修方案，且從租賃案成交結構可觀察到，第二季近5成交易屬於小坪數單位，顯示市場需求已經轉向更具彈性與靈活性的空間方案。

仲量聯行董事總經理侯文信表示，在資金緊縮與政策不確定性干擾下，第二季商用不動產交易件數季減5％，土地交易件數也下滑11％。儘管如此，科技業擴廠需求支撐部分買氣；展望下半年，進入商用不動產交易旺季，加上AI應用持續擴展，預期下半年投資動能有望逐步回溫。

侯文信強調，科技業需求推動工業地產交易活絡，包括和碩、群聯等科技大廠積極投入資金布局，推升第二季工業不動產交易量上揚，其中廠房更已連續三季成長，顯見產業長期發展信心不減。惟對等關稅政策走向未明，加上新台幣升值可能壓縮出口導向產業利潤，未來整體企業資本支出仍須審慎觀察。



資料來源:https://www.chinatimes.com/newspapers/20250709000169-260210?chdtv

廠辦出租/店面出租/商辦出租/辦公室租賃須知

更多商辦出租/辦公室租賃須知

辦公室租賃須知-「商辦出租/辦公室出租/廠辦前應注意事項」

內湖科技園區辦公大樓出租時，瑞光不動產提醒辦公室/商辦或房屋出租人應注意事項：

1.辦公室出租前，辦公室所有權人可以請廠辦仲介公司提供出租標的物附近之租金行情，及已成交物件之行情資料，作為您出租的參考（西湖段標準層現在租金行情每坪1100-1300元，文德段900-1100元，舊宗段800-1000元；車位每位月租金2500-4000元另計）。

2.商辦出租前，可以向廠辦仲介經紀人員諮詢房地產租賃辦公室相關之法務、稅費等問題。

3.現有辦公室屋況及改善：如果待租辦公室標的物現有之裝潢、辦公設備在水準之上，可以縮短待租時間及提高成交辦公室租金，尤其在不景氣時。假使現有辦公室屋況較為凌亂，瑞光不動產建議花小錢作適度整理，或折讓辦公室免租期，由承租方自行整理。

4.辦公室相關稅費負擔：辦公室租賃期間中地價稅、房屋稅仍應由辦公室出租方負擔。租賃所得稅視辦公室屋主為個人或法人，若辦公室承租方是公司時，由承租方代個人屋主預扣10%租賃所得稅，若屋主為法人時，則開立發票予承租方，繳納5%營業稅。其他辦公室水、電、管理費則於點交、起算免租金裝潢期時開始由承租辦公室方負責。

5.辦公室進駐適法性：辦公室租賃契約簽訂前，瑞光不動產建議讓承租方充份明瞭本出租標的物屬科技園區A區（工三）、科技園區B區（工二）或其他土地使用分區，是否能讓辦公室承租方合法進駐；此部份相關問題可向會計師或工商代書咨詢；若辦公室承租方行業需繳納回饋金時，雙方應於辦公室租賃契約簽訂前事先談好負擔條件。

6.事先瞭解辦公室用途，作純辦公室使用？或是倉庫、生產性使用？會影響房屋損耗。

7.辦公室租賃契約公證，花小錢，縮短日後違約時申請強制執行程序及時間。

8.辦公室出租條件：每月辦公室租金只是租賃條件最重要的一部份，其他尚包括辦公室免租金裝璜期、辦公室租金調幅，皆會影響未來辦公室租賃收益。市場免租金裝璜期視辦公室租期長短給予一至三個月，調幅為每兩年調高3%、或市依物價指數調整。此部份皆會因租賃市場供需而變化。

9.好的辦公室房客優先於好的辦公室租金

10.委託仲介出租辦公室時，一般尚未成交不用支付任何服務費；成交時辦公室租期若兩年以內支付半個月、兩年以上支付一個月辦公室租金作為仲介報酬為市場正常慣例。

瑞光不動產專精內湖科技園區、南港軟體園區、汐止科學園區內工業不動產、商辦出租、辦公室租借、收益型不動產、商用不動產、商務中心、商務辦公室出租、商務住宅、商場、賣場、廠辦、商業不動產、土地、店面出租、會議室、租辦公室 停車位等多類型產品出租出售延伸服務。瑞光不動產同時擁有堅強專業商用不動產仲介團隊，熟悉不動產開發、不動產銷售、不動產投資、不動產代銷等多觸角產品行銷推廣，為內湖、南港及汐止最專業的不動產仲介顧問公司。

辦公室租賃須知-「承租辦公室前應注意事項」

內湖科技園區辦公大樓出租時，瑞光不動產提醒辦公室/商辦或房屋承租人應注意事項：

1.承租辦公室前可以請仲介公司提供預定承租區域附近之廠房及辦公室租金行情，及已成交物件之行情資料，作為您承租辦公室的參考（西湖段標準層現在租金行情每坪1100-1300元，文德段900-1100元，舊宗段800-1000元；車位每位月租金2500-4000元另計）。

2.承租辦公室前可以向經紀人員諮詢房地產租賃相關之法務、稅費等問題。

3.承租現有辦公室的屋況及改善：如果您欲承租標的物現有之裝潢、辦公設備合乎使用，可以縮短裝潢時間及節省裝潢成本，不景氣時更可顯現優勢。假使現有辦公室或廠房屋況較為凌亂，除要求辦公室屋主花小錢作適度整理外，或也可要求辦公室屋主折讓免租期，由辦公室承租方自行整理。

4.稅費負擔：租賃期中地價稅、房屋稅應由辦公室出租方負擔。租賃稅視屋主為個人或法人，若承租辦公室是公司時，由辦公室承租方代個人屋主預扣10%租賃所得稅，法人屋主則請其開立發票，繳納5%營業稅。水、電、管理費則於點交、起算免租金裝潢期後開始由辦公室承租方負責。

5.公司進駐內湖科技園區適法性：辦公室租賃契約簽訂前，辦公室承租方應充份明瞭本承租標的物屬科技園區A區（工三）、或科技園區B區（工二），是否能讓承租方合法進駐使用辦公室；相關問題可向會計師或工商代書咨詢；若辦公室承租方行業需繳納回饋金時，雙方應於辦公室租賃契約簽訂前事先談好由負擔條件。

6.事先瞭解辦公室用途，作純辦公室使用？或是倉庫、生產性使用？卸貨區、貨梯、停車場等設備需事先評估。

7.租賃契約公證，花小錢，日後若發生違約情事時，可縮短申請強制執行程序及時間。

8.辦公室承租條件：每月辦公室租金只是租賃條件最重要的一部份，其他尚包括辦公室免租金裝璜期、辦公室租金調幅，皆會影響未來辦公室租賃收益。現在實務免租金裝璜期視租期長短給予一至三個月，調幅為每兩年調高3%、或市依物價指數調整。此部份皆會因租賃市場供需而變化而定。

9.好的辦公室房東、長期穩定的租約優先於便宜的辦公室房租。

10.委託仲介承租廠辦大樓時，一般尚未成交不用支付任何服務費，除非要求提供其他辦公室諮詢顧問；成交時，支付半個月至一個月辦公室租金作為仲介報酬是市場正常慣例。

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辦公室租賃-「租賃契約簽約注意事項」

瑞光不動產提醒訂立廠辦租賃契約時應注意之相關事項：

一、瞭解辦公室租賃契約簽定內容，雙方出具身分證明，出租人須出示房屋合法使用權源；並確認屋主即為房屋所有權人。

二、辦公室租賃契約期限、每月辦公室租金、付款方式應載明完整，繳交辦公室租金時，請房東簽收。

三、辦公室水電費、瓦斯費、辦公大樓管理等費用，房屋稅捐的負擔由何人繳交。何時起算？

四、辦公室押金依市場慣例不宜超過兩個月租金。

五、承租人可否另行轉租辦公室。

六、雙方當事人一方違約罰則。

七、辦公室租賃期約屆滿，押金退還方式。

八、房客有義務維護房屋完整、清潔。

九、房東有義務維護房屋內部水電設備正常使用。

十、房屋有損毀時，其修繕責任如何劃分。

十一、房東可否擁有租屋鑰匙，應在辦公室租賃契約註明，以維護個人隱私與安全。

十二、雙方姓名、身分證字號、戶籍地址等應完整，辦公室租賃契約由雙方當事人於騎縫處簽名蓋章，保證人各執一份為憑以維護雙方權益。

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廠辦出租與廠辦出售常見疑問總整理

Q1：租用廠辦前應注意哪些主要條件？
A1：租賃前應仔細評估以下幾點：

  • 土地使用分區與建物用途：確認廠辦是否位於工業區或其他合法使用區，並擁有可供公司或工廠登記的使用執照。
  • 坪數與樓層：根據產業需求選擇合適坪數、是否需挑高空間、電梯配置等。
  • 交通與物流條件：評估是否臨近主要幹道、高速公路出入口，及是否可供大型車輛進出。
  • 附屬設施：如卸貨碼頭、貨梯、天車、車位數量等，依實際作業需求選擇。

Q2：租賃廠辦時，物件資料通常包含哪些資訊？
A2：常見資訊項目包括：

  • 建物類型（廠辦、鋼構廠等）
  • 建坪面積與樓層
  • 格局配置與空間彈性
  • 租金、押金、租期
  • 是否含車位或管理費
  • 是否可登記公司或工廠
  • 是否可進出大車、建物使用執照等附屬資料

Q3：廠辦是否可辦理公司登記？
A3：這需視物件的土地使用分區與建物使用執照而定。建議承租或購買前，確認標示是否為「可公司登記」，並進一步與地方主管機關或專業經紀人查詢確認。

Q4：購買廠辦時需留意哪些重點？
A4：包含土地分區、建物用途、產權狀況、交易流程與稅費。建議透過內政部實價登錄查詢價格行情，並諮詢不動產經紀人取得專業協助。

選擇廠辦時，企業主應留意的幾大關鍵

選擇合適的廠辦不只是看價格或坪數，還有許多細節會影響日後營運效率與發展潛力，以下幾個關鍵因素都應特別注意：

  • 交通動線與停車空間：是否方便貨運車輛進出、設有卸貨區或專屬車位。
  • 樓地板承重與挑高空間：是否符合設備配置、堆高需求與未來彈性。
  • 空間格局與使用彈性：是否容易隔間、結合辦公與倉儲需求。
  • 是否可設立公司登記或進行生產作業：避免後續法規限制。
  • 裝潢與機電規劃建議：是否已設有基礎裝修、水電、空調、消防等基本設施。

技術與法規資訊：廠辦出租與廠辦出售不可忽略的事

除了物件本身條件外，法規相容性與登記合規性也是重要考量：

  • 土地使用分區：是否為工業區、商業區，符合企業經營用途。
  • 建物用途執照：是否可辦理公司登記、工廠設立或生產用途。
  • 建築結構與耐震、消防等安全標準是否合格。
  • 是否可申辦貸款：部分廠辦可辦理商業貸款，貸款成數與條件不同於住宅。

若不熟悉上述法規與實務流程，建議盡早尋求專業協助。瑞光不動產團隊深耕市場多年，熟悉各地廠辦法規與使用需求，無論是廠辦出租還是廠辦出售，皆可提供最貼近產業實務的選址建議與交易協助，幫助你選得安心、用得放心。歡迎聯繫我們，一起找到最適合你的辦公空間。