CBRE世邦魏理仕今（15）日發佈投資市場研究報告，過去十年間，大內湖科技園區的商用不動產投資活動，平均占每年台北市總交易金額的28%，今年前三季更進一步上升至74%，顯示大內科最獲買方青睞，成為台北商用不動產投資市場的領頭羊。
 
據世邦魏理仕研究部統計，2008至2018年第3季間，全台北市整棟商辦及廠辦大樓的交易中，有五成落在內科。
 
自用型買方及本土保險公司對於大內科廠辦均展現強勁的購買需求，分別占過去十年園區內商辦及廠辦投資總額的41%及39%。
 
就投資人角度來看，以科技業者為首的廠商是主要潛在買方，企業對於大面積辦公空間的殷切需求，更帶動內科大樓「售後回租」的比例增加；近日即見到台灣人壽擬以約17.94億元購入壹傳媒的內湖總部大樓，且將採售後回租方式。
 
過去一年來，大內科主要交易案包括台塑集團於今年5月斥資187億元購入位於潭美段的台北企業總部園區三棟大樓，以做為未來總部使用。
 
中華郵政於2017年底以新台幣64.2億元，買下西湖段長虹新世紀企業總部整棟大樓，租金收益率逾2.6％，不僅超過最低收益率2.345％的門檻，更高於市中心許多商辦大樓收益率。
 
除商用不動產交易外，大內科園區內的土地買賣市場也十分活絡。過去十年，大內科土地市場有58%的交易金額來自建商貢獻，由於本土大型企業購置自有大樓的意願高，歷年來陸續有多家建商成功出售整棟廠辦予自用型買方。
 
今年以來，華固及長虹分別在大內科投入32.8億及15.5億元購地，主要以興建商辦大樓為主。
 
 
資料來源：https://udn.com/news/story/7241/3481864?from=udn_ch2cate6644sub7241_pulldownmenu

 
針對目前都市更新條例修正草案商結果，建商近日提出四項建議，內政部營建署昨（14）日發新聞稿回應，兩項建議打槍，一項打折，一項表示仍待協商處理。
營建署表示，都市更新條例第9次修正草案歷經立法院內政委員會多次審查，期待本會期能順利通過。
 
對業者近日提出「徵求住戶同意時免檢附都市更新事業計畫及權利變換計畫草案」、「權利變換計畫書免再檢附同意書」、「協議合建比照權利變換給予賦稅優惠」，以及「刪除地上物未清除前不得預售限制」等四項建議，營建署表示，部分建議有空白授權爭議，應兼顧各方權益衡平。
 
其中針對「徵求住戶同意時免檢附都市更新事業計畫及權利變換計畫草案」建議，營建署表示，都市更新事業計畫涉及實施範圍、更新後建築規劃與容積獎勵事項，權利變換計畫則攸關所有權人之共同負擔與權利價值分配，在在影響民眾是否參與更新的意願，如果徵求同意時，免附草案，恐有空白授權爭議，實施者徵求同意書時，仍應提出相關計畫書草案。
 
至於「權利變換計畫書免再檢附同意書」，權利變換計畫涉及實施者與所有權人及不同所有權人間更新後權利價值之分配比率，是所有權人參與都更最重視的課題，若無徵求同意將衍生爭議。
 
對於建商提議協議合建比照權利變換給予土增稅優惠，營建署表示，本次修法已增加協議合建的賦稅優惠，規定所有權人參與協議合建致移轉土地予實施者部分，可以減徵40%土地增值稅，但無法比照權利變換完全免稅。
 
至於都更案範圍內之地上物未拆除前是否可以預售部分，目前立法院仍保留待後續協商處理。
 
 
資料來源：https://house.udn.com/house/story/5886/3481840

台灣面臨少子化及高齡化的社會問題，以房養老正切合台灣目前社會需求。以房養老制度與一般購屋抵押貸款運作模式剛好相反，故學理上稱為「逆向抵押貸款」。所謂以房養老，指擁有房子但沒有現金流的老人，以其所居住的房子向銀行抵押貸款，銀行每月支付年金給老人作為生活費，直到老人往生，往生後拍賣房屋清償，餘額由家屬領回。以房養老的優點如下：
 
1.在宅安養：房子雖然抵押給銀行，但老人可以繼續居住，且每月領取生活費，安享天年。
 
2.減輕子女負擔：老人可以不必靠子女奉養，將資產活化，過著有尊嚴的樂活生活。
 
3.減輕政府財政負擔：以房養老可以協助老人自助，創造新的養老金來源，解決老人的經濟問題。
 
國內目前有12家銀行開辦以房養老業務，已實施三年，迄今年9月底承作件數僅2,883件，核貸總金額約158億元。探究以房養老未能盛行的原因有三：
 
1.傳統觀念束縛：老人申辦以房養老，長輩怕丟臉，子女怕被認為不孝；長輩擔心債留子孫，子女怕影響繼承權益。
 
2.銀行風險難以控制：銀行承作以房養老業務存在三項風險：一為延壽風險，即老人越長壽，累積領到的年金愈多，銀行風險愈高；二為房價風險，即未來房價走跌，擔保品不足清償，銀行風險升高；三為利率風險，即未來利率上揚，掛帳利息愈多，銀行風險愈高。因此，以房養老之鑑定估值保守，貸款成數偏低（約5成），貸款利率偏高（約2％）。
 
3.政府未積極介入：以房養老雖具有社會福利性質，且銀行承作以房養老業務對社會產生外部利益，但政府始終將以房養老業務定位為銀行本身的商業行為，尚未加以扶植。
 
綜上，以房養老立意甚佳，應由政府與銀行通力合作大力推展，突破方法如下：
 
其一、一般老人思想較保守，總覺得借錢不光彩，故應透過教育宣導使其轉念，覺得以房養老可以減輕子女奉養負擔，過著有尊嚴、有品質的晚年。更甚者，推廣「以房養老」取代「養兒防老」觀念。
 
其二、政府應實施國家信用保證機制，降低銀行風險，使銀行樂於承作以房養老，擴大授信對象（尤其是孤苦無依老人），並能比照一般購屋優惠貸款的成數與利率。
 
其三、以房養老納入社會福利的一環，配合長照2.0，提升老人福利。換言之，由商業型以房養老轉型為公益型以房養老。
 
其四、以房養老結合監護信託（指對失智或失能的孤獨老人，由法院指定專家，協助其資產運用）、包租代管（指輔導獨居老人搬到養生住宅，閒置房子再配合包租代管）、都市更新（指協助老人的老宅進行更新改建，資產活化）等工具，靈活運用，擴大績效。
 
總之，隨著人口老化、少子化、年輕人低薪化，加上台灣自有住宅率非常高，正是推行以防養老的契機。銀行推出以房養老業務，至今已三年，初具芻形，也初具成效，只要政府再拉它一把，必能造福老人，使老有所終，也能為銀行帶來龐大商機。
 
 
 
資料來源：https://tw.news.yahoo.com/%E5%B0%88%E5%AE%B6%E5%82%B3%E7%9C%9F-%E4%BB%A5%E6%88%BF%E9%A4%8A%E8%80%81%E4%B9%8B%E5%9B%B0%E5%A2%83%E5%8F%8A%E7%AA%81%E7%A0%B4-215009577--finance.html